Planungs- und Mitwirkungsbericht

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1 Kanton Graubünden Planungs- und Mitwirkungsbericht Baugesetz Gemeindeversammlung Bearbeitungsstand 22. Juni 2018

2 Impressum Auftraggeber 7502 Bever Kontaktperson Fadri Guidon Gemeindepräsident Bearbeitung Dr. Rainer Metzger Alexanderstrasse Chur SwissLegal Lardi & Partner AG Reto Nigg Reichsgasse Chur Stauffer & Studach AG Orlando Menghini Alexanderstrasse Chur Erstellung Dezember 2016 Bearbeitungsstand 22. Juni 2018

3 Inhalt 1 Anlass Ausgangslage Ziele der Revision Verhältnis zur Ortsplanung und Dringlichkeit 5 2 Organisation und Verfahren Organisation des Planungsträgers Kantonale Vorprüfung Öffentliche Mitwirkungsauflage 6 3 IVHB Allgemeines Höhen von Gebäuden Ausnützungsziffer (AZ) 8 4 Förderung des Erst- und Beschränkung des Zweitwohnungsbaus Bisherige Strategie Künftige Strategie Die Revisionsvorlage im Detail 10 5 Weitere Regelungen 14

4 1 Anlass 1.1 Ausgangslage Statistische Angaben (Erst-/Zweitwohnungen, Bevölkerung) In der existieren heute knapp über 600 Wohnungen. Davon sind rund 300 Erstwohnungen. Das Verhältnis von fast 50 % Erstwohnungen und etwas über 50 % Zweitwohnungen ist im Oberengadiner Vergleich ausserordentlich gut. Gemeinden wie Silvaplana oder La Punt-Chamues-ch weisen rund 75 % Zweitwohnungen auf, und bei anderen Oberengadiner Gemeinden liegt der Anteil an Zweitwohnungen ebenfalls über dem Wert von Bever. Diese Ausgangslage ist wesentlich darauf zurückzuführen, dass in der schon sehr früh, nämlich mit dem Baugesetz von 1983/85, ein Erstwohnungsanteil von 50 % eingeführt wurde. Aufgrund dieser Pionierleistung sind von den heute ca. 300 als Erstwohnungen genutzten Wohnungen rund 120 sogenannte kommunale Erstwohnungen, welche aus guten Gründen nur unter strengen Voraussetzungen in Zweitwohnungen umgenutzt werden können. Bei der Bevölkerungsentwicklung sieht es weniger gut aus. Im Jahr 2010 zählte die 660 Einwohner. Seither hat die Anzahl der Einwohner kontinuierlich abgenommen. Heute sind es noch rund 610 Einwohner. Um dieser Abnahme entgegenzuwirken ist es absolut zentral, dass für Einheimische und für potentielle Zuzüger genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Bever ist daher, beispielsweise für den Erhalt der Schule, dringend auf eine grosse Anzahl an Erstwohnungen angewiesen Geltendes Baugesetz Das Baugesetz (BauG) der wurde am 30. November 2009 erlassen und am 10. August 2010 von der Regierung genehmigt (Prot. Nr. 728) IVHB Der Kanton Graubünden ist der Interkantonalen Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) beigetreten. Diese bezweckt eine kantonsübergreifende, einheitliche Definition der wichtigsten Baubegriffe (z.b. Höhenmasse, Gebäudelängen, Nutzungsziffern etc.). Das Konkordat ist am 26. November 2010 in Kraft getreten und ist für die beteiligten Kantone verbindlich. Die Frist für die Implementierung der IVHB im Baugesetz läuft bis am 1. Nov (15 Jahre nach Inkrafttreten des KRG am 1. Nov. 2005) Zweitwohnungsgesetzgebung Am 1. Januar 2016 ist das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG) mit entsprechender Zweitwohnungsverordnung (ZWVO) in Kraft getreten. Weiter hat der Kanton GR auf den 1. Juli 2016 eine Ergänzung der kantonalen Raumplanungsverordnung (KRVO) mit Ausführungsbestimmungen zur Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen erlassen. Gemäss der neuen Zweitwohnungsgesetzgebung ist in Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 % der Bau von neuen Zweitwohnungen nur noch in bestimmten Fällen gestattet. Die 3

5 zählt zu den Gemeinden mit einem Zweitwohnungsanteil von über 20 %. Die Rahmenbedingungen und Vorgaben bezüglich der Bewilligung von Erst- und Zweitwohnungen haben sich daher wesentlich geändert. Gemäss geltendem Baugesetz verfügt die Gemeinde über die folgenden Instrumente und Regelungen zur Förderung des Erstwohnungsbaus und zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus: Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus (Art BauG) Erstwohnanteilsregelung (Art BauG) Lenkungsabgabe auf Zweitwohnungen (Art BauG) Revidiertes Raumplanungsgesetz (RPG) Am 1. Mai 2014 ist die revidierte Raumplanungsgesetzgebung des Bundes (RPG und RPV) in Kraft getreten Rechtskräftige Ortsplanung Die rechtskräftige Ortsplanung der Gemeinde wurde im Wesentlichen am 14. Juni 2005 von der Gemeindeversammlung erlassen und mit Regierungsbeschluss Nr. 220 am 28. Februar 2006 von der Regierung genehmigt. Das Baugesetz wurde am 30. November 2009 / 10. August 2010 gesamthaft revidiert. 1.2 Ziele der Revision Mit der vorliegenden Revision soll das Baugesetz an die übergeordnete Zweitwohnungsgesetzgebung und an die IVHB angepasst werden. Zudem sollen einige kleinere Anpassungen von kommunalem Interesse vorgenommen werden. Bezüglich Anpassung an die Zweitwohnungsgesetzgebung verfolgt die Gemeinde im Wesentlichen folgende Ziele: Erhalt der kommunalen Erstwohnungen. Schaffung von klaren Verhältnissen bezüglich Umgang mit Wohnungen (Erst- und Zweitwohnungen, touristisch bewirtschaftete Wohnungen). Anpassung der bestehenden kommunalen Regelungen über die Förderung des Erstwohnungsbaus und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus an die neue Zweitwohnungsgesetzgebung von Bund und Kanton. Regelung ob und inwieweit von der Möglichkeit gemäss Art. 3 Abs. 2 ZWG Gebrauch gemacht wird, wonach die Gemeinden strengere Bestimmungen erlassen können. Bei den Anpassungen wird stets darauf geachtet, dass sie möglichst im Einklang mit anderen für die Gemeinde wichtigen Zielsetzungen stehen: Namentlich sollen der seit 2010 anhaltende Bevölkerungsrückgang gestoppt, die Schule erhalten und der Tourismus gestärkt werden. Für die einheimische Bevölkerung und für Zuzüger soll genügend bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung stehen, und Bever soll für alle 4

6 Altersklassen attraktiv sein. Wesentlichstes Element ist dabei der Erhalt der kommunalen Erstwohnungen. Die Anpassungen erfolgen im Rahmen einer punktuellen Anpassung des Baugesetzes. Die Änderungen (kommunale Änderungen / Anpassungen an übergeordnetes Recht) sind im Gesetzestext speziell bezeichnet. 1.3 Verhältnis zur Ortsplanung und Dringlichkeit Die geltende Ortsplanung bedarf mit Ausnahme des Baugesetzes zur Zeit keiner Anpassungen. Aufgrund des revidierten RPG, des sich in Revision befindlichen kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) und der aktuell laufenden kantonalen Richtplanung (Richtplan Siedlung, KRIP-Si) werden in absehbarer Zeit neue Aufgaben auf die Gemeinde zukommen (wie Räumliches Leitbild, Bauzonengrösse, bauliche Dichte, Mobilisierung der Bauzonenreserven, Ausgleich planungsbedingter Vor- und Nachteile). Die vorliegende Anpassung des Baugesetzes soll jedoch nicht weiter aufgeschoben werden, denn die Gemeinde erachtet insbesondere die Anpassung des Baugesetzes an die Zeitwohnungsgesetzgebung von Bund und Kanton als dringende Aufgabe. Einerseits ist die Bau- und Immobilienwirtschaft auf die Schaffung von klaren Verhältnissen angewiesen. Andererseits will die Gemeinde klare Rahmenbedingungen für den Umgang mit Hotels schaffen. Die vorliegende Anpassung des Baugesetzes wird daher als separate Vorlage vorgezogen im Bewusstsein, dass in einigen Jahren eine erneute Anpassung notwendig werden wird. Diese wird jedoch andere Bereiche betreffen, als dies bei den jetzt vorzunehmenden Änderungen der Fall ist. 2 Organisation und Verfahren 2.1 Organisation des Planungsträgers Die beauftragte Dr. iur. Rainer Metzger, lic. iur. Reto Nigg sowie das Büro Stauffer & Studach Raumentwicklung, Chur, mit der Revision des Baugesetzes. 2.2 Kantonale Vorprüfung Die Anpassung des Baugesetzes wurde gestützt auf Art. 12 KRVO durch das Amt für Raumentwicklung Graubünden (ARE) vorgeprüft. Mit Bericht vom 15. September 2017 äusserte sich das ARE positiv zur Teilrevision, schlug gleichzeitig aber gewisse Anpassungen und Ergänzungen von eher untergeordneter Natur vor. Diese Änderungen sowie weitere Anpassungen, welche der neugewählte Gemeindevorstand einbrachte, wurden am 1. März 2018 an einer gemeinsamen Sitzung mit Vertretern der Gemeinde und des ARE besprochen. 5

7 2.3 Öffentliche Mitwirkungsauflage Die öffentliche Mitwirkungsauflage dient der Orientierung der Betroffenen und Interessierten. Sie erfolgte vom 5. April bis 4. Mai Während der Auflagefrist konnte jedermann beim Gemeindevorstand Vorschläge und Einwendungen einbringen. Während der Auflagefrist sind mehrere Stellungnahmen eingegangen. Die Wünsche und Anträge wurden durch den Gemeindevorstand behandelt und beurteilt. Der Entscheid des Gemeindevorstands wurde den Mitwirkenden schriftlich mitgeteilt. Aufgrund des Mitwirkungsverfahrens wurden gegenüber der Mitwirkungsauflage die nachfolgenden Änderungen vorgenommen: Art. 18 Abs. 2 BauG: Der maximale Zuschlag zur zonengemässen Ausnützung für temporär genutzte Räume, welche weniger als 1.60 m über das massgebende Terrain hinausragen, wurde auf 20 % festgesetzt. Art. 23 Abs. 7 BauG: Bauvorhaben in der Dorfkernzone sind durch die Bauberatung beurteilen zu lassen. Die Bauberatung hat dabei die kantonale Denkmalpflege beizuziehen und somit ihre Beurteilung in Kenntnis der Haltung der kantonalen Denkmalpflege vorzunehmen. Es ist somit im Unterschied zur Mitwirkungsauflage nicht mehr vorgesehen, dass sowohl die Bauberatung als auch die kantonale Denkmalpflege je eine Beurteilung abgeben müssen. So wird vermieden, dass unter Umständen zwei sich widersprechende Beurteilungen erfolgen. Aufgrund dieser Änderung wurden geringfügige Anpassungen bei Art. 32 Abs. 2 BauG und Art. 74 Abs. 1 BauG notwendig. Art. 33 Abs. 3 BauG: Dieser Absatz soll gegenüber dem aktuellen Baugesetz (Art. 31 Abs. 3) unverändert bleiben. Das Wort "eingeschossig" wurde daher wieder eingefügt. Art. 40 Abs. 4 BauG: Die bestehende Regelung betreffend die in der Ortsbildschutzzone bestehenden Bäume wurde in der Mitwirkungsauflage als zu streng kritisiert. Der Gemeindevorstand teilt diese Auffassung. Auf einigen Parzellen stehen sehr viele Bäume. Unter anderem wird dadurch die Belichtung einzelner Liegenschaften merklich eingeschränkt. Es ist der Baubehörde daher neu möglich, die Entfernung von Bäumen zu bewilligen, auch wenn diese nicht krank sind und niemanden gefährden. Dabei hat die Baubehörde mit der kantonalen Denkmalpflege bzw. dem Amt für Natur und Umwelt Rücksprache zu nehmen, da die betreffenden Bäume unter Umständen aus ortsbildschützerischen oder ökologischen Gründen besonders wertvoll sein können. Art. 47 Abs. 4 BauG: Es wurde ergänzt, dass nachgewiesene Ertragsausfälle infolge künstlicher Beschneiung von Grundstücken zu vergüten sind. 6

8 Art. 59 BauG: Umnutzungen geschützter oder ortsbildprägender Bauten in Zweitwohnungen sollen entgegen der stark kritisierten Fassung gemäss Mitwirkungsauflage nicht ausgeschlossen werden. Die Voraussetzungen für entsprechende Umnutzungen richten sich nach dem einschlägigen eidgenössischen und kantonalen Recht. Massgebend sind namentlich Art. 9 ZWG, Art. 6 ZWV und Art. 35a ff. KRVO. Art. 64 BauG: Die Lenkungsabgabe für die Ablösung von kommunalen Erstwohnungsverpflichtungen wurde an die heute geltende Regelung (Art. 64 Abs. 2 des aktuellen Baugesetzes) angeglichen. Art. 66 Abs. 2 BauG: Anlässlich der Mitwirkungsauflage wurde darauf hingewiesen, dass bei Umbauten unter Umständen Ausnahmen von Abs. 1 (Fensterfläche mind. 10 % der Hauptnutzfläche) angezeigt seien, um die charakteristischen Fassaden mit oft sehr kleinen Fenstern erhalten zu können. Der Gemeindevorstand teilt diese Auffassung, weshalb bei Art. 66 BauG ein neuer Absatz mit einer entsprechenden Ausnahmebestimmung hinzugefügt wurde. 3 IVHB 3.1 Allgemeines Werden Baubegriffe verwendet, die im Konkordat IVHB definiert sind, so sind die Begriffsdefinitionen gemäss IVHB anzuwenden. Die Ausnützungsziffer (AZ) ist nicht in der IVHB definiert. Der Kanton hat deshalb die AZ einheitlich in Art. 37a KRVO definiert. Während einige Begriffe ohne weitere Ausführungen angewendet werden können (z. B. Grenzabstand, Gebäudelänge) bedürfen andere Begriffe einer zusätzlichen Definition mit Massen im Baugesetz (vgl. Art. 17 Baugesetz: Kleinbauten und Anbauten, Unterniveaubauten, vorspringende Gebäudeteile). Bei der Bemessung der Höhen von Gebäuden und der Ausnützungsziffer bedarf es besonderer Regelungen gemäss den nachfolgenden Ausführungen. 3.2 Höhen von Gebäuden Die Bemessung der Fassadenhöhe von Gebäuden (bisher Gebäudehöhe) ist grundsätzlich wie bisher als die mittlere Höhe der vier Ecken definiert (Art. 20 BauG), weshalb die Höhenmasse im Zonenschema (Art. 15 BauG) unverändert bleiben können. Einzige Ausnahme bildet die Anpassung der Fassadenhöhe der Dorfzone, welche neu 9.0 m anstatt bisher 8.0 m beträgt; dies um den Bau von dreigeschossigen Bauten zu gewährleisten. Die Firstlinie darf zudem maximal 3.5 m über die Schnittlinie der traufseitigen Fassadenflucht mit der Oberkante der Dachkonstruktion hinausragen (Art. 20 BauG). 7

9 3.3 Ausnützungsziffer (AZ) Die Bestimmungen für die Ermittlung der AZ gemäss Art. 16 des Baugesetzes von 2009 richteten sich weitgehend nach dem Musterbaugesetz Neu muss die AZ gemäss Art. 37a KRVO ermittelt werden. Aufgrund von Unterschieden zwischen den Berechnungsmethoden ergeben sich bei der Berechnung andere Resultate. Das Bauamt hat die Auswirkungen der neuen Berechnungsmethode anhand verschiedener Baugesuche berechnet. Die Abweichungen variieren zwischen 5% und 20%, wobei die Abweichungen in Wohnzonen für Einfamilienhäuser niedriger sind als in Wohnzonen für Mehrfamilienhäuser. Dies ist insbesondere darauf zurückzuführen, dass bei der neuen Berechnungsmethode gewisse Geschossflächen in unterirdischen Geschossen (z. B. Hobbyräume) sowie allgemeine Räume wie Windfänge und Treppenhäuser neu angerechnet werden und schliesslich bei oberirdischen Geschossen die Berechnung im Aussenmass erfolgt (bisher wurden Aussenwände nur bis zu einer Stärke von 30 cm angerechnet). Das Bauamt empfiehlt eine Erhöhung der AZ um durchschnittlich ca. 10 %, damit in etwa die gleiche bauliche Dichte wie bisher erhalten werden kann. Zum Ausgleich der Abweichungen wird im Baugesetz einerseits für alle betroffenen Bauzonen die Ausnützungsziffer um rund 10% erhöht. Andererseits kann die Gemeinde für temporär genutzte Räume, welche weniger als 1.60 m (oder gar nicht) über das massgebende Terrain hinausragen (z.b. Wellness- oder Hobbyräume), einen entsprechenden Zuschlag zur zonengemässen AZ gestatten (max. 20 %). 4 Förderung des Erst- und Beschränkung des Zweitwohnungsbaus 4.1 Bisherige Strategie Die hatte als erste Bündner Gemeinde mit dem Baugesetz vom 13. Dezember 1983 / 1. April 1985 beim Bau neuer Wohnungen und bei wesentlichen Umbauten von Wohnungen die Pflicht zur Bereitstellung eines Erstwohnungsanteils eingeführt. Der Erstwohnungsanteil wurde von Anfang an auf 50 % angesetzt. Ein wichtiger Grund für die seinerzeitige Einführung einer Wohnanteilsreglung bildete das Anliegen der Gemeinde, einer Vertreibung der ortsansässigen Bevölkerung aus dem historischen Ortskern durch Umwandlung der historischen Bauten zu Zweitwohnungssitzen entgegenzuwirken. Nach derzeit geltendem Baugesetz beträgt der Erstwohnungsanteil in Bauzonen, die vorwiegend dem Wohnen dienen, nach wie vor 50 %. In der Gewerbe-/ Wohnzone und in der Bahnhofszone gilt ein Erstwohnungsanteil von 100 %. Der Bau von Zweitwohnungen wurde seit Einführung der Anteilsregelung 1983/1985 durch diese und seit Erlass des regionalen Richtplans Zweitwohnungen des Kreises Oberengadin zusätzlich durch die vom Kreis festgelegten Kontingente 8

10 beschränkt. Darüber hinaus erhebt die Gemeinde zur Dämpfung des Zweitwohnungsbaus für neu geschaffene oder durch Umnutzung hotelmässig genutzter Flächen entstandene Zweitwohnungsflächen eine Lenkungsabgabe. 4.2 Künftige Strategie Die gehört zu den Gemeinden, welche der neuen Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen unterliegen. Die Erstellung neuer Zweitwohnungen auf nicht bebauten Grundstücken ist daher in Bever nicht mehr möglich. Mit Bezug auf die Umnutzung bestehender, altrechtlicher Wohnungen in Zweitwohnungen sowie die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben (Querfinanzierung / Umnutzung) ist die neue Gesetzgebung des Bundes hingegen sehr liberal. Auch die bundesrechtlichen Bestimmungen über Wohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten lassen die Entstehung neuer Zweitwohnungen zu. Die Bundesgesetzgebung über Zweitwohnungen erfordert daher eine Überprüfung und Neuausrichtung der bisherigen Strategie der Gemeinde in Bezug auf den Bau von Zweitwohnungen. Dank der bereits 1983/1985 eingeführten Anteilsregelung verfügt die Gemeinde Bever heute über eine stattliche Anzahl nach kommunalem Recht geschützter Erstwohnungen. Dieser Bestand an Erstwohnungen soll auch in Zukunft erhalten bleiben. Die von der Gemeinde gestützt auf das bisherige Recht bewilligten Erstwohnungen unterstehen daher gemäss Revisionsvorlage als sog. kommunale Erstwohnungen weiterhin einer (kommunalen) Nutzungspflicht als Erstwohnung. Mit Rücksicht auf die neuen bundesrechtlichen Bestimmungen gilt indessen die kommunale Wohnanteilsverpflichtung nicht auch für künftige Wohnbauvorhaben. Art. 3 Abs. 2 ZGW und Art. 35c KRVO ermächtigen die Gemeinden, die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einzuschränken als das Bundesgesetz über Zweitwohnungen. Nebst den Vorschriften zum Erhalt der 120 kommunalen Erstwohnungen kann die Gemeinde daher beispielsweise auch Vorschriften erlassen, welche die Umnutzung der übrigen altrechtlichen, als Erstwohnungen genutzten Wohnungen in Zweitwohnungen erschweren oder verbieten. Es sind dies heute rund 180 Wohnungen, welche als Erstwohnungen genutzt, aber jederzeit auch in Zweitwohnungen umgenutzt werden könnten. Der Gemeindevorstand hat sich entschieden, diesbezüglich eine Anzeigepflicht vorzuschlagen, damit allfällige unerwünschte Entwicklungen oder gar Missbräuche frühzeitig erkannt und gegebenenfalls weitere Massnahmen ergriffen werden können. Wie bei den 120 kommunalen Erstwohnungen ist auch bei den rund 180 altrechtlichen, als Erstwohnungen genutzten Wohnungen wichtig, dass sie nicht oder nur in Ausnahmefällen in Zweitwohnungen umgenutzt werden. Nur so bleibt genügend bezahlbarer Wohnraum für die einheimische Bevölkerung erhalten, was Voraussetzung für die Stabilisierung der Einwohnerzahl, für den Erhalt der Schule und generell für den Erhalt eines belebten Dorfes ist. Darüber hinaus drängen sich aus der Sicht der Gemeinde Einschränkungen in Bezug auf den Bau von Zweitwohnungen in Verbindung mit strukturierten 9

11 Beherbergungsbetrieben auf. Für die Erstellung neuer Zweitwohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten soll die Tür nicht ganz geschlossen werden; die (ohnehin strengen) Regeln des übergeordneten Rechts sollen daher nicht noch weiter verschärft werden. Die künftige Strategie der Gemeinde bezüglich der Förderung des Erst- und Einschränkung des Zweitwohnungsbaus kann wie folgt zusammengefasst werden (im Detail vgl. Kap. 4.3). Bestehende Erstwohnungsverpflichtungen ( kommunale Erstwohnungen ) bleiben wie bisher bestehen. Eine Ablösung ist wie bisher in Härtefällen nach einer Mindestnutzungsdauer und Bezahlung einer Lenkungsabgabe möglich; Neue Wohnungen werden dagegen nicht mehr der kommunalen Erstwohnungsverpflichtung unterworfen; Die Kontingentsregelung für Zweitwohnungen wird abgeschafft; Die Umnutzung von altrechtlichen, bisher als Erstwohnungen genutzten Wohnungen in Zweitwohnungen wird der Anzeigepflicht unterstellt; Zweitwohnungen zur Querfinanzierung von Beherbergungsbetrieben (Art. 8 Abs. 1-3 ZWG) sind nur im Rahmen von projektbezogenen Nutzungsplanungen zulässig; Für die teilweise Umnutzung von Beherbergungsbetrieben (Art. 8 Abs. 4 ZWG), die nicht mehr weitergeführt werden, ist eine Lenkungsabgabe zu bezahlen; Die Bewilligung von neuen Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung in geschützten oder ortsbaulich bedeutsamen Bauten gestützt auf Art. 9 ZWG wird nicht zusätzlich eingeschränkt oder ausgeschlossen. Mit dieser Strategie wird nach Auffassung des Gemeindevorstandes den Wohnbedürfnissen der ortsansässigen Bevölkerung und den bisherigen Bemühungen zur Einschränkung des Zweitwohnungsbaus angemessen Rechnung getragen. Der gemäss Bundesrecht noch mögliche Bau von Zweitwohnungen wird dabei im Interesse des Ortes massvoll eingeschränkt. 4.3 Die Revisionsvorlage im Detail Die Revisionsvorlage sieht vor, die Vorgaben des Bundesrechts wie folgt umzusetzen: 10

12 Vorgaben des Bundesrechts Umsetzung Begriffe (Art. 2 ZWG) Das bisherige Recht der definierte die im Zusammenhang mit Erst- und Zweitwohnungen verwendeten Begriffe. Nachdem das neue Bundesrecht für die auf Bundesebene verwendeten Begriffe wie Wohnung, Erstwohnung und Zweitwohnung eigene Definitionen enthält, die teilweise von den kommunalen Begriffsumschreibungen abweichen, ist im Interesse der Rechtssicherheit sowie einer einfachen Rechtsanwendung auf die bisher im kommunalen Recht verwendeten Begriffsumschreibungen zu verzichten. Es sollen inskünftig auch bei kommunalen Regelungen ausschliesslich die Begriffe gemäss Bundesrecht Anwendung finden. Einschränkungen gegenüber dem Bundesrecht (Art. 3 ZWG) Art. 3 Abs. 2 ZWG belässt bekanntlich den Kantonen generell die Möglichkeit, eigene Vorschriften zu erlassen, welche die Erstellung und Nutzung von Wohnungen stärker einschränken als das ZWG. Diese Befugnis hat der Kanton Graubünden gemäss Art. 35c KRVO an die Gemeinden delegiert. Die ausschliesslich Verwendung der bundesrechtlichen Begriffe ist in Art. 55 Abs. 1 BauG statuiert. Von der Befugnis, stärker einschränkende Bestimmungen zu erlassen, macht die mit Bezug auf die Ausnahmeregelung von Art. 8 ZWG für die Erstellung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen Gebrauch. Demgegenüber sind für Bauvorhaben gemäss Art. 7 und 9 ZWG keine Einschränkungen vorgesehen (Art. 57 und 59 BauG). Hingegen drängen sich für den Vollzug der neuen Bestimmungen des Bundesrechts einige verfahrensrechtliche Regeln für die Behandlung von Baugesuchen mit Wohnnutzungen auf. Die entsprechenden Bestimmungen finden sich in Art. 56 BauG. Sie orientieren sich an den bisherigen Bestimmungen der Gemeinde im Zusammenhang mit der Kontingentierung des Zweitwohnungsbaus. 11

13 Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben gemäss Art. 8 Abs. 1 3 ZWG Art. 8 Abs. 1 3 ZWG erlaubt die Erstellung von neuen Zweitwohnungen bzw. Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung zum Zweck der Querfinanzierung von neuen oder bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben. Die Nachhaltigkeit von Querfinanzierungen von Hotelbetrieben, insbesondere bei bestehenden Betrieben durch den Verkauf von Zweitwohnungen ist fraglich (siehe Fall Maloja Kulm). Auch leistet der Verkauf von Stockwerkeinheiten späteren Hotelschliessungen Vorschub (Substanzentzug). Schliesslich lässt Art. 8 ZWG die Erstellung von Zweitwohnungen ohne raumwirksame Gegenleistungen der profitierenden Betriebe zugunsten des Gemeinwesens zu. Diese Nachteile von Art. 8 Abs. 1 3 ZWG gilt es zu minimieren. Von den mit Art. 8 ZWG gewährten Möglichkeiten der Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben durch Erstellen und Verkauf von Zweitwohnungen soll in der grundsätzlich Gebrauch gemacht werden können. Die Nachteile der bundesrechtlichen Ausnahmeregelung für die Allgemeinheit sind jedoch durch kommunale Einschränkungen auf ein Minimum herabzusetzen. Die Realisierung von Zweitwohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben wirft erfahrungsgemäss planerische und vor allem auch gestalterische Probleme auf, welche schlecht im Baubewilligungsverfahren geregelt werden können. Auch die Sicherstellung von Querfinanzierungen und die dauernde Sicherung des Bestandes der profitierenden Beherbergungsbetriebe erfordern nicht nur vertragliche sondern vor allem auch planerische Massnahmen (z.b. Festlegung einer Hotelzone). Art. 58 BauG sieht daher vor, dass neue Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen im Sinne von Art. 8 Abs. 1 3 ZWG nur im Rahmen einer projektbezogenen Nutzungsplanung auf Stufe der Grundordnung bewilligt werden dürfen. Durch eine projektbezogene Nutzungsplanung können von Zweitwohnungen profitierende Beherbergungsbetriebe langfristig gesichert werden. Gleichzeitig kann auf entsprechende Projekte Einfluss genommen und deren Qualität massgeblich gesteigert werden. Der notwendige Volksentscheid und die Genehmigungspflicht stärken im Übrigen den Gemeindevorstand in den Verhandlungen mit Bauinteressenten. 12

14 Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben gemäss Art. 8 Abs. 4 ZWG Umnutzung von nicht rentablen Hotels in ZW Art. 8 Abs. 4 ZWG erlaubt die Umnutzung von Beherbergungsbetrieben, welche am 11. März 2012 schon bestanden haben, im Umfang von bis zu 50 % der Hauptnutzfläche unter den im Bundesrecht aufgeführten Voraussetzungen. Art. 8 Abs.4 ZWG leistet offensichtlich dem Hotelsterben Vorschub und gefährdet damit die Existenzgrundlage der touristisch ausgerichteten Gemeinde. Zudem verschafft Art. 8 Abs. 4 ZWG Hotelbesitzern Vorteile, welche anderen Gewerbetreibenden nicht zustehen. Diesen Nachteilen gilt es durch einschränkende Massnahmen der Gemeinde zu begegnen. Neue Wohnungen in geschützten Bauten (Art. 9 ZWG) Zweitwohnungen in geschützten und ortsbildprägenden Bauten Art. 9 ZWG erlaubt unter strengen Voraussetzungen die Bewilligung von Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkung bzw. von Zweitwohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten innerhalb der Bauzone. Altrechtliche Wohnungen (Art. 10 und 11 ZWG) Trotz der beschriebenen Nachteile möchte die Gemeinde Bever die Anwendung von Art. 8 Abs. 4 ZWG nicht grundsätzlich ausschliessen. Für Zweitwohnungen, welche gestützt auf Art. 8 Abs. 4 ZWG bewilligt werden, ist jedoch gemäss Art. 58 Abs. 3 BauG eine Lenkungsabgabe gemäss Art. 64 und 65 BauG zu bezahlen. Damit wird die rechtsungleiche Behandlung von Hotelbetrieben gegenüber anderen Gewerbebetrieben gemildert. Ausserdem erhält die Gemeinde Mittel für die Förderung des Wohnungsbaus für Ortsansässige. Die im Bundesrecht enthaltene Möglichkeit für die Erstellung neuer Zweitwohnungen in geschützten oder ortsbildprägenden Bauten soll nicht ausgeschlossen werden. Die Anzahl der dafür in Frage kommenden Bauten ist relativ klein. Bauten, welche am 11. März 2012 zu Wohnzwecken genutzt wurden (sog. altrechtliche Wohnungen), fallen ohnehin nicht unter die Bestimmung von Art. 9 ZWG, sondern diese können gestützt auf Art. 11 ZWG zu Zweitwohnungen umgenutzt werden. Die Gemeinde wird die gemäss Bundesrecht als ortsbildprägende Bauten in Frage kommenden Gebäude bestimmen und im Generellen Gestaltungsplan als solche bezeichnen. Für Bauvorhaben an altrechtlichen Wohnungen gemäss Art. 10 und 11 ZWG sind keine einschränkenden kommunalen Vorschriften vorgesehen. Für die Umnutzung in Zweitwohnungen ohne Nutzungsbeschränkung soll aber eine Anzeigepflicht eingeführt werden, damit allfällige Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen frühzeitig erkannt und gegebenenfalls Massnahmen ergriffen werden können (Art. 60 BauG). 13

15 5 Weitere Regelungen Im Weiteren wird das Baugesetz im Wesentlichen in folgenden Bereichen angepasst (vgl. zusätzlich Ziff. 2.3): Dorfkernzone, Dorfzone (Art. 23 f. BauG). Neu unterliegen sämtliche Bauvorhaben in der Dorfkernzone der Beurteilung durch die Bauberatung, unter Beizug der kantonalen Denkmalpflege. In der Dorfzone sind sämtliche Bauvorhaben entweder durch die Bauberatung oder durch die kantonale Denkmalpflege beurteilen zu lassen. Langlaufloipen (Art. 47 BauG). Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen für die künstliche Beschneiung von Langlaufloipen. Wohnhygiene (Art. 66 BauG). Regelung für die Hygiene von Wohnräumen. Energiehaushalt (Art. 71 BauG). Mit Rücksicht auf die strengeren Bestimmungen des kantonalen Energiegesetzes vom 20. April 2010, die Änderung der Bestimmungen über die Ausnützungsziffer und im Interesse einer einfacheren Handhabung des Baugesetzes wird ein Teil der bisherigen Bestimmungen über die Gewährung eines Ausnützungsbonus für besondere energiesparende Massnahmen gestrichten. Energieanlagen (Art. 72 BauG). Aus denkmalpflegerischen Gründen wird die Erstellung von Energieanlagen in der Dorfkernzone und in der Dorfzone der Baubewilligungspflicht und der Bauberatungspflicht unterstellt. Dächer (Art. 74 BauG). Inskünftig sind Flachdächer und flach geneigte Satteldächer ausnahmsweise und unter Beizug der Bauberatung und/oder der kantonalen Denkmalpflege auch innerhalb der Ortsbildschutzzone zulässig. Abstellplätze für Motorfahrzeuge (Art. 82 BauG). Bei Gewerbebauten, welche sehr viele Lagerflächen umfassen, kann die Baubehörde inskünftig die Anzahl der Pflichtparkplätze nach den tatsächlichen Bedürfnissen bestimmen. Gemeinschaftsanlagen (Art. 84 BauG). Die Vorschrift betreffend gemeinschaftliche Parkierungsanlagen wird ergänzt. Damit wird die bereits heute bestehende Möglichkeit, Eigentümerinnen und Eigentümer bestehender Bauten und Anlagen nötigenfalls zur Beteiligung an einer Gemeinschaftsanlage zu verpflichten (Art. 82 Abs. 3 BauG), näher konkretisiert. Zudem wird die rechtliche Grundlage geschaffen, um Personen, die eine Parkierungsanlage errichten wollen, unter Umständen und soweit zumutbar dazu zu verpflichten, eine Gemeinschaftsanlage zu bauen. Abgabe für die Sondernutzung des öffentlichen Bodens für elektrische Verteilnetze (Art. 90 BauG). Die Ergänzung des Baugesetzes mit dem neuen Art. 90 erfolgt im Sinne des Schreibens vom 20. August 2012 des kantonalen Amtes für Energie und Verkehr Graubünden an die Gemeinden im Zusammen- 14

16 hang mit dem Inkrafttreten des eidgenössischen Stromversorgungsgesetzes. Der neue Artikel bildet die Rechtsgrundlage für die Erhebung einer jährlichen Abgabe für die Sondernutzung des öffentlichen Bodens für elektrische Verteilnetze. Inkrafttreten (Art. 114 BauG). Zum Zweck der Schaffung von Rechtssicherheit und Verhinderung von unnötigem Planungsaufwand sieht Art. 114 Abs. 3 der BauG vor, dass bei rechtskräftigen Quartierplänen mit zugewiesener Bruttogeschossfläche weiterhin die Bestimmungen über die AZ gemäss Baugesetz von 2009/2010 gelten. Die Definition der Ausnützungsziffer gemäss Baugesetz vom / wird daher als Anhang dem revidierten Baugesetz beigefügt. Chur, 22. Juni