Kommunale Abstimmung vom 5. Juni 2016 Erläuterungen der Gemeinde Stalden. Wohnbauprojekt Unneri Merje: Eine Brücke zum attraktiven Wohnort

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1 Kommunale Abstimmung vom 5. Juni 2016 Erläuterungen der Gemeinde Stalden Wohnbauprojekt Unneri Merje: Eine Brücke zum attraktiven Wohnort Info-Broschüre der Gemeinde Stalden Wohnbauprojekt Unneri Merje Mai 2016

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3 Es ist ein erklärtes Ziel der Gemeinde Stalden, die Attraktivität als Wohnort langfristig zu sichern. Ein gutes Angebot an Mietwohnungen ist dabei wichtig. Entsprechend hat die Gemeinde die Situation vertieft analysiert und mehrere Lösungsvarianten geprüft. Mit dieser Broschüre informiert die Gemeinde Stalden über die geplante Beteiligung am Wohnbauprojekt Unneri Merje. Unter Beizug externer Fachleute wurde sorgfältig abgeklärt, ob dieses Projekt und die Beteiligung der Gemeinde geeignet und machbar sind. Folgende Fragen beantwortet die Broschüre: 1. Eckdaten zum Wohnbauprojekt 2. Was spricht für dieses Projekt... a) Bedürfnisnachweis b) Wirtschaftliche Tragbarkeit c) Nachhaltiger Nutzen

4 1. Eckdaten zum Projekt Standort Die Gemeinde ist Eigentümerin von erschlossenem Bauland an bester Wohnlage in den Unneri Merje. Die Parzelle Nr. 681 hat eine Grösse von ca. 6'800 m 2, davon ca. 6'100 m 2 in der Bauzone. Bei dieser Grösse ist ein gesamtheitliches Überbauungskonzept sinnvoll. Die bestehende Parzelle Nr. 681 wird in drei Teilparzellen aufgeteilt. Zwei Parzellen (A und B) mit einer Gesamtfläche von rund 4'500 m 2 dienen dem Wohnbauprojekt. In grün (A) die Parzelle der ersten Etappe, in hellblau (B) jene der zweiten Etappe. Die dritte Parzelle in violett (C) mit ca. 2'300 m 2 bleibt im Eigentum der Gemeinde. Dort realisiert die Gemeinde ein Naherholungsgebiet inklusive Kinderspielplatz.

5 Übersicht Wohnbauprojekt Geplant ist eine Wohnüberbauung mit total 30 Wohnungen und 53 Einstellplätzen. Es werden Eigentums- und Mietwohnungen angeboten. Die Wohnungen werden in Minergiestandard gebaut und verfügen über grosszügige Grundrisse und höhere Ausbauqualität. Private Bauherrschaft Als Bauherren tritt eine private Investorengemeinschaft auf. Die Investoren kaufen von der Gemeinde Stalden das Bauland zu einem marktgerechten Preis von CHF pro m 2. Gemeindebeteiligung Das Projekt soll als Public-Private -Partnerschaft realisiert werden. Die Gemeinde kauft von den Investoren schlüsselfertige Wohnungen zum Zwecke der Vermietung. Die Gemeinde übernimmt somit keine Erstellungsrisiken.

6 Die Rolle der Gemeinde Stalden im Projekt: Verkäuferin des Baulands (etappiert) Käuferin der Fläche von 6 Mietwohnungen (1. Etappe)* *Bei Aufteilung von 5-ZW in 2 x 2-ZW, ist eine grössere Anzahl von Wohnungen möglich. Käuferin der Fläche von 3 Mietwohnungen (2. Etappe)** **Sofern Investoren und Gemeinde die 2. Etappe realisieren. Möglicher Mietwohnungsbestand Die Gemeinde kann wählen, welche Wohnungen sie für die Vermietung kaufen will. 1. Etappe: Kauf 6 Wohnungen + 12 Einstellplätze 2. Etappe: Kauf 3 Wohnungen + 6 Einstellplätze Etappierung In der ersten Etappe erstellen die Investoren 20 Wohnungen auf einer Teilparzelle von ca. 3'000 m 2. Nur falls die erste Etappe erfolgreich realisiert wurde und sowohl die Investoren wie die Gemeinde die zweite Etappe in Angriff nehmen wollen, werden weitere 10 Wohnungen erstellt. Von diesen würde die Gemeinde 3 Wohnungen übernehmen. Diese Etappierung dient der Begrenzung der Risiken. Es soll nur gebaut werden, was der Markt aufnehmen mag. Hinweis: Der Abstimmungstext zu diesem Sachgeschäft beinhaltet beide Etappen. Bei Annahme ist der Gemeinderat verantwortlich für eine allfällige Umsetzung der zweiten Etappe.

7 2. Was spricht für dieses Projekt... a) Bedürfnisnachweis Knappes Angebot an Mietwohnungen Das Angebot an marktgerechten Mietwohnungen in Stalden ist knapp. Auf den diversen Immobilienportalen im Internet werden kaum Mietwohnungen in Stalden angeboten. Diese Feststellung deckt sich mit den Abklärungen der Gemeinde vor Ort: Diese bestätigen ebenfalls einen Mangel. Darum sieht die Gemeinde Handlungsbedarf. Wieso investiert die Gemeinde in den Wohnbau? Es gehört nicht zum Kerngeschäft einer Gemeinde, Wohnungen zu kaufen und zu vermieten. Wieso sieht die Gemeinde Stalden darin trotzdem eine sinnvolle Investition? In den Talgemeinden im Rhonetal sind es oft institutionelle Investoren (Pensionskassen, Versicherungen etc.), die Mietwohnungen bauen. Weil das Investitionsvolumen eine gewisse Mindestgrösse aufweisen muss, investieren diese Investoren in der Regel nicht in kleinere Mietwohnungsprojekte. Die Gemeinde Stalden ist zur Erkenntnis gelangt: Es ist unwahrscheinlich, dass private oder institutionelle Investoren in absehbarer Zeit in Stalden neue, marktgerechte Mietwohnungen bauen. Ein hinreichendes Angebot an Mietwohnungen ist für die Gemeindeentwicklung jedoch

8 wichtig. Insbesondere junge Familien, die gerne in Stalden zur Miete wohnen möchten, sollen vor Ort attraktive Angebote finden. Fazit: Weil der Markt dieses Bedürfnis kaum selber regelt, hat die Gemeinde entschieden, eine aktive Rolle zu übernehmen. b) Wirtschaftliche Tragbarkeit für die Gemeinde Die Gemeinde legt Wert auf die wirtschaftliche Tragbarkeit der geplanten Investition. Diese Beurteilung wird nachfolgend illustriert. Alle Daten betreffen die erste Etappe. Investition der Gemeinde Folgende Übersicht zeigt den Investitionsbedarf der Gemeinde für die erste Etappe unter Berücksichtigung aller damit zusammenhängenden Geldflüsse. (Es handelt sich um provisorische Daten.) Anlagekosten Gemeinde 1. Etappe CHF Kaufpreise brutto Wohnungen Kaufpreise brutto Parkplätze Rabatt auf VP 5% => netto Anlagekosten Kauf Verkauf Bauland 1. Etappe Verurkundung Kauf Wohnungen etc Anschlussgebühren 1. Etappe ca => Netto Mittelbedarf Gemeinde

9 Kalkulation Vermietung Auf Basis realistischer Annahmen wird der Nettomietertrag ermittelt. Hier die Resultate für die erste Etappe: Tragbarkeit In einem letzten Schritt ist die Tragbarkeit zu prüfen: Welche Geldflüsse werden bei der Gemeinde durch die Investition in Mietwohnungen ausgelöst? Hierzu wird die Annahme getroffen, dass die Gemeinde den Kauf der Wohnungen mit CHF 1.5 Mio. fremdfinanziert. Das entspricht einer Belehnung von unter 50 %.

10 Fazit: Die Berechnungen zeigen: Die Mietwohnungen der Gemeinde sind bei einer planmässigen Entwicklung selbsttragend. Die finanzielle Tragbarkeit aus Sicht der Gemeinde ist somit gewährleistet, umso mehr Stalden über gesunde Gemeindefinanzen verfügt. c) Nachhaltiger Nutzen Eine Realisierung des Wohnbauprojekts Unneri Merje ist ohne die geplante Public-Privat-Partnerschaft eher unwahrscheinlich. Weder die privaten Investoren noch die Gemeinde würden dieses Projekt im Alleingang realisieren.

11 Mit der Schaffung eines marktgerechten Mietwohnungsangebots kann Stalden seine Attraktivität als Wohnort nachhaltig sichern und steigern. Neue Einwohner bereichern nicht nur das soziale Leben, sondern führen auch zu einem höheren Steuersubstrat und zu einer besseren Auslastung der Infrastrukturen und Dienstleistungen. Ein wesentlicher Faktor ist die nachhaltige Sicherung als Schulstandort. Damit will Stalden seine Zentrumsfunktionen im äusseren Vispertal mittel- und langfristig sichern. Fazit: Attraktiver Wohnraum ist ein wichtiger Standortfaktor für Stalden. Entsprechend empfiehlt die Gemeinde ihren Bürgerinnen und Bürgern das Wohnbauprojekt zur Annahme.

12 Für nähere Details verweisen wir auf die Infoveranstaltungen vom 11. und 18. Mai 2016.