Stand: Entwurf November 2015 BV 15794

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1 Gemeinde Bad Feilnbach Landkreis Rosenheim Bebauungsplan Nr. 52 Umfeld Blumenhofklinik 1.Änderung für die Flur-Nummern 50/10, 50/16-18, 63T Begründung Bearbeitung: Werner Schmidt Mühlenstraße 20a Tel.: Architekt Stadtplaner Brannenburg Fax: Stand: Entwurf November 2015 BV 15794

2 2 I N H A L T S V E R Z E I C H N I S 1.0 Geltungsbereich der Änderung 2.0 Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes 3.0 Planungsgrundlagen 4.0 Begründung der Festsetzungen A 2. A 3. A 4. A 5. A 6. A 7. Art und Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1, 6 BauGB) A 2.2. Mischgebiet gemäß 6 Abs. 2 und 3 BauNVO A 2.3 Maximal zulässige Grundfläche GR A 2.5 Maximal zulässige Wandhöhe A 2.6 Maximal zulässige Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Stellung der Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) A 3.1 Baugrenze A 3.3 Bauweise Öffentliche und private Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 10,11 BauGB) Flächen für Nebenanlagen und für den ruhenden Verkehr Garagen, Carports, Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) A 5.1 Flächen für KFZ-Stellplätze und Zufahrten A 5.2 Garagen und Carports Freiflächen und Grünordnung ( 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Baugestalterische Festsetzungen in Verbindung mit Art. 81 BayBO 5.0 Auswirkungen 6.0 Verfahren

3 3 1.0 Geltungsbereich der Änderung Der Geltungsbereich der Änderung des Bebauungsplanes Nr. 52 Umfeld Blumenhofklinik umfasst die Flur Nrn. 50/10, 50/16-18 und 63T der Gemarkung Bad Feilnbach, Gemeinde Bad Feilnbach (siehe folgende Karte). Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 715 m² und ist wie folgt begrenzt: Im Norden Landwirtschaftliches Betriebsgebäude Im Osten Im Süden Im Westen Gastronomie Wohnbebauung Wohnbebauung, Einrichtungen für Kur und Fremdenverkehr KARTE GELTUNGSBEREICH M 1 : Der zu überplanende Bereich ist, bis auf die Teilfläche aus Flur Nr. 63, Bestandteil des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes Nr. 52 Umfeld Blumenhofklinik (rechtskräftig seit ). Die maßgeblichen Grundstücke sind noch nicht bebaut und werden bislang als privater Parkplatz und Zufahrt genutzt. Die Zufahrt, Flur Nr. 63T, wird in den Geltungsbereich einbezogen.

4 4 2.0 Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplanes Mit Schreiben vom beantragen die Grundstückseigentümer eine Bebauungsplanänderung für die bezeichneten Flurstücke. Wesentliche Abweichungen vom rechtskräftigen Bebauungsplan sind die Drehung der Firstrichtung von Nord-Süd auf Ost-West und die Zufahrt über die Flur Nr. 63 mit Anbindung zur Kufsteiner Straße. Die Drehung des Gebäudes ist städtebaulich unbedenklich. Die private Zufahrt im rechtskräftigen Bebauungsplan, mit Anschluss zur Breitensteinstraße, resultiert aus früheren Eigentumsverhältnissen. Die geplante Zufahrt von der Kufsteiner Straße ist übersichtlicher, Orientierung und Auffindbarkeit werden erleichtert und Störungen werden vermieden. Es handelt sich bei den beanspruchten Flächen auch um gleiche Eigentumsverhältnisse. Durch die Änderung sind die Grundzüge der Planung berührt. Nachdem es sich bei dem Vorhaben um eine Maßnahme der Innenentwicklung handelt, wird die Änderung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB aufgestellt. 3.0 Planungsgrundlagen - Bebauungsplan Nr. 52 Umfeld Blumenhofklinik (rechtskräftig seit ) - Digitale Flurkarte, bereitgestellt durch das Vermessungsamt Rosenheim Kartengrundlage / Geobasisdaten: Daten des Bayer. Landesamts für Vermessung und Geoinformation (LVG) - Beschluss des Bau- und Umweltausschusses vom Der Bau- und Umweltausschuss hat am die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 52 unter folgenden Auflagen beschlossen: - Kostenübernahme durch die Antragsteller. - Zulässige Grundfläche GR des Hauptgebäudes von max. 90 m². - Mindestens 1 Garage und 1 Stellplatz je Wohneinheit. - Lage des Baufensters möglichst weit im Osten. - Leitungsrecht für die gemeindlichen Wasserleitungen. - Ein Entwässerungsplan ist vorzulegen. - Nachweis eines Geh- und Fahrtrechts für die verkehrsmäßige Erschließung auf Flur Nr. 63 T zugunsten der Flur Nrn. 50/10, 50/ Begründung der Festsetzungen Für die darstellungsrelevanten Festsetzungen in der Bebauungsplanänderung ist die Ziffernfolge aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan übernommen. Die Darstellungen in der 1. Bebauungsplanänderung beschränken sich auf die von der Änderung betroffenen Planzeichen und Festsetzungen. Im Übrigen gelten die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 52 Umfeld Blumenhofklinik auch für diese Änderung.

5 5 Zu A 2 Art und Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1, 6 BauGB) Das Maß der baulichen Nutzung wird für das Planungsgebiet gem. 16 Abs. 2 BauNVO durch Festsetzung der folgenden Parameter bestimmt: - die zulässige Grundflächenzahl GRZ, - die maximal zulässige Wandhöhe. Auf die Festsetzung der maximal zulässigen Anzahl der Vollgeschosse wird verzichtet. Die dritte Dimension der geplanten Vorhaben ist durch die Festsetzung der maximal zulässigen Wandhöhe ausreichend definiert. Auf die Festsetzung der zulässigen Geschossflächenzahl GFZ wird verzichtet. Durch Festsetzung der o. g. Parameter ist das Maß der baulichen Nutzung für das Planungsgebiet ausreichend definiert. Die Obergrenzen des 17 BauNVO werden nicht überschritten. Zu A 2.2 Mischgebiet gemäß 6 Abs. 2 und 3 BauNVO Die Festsetzung Mischgebiet MI ist aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan übernommen. Die Zulässigkeit der Art der Nutzung ist für diese Änderung ebenfalls aus dem rechtskräftigen Bebauungsplan übernommen. Änderungen sind nicht veranlasst. Die zulässigen Arten entsprechen der Prägung der näheren Umgebung. Zu A 2.3 Maximal zulässige Grundfläche GR Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche sind gem. 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO nicht nur Flächen von Gebäuden, sondern auch die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen i. S. des 14 und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf gemäß 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO durch Grundflächen der in 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO bezeichneten Anlagen um 50 v. H. überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl GRZ von 0,8. Die vom Bau- und Umweltausschuss beschlossene Grundfläche von 90 m² bezieht sich nur auf die Hauptanlage. Unter Berücksichtigung der Anlagen nach 19 Abs. 4 BauNVO ist die maximal zulässige Grundfläche GR mit 180 m² festzusetzen. Im rechtskräftigen Bebauungsplan war die Grundfläche mit 200 m² festgesetzt. Zu A 2.5 Maximal zulässige Wandhöhe Diese Festsetzung der Wandhöhe aus dem Bebauungsplan Nr. 52 wird, abweichend vom rechtskräftigen Bebauungsplan (4,50 m), auf 6,00 m geändert. Nach Höhenlage und Umgebungsbebauung ist diese Wandhöhe angemessen und fügt sich ein. Für das Obergeschoss sind durch die Anhebung bessere Belichtungsverhältnisse zu erwarten. Allgemeiner Bezugspunkt für die maximal zulässige Wandhöhe (WH) ist Oberkante Fertigfußboden Erdgeschoss (OK.FFB.EG). Dieser darf sich max. 0,50m über der Geländekante befinden.

6 6 Zu A 2.6 Maximal zulässige Anzahl der Wohneinheiten je Wohngebäude ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Die Anzahl der Wohneinheiten wird analog rechtskräftigem Bebauungsplan beibehalten. Zu A 3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche und Stellung der baulichen Anlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Zu A 3.1 Baugrenze ( 23 Abs. 3 BauNVO) Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Vergleich zum rechtskräftigen Bebauungsplan gemäß Antrag reduziert und so platziert, dass die notwendigen Stellplätze mit Rangierflächen auf den nördlichen und östlichen Grundstücksflächen nachgewiesen werden können. Die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO sind einzuhalten. Zu A 3.3 Bauweise Für das zu überplanende Grundstück wird entsprechend rechtskräftigem Bebauungsplan nur ein Einzelhaus zugelassen. Zu A 4. Öffentliche und private Verkehrsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 10, 11 BauGB) Das überplante Grundstück ist künftig über einen privaten Wohnweg an die Kufsteiner Straße angeschlossen. Auf Ziffer 2. dieser Begründung wird verwiesen. Zu A 5. Flächen für Nebenanlagen und für den ruhenden Verkehr Garagen, Carports, Stellplätze ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) Die Zahl der notwendigen Stellplätze richtet sich nach der Stellplatzsatzung der Gemeinde Bad Feilnbach. Diese fordert zwei Stellplätze pro Wohneinheit. Zu A 5.2 Garagen und Carports Die Garagen oder Carports sind den geplanten Wohngebäuden im räumlichen Kontext zugeordnet. Sie sind nur innerhalb der Baugrenze bzw. auf den dafür festgelegten Flächen zulässig. Bei der Errichtung von Garagen, Carports und deren Nebenräumen ist an der Grundstücksgrenze, abweichend zu Art. 6 Abs. 9 BayBO, gemäß Art. 81 Abs.1 Nr. 6 BayBO ein Abstand von mindestens 60 cm von der Grundstücksgrenze einzuhalten. Die Festsetzung wird aus Gründen des Ortsbildes getroffen und dient der Beibehaltung landschaftstypischer Dachüberstände. Zu A 6 Private Grün- und Freiflächen ( 9Abs.1Nr.15 BauGB) Nicht überbaute Grundstücksflächen sind in Verbindung mit Art. 81 Abs. 1 Nr. 5 BayBO zum Schutz der natürlichen Bodenfunktion und im Sinne einer möglichst umweltverträglichen Bauweise sowie aus Gründen des Ortsbildes zu begrünen und zu pflegen. Die Pflanzgebote im Bebauungsplan sind als Mindestanforderung zu verstehen.

7 7 Zu A 7 Baugestalterische Festsetzungen in Verbindung mit Art. 81 BayBO Zur festgesetzten Firstrichtung wird auf Ziffer 2 dieser Begründung verwiesen. Darüber hinaus sind die Festsetzungen zur Baugestaltung aus dem rechtkräftigen Bebauungsplan auch für diese Änderung gültig. 5.0 Auswirkungen Die Verkehrserschließung und die überbaubaren Grundstücksflächen werden für die betroffenen Grundstücke neu geordnet. Durch die Bebauungsplanänderung sind negative Auswirkungen für das Baugebiet selbst und die nähere Umgebung nicht zu erwarten. Auf dem Baugrundstück selbst sind keine Eingriffe zu erwarten, die nicht schon mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan zulässig waren. Die Zufahrt von der Kufsteiner Straße ist in der Natur schon vorhanden. Die neue Verkehrserschließung begünstigt Auffindbarkeit und Orientierung. Die Eingriffe sind nicht so gravierend, dass sie Naturhaushalt und Ortsbild nachhaltig beeinträchtigen. Nicht vermeidbare Eingriffe werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ausreichend kompensiert (von Bebauung freizuhaltende Flächen, unversiegelte Bodenflächen, Pflanzgebote). Nach vorläufiger Einschätzung und gemeindlichem Kenntnisstand ist nicht mit einem Vorkommen gefährdeter Tier- und Pflanzenarten zu rechnen. Potenzielle Natura-2000-Gebiete (FFH- und VS-Richtlinien) sind von dieser Bebauungsplanänderung nicht betroffen. Unter Bezugnahme auf 13a Abs. 2 Ziff. 4 BauGB entsteht durch diese Bebauungsplanänderung im beschleunigten Verfahren keine Ausgleichspflicht. Altlasten und altlastenverdächtige Flächen sind nicht bekannt. 6.0 Verfahren Für die Bebauungsplanänderung liegen die Voraussetzung für die Anwendung des 13a BauGB vor. Die maximal zulässigen Grundflächen gemäß 13a Abs.1 Satz 2 BauGB werden nicht überschritten. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Durch den Bebauungsplan wird keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Bad Feilnbach, den Hans Hofer Werner Schmidt Erster Bürgermeister Architekt Stadtplaner