Das Finanzierungsmodell - Einsparcontracting

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1 Das Finanzierungsmodell - Einsparcontracting Dr. Oskar Tonkli 2008 Burggasse 14/IV, A-9020 Klagenfurt, Tel.: , Fax: , kvak@ktn.gv.at

2 Einsparcontracting ist ein Finanzierungsmodell, welches die Refinanzierung von Investitionen in wärmetechnische Sanierungsmaßnahmen aus den erzielten Einsparungen ermöglicht. Beim Contracting werden Planung, Ausführung, Wartung und Vorfinanzierung von einem Dritten, dem Conatractor, zur Gänze übernommen. Zu untersuchen ist in rechtlicher Hinsicht, wie die Durchführung wärmetechnischer Sanierungsmaßnahmen (z.b. das Dämmen von Wänden und Decken, Austausch von Fenstern und Türen und im Besonderen als Erhaltungs- bzw. als Verbesserungsmaßnahme die Sanierung von zentralen Wärmeerzeugungsanlagen) nach Maßgabe der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes, des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes und auch des Wohnungseigentumsgesetzes in Form des Modells Einsparcontracting im Einklang mit den zitierten gesetzlichen Bestimmungen überhaupt möglich ist. Einsparcontracting und das Mietrechtsgesetz Gesetzliche Grundlage: MRG i.d.f.d. Wohnrechtsnovelle 2006 Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes hat gemäß 3 Abs.1 der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Möglichkeiten dafür zu sorgen, dass das Haus, die Mietgegenstände und die der gemeinsamen Benützung der Bewohner des Hauses dienenden Anlagen im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden, wobei die Erhaltung im Sinne des 3 Abs 1 Z.5 MRG die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des E- nergieverbrauches sonst dienenden Ausgestaltungen des Hauses, von einzelnen Teilen des Hauses oder von einzelnen Mietgegenständen umfasst, wenn und insoweit hierfür die erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand des Hauses und den zu erwartenden Einsparungen stehen. Es sind daher unter den vorhin angeführten Voraussetzungen energiesparende Maßnahmen als Erhaltungsarbeiten zu qualifizieren. Es ist allerdings darauf hinzuweisen, dass der Mieter die Verbesserung seines Bestandgegenstandes ohne Rücksicht auf die Zumutbarkeit nicht dulden muss. Dieser Rechtsgrundsatz ist jedoch nicht auf die als allgemeine Teile des Hauses anzusehenden Außenbegrenzungen, wie beispielsweise Fenster und Fassaden anzuwenden. So hat der Mieter jedenfalls die Ersetzung von Holzrahmenfenstern mit Innen- und Außenflügeln durch Kunststoffverbundfenster zu dulden, wenn diese Maßnah- Tonkli,

3 me eine dem jeweiligen Stand der Technik entsprechende Erhöhung des Schall- und/oder Wärmeschutzes bewirkt. Im Rahmen des Einsparcontracting angebotene bzw. empfohlene Maßnahmen können also auch dann gegen den Willen des einzelnen Mieters durchgesetzt werden, wenn es sich um Erhaltungsarbeiten an allgemeinen Teilen des Hauses handelt. Überwälzung der Kosten auf die Mieter? In der Regel wird der Einsparcontractingvertrag mit dem Contractinggeber und dem jeweiligen Hauseigentümer (Vermieter) abzuschließen sein. Es soll dabei ein Finanzierungsmodell Platz greifen, welches die Refinanzierung von Investitionen in wärmetechnische Sanierungsmaßnahmen aus den erzielten Einsparungen ermöglicht. Im Vollanwendungsbereich des MRG treffen den Vermieter gesetzlich zwingende Mietzinsbildungs- und Mietzinsverwendungsvorschriften, Er hat aus den von den jeweiligen Hauptmietern bezahlten Hauptmietzinsen (der so genannten Mietzinsreserve) die Erhaltungsarbeiten, also auch die wärmetechnischen Sanierungsmaßnahmen, selbst zu tragen. Unter Betriebskosten kann er nur das in Anrechnung verbringen, was tatsächlich an Betriebskosten jährlich anfällt. Die Vornahme von Reparaturen und Erhaltungsarbeiten sind hingegen keine Betriebskosten! Die vom Vermieter in Auftrag gegebenen und über das Einsparcontracting abzurechnenden wärmetechnischen Sanierungsmaßnahmen kommen zwar sofort durch Senkung der Betriebskosten den Mietern zugute, der Vermieter hingegen muss den Differenzbetrag (bisherige Betriebskosten zu den gesenkten Betriebskosten) an den Contractor abliefern. Mit diesen Differenzbeträgen erhält ja der Contractor die Kosten der von ihm durchgeführten Energiesparmaßnahmen oder sonstigen baulichen Maßnahmen abgegolten. Das Problem ist, dass der Vermieter nur effektive Ausgaben, die durch Rechnungen und Quittungen belegt werden können, in die Hauptmietzinsabrechnung hinein nehmen kann. Nur so kann er diese effektiven Ausgaben auf die Mieter überwälzen, dass bei Gegenüberstellung der Hauptmietzinse des Jahres mit den Ausgaben des Jahres die Mietzinsreserve größer oder geringer ist, oder sogar einen Mietzinsabgang darstellt. Tonkli,

4 Da aber das Finanzierungsmodell Einsparcontracting die Refinanzierung von Investitionen in wärmetechnische Sanierungsmaßnahmen aus den erzielten Einsparungen vorsieht und diese Einsparungen über den Umweg Betriebskosten, die sic h dadurch senken, direkt an die Mieter weiterzugeben sind, funktioniert das Modell, wenn auf die Mietverhältnisse das Mietrechtsgesetz in dessen Vollanwendungsbereich anzuwenden ist, nicht. Lösungen: Ein Ausweg aus dieser Situation könnte wie folgt gefunden werden: 1. Gemäß 16 Abs 1 Z 5 MRG können Vereinbarungen über die Höhe des Hauptmietzinses (über die Anhebung des Hauptmietzinses) dann rechtsgültig getroffen werden, wenn ein unbefristetes Mietverhältnis vorliegt und seit der Übergabe des Mietgegenstandes mehr als ein Jahr verstrichen ist. 2. Weiters sieht 16 Abs 10 MRG i.d.f.d.wrn 2006 Vereinbarungen über die zeitlich begrenzte Erhöhung des Hauptmietzinses zur Deckung der Kosten der Erhaltung und von nützlichen Verbesserungen vor. Solche Vereinbarungen sind nur in Schriftform und frühestens ½ Jahr nach Abschluss des Mietvertrages zulässig. Das Ausmaß der Erhöhung und der Erhöhungszeitraum ist ausdrücklich zu vereinbaren. Bei befristeten Mietverhältnissen sind solche Erhöhungen überdies nur dann zulässig, wenn der Erhöhungszeitraum vor Ablauf des Mietverhältnisses endet. Der Contractingnehmer der zugleich Eigentümer eines Gebäudes ist, in welchem aufrechte Mietverhältnisse bestehen, müsste mit den Mietern eine darauf abzielende schriftliche Vereinbarung treffen. Es muss aber von vornherein bestimmbar sein, mit welchem Kostenaufwand die Tätigkeit des Contractors verbunden ist, um die den Energieverbrauch senkenden Maßnahmen durchzuführen. Dieser Gesamtbetrag könnte dann auf die Gesamtdauer von 10 Jahren auf die einzelnen vermieteten Objekte anteilsmäßig aufgeteilt werden. Eine solche Vorgangsweise könnte man den Mietern insofern schmackhaft machen, dass darauf hingewiesen wird, dass zwar der Hauptmietzins freiwillig erhöht wird, aber Tonkli,

5 zugleich sich die Betriebskosten entscheidend senken, eine Mehrbelastung des Mieters eigentlich nicht zu erwarten ist (höherer Hauptmietzins, dafür aber geringere Betriebskosten!). Ein Anspruch des Vermieters darauf, dass der Mieter eine solche Vereinbarung mit dem Mieter abschließt, besteht allerdings nicht. Anwendung außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes Auch außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes und auch dort, wo auf Mietverhältnisse das Mietrechtsgesetz überhaupt nicht Anwendung findet, kann ausschließlich aufgrund von Vereinbarungen mit den jeweiligen Mietern der seinerzeit vereinbarte Hauptmietzins erhöht werden. Ein Anspruch des Vermieters auf Erhöhung des Hauptmietzinses zur Überwälzung der Kosten aus dem Einsparcontracting besteht allerdings nicht. Einsparcontracting und das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz Der Erhaltungsbegriff nach dem WGG ist mit dem des MRG nahezu i- dentisch. Gemäß 14 a Abs. 2 WGG umfasst die Erhaltung nach Z 5 ebenfalls die Installation von technisch geeigneten Gemeinschaftseinrichtungen zur Senkung des Energieverbrauches oder die der Senkung des Energieverbrauches sonst dienenden Ausgestaltungen der Baulichkeit, von einzelnen Teilen der Baulichkeit oder von einzelnen Wohnungen oder Geschäftsräumen, wenn und insoweit die hiefür erforderlichen Kosten in einem wirtschaftlich vernünftigen Verhältnis zum allgemeinen Erhaltungszustand der Baulichkeit und den zu erwartenden Einsparungen stehen. Da sich auch im Bereich des WGG das selbe Abrechnungsproblem im Zusammenhang mit der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen unter Einsatz von Einsparcontracting ergab, hat der Gesetzgeber im Bereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes entsprechend reagiert und durch die Wohnrechtsnovelle 2000 den 14 WGG novelliert und in diesem den Absatz 5 a und 5 b wie folgt eingefügt: Tonkli,

6 Zur Deckung der Aufwendungen zur Senkung des Verbrauchs (der anfallenden Menge), die nicht auf die Mieter/Nutzungsberechtigten überwälzt werden, können gemäß den durch die WRN 2000 eingefügten Absätzen 5 a und 5 b anstelle der wechselnden Betriebs- o- der Heizkosten die bisherigen Kosten (Durchschnitt von drei Jahren) solange weiterverrechnet werden, bis diese Aufwendungen abgedeckt sind (höchstens auf 15 Jahre), dies unter Berücksichtung der Geldwertänderungen, also wertgesichert. Dies bedeutet, dass Fehlbeträge, die in diesen 15 Jahren nicht hereingebracht werden können, von der Gemeinnützigen Bauvereinigung oder dem Dritten (in der Regel dem Contractor), der dies übernommen hat, selbst zu tragen sind. Voraussetzung für die Zulässigkeit des Contracting ist der Nachweis, der in den letzten drei Jahren tatsächlich abgerechneten Kosten, sowie der Zweckmäßigkeit der Maßnahmen und der dadurch zu erwartenden Vorteile für Mieter/Nutzungsberechtigte. Dieser Nachweis ist durch ein Gutachten eines Ziviltechnikers oder eines gerichtlich beeideten Sachverständigen für das betreffende Gebiet zu erbringen. Entsprechende Ausführungsbestimmungen dazu finden sich in der sogenannten Entgeltrichtlinienverordnung (ERVO) 1994, welche durch das BGBl II/2001/30 eine auf das Rechtsinstitut Einsparcontracting bedachtnehmende Änderung erfahren hat. Zusammenfassend ist daher darauf hinzuweisen, dass entsprechend den vorhin dargelegten Bestimmungen des WGG in der Fassung der WRN 2000 und den dazu ergangenen Bestimmungen in der Entgeltrichtlinienverordnung das Einsparcontracting auch gegen den Willen der Mieter/Nutzungsberechtigten einer Gemeinnützigen Genossenschaft durchgeführt werden kann und es dafür keiner Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter bedarf. Tonkli,

7 Einsparcontracting und das Wohnungseigentumsgesetz Vorweg ist festzuhalten, dass das Finanzierungsmodell, welches die R e- finanzierung der Investitionen in wärmetechnische Sanierungsmaßnahmen aus den erzielten Einsparungen ermöglicht, im Bereich des Wohnungseigentums weitaus unproblematischer angewendet werden kann. Gemäß 28 Abs. 1 WEG, in der Fassung der WRN 2006, gehört zu den Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung, in denen die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet, die ordnungsgemäße Erhaltung der gemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschaft im Sinne des 3 MRG, einschließlich der baulichen Veränderungen, die über den Erhaltungszweck nicht hinausgehen, also auch die Installation von technisch geeigneten Maßnahmen zur Senkung des Energieverbrauches. Zur Durchsetzung dieser Maßnahmen bedarf es des Beschlusses der einfachen Mehrheit (gerechnet nach Anteilen) der Wohnungseigentümer, Einstimmigkeit der Wohnungseigentümer ist daher nicht erforderlich! Jedem Überstimmten (also der Minderheit) steht es aber zu, den von der Mehrheit gefassten Beschluss im Außerstreitverfahren bei Gericht anzufechten. Das Finanzierungsmodell Einsparcontracting kann daher mittels Mehrheitsbeschlusses von der Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt werden und dann in der Folge tatsächlich zum Tragen kommen. Es kann daher im Bereich des Wohnungseigentums durch den Beschluss der einfachen Mehrheit eine alle Wohnungseigentümer bindende Regelung getroffen werden, wonach wärmetechnische Sanierungsmaßnahmen beschlossen werden und die Refinanzierung dieser Investitionen aus den erzielten Einsparungen vereinbart wird. Tonkli,