L'v. [] Ausführliche informationen auf der Internetseite (Pläne/Hintergrundwissen etc.)

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1 v Lv STADT W ESLOCH Vorlage Nr. 29/ FB 5 / FG 5.1 / Stadtentwicklung. Aktenzenchen _1 Frau Schiffer Tel.: & Tagesordnungspunkt: Baulandmanagement Umsetzung des Gemeinderatsbeschlusses vom Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom Beratungsfolge: Gemeinderat _ Vorangegangene Beratungen: öffentlich Vorschlag der Verwaltung: Der Gemeinderat nimmt den Bericht der Verwaltung zur Kenntnis. Bürgerinformationlßürgerbeteiligung: E Ja in Form von: Ü Presseveröffehtlichung [] Ausführliche informationen auf der Internetseite (Pläne/Hintergrundwissen etc.) Ü Information an Anwohner/Anwohnerinnen bzw. Betroffenen Ü Info Veranstaltung Bürgerbeteiligung durch: > jeweiliges Bebauungsplanverfahren Ü Nein Begründung: lnsek-maßnahme: Ü Nein Finanzierung: Für die Rechtsberatung stehen im Budget des THH 5.1 die erforderlichen Mittel zur Verfügung. Seite 1

2 Begründung: Mit Schreiben vom O7. Januar 2020 beantragt diefraktion Bündnis 90/Die Grünen, die Verwaltung möge den Gemeinderat mittels schriftlichen Berichts zum Stand der Folgekostenvereinbarungen als Bestandteil des Baulandmanagements informieren (Antrag siehe Anlage 1). lm Folgenden werden die vier im Antrag formulierten Fragen beantwortet. 1. Welche Bebauungspläne, die unter das Baulandmanagement fallen, sind derzeit in Bearbeitung und welche Teile des Baulandmanagements sind dort umgesetzt? Falls Abweichungen von der Beschluss/age vorgesehen sind, bitten wir um eine Angabe von Gründen. Seit Beschluss des Baulandmanagements im Mai 2018 wurde ein Bebauungsplanverfahren zu einem wohnbaulichen Vorhaben zum Abschluss gebracht. Dabei handelt es sich um das Gebiet Zwischen den Wegen Nord. In diesem Verfahren wurden gemäß Baulandmanagement die Erstellung verschiedener städtebaulicher Alternativen, die Sicherung eines Anteils von 10% sozialen Wohnungsbaus und einer Bauverpflichtung umgesetzt. Über die erfolgten Abweichungen (keine Anwendung der Beteiligung an lnfrastrukturfolgekosten, Verlängerung der Bauverpflichtung auf 4 Jahre) wurde im Gemeinderat beschlossen und der Satzungsbeschluss in Kenntnis dieser Abweichungen gefasst. Das Baulandmanagement enthält eine entsprechende \ Abweichungsregelung. Derzeit befindet sich ein Bebauungsplan für die Entwicklung des Gebiets der Ehemaligen Wellpappe (künftig: Quartier am Bach ) in Aufstellung. Ein erstes städtebauliches Konzept wurde bereits vor dem Baulandmanagement im Gemeinderat am beschlossen. Da das Baulandmanagement zu diesem Zeitpunkt noch nicht erarbeitet und verabschiedet war, wird auf dessen strikte Anwendung verzichtet (vgl. Vorlage Nr. 45/2019). Die im Vorgriff auf das Baulandmanagement ausgehendelten Bedingungen (u.a. 10 % geförderter Wohnungsbau, Erstellung eines Kindergartens, Bereitstellung eines Grundstücks für die Lebenshilfe und Bereit stellung von Flächen für den Gewässerausbau) sind jedoch durch den Vorhabentrager zu erfüllen. Die erforderlichen städtebaulichen Verträge werden vor Offenlagebeschluss abgeschlossen. ln Vorbereitung der Bauleitplanung befindet sich das Gebiet Steinbergquartier. Für dieses Gebiet wurden nach den Vorgaben des Baulandmanagements zur Sicherung der städtebauli chen Qualität zunächst im Gemeinderat die städtebaulichen Ziele und Rahmenbedingungen beschlossen und auf dieser Grundlage mehrere alternative Konzepte erstellt. Über das städtebauliche Konzept, das dem Bebauungsplan zugrunde gelegt werden soli, hat der Gemein derat im November 2019 (Vorlage Nr. 204/2019) entschieden. Vor einem Einstieg in das Bebauungsplanverfahren ist die Grundzustimmung zum Baulandmanagement durch die Vorhabenträger zu unterzeichnen. Darüber hinaus wurden am sowie am dem Baulandmanagement entsprechende Beschlüsse über die städtebaulichen Ziele und Rahmenbedingungen für den ebenfalls in Vorbereitung befindlichen Bebauungsplan Östliche Königswiese gefasst. Auf die Vorlagen Nr. 217/2017 und 182/2019 wird vemiesen. Aktuell werden die geforderten alterna tiven städtebaulichen Konzepte erarbeitet. 2. Welche Projekte sind der Verwaltung bekannt, die mittelfristig Bebauungspläne erforderlich machen, für die das Baulandmanagement anzuwenden ist? ln derfolgenden tabellarischen Übersicht sind die weiteren voraussichtlich kurz bis mittelfristig anstehenden Wohnbauentwicklungen aufgeführt. Ggf. erforderliche Bebauungsplanverfahren sind hier noch nicht begonnen. Seite 2

3 Projekt Zwischen den Wegen Süd Frauenweiler Sandpfad Wichernhaus Beiertal Beschreibung und Verfahrensstand Überplanung des bestehenden Gewerbegebietes zu einem Urbanen Gebiet, Öff- nung für Wohnen, langfristige Entwicklungsmögiichkeiten für das Gebiet schaffen Wohnbauiiche Entwicklung / Regelungen des Baulandmanagements in Erschlie ßungsträgervereinbarung und städtebaulichen Vertrag enthalten Ggf. wohnbauliche Entwicklung auf Grundstück des ehem. Ev. Gemeindezentrums PZN Gärtnerei Wohnbauliche Entwicklung auf ehem. Gärtnereigelände Gerbersruhschule Ggf. Aufstellung Bebauungsplan erforderlich; Uber das Baulandmanagement hinausgehende Forderungen privatrechtlich möglich (Kaufvertrag). 3. Wieweit sind die Bemühungen der Verwaltung gediehen, die Kosten für Bildungsund Betreuungseinrichtungen zu ermitteln, so dass diese in Verträge mit Bauherren bzw. Investoren einfließen können? Das Baulandmanag ement der Stadt Wiesloch besteht aus den drei Elementen Sicherung der städtebaulichen Qualität, Sozialer Wohnungsbau und Folgekosten - Soziale Infrastruktur. Die ersten beiden Elemente werden bereits umgesetzt. Die Grundlagen für die rechtssichere Umsetzung der Folgekosten sozialer lnfrastrukturen werden derzeit geschaffen. Grundsätzlich sieht das Baulandmanagement eine Kostenbeteiligung von Vorhabenträgernan Kindergarten» und Krippenplätzen, Grundschulplätzen sowie Sporthallen vor. Für die Umsetzung sind zwei Möglichkeiten vorgesehen: Nach der Möglichkeit 1 erfolgt die Herstellung der Einrichtung auf eigene Rechnung durch den Vorhabentr ager. Anschließend wird die Einrich tung kostenfrei an die Stadt übertragen. Die Möglichkeit 2 sieht eine Ablöse durch den Vorha benträger vor. Die Stadt erstellt die Einrichtungen und gibt die Kosten anteilmäßig als Finan zierungsbeitrag an die Vorhabenträger weiter. Dabei sind die rechtlichen Rahmenbedingungen, die sich aus 5 11 BauGB ergeben, zu berücksichtigen. Eine Kostenbeteiligung von Vorhabenträgern kann demnach nur erfolgen, wenn ein kausaler Zusammenhang zwischen dem Bauvorhaben des Vorhabenträgers und der ln vestition in neue bzw. zusätzliche soziale lnfrastruktur nachgewiesen werden kann und darüber hinaus auch tatsächlich ein jeweils ungedeckter Bedarf besteht, der aus einem Vorhaben resultiert. insbesondere müssen die zwei nachfolgend dargelegten Voraussetzungen erfüllt sein, um eine rechtskonforme Kostenbeteiligung zu gewährleisten Die Ausführungen im Folgenden beziehen sich auf die Kostenbeteiligung an Kindergartenplätzen, gelten aber im Grundsatz gleichermaßen für Grundschulplätze und Sporthallen. Insbesondere bei Sporthallen ist jedoch der Nachweis eines konkreten Bedarfs deutlich schwieriger. Voraussetzung 1: Eine Kostenbeteiligung kann nur an lnvestitionskosten erfolqen. Folgekosten für soziale lnfrastruktureinrichtungen können an Vorhabenträger nur insoweit wei tergegeben werden, als dass es sich um tatsächliche lnvestitionskosten handelt. Die Kosten für den laufenden Betrieb des Kindergartens (z.b. Miet und Personalkosten) sind davon nicht erfasst. In der Regel handelt es sich also um die Kosten, die der Stadt entstehen, um einen neuen Kindergarten zu errichten bzw. einen bestehenden Kindergarten baulich zu erweitern. ln Wiesloch wird von den 22 Einrichtungen nur eine KiTa durch die Stadt (Sternschnuppe, Schatthausen) betrieben. Für vier Kindertageseinrichtungen stellt die Stadt als Eigentümerin der Gebäude den Trägern diese zur Verfügung (Unterm Regenbogen und Pusteblume in der Kernstadt, Abenteuerland in Altwiesloch sowie Unterm Sternenhimmel in Frauenweiler). Die Grundstücke befinden sich ebenfalls im Eigentum bzw. in Erbpacht der Stadt. Eine Erweiterung dieser fünf Einrichtungen ist nicht oder nur eingeschränkt möglich. Seite 3

4 V Da in den vergangenen Jahren in Wiesloch das Ziel verfolgt wurde, keine zusätzlichen städtischen Gebäude zu errichten, wurde auf andere Modelle ausgewichen. Die übrigen Kindergär ten und Kinderkrippen werden daher überwiegend von freien Trägern in nicht städtischen, meist angemieteten Räumen betrieben. Für die neueste Einrichtung in Wiesloch auf dem Gelände der ehemaligen Kelterhalle, wurde dem Betreiber das Grundstück in Erbpacht überlas sen. Das Gebäude wurde unterstützt durch lnvestltionszuschüsse durch die Stadt Wiesloch und das Land durch den Betreiber selbst erstellt. Eine Unterstützung der Kindergartenbetreiber erfolgt darüber hinaus durch die Stadt grund sätzlich in Form von finanziellen Zuschüssen zu den Betriebskosten, welche in der Regel auch f die Miete umfassen. Mit diesen alternativen Modellen entstehen der Stadt keine direkten Baukosten für die Herstellung neuer Kindergartenplätze, die als lnvestitionskosten an die Vorhabenträger weitergegen werden könnten, wie dies in anderen Kommunen, wie beispielsweise Winnenden praktiziert wird lm November 2019 hat die Verwaltung die Kanzlei Sparwasser & Heilshorn aus Freiburg gebeten zu prüfen, wie Vorhabenträger bei dem in Wiesloch praktizierten Kindergartenmodell an den Folgekosten beteiligt werden können mit nachfolgend dargestelltem Ergebnis. Rechts anwalt Dr. Mock wird zur Sitzung des Gemeinderats für Erläuterungen zur Verfügung stehen. a) Erstellung der Einrichtung durch den Vorhabenträger Ein erster Ansatz war, den Vorhabenträger zum Bau einer entsprechenden Einrichtung sowie zur Vermietung an einen mit der Stadt abgestimmten Träger zu verpflichten Die Mietkosten sollten über Regelungen im städtebaulichen Vertrag ähnlich den Regelungen bei der Um setzung des sozialen Wohnungsbaus - gedeckelt werden. ln der Folge wäre der Betreiber aufgrund geringer Mietkosten entlastet, sodass die Bezuschussung durch die Stadt deutlich verringert werden kann. Dieses Vorgehen hat sich jedoch als nicht rechtmäßig herausgestellt. Die Zulässigkeit einer solchen Regelung würde einen rechtfertigenden städtebaulichen Grund voraussetzen, den wir vorliegend nicht sehen. Hinzu kommt, dass nach herrschender Meinung nur die lnvestitionskosten für eine kommunale Ein richtung vertraglich abgewälzt werden können, nicht aber die laufenden Betriebskosten. Die Mietdeckelung würde im Ergebnis - und genau dies soll auch ihr Zweck sein dazu führen, dass die Betriebskosten des Kindergartens und damit der von der Stadt zu leistende Zuschuss verringert werden. lm Ergebnis würde damit unseres Erachtens eine nicht zulässige Abwä/zung der Betriebskosten auf dem Vorhabenträger stattnden. (Schreiben Dr. Mack vom ) Nach diesem Modell kann bei größeren Gebieten, wie beispielsweise dem Quartier am Bach oder dem PZN-Gärtnereigelände, der Vorhabenträger zwar verpflichtet werden, einen Kindergarten in dem Umfang des aus dem Gebiet entstehenden Bedarfs herzustellen und selbst zu betreiben bzw durch einen Dritten betreiben zu lassen. Eine echte finanzielle Beteiligung erfolgt dann jedoch nicht, da dem Betreiber ein Zuschuss zu den Betriebskosten auch der Mietkosten durch die Stadt zusteht Eine Beteiligung an den Lasten der Folgekosten sozialer lnfrastruktur kann bei einembau der Einrichtung durch den Vorhabenträger, ohne anschließende Ubertragung an die Stadt daher nur bedingt gesichert werden. b) Finanzierungsbeitrag l Abschlagszahlung Des Weiteren wurde geprüft, ob eine Beteiligung durch eine Abschlagszahlung (Finanzierungsbeitrag) der Vorhabenträger an den durch die Stadt gewährten Baukostenzuschüsse er folgen kann, für den Fall, dass die Stadt nicht selbst baut und keine eigenen Baukosten hat. Das Ergebnis der Prüfung ist positiv ausgefallen. Voraussetzung ist eine Vereinbarung der Seite 4

5 Stadt mit dem jeweiligen Träger. in dieser Vereinbarung erklären der Träger, dass er nicht bereit ist, Kindergartenpiätze ohne Baukostenzuschuss zu erstellen und die Stadt dass ein entsprechender Baukostenzuschuss geleistet wird. insgesamt bestehen somit derzeit die drei folgenden Möglichkeiten der Beteiligung von Vorhabenträgern an den Investitionskosten: 1. Erstellung einereinrichtung auf eigene Rechnung durch den Vorhabenträger und kostenfreie Übertragung an die Stadt, 2. Erstellung einer Einrichtung durch die Stadt und anteiliger Finanzierungsbeitrag durch den Vorhabenträger, sowie 3. Erstellung einer Einrichtung durch einen Dritten unter Bezuschussung durch die Stadt, und anteiliger Finanzierungsbeitrag durch Vorhabenträger an Zuschuss. Voraussetzunq 2: Es muss ein Konzept zur Bedarfs und Maßnahmenplanunq vorliegen. Die Kostenbeteiligung von Vorhabenträgern an der Erstellung von sozialer lnfrastruktur setzt weiterhin voraus, dass ein nachvollziehbares Konzept über die künftige Entwicklung entspre chender Einrichtungen vorliegt. ln diesem Konzept sind der durch künftige Baugebiete l Wohnprojekte generierte zusätzliche Bedarf an Kindergarten-, Krippen- und Grundschulplätzen zu prognostizieren und die dadurch erforderlich werdenden Neu- oder Erweiterungsbauten darzulegen. Um die Kosten für die Schaffung neuer Kindergartenplätze an einen Vorhabenträger weiterzugeben, muss der Bau dieser zusätzlichen Einrichtungen hinreichend sicher sein und bedarf zumindest eines entsprechenden Beschlusses"im Gemeinderat. Diese konzeptionelle Grundlage soll künftig mit dem Kindergartenbedarfsplan und dem Schulplan des Fachbereichs 4 abgedeckt werden. Dazu wird die Fachgruppe 5.1 Stadtentwicklung die Bedarfsabschätzung durch Neubaugebiete erstellen, die von der Fachgruppe4.1 in die jeweiligen Bedarfspläne integriert werden. Die zur Deckung des Bedarfs geplanten zusätzlichen Einrichtungen sind bei der Bedarfsplanung künftig konkret zu benennen. 4. Ist inzwischen eine rechtssichere Formulierung gefunden, die zuraufnähme der Folgekostenvereinbarung in städtebauliche Verträge dient? Auf der Grundlage der oben ausgeführten Ergebnisse wurden zwischenzeitlich Mustervertragsregelungen zur Aufnahme von Folgekostenvereinbarungen in städtebauliche Verträge er arbeitet. Sofern von Möglichkeit 1 (Erstellung der Einrichtung durch den Vorhabenträger) Gebrauch gemacht werden soll, kann dies wie in dem als Anlage 2 beigefügten Vertragsentwurf erfolgen. Erfolgt die Beteiligungan sozialen lnfrastrukturfolgekosten anteilmäßig nach Plätzen für die Baukosten der entsprechenden Einrichtungen (Möglichkeit 2), kann.dies wie im Vertragsentwurf (Anlage 3) gesichert werden, wenn die Stadt die Einrichtung selbst baut. Für die weitere Möglichkeit 3 (Finanzierungsbeitrag zu Baukostenzuschuss der Stadt) kann der Vertragsentwurf für die Möglichkeit 2 (Anlage 3) in entsprechend abgeänderter Form verwendet werden. Anlagen: - Anlage 1: Antrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom Anlage 2: Entwurf städtebaulicher Vertrag zu lnfrastrukturmaßnahme Kindergarten - Bauverpflichtung und kostenfreie Übertragung an die Stadt - Anlage 3: Entwurf städtebaulicher Vertrag zu lnfrastrukturmaßnahme Kindergarten - anteilmäßige Kostenbeteiligung von Vorhabenträger nach Errichtung durch Stadt Seite 5

6 Sachbearbeitende Fachgruppe: S < Handzeichen: &X3. Datum: Mitzeichnuhg durch FB 4: Handzeichen: Datum: Mitzeichnung durch FB 5: Handzeichen: gez. HS Datum: Zustimmung Gléichstellungsstelle: Handzeichen: Datum: Zustimmung BM: Handzeichen: _ \ Datum: /(ß (72 7J Zustimmung OB: Handzeichen: w Datum: {_äzf29 Seite 6

7 (%QQÖQ. A aünnnqs GRUNEN Baulandmanagement Umsetzung des Gemeinderatsbeschlusses vom Antrag Fraktion Bündnis 90/Die Grünen Sehr geehrter Herr Elkemann, ich möchte Sie bitten, den o.g. Tagesordnungspunkt gemäß 5 34 Abs-. 1 Gemeindeordnung auf die Tagesordnung der übernächsten Sitzung aufzunehmen. Zu diesem TOP soll ein schriftlicher Bericht der Verwaltung vorgelegt werden, der Grundlage für die Aussprache sowie die Festlegung des weiteren Vorgehens ist. In meiner Fraktion und wahrscheinlich darüber hinaus ist das Unverständnis groß, dass nach 1 /z Jahren dieser Beschluss immer noch nicht komplett und konsequent umgesetzt wird. DasjBaulandmanagement, welches der Gemeinderat am beschlossen hat, hat bislang 3 Elemente: o Sicherung der städtebaulichen Qualität, wonach die Stadt alternative Planungen verlangen kann 0 Wohnraum für sozial schwächere Bevölkerungsschichten, wonach 10 % der Wohnungen als sozial geförderter Wohnraum zu errichten sind 0 Folgekostenvereinbarung, wonach bis zu einer Kappungsgrenze Kosten für Bildungsund Betreuungseinrichtungen vom Vorhabensträger mitfinanziert werden sollen. Es soll immer dann zur Anwendüng kommen, wenn durch einen Bebauungsplan die Wohnbauentwicklung auf Flächen ermöglicht wird, die vorher mit einer gewerblichen oder anderen geringerwertigen Nutzung belegt waren. Trotz dieser klaren Beschlusslage ist

8 gerade der Punkt Folgekostenvereinbarung bislang nicht ein einziges Mal zur Anwendung gekommen. Wir bitten Sie, dem Gemeinderat zu diesem TOP eine schriftliche Vorlage zu erstellen, die auf folgende Fragen Antwort gibt: 1. Welche Bebauungspläne, die unter das Baulandmanagement fallen, sind derzeit in Bearbeitung und welche Teile des Baulandmanagernents sind dort umgesetzt? Falls Abweichungen von der Beschlusslage vorgesehen sind, bitten wir um eine Angabe von Gründen. 2. Welche Projekte sind der Verwaltung bekannt, die mittelfristig Bebauungspläne erforderlich machen, für die das Baulandmanagement anzuwenden ist? 3. Wieweit sind die Bemühungen der Verwaltung gediehen, die Kosten für Bildungsund Betreuungseinrichtungen zu ermitteln, so dass diese in Verträge mit Bauherren bzw. lnvestoren einfließen können? 4. ist inzwischen eine rechtssichere Formulierung gefunden, die zur Aufnahme der Folgekostenvereinbarung in städtebauliche Verträge dient? Wir haben uns im Vorfeld dieses Antrages bei mehreren Städten und Gemeinden erkundigt, die vergleichbare Regelungen seit Jahren erfolgreich praktizieren und auch Folgekostenvereinbarungen treffen. Wir fügen aus einer öffentlichen Gemeinderatsvorlage der Stadt Winnenden aus dem Jahr 2017 einen entsprechenden städtebaulichen Vertrag bei. In ä 8 dieses Vertrages wird zwischen Stadt und Investor folgende Vereinbarung getroffen, die beispielhaft für uns sein könnte:

9 5 81 Fotgekaaten (1) Durch däe beabsichtigte städtebauliche Neuordnung enistehen im südiich Bereich des Piang;ebiet3 in zwei Reihen angeordnat mehrere Wohngebäucfe für rafnd 90 Wohneinheiten Aus dem dam%t verbundenen Bewiöikerungszxzwachs entsteht ein vorhabenbezngener zusätzlicher Bedarf an Kirrdertagesatättenpiätten D%e Prcjekäbau Peiderer verpichtet sich einen einmaiigen Foigekostembeitrag für die anteriigen Baukasten einer E(indestagesstätte en Höhe van an die Stadt zu zahfén. Ein Weiterer oder darüber hinaus gehender Fotgekasienbeiirag wird nicht erhoben, ebenso wird der Folgekos tenbe aürag nt_cht reduziert wenn weniger Wahnsinhéiten errichtet werden {2} Der Fotgekas tébeitra g wurcie wm der Stadt anhand von " Referenzobjekten amd aufgrund des zu emarienden Bevölkerungswa hstums ermiitett Sie Berechnung des Folgekcst enbeiirags ist äer Pro}ektbau Peiderer bekannt und wird von ihr ausdrückiich anerkannt Das Beispiel soll zeigen, dass wir hier kein Neuiand betreten, dass Rechtssicherheit durch einfache Festlegungen zu erzielen ist und dass der Stadt erhebliche Einnahme verloren gehen, wenn der Gemeinderatsbeschluss nicht konsequent und vollständig umgesetzt wird. Mit freundlichen Grüßen ißh Dr. Gerhard Veits Fraktionsvorsitzender Wiesloch, den

10 QQQÖQ 2 Städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt Wiesloch, vertreten durch # #Adresse im Folgenden "Stadt" genannt, und_ #, vertreten durch # #Adresse, im Folgenden Vorhabenträger genannt, Präambel Der Vorhabenlräger beabsichtigt die Errichtung von #[Vorhabenbeschreibung]. Hierdurch wird ein bislang nicht abgedeckter Bedarf an Kindergarten und Kleinkindplätzen verursacht. Zur Schaung der planungsrechtlzchen Voraussetzungen für die geplanten Bau maßnahmen beabsichtigt die Stadt, einen Bebauungsplan aufzustellen. Grundlegende Ziele dieses Bebauungsplans sind #[städtebauliche Zielsetzungen]. In seiner Sitzung am hat der Gemeinderat ein Bauland Managementkonzept für Wiesloch beschlossen. Ziel des Baulandmanagements ist es, eine gerechtere Vertei lung der Lasten der Wohnbaulandbereitstellung zu erreichen. Diese soll durch eine an gemessene Beteiligung der Grundstückseigentümer bzw. Investoren an den Kosten der

11 Wohnbaulandentwicklung erreicht werden, was insbesondere die Übernahme der Kosten für den durch das Vorhaben verursachten Bedarfan Kindergarten- und Kleinkindplätzen umfasst. Dies vorausgeschickt treen die Parteien nachfolgende Vereinbarung: g 1 Vertragsgegenstand, Vertragsgebiet (l) Gegenstand des Vertrages ist die Picht zur Übernahme der Kosten ir Kindergarten- und Kleinkindplätze, deren Bedarf durch das Vorhaben des Vorhabenträgers verursacht wird. (2) Das Vertragsgebiet umfasst den Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplans #, dessen Entwurf mit Stand vom # dieser Vereinbarung als Anlage # beigefügt ist. 5 2 Infrastrukturmaßnahme Kindergarten (l) Durch die geplante Wohnbebauung wird nach einer Prognose des #[Zuständi ges Amt] ein Bedarf von # Kindergartenplätzen und # Kleinkindplätzen verursacht. Die Begründung des Bedarfs und der sich daraus ergebenden Voraussichtlichen Kosten ergibt sich aus der diesem Vertrag als Anlage # beigefügten Aufstellung. (2) Der Vorhabenträger zahlt an die Stadt zur Ablösung des durch das Vorhaben entstehenden Bedarfs an Kindergarten- und Kleinkindplätzen eine Ablösesumme von #--. Mit der Zahlung des in Satz l genannten Betrages sind die entsprechenden Forderungen der Stadt bezogen auf den Bedarf der aus dem Plangebiet entstehenden Kindergarten und Kleinkindplätze und unabhängig vom tatsächlich eintretenden Bedarf erledigt. Der Betrag wird durch die Stadt in Rechnung gestellt und ist innerhalb von vier Wochen nach Rechnungsstellung, jedoch frühestens am #, fällig. (3) Zahlt der Vorhabenträger zum Fälligkeitszeitpunkt nicht, so kommt er ohne Mahnung in Verzug. Ausstehende Beträge sind mit acht Prozentpunkte über dem Basiszinssatz 247 BGB zu verzinsen. Maßgebend für eine rechtzeitige Zahlung ist der Tag der Wertstellung auf dem Empfängerkonto. (4) Sollte sich im weiteren Verfahren eine für den Vorhabenträger kostengünstigere Lösung zur Deckung des durch das Baugebiet entstehenden Kindergar- " tenplatzbedarf, z.b. durch die Übernahme der entsprechenden Verpichtung zur Schaffung zusätzlicher Kindergartenplätze durch einen freien Träger, ergeben, so wird die Stadt an einer derartigen Lösung mitarbeiten, sofern die gesetzlichen und sonstigen zur Anerkennung dieser Plätze erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. 2

12 5 3 Bürgschaft (l) Der Vorhabenträger übergibt der Stadt zur Sicherung des Anspruchs 2 Abs. 2 spätestens zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung eine Sicherheit in Höhe von #. (2) Die Sieherheitsieistung erfolgt durch Stellung einer selbstschuldnerisehen un befristeten Bürgschaft einer als Zoll- und Steuerbürge zugelassenen deutschen Bank. In der Bürgschaft müssen die Einreden der Anfechtung und Aufrech nung mit Ausnahme von unbestrittenen oder gerichtlich festgestellten Forderungen sowie der Vorausklage ausgeschlossen sein. (3) Der Sicherungsfall ist eingetreten und der Stadt berechtigt, dievom Vorhaben träger erbrachte Sicherheit in Anspruch zu nehmen bzw. zu verwerten, wenn der Vorhabenträger seinen Zahlungsverpichtungen rechtigterweise nicht nachkommt. aus diesem Vertrag unbe (4) Die Stadt hat die Zahlungssicherheit zurückzugeben, wenn Zahlungsansprüche aus diesem Vertrag nicht mehr begründet werden können. Gleiches gilt, wenn das Bebauungsplanverfahren von der Stadt Für endgültig gescheitert erklärt wurde. 5 4 Vollstreckungsunterwerfung Der Vorhabenträger unterwirft sich im Umfang der noch offenstehenden öffent lich-rechtlichen Zahlungsverpflichtungen aus dieser Urkunde der sofortigen Vollstreckung in sein gesamtes Vermögen (@ 61 LVWVfG). Die Stadt ist berechtigt, sich jederzeit ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilen zu lassen. Der Vorhabenträger verpichtet 5 5 Rechtsnachfolge sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pichten und Bindungen einem etwaigen Rechtsnachfolger einschließlich dieser Rechts nachfolgeklausel schriftlich weiterzugeben. Der Vorhabenträger haftet der Stadt als Gesamtschuldner für die Erfüllung des Vertrages neben einem etwaigen Rechtsnachfolger, soweit die Stadt ihn nicht ausdrücklich aus der Haftung entlässt. Die Stadt darf die Entlassung aus der Haftung nur aus wichtigem Grund verweigern. 5 6 Haftungsausschluss Ein Anspruch auf Aufstellung eines Bauleitplans wird durch diesen Vertrag nicht begründet. Eine Haftung der Stadt für etwaige Aufwendungen des Vorhabenträgers, die dieser im Hinblick auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans 3

13 # tätigt, ist ausgeschlossen. Auch sonstige Ansprüche des Vorhabenträgers aufgrund eines etwaigen Seheiterns des Bebauungsplanverfahrens sind ausgeschlossen. * 5 7 Vertragsänderungen, Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen (l) Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform sofern nicht gesetzlich eine notarielle Beurkundung vorge schrieben ist. Auch das Schriftformerfordernis kann nur schriftlich abbedungen werden. Die.Parteien legen aus Beweis- und Dokumentationsgründen auf die Schriftformklausel besonderen Wert und vereinbaren diese daher individu- _alvertraglich. Mündliche Nebenabreden haben erst Gültigkeit, wenn sie schriftlich bestätigt werden. (2) Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrages nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, soweit gesetzlich zulässig unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen oder am nächsten kommen. 5 8 Wirksamwerden Dieser Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung des Gemeinderats der Stadt Wiesloch. 5 9 Kosten Der Vorhabenträger trägt die Kosten dieses Vertrages und etwaiger Änderungen des Vertrages. Wiesloch, den... (#)

14 (#)

15 P»m QQÖ<L Städtebaulicher Vertrag - ENTWURF der Verträg ist beurkundungspichtig! zwischen der Stadt Wiesloch, vertreten durch # #Adresse im Folgenden "Stadt" genannt, _ und #, vertreten durch # #Adresse, im Folgenden Vorhabenträger genannt, Präambel Der Vorhabenträger beabsichtigt die Errichtung von.#[vorhabenbeschreibung]. Hierdurch wird ein bislang nicht abgedeckter Bedarf an Kindergarten- und Kleinkindplätzen verursacht. Zur Schajjung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die geplanten Baumaßnahmen beabsichtigt die Stadt, einen Bebauungsplan aufzustellen. Grundlegende Ziele dieses Bebauungsplans sind #[städtebauliche Zielsetzungen]. In seiner Sitzung am hat der Gemeinderat ein Bauland- Managementkohzeptfür Wiesloch beschlossen. Ziel des Baulandmanagements ist es, eine gerechtere Verteilung der Lasten der Wohnbaulandbereitstellung zu erreichen. Diese soll durch eine angemessene Beteiligung der Grundstückseigentü

16 y mer bzw. Investoren an den Kosten der Wohnbaulandentwicklung erreicht werden, was insbesondere die Übernahme der Kosten für den durch das Vorhaben verursachten Bedarf an Kindergarten- und Kleinkindplätzen umfasst. Der Vorhabenträger wird hierzu die entsprechende Einrichtung errichten und an die Stadt unentgeltlich übergeben, die die Einrichtung nachfolgend selbst oder durch einen Dritten betreiben wird Dies vorausgeschickt treen die Parteien nachfolgende Vereinbarung: 5 1 Vertragsgegenstand, Vertragsgebiet (l) Gegenstand des Vertrages ist die Picht des Vorhabenträgers zur Schaffung von Kindergarten- und Kleinkindplätzen, deren Bedarf durch das Vorhaben des Vorhabenträgers verursacht wird. (2) Das Vertragsgebiet umfasst den Geltungsbereichs des künftigen Bebauungsplans #, dessen Entwurf mit Stand vorn # dieser Vereinbarung als Anlage # beigefügt ist. 52 Bedarf Durch die gepl ante Wohnbebauung wird nach der Prognose des #[zuständiges Amt] ein Bedarf von # Kindergartenplätzen und # Kleinkindplätzen verursacht. Die Begründung des Bedarfs und der voraussichtlichen Kosten ergibt sich aus der diesem Vertrag als Anlage # beigefügten Aufstellung. 5 3 Bauverpflichtung (l) Der Vorhabenträger verpichtet sich, auf dem Grundstück Flst.Nr. # [alternativ: eine konkret bezeichnete Teiläche] innerhalb von # Jahren [alternativ: # Monaten] ab Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans # oder Erteilung einer Baugenehmigung 33 BauGB maßgeblich ist der frühere Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Tageseinrichtung i.s.v. 5 l Abs. 1 KiTaG mit mindestens # Kindefgartenplätzen und # Kleinkindplätzen bezugsfertig zu errichten. Hinweis: Da die Einrichtung nach Fertigstellung von der Stadt in ihr Eigentum übernommen wird, sollte sie möglichst präzise beschrieben werden. Dies betrifft insbesondere die Einhaltung bestimmter baulicher und/oder gestalterischer Standards. Soweit möglich sollte auch die Art der Einrichtung konkret benannt werden. (2) Zur Sicherstellung dieser Frist verpichtet sich der Vorhabenträger

17 o innerhalb von # Monaten ab Planreife des Bebauungsplans # 33 BauGB einen vollständigen genehmigungsfahigen Antrag auf Baugenehmigung zu stellen; 0 innerhalb von # Monaten ab Erteilung der Baugenehmigung mit den Rohbauarbeiten zu beginnen; 0 innerhalb von # Monaten nach Beginn der Rohbauarbeiten die Rohbauarbeiten fertigzustellen. (3) Die Gemeinde kann einer Verlängerung der Fristen nach Abs. l und 2 schriftlich zustimmen. Der Antrag auf Fristverlängerung soll mindestens zwei Wo chen vor Fristablauf gestellt werden. Der Verzögerungsgrund ist mit Antrag stellung darzulegen und auf Verlangen der Gemeinde in angemessener Frist nachzuweisen. (4) Die Bauantragsunterlagen zur Errichtung der Einrichtung nach Abs. l bedür fen der vorherigen Zustimmung durch die Stadt. Hierzu wird sich der Vorhabenträger rechtzeitig mit der Stadt abstimmen. Wird das Vorhaben ohne die erforderliche Zustimmung errichtet, ist die Bauverpichtung nach Abs. 1 nicht erillt. Die Stadt darf die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. (5) Der Vorhabenträger ist berechtigt, zusätzliche und über den Bedarf nach 5 2 hinausgehende Kindergarten- bzw. Kleinkindplätze zu schaffen, soweit dies nach den rechtlichen Vorgaben zulässig ist und der Vorhabenträger die entste henden Mehrkosten trägt. 5 3 Abs. 4 gilt 4 Sicherung der Bauverpflichtung (l) Überschreitet der Vorhabenträger eine der 3 Abs. l und 2 genannten Fristen, so hat er an die Gemeinde ir jeden Monat der Überschreitung eine Vertragsstrafe in Höhe von #/ Monat zu bezahlen. (2) Überschreitet der Vorhabenträger eine der 3 Abs. 1 und 2 genannten Fristen kann die Gemeinde anstelle der Vertragsstrafe verlangen, dass der Vorha benträger ihr das Grundstück Flst.Nr. # [alternativ: eine konkret bezeichnete Teiläche] unentgeltlich überträgt (Erwerbsrecht). Die Ausübung des Er werbsrechtes hat innerhalb von drei Monaten ab Kenntnis der das Erwerbs recht rechtfertigenden Tatsachen durch eingeschriebenen Brief zu erfolgen. Mit Zugang der Erklärung beim Vorhabenträger kommt der Erwerb zustande. Die bei Ausübung des Erwerbsrechts anfallenden Kosten und Steuern hat die Stadt zu tragen.

18 - Herstellungsfrist Hinweis: Alternativ kann auch vorgesehen werden, dassder Ankauf nur bei einer Überschreitung der nach 5 3 Abs. l erfolgen kann. (3) Bereits verwirkte Vertragsstrafen bleiben von der Ausübung des Erwerbsrechts nach Abs. 3 unberührt. (4) Der Vorhabenträger ist im Falle der Ausübung des Erwerbsrechts nach Abs. 2 durch die Stadt darüber hinaus verpichtet, an die Stadt zur Ablösung des durch das Vorhaben entstehenden Bedarfs an Kindergarten und Kleinkindplätzen eine Ablösesumrnevon # zu bezahlen. Bereits errichtete Gebäude oder Gebäudeteile sind mit ihrem Verkehrswert zu berücksichtigen und min dern den Ablösebetrag, soweit die Stadt durch die Gebäude oder Gebäudeteile bereichert ist, sonst sind die Abbruchkosten erhöhend zu berücksichtigen. Der Verkehrswert wird bei Uneinigkeit der Parteien durch den Gutachterausschuss ermittelt. Hinweis: Der Ablösebetrag bildet nur die Baukosten ab, weshalb die Eigentumsübertragung unentgeltlich erfolgt. (5) Der Betrag nach Abs. 5 wird durch die Stadt in Rechnung gestellt und ist in nerhalb von vier Wochen nach Rechnungsstellung fällig. Zahlt der Vorhabenträger zum Fälligkeitszeitpunkt nicht, so kommt er ohne Mahnung in Verzug. Ausstehende Beträge sind mit acht Prozentpünkten über dem Basiszinssatz nach BGB zu verzinsen. Maßgebend ir eine rechtzeitige Zahlung ist der Tag der Wertstellung auf dem Empfängerkonto. (6) Mit der Eigentumsübertragung nach Abs. 2 und der Zahlung des Ablösebetrags nach Abs. 5 sind Forderungen der Stadt bezogen auf den sich dem Vorhaben des Vorhabenträgers ergebenden Bedarf an Kindergarten- und Kleinkindplätze unabhängig vom tatsächlich eintretenden Bedarf erledigt. 5 5 Abnahme (l) Nach bezugsfertiger Fertigstellung der Einrichtung 3 Abs. l ist diese von der Stadtund dem Vorhabenträger gemeinsam abzunehrnen. Der Vorha benträger zeigt der Stadt die vertragsgemäße Fertigstellung schriftlich an. Die Stadt setzt einen Abnahmeterrnin auf einen Tag innerhalb von drei Wochen nach Eingang der Anzeige im Benehmen rnit dem Vorhabenträger fest. Über die Abnahme wird eine Niederschrift gefertigt. Sie enthält den Umfang der abgenommenen Leistungen, die Beanstandungen sowie die Fristen, in denen sie zu beheben sind. Die Niederschrift ist von beiden Vertragsparteien zu unterzeichnen und ir beide Vertragsparteien bindend.

19 . (4) (2) Werden bei der Abnahme Mängel festgestellt, so sind diese innerhalb von zwei Monaten nach der Abnahme durch den Vorhabenträger zu beseitigen. lm Falle des Verzugs ist die Stadt berechtigt, die Mängel auf Kosten des Vorhabenträgers beseitigen zu lassen. Nach Beseitigung der Mängel ist die Abnahme zu wiederholen. 5 6 Gewährleistung (l) Der Vorhabenträger übernimmt die Gewähr, dass seine Leistung zur Zeit der Abnahme durch die Stadt die vertraglich vereinbarte bzw. eine Beschaffenheit aufweist, die bei Leistungen der gleichen Art üblich ist und die die Stadt nach der Art der Leistung erwarten kann. Ferner übernimmt der Vorhabenträger die Gewähr dafür, dass seine Leistung den anerkannten Regeln der Technik und Baukunst entspricht und nicht mit Mängeln behaftet ist, die die Eignung ir die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung aufhebt oder mindert. (2) Die Frist für die Gewährleistung wird auf fünf Jahre festgesetzt. Sie beginnt mit der Abnahme des mangelfreien Vorhabens durch die Stadt. (3) Nach Abnahme hat der Vorhabenträger der Stadt eine selbstschuldnerische, unbefristete Gewährleistungsbürgschaft eines als Zoll und Steuerbürgen anerkannten Kreditinstituts in Höhe von 5 % der Auftragssumme für die Dauer der Gewährleistungsfrist vorzulegen. Der Vorhabenträger ist verpichtet, alle während der Gewährleistungsfrist hervorgetretenen Mängel auf seine Kosten zu beseitigen, wenn es die Stadt vor Ablauf der Gewährleistungsfrist schriftlich verlangt. Der Anspruch auf Beseitigung der gerügten Mängel verjährt nach fünf Jahren gerechnet vom Zugang des schriftlichen Verlangens an. Nach Abnahme der Mängelbeseitigungsleistung beginnt ir diese Leistung eine neue Gewährleistungsfrist von fünf Jahren. (S) Kommt der Vorhabenträger der Aufforderung zur Mängelbeseitigung in der vorgesehenen Frist nicht nach, so kann die Stadt die Mängel auf Kosten des Vorhabenträgers beseitigen lassen. (6) Nach Ablauf der Gewährleistungsfrist gehen etwaige Gewährleistungs- und sonstige Ansprüche des Vorhabenträgers gegen die bauausführenden Firmen aus Dienstleistungs-, Werk- oder Lieferverträgen sowie etwaige Ansprüche aus unerlaubter Handlung auf die Stadt über. Die Stadt nimmt die Abtretung an. Der Vorhabenträger wird die Stadt bei der Durchsetzung etwaiger Ansprüche auf Verlangen unterstützen und ihr entsprechende Auskünfte erteilen so wie Vertragsunterlagen vorlegen.

20 5 7 Übernahme (1) Der Vorhabenträger ist verpichtet, das Grundstück Flst.Nr. # [alternativ: eine konkret bezeichnete Teiläche] nach.bezugsfertiger Fertigstellung und erfolgter Abnahme unentgeltlich an die Stadt zu übertragen. Vorhabenträger und Stadt werden hierzu einen gesonderten Vertrag schließen. (2) Mit der Eigentumsübertragung nach Abs. lsind Forderungen der Stadt bezo gen auf den sich dern Vorhaben des Vorhabenträgers ergebenden Bedarf an Kindergarten- und Kleinkindplätze unabhängig vorn tatsächlich eintretenden Bedarf erledigt. 5 8 Vormerkung Zur Sicherung der Erwerbsrechte 4 Abs. 2 7 Abs. 1 bewilligt der Vorhabenträger und beantragt die Stadt die Eintragung einer Vormerkung zu Gunsten der Stadt im 9 Bürgschaft (1) Der Vorhabenträger übergibt der Stadt zur Sicherung der Ansprüche 4 Abs. lund 5 spätestens zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung eine Sicherheit in Höhe von #. (2) Die Sicherheitsleistung erfolgt durch Stellung einer selbstschuldnerischen unbefristeten Bürgschaft einer als Zoll und Steuerbürge zugelassenen deutschen Bank. ln der Bürgschaft müssen die Einreden der Anfechtung und Aufrech nung mit Ausnahme von unbestrittenen oder gerichtlich festgestellten Forderungen sowie der Vorausklage ausgeschlossen sein. (3) Der Sicherungsfall ist eingetreten und der Stadt berechtigt, die vom Vorhabenträger erbrachte Sicherheit in Anspruch zu nehmen bzw. zu verwerten, wenn der Vorhabenträger seinen Zahlungsverpflichtungen aus diesem Vertrag unberechtigterweise nicht nachkommt. (4) Die Stadt hat die Zahlungssicherheit zurückzugeben, wenn Zahlungs ansprüche aus diesem Vertrag nicht mehr begründet werden können, nicht aber vor der Vorlage der Gewährleistungsbürgschaft 6 Abs. 3_. Gleiches gilt, wenn das Bebauungsplanverfahren von der Stadt für endgültig gescheitert erklärt wurde. 510 Vollstreckungsunterwerfung Der Vorhabenträger unterwirft sich hinsichtlich der Verpichtung zur Zahlung eines Ablösebetrags nach 5 4 Abs. 4 aus dieser Urkunde der sofortigen Vollstre- 6

21 ckung in sein gesamtes Vermögen (é 61 LVWVfG). Die Stadt ist berechtigt, sich jederzeit ohne Nachweis der die Vollstreckbarkeit begründendentatsachen eine vollstreckbare Ausfertigung dieser Urkunde erteilen zu lassen Rechtsnachfolge Der Vorhabenträger verpichtet sich, die in diesem Vertrag vereinbarten Pichten und Bindungen einem etwaigen Rechtsnachfolger einschließlich dieser Rechts nachfolgeklausel schriftlich weiterzugeben. Der Vorhabenträger haftet der Stadt als Gesamtschuldner ir die Erillung des Vertrages neben einem etwaigen Rechtsnachfolger, soweit die Stadt ihn nicht ausdrücklich aus der Haftung ent lässt. Die Stadt darf die Entlassung aus der Haftung nur aus wichtigem Grund 12 Haftungsausschluss Ein Anspruch auf Aufstellung eines Bauleitplans wird durch diesen Vertrag nicht begründet. Eine Haftung der Stadt ir etwaige Aufwendungen des Vorhabenträgers, die dieser im Hinblick auf die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans # tätigt, ist ausgeschlossen. Auch sonstige AnSprüche des Vorhabenträgers auf grund eines etwaigen Scheiterns des Bebauungsplanverfahrens sind ausgeschlos sen. 513 Vertragsänderungen, Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen (l) Vertragsänderungen oder -ergänzungen bedürfenizu ihrer Rechtswirksamkeit der Schriftform, sofern nicht gesetzlich eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist. Auch das Schriftforrnerfordernis kann nur schriftlich abbedungen werden. Die Parteien legen aus Beweis- und Dokumentationsgründen auf die Schriftformklausel besonderen Wert und vereinbaren diese daher individualvertraglich. Mündliche Nebenabreden haben erst Gültigkeit, wenn sie schriftlich bestätigt werden. (2) Die Unwirksamkeit einzelner Bestimmungen berührt die Wirksamkeit der übrigen Regelungen dieses Vertrages nicht. Die Vertragsparteien verpflichten sich, soweit gesetzlich zulässig unwirksame Bestimmungen durch solche zu ersetzen, die dem Sinn und Zweck des Vertrages rechtlich und wirtschaftlich entsprechen oder am nächsten kommen [Wirksamwerden Dieser Vertrag bedarf zu seiner Wirksamkeit der Zustimmung des Gemeinderats der Stadt Wiesloch.

22 ä 15 Kosten Der Vorhabenträger trägt die Kosten dieses Vertrages und etwaiger Änderungen des Vertrages. Wiesloch, den... (#) (#)