Bundesgesetz sowie Verordnung über die Zweitwohnungen Vernehmlassungsverfahren

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1 Bundesamt für Raumentwicklung (ARE) 3003 Bern Brugg, 10. Oktober 2013 Zuständig: Sekretariat: Dokument: Martin Würsch Tatjana Fina / Barbara Saxer SN Zweitwohnungen BG und V-c.docx Per info@are.admin.ch Bundesgesetz sowie Verordnung über die Zweitwohnungen Vernehmlassungsverfahren Sehr geehrte Damen und Herren Mit Ihrem Schreiben vom 26. Juni 2013 laden Sie uns ein, zum Bundesgesetz und der Verordnung über die Zweitwohnungen Stellung zu nehmen. Für die uns gegebene Möglichkeit danken wir Ihnen bestens und sind gerne bereit, uns in dieser Angelegenheit vernehmen zu lassen. Der Schweizerische Bauernverband (SBV) setzt sich als Dachverband der Schweizer Landwirte für die Anliegen der Bauernfamilien ein. Im Bereich der Raumplanung setzt sich der SBV für den Erhalt des Kulturlandes und den Erhalt der Entwicklungsmöglichkeiten unserer Landwirtschaftsbetriebe ein. Beide Anliegen sind eng mit der Problematik des Zweitwohnungsbaus verbunden. Das Bundesgericht hat am 22. Mai 2013 die Unsicherheit bezüglich Zeitpunkts des Inkrafttretens der Verfassungsbestimmung und der mit Beschwerde behafteten Baugesuche beseitigt. Trotzdem verbleiben etliche Unsicherheiten, die durch die Gesetzgebung geregelt werden müssen. Grundsätzliche Erwägungen Der uns vorliegende Gesetzestext stellt ein gute Grundlage für die Umsetzung des Verfassungsauftrages dar. Wichtige Anliegen des SBV sind im Gesetz aufgenommen worden. Für den SBV sind die folgenden Punkte von grosser Bedeutung: 1. Besitzstandgarantie Für altrechtliche Wohnbauten gilt die Besitzstandsgarantie (Art. 12), so dass Wohnbauten jederzeit und uneingeschränkt von Erst- in Zweitwohnungen und umgekehrt umgewandelt werden können. 2. touristische Bewirtschaftung durch die ortsansässige Bevölkerung Die ortsansässige Bevölkerung, insbesondere die von uns vertretenen Landwirte, besitzen oft neben dem Betriebsleiterwohnhaus auch ein Stöckli für die zweite und dritte Generation auf dem Betrieb. Diese separaten Wohnungen müssen zwischenzeitlich als Zweitwohnungen umgenutzt werden können. Eine mit der Umnutzung verbundene Ersatzabgabe (Art. 16) lehnen wir ab.

2 Keine Behinderung für den Agrotourismus Der Agrotourismus darf durch die Zweitwohnungsgesetzgebung nicht behindert oder verunmöglicht werden. Ferienwohnungen, die durch ortsansässige Landwirte angeboten werden, müssen als touristisch bewirtschaftete Wohnungen gelten. 4. Erhalt der Ortskerne In Ortschaften, die wenig vom Tourismus geprägt sind, entstehen Zweitwohnungen durch die Abwanderung der Wohnbevölkerung. Die ortsansässigen Eltern hinterlassen den weggezogenen Kindern ihr Wohnhaus, das künftig nur als Ferienwohnung genutzt werden kann. Zum Erhalt der Gebäude im Ortskern in wenig touristischen Gebieten muss die Umnutzung in Zweitwohnungen ermöglicht werden. 5. Keine Diskriminierung der regionalen und nationalen Vertriebsplattformen Die vorgeschlagene Bestimmung, dass die Vertriebsplattform auf den internationalen Markt ausgerichtet sein muss, hilft nicht zwingend einer besseren Auslastung der Zweitwohnung. Angebote, die auf die Region und den nationalen Markt ausgerichtet sind, kommen dem Bedürfnis nach Authentizität besser nach, so dass die Angebote besser beachtet werden und nicht in der grossen Fülle der Angebote untergehen. Durch das Internet sind auch solche Plattformen international zugänglich. Eine explizite Beschränkung auf Plattformen, die den internationalen Markt abdecken, lehnen wir ab. Stellungnahme zu den einzelnen Bestimmungen Zur Vernehmlassungvorlage haben wir folgende Bemerkungen: Art. 2 Begriffe Alle Wohnungen, die nicht Erstwohnungen sind, gelten als Zweitwohnungen. Diese Negativumschreibung ist praxisbezogen und für den Vollzug einfacher. Bei den Fahrnisbauten (Wohnwagen und dgl.) muss beachtet werden, dass diese nicht dauernd als Ferienwohnung genutzt werden. Insbesondere im Berggebiet könnten fest installierte Wohnwagen als Zweitwohnungssitz vorkommen. Die eingeschossige Bauweise dieser Bungalows führt zu einem noch höheren Verlust an Kulturland. Der Begriff der Zweitwohnung muss möglichst klar und eng aus der negativen Umschreibung der Erstwohnung hervorgehen. Wir verlangen deshalb folgende Anpassung Art. 2 Abs. 1 Bst. e e. keine dauernd installierte Fahrnisbauten darstellen. Art. 7 Nutzungsbeschränkung Artikel sieben des Gesetzes ist von zentraler Bedeutung. Im Abstimmungskampf haben die Initianten eine enge Definition der Zweitwohnungen verwendet. Bekämpft wurden nur die vom Eigentümer selbst als Zweitwohnung verwendeten Wohnungen, die nicht fremdvermietet werden. Die so genannten "warmen Betten" sollten nicht eingeschränkt werden. Nur um Missbräuche zu vermeiden, darf die Nutzungsbeschränkung nicht zu weit gefasst werden. Insbesondre muss es künftig möglich sein, dass die ortsansässige Bevölkerung ihr Wohneigentum selbst bewirtschaften kann. Um Missbräuche zu bekämpfen, kann die Anzahl selbst betreuter Wohnungen beschränkt werden. Die vorgeschlagenen Beschränkungen schiessen über das Ziel hinaus. Bei den Bedingungen zur Vertriebsplattform ist darauf zu achten, dass örtliche, regionale oder nationale Vertriebsplattformen nicht behindert werden.

3 - 3 - Das entscheidende Kriterium, ob eine Vertriebsplattform zu einer guten Auslastung der Wohnung führt, ist nicht die internationale Ausrichtung, sondern der öffentliche Zugang zu derselben. Die Beschränkung auf kommerzielle Plattformen behindert öffentliche oder gemeinnützige Initiativen, welche nicht auf einen Gewinn ausgerichtet sind (z.b. zur Förderung einer Region). Die Ausrichtung auf einen internationalen Markt alleine garantiert zudem nicht, dass die Plattform öffentlich zugänglich ist. Mit dem vorgeschlagenen Wortlaut wären Plattformen gesetzeskonform, die z.b. nur einem ausgewählten Mitgliederkreis (Club, Aktionären) den Zugang gewähren. Wir fordern deshalb dringend Korrekturen und schlagen folgenden Wortlaut vor: Art. 7 Abs. 2 2 eine touristisch bewirtschaftete Wohnung setzt voraus, dass sie dauerhaft zur ausschliesslichen kurzzeitigen Nutzung durch Gäste zu markt- und ortsüblichen Bedingungen angeboten wird und dass sie: a. in derselben Ortschaft liegt, in dem der Eigentümer oder die Eigentümerin seinen beziehungsweise ihren Hautwohnsitz hat (Einliegerwohnungen, Stöckli und dgl.) und pro Haushalt nicht mehr als 6 Wohnungen betreut werden. c. auf einer öffentlichen Vertriebsplattform angeboten wird. 5 Der Bundesrat regelt die Einzelheiten, namentlich: d. (neu) die Anforderungen an die Vertriebsplattform nach Absatz 2 Bst. c. Art. 8 Besondere Bewilligungsvoraussetzungen für touristisch bewirtschaftete Wohnungen Bei Bedarf an touristisch bewirtschafteten Wohnungen darf der Kanton ein Gebiet für touristisch genutzte Wohnungen nur innerhalb des bestehenden Baugebietes ausscheiden. Wie das Beispiel des 5-Sterne-Hotels Stilli Park in Davos zeigt, ist eine solche Präzisierung wichtig und nötig. Art. 8 Abs. 1 1 Im kantonalen Richtplan können Gebiete innerhalb bestehender Bauzonen bezeichnet werden, in denen ein Bedarf an touristisch bewirtschafteten Wohnungen nach Artikel 7 Abs. 2 Buchstabe c ausgewiesen ist. Art. 9 Wohnungen im Zusammenhang mit strukturierten Beherbergungsbetrieben Für den Erhalt bestehender Hotelbetriebe ist eine angemessene Umnutzung in Zweitwohnungen sinnvoll und gerechtfertigt. Die Gebäude bestehen bereits und sollen vernünftig und wirtschaftlich genutzt werden können. Die Möglichkeit für die Verbesserung der Wirtschaftlichkeit und die Finanzierung eines Neubaus Zweitwohnungen zuzulassen, lehnen wir entschieden ab. Diese Möglichkeit bleibt der übrigen Bevölkerung und anderen Branchen untersagt. Eine solche Ausnahme würde die Rechtsgleichheit verletzten. Wir verlangen folgende Anpassung: Art. 9 Abs. 1 Bst. a a. dies für die Finanzierung des Baus oder die Weiterführung eines bestehenden Betriebes erforderlich ist; Art. 11 Projektbezogene Sondernutzungspläne Wir bevorzugen die Hauptvariante ohne zeitliche Befristung. Absatz drei wird demnach zu Absatz zwei. Art. 12 Bauliche und nutzungsmässige Änderungen Dieser Artikel soll den Besitzstand wahren, indem altrechtliche Wohnungen keiner Nutzungseinschränkung unterliegen. Wir bevorzugen die vorgeschlagene Hauptvariante. Gemäss Artikel 7 Abs. 1 der Verordnung dürfen Erweiterungen im Rahmen von maximal 30 Prozent, höchstens aber um 30 m² erweitert werden.

4 - 4 - Wir gehen davon aus, dass das vorgeschlagene Erweiterungspotential pro Wohnung besteht. Wir verlangen, die Erweiterungsmöglichkeit von 30 % auf die Hauptnutzfläche des gesamten Gebäudes zu beziehen. Die damit verbundene maximal mögliche Zusatzfläche müsste dann aber auf 100 m² erhöht werden. Gleichzeitig verlangen wir, dass innerhalb der bestehenden Gebäudehülle mehrere Wohnungen eingebaut werden können. Absatz fünf des Gesetzes ist somit wie folgt zu formulieren. Art. 12 Abs. 5 5 Innerhalb des bestehenden Bauvolumens altrechtlicher Wohngebäude können zusätzliche Wohnungen ohne Nutzungseinschränkungen eingebaut werden. Art. 15 Sistierung der Nutzungsbeschränkung und Art. 16 Ersatzabgabe Die unbefristete Sistierung (Art. 15) lehnen wir zusammen mit der vorgeschlagenen Ersatzabgabe (Art. 16) ab. Es entspricht nicht dem Anliegen der Initianten, dass durch eine Ersatzabgabe im Nachhinein aus Erstwohnungen, Zweitwohnungen gemacht werden können. Aus unserer Sicht ist es aber richtig, wenn eine zeitweise Umnutzung im Erbfall oder bei Änderung des Zivilstandes (z.b. Scheidung) bewilligt werden kann. Die Bewilligungsvoraussetzungen müssten hingegen periodisch überprüft werden. Fallen die Voraussetzungen nachträglich weg, ist die Bewilligung nicht zu erneuern und die Wohnung nutzungsgemäss als Erstwohnung zu vermieten. Eine Ersatzabgabe bei unbefristeter Sistierung lehnen wir ab. Artikel 16 ist ersatzlos zu streichen. Der vorgeschlagene Maximalsatz von 50 % ist zudem viel zu hoch. Das Grundeigentum ist in der Schweiz derjenige Vermögenswert, welcher am stärksten besteuert wird. Eine zusätzliche kantonale Steuer (in Verbindung mit Art. 3 Abs. 3) lehnen wir ebenfalls als ungerechtfertigte und untaugliche Massnahme ab. Art. 23 und Art. 24 Strafmass Eine Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren erachten wir als übertrieben und wenig zielführend. Bei Vorsatz müsste aber vorgesehen werden, dass der realisierte Mehrwert durch den Staat zweckgebunden eingezogen werden kann. Damit könnten Massnahmen finanziert werden, die den Zweck dieses Gesetzes unterstützen (Erhalt der Dorfkerne, Verbesserung der Auslastung, Erstellen von preisgünstigen Erstwohnungen und dgl.). Schlussbemerkungen Aus Sicht der Landwirtschaft ist es wichtig, dass die Landwirte und der Agrotourismus, insbesondere in den Berggebieten, nicht behindert werden. Der Zuerwerb aus der Paralandwirtschaft hilft den Bauernfamilien ihre wichtigen Aufgaben zum Erhalt des Kulturlandes wahr zu nehmen. Nur durch eine wirtschaftliche Nutzung des Landes und der damit verbundenen Gebäude kann die Landschaft und das Ortsbild langfristig erhalten werden. Zusätzliche Abgaben, Steuern und die unbefristete Umnutzungsmöglichkeit von Erstwohnungen in Zweitwohnungen lehnen wir ab. Wir unterstützen eine rasche Beratung des Zweitwohnungsgesetzes im Parlament, damit bestehende Unsicherheiten beseitigt werden können.

5 - 5 - Wir hoffen, dass Sie unsere Anliegen berücksichtigen werden und danken Ihnen nochmals für die Möglichkeit zur Stellungnahme. Freundliche Grüsse Schweizerischer Bauernverband Markus Ritter Präsident Jacques Bourgeois Direktor