Einwohnergemeinde Unterseen

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1 Einwohnergemeinde Unterseen Änderung Überbauungs- und Uferschutzplan Spielmatte Geringfügige Änderung gemäss BauV Art. 122 Abs. 7 Überbauungsvorschriften Bern, 6. Juli 2015 AUFLAGE Die Änderung von Überbauungs- und Uferschutzplan besteht aus - Überbauungs- und Uferschutzplan - Überbauungsvorschriften Weitere Unterlagen - Erläuterungsbericht Änderungen in rot Büro Adrian Strauss Optingenstrasse 54 T info@straussplan.ch Raumplanung Entwicklung Städtebau CH-3000 Bern 25 F

2 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Allgemeines Wirkungsbereich Art. 1 Die Überbauungsvorschriften gelten für den im Überbauungsplan bezeichneten Wirkungsbereich bis zur Wasserlinie, welche durch den mittleren Sommerwasserstand bestimmt wird. Stellung zur Grundordnung Art. 2 Soweit die Überbauungsvorschriften und der Überbauungsplan nichts anderes bestimmen, gilt die Grundordnung der Gemeinde Unterseen. Inhalt des Überbauungsplans Art. 3 Im Überbauungsplan werden folgende Elemente verbindlich geregelt: a) Wohnzone W3 b) Baubereich für Hauptgebäude c) Baubereich für An- und Vorbauten d) private Aussenflächen e) Einfriedungen f) Zonen mit Planungspflicht A und B g) Baufeld für unterirdische Autoeinstellhalle h) Baulinie i) Baulinie für An- und Vorbauten j) Gestaltungsbaulinien k) archäologisches Schutzgebiet (AHI ) l) Fahrbahn m) Fahrbahn im Fussgängerbereich n) Bereich der Rampe Autoeinstellhalle o) Zu- und Wegfahrt der Autoeinstellhalle p) öffentlicher Fussgängerbereich q) Bereich für Hochwasserschutz r) Uferschutzzone s) Freifläche nach SFG (gem. Art. 26 Überbauungsvorschriften) t) Uferwege bestehend u) Uferweg mögliche Anschlusspunkte (Linienführung unbestimmt) v) Bäume bestehend / neu w) geschnittene Hecke x) Parkplätze

3 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Im Überbauungsplan als Hinweis enthalten: Schutzobjekte Kategorie A Schutzobjekte Kategorie B Gleise offene Wasserfläche Empfindlichkeitsstufe Art. 4 1 Mit Ausnahme der Wohnzone W3 gelten für den gesamten Wirkungsbereich die Bestimmungen der Empfindlichkeitsstufe III. Für die Wohnzone W3 diejenigen der Empfindlichkeitsstufe II (Art. 43 LSV). 2 Für Wohnbauten ist im Rahmen eines Baugesuchs nachzuweisen, dass die entsprechenden Werte der LSV eingehalten werden können. Bauzone Wohnzone Art. 5 1 Für die Wohnzone gelten die Zonenvorschriften der Wohnzonen und die baupolizeilichen Masse der Zone W3 nach Baureglement. 2 Das der Uferschutzzone entsprechende Nutzungsmass kann auf die restliche Parzelle angerechnet werden. Bestandeszone Art. 6 1 Die Bestandeszone umfasst die erhaltenswerten und teilweise geschützten Bauvolumen entlang der Spielmattestrasse, am «Kronenplatz» und an der Bahnhofstrasse. 2 Die Dimension, Stellung und Gestaltung des Kopfbaus an der Schaalbrücke sind in einem qualifizierten Verfahren zu bestimmen. 3 In Bezug auf die geschützten Gebäude gelten die Bestimmungen des Baureglements (Schutzobjekte). 4 In dem im Überbauungs- und Uferschutzplan dargestellten Bereich für Hochwasserschutz sind im Baubewilligungsverfahren die Rahmenbedingungen für die Umsetzung von Hochwasserschutzmassnahmen zu schaffen, ohne dabei die schützenswerte Schaalbrücke zu beeinträchtigen.

4 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Nutzungsart Art. 7 1 Die Bestandeszone ist für öffentliche und private Dienstleistungsbetriebe (Ladengeschäfte, Kleingewerbe, Gastgewerbe, Hotels, Büros etc.) und Wohnnutzung bestimmt. Gewerbebetriebe, die den Charakter des Gebiets beeinträchtigen, sind nicht zugelassen. 2 Im Bereich des Kronenplatzes und entlang der Spielmattestrasse sind im Erdgeschoss platz- und strassenseitig Nutzungen des Dienstleistungssektors vorzusehen. Nutzungsmass Art. 8 Das Mass der Nutzung ist durch die bestehenden Bauvolumen der Hauptgebäude bestimmt. Erweiterungen sind nur innerhalb der im Überbauungsplan festgelegten Flächen für An- und Vorbauten zulässig. Bauweise Art. 9 Innerhalb der Baubereiche für Hauptgebäude sowie An- und Vorbauten gilt die geschlossene Bauweise. Die Hauptgebäude müssen, die An- und Vorbauten können seitlich an die Grenze gestellt werden. An- und Vorbauten Art Die Baubereiche für An- und Vorbauten sind in erster Linie für die Erweiterung bestehender Erdgeschossnutzungen vorgesehen. Es sind auch Nutzungen zulässig, die für den dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, wenn eine ausreichende natürliche Belichtung und Belüftung nachgewiesen wird. 2 An- und Vorbauten sind in der Regel eingeschossige Bauten, deren Dachflächen den darüber liegenden Wohnungen als privater Aussenraum (Dachterrasse) dienen. In speziellen Situationen, soweit keine öffentlichen Interessen (Ortsbildschutz) entgegenstehen oder keine privaten Interessen beeinträchtigt werden, sind auch mehrgeschossige An- bzw. Vorbauten zulässig. 3 Im Bereich des Du-Pont-Areals (Parzellen Nr. 316 und 473) ist der Unterhalt bestehender und die Realisierung neuer Balkone, Lauben u.ä. mit einer Tiefe von maximal 2.5 m zulässig. Vorbehalten bleibt die Zustimmung der Kant. Denkmalpflege und der Baupolizeibehörde. Private Aussenflächen, Einfriedungen Art Die privaten Aussenflächen können als Garten, Terrassen auch als Aussenterrassen von Gastgewerbebetrieben etc. genutzt werden. Die Erstellung von An- und Nebenbauten sowie weiterer Parkplätze

5 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, ist nicht gestattet. Im Zusammenhang mit Aussenterrassen von Gastgewerbebetrieben sind Pergolen zugelassen. 2 An den im Überbauungsplan bestimmten Stellen können die privaten Aussenflächen gegen den öffentlichen Raum durch max m hohe Mauern oder Gartenzäune abgegrenzt werden. Draht und Drahtgeflechtzäune sind nur erlaubt, wenn sie mind. 40 cm von der Grenze zurückgesetzt und durch Pflanzen überwachsen werden. Geschnittene Hecken mit Durchblicken zum Wasser dürfen eine Höhe von 1.40 m aufweisen. 3 Die private Aussenfläche des Du-Pont-Areals (Parzellen Nr. 316) ist als zusammenhängende Gartenanlage, die mit den Gebäuden Spielmatte 18 und Aarestrasse 7 eine Einheit bildet, unter Beizug der kantonalen Denkmalpflege und eines ausgewiesenen Landschaftsarchitekten zu gestalten. Gestaltung Art Bei Nutzungsänderungen, Um- und Neubauten ist auf die Struktur (Brandmauern, Tragstruktur und Geschosshöhen etc.) und den Charakter (Fassaden und Material etc.) der bestehenden Gebäude Rücksicht zu nehmen. Neu- und Umbauten, insbesondere auch der Erdgeschosse, sollen eine den Altbauten entsprechende feingliedrige Strukturierung aufweisen. 2 Bei Bauvorhaben (Um-, An-, Vor- und Neubauten) im Bereich der Bestandeszone ist die Ortsbildschutzkommission der Gemeinde und die kantonale Denkmalpflege beizuziehen. Die Beurteilung der Fachinstanzen ist dem Baugesuch beizulegen. Kronenplatz Art. 13 Die Neugestaltung des Kronenplatzes ist Gegenstand eines Detailprojekts. Die Linienführung des Uferwegs sowie die genaue Anordnung der Parkplätze und der Bäume sind im Rahmen dieses Projekts festzulegen. Dabei sind die Anlieferung, die Notzufahrt und allfällige Verkehrsumleitungen zu berücksichtigen.

6 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Zonen mit Planungspflicht Allgemeines Art Das Bauen in einer Zone mit Planungspflicht setzt eine rechtskräftige Überbauungsordnung voraus. Vor deren Erlass dürfen in der Regel nur kleinere Bauvorhaben bewilligt werden, die den Planungszweck nicht beeinträchtigen. 2 Der Gemeinderat kann einer zweckmässigen Unterteilung der Zonen mit Planungspflicht A und B zustimmen, wenn das Ziel, innerhalb der beiden Umstrukturierungsgebiete eine Gesamtplanung zu erreichen, gewährleistet bleibt. 3 Umfasst eine Überbauungsordnung nur einen Teil der Zone mit Planungspflicht ist nachzuweisen, dass in den Restzonen die zulässige Nutzung unter Einhaltung der jeweiligen Vorschriften, Auflagen und Gestaltungsgrundsätzen realisiert werden kann. 4 Wird anstelle einer Überbauungsordnung ein Wettbewerb durchgeführt (Art. 93 BauG), sind für die Vorbereitung, die Bearbeitung und die Beurteilung qualifizierte Fachleute beizuziehen. Die jeweiligen Auflagen und Randbedingungen sowie die entsprechenden Grundsätze der Gestaltung sind in das Wettbewerbsprogramm aufzunehmen. Von den Gestaltungsgrundsätzen kann abgewichen werden, wenn nachgewiesen wird, dass eine bessere städtebauliche Integration erreicht werden kann. Im Rahmen eines Wettbewerbs kann der Gemeinderat die Volumenziffer auf maximal 3.0 erhöhen. In der Jury eines Wettbewerbs müssen die Gemeinde und die Denkmalpflege des Kantons Bern durch stimmberechtigte Mitglieder vertreten sein. Das Wettbewerbsprogramm ist vom Gemeinderat genehmigen zu lassen. Zweck Art. 15 Die Zonen mit Planungspflicht umfassen die Gebiete, in denen aufgrund der bestehenden Bausubstanz und Nutzungsstruktur längerfristig mit einer Umstrukturierung zu rechnen ist. Die Gebiete sind wegen ihrer städtebaulich sehr exponierten Lage (Insel) und ihrer direkten Nachbarschaft zur geschützten Bausubstanz dem Ortsbildschutzgebiet A zugewiesen. Eine Bebauung nach Grundordnung kann dieser ausserordentlich empfindlichen Situation nur ungenügend Rechnung tragen.

7 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, ZPP A Art der Nutzung Art. 16 Die Zone mit Planungspflicht A ist in erster Linie für eine Wohnnutzung bestimmt. Öffentliche und private Dienstleistungsbetriebe und Kleingewerbe, die kein grosses Verkehrsaufkommen zur Folge haben und die Wohnnutzung nicht beeinträchtigen, sind zugelassen. Der minimale Wohnnutzungsanteil beträgt 50 %. Bei Hotel oder hotelähnlichen Nutzungen kann der Gemeinderat den Wohnnutzungsanteil im Verhältnis zu den vorgesehenen Nutzungen angemessen reduzieren. Baupolizeiliche Masse Art. 17 Volumenziffer Geschosse mit Dachausbau, max. Gebäudehöhe 7.00 m 3 Geschosse ohne Dachausbau, max. Gebäudehöhe 9.00 m Innerhalb der ZPP A werden die Volumenziffer und die Gebäudehöhe ab Oberkant Erdgeschoss gemessen. Die Gebäudelänge ist nicht beschränkt. Gegenüber der Bestandeszone darf der Grenzabstand der annähernd geschlossenen Bauweise bzw. mit Zustimmung des Nachbarn der Grenzanbau beansprucht werden, sofern sich in Bezug auf das Ortsbild eine gute Gestaltung ergibt. Auflagen und Randbedingungen Art. 18 a) Die Erschliessung des Gebiets erfolgt über den bestehenden Anschluss an die Spielmattestrasse. b) Die Zufahrt zum Wehr für Unterhaltsarbeiten muss gewährleistet bleiben. c) Im Rahmen der Überbauungsordnung ist die Linienführung des Uferwegs (Spazierweg, Breite mind m) festzulegen. Die möglichen Anschlusspunkte sind im Überbauungsplan bezeichnet. d) Im Rahmen der Überbauungsordnung sind am Wasser zwei öffentliche Freiflächen nach SFG von insgesamt mindestens 200 m2 auszuscheiden. Die eine soll auf der Seite der grossen, die andere auf der Seite der kleinen Aare liegen. Sie sollen die unterschiedliche Qualität des Wassers erlebbar machen und Ausblicke aufs Stedtli bzw. aufs obere Wehr ermöglichen. Die beiden Freiflächen sind durch öffentliche Fusswege mit dem Uferweg bzw. der bestehenden Freifläche zu verbinden.

8 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Grundsätze der Gestaltung Art. 19 Aus der Situationsanalyse lassen sich folgende Gestaltungsgrundsätze ableiten: a) Die geschlossene Gebäudezeile entlang der Spielmattestrasse ist das bestimmende Element dieses Gebietes. Eine Neubebauung soll sich dieser Gebäudezeile unterordnen. b) Eine Neubebauung soll nicht als Einzelgebäude oder eine Anzahl einzelner Gebäude in Erscheinung treten. c) Die bestehende Erschliessungsachse (Industriegeleise) bildet ein wichtiges strukturierendes Element. Sie soll erhalten bleiben und den Blick von der Spielmattestrasse auf das Wehr öffnen. Bei der Erarbeitung einer Überbauungsordnung sind die Gestaltungsbaulinien im Erläuterungsbericht wegleitend. d) Die für Unterseen einzigartige Situation, dass die Gebäude an der Uferlinie stehen, soll zumindest teilweise beibehalten werden. e) Es wird eine Bebauung angestrebt, die ruhige Innenhöfe bildet und gleichzeitig Durch- und Ausblicke ermöglicht. f) Es wird eine Differenzierung der Gebäudehöhe, insbesondere entlang der Uferlinien, erwartet. g) Der unterschiedliche Charakter des Wassers, in der grossen Aare bewegt, in der kleinen ruhig, soll berücksichtigt werden. h) Es wird eine neuzeitliche Architektur mit einer feingliedrigen Strukturierung der Fassaden erwartet. Die Übernahme historisierender Elemente und die Nachbildung bestehender Gebäude ist abzulehnen. ZPP B Art der Nutzung Art Die Zone mit Planungspflicht B ist für öffentliche und private Dienstleistungsbetriebe (Ladengeschäfte, Kleingewerbe, Gastgewerbe, Hotels, Büros etc.) und Wohnnutzung bestimmt. Der minimale Wohnnutzungsanteil beträgt 50%. Bei Hotels oder hotelähnlichen Nutzungen kann der Gemeinderat den Wohnnutzungsanteil im Verhältnis zu den vorgesehenen Nutzungen angemessen reduzieren. 2 Im nördlichsten Baukörper sind im Erdgeschoss mindestens 50% der Geschossfläche für platz- und strassenseitige Nutzungen des Dienstleistungssektors vorzusehen. Baupolizeiliche Masse Art. 21 Volumenziffer Geschosse mit Dachausbau, max. Gebäudehöhe 7.00 m 3 Geschosse ohne Dachausbau, max. Gebäudehöhe 9.75 m maximale Gebäudelänge m

9 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Auflagen und Randbedingungen Art. 22 a) Die Erschliessung des Gebiets erfolgt von der Aarestrasse. Im Bereich des Kronenplatzes sind die Zufahrten auf ein Minimum zu beschränken. b) Die Parkierung ist gemeinschaftlich in unterirdischen Einstellhallen vorzusehen. Diese dürfen maximal über zwei Ein- und Ausfahrtsrampen an die Aarestrasse angeschlossen werden. Die Anordnung oberirdischer Parkplätze ist nicht gestattet. Oberirdische Parkplätze sind lediglich als Besucherparkplätze zugelassen. c) Vom Bereich des Kronenplatzes ist eine öffentliche Fusswegverbindung über das untere Wehr vorzusehen. d) Das der Uferschutzzone entsprechende Nutzungsmass kann auf die restliche Parzelle angerechnet werden. Grundsätze der Gestaltung Art. 23 In der Überbauungsordnung sind folgende Gestaltungsgrundsätze zu beachten: a) Das Gebiet lässt sich in zwei Teilbereiche unterteilen: Im Bereich des Kronenplatzes wird eine dichtere Bebauung, welche die annähernd geschlossene Bauweise aufnimmt und eine entsprechende Differenzierung der Gebäudehöhe erwartet. Im südlichen Bereich ist von einer offeneren Bebauung auszugehen, die von der Aarestrasse aus Durchblicke nach Westen ermöglicht. b) Die Gebäude Aarestrasse 14 und 24 können erhalten werden, wenn eine in Bezug auf die Gestaltungsgrundsätze zufrieden stellende städtebauliche Lösung erreicht werden kann. c) Im Bereich des Kronenplatzes sind die Neubauten als platzbildende Volumen anzuordnen. Die räumliche Abgrenzung des Platzes soll gegenüber der alten Post im Bereich der Parzellen 505 bzw. 513 erfolgen. d) Zur Strukturierung des Platzes ist im Bereich der Parzelle 1000 eine räumliche Verengung vorzusehen. e) Die den Platz bildenden Neubauten sollen als Hauptgebäude in Erscheinung treten. Sie dürfen jedoch gegenüber der geschützten Bausubstanz keine dominierende Wirkung haben. f) Entlang der Spielmattestrasse und der Aarestrasse sind Fusswegverbindungen sicherzustellen. g) Es wird eine neuzeitliche Architektur mit einer feingliedrigen Strukturierung der Fassaden erwartet. Die Übernahme historisierender Elemente und die Nachbildung bestehender Gebäude ist abzulehnen.

10 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Uferschutz nach SFG Uferschutzzone Art In der Uferschutzzone dürfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die nach ihrem Zweck einen Standort in der Uferschutzzone erfordern, im öffentlichen Interesse liegen und die Uferlandschaft nicht beeinträchtigen. 2 Für die Bepflanzung sind standortgerechte heimische Bäume und Sträucher zu verwenden. Bestehende Anlagen Art. 25 Die im Überbauungsplan als bestehend bezeichneten Anlagen (Freiflächen und Uferwege) sind zu belassen und entsprechend zu unterhalten. Umgestaltungen sind unter dem Vorbehalt gestattet, dass sie den Zweckbestimmungen und Zielen des SFG bzw. der Uferschutzplanung entsprechen. Freifläche nach SFG Art. 26 Die im Überbauungsplan bezeichnete Freifläche nach SFG ist als Ruheplatz vorzusehen. Er ist gegen die Aarestrasse mit einer Mauer abzuschirmen, mit einem Naturbelag (Chaussierung) zu versehen und mit Bäumen zu bepflanzen. Er ist mit Parkbänken, Abfallbehältern und einem Trinkbrunnen auszustatten. Uferweg Kronenplatz Art. 27 Im Bereich des Kronenplatzes ist die Linienführung des Uferwegs im Rahmen des Detailprojektes festzulegen. Uferweg und Freiflächen in ZPP Art. 28 Die genaue Lage der als Randbedingungen für die Zone mit Planungspflicht A vorgegebenen Freiflächen und Uferwege ist im Rahmen der Überbauungsordnung festzulegen. Verkehr und Parkierung Verkehrserschliessung Art. 29 In den im Überbauungsplan bezeichneten Abschnitten wird die Fahrbahn im Fussgängerbereich geführt. Beginn und Ende der Abschnitte werden durch Anrampungen markiert.

11 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Einstellhalle Art. 30 Die Einstellhalle ist mit geeigneten Massnahmen vor Hochwasser zu schützen und bautechnisch unabhängig von der Ufermauer zu erstellen. Abstellplätze Art Die Berechnung der erforderlichen Abstellplätze für Fahrzeuge richtet sich nach Art. 49ff BauV. 2 Der Gemeinderat kann die Anzahl der Abstellplätze im Sinne von Art. 53ff BauV angemessen reduzieren. Vorbehalten bleiben die Ersatzabgaben gemäss Parkplatzreglement der Gemeinde. 3 Im öffentlichen Bereich dürfen Parkplätze nur an den im Überbauungsplan vorgesehenen Standorten erstellt werden. Öffentlicher Fussgängerbereich Art Die im Überbauungsplan entsprechend bezeichneten Bereiche sind öffentliche Fussgängerbereiche und jederzeit ungehindert zugänglich. Der Unterhalt erfolgt durch die Gemeinde. Bepflanzung Bäume Art Die im Überbauungsplan bezeichneten Bäume sind als mind m hohe hochstämmige Bäume zu pflanzen. Sie sind dauernd zu erhalten bzw. zu ersetzen. 2 Die Anzahl der Bäume ist verbindlich. Die genauen Standorte sind im Rahmen eines Detailprojekts festzulegen. 3 Für die einzelnen Baumgruppen ist jeweils die gleiche standortgerechte Baumart zu verwenden. Weitere Bestimmungen Aufzuhebende Bestimmungen Art Die innerhalb des Wirkungsbereichs geltenden Baulinien gemäss Regierungsratsbeschluss vom 29. Januar 1915 und 21. November 1962 werden mit dem Inkrafttreten der Überbauungsordnung aufgehoben.

12 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Inkrafttreten Art Die Überbauungsordnung tritt mit der Genehmigung durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung in Kraft (Art. 61 BauG, Art. 110 BauV), der Uferschutzplan mit Beschluss des Regierungsrates. Planänderungen Art Für die Änderungen der Überbauungsordnung und des Uferschutzplans kommt das in Art. 58 ff BauG vorgesehene Verfahren zur Anwendung. Die Prüfung der Zweckmässigkeit durch die kantonalen Behörden gemäss Art. 59 BauG und das Einspracheverfahren nach Art. 60 BauG bleibt vorbehalten. 2 Für die Erteilung einzelner Ausnahmen sind die Art. 26 ff BauG anwendbar.

13 Einwohnergemeinde Unterseen, Änderung UeO Spielmatte, Überbauungsvorschriften, Auflage, Genehmigungsvermerke der geringfügigen Änderung Publikationen im Amtsblatt am... Publikation im Anzeiger Interlaken am... öffentliche Auflage am... Einspracheverhandlungen am... erledigte Einsprachen... unerledigte Einsprachen... Rechtsverwahrungen... Beschlossen durch den Gemeinderat am... Namens der Einwohnergemeinde Der Präsident Der Sekretär J. Ritschard P. Beuggert Die Richtigkeit dieser Angaben bescheinigt Unterseen, den Der Sekretär P. Beuggert Genehmigt durch das Amt für Gemeinden und Raumordnung des Kantons Bern