NICHTIGE KLAUSELN IN MIETVERTRÄGEN

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1 R e c h t s a n w a l t s k a n z l e i L i k a r, P e s t a l o z z i s t r a ß e 1 / I I, A G r a z T e l ( 0 ) F a x ( 0 ) o f f i c a n w a l t s k a n z l e i - l i k a r. a t w w w. a n w a l t s k a n z l e i - l i k a r. a t NICHTIGE KLAUSELN IN MIETVERTRÄGEN Der OGH hat am entschieden, dass eine große Hausverwaltung es zukünftig zu unterlassen hat, 39 Klauseln (oder sinngleiche) in deren gängigen Mietverträgen weiter zu verwenden und/oder sich auf diese zu berufen. Auch wenn der private Vermieter (ein Vermieter, der weniger als fünf Wohnungen vermietet) von diesem Urteil nicht betroffen zu sein scheint, wird diesem in jedem Fall jedoch Indizwirkung zukommen. Grundlage der Entscheidung des Obersten Gerichtshofs war eine so genannte Verbandsklage der Bundesarbeiterkammer, welche eigenen Spielregeln unterliegt. Die Ergebnisse können daher auf den konkreten Einzelfall nur sehr bedingt übertragen werden, da die Gerichte bei einer Verbandsklage Klauseln in Musterverträgen nach der für den Konsumenten ungünstigsten Auslegungsmöglichkeit zu prüfen haben. In Einzelfallentscheidungen ist jedoch vielmehr danach zu fragen, was die Vertragsteile denn wirklich vereinbaren wollten; in einer Gesamtbetrachtung sollen unfaire Klauseln auf ein verträgliches Maß reduziert werden. Eine Reihe der nunmehr für sittenwidrig erkannten 39 Klauseln würde somit im Einzelfall daher wohl zumindest teilweise rechtswirksam bleiben. In Folge werden nun diejenigen (sittenwidrigen) Klauseln kurz erläutert, die von besonderem Interesse sind: 1. Kein gänzlicher Ausschluss von Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüchen: Ein gänzlicher Ausschluss von wie auch immer gearteten Schadenersatz oder Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Vermieter von vornherein ist sittenwidrig, weil diese Klausel darauf abzielt, den Mietern die Berufung auf das Zinsminderungsrecht nach 1096 ABGB abzuschneiden. Durch die Tatsachenbestätigung, dass der Mieter den Mietgegenstand durch eigene Besichtigung kenne, soll die den Vermieter treffende Beweislast unzulässiger Weise dem Mieter aufgebürdet werden. 2. Zweckwidrige Verwendung ist nicht generell ein Auflösungsgrund: Sollte der Mieter den Mietgegenstand zu einem anderen Zweck nutzen als vereinbart, so bildet dies nur dann einen Auflösungsgrund, wenn der Bestandnehmer die Sache erheblich U I D - N u m m e r A T U , R A - C o d e R , D V R - N u m m e r L a n d e s - H y p o t h e k e n b a n k S t e i e r m a r k A G, B L Z , K t o. N r

2 - 2 - nachteilig gebraucht. Der erheblich nachteilige Gebrauch setzt einen erheblichen Nachteil für den Vermieter voraus, der in einer erheblichen Verletzung wichtiger ideeller und wirtschaftlicher Interessen oder in einer erheblichen Verletzung der Substanz des Mietgegenstands gelegen sein kann. 3. Mietzinsindexierung muss in beide Richtungen vorgesehen sein: Bei Vereinbarung einer Wertbeständigkeit des Mietzinses muss eine Veränderung des Verbraucherpreisindexes sowohl nach oben als auch nach unten wirken. Der (einseitige) Ausschluss der Verringerung des Hauptmietzinses aufgrund Anpassung an den Verbraucherpreisindex ist sittenwidrig. 4. Widmung von Zahlungen des Mieters kann nicht vorab vom Vermieter festgesetzt werden: Eine Klausel, aufgrund welcher (Mietzins)Zahlungen unabhängig von der Widmung auf den ältesten aushaftenden Hauptmietzins angerechnet werden, ist unwirksam, da sich ansonsten der Mieter durch entsprechende Widmung nicht mehr von der Gefahr einer Räumungsklage befreien könnte. 5. Beeinträchtigungen muss der Mieter nur noch in Ausnahmefällen dulden: Der Mieter muss sich Eingriffe in seine Bestandrechte durch den Hauseigentümer nur soweit gefallen lassen, als sie die Ausübung seiner Mietrechte nicht wesentlich erschweren oder gefährden. Die Pflicht des Mieters ist dahingehend eingeschränkt, dass es sich hiebei um wirklich notwendige Maßnahmen des Hauseigentümers handeln muss sowie dass dies die einzige Möglichkeit ist, das Haus und dessen Bewohner vor Nachteilen zu bewahren. Eine Ausdehnung der Duldungspflichten des Mieters ist sittenwidrig. 6. Das Risiko eines zeitweiligen Ausfalls von technischen Anlagen kann nicht zur Gänze auf Mieter überwälzt werden: Der generelle Ausschluss von Minderungs-, Schadenersatz-, Zurückbehaltungs- oder irgendwelchen sonstigen Ansprüchen gegenüber dem Vermieter bei zeitweiligem Ausfall von technischen Anlagen, zb von Strom- oder Wasserzufuhr bzw Leitungsgebrechen, ist nicht zulässig. Der Vermieter wird zu beweisen haben, dass ihn an diesem Ausfall kein Verschulden trifft.

3 Erhaltungspflichten des Vermieters nur noch eingeschränkt auf Mieter überwälzbar: Folgende Klausel ist sittenwidrig: Der Mieter verpflichtet sich, den Mietgegenstand pfleglich zu behandeln und unter Ausschluss des 1096 ABGB sämtliche am Mietgegenstand notwendig werdenden Reparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und überhaupt den Mietgegenstand zu erhalten; er ist unter anderem verpflichtet, die im Mietgegenstand befindlichen Heizungsvorrichtungen, ferner sämtliche Gas-, Elektro- und Wasserinstallationen samt Geräten stets in betriebsfähigem Zustand zu erhalten und im Falle von Störungen diese unverzüglich sach- und fachgemäß auf eigene Kosten instandsetzen zu lassen. Weiters fallen Eingangstüren und Fenster im Bereich des Mietobjektes in die Wartungs- und Instandhaltungspflicht des Mieters. Die Erhaltungspflicht des Vermieters ist Ausdruck seiner bestandrechtlichen Gewährleistungspflicht und damit einem Konsumenten gegenüber generell nicht ausschließbar. Bei vereinbarter, genereller Erhaltungspflicht des Mieters würde dieses Gewährleistungsrecht ausgeschlossen, indem der Mieter selbst zur Erhaltung des vereinbarten und ordnungsgemäßen Gebrauchs verpflichtet wird. Nach dieser Klausel könnte daher der Zustand, bei dem das Zinsminderungsrecht zum Tragen käme, niemals eintreten. Gewährleistungsansprüche können aber vor Kenntnis des Mangels einem Konsumenten gegenüber nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Dem Verbraucher kann daher die Erhaltungspflicht des bedungenen Zustandes nicht übertragen werden, auch wenn ein höherer Mietzins zulässiger Weise hätte verlangt werden können. Meines Erachtens kann jedoch auch nach dieser oberstgerichtlichen Argumentation keinesfalls mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass ab sofort auch zb der Boiler auf Kosten des Vermieters repariert werden muss. Wie bereits oben erwähnt, handelt es sich um eine Verbandsklage, bei welcher es keine Teilnichtigkeit von Klauseln gibt. Ist auch nur ein Teil einer Klausel nichtig, fällt die gesamte Klausel. Lediglich eine Überwälzung der gesamten Erhaltungspflicht auf den Mieter ist sittenwidrig, ob auch eine teilweise oder eingeschränkte Überwälzung im Einzelfall möglich wäre, bleibt offen. Insbesondere muss unterschieden werden, wer sich beim Bestandsverhältnis gegenübersteht. Je nachdem ob es sich auf Mieterseite um einen Privaten und auf Vermieterseite um einen gewerblichen Vermieter handelt, oder ob

4 - 4 - aber Vermieter und Mieter Unternehmer sind, werden im Einzelfall ganz unterschiedliche Maßstäbe anzulegen sein. 8. Ausmalen des Mietgegenstandes nicht mehr in jedem Fall durchsetzbar: Ähnliches gilt auch für die Klausel, dass der Mietgegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäßem Zustand, dh, wie bei Mietbeginn übernommen, jedenfalls neu ausgemalt zurückzustellen ist. Auch hier wurde die Klausel in ihrer Gesamtheit als sittenwidrig beurteilt, da die gesamte Erhaltungspflicht auf den Mieter überwälzt wird, wodurch dieser gröblich benachteiligt werde. Bei der gebotenen konsumentenfeindlichsten Auslegung müsste der Mieter jegliche Gebrauchsspuren, wenn sie noch so unerheblich sein mögen, beseitigen dies ist sittenwidrig. Das heißt, der Mieter wird aller Voraussicht nach dann nicht unbedingt neu ausmalen müssen, wenn die Gebrauchsspuren an den Wänden gering sind. RESÙMEE: Zusammenfassend ist festzuhalten, dass der Verbandsprozess als eine Art Musterprozess sicherlich Auswirkungen auf sämtliche bestehenden Mietverträge haben wird. Es darf jedoch nicht unterschätzt werden, dass im Verbandsprozess (im Gegensatz zur jeweiligen Vertragsauslegung im Einzelfall) keine Rücksicht auf eine etwaige teilweise Zulässigkeit der beanstandeten Bedingungen zu nehmen ist, sodass keine geltungserhaltende Reduktion der Klauseln stattfinden kann. Des Weiteren ist bei der Beurteilung auch immer von der konsumentenfeindlichsten Auslegung auszugehen. Das vorliegende Urteil des OGH ist außerdem nur anzuwenden, wenn auf Vermieterseite ein Unternehmer und auf Mieterseite ein Konsument stehen. Ob jemand, der mehrere Wohnungen besitzt, als Unternehmer gilt, ist vom Gesetz nicht eindeutig geregelt, sondern von den Gerichten im Einzelfall zu beurteilen. Lediglich als Maßstab kann gelten, dass jemand, dem weniger als fünf Wohnungen gehören, noch nicht als Unternehmer gilt. Bei Mietverhältnissen zwischen Privaten ist auf das Konsumentenschutzgesetz nicht Bedacht zu nehmen. Ein Ausschluss von Gewährleistungen bei Geschäften von privat zu privat ist grundsätzlich jederzeit möglich, sofern nicht ein bekannter Mangel (arglistig) verschwiegen wird. Somit könnte me nach geltender Rechtslage das Recht auf Zinsminderung als das besondere Gewährleistungsrecht des Mieters zwischen Privaten rechtswirksam ausgeschlossen werden. Allerdings ist durchaus zu konzedieren, dass nunmehr auch private Vermieter mit

5 - 5 - ähnlichen Entscheidungen des OGH zu rechnen haben. Ob diese Entwicklung alles in allem als positiv zu bewerten ist, sei dahingestellt. Vermieter werden wohl künftig auch eine Erhaltungskomponente in den Mietzins hineinrechnen, was zu einer Verteuerung von Mietwohnungen und damit zu einer weiteren Verknappung von leistbaren Wohnungen am Immobilienmarkt führen könnte.