Erläuterungsbericht zum Thema Zulassung von preisgünstigem Wohnraum in der Zone öffentliche Bauten und Anlagen.

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1 Kanton Schwyz Gemeinde Freienbach Stand: öffentliche Auflage Teilrevision Nutzungsplanung Vorlage: Zone öffentlicher Bauten und Anlagen Erläuterungsbericht zum Thema Zulassung von preisgünstigem Wohnraum in der Zone öffentliche Bauten und Anlagen September 2015

2 Impressum Auftrag Auftraggeber Auftragnehmer Teilrevision Nutzungsplanung, Preisgünstiger Wohnraum Gemeinderat Freienbach Postfach Freienbach Remund + Kuster Büro für Raumplanung AG Churerstrasse Pfäffikon SZ info@rkplaner.ch Bearbeitung Ivo Kuster, Mario Roth Qualitätsmanagement

3 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 3 Inhaltsverzeichnis 1. Einleitung Anlass Vorgehen Bisheriger Ablauf / wichtige Meilensteine Definition/Abgrenzung Preisgünstiger Wohnraum Lösungsansatz Zone öffentlicher Bauten und Anlagen Bisheriger Ansatz Konkretisierter Artikel 39 OE...10

4 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 4 1. Einleitung 1.1 Anlass Steigende Wohnungspreise Möglichkeiten aus der Sicht des Regierungsrates Initiative Ja zu bezahlbarem Wohnraum Die Gemeinde Freienbach bietet mit ihrer einmaligen Lage am See, ihrer Nähe zur Stadt Zürich, den tiefen Steuern und den wertvollen Naherholungsgebieten ein äusserst attraktives Wohnumfeld. Als Konsequenz dieser Attraktivität ist der Wohnraum in den letzten Jahren immer begehrter und entsprechend teurer geworden. Gemäss den neusten Berechnungen des Bundesamtes für Wohnungswesen sind die Wohnungspreise in der Höfe um durchschnittlich 25 bis 30 Prozent angestiegen. Die Kosten für das Wohnen sind mit Abstand der grösste Posten im Haushaltsbudget der Bevölkerung. Sie beanspruchen bis zu 40 Prozent des verfügbaren Einkommens eines Haushaltes. Es wird deshalb insbesondere für junge Erwachsene, für Familien mit Kindern und für ältere Menschen mit kleiner Rente immer schwieriger, in der Gemeinde eine Wohnung zu finden. Immer häufiger müssen einheimische Freienbacher und Freienbacherinnen wegziehen, weil sie sich die hiesigen Mieten nicht mehr leisten können. Dies ist aus der Sicht des Gemeinderates eine untragbare Situation. Wie sich das besonders in der Gemeinde zeigt, führt der Wegzug vieler Einheimischer zu einer problematischen Entmischung der Bevölkerung und zu einer Verarmung des Dorflebens und der lokalen Vereinskultur. Der Regierungsrat des Kantons Schwyz zeigt in seiner Antwort auf die Motion M 1/08 der SP auf, dass in dieser Frage insbesondere die Gemeinden gefragt sind. Im Regierungsratsbeschluss 941/2008 nennt er gleich mehrere Instrumente, die den Gemeinden zur Verfügung stehen, um vor Ort auf den Wohnungsmarkt einzuwirken. Unter anderem sind dies die Abgabe von Land im Baurecht an gemeinnützige Wohnbauträger, Starthilfen für neugegründete Wohnbaugenossenschaften, Mietzinsbeiträge oder auch die Überprüfung von Zonenordnungen und Baureglementen. Er begrüsst denn auch explizit die Bildung von Arbeitsgruppen in den Gemeinden, um diese Massnahmen lokal angepasst umzusetzen. Mit der Initiative vom 31. Mai 2013, welche vom Gemeinderat mit GRB 263 vom 20. Juni 2013 als zulässig erklärt worden ist, verlangen die Initianten konkrete Massnahmen im Hinblick auf eine Nutzung des Zeughausareals auch für kostengünstigen Wohnraum. Quelle: Auszug Botschaft Sachgeschäft Initiative Ja zu bezahlbarem Wohnraum der Abstimmung vom 18. Mai Vorgehen Vorgehen Gemeinderat Der Gemeinderat Freienbach möchte die Thematik preisgünstiger Wohnraum im Zusammenhang mit der eingereichten SP-Wohnraum-Initiative 2008 vertieft untersuchen. Eine Auslegeordnung soll dieser wichtigen The-

5 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 5 matik Rechnung tragen und neben den bisherigen Lösungsansätzen weitergehende Möglichkeiten aufzeigen. Der Gemeinderat von Freienbach ist sich der problematischen Preisentwicklung in der Gemeinde bewusst. Er unterscheidet dabei zwei Vorlagen: 1) Anreizsystem mittels AZ-Bonus für Wohnzonen, Wohngewerbezonen und Gestaltungspläne 2) Zulassung von preisgünstigem Wohnraum in der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen. In dieser Vorlage wird der preisgünstige Wohnraum in der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen weiterbehandelt. Die andere Vorlage Anreizsystem mittels AZ-Bonus wird separat behandelt. Verfahren Für die Aufarbeitung der Thematik, die Mitwirkung mit der Bevölkerung wie auch die konkrete Umsetzung der Planungsinstrumente wird folgendes Verfahren vorgesehen. 1.3 Bisheriger Ablauf / wichtige Meilensteine Frühling 2014 Juni/Juli 2014 August bis Oktober 2014 Aufarbeitung Thematik preisgünstiger Wohnraum; Auslegeordnung in Planungskommission; Behandlung im Gemeinderat. Das Mitwirkungsverfahren zur Förderung des preisgünstigen Wohnraums wurde im Amtsblatt Nr. 24 am 13. Juni 2014 publiziert. Einwendungen konnten bis am 31. Juli 2014 eingereicht werden. Insgesamt gingen 11 Einwendungen ein. Die 11 Einwendungen setzten sich aus ca. 45 Anträgen, Hinweisen und Fragen zusammen. Eingehende Prüfung der Einwendungen in der Planungskommission und im Gemeinderat; Erstellung Bericht zum Mitwirkungsverfahren; Ergänzung Unterlagen zum preisgünstigen Wohnraum zuhanden Gemeinderat zur Verabschiedung an die kantonale Vorprüfung.

6 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 6 6. November 2014 Gemeinderatsbeschluss betreffend Verabschiedung zu Handen kantonaler Vorprüfung. 9. Januar 2015 Vorprüfungsbericht des Volkswirtschaftsdepartements zu den Ergänzungen Baureglement zur Förderung von preisgünstigem Wohnungsbau (siehe Anhang 1). 4. März Mai 2015 Gespräche zwischen Gemeinde, Amt für Raumentwicklung und Planungsbüro. 3. Juni 2015 Gemeinderatsbeschluss und Stellungnahme vom 3. Juni 2015 des Gemeinderates Freienbach zu Ausnutzungsboni. 15. Juli 2015 Ergänzende Stellungnahme zum Vorprüfungsbericht durch das Amt für Raumentwicklung (siehe Anhang 1). Juli/August 2015 Bereinigung der Unterlagen aufgrund des Vorprüfungsberichtes.

7 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 7 2. Definition/Abgrenzung Preisgünstiger Wohnraum Begriffsdefinition Wie wird preisgünstiger Wohnraum definiert? Der Wohnraum ist nach Art. 4 Abs. 1 des Wohnraumförderungsgesetzes (WFG) definiert. Dabei gelten alle ständig dem Wohnen dienenden Räume als Wohnraum. Beim Begriff preisgünstig handelt es sich um einen unbestimmten Rechtsbegriff, welcher durch Auslegung ermittelt werden muss. Gemäss der Fachschrift Raum & Umwelt Nr. 1/10 sind aus Bundeserlassen keine eindeutige Definitionen abzuleiten. Es finden sich lediglich Umschreibungen, die vom allgemeinen Verständnis des Begriffs preisgünstig geleitet sind. Gemäss Zweckartikel des WFG soll der Wohnraum für Haushalte mit geringem Einkommen gefördert werden. Im Weiteren wird in Art. 10 WFG von Mietwohnungen zu günstigen Mietzinsen für wirtschaftlich oder sozial benachteiligten Personen gesprochen. Kostenlimiten sind abhängig der Standortqualitäten Als preisgünstig wird im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen in der Gemeinde ein günstiger Preis verstanden. Für die einzelne Person hängt es stark vom Einkommen und persönlichen Lebensumständen ab, ob sie eine Wohnung als preisgünstig erachtet. Was eine Gemeinde für sich als preisgünstig betrachtet, hängt wesentlich vom bestehenden Wohnraumangebot, der Bevölkerungsstruktur und der Standortgüte ab. In der Verordnung des Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) über die Kostenlimiten und Darlehensbeträge für Miet- und Eigentumsobjekte werden Kostenlimiten für Mietwohnungen, für Eigentumsobjekte sowie für Abstellplätze und Nebenräume definiert. Dabei teilt das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) die Gemeinden auf Grund der Standortqualität in Kostenstufen ein. Differenziert werden Stufe l bis Stufe Vl, wobei die Stufe Vl die teuerste Stufe ist. Die Gemeinde Freienbach ist nach der Beurteilung vom BWO der teuersten Stufe (Stufe Vl) zugeteilt. Auszug Art. 3 Kostenlimiten für Mietwohnungen

8 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 8 Auszug Art. 4 Kostenlimiten für Eigentumsobjekte Auszug Art. 5 Kostenlimiten für Abstellplätze und Nebenräume

9 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 9 3. Lösungsansatz Zone öffentlicher Bauten und Anlagen Ergänzung Baureglement zugunsten preisgünstigem Wohnraum Bundesverfassung Die Gemeinde Freienbach verfügt über verschiedene Flächen in der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen, die keiner vorbestimmten Nutzung zugeordnet sind. Gemäss Rechtsauskunft im Zusammenhang mit der Nutzung für preisgünstigen Wohnraum wurde vom Amt für Raumentwicklung empfohlen, den diesbezüglichen Baureglementsartikel (Art. 39 des rechtskräftigen Baureglements) dahingehend anzupassen, dass die Schaffung von preisgünstigem Wohnraum in der Zone OE explizit ermöglicht wird. Nach Art. 41 Abs. 1 lit. e der Bundesverfassung setzen sich Bund und Kantone in Ergänzung zu persönlicher Verantwortung und privater Initiative dafür ein, dass Wohnungssuchende für sich und ihre Familie eine angemessene Wohnung zu tragbaren Bedingungen finden können (Sozialziele). Es besteht demnach ein öffentliches Interesse daran, preisgünstigen Wohnraum für alle zu bieten. 3.1 Bisheriger Ansatz Auf diesem Hintergrund wollte der Gemeinderat in der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen explizit auch die Realisierung von preisgünstigem Wohnraum ermöglichen. Dazu wurde Artikel 39 Baureglement wie folgt ergänzt: Art. 39 Zone öffentlicher Bauten und Anlagen OE Ergänzung/Änderung ist rot markiert Die Zone öffentlicher Bauten und Anlagen ist bestimmt für Bauten und Anlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, wie kirchliche Bauten, Schul- und Verwaltungsbauten, Altersheime, Spiel- und Sportanlagen, Frei- und Hallenbäder, Abwasserreinigungs- und Schiessanlagen, Wohnungsbau für überwiegend soziale Zwecke usw. Private Bauten sind in dieser Zone untersagt. Für Bauten gegenüber privaten Nachbargrundstücken sind die Grenz- und Gebäudeabstände von Art. 25 der angrenzenden Zonen einzuhalten. Für die Gebäudehöhe ist auf eine gute Einfügung in die Nachbarschaft und auf das Ortsund Landschaftsbild zu achten. Der Schaffung und Erhaltung ausreichender Grünflächen mit entsprechender Bepflanzung ist alle Aufmerksamkeit zu schenken. Die Umgebung soll naturnah gestaltet werden und ökologischen Ausgleich darstellen Die Ausgestaltung der Zone öffentlicher Bauten und Anlagen im Bereich Areal Steinfabrik richtet sich nach dem Nutzungskonzept "Areal Steinfabrik" im Anhang B. Verfahrensstand Die Baureglementsänderung im Art. 39 BR wurde mit dem Teilzonenplan Birchweid öffentlich aufgelegt. Im Rahmen der öffentlichen Auflage vom 6. Mai 2011 bis 6. Juni 2011 gingen beim Gemeinderat fristgerecht 45 Einsprachen ein. Aufgrund der Einsprachebehandlung wurden 3 Beschwerden an den Regierungsrat eingereicht. Das Verwaltungsgericht hatte den Regierungsrat im Rückweisungsentscheid VGE lll und 50 vom 25. Juni 2013 im Zusammenhang mit der Änderung von Art. 39 Abs. 1 BR angewiesen zu prüfen, ob und allenfalls

10 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 10 unter welchen Voraussetzungen die gesetzliche Grundlage für den sozialen Wohnungsbau in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen (ZöBA) im kantonalen Recht unter Berücksichtigung des damit verbundenen Enteignungsrechts vorhanden ist. Mit RRB 69/2014 vom 28. Januar 2014 hat der Regierungsrat entschieden, dass preisgünstiger Wohnungsbau in der Zone für öffentliche Bauten und Anlagen mit dem kantonalen Recht vereinbar sei. Gestützt auf den Verwaltungsgerichtsentscheid VGE lll und 50 vom verlangt der Regierungsrat aber, dass der revidierte Art. 39 Abs. 1 BR neu formuliert bzw. konkretisiert wird. 3.2 Konkretisierter Artikel 39 OE Aufgrund des Verwaltungsgerichtsentscheids VGE lll und 50 vom und aufgrund des Vorprüfungsberichtes vom wurde der Art. 39 Abs. 1 im Baureglement neu formuliert bzw. konkretisiert. Es wird folgende Ergänzung/Änderung vorgesehen: Art. 39 Abs. 1 Zone öffentlicher Bauten und Anlagen OE Ergänzung/Änderung ist blau markiert 1 Die Zone öffentlicher Bauten und Anlagen ist bestimmt für Bauten und Anlagen, die öffentlichen Zwecken dienen, wie kirchliche Bauten, Schul- und Verwaltungsbauten, Altersheime, Spiel- und Sportanlagen, Frei- und Hallenbäder, Abwasserreinigungs- und Schiessanlagen usw. Gemeinnütziger Wohnungsbau ist nur in Einzelfällen zulässig, wenn dafür ein ausgewiesener Bedarf besteht und sich der Standort nicht in der Nähe von emissionsträchtigen Bauten oder Anlagen befindet. Als gemeinnützig gilt der Wohnungsbau, wenn nach den Vorgaben von Art. 24a realisiert wird. Unter diesen Voraussetzungen gelten auch Alterswohnungen als zonenkonform. Private Bauten sind in dieser Zone untersagt.

11 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 11 Anhang 1 Vorprüfungsbericht vom

12 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 12

13 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 13 Der neue Artikel 52a wird neu nach Artikel 24 Ausnützungsziffer als Artikel 24a eingeordnet. Der Genehmigungsvorbehalt zu Art. 39 Abs. 1 im Baureglement wird entsprechend der kantonalen Vorprüfung ergänzt und angepasst. Allerdings mit der Änderung, dass es sich um emissionsträchtige und nicht um immissionsträchtige Bauten handeln muss.

14 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 14 Die Erstellung von Alterswohnungen bzw. Seniorenwohnungen ist aus der Sicht des Gemeinderates ebenfalls eine Aufgabe der öffentlichen Hand. Der Gemeinderat sieht keinen Anlass, die Empfehlung preisgünstige Alterswohnungen zu berücksichtigen und sich bei dieser Aufgabe unnötig einzuschränken. Zumal in anderen Gemeinden im Kanton Schwyz Alterswohnungen bzw. Seniorenwohnungen zugelassen sind. Deshalb sollen Alterswohnungen in den Zonen öffentlicher Bauten und Anlagen zugelassen werden.

15 Preisgünstiger Wohnraum in der Gemeinde Freienbach, Vorlage OE 15