Erläuterungsbericht zum Thema Förderung von preisgünstigem

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1 Kanton Schwyz Gemeinde Freienbach Mitwirkung Teilrevision Nutzungsplanung Erläuterungsbericht zum Thema Förderung von preisgünstigem Wohnraum Juni 2014

2 Impressum Auftrag Auftraggeber Auftragnehmer Teilrevision Nutzungsplanung, Preisgünstiger Wohnraum Gemeinderat Freienbach Postfach Freienbach Remund + Kuster Büro für Raumplanung AG Churerstrasse Pfäffikon SZ info@rkplaner.ch Bearbeitung Ivo Kuster, Mario Roth Qualitätsmanagement

3 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 3 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Anlass Vorgehen Definition/Abgrenzung Preisgünstiger Wohnraum Möglichkeiten Preisgünstiger Wohnraum Bisherige Lösungsansätze Teilzonenplan Birchweid Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Art. 39 BR) Steinfabrikareal Zeughaus Pfäffikon Weitergehende Lösungsmöglichkeiten Ein Baukasten für Städte und Gemeinden Auslegeordnung...13

4 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 4 1. Einleitung 1.1 Anlass Steigende Wohnungspreise Möglichkeiten aus der Sicht des Regierungsrates Initiative Ja zu bezahlbarem Wohnraum Die Gemeinde Freienbach bietet mit ihrer einmaligen Lage am See, ihrer Nähe zur Stadt Zürich, den tiefen Steuern und den wertvollen Naherholungsgebieten ein äusserst attraktives Wohnumfeld. Als Konsequenz dieser Attraktivität ist der Wohnraum in den letzten Jahren immer begehrter und entsprechend teurer geworden. Gemäss den neusten Berechnungen des Bundesamtes für Wohnungswesen sind die Wohnungspreise in der Höfe um durchschnittlich 25 bis 30 Prozent angestiegen. Die Kosten für das Wohnen sind mit Abstand der grösste Posten im Haushaltsbudget der Bevölkerung. Sie beanspruchen bis zu 40 Prozent des verfügbaren Einkommens eines Haushaltes. Es wird deshalb insbesondere für junge Erwachsene, für Familien mit Kindern und für ältere Menschen mit kleiner Rente immer schwieriger, in der Gemeinde eine Wohnung zu finden. Immer häufiger müssen einheimische Freienbacher und Freienbacherinnen wegziehen, weil sie sich die hiesigen Mieten nicht mehr leisten können. Dies ist aus der Sicht des Gemeinderates eine untragbare Situation. Wie sich das besonders in der Gemeinde zeigt, führt der Wegzug vieler Einheimischer zu einer problematischen Entmischung der Bevölkerung und zu einer Verarmung des Dorflebens und der lokalen Vereinskultur. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz zeigt in seiner Antwort auf die Motion M 1/08 der SP auf, dass in dieser Frage insbesondere die Gemeinden gefragt sind. Im Regierungsratsbeschluss 941/2008 nennt er gleich mehrere Instrumente, die den Gemeinden zur Verfügung stehen, um vor Ort auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Unter anderem sind dies die Abgabe von Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger, Starthilfen für neugegründete Wohnbaugenossenschaften, Mietzinsbeiträge oder auch die Überprüfung von Zonenordnungen und Baureglementen. Er begrüsst denn auch explizit die Bildung von Arbeitsgruppen in den Gemeinden, um diese Massnahmen lokal angepasst umzusetzen. Mit der Initiative vom 31. Mai 2013, welche vom Gemeinderat mit GRB 263 vom 20. Juni 2013 als zulässig erklärt worden ist, verlangen die Initianten konkrete Massnahmen im Hinblick auf eine Nutzung des Zeughausareals auch für kostengünstigen Wohnraum. Quelle: Auszug Botschaft Sachgeschäft Initiative Ja zu bezahlbarem Wohnraum der Abstimmung vom 18. Mai Vorgehen Vorgehen Gemeinderat Der Gemeinderat Freienbach möchte die Thematik preisgünstigen Wohnraum neben der Initiative Ja zu bezahlbarem Wohnraum im Zeughausareal vertieft untersuchen. Eine Auslegeordnung soll dieser wichtigen The-

5 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 5 matik Rechnung tragen und neben den bisherigen Lösungsansätzen weitergehende Möglichkeiten aufzeigen. Der Gemeinderat von Freienbach ist sich der problematischen Preisentwicklung in der Gemeinde bewusst. Zeitplan Für die Aufarbeitung der Thematik, die Mitwirkung mit der Bevölkerung wie auch die konkrete Umsetzung in Planungsinstrumenten wird folgender Zeitplan vorgesehen. Zeitplan im Jahr 2014 Zeitplan im Jahr 2015

6 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 6 2. Definition/Abgrenzung Preisgünstiger Wohnraum Begriffsdefinition Wie wird preisgünstiger Wohnraum definiert? Der Wohnraum ist nach Art. 4 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes (WFG) definiert. Dabei gelten alle ständig dem Wohnen dienenden Räume als Wohnraum. Beim Begriff preisgünstig handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher durch Auslegung ermittelt werden muss. Gemäss der Fachschrift Raum & Umwelt Nr. 1/10 sind aus Bundeserlassen keine eindeutige Definition abzuleiten. Es finden sich lediglich Umschreibungen, die vom allgemeinen Verständnis des Begriffs preisgünstig geleitet sind. Gemäss Zweckartikel des WFG soll der Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen gefördert werden. Im Weiteren wird in Art. 10 WFG von Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für wirtschaftlich oder sozial benachteiligten Personen gesprochen. Kostenlimiten sind abhängig der Standortqualitäten Als preisgünstig wird im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Gemeinde ein günstiger Preis verstanden. Für die einzelne Person hängt es stark vom Einkommen und persönlichen Lebensumständen ab, ob sie eine Wohnung als preisgünstig erachtet. Was eine Gemeinde für sich als preisgünstig betrachtet, hängt wesentlich vom bestehenden Wohnraumangebot, der Bevölkerungsstruktur und der Standortgüte ab. In der Verordnung des BWO über die Kostenlimiten und Darlehensbeträge für Miet- und Eigentumsobjekte werden Kostenlimiten für Mietwohnungen, für Eigentumsobjekte sowie für Abstellplätze und Nebenräume definiert. Dabei teilt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) die Gemeinden auf Grund der Standortqualität in Kostenstufen ein. Differenziert werden Stufe l bis Stufe Vl, wobei die Stufe Vl die teuerste Stufe ist. Die Gemeinde Freienbach ist nach der Beurteilung vom BWO der teuersten Stufe (Stufe Vl) zugeteilt. Auszug Art. 3 Kostenlimiten für Mietwohnungen

7 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 7 Auszug Art. 4 Kostenlimiten für Eigentumsobjekte Auszug Art. 5 Kostenlimiten für Abstellplätze und Nebenräume

8 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 8 3. Möglichkeiten Preisgünstiger Wohnraum 3.1 Bisherige Lösungsansätze Initiative Februar 2008 Bei den Gemeindebehörden von Freienbach wurde am 13. Februar 2008 eine Einzelinitiative für preisgünstiges Wohnen eingereicht. Die Einzelinitiative forderte den Gemeinderat Freienbach auf, Massnahmen für günstigen Wohnraum zu treffen. Mit der SP-Wohnraum-Initiative soll der Anteil an günstigem Wohnraum in Freienbach sicher gestellt und das Grundrecht auf Wohnen (gemäss Art. 41, Abs. 1, lit. e der Bundesverfassung) erfüllt werden Teilzonenplan Birchweid Gemeindeeigenes Bauland Birchweid (ca m 2 ) für preisgünstigen Wohnraum In diesem Zusammenhang steht das gemeindeeigene Bauland im Gebiet Birchweid im Vordergrund. Hier könnten preisgünstige Wohnungen entstehen. Das Gebiet Birchweid befindet sich jedoch in der Wohnzone W2 und ist damit für Mehrfamilienhausbau nicht optimal geeignet. Ein kleiner Teil des Areals von KTN 917 und die gesamte Parzelle KTN 918 sollen daher in die Wohnzone W3 aufgezont werden. Die Wohnzone W3 erlaubt eine angemessene Dichte für Mehrfamilienhäuser und trotzdem eine gute Einordnung in die Hanglage. Beispielhaft zu nennen ist die angrenzende Überbauung der Wohnbaugenossenschaften, die sich im Baurecht auf Bauland der Gemeinde Freienbach befindet und eine gute landschaftliche Einordnung mit Wohnzone W3 aufweist (Überbauung auf KTN 3238). Auszug Teilzonenplan Birchweid

9 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 9 Verfahrensstand Der Teilzonenplan Birchweid wurde mit der Baureglementsänderung im Art. 39 BR (siehe Ziffer 3.1.2) öffentlich aufgelegt. Im Rahmen der öffentlichen Auflage vom 6. Mai 2011 bis 6. Juni 2011 gingen beim Gemeinderat fristgerecht 45 Einsprachen ein. Aufgrund der Einsprachebehandlung wurden 3 Beschwerden an den Regierungsrat eingereicht. Soweit die Beschwerden gegen die Aufzonung (Teilzonenplan Birchweid) gerichtet waren, wurden sie vom Verwaltungsgericht gemäss VGE lll und 50 vom 25. Juni 2013 abgewiesen Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (Art. 39 BR) Ergänzung Baureglement zugunsten preisgünstigem Wohnraum Bundesverfassung Die Gemeinde Freienbach verfügt über verschiedene Flächen in der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen, die keiner vorbestimmten Nutzung zugeordnet sind. Gemäss Rechtsauskunft im Zusammenhang mit der Nutzung für preisgünstigen Wohnraum wurde vom Amt für Raumentwicklung empfohlen, den diesbezüglichen Baureglementsartikel (Art. 39 des rechtskräftigen Baureglements) dahingehend anzupassen, dass die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum in der Zone OE explizit festgelegt wird. Nach Art. 41 Abs. 1 lit. e der Bundesverfassung setzen sich Bund und Kantone in Ergänzung zu persönlicher Verantwortung und privater Initiative dafür ein, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können (Sozialziele). Es besteht demnach ein öffentliches Interesse daran, preisgünstigen Wohnraum für alle zu bieten. Auf diesem Hintergrund soll in der Zone öffentliche Bauten und Anlagen explizit auch die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum ermöglicht werden. Dazu wird Artikel 39 Baureglement entsprechend ergänzt. Art. 39 Zone öffentlicher Bauten und Anlagen OE Ergänzung/Änderung ist rot markiert Die Zone öffentlicher Bauten und Anlagen ist bestimmt für Bauten und Anlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, wie kirchliche Bauten, Schul- und Verwaltungsbauten, Altersheime, Spiel- und Sportanlagen, Frei- und Hallenbäder, Abwasserreinigungs- und Schiessanlagen, Wohnungsbau für überwiegend soziale Zwecke usw. Private Bauten sind in dieser Zone untersagt. Für Bauten gegenüber privaten Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände von Art. 25 der angrenzenden Zonen einzuhalten. Für die Gebäudehöhe ist auf eine gute Einfügung in die Nachbarschaft und auf das Ortsund Landschaftsbild zu achten. Der Schaffung und Erhaltung ausreichender Grünflächen mit entsprechender Bepflanzung ist alle Aufmerksamkeit zu schenken. Die Umgebung soll naturnah gestaltet werden und ökologischen Ausgleich darstellen Die Ausgestaltung der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen im Bereich Areal Steinfabrik richtet sich nach dem Nutzungskonzept "Areal Steinfabrik" im Anhang B. Verfahrensstand Die Baureglementsänderung im Art. 39 BR wurde mit dem Teilzonenplan Birchweid öffentlich aufgelegt. Im Rahmen der öffentlichen Auflage vom 6. Mai 2011 bis 6. Juni 2011 gingen beim Gemeinderat fristgerecht 45 Einsprachen ein. Aufgrund der Einsprachebehandlung wurden 3 Beschwerden an

10 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 10 den Regierungsrat eingereicht. Das Verwaltungsgericht hatte den Regierungsrat im Rückweisungsentscheid VGE lll und 50 vom 25. Juni 2013 im Zusammenhang mit der Änderung von Art. 39 Abs. 1 BR angewiesen zu prüfen, ob und allenfalls unter welchen Voraussetzungen die gesetzliche Grundlage für den sozialen Wohnungsbau in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) im kantonalen Recht unter Berücksichtigung des damit verbundenen Enteignungsrechts vorhanden ist. Mit RRB 69/2014 vom 28. Januar 2014 hat der Regierungsrat entschieden, dass preisgünstiger Wohnungsbau in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen mit dem kantonalen Recht vereinbar sei. Gestützt auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE lll und 50 vom verlangt der Regierungsrat aber, dass der revidierte Art. 39 Abs. 1 BR neu formuliert bzw. konkretisiert wird Steinfabrikareal Regelung in Hafenzone Bei der damaligen Umzonung des Steinfabrikareals in eine Hafenzone wurde im Anhang des Baureglementes neben einem Nutzungskonzept und Richtlinien zum Gestaltungsplan auch Abmachungen verlangt. Unter anderem ist im Anhang B des Baureglements der preisgünstige Wohnungsbau geregelt. Auszug rechtskräftiges Baureglement der Gemeinde Freienbach Zeughaus Pfäffikon Initiative Am 18. Mai 2014 wurde über das Sachgeschäft der Initiative Ja zu bezahlbarem Wohnraum abgestimmt. Die SP Freienbach hat den Stimmbürgerinnen und Stimmbürgern vorgeschlagen, das Zeughausareal auch für erschwinglichen Wohnraum für junge Erwachsene und Familien mit Kindern aus der Gemeinde zu nutzen, zum Beispiel durch einen Teilrückbau des Gebäudes. Das verbleibende Zeughaus kann dadurch immer noch von Vereinen, Kulturschaffenden und der Bevölkerung als Gemeinschafts-, Kultur- und Begegnungszentrum genutzt werden. Das Zeughausareal sei zentrumsnah und gut erschlossen, aber mit dem bestehenden Gebäude nicht optimal genutzt. Die Lage in der Wohnzone prädestiniert es für den Bau preisgünstiger Wohnungen.

11 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 11 Abstimmungsresultat vom 18. Mai Weitergehende Lösungsmöglichkeiten Ein Baukasten für Städte und Gemeinden Grundlage BWO Blaue Gruppe Rote Gruppe Gelbe Gruppe Als Arbeitshilfe wurde der Baukasten für Städte und Gemeinden zur Förderung von preisgünstigen Wohnraum vom Bundesamt für Wohnungswesen (BWO, November 2013) beigezogen. Der nachstehende Auszug zeigt die breite Palette möglicher Massnahmen auf. Zum einen kann sie durch planerische und rechtliche Vorgaben lenkend in den Immobilienmarkt ein greifen. Die Gemeinde kann Anteile für preisgünstigen Wohnraum planerisch festschreiben, Nutzungsprivilegien beim Bau gewähren und Wohnungen über Bauverpflichtungen und Kaufrechte sichern. Bei einer zweiten Gruppe von Massnahmen engagiert sich die Gemeinde vor allem finanziell. Dabei kann sie zum einen direkte Finanzleistungen ausrichten: Für den kommunalen Wohnungsbau, für die Gründung eines gemeinnützigen Bauträgers, durch die Förderung von gemeinnützigen Bauträgern oder über Mietzinsbeiträge. Zum anderen kann sie auch Land günstig an Dritte abgeben, die darauf preisgünstigen Wohnraum erstellen. Die Gemeinde nimmt damit Ertragseinbussen in Kauf. Eine dritte Gruppe von Massnahmen setzt vor allem auf die Kommunikation mit den weiteren Akteuren des Wohnungsmarktes. In gezielten Beratungsgesprächen oder über Verhandlungen kann die Gemeinde Eigentümerinnen und Eigentümer, Bauträger und Investoren für die Förderung von preisgünstigem Wohnraum gewinnen.

12 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach 12 Die drei Gruppen des Baukastens, zehn Bausteine für preisgünstigen Wohnraum / Quelle: BWO Eingrenzung der Bausteine Als weitergehende Lösungsmöglichkeiten kommen für die Gemeinde die Bausteine der blauen Gruppe in Frage. Diese Lenkungsmassnahmen können im Rahmen der Nutzungsplanung bestehend aus Zonenplan und Baureglement beeinflusst werden. Die drei Bausteine werden nachstehend kurz erläutert: 1) Anteile in Nutzungsplanung verlangen Gemeinde sieht in der Nutzungsplanung Zonen vor, in denen ein bestimmter Anteil an preisgünstigen Wohnungen vorgeschrieben ist. Sie wendet diese Zonen bei gleichzeitiger Ein-, Auf- oder Umzonung an. Bei einem Bauprojekt in dieser Zone muss der Bauherr preisgünstige Wohnungen realisieren. 2) Nutzungsprivilegien als Anreiz Gemeinde sieht Nutzungsprivilegien als Anreiz vor, wenn auf Grundstücken ein bestimmter Anteil an preisgünstigen Wohnungen realisiert wird (Bsp. erhöhte Ausnützungsziffer, Zuschlag bei Gebäudehöhe oder länge, Reduktion der internen Grenz- und Gebäudeabstände). gezielter Anreiz: gebietsweise bei Gestaltungsplänen genereller Anreiz: zonenweise für preisgünstige Wohnungen Grundeigentümer nimmt Anreiz in Anspruch und realisiert preisgünstige Wohnungen. 3) Bauverpflichtung und Kaufrecht Neueinzonung, Umzonung oder Aufzonung werden davon abhängig gemacht, dass sich der Grundeigentümer innert einer bestimmten Frist zur Schaffung von preisgünstigem Wohnraum verpflichtet (z.b. mittels Vertrag, Vorschriften) Andernfalls erhält die Gemeinde ein Kaufrecht für das Grundstück, um selbst preisgünstigen Wohnraum zu realisieren Gemeinde kann das Kaufrecht auch an Dritte weitergeben, die dann den preisgünstigen Wohnungsbau realisieren.

13 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach Auslegeordnung Weitere Ansätze Neben den genannten Bausteinen bestehen weitere mögliche Lösungsansätze: Spezielle Nutzungszone ausscheiden; Preisgünstiger Wohnraum in der öffentlichen Zone zulassen; Preisgünstiger Wohnraum in den Gewerbezonen zulassen; Preisgünstiger Wohnraum in den Wohn- und WG-Zonen zulassen. Basierend auf den Bausteinen und weiteren möglichen Lösungsansätzen wurden sechs konkrete Lenkungsmassnahmen im Rahmen der Nutzungsplanung ausgearbeitet. In der nachstehenden Abbildung sind die sechs Möglichkeiten der Lenkungsmassnahmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum gegenüber gestellt: Übersicht Behandlung Bemerkung 1. Spezielle Nutzungszone für preisgünstigen Wohnraum ausscheiden (ganze Quartiere bzw. Gebiete) Nein Quartiere werden erkannt / Gefahr von «Ghettoisierung» 2. Genereller Ausnützungsbonus für preisgünstigen Wohnraum Nein Kontrolle sehr schwierig (Bsp. 1 Wohnblock mit 1-2 preisgünstigen Wohnungen?) 3. Gezielte Erhöhung der Ausnützungsziffer (AZ) im Rahmen eines Gestaltungsplanes Beispiel:10% AZ-Erhöhung für Gestaltungsplan, wenn 20% preisgünstiger Wohnraum erstellt wird. 4. Zone für öffentliche Bauten und Anlagen Art. 39 Abs. 1 BauR unter Berücksichtigung des Beschwerdeentscheides Nr. 69/ Gewerbezone Beispiel: Ausnützungsziffer für Wohnen von 0.3 auf 0.6 erhöhen, wenn ½ preisgünstiger Wohnraum erstellt wird. 6. Wohn- und WG-Zone Nein - Erhaltung von Gewerbeflächen in Gewerbezone - Keine weitergehende Durchmischung von Gewerbezone betr. Immissionen - Preis Gewerbebauland würde erhöht (Verdrängung Gewerbe) Beispiel: Anreiz mit Ausnützungsziffer-Bonus für preisgünstigen Wohnraum +0.1 AZ Die konkreten Massnahmen zur Förderung von preisgünstigem Wohnraum sind im separaten Dokument Baureglementsergänzungen im Zusammenhang mit der Förderung von preisgünstigem Wohnraum enthalten.