IMW Immobilien Aktiengesellschaft Berlin

Transkript

1 IMW Immobilien Aktiengesellschaft Berlin Bericht zum Geschäftsverlauf im Zeitraum bis (Neun-Monatsbericht des Geschäftsjahres 2006/2007) Die IMW Immobilien AG, Berlin, setzte im Berichtszeitraum ihre dynamische Unternehmensentwicklung erfolgreich fort. Die Gesamtleistung stieg auf EUR 29,4 Mio. gegenüber EUR 10,8 Mio. im entsprechenden Vorjahreszeitraum. Der Aktienkurs lag zum Abschluss des Berichtszeitraums bei EUR 180,00; dies ist ein Plus von 69,8 % gegenüber dem Stand per Zu Beginn des Geschäftsjahres konnte die IMW- Gruppe Portfolien in Hamburg sowie in Berlin hinzuerwerben. Dadurch stieg das Immobilienvermögen von EUR 200,7 Mio. auf über EUR 432 Mio. Die Vermietungsfläche wurde um rund qm erweitert. Entsprechend stiegen die Mieteinnahmen auf EUR 29,2 Mio. (Vorjahr: EUR 5,1 Mio.). Die Gesamtzahl der Wohn- und Gewerbeeinheiten hat sich auf rund (Vorjahr: 4.500) erhöht. Die Gesellschaft investierte vorwiegend in Wohnimmobilien. Zur Optimierung des Immobilienbestandes wurden die erworbenen Liegenschaften in einzelne Objektgesellschaften eingebracht. Im Dezember 2006 konnte eines der neu erworbenen Objekte, das ausschließlich Büro- und Logistikzwecken diente, weiter veräußert werden. Damit unterstreicht die IMW AG ihre Geschäftspolitik, sich als namhafter Bestandhalter von Wohnimmobilien am deutschen Markt zu etablieren. Der vorliegende Bericht wurde wie der Bericht des Vorjahres nach den internationalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS erstellt. Aufgrund der sehr dynamischen Entwicklung sind einzelne Positionen wie Umsatz oder Zinsergebnis nur bedingt vergleichbar. Portfolienerwerb zu Beginn des Geschäftsjahres Die IMW Austerlitz GmbH, eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der IMW AG, erwarb in Hamburg ein Immobilienportfolio (Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte Mitte Mai 2006). Das Portfolio umfasst fünf Immobilien mit 145 Einheiten und einer Vermietungsfläche von rund qm. Diese untergliedern sich in 103 Wohneinheiten und weiteren 42 Einheiten mit gewerblichen Mietern. Die Liegenschaften befinden sich in guten Stadtlagen Hamburgs. Die jährlichen Nettomieteinnahmen betragen ca. EUR 2,4 Mio. Seite..1/8

2 Im Juni 2006 erwarb die IMW das Portfolio Falcon Crest. Dabei handelt es sich um einen Bestand von 39 Liegenschaften in Berlin, Hamburg, Hannover und München mit über Einheiten, wovon etwa 300 auf Gewerbemieter entfallen. Die vermietbare Fläche umfasst rund qm und die jährlichen Nettomieteinnahmen aus diesen Immobilien belaufen sich auf ca. EUR 13,5 Mio. Die Umsatz- und Ergebnisbeiträge aus diesem Portfolio trugen ebenfalls zeitanteilig zu den Konzernzahlen bei. Die Falco-Crest -Immobilien wurden aus Optimierungsgründen in zehn neu gegründete Gesellschaften, sog. SPV s (Special Purpose Vehicel) eingebracht; die Aufteilung folgte funktionalen und regionalen Gesichtspunkten. Dabei konnte sich das Management auf Kenntnisse und Erfahrungen stützen, die bei der Restrukturierung des PRIMA Portfolios gesammelt wurden. Der gesamte Immobilienbestand der IMW-Gruppe wird mittlerweile von Tochtergesellschaften der IMW AG verwaltet. Freigabeverfahren erfolgreich beschritten Die Finanzierung des Falcon Crest Portfolios soll über eine Sachkapitalerhöhung erfolgen. Dazu wurden auf der Hauptversammlung der IMW AG im August 2006 entsprechende Beschlüsse gefasst. Einige Aktionäre haben gegen diese Beschlüsse Anfechtungsklage beim Landgericht in Berlin erhoben. Die Gesellschaft ihrerseits hat daraufhin das Freigabeverfahren beschritten. Sowohl das Landgericht wie auch mittlerweile das Kammergericht entschieden zugunsten der IMW AG. Somit kann die Umsetzung der Beschlüsse nun zügig erfolgen. Dynamische Umsatzentwicklung Neben den beiden neuen Portfolien gehören die Liegenschaften der PRIMA Wohnbauten Privatisierungs-Management GmbH in Berlin-Lichtenberg mit 27 Immobilien und rund Wohneinheiten sowie zwei kleinere Gewerbeeinheiten in Hamburg-Wandsbek zum Bestand der IMW-Gruppe. Die Konzernumsätze per enthalten neben den Miet- und Mietnebeneinnahmen (zum Teil zeitanteilig) auch Umsatzbeiträge aus immobiliennahen Dienstleistungen wie Hausverwaltung, Vermittlung etc. In den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres ( bis ) stiegen die Umsatzerlöse auf EUR 29,2 Mio. (Vergleichswert des Vorjahres: EUR 5,1 Mio.); die Gesamtleistung erhöhte sich auf EUR 29,4 Mio. (Vorjahr: EUR 10,8 Mio.). Dabei ist zu berücksichtigen, dass in der Vergleichszahl des Vorjahres der Ver- Seite..2/8

3 kauf der Immobilie in Mörfelden-Walldorf mit einem Beitrag von EUR 5,2 Mio. enthalten ist. In den Aufwandspositionen spiegeln sich die Ausweitung des Immobilienbestands und der zügige Ausbau der Gesellschaft wider. Die Gesamtkosten beliefen sich im Berichtszeitraum auf ca. EUR 28,7 Mio. Die Aufwendungen für Hausbewirtschaftung lagen in der Berichtsperiode bei EUR 7,4 Mio. nach etwa EUR 1,2 Mio. im Vorjahr; damals war dieser Posten unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen ausgewiesen worden. Die Personalkosten im Berichtszeitraum beliefen sich auf EUR 2,2 Mio. (Vorjahr: EUR 1,3 Mio.). Durch den Erwerb der Prima Wohnbauten Privatisierungs-Management Gesellschaft mbh im Oktober 2005 erweiterte sich der Personalbestand der Gruppe um 35 Mitarbeiter. Per waren im Konzern insgesamt 60 Personen beschäftigt. Die Abschreibungen auf Sachanlagen betrugen in den ersten neun Monaten des laufenden Geschäftsjahres EUR 0,2 Mio. (Vj: EUR 0,1 Mio.). Dabei ist zu beachten, dass für Immobilien, die als langfristige Finanzinvestitionen gehalten werden, nach IFRS keine laufenden Abschreibungen gebildet werden müssen. Substanzveränderungen werden auf der Basis von Bewertungsgutachten ermittelt und durch bilanziert. Im Berichtszeitraum wie auch in der Vorjahresperiode wurden für Liegenschaften in Hamburg-Wandsbek sowie für Büro- und Geschäftsausstattungen Abschreibungen gebildet. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen lagen im Berichtszeitraum bei EUR 4,7 Mio. (Vj: EUR 2,3 Mio.). Ein erheblicher Teil dieser Aufwendungen entfällt auf Kosten für rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Beratung, für Gutachten und technische Untersuchungen im Zusammenhang mit der Analyse und dem Erwerb der neuen Portfolien, der vorgesehenen Kapitalerhöhungen sowie dem weiteren Ausbau der Gesellschaft. Die Ausweitung des Immobilienbestands, der überwiegend fremdfinanziert wurde, schlägt sich deutlich im Zinsergebnis nieder. Während im Vergleichszeitraum des Vorjahres ein Zinsergebnis von EUR - 1,7 Mio. erzielt wurde, lag in der abgelaufenen Berichtsperiode das saldierte Zinsergebnis bei EUR - 14,3 Mio. Für den Zeitraum bis betrug das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit EUR 0,7 Mio. der Vergleichswert des Vorjahres lag bei EUR 5,3 Mio. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass der Gewinn aus der Veräußerung der Liegenschaft in Mörfelden-Walldorf, den Vorjahreswert maßgeblich beeinflusst hatte. Seite..3/8

4 Aufgrund von Steueraufwand (insbesondere latente Steuern) ergab sich ein Jahresverlust von EUR 0,5 Mio. (Vorjahr: Jahresüberschuss EUR 3,7 Mio.). Das Ergebnis je Aktie betrug per EUR 1,20 (Vj. EUR 9,30). Wesentliche Veränderungen zeigten sich auch in der Konzern-Bilanz, da die Konsolidierung der erworbenen Immobilienportfolien zum im vollen Umfang enthalten ist. Das Konzernanlagevermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt und ist auf EUR 432,4 Mio. (Vj: EUR 200,7 Mio.) gestiegen. Entsprechend erhöhte sich die Bilanzsumme auf EUR 477,2 Mio. (Vj: EUR 273,4 Mio.). Da der Erwerb der Immobilien größtenteils fremdfinanziert wurde, stiegen die Bankverbindlichkeiten auf EUR 373,2 Mio. (Vj: EUR 224,4 Mio.). In Übereinstimmung mit dem Deutschen Rechnungslegungsstandard DRS 2 werden in der Kapitalflussrechnung Zu- und Abgänge von Vermögensgegenständen aufgrund von Änderungen des Konsolidierungskreises nicht erfasst. Die Zahlungsströme aus dem Erwerb von Konzernunternehmen werden als Investition dargestellt. Daher zeigt die Kapitalflussrechnung für den Berichtszeitraum einen Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit in Höhe von EUR 3,3 Mio. und aus der Investitionstätigkeit von EUR 132,4 Mio. (Vj: EUR 8,7 Mio.). Die liquiden Mittel betrugen per Berichtsstichtag EUR 4,9 Mio. (Vj: EUR 47,1 Mio.). Ausblick Zur Verbesserung des Eigenkapitals (per : EUR 18,3 Mio.) wurden auf der Hauptversammlung der Gesellschaft im August 2006 drei Kapitalerhöhungen beschlossen. Der Erwerb des Portfolios Falcon Crest soll durch Einbringung als Sacheinlage gegen Ausgabe neuer Aktien im Umfang von rund EUR 20,0 Mio. erfolgen. Weiterhin ist vorgesehen, Gesellschafterdarlehen in Höhe von EUR 31,1 Mio. ebenfalls durch eine Sachkapitalerhöhung in Eigenkapital umzuwandeln. Schließlich ist eine Barkapitalerhöhung in zweistelliger Millionenhöhe geplant. Durch diese Kapitalerhöhungen würden der Gesellschaft die notwendigen Mittel zugeführt werden, um den weiteren Ausbau der Unternehmensgruppe erfolgreich und zügig fortzusetzen zu können. In der Zwischenzeit wurden mit der Valbonne-Gruppe, Amsterdam, Niederlande, Gespräche über Kooperationsmöglichkeiten geführt und Einigung über den Erwerb weiterer Portfolien erzielt. Dabei handelt es sich um Immobilien im Wert von EUR 445 Mio. in Berlin, Halle, Kamen, Aachen, Herne sowie in zahlreichen anderen Städten im Bundesgebiet. Die Immobilien verfügen über eine Vermietungsfläche von über qm und bestehen aus ca Wohn- und Gewerbeeinheiten. Mit diesen Erwerb würde das Immobilienvermögen der Grup- Seite..4/8

5 pe auf über EUR 850 Mio. steigen und die Vermietungsfläche rund qm umfassen. Die jährlichen Nettomieteinnahmen für die gesamte Gruppe würden sich auf rund EUR 60 Mio. erhöhen. Im Rahmen eines konsequenten Asset-Managements werden Optimierungsmöglichkeiten für den Immobilienbestand fortlaufend analysiert. Dies schließt auch den Verkauf einzelner Immobilien mit ein. Weiterhin werden strategische Optionen untersucht, um der Unternehmensgruppe weiteres Wachstumspotenzial zu erschließen. Insbesondere aus der Zusammenarbeit mit der Valbonne-Gruppe ergeben sich vielversprechende Ansätze. Die erfolgreiche Umsetzung der verschiedenen Maßnahmen wird sich positiv sowohl auf die Ertragskraft als auch auf die weitere Unternehmensentwicklung auswirken. Berlin, im Februar 2007 IMW AG Der Vorstand Seite..5/8

6 IMW Immobilien AG Berlin Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung für den Zeitraum bis (gemäß IFRS) Apr-Dez 06 Apr-Dez 05 TEUR TEUR 1. Umsatzerlöse , ,2 2. Bestandsveränderung ,0-505,7 3. Sonstige betr. Erträge 1.440, ,3 Gesamtleistung , ,8 4. Hausbewirtschaftung , ,2 5. Personalaufwand , ,2 6. Abschreibungen auf Sachanlagen -179,9-141,0 7. Sonstige betriebliche Aufwendungen ,5-965,3 8. Erträge aus Beteiligungen 20, Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 965,5 380,3 10. Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,3 11. Ergebnis der gew. Geschäftstätigkeit 665, ,1 12. Steuern vom Einkommen und Ertrag -495, ,0 13. Sonstige Steuern -534,3-121,9 14. Jahresüberschuss -363, ,2 15. Gewinnanteile Dritter 120,3-12,0 16. Konzernjahresüberschuss -484, ,2 Ergebnis je Aktie EUR-1,20 EUR 9,30 Mitarbeiter per Seite..6/8

7 IMW Immobilien AG Berlin Konzern-Kapitalflussrechnung (gemäß IFRS) Apr-Dez 06 Apr-Dez 05 TEUR TEUR Ergebnis vor Zinsen und Steuern , ,5 Abschreibungen 179,9 141,0 (+)Zunahme/(-)Abnahme Rückstellungen 629,4 181,8 (-)Zunahme/(+)Abnahme Vorräte, Ford. L+L ,3-6721,2 sonstige Ford., RAP (+)Zunahme/(-)Abnahme Verbind. L+L, , ,9 sonstige Verbind., RAP (-) Abgang Buchwert Anlagevermögen 0, ,9 (-) Gezahlte Zinsen, Steuern , ,2 Cash Flow aus lfd. Geschäftstätigkeit 3.271,6-906,1 (-)Auszahl. für Erwerb konsolid. Einheiten , ,2 (+)Einzahlungen aus Anlagenabgang 0, ,0 (-)Auszahl. für Investitionen ins Sach AV ,6-43,9 (+)Erhaltene Zinsen 965,5 Cash Flow aus der Investitionstätigkeit , ,1 (+)Aufnahme von Krediten , ,3 (-)Tilgung von Krediten ,7 0,0 (+)Einzahl. Mindergesellschafter/ (-) Zahlung von Dividenden 49,9-198,6 Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit , ,7 Zahlungswirksame Veränderungen 2.473, ,3 Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 2.404, ,3 Finanzmittelfonds am Ende der Periode 4.878, ,3 Davon kurzfristige Finanzverbindlichkeiten ,0 Seite..7/8

8 IMW Immobilien AG Berlin Konzernbilanz (gemäß IFRS) 31.Dez Dez TEUR TEUR Immaterielle Vermögenswerte 49,7 23,7 Sachanlagen 924,8 278,2 Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien , ,6 At-equity bewertete Beteiligungen 100,0 37,0 Firmenwerte , ,1 Derivate 6.700,0 0,0 Latente Steueransprüche 6.133,0 0,0 Summe Anlagevermögen Vorräte 7.065, ,9 Forderungen aus Lief. und Leistungen 782,5 284,4 Forderungen gegen verbundene Untern. 0,0 0,0 Kassenbestand; Guthaben bei Kreditinstituten 4.878, ,3 Übrige kurzfristige Vermögenswerte 6.887, ,9 Summe Umlaufvermögen Bilanzsumme , ,1 Gezeichnetes Kapital 4.400, ,0 Rücklagen 1.184, ,6 Konzernbilanzergebnis , ,3 Anteile anderer Gesellschafter 2.678, ,8 Summe Eigenkapital Langfristige Finanzverbindlichkeiten , ,0 Latente Steuerverbindlichkeiten , ,0 Langfristiges Fremdkapital Kurzfristige Rückstellungen 691, ,7 Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 7.760, ,7 Erhaltene Anzahlungen 7.777, ,2 Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung 2.038,9 43,5 Verbindlichk. verbundene Unternehmen , ,0 Sonstige Verbindlichkeiten , ,2 Kurzfristiges Fremdkapital Bilanzsumme , ,1 Seite..8/8