Bericht zu einer Anpassung der kommunalen Zweitwohnungs-gesetzgebung der Gemeinde St. Moritz an die Zweitwohnungs-gesetzgebung des Bundes

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1 Bericht zu einer Anpassung der kommunalen Zweitwohnungs-gesetzgebung der Gemeinde St. Moritz an die Zweitwohnungs-gesetzgebung des Bundes (Planungsbericht i.s.v. Art. 47 RPV und Art. 12 KRVO) I. Ausgangslage 1. Bestehende Regelung in der Gemeinde St. Moritz. Wie die meisten Oberengadiner Gemeinden verfügt auch die Gemeinde St. Moritz über eine Regelung zur Förderung des Erstwohnungsbaus und der Einschränkung des Zweitwohnungsbaus in Form von obligatorischen Erstwohnungsanteilen und Kontingentierungen. In St. Moritz ist diese Regelung mit den Art. 61 bis 76 j ins Baugesetz integriert worden. Gemäss Art. 69 BauG beträgt der Erstwohnungsanteil einen Drittel der für Wohnzwecke bestimmten BGF; gemäss Art. 72 BauG beträgt das Jahreskontingent der Gemeinde m2 BGF pro Jahr. Dieses Jahreskontingent ist aufgrund des Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau Oberengadin bestimmt worden. 2. Ziele der neuen Regelung Bekanntlich haben die Eidgenössischen Räte gestützt auf die sogenannte Zweitwohnungsinitiative im Frühjahr ein Zweitwohnungsgesetz (ZWG) erlassen, gegen welches an sich noch das Referendum hätte ergriffen werden können. Von diesem Recht hat dann aber niemand Gebrauch gemacht, so dass der Bundesrat das Gesetz per 1. Januar 2016 in Kraft setzen konnte, und zwar zusammen mit der dazugehörigen Zweitwohnungsverordnung (ZWV). In diesem Zusammenhang ist zu erwähnen, dass der Kreisrat am 26. Juni 2008 den Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau erlassen hat, welcher am 24. Februar 2009 von der Regierung genehmigt worden ist. In diesem Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau sind denn auch die Jahreskontingente für die einzelnen Gemeinden des Kreises festgelegt worden. Gestützt darauf haben die Gemeinden ihre Jahreskontingente in den Baugesetzen festgelegt, so auch die Gemeinde St. Moritz in Art. 72 BauG. Aufgrund der mit der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes veränderten Rechtslage hat dann der Kreisrat anlässlich seiner Sitzung vom 20. August 2015 beschlossen, den Regionalen Richtplan Zweitwohnungsbau ersatzlos aufzuheben. Dabei hat der Kreisrat auch zum Ausdruck gebracht, dass die Region die Ausführungsbestimmungen zur Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes den Gemeinden überlässt, soweit der Kanton nicht davon Gebrauch macht, was im Moment nicht der Fall zu sein scheint. Dem Vernehmen nach will der Kanton lediglich die Bestimmungsart der ortsbildprägenden Bauten selbst

2 festlegen und die kantonale Raumplanungsverordnung (KRVO) entsprechend anpassen. Anlässlich seiner Sitzung vom 2. Februar 2016 hat die Regierung des Kantons Graubünden nun die vom Kreis beschlossene Aufhebung des im Jahre 2009 erlassenen Regionalen Richtplans Zweitwohnungsbau im Sinne der Erwägungen genehmigt und für die kantonalen Behörden als verbindlich erklärt. Damit ist definitiv die Zeit dafür gekommen, um sich über die Anpassung der kommunalen Zweitwohnungsgesetzgebung Gedanken zu machen; auf der einen Seite wird der grösste Teil der geltenden Bestimmungen überflüssig sein und auf der anderen Seite stellt sich auch die Frage, ob und inwieweit einzelne Bestimmungen des Zweitwohnungsgesetzes noch verschärft werden sollen, dies im Rahmen der den Kantonen bzw. Gemeinden zugestandenen Kompetenzen. 3. Vorliegen eines Gesetzesentwurfes Der Gemeindevorstand St. Moritz hat sich bereits anfangs September 2015 mit dem Thema befasst und einen ersten Entwurf ausarbeiten lassen. Dieser ist anlässlich der Gemeindevorstandssitzung vom 14. September 2015 zuhanden der Vorprüfung durch das ARE verabschiedet worden. Analoge Revisionsbestrebungen sind auch in anderen Gemeinden des Oberengadins zu verzeichnen. Allerdings sind diese Bestrebungen unseres Wissens noch nicht über Gesetzesentwürfe hinaus gediehen. 4. Vorprüfungsbericht des ARE In der Zwischenzeit, nämlich am 28. Januar 2016, hat nun das Amt für Raumentwicklung Graubünden den erwähnten Entwurf der Gemeinde St. Moritz für ein kommunales Zweitwohnungsgesetz geprüft und diesen im Wesentlichen für gut befunden. Die wenigen vom ARE gemachten Korrekturvorschläge sind in dem zur Mitwirkungsauflage bestimmten Gesetzesentwurf bereits berücksichtigt. Auf Details wird im Rahmen der nachfolgenden Kommentierung der einzelnen Artikel näher eingegangen. II. Aufbau des Gesetzesentwurf In den Art. 1 bis 3 geht es um allgemeine Bestimmungen, insbesondere um den Zweck des Gesetzes und dem Verhältnis zum kommunalen Baugesetz. Die Art. 4 und 5 sollen klarstellen, was mit den Erstwohnungen geschehen soll, welche noch aufgrund der bisherigen Erstwohnungs- bzw. Kontingentierungsregelung ausgeschieden worden sind. Gleichzeitig wird festgelegt, wie die Abgeltungsbeträge für die Ablösung der Erstwohnungspflicht zu verwenden sind. Die Art. 6, 7 und 8 beinhalten Verschärfungen der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes. Die Art. 10 und 11 haben lediglich noch die Übergangs- und Schlussbestimmungen zum Thema. Seite 2 von 7

3 III. Erläuterung der einzelnen Artikel Art. 1 Zweck Zweck und Funktion des vorliegenden Gesetzesentwurfs zu einem kommunalen Zweitwohnungsgesetz sind oben bereits erläutert worden. Art. 2 Verhältnis zum Baugesetz Da bezüglich der Zweitwohnungsgesetzgebung noch vieles im Flusse ist und zunächst mit dem Zweitwohnungsgesetz des Bundes die erforderlichen Erfahrungen gemacht werden müssen, erscheint es als sinnvoll, die kommunalen Regelungen in einem separaten Erlass aufzunehmen, um so später leichter Anpassungen vornehmen zu können. Nichtsdestotrotz bleibt das kommunale Zweitwohnungsgesetz Bestandteil des Baugesetzes der Gemeinde. Da das vorliegende Zweitwohnungsgesetz die bisherigen Erstwohnungsanteils- und Kontingentierungsregelungen in Art. 61 bis 76 j des Baugesetzes ersetzt und der vorliegende Erlass Ausführungsrecht der Bundesgesetzgebung bildet, ist es sicherlich sinnvoll, auf deren Bestimmungen zurückzugreifen. Art. 3 Begriffe Es ist auch zweckmässig, sich bezüglich der Begriffe an die Umschreibungen in der Zweitwohnungsgesetzgebung des Bundes zu halten. Seite 3 von 7

4 Art. 4 Bestehende Erstwohnungen Auch für die Nutzung der nach kommunalem Recht ausgeschiedenen Erstwohnungen soll grundsätzlich Bundesrecht gelten. Präzisiert wird an dieser Stelle nur, dass wir es hier nicht nur mit einer Nutzungseinschränkung, sondern auch mit einer Nutzungspflicht zu tun haben, was bedeutet, dass Erstwohnungen nicht leer gelassen werden dürfen, sondern bestimmungsgemäss i.s.v. Art. 2 und 3 ZWG genutzt werden müssen. Nachdem die Zweitwohnungsgesetzgebung die Sistierung der Erstwohnungspflicht umfassend regelt, erscheint es sinnvoll, diese Regelung auch für die bestehenden Erstwohnungen anzuwenden. Abs. 3 Im Gegensatz zu soll bei der Missachtung von Nutzungsbeschränkungen auf bestehenden Erstwohnungen noch Art. 93 bis 95 des kantonalen Raumplanungsgesetzes (KRG) zur Anwendung gelangen, und zwar deshalb, weil bei einem blossen Verweis auf die übergeordnete Zweitwohnungsgesetzgebung das Legalitätsprinzip wohl nicht eingehalten wäre. Dieses Legalitätsprinzip ist streng zu handhaben, wenn es um schwere Eingriffe ins Eigentum bzw. in die Persönlichkeitssphäre von Grundeigentümern geht, wie das hier bei einem Wiederherstellungs- bzw. Bussverfahren der Fall wäre. Abs. 4 Gemäss geltendem Baugesetz (Art. 66 ) sind die im Rahmen des Erstwohnungsanteils geschaffenen Erstwohnungen zeitlich unbeschränkt als solche zu nutzen. Eine Beschränkung dieser Erstwohnungspflicht besteht lediglich in den in und 3 erwähnten Spezialfällen. In Zukunft soll es möglich sein, all diese Erstwohnungsverpflichtungen nach 20 Jahren nachgewiesener Nutzung abzulösen, und zwar wegen des Wegfalls der Kontingentierungsregelung neu ohne das Vorliegen eines Kontingents. Stattdessen ist für die Aufhebung der Erstwohnungspflicht eine Abgeltung im Umfang von 10% des Neuwerts der letzten amtlichen Schätzung der betreffenden Wohnung zu bezahlen. Dabei ist der Gesuchsteller gehalten, beim zuständigen Schätzungsamt eine Neuschätzung der Wohnung zu beantragen. Die erwähnte Abgeltung entfällt indessen dort, wo sich die Erstwohnungspflicht noch auf das Baugesetz 1984/85 stützt, konkret auf den dortigen Artikel 69. Ausserdem soll es Nachkommen der von verstorbenen Eigentümern bewohnten Erstwohnungen ermöglicht werden, ihnen und deren im gleichen Haushalt lebenden Angehörigen, diese Wohnungen als Zweitwohnung nutzen zu können, ohne dass dabei eine Ersatzabgabe bezahlt werden muss. Allerdings würde sich in einem solchen Fall die 20-jährige Frist bis zur zulässigen, definitiven Umnutzung in eine Zweitwohnung Seite 4 von 7

5 über die Dauer der Nutzung der Erstwohnung als Zweitwohnung durch die Nachkommen entsprechend verlängern. An dieser Stelle darf allerdings nicht unerwähnt bleiben, dass die beschriebene Umwandlungsmöglichkeit von Erstwohnungen in Zweitwohnungen nicht ganz unproblematisch ist. Gemäss Art. 12 ZWG haben die Kantone und Gemeinden bei Bedarf die Massnahmen zu ergreifen, die nötig sind, um Missbräuche und unerwünschte Entwicklungen zu verhindern, die sich aufgrund einer unbeschränkten Nutzung altrechtlicher Wohnungen zu Zweitwohnungszwecken ergeben können (). Zu diesem Zweck kann die Umnutzung von bisher zu Erstwohnungszwecken genutzten altrechtlichen Wohnungen zu Zweitwohnungen sogar stärker eingeschränkt werden als in diesem Gesetz (). Wenn Kantone und Gemeinden schon gehalten sind, die Umnutzung von unbelasteten altrechtlichen Wohnungen einzuschränken, dann muss dies erst recht dort gelten, wo die altrechtlichen Wohnungen mit einer Erstwohnungspflicht belegt sind. Gegebenenfalls ist die Umnutzungsmöglichkeit von (altrechtlichen) Erstwohnungen nochmals einer Beurteilung zu unterziehen, wenn das Mitwirkungsverfahren abgeschlossen ist. Abs. 5 Der hier vorgesehene Verzicht auf eine Abgeltung rechtfertigt sich deshalb, weil die Umnutzungsmöglichkeit nach 20 Jahren schon nach dem Baugesetz 1984/85 möglich war und zwar ohne Vorliegen eines Kontingents. Abs. 6 Die hier vorgesehene Abgeltungsregelung orientiert sich an jener der früheren Ersatzabgabe. Abs. 7 Für die Umnutzung bedarf es einer formellen Verfügung. Erst dann ist die Eigentümerschaft berechtigt, die frühere Erstwohnung als Zweitwohnung zu nutzen. Art. 5 Verwendung der Abgeltung Es ist sicherlich sinnvoll, dass die aus der Abgeltung generierten Mittel zur Förderung des Tourismus und für touristische Infrastruktur zu verwenden sind. Dies dient letztlich auch den abgeltungspflichtigen Grundeigentümern. Gemäss dieser Regelung soll die Baubehörde über die Verwendung der Mittel entscheiden. Es stellt sich höchstens noch die Frage, ob dies im Rahmen des Budgets zu geschehen hat oder nicht. Seite 5 von 7

6 Art. 6 Beschränkung der Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben Der Gemeindevorstand möchte die Querfinanzierung von strukturierten Beherbergungsbetrieben auf jene Wohnungen beschränken, die dauerhaft im Eigentum des strukturierten Beherbergungsbetriebes bleiben und von diesem vermietet werden (Art. 8 Zweitwohnungsgesetz). Damit wird garantiert, dass die Einkünfte aus dieser Vermietung dem Beherbergungsbetrieb langfristig zur Verfügung stehen. Andere Querfinanzierungen mit Verkauf von unbewirtschafteten Zweitwohnungen sind unzulässig. Art. 7 Umnutzung von bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben Soweit ersichtlich, sind die meisten Tourismusgemeinden des Kantons danach bestrebt, die Umnutzung von bestehenden strukturierten Beherbergungsbetrieben sprich Hotels in (unbewirtschaftete) Zweitwohnungen ganz auszuschliessen, also nicht nur zu 50 %. Möglicherweise wird dieser absolute Ausschluss der Umnutzungsmöglichkeit von strukturierten Beherbergungsbetrieben als zu weitgehend empfunden. Andernorts ist bei einer vergleichbaren Ausgangslage auch schon darüber diskutiert worden, ob Umnutzungen bis zu einem Drittel in Wohnungen ohne Nutzungsbeschränkungen bewilligt werden sollten, wenn mit den restlichen Zweidritteln im Rahmen von strukturierten Beherbergungsbetrieben touristisch bewirtschaftete Zweitwohnungen geschaffen werden. Es liegt nun an den betroffenen Kreisen, insbesondere an der Hotellerie, hier konstruktive Vorschläge einzubringen. Gemäss Vorschlag ist es jedoch nach wie vor möglich, die bestehenden strukturierten Beherbergungsbetriebe zu anderen Zwecken umzunutzen, so z.b. in Erstwohnungen oder Gewerbe- oder Dienstleistungsbetriebe. Art. 8 Umnutzung von geschützten und ortsbildprägenden strukturierten Beherbergungsbetrieben Wenn man die bestehenden Hotels schützen will, wird man auch nicht umhin können, die Umnutzung von geschützten bzw. ortsbildprägenden Bauten einzuschränken, denn in vielen Gemeinden und so vor allem in St. Moritz sind gerade Hotels schützenswert oder sind zumindest ortsbildprägend. Unklar ist im Moment noch, ob die Baubehörde im Einzelfall beurteilen darf, ob und welche Bauten diesen Schutzstatus haben oder ob die Qualifizierung in der Nutzungsplanung festgelegt sein muss, konkret also, ob die betreffenden Bauten im Generellen Gestaltungsplan als geschützt bzw. ortsbildprägend ausgeschieden sein müssten. Es wird noch abzuwarten sein, ob der Kanton im Rahmen einer KRVO-Revision eine entsprechende Regelung aufstellt. Seite 6 von 7

7 Andere Bauten als strukturierte Beherbergungsbetriebe (Hotels) dürfen demgegenüber unbeschränkt in Zweitwohnungen umgewandelt werden. Art. 9 Aufhebung der bestehenden kommunalen Regelungen Keine weiteren Bemerkungen Art. 10 Inkrafttreten Keine weiteren Bemerkungen Dem Gemeindevorstand wäre sehr gedient, wenn möglichst viele Personen von dieser Mitwirkungsmöglichkeit Gebrauch machen und konstruktive Vorschläge einbringen würden. Für den Gemeindevorstand: St. Moritz, 22. Februar 2016 Seite 7 von 7

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