Preisgünstiger Wohnraum: Praxisbeispiel Küssnacht am Rigi

Transkript

1 1. Ausgangslage 2. Instrumente zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum 3. Erfahrungen aus dem Bezirk Küssnacht 4. Fragen Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 1

2 Ausgangslage Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 2

3 Küssnacht als attraktiver Wohn- und Arbeitsort zentrale Lage mit Autobahnanschluss gute ÖV Verbindungen wunderschöne Landschaft breites Angebot an Schulen und Kinderbetreuung tiefe Steuern und vieles mehr Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 3

4 Preise für Mietwohnungen und Wohneigentum in den letzten 10 Jahren stark gestiegen Junge Familien oder Senioren haben Mühe, zahlbaren Wohnraum zu finden Senioren bewohnen grosse (ältere, preiswertere) Wohnungen, der Wechsel auf eine kleinere (neuere, teurere) Wohnung lohnt sich finanziell nicht Bauherren erstellen v.a. Eigentumswohnungen der oberen Preisklasse sowie grosse Wohnungen Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 4

5 Der Bezirk Küssnacht strebt eine gesunde Durchmischung der Bevölkerung an Wer im Bezirk Küssnacht aufgewachsen ist oder einen Bezug zum Bezirk hat, soll hier wohnhaft sein können Mit dem Bezirk Verwurzelte und gut integrierte Personen stellen sich eher für freiwillige oder öffentliche Ämter zur Verfügung Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 5

6 Strategiepapier 2010 des Bezirksrats, 4-Jahresziel: Der genossenschaftliche und der preisgünstige Wohnungsbau werden mittels Abgabe von bezirkseigenen Landreserven im Baurecht sowie von preisgünstigem Wohnungsbau im Zusammenhang mit der Ortsplanung gefördert. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 6

7 Instrumente zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum (1/2): 1.die Gründung einer Wohnbaugenossenschaft unterstützen und deren Aktivitäten begleiten 2.bezirkseigenes Land zu günstigen Konditionen zur Verfügung stellen 3.Land kaufen und dieses zu günstigen Konditionen zur Verfügung stellen Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 7

8 Instrumente zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum (2/2): 4. an Ausnützungsbonus im kommunalen Baureglement festhalten 5. bei Einzonungen einen bestimmten Anteil des eingezonten Landes für kostengünstige Wohnungen vorsehen 6. neue Wohnzone für kostengünstigen Wohnraum in das kommunale Baureglement aufnehmen. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 8

9 1. die Gründung einer Wohnbaugenossenschaft unterstützen und deren Aktivitäten begleiten Gründung Wohnbaugenossenschaft im Nov Bezirksrat hat Gründung unterstützt und Einsitz in den Vorstand genommen Wohnbaugenossenschaft bezweckt Erstellung und Beschaffung von Wohnraum und Vermietung ohne spekulative Absichten unter Berücksichtigung der nationalen Gesetzgebung zur Förderung des kostengünstigen Wohnungsbaus. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 9

10 2. bezirkseigenes Land zu günstigen Konditionen zur Verfügung stellen Einräumung eines Baurechts an die Wohnbaugenossenschaft Küssnacht zu günstigen Konditionen Land zur Hälfte des Marktwerts eingesetzt Verzinsung mit des Referenzzinssatzes Angabe von gewissen Rahmenbedingungen (Wohnungstyp, Wohnungsgrösse, Ausbaustandard, Mietzinsvorstellung, Kriterien für die Vermietung) Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 10

11 3. Land kaufen und dieses zu günstigen Konditionen zur Verfügung stellen Interesse öffentlich kund getan Im Rahmen der Ortsplanung oder von Projekten (Südumfahrung) aktiv Gespräch mit Grundeigentümern gesucht Verständnis der Grundeigentümer für Anliegen des Bezirksrats schlugen sich auf vorteilshaften Kaufpreis nieder. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 11

12 4. an Ausnützungsbonus im Baureglement festhalten Seit 1996 kennt der Bezirk Küssnacht im kommunalen Baureglement die Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus Die Ausnützungsziffer kann bei Gestaltungsplänen im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens ( ) um weitere 0,05 erhöht werden, ( ) wenn ein Anteil von mindestens 20 % der zu Wohnzwecken bestimmten Bruttogeschossfläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert wird. Wurde erst einmal (2010 durch die Wohnbaugenossenschaft) in Anspruch genommen Anreiz war offenbar nicht gross genug Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 12

13 5. bei Einzonungen einen bestimmten Anteil des eingezonten Landes für kostengünstige Wohnungen vorsehen Zonenplanrevision als grosse Chance zur Umsetzung von Visionen (Strategiepapier) Analyse der Gebiete und Möglichkeiten weitere öffentliche Interessen (Bsp. Wegrechte) prüfen Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 13

14 Geeignete Gebiete: Wohnzonen mit mittlerer und hoher Ausnützung (W2-W4) Vorschlag Bezirk an Grundeigentümer betr. Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum Preisgünstiger Wohnraum in Miete oder Eigentum Endprodukt als Resultat von Gesprächen zwischen Bezirk und Grundeigentümer Grossteil der Grundeigentümer hat Vorschlag konstruktiv-positiv aufgenommen Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 14

15 Regelung in öffentlich-rechtlicher Einzonungsvereinbarung mit folgenden Parametern: Mindestanteil an preisgünstigem Wohnraum Mindestwohnungsgrösse Maximalmietzins Bedingungen bei Mieterwechsel Pflicht zur Abgabe von Mieterspiegel und Wohnungsverzeichnis mit aktuellem Mietzins Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 15

16 Einzonungsvereinbarung regelt Rechte und Pflichten Kontrolle der Umsetzung: im Gestaltungsplan im Baubewilligungsverfahren bei der Vermietung danach in regelmässigen Abständen Grundbucheintrag einer solchen Pflicht gar nicht möglich. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 16

17 Kritik durch Küssnachter FDP & SVP Kantonsräte Mit wachsender Besorgnis mussten wir eine zunehmende Tendenz des Bezirksrates feststellen, im Rahmen der Ortsplanungsrevision Eigentumsrechte und Eigentumsfreiheit der Bürger empfindlich einzuschränken." "Die Problematik liegt darin, dass diese Verträge nicht freiwillig sind, sondern den Grundeigentümern klar gesagt wurde, dass ihr Land nicht eingezont werde, wenn sie nicht bereit seien, mit dem Bezirk einen Vertrag abzuschliessen staatlich verordneter Vertragszwang also." Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 17

18 Grundeigentümer äusserten sich in den Medien: «Die Einzonungsvereinbarung war freiwillig» Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 18

19 Gesetzliche Grundlage: Auf Bundesebene: Art. 5 RPG (1979) Das kantonale Recht regelt einen angemessenen Ausgleich für erhebliche Vor- und Nachteile, die durch Planungen nach diesem Gesetz entstehen. Auf kantonaler Ebene im Kt. SZ: nicht umgesetzt Kein Gebot, aber auch kein Verbot zum Abschluss von öffentlich-rechtlichen Einzonungsvereinbarungen. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 19

20 Auf kommunaler Ebene: Gesetzliche Grundlage schaffen durch neuen Absatz im Baureglement Der Bezirksrat kann bei Neueinzonungen und Umzonungen öffentlich-rechtliche Verträge mit den Grundeigentümern abschliessen die unter anderem folgende Sachverhalte regeln und im Grundbuch angemerkt werden: Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 20

21 a) Verhinderung von Baulandhortung, b) Erstellung von preisgünstigem Wohnraum, c) Einräumung von öffentlichen Fuss- und Fahrwegrechten, d) Landerwerb durch den Bezirk, e) weitere Sachverhalte, die einen angemessenen Ausgleich des Planungsmehrwertes regeln. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 21

22 6. neue Wohnzone für kostengünstigen Wohnraum in das kommunale Baureglement aufnehmen. Die Zone für preisgünstigen Wohnungsbau ist einer Wohn- oder Mischzone überlagert. In dieser Zone ist ein Mindestanteil der anrechenbaren Bruttogeschossfläche für den preisgünstigen Wohnungsbau reserviert. Der Mindestanteil ist als Ziffer im Zonenplan festzulegen. Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 22

23 Möglichkeit, bei zukünftigen Einzonungen die geeigneten Parzellen/Gebiete zu bestimmen Überlagerung dieser Parzellen/Gebiete mit der neuen Zone in Absprache mit dem Gesuchsteller Willensäusserung zur Realisierung von kostengünstigem Wohnraum in einem frühen Stadium möglich Bestimmungen für den Vollzug in Einzonungsvereinbarungen festhalten Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 23

24 Empfehlungen: Chance der Zonenplanrevision nutzen Gleichbehandlung aller Einzonungswilligen anstreben beste Lösung im Gespräch entwickeln Verfahren & Abläufe öffentlich bekannt machen alle möglichen Schienen parallel verfolgen bei jeder Gelegenheit geeignete Massnahme umsetzen stets das Gemeinwohl in den Vordergrund bringen Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 24

25 Herzlichen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Haben Sie Fragen? Preisgünstiger Wohnraum im Kanton Schwyz, Informationsveranstaltung vom Seite 25