Stubenring Wien Wien, am 24. März 2005

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1 10/SN-249/ME XXII. GP - Stellungnahme zum Entwurf elektronisch übermittelt 1 von 5 MIM MIETER INFORMIEREN MIETER Vereinspost: 1150 Wien, Löhrgasse 13/20 verein.mim@gmx.at An das Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit Stubenring Wien Wien, am 24. März 2005 Betrifft: BMWA /0001-C1/7/2005 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Änderung Stellungnahme Sehr geehrte Frau Dr. Hennemann! Unsere Stellungnahme zum Entwurf der Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes schließen wir im Folgenden an. Mit dem Ersuchen um Kenntnisnahme verbleiben wir mit freundlichen Grüßen Martin Gruber Verein Mieter informieren Mieter, MIM, Hilfe zur Selbsthilfe Bankverbindung - BAWAG

2 2 von 5 10/SN-249/ME XXII. GP - Stellungnahme zum Entwurf elektronisch übermittelt Entwurf zur Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Stellungnahme Zum wohnzivilrechtlichen Teil des Entwurfes Neben der vorgesehenen Übernahme der durch die Wohnrechtsnovelle 2005 geplanten Änderungen im Mietrechtsgesetz (MRG) in das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) sind im gegenständlichen Entwurf auch umfangreiche Änderungen für die Rechtsstellung der Mieter eines im Wohnungseigentum stehenden Objektes vorgesehen ( 14e und 19a des Entwurfes). Diese führen zu einer massiven Schlechterstellung der Mieter gegenüber der geltenden Rechtslage. Den Erläuterungen lässt sich aber leider nicht entnehmen, was die Beweggründe für die nunmehr im Entwurf vorgesehenen Verschlechterungen der Rechtsposition der Mieter sind. Auch findet sich darin keinerlei Auseinandersetzung mit der geltenden Rechtslage. Nach derzeitiger Rechtslage ändert sich für den Mieter (Mietbeginn vor Wohnungseigentumsbegründung) eines Objektes, das dem WGG unterliegt, durch die nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung nichts an der Geltung der Grundsätze des WGG betreffend der Entgeltsberechnung und der allgemeinen wohnzivilrechtlichen Regelungen der 13 bis 23 WGG. Die Bestimmung des 4 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ordnet bloß eine gesetzliche Vertragsübernahme auf Vermieterseite, nämlich auf den jeweiligen Wohnungseigentümer, an. Die Abs. 2 und 3 des 4 WEG ordnen darüber hinaus eine Haftung der Eigentümergemeinschaft für bestimmte Geldansprüche und liegenschaftsbezogene Ansprüche dieser Altmieter an. Diese im WEG angesiedelten Bestimmungen gelten auch für das WGG! Nach 20 Abs. 1 Z 2 WGG idgf gelten die allgemeinen wohnzivilrechtlichen Regelungen der 13 bis 23 WGG auch für einen Neumieter (Mietbeginn nach Wohnungseigentumsbegründung) eines Objektes, wenn eine Bauvereinigung Wohnungseigentümerin ist. Stellungnahme zur Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Seite 2

3 10/SN-249/ME XXII. GP - Stellungnahme zum Entwurf elektronisch übermittelt 3 von 5 14e Abs. 1 des Entwurfes sieht demgegenüber vor Jeder einzelne Miet- oder sonstige Nutzungsgegenstand, der im Wohnungseigentum einer Bauvereinigung steht, gilt als eigene Baulichkeit im Sinne des 13 Abs. 1. Dies unabhängig vom Zeitpunkt der Anmietung durch den Mieter. Schon die im Entwurf verwendete Wortwahl stimmt bedenklich. An einem Objekt kann Wohnungseigentum begründet werden, eine Bauvereinigung kann Wohnungseigentümerin dieses Objektes sein. Ein Objekt kann aber nach derzeitigem Begriffsverständnis des WEG niemals im Wohnungseigentum einer Bauvereinigung stehen. Wenn jetzt jede Wohnung und jeder selbständige Abstellplatz für Kraftfahrzeuge, sofern bloß eine Bauvereinigung Wohnungseigentümerin derselben ist, eine eigene Baulichkeit im Sinne des 13 Abs. 1 darstellen soll, stellt sich zunächst die Frage, wie mit einer Liegenschaft, auf der sich fünfzig, sechzig oder noch mehr eigene Baulichkeiten befinden, in mietrechtlicher Hinsicht umgegangen werden soll? Soll dem Mieter einer derartigen Wohnung (= eigene Baulichkeit) damit jeder Rechtschutz genommen werden, um beispielsweise die Erhaltung des Hauses (liegenschaftsbezogene Ansprüche) durchzusetzen? Anders lässt sich der Entwurf nicht verstehen, da keinerlei Bestimmungen vorgesehen werden, die dem Mieter eines derartigen Objektes die Durchsetzung liegenschaftsbezogener Ansprüche ermöglichen würden. Nur am Rande wird angemerkt, dass mit der geplanten Schaffung lauter eigener Baulichkeiten auf einer Liegenschaft eine Erhöhungsmöglichkeit der Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge nach 14 Abs. 2 WGG für die Bauvereinigung zukünftig ausscheiden würde. Mangels einheitlicher EVB-Abrechnung für die Liegenschaft könnte keine Erhöhung nach 14 Abs. 2 durchgesetzt werden. Stellungnahme zur Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Seite 3

4 4 von 5 10/SN-249/ME XXII. GP - Stellungnahme zum Entwurf elektronisch übermittelt 14e Abs. 2 und Abs. 3 des Entwurfes sind überhaupt unverständlich und stellen einen Zirkelschluss dar. Der Verweis im Abs. 2 nach Maßgabe des Abs. 3 wird durch die nachfolgende Bestimmung im Abs. 3 ausgehend von Abs.2 konterkariert. Soll der Mieter einer Bauvereinigung jetzt dieselben Kosten wie ein Wohnungseigentümer tragen, obwohl er nicht Wohnungseigentümer ist und folglich auch nicht an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft teilnehmen kann? Beschließt die Eigentümergemeinschaft einen geänderten Verteilungsschlüssel zur Kostentragung, beispielsweise jeder Wohnungseigentümer trägt die Kosten der Reparatur/Erneuerung seiner Außenfenster und türen selbst. Soll in diesem Fall dann der Mieter eines Wohnungseigentumsobjektes, das im Eigentum einer Bauvereinigung steht, ebenfalls zur alleinigen Kostentragung verpflichtet werden, wenn die Außenfenster seiner Wohnung erneuert werden müssen? Nach den wohnungseigentumsrechtlichen Bestimmungen müsste er diese Kosten zweifelsohne alleine tragen. Auch die vorgesehene Bestimmung des 19a des Entwurfes, Abrechnung auf Grundlage des 34 WEG, wird aus denselben Gründen abgelehnt. Die Erläuterungen zu den 14e und 19a gehen offensichtlich nicht vom Entwurfstext aus, wenn sie ausführen, dass damit eine klare Trennung in der Rechtsstellung der Bauvereinigung einerseits als Verwalter des wohnungseigentumsrechtlichen Gesamtobjektes und andererseits als Wohnungseigentümer-Vermieter unterstrichen wird. Geradezu das Gegenteil würde der Entwurf bewirken. Für die gemeinnützige Bauwirtschaft ist es aufgrund ihres Verwaltungsbestandes jederzeit möglich, Abrechnungen sowohl nach den Bestimmungen des WGG als auch nach jenen des WEG zu legen. Warum dies in Häusern mit nachträglicher Wohnungseigentumsbegründung plötzlich nicht mehr gehen soll, bleibt unerfindlich. Die vorgeschlagene Bestimmung des 18 Abs. 4 erscheint für den Bereich des WGG gänzlich unpraktikabel. Das rekurrieren auf die Bestimmung des 16 Abs. 8 MRG nicht sachgerecht. Stellungnahme zur Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Seite 4

5 10/SN-249/ME XXII. GP - Stellungnahme zum Entwurf elektronisch übermittelt 5 von 5 Während nach 16 MRG nur von einem einmal vereinbarten Hauptmietzins, der Veränderungen aufgrund von Wertsicherungsvereinbarungen unterworfen ist, ausgegangen wird, ist die Entgeltsbildung nach 14 WGG gänzlich anders ausgestaltet. Das Entgelt setzt sich neben den Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträgen und den gesondert abzurechnenden Betriebskosten primär aus den Refinanzierungskosten für die Errichtung der Baulichkeit zusammen. Gerade bei diesen ergeben sich laufend Änderungen durch Veränderung der Zinssätze (bei Eigen- und Fremdkapital), aber auch durch die länder- und periodenweise unterschiedliche Struktur der Wohnbauförderung. Da die Bauvereinigungen nicht verpflichtet sind, sämtliche Grundlagen der Entgeltsberechnung bei jeder Änderung der Vorschreibung detailliert bekanntzugeben, ist es für den einzelnen Wohnungsnutzer unmöglich, die Zulässigkeit des jeweils vorgeschriebenen Entgelts aus Eigenem überprüfen zu können. Die Einführung einer Präklusivfrist zur Möglichkeit der gerichtlichen Überprüfung des vorgeschriebenen Entgelts erscheint daher nicht sachgerecht. Die im Entwurf vorgesehenen Änderungen zu den 14e, 18 Abs. 4 und 19a werden von uns als nicht sachgerecht abgelehnt. Martin Gruber, 24. März 2005 Stellungnahme zur Änderung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes Seite 5