Zonenplan- und Baureglementsänderung ZPP «Des Alpes-Areal»

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1 Beschlussfassung Einwohnergemeinde Interlaken Zonenplan- und Baureglementsänderung ZPP «Des Alpes-Areal» Baureglementsänderung Die Änderung besteht aus: Zonenplanänderung Baureglementsänderung Weitere Unterlagen: Erläuterungsbericht (inkl. Mitwirkungsbericht) September 03 ecoptima Spitalgasse 34 Postfach 300 Bern Telefon Fax

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3 3 ecoptima Bestehende Vorschriften GBR 009, Artikel 705 Des Alpes-Areal Für das im Zonenplan ausgesparte Des Alpes-Areal gelten der Zonenplan 997 und die entsprechenden Bestimmungen des Baureglementes von 997 sowie der Plan der Lärmempfindlichkeitsstufen von 997 vorläufig weiter. GBR 997, Art. 59 Hotelzonen, Allgemeines Die Hotelzonen A, B und C haben den Zweck, jene Gebiete, die im öffentlichen Interesse den Tourismusnutzungen vorbehalten bleiben sollen, zu sichern. Bezüglich der Gestaltung von Bauten und Aussenanlagen werden hohe Anforderungen gestellt. Im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens werden von der Bau-, Planungs- und Umweltkommission die notwendigen Auflagen gemacht. 3 Es sind nur Bauten und Anlagen zulässig, die dem Charakter der Hotelzone nicht widersprechen. 4 Die Empfindlichkeitsstufen nach Lärmschutzverordnung sind im Plan der Lärmempfindlichkeitsstufen für die Hotelzonen A, B und C festgehalten. GBR 997, Art. 60 Hotelzone A In der Hotelzone A sind nur Hotels - nicht aber Wohnbauten - zulässig. Im Erdgeschoss und im ersten Untergeschoss sind ferner Restaurants, Läden, Kioske und dergleichen gestattet. Die Gesamtfläche des einzelnen Ladens ohne Lager darf m² nicht überschreiten. Die räumliche Verbindung von Einzelläden zu grösseren Einheiten ist nicht gestattet. Hotelbauten gegenüber der Höhematte - vom Hotel Viktoria bis und mit dem Des-Alpes-Areal - dürfen sechs Geschosse aufweisen. Sie sind mit ihrer südlichen Front und Höhe auf die Flucht der bestehenden Hotels auszurichten. Rück- und Vorsprünge sind nur im Rahmen einer Voranfrage mit entsprechenden Abklärungen - belegt durch Vorlage eines Vorprojekts und Modells - und unter Einbezug der Nachbarbauten zulässig. GBR 997 Art. 6 Hotelzone B Die Hotelzone B ist für Gartenanlagen, Gartenrestaurants und Gartencafés sowie Hotelzugänge und Vorfahrten bestimmt. Eingeschossige Läden, Kioske, Cafés und Restaurants sind zulässig, wobei die Überbauungsziffer pro Parzelle maximal 30 % der Hotelzone B betragen darf. Feste Überdachungen und Pergolen sind bei der Berechnung der Überbauungsziffer anzurechnen.

4 4 ecoptima 3 Die unüberbauten Flächen sind dem repräsentativen Charakter der Zone entsprechend zu gestalten und nach Möglichkeit zu begrünen. Parkplätze sind nicht gestattet. GBR 997 Art. 6 Hotelzone C In der Hotelzone C können alle dem Tourismus dienenden Bauten und Anlagen erstellt werden. BR 997, Art. 63 Ueberlagernde Bereiche für Hotelbauten Im Plan für Ortsbildschutzbereiche und überlagernde Bereiche für Hotelbauten Mst. :4000 sind Bereiche dargestellt, in welchen die Erweiterung bestehender Hotels und der Bau neuer Anlagen besonders erwünscht sind, um den Erhalt und die Erneuerung des für die Feriendestination Interlaken wichtigen differenzierten Hotelangebots sicherzustellen. Die Bereiche umfassen wesentliche Teile der Kernzone und angrenzende Gebiete in den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen sowie Flächen im Entwicklungsbereich Interlaken Ost. 3 Die Gemeindebehörden stehen Interessenten für Beratung und Begleitung entsprechender Projekte sowie der Suche nach optimalen Lösungen - auch im Rahmen einer Überbauungsordnung - zur Verfügung. BR 997, Art. 77 Baupolizeiliche Masse Für die Bauzonen gelten - unter Vorbehalt von Abs. - folgende Masse für: Zone kga gga GH GZ GL Bebauung Hotelzone A 5 m 0 m 6 m** 5** 60 m** offen Hotelzone B 3 m 3 m 4 m 0 m offen Hotelzone C 5m m 0 m 3 50 m offen ** bzw..00 m/6 Geschosse, gegenüber Höhematte (Art. 60 GBR) Empfindlichkeitsstufen siehe Plan der Lärmempfindlichkeitsstufen.

5 5 ecoptima Neue Vorschriften Art. 36 (neu): ZPP «Des Alpes- Areal» Für die Zone mit Planungspflicht ZPP «Des Alpes Areal» gelten die folgenden Bestimmungen: Planungszweck Ergänzung der bestehenden Bebauung entlang dem Höheweg durch eine hochwertige Hotelüberbauung mit einem attraktiven Restaurationsbetrieb im Vorbereich und eine Wohnüberbauung im Grünen im rückwärtigen Bereich zur Aare. Art der Nutzung 3 Im Sektor Hotel/Restaurant ein auf den Kongresstourismus ausgerichtetes Hotel- und Restaurationsangebot. Im Sektor Wohnen gehobenes Wohnen sowie die Hotel- und Wohnnutzung ergänzende Nutzungen. Einstellhalle mit öffentlichen Parkplätzen. In den Übergangsbereichen zu den angrenzenden Zonen sind nur mit den in der Nachbarschaft geltenden Zonenvorschriften vereinbare Nutzungen zulässig. Mass der Nutzung 4 Für die Hotelanlage und den vorgelagerten Restaurationsbetrieb im Sektor Hotel/Restaurant gelten grundsätzlich die Bestimmungen der Hotelzone A und B. Bei der Durchführung eines qualitätssichernden Verfahrens gemäss Abs. 7 hienach kann von den baupolizeilichen Massen der Hotelzonen geringfügig abgewichen werden. Für die Wohn- und Ergänzungsbauten im Sektor Wohnen gilt ein Maximalwert von m BGF. Es sind maximal 3 Vollgeschosse und ein Attikageschoss zulässig, die maximale Gebäudehöhe beträgt 0 m. Die arealinternen Grenz- und Gebäudeabstände, die Anordnung der Bauten und die Gebäudelänge können frei bestimmt werden. Wenn der Projektwettbewerb gemäss Abs. 7 hienach zeigt, dass eine gute Einpassung in das Orts- und Landschaftsbild möglich ist, kann die Nutzung auf maximal m BGF erhöht werden. Ebenfalls dürfen Gebäudehöhe und Geschosszahl bis zur maximalen Höhe des Hotelgebäudes erhöht werden. Für die Überschreitung der Nutzungsmasse sind die Grenz- und Gebäudeabstände gegenüber den angrenzenden Zonen angemessen zu vergrössern. Erschliessung 5 Die Haupterschliessung des Areals (Hotelvorfahrt und Zufahrt zur Einstellhalle) hat über einen direkten Anschluss an den Höheweg bei der Du Nord-Kreuzung zu erfolgen. Die Anlieferung sowie eine sekundäre Zufahrt zur Einstellhalle sind bei der Strandbadstrasse auf der Westseite des Areals anzuordnen.

6 6 ecoptima Die Einstellhalle ist so auszugestalten, dass sie bei einer Sperrung des Höhewegs als Verbindung mit beschränkter Durchfahrtshöhe vom Höheweg zur Strandbadstrasse genutzt werden kann. Die Autoabstellplätze für beide Sektoren sowie öffentliche Parkplätze sind unterirdisch anzuordnen. Vorbehalten bleiben die oberirdische Anordnung einer angemessenen Anzahl Besucherparkplätze und der notwendigen Abstellplätze für den Personen- und Güterumschlag bei der Hotelvorfahrt sowie von öffentlichen Parkplätzen beim Anschluss an die Strandbadstrasse. Entlang der Aare ist ein durchgehender Fuss- und Veloweg anzubieten. Der Weg kann mit der Erschliessung der rückwärtigen Wohnbauten oder dem bestehenden Uferweg kombiniert werden. Zudem ist eine Fusswegverbindung zwischen dem Uferweg und dem Höheweg sicherzustellen. Hochwasserschutz 6 Es sind geeignete Massnahmen zur Gefahrenbehebung vorzusehen. Gestaltungsgrundsätze 7 Neubauten sind sorgfältig in das bestehende Orts- und Landschaftsbild einzupassen. Der städtebaulichen und architektonischen Gestaltung ist grosse Aufmerksamkeit zu schenken. Sämtliche Hauptbauten sind mit Flachdächern auszugestalten. Die Attikageschosse können frei angeordnet werden. Die bestehenden Pavillons sind geschützt. Sie können auf Grundlage eines qualitätssichernden Verfahrens versetzt werden. Ein allfälliger neuer Standort ausserhalb der ist durch den Gemeinderat im Einvernehmen mit der kantonalen Denkmalpflege zu bestimmen. Für den erhaltenswerten Teil des Des Alpes Gebäudes gilt Art. 0b Abs. 3 BauG. Ein Abbruch ist nur zulässig, wenn der Erhalt unverhältnismässig ist und der Ersatz mit einem gestalterisch ebenbürtigen Objekt erfolgt. Dieser Nachweis ist mit dem qualitätssichernden Verfahren resp. im Baubewilligungsverfahren zu erbringen. Für die rückwärtige Wohnüberbauung ist eine parkartige Überbauung mit grosszügigen Grünbereichen zu realisieren. Dabei ist die «geschützte Baumgruppe» nach Möglichkeit zu erhalten. Lassen sich Fällungen gestützt auf das Resultat der qualitätssichernden Verfahren nicht vermeiden, sind die Bäume innerhalb des ZPP-Perimeters zu ersetzen. Der Aareraum ist in die Umgebungsgestaltung einzubeziehen. Zur Umsetzung dieser Grundsätze und zur Bestimmung der verträglichen Masse der Neubauten gemäss Abs. 4 hievor ist für den Sektor «Hotel/Restaurant» ein Studienauftrags-, Workshop-, Gutachter- oder ein ähnliches qualitätssicherndes Verfahren durchzuführen. Für den Sektor «Wohnen» ist ein Projektwettbewerb nach den Regeln des SIA mit mindestens acht eingeladenen, in Orts- und Landschaftsbildfragen besonders ausgewiesenen Teams durchzuführen.

7 7 ecoptima Besonderes 8 Die Umsetzung des Planungszwecks, insbesondere die Realisierung der Hotelüberbauung, ist soweit notwendig vertraglich und mit der Errichtung von Dienstbarkeiten im Grundbuch sicherzustellen. Die entsprechenden Verträge müssen spätestens für die Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung vorliegen. Empfindlichkeitsstufe 9 Entlang dem Höheweg gilt die ES III. Das rückwärtige Areal ist der ES II zugeordnet.

8 8 ecoptima Aufzuhebender Artikel Artikel 705 Des-Alpes-Areal Für das im Zonenplan ausgesparte Des-Alpes-Areal gelten der Zonenplan 997 und die entsprechenden Bestimmungen des Baureglementes von 997 sowie der Plan der Lärmempfindlichkeitsstufen von 997 vorläufig weiter. Aufzuhebende Vorschrift UeO Nr. 8a «Kongresssaal» Innerhalb der Zone mit Planungspflicht ZPP «Des Alpes Areal» werden die Bestimmungen der UeO Nr. 8a «Kongresssaal» mit Rechtskraft dieser Bestimmungen aufgehoben.

9 9 ecoptima GENEHMIGUNGSVERMERKE Mitwirkung vom 8. April bis 0. Mai 00 Vorprüfung vom 0. September 0 Zweite Vorprüfung vom 6. Dezember 0 Publikation im Amtsblatt vom 9. Januar 03 Publikation im Anzeiger vom 0. Januar 03 Öffentliche Auflage vom 0. Januar bis 8. Februar 03 Einspracheverhandlungen am März bis August 03 Erledigte Einsprachen 4 Unerledigte Einsprachen Rechtsverwahrungen 4 Beschlossen durch den Gemeinderat am Beschlossen durch den Grossen Gemeinderat am Präsident Sekretär Urs Graf Philipp Goetschi Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt: Interlaken, Gemeindeschreiber Philipp Goetschi Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung

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