Geschäftsbericht 2013

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1 Geschäftsbericht 2013

2 geschäftsbericht 2013 Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis 2 Organe der FCR Immobilien AG 3 Bericht des Aufsichtsrates 4 Lagebericht 6 Markt- und Wettbewerbsumfeld 6 Operative Entwicklung 7 Aktuelles Portfolio 9 Finanzen 10 Risikobericht und -management 13 Ausblick und Schlusswort 15 Jahresabschluss Bilanz und GuV 18 GuV 20 Kapitalflussrechnung 21 Anhang 22 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers 26 Organe der FCR Immobilien AG Vorstand Falk Raudies (Gründer) Weitere Mandate: Geschäftsführer 3KV GmbH, München Aufsichtsrat Prof. Dr. Franz-Joseph Busse (Vorsitzender) Weitere Mandate: Vorsitzender des Aufsichtsrats der Scheelen AG, Waldshut Vorsitzender des Aufsichtsrats der Finance Base AG, München Beirat der Dr. Peters Asset Finance GmbH & Co. KG, Dortmund Institutsleiter der INFINANZ, München Stefan Ulrich Fleissner (Stellvertr. Vorsitzender) Weitere Mandate: Geschäftsführer Bendo GmbH, München Aufsichtsratsmitglied PRIMAG AG, Düsseldorf Frank Fleschenberg Weitere Mandate: Vorstand DGG Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG, Leipzig Vorstand Tabaluga Kinderstiftung, Tutzing Präsident The EAGLES Charity Golf Club e.v., Neubiberg 3

3 geschäftsbericht 2013 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat im Berichtszeitraum die Geschäftsführung überwacht und beratend begleitet. Er wurde vom Vorstand regelmäßig durch mündliche und schriftliche Berichte über den Gang der Geschäfte und die Lage der Gesellschaft informiert und hat sich auch vor Ort einen Eindruck von den Aktivitäten verschafft. Im Rumpfgeschäftsjahr 2013 fand eine Sitzung statt. An dieser haben alle Aufsichtsratsmitglieder teilgenommen. Außerhalb der Sitzung unterrichtete der Vorstand den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich und mündlich über wichtige Geschäftsvorgänge, die für die Gesellschaft von besonderer Bedeutung waren. Schwerpunkt der Beratungen des Aufsichtsrats war auch außerhalb der Sitzung insbesondere die Formumwandlung in eine Aktiengesellschaft, die zwischenzeitlich erfolgreich abgeschlossen werden konnte. Der testierte Jahresabschluss der FCR Immobilien AG zum wurde vom Aufsichtsrat in der Sitzung am ausführlich besprochen und geprüft. Der Jahresabschluss wurde gebilligt und ist damit festgestellt. Sehr geehrte Investoren, liebe Mitarbeiter, Geschäftspartner und Freunde des Hauses, mit dem vorliegenden Jahresabschluss berichten wir Ihnen über das abgelaufene (Rumpf-)Geschäftsjahr 2013, das von der Schaffung von nachhaltigen Strukturen für das weitere Wachstum, der Umwandlung in eine Aktiengesellschaft und dem Kauf weiterer hochrentabler Einkaufs- und Fachmarktzentren geprägt war. Nachfolgend erläutern wir Ihnen die wesentlichen Vorgänge des abgelaufenen Geschäftsjahres im Detail. Dabei gehen wir zunächst auf die operativen Entwicklungen ein und stellen sodann unser aktuelles Portfolio dar, woran sich die Erläuterung der Finanzlage anschließt. Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und allen Mitarbeitern der Gesellschaft für die gute Zusammenarbeit und die geleistete Arbeit im abgelaufenen Jahr. Weiterhin geben wir Ihnen einen Überblick über wichtige Ereignisse in den ersten Wochen des neuen Geschäftsjahres und einen Ausblick auf unsere Pläne und Ziele für das laufende Jahr München, den Vorsitzender des Aufsichtsrates 5

4 geschäftsbericht 2013 Lagebericht I. Markt- und Wettbewerbsumfeld II. Operative Entwicklung Gesamtwirtschaftliche Lage: Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes wuchs die deutsche Wirtschaft Im Geschäftsjahr 2013 vollzogen wir den kurz vor Ende des Vorjahres geschlos- Fachmarktzentren in Schwedt, deutsche Wirtschaft erneut 2013 preisbereinigt um 0,4 % (Vj. 0,7 %). Getragen wurde das Wachstum vor senen Kaufvertrag für die Burgsee-Galerie Schwerin und erwarben drei weite- Genthin und Oer-Erkenschwick mit leichtem Wachstum allem durch die starke inländische Nachfrage; der private Konsum beispiels- re renditestarke Fachmarktzentren. Darüber hinaus konnten wir einen Letter übernommen weise stieg preisbereinigt um 0,9 %, auch dank des robusten deutschen Ar- of Intent über das geplante Investment von 10 Millionen Euro mit dem Family beitsmarktes mit einer laut Bundesagentur für Arbeit nahezu unveränderten Office eines Münchner IT-Unternehmers abschließen, begannen mit den Vor- Arbeitslosenquote von 6,9 % (6,8 %). Der Welthandel nahm nach Angaben des bereitungen zur Begebung einer Unternehmensanleihe und führten die Um- Internationalen Währungsfonds (IWF) gegenüber 2012 um 2,7 % zu. wandlung in eine Aktiengesellschaft durch. Für den Einzelhandel ist vor allem die Entwicklung des Preisniveaus von Be- Den Auftakt des ereignisreichen Jahres bil- deutung. Die Inflationsrate lag 2013 gemäß Zahlen des Statistischen Bundes- dete der am erfolgte Kauf eines Fach- amtes bei durchschnittlich 1,5 % und ermäßigte sich gegenüber den 2,0 % im marktzentrums in Schwedt/Oder. Inklusive Vorjahr somit weiter. Trotz des höheren Preisniveaus stieg die Kaufkraft je Ein- Nebenkosten belief sich der Kaufpreis auf wohner im Jahr 2013, da sich das Lohnniveau überproportional entwickelte. rund 940 T. Hauptmieter ist PENNY mit ei- Mit dem am unterzeichneten ner Vertragslaufzeit bis August 2017, dane- Kaufvertrag für das Buschkamp- Branchenentwicklung: Vor dem Hintergrund des niedrigen Zinsniveaus nahm die Bedeutung von Im- ben befinden sich eine Fahrschule, ein Blu- Center in Oer-Erkenschwick (Nord- Gewerbeimmobilien mobilien als Anlageklasse im Jahr 2013 noch einmal zu. Das Transaktionsvolu- mengeschäft und eine Zoofachhandlung in den ebenerdigen Ladenflächen. rhein-westfalen) ist uns ein weiterer sind stark gefragt men auf dem deutschen Investmentmarkt im Bereich der Gewerbeimmobilien spannender Zukauf gelungen. Der stieg im Jahr 2013 um 21 % auf 30,7 Milliarden Euro. Somit ist 2013 das trans- Im Obergeschoss bestehen langfristige Mietverträge mit zwei Praxen, zudem vereinbarte Kaufpreis für das zu 98% aktionsstärkste Jahr seit dem Höhepunkt im Jahr haben hier eine Kirchengemeinde, eine Selbsthilfegruppe, eine Kampfsport- vermietete Fachmarktzentrum belief schule und ein Kraftsport-Verein ihre Räume. Im ehemaligen Bäcker-Pavillon sich auf 1,98 Mio.. Die jährlichen Die Verteilung des Transaktionsvolumens auf die Assetklassen war dabei ähn- richtet sich zudem derzeit ein Café ein, was das Objekt optisch deutlich auf- Nettomieterträge des Objekts liegen lich wie im Vorjahr: Büroimmobilien hatten mit 46 % (42 %) erneut den größten werten wird. aktuell bei 270 T. Hauptmieter ist Anteil am Transaktionsvolumen, auf Einzelhandelsimmobilien entfielen 26 % der Sonderposten-Spezialist Thomas (31 %) Prozent. Nahezu stabil blieb der Anteil gemischt genutzter Immobili- Am schlossen wir einen notariellen Kaufvertrag zum Erwerb des Fach- Philipps, der schon seit 1995 im Ob- en (11 %), sonstiger Immobilien (10 %) sowie Lager- und Logistikimmobilien marktzentrums Genthin ab. Inklusive jekt vertreten ist und seine Fläche (7 %). Dabei ist eine zunehmende Fokussierung seitens Institutioneller Inves- Nebenkosten belief sich das Investment seither zweimal vergrößert hat. toren auf größere Objekte in Top-Lagen von Großstädten zu beobachten, mit auf knapp 1 Mio.. Die jährlichen Netto- entsprechend stark anziehenden Preisen. mieterträge des zu 100 % vermieteten Weitere Mieter sind beiden Filia- Objekts liegen aktuell bei 165 T. Haupt- listen KiK und Askania sowie ein Laut BBE Handelsberatung gewinnen 1a-Lagen der Großstädte und mieter sind Dänisches Bettenlager, Deich- inhabergeführtes Möbelgeschäft, Shopping-Center in Top-Lagen weiter an Wert, während die Innenstädte mann und TAKKO, daneben gibt es zwei eine Tanzschule mit mehreren Deut- der Klein- und Mittelzentren mit geringer Zentralität sowie viele Neben- und kleine Mieter. sche-meister-titeln, eine renommier- Solitärlagen verlieren. Fachmärkte und Discounter halten laut BBE ihre Markt- te Tierarztpraxis und ein Sportstudio. anteile. Insgesamt beschleunigt sich laut den Branchenspezialisten der Ausle- Das Fachmarktzentrum liegt an der Kreuzung der zwei durch Genthin verlau- Die Mietverträge sind dabei größ- seprozess bei schlechten Konzepten und Standorten. fenden Bundesstraßen. Zudem ist ALDI auf einem eigenen Grundstück direkt tenteils mit aktuellen Laufzeiten bis nebenan vertreten, was für die gute langfristige Standortperspektive spricht und teilweise sogar darüber hi- Dänisches Bettenlager hat seinen Mietvertrag durch Ausübung einer Option naus ausgestattet, was uns eine sehr zwischenzeitlich bereits verlängert und unsere positive Einschätzung damit gute Planbarkeit der Objekterträge ebenso bestätigt wie die erfolgreiche Umfinanzierung über eine lokale Bank. ermöglicht. 7

5 geschäftsbericht 2013 III. Aktuelles Portfolio Letter of Intent mit Am schloss FCR Immobilien einen Letter of Intent mit dem Family Office Per beläuft sich unser Immobilienportfolio auf über 10 Mio. Euro, Die Vermietungsquote im Portfo- Münchner Family Office eines Münchner IT Unternehmers ab. Dieser wird in mehreren Tranchen bis zu verteilt auf fünf einzelne Standorte. Die Nettokaltmieten belaufen sich annua- lio liegt momentan bei 94%, wobei 10 Millionen Euro investieren, mit denen FCR über Projektgesellschaften ein lisiert aktuell auf 1,4 Mio. Euro, was einer Nettomietrendite von 13% entspricht. ein Teil der Leerstände im Zusam- Immobilienportfolio aus hochrentablen Fachmarkt- und Einkaufszentren auf- Durch weitere Objektkäufe werden sich die annualisierten Nettokaltmieten im menhang mit den Umbauplänen in bauen wird. Als Ankaufprofil der gemeinsamen Erwerbe definiert sind Stand- Jahresverlauf 2014 nochmals erhöhen. Schwerin steht. Ferner konnten wir in orte in Deutschland mit einem Kaufpreis von 1 bis 5 Mio. Euro pro Objekt, einer Dessau den internen Umzug eines Fi- Nettomietrendite von mindestens 12% und bonitätsstarken Einzelhändlern als Dabei achten wir neben einer hohen Nettomietrendite unserer Objekte auch lialisten auf die ehemalige Schlecker- Ankermieter. Zudem muss eine langfristige Bankfinanzierung von mindestens auf eine ausgewogene Mieterstruktur. Wenngleich unser Portfolio derzeit fläche erreichen. Damit ist eine durch zwei Dritteln des Kaufpreises vorliegen. noch überschaubar ist, so konnten wir bereits jetzt erreichen, dass auf keinen Zusammenschluss mit einer weiteren Einzelmieter über 12 % und auf die zehn größten Mieter insgesamt lediglich Einheit nun besser vermietbare Flä- Das zusätzliche Kapital ermöglicht uns einen weiteren deutlichen Wachstums- 57 % der Gesamtmieterträge entfallen. Mit einer bereits erfolgten und zwei che entstehen. Wir sind daher opti- schub. Wir verfügen über eine gut gefüllte Objekt-Pipeline an hochrentablen kurz vor dem Abschluss stehenden nächsten Transaktionen setzen wir diese mistisch, den Leerstand künftig wei- Einkaufszentren, die wir gemeinsam mit diesem Investor nun schneller abar- Strategie weiter fort. ter reduzieren zu können. beiten können als bisher vorgesehen. Formwechsel von der Einen Meilenstein in der Geschichte des 2003 gegründeten Unternehmens GmbH & Co. KG in eine AG und stellte die am beschlossene und am im Handelsregis- Vorbereitung einer Anleihe ter eingetragene Umwandlung der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG in eine Aktiengesellschaft dar. Sonstige 43 % Deutsche Post 2 % Die Umfirmierung in FCR Immobilien AG steht einerseits im Zusammenhang Takko 2 % mit der Anpassung der Strukturen an die erreichte Größe. Bislang werden Hamma möbel 3 % alle Immobilien noch direkt in der Gesellschaft geführt, künftige Objektkäufe werden jedoch stets über Objekttochtergesellschaften erfolgen, was eine deichmann 3 % Non-Recourse-Finanzierung ermöglicht und die Risiken im Konzern reduziert. Vorgesehen ist ferner die Übertragung der Bestandsobjekte in entsprechen- aldi 5 % de Projekttöchter, um eine einheitliche Konzernstruktur herzustellen. Komplementär wird jeweils unsere 100-prozentige Tochterfirma FCR Verwaltungs GmbH. Weitere Tochtergesellschaften bestanden per Ende 2013 nicht. dänisches bettenlager 5 % Andererseits erfolgte die Umwandlung in eine Aktiengesellschaft auch im penny 6 % Hinblick auf die im Laufe des Jahres 2014 geplante Begebung einer Unter- thomas philipps 7 % nehmensanleihe. Hierzu wurden im vierten Quartal 2013 bereits erste Vor- kik 11 % bereitungen getroffen. Zudem konnten wir eine erfahrene Investor Relations rewe 12 % Managerin gewinnen, die nun mit Hochdruck an der Umsetzung dieser Pläne arbeitet und den Aufbau von Investorenkontakten vorantreibt. 9

6 geschäftsbericht 2013 IV. Finanzen Umsatz verdreifacht, Mit 1,51 Mio. Euro (Vj. 0,46 Mio. Euro) konnten wir unseren Umsatz im abge- In der Bilanz ist das Immobilienvermögen mit 8,00 Mio. Euro (1,81 Mio. Euro) Veränderung der Bilanzstruktur operatives Ergebnis laufenen Geschäftsjahr mehr als verdreifachen. Zugleich hat sich das operative weiterhin der bei weitem größte Posten auf der Aktivseite. Durch eine Kauf- durch Objektkäufe kurz vor und vervierfacht, Jahres- Ergebnis auf 832 T (205 T ) nahezu vervierfacht. Hierin spiegeln sich Skalen- preiszahlung kurz vor Jahresende stellten sich die geleisteten Anzahlungen nach dem Stichtag überschuss verdoppelt effekte, aber auch hohe sonstige betriebliche Erträge und bereits in 2012 ent- auf 2,15 Mio. Euro. Die sonstigen Vermögensgegenstände haben sich auf haltene Kosten für Vorleistungen wieder. 55 T (246 T ) normalisiert. Die per Ende 2012 stichtagsbedingt hohen liquiden Mittel sanken auf 184 T (759 T ), da eine Transaktion kurz nach Jahres- ten sind 580 T (200 T ) an Darlehen Dass der Jahresüberschuss sich auf 321 T (151 T ) nur verdoppelte, liegt zum wechsel 2012 und umgekehrt zwei Objektkäufe kurz vor Jahreswechsel 2013 von typisch stillen Gesellschaftern, einen in der stark ausgeweiteten Fremdfinanzierung begründet: war das Zins- durchgeführt wurden. deren Verzinsung an die Erträge ei- ergebnis 2012 mit 13 T durch die hohe Liquidität sogar noch leicht positiv, lag nes oder mehrerer Objekte geknüpft es in 2013 bei minus 224 T. Zudem fielen Investitionen ins weitere Wachstum Auf der Passivseite stieg das Eigenkapital durch den Jahresüberschuss und ist. Die höheren Verbindlichkeiten und Kosten für die per erfolgte Umwandlung des Unternehmens in Einzahlungen der Gesellschafter auf 1,93 Mio. (0,76 Mio. ). Die Bankverbind- aus Lieferungen und Leistungen sind eine Aktiengesellschaft an. lichkeiten nahmen durch die Objektkäufe auf 7,76 Mio. (1,22 Mio. ) zu, wäh- eine Folge des größeren Geschäfts- rend die sonstigen Verbindlichkeiten auf 639 T (792 T ) sanken. Hierin enthal- volumens. Mit Abstand größter Posten unter den sonstigen betrieblichen Aufwendungen sind die laufenden Betriebskosten der gehaltenen Immobilien in Höhe Bilanz der FCR Immobilien AG per von insgesamt 495 T, die sich auf zahlreiche Einzelpositionen verteilen. Eine weitere große Aufwandsposition betrifft Kfz- und Reisekosten mit 63 T, worin AKTIVA die Vor-Ort-Betreuung der bestehenden sowie die intensive Suche nach und Immobilienvermögen T T Prüfung von weiteren Objekten sich ebenso niederschlägt wie der systemati- Geleistete Anzahlungen T 0 T sche Aufbau von Investorenkontakten. Andere Sachanlagen 32 T 10 T Ford. u. sonstige Vermög. 134 T 250 T Liquide Mittel 184 T 759 T GuV 2013 der FCR Immobilien AG Rechnungsabgrenzung 5 T 0 T Umsatzerlöse T 458 T Summe Aktiva T T sonstige betriebliche Erträge 176 T 45 T Personalaufwand - 32 T 0 T PASSIVA sonstige betriebliche Aufwändungen T T Eigenkapital T 760 T operatives Ergebnis 832 T 205 T Rückstellungen 19 T 4 T Abschreibungen T - 63 T Verb. ggü. Kreditinstituten T T Zinsergebnis T 13 T Verbind. aus Lief. u. Leist. 128 T 53 T Ergebnis des gew. Gesch. 367 T 156 T Sonst. Verbindlichkeiten 639 T 792 T ao. Ergebnis/Steuern T - 5 T Rechnungsabgrenzung 17 T 2 T Jahresüberschuss/-fehlbetrag 321 T 151 T Summe Passiva T T 11

7 geschäftsbericht 2013 V. Risikobericht und -management Finanzierungsstruktur Bei Objektkäufen streben wir grundsätzlich eine langfristige Fremdfinanzie- Die Geschäftstätigkeit der FCR Immobilien AG ist mit diversen Risiken verbun- Vor dem Abschluss verpflichtender und Cash Flow rung von mindestens zwei Dritteln des Kaufpreises einschließlich Nebenkos- den. Teilweise geht die Gesellschaft diese Risiken bewusst ein, um die Chancen Verträge werden Investitionen prä- ten an. Um Zinsänderungsrisiken zu vermeiden, sind die meisten Immobilien des Immobilienmarktes konsequent nutzen zu können. Um mögliche Gefähr- zise und sorgfältig kalkuliert und mit einer zehnjährigen Zinsbindung finanziert; lediglich bei Schwedt und Oer- dungen zu minimieren, beobachtet der Vorstand wesentliche Risikoparameter die Finanzierung durch den Einsatz Erkenschwick bestehen variable Darlehen. Hier streben wir mittelfristig eben- fortlaufend, um gegebenenfalls rasch adäquate Gegenmaßnahmen ergreifen von Eigenmitteln oder die Einholung falls eine Finanzierung mit langfristiger Zinsbindung an. zu können. Zu diesen Parametern zählen Größen wie Vermietungsstand bzw. von Kreditzusagen sichergestellt. Die Leerstandsquote, Mietrückstände, Verzinsung und Struktur der (Bank-)Ver- jüngst erhaltenen Finanzierungszu- Insgesamt leisteten wir in 2013 Zins- und Tilgungszahlungen in Höhe von bindlichkeiten, Entwicklung der liquiden Mittel sowie Entwicklung der Mieter- sagen für weitere geplante Objekt- 802 T an unsere finanzierenden Banken, worin allerdings auch 160 T an Son- löse und der laufenden Verwaltungskosten. Auf die wesentlichen Risikopara- käufe belegen, dass die Bonität der dertilgungen und die Volltilgung eines kleineren kurzlaufenden Darlehens meter wird im Folgenden näher eingegangen. FCR Immobilien AG von den Banken als Teil der Gesamtfinanzierung von Schwerin enthalten waren. Für die per grundsätzlich positiv bewertet wird im Bestand gehaltenen Objekte bestehen für 2014 Zins- und Til- Begrenzung des Mietausfallrisikos Als Immobiliengesellschaft unter- Das Risiko, Fremdkapital in nicht aus- gungsverpflichtungen in Höhe von insgesamt 830 T, die aus dem erwarteten durch Fokus auf bonitätsstarke liegt FCR dem Risiko möglicher Miet- reichendem Umfang bzw. zu deutlich Cash Flow der Objekte bedient werden können. Filialisten ausfälle bzw. ausstehender Mietzah- schlechteren Bedingungen zu erhal- lungen. Zudem besteht die Gefahr, ten, wird daher als beherrschbar ein- Neben Bankdarlehen bestanden zum Bilanzstichtag neun Verträge mit typisch dass bei unvorhergesehenen Mieterausfällen (z.b. aufgrund fristloser Kündi- gestuft. stillen Gesellschaftern, deren Verzinsung an die Erträge eines oder mehrerer gung wegen Mietrückständen oder Insolvenz) eine kurzfristige Neuvermie- Bestandsobjekte geknüpft ist, mit Laufzeiten zwischen ein und fünf Jahren so- tung nicht möglich ist. Darüber hinaus besteht bei kurzfristigen Mietverträgen Eine mögliche Anhebung des allge- wie einem Gesamtvolumen von 580 T. Aufgrund der Umwandlung in eine Ak- die Möglichkeit, dass diese nicht verlängert werden und eine zeitnahe Neuver- meinen Zinsniveaus birgt für FCR das tiengesellschaft müssen diese als partiarische Darlehen im Handelsregister mietung nicht erfolgen kann. Risiko einer Verschlechterung der Re- eingetragen werden; solange dies noch nicht erfolgt ist, könnten die Investo- finanzierungskonditionen. Dies kann ren eine vorzeitige Rückzahlung fordern. Mit einem Investor wurde zwischen- Für die FCR Immobilien AG kann dies mit Leerständen und mit Mietertrags- den Neuabschluss von Darlehensver- zeitlich eine Aufhebung des Vertrages zum vereinbart, die übrigen ausfällen einhergehen. Da die Verwaltung der Immobilien durch die Ge- trägen für die Finanzierung weiterer Verträge sollen mit Zuflüssen aus der Unternehmensanleihe abgelöst werden. sellschaft selbst erfolgt, besteht ein enger Kontakt zu den Mietern, was das Objekte verteuern und zu erhöhten Risiko von temporären Leerständen verringert. Zugleich resultieren daraus Zinsbelastungen bei variablen Dar- Künftig sollen Objektfinanzierungen ausschließlich über Tochtergesellschaf- mögliche Bewertungsrisiken für das Immobilienportfolio. Durch die Fokus- lehen führen. Um Immobilienfinan- ten erfolgen. Bei einem am erfolgten Zukauf wurde dies erstmals sierung auf bonitätsstarke Mieter und die Diversifizierung des Portfolios zierungen langfristig sicherzustellen, umgesetzt. Analog dazu sollen auch die Bestandsobjekte in Tochtergesell- hinsichtlich Standorten und Mieterstruktur minimiert die Gesellschaft die- fixiert die Gesellschaft deshalb früh- schaften ausgliedert und die Finanzierung auf diese abgestellt werden. Erste ses Risiko. zeitig Darlehenskonditionen für ei- Gespräche mit Banken wurden hierzu bereits geführt. nen Zeitraum von überwiegend zehn Finanzwirtschaftliche Risiken Zur Fortführung des Wachstumskur- Jahren und strebt an, die beiden be- Der Cash Flow aus operativer Tätigkeit stellte sich 2013 auf 267 T, nach können das Wachstum ses und weiteren Ausbau des Immo- stehenden variablen Darlehen in Fi T im Vorjahr. Diese Kennzahl ist allerdings insofern verzerrt, als der bis ausbremsen bilienvermögens ist FCR auf einen nanzierungen mit langfristiger Zins- zum Stichtag der AG-Umwandlung aufgelaufene Jahresüberschuss als Ein- ausreichenden Zufluss von Finan- bindung umzuwandeln. Der Anteil zahlung aus Eigenkapitalzuführungen und somit im Cash Flow als Finanzie- zierungsmitteln in Form zusätzlichen Fremd- und/oder Eigenkapitals ange- der mit variablen Zinsen ausgestatte- rungstätigkeit verbucht wurde. Der Cash Flow aus Investitionstätigkeit lag wiesen. Kann dieses nicht beschafft werden, sind Investitionen in zusätzliche ten Bankdarlehen lag per bedingt durch die Objektkäufe bei -8,495 Mio. Euro (-1,483 Mio. Euro), womit Objekte nur in sehr begrenztem Umfang aus dem operativen Cash Flow oder bei 30,4 Prozent der gesamten Fi- der vor allem aus Darlehensaufnahmen resultierende Anstieg von 579 T auf durch den Verkauf von Bestandsobjekten finanzierbar. nanzverbindlichkeiten. 7,445 Mio. Euro beim Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit korrespondiert. 13

8 geschäftsbericht 2013 VI. Ausblick und Schlusswort Da bei der FCR Immobilien AG keine Darlehen oder Kredite in ausländischer Mit dem bestehenden hochrentablen Portfolio, einem schlagkräftigen Ma- Mit unserer geplanten Unterneh- Währung bestehen und Aktivitäten ausschließlich im Inland stattfinden, be- nagement-team und dem bereitstehenden Kapital seitens des Family Office- mensanleihe können unsere Anleger stehen bei der Gesellschaft keine Wechselkursrisiken. Auch hält das Unterneh- Partners sowie der geplanten Unternehmensanleihe ist FCR Immobilien bes- künftig direkt am Erfolg partizipieren. men keinerlei Zinsswaps oder andere Derivate, sodass keine Risiken bei Finan- tens aufgestellt, die erfolgreiche Entwicklung des vergangenen Jahres in 2014 Die Konditionen werden Sie dem in zinstrumenten bestehen. fortzusetzen und in eine neue Dimension vorzustoßen. Auch gehen wir von Erstellung befindlichen Wertpapier- einem erneut deutlich positiven Jahresergebnis und einem weiteren Umsatz- prospekt nach Billigung durch das Sonstige Risiken und Aufgrund der derzeit (noch) geringen Größe des Immobilien-Portfolios ist der anstieg aus. BaFin entnehmen können. Unserem Zusammenfassung Anteil einzelner Mieter und Objekte an den Gesamterträgen der FCR Immo- Credo Im Einkauf liegt der Gewinn der Risikolage bilien AG relativ hoch. Hieraus besteht ein Klumpenrisiko für die Gesellschaft. Wir werden im laufenden Jahr etliche weitere Zukäufe vornehmen und unser werden wir dabei im Sinne außerge- Aufgrund der überwiegend langfristigen Mietverträge mit bonitätsstarken Portfolio erneut deutlich vergrößern. Eine erste Transaktion konnten wir am wöhnlich günstiger Kaufpreise beim Ankermietern wird das Risiko, die Objekte kurzfristig neuvermieten zu müs bereits vollziehen, zwei weitere stehen ebenfalls kurz vor dem Abschluss Ausbau unseres Portfolios auch künf- sen, verringert. Durch die Erweiterung des Portfolios soll die Abhängigkeit von und eine Reihe anderer Objektkäufe ist in Vorbereitung. Angesichts unserer tig treu bleiben. einzelnen Mietern und Standorten künftig weiter gesenkt werden. sehr gut gefüllten Objekt-Pipeline sind wir dabei zuversichtlich, die hohen selbst gesteckten Ertragsansprüche auch in Zukunft erfüllen und für unsere Beschädigungen oder Zerstörungen von Immobilien stellen ein weiteres po- Investoren außergewöhnliche Renditen erwirtschaften zu können. München, 27. Juni 2014 tenzielles Risiko dar. Dies hätte unter Umständen unmittelbare und gravierende Auswirkungen auf die Ertrags- und Finanzlage der Gesellschaft. Darüber hinaus können mit bestimmten Wetterszenarien (z. B. Schneelasten auf den Flachdächern in schneereichen Wintern) bau- und bewirtschaftungstechnische Herausforderungen für die Gesellschaft einhergehen, die eine eingehende Prüfung der Statik erfordern. Diesen Risiken begegnet die FCR Immobilien AG im Wesentlichen durch einen umfangreichen Versicherungsschutz für die einzelnen Objekte. Falk Raudies Das Risikomanagementsystem der FCR Immobilien AG ist angemessen und - Vorstand wird kontinuierlich entsprechend der Marktbedürfnisse weiterentwickelt. Ins- - FCR Immobilien AG gesamt sind derzeit keine Risiken erkennbar, die den Bestand der Gesellschaft gefährden könnten. 15

9 jahresabschluss 2013 Grösste Ankermieter im Geschäftsjahr 2013 Jahresabschluss

10 jahresabschluss 2013 Bilanz der FCR Immobilien AG AKTIVA Vorjahr T A. Anlagevermögen I. immaterielle Vermögensgegenstände entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte und Werte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten 807,00 0,00 I. Sachanlagen 1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten , ,7 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 6.254,00 9,7 3. Geleistete Anzahlungen ,11 0,0 II. Finanzanlagen , ,4 Beteiligungen ,00 0,0 B. Umlaufvermögen I. forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen ,58 4,0 2. sonstige Vermögensgegenstände - davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: ,00 (Vorjahr TEUR 13,9) ,48 246, ,06 250,1 II. Kassenbestand, Guthaben bei kreditinstituten ,88 758,8 PASSIVA Vorjahr T A. Eigenkapital I. Gezeichnetes Kapital ,00 0,0 II. Kapitalrücklage ,36 608,9 III. Jahresüberschuss ,73 151, ,09 760,1 B. Rückstellungen 1. Steuerrückstellungen 2.128,32 0,0 2. sonstige Rückstellungen ,64 3,5 C. Verbindlichkeiten 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,3 - davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: ,37 (Vorjahr TEUR 84,0) 2. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen ,45 52,7 - davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: ,45 (Vorjahr TEUR 52,7) 2. sonstige Verbindlichkeiten ,15 792,2 - davon mit einer Restlaufzeit von bis zu einem Jahr: ,75 (Vorjahr 547,2) - davon aus Steuern: 2.994,75 (Vorjahr 5,9) - davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 (Vorjahr 0,00) C. Rechnungsabgrenzungsposten 5.183,07 0,0 D. Rechnungsabgrenzungsposten ,69 1,5 Summe Aktiva , ,3 Summe PASSIVA , ,3 19

11 jahresabschluss 2013 GuV der FCR Immobilien AG Kapitalflussrechnung der FCR Immobilien AG 2013 Vorjahr T 1. Umsatzerlöse ,91 457,6 2. sonstige betriebliche Erträge ,64 44,5 3. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter ,40 0,0 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für ,57 0,0 Altersversorgung und für Unterstützung 4. Abschreibungen ,97 0,0 a) auf immaterielle Vermögensgegenstände ,06-62,5 des Anlagevermögens und Sachanlagen b) auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, ,68 0,0 soweit diese die in der Kapitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten ,74-62,5 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen ,11-297,0 6. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge ,35 38,4 7. Zinsen und ähnliche Aufwendungen ,45-25,5 8. Ergebnis der gewöhnl. Geschäftstätigkeit ,63 155,7 9. Außerordentliches Ergebnis 0,00 1,5 10. Steuern v. Einkommen, Ertrag und Vermögen ,97-0,1 11. Sonstige Steuern ,23-5,9 12. Jahresüberschuss ,43 151, Vorjahr T T Periodenergebnis (vor außerordentl. Posten) /- Abschreibungen/Zuschreibungen auf das Anlagevermögen +/- Zunahme/Abnahme der Rückstellungen /+ Verlust/Gewinn aus dem Abgang v. Anlagevermögen 4 0 -/+ Zunahme/Abnahme der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva +/- Zunahme/Abnahme der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie anderer Aktiva +/- Ein- und Auszahlungen aus außerordentl. Positionen 0 2 = Cash-Flow aus der laufenden Geschäftstätigkeit Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen = Cash-Flow aus der Investitionstätigkeit Einzahlungen aus Eigenkapitalzufuhren Auszahlungen an Unternehmenseigner Einzahlungen aus d. Aufnahme v. (Finanz-)Krediten Auszahlungen aus d. Tilgung von (Finanz-)Krediten = Cash-Flow aus der Finanzierungstätigkeit Veränderungen des Finanzmittelfonds Finanzmittelfonds am 1. Januar Finanzmittelfonds am 31. Dezember

12 jahresabschluss 2013 ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR Allgemeine Angaben Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr ist nach den Vorschriften des Han Anlagevermögen 3. Angaben zu einzelnen zum Jahresabschluss delsgesetzbuches ( 242 ff. BGB) und des Gesellschaftsvertrages aufgestellt Die Entwicklung des Anlagevermögens wird in dem Anlagengitter auf der Posten der Bilanz worden. Bilanzierung und Bewertung erfolgen unter Beachtung der allgemei- nächsten Seite dargestellt. nen ( HGB) sowie der speziell für Kapitalgesellschaften im Sinne der 264 ff. HGB geltenden Ansatz- und Bewertungsvorschriften, der ergän Finanzanlagen zenden Vorschriften des rechtsformspezifischen Gesetzes sowie der Regelun- Die FCR Immobilien AG hält folgende Beteiligungen mit mindestens 20% der gen der Satzung. Anteile: 2. Angaben zu Bilanzierungsund Bewertungsmethoden Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren erstellt. Die größenabhängigen Erleichterungen für kleine Kapitalgesellschaften für den Anhang gemäß 288 Abs. 1 HGB wurden in Anspruch genommen. Die Bewertung von Vermögensgegenständen und Schulden erfolgte unter der Annahme der Fortführung des Geschäftsbetriebes. Sachanlagen wurden zu den Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich planmäßiger Abschreibung bewertet. Die angewandten Abschreibungssätze und -methoden basieren auf der erwarteten Nutzungsdauer sowie dem erwarteten Verlauf des Werteverlustes der Vermögensgegenstände. Gesellschaft Anteil Eigenkapital Letztes Jahresergebnis 2013 FCR Verwaltungs GmbH 100 % , ,03 Weitere Beteiligungen bestehen nicht. Die Beteiligungen sind zum Anschaffungspreis oder dem niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als 5 Jahren bestehen in Höhe von T T sind durch Grundschulden gesichert. Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Außerplanmäßige Abschreibungen auf den niedrigeren beizulegenden Wert wurden im Zeitpunkt einer voraussichtlich dauerhaften Wertminderung vorgenommen. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen, sonstige Vermögensgegenstände und liquide Mittel sind zum Nennwert angesetzt. Sonstige Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewisse Verpflichtungen und sind in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrages angesetzt. Verbindlichkeiten wurden mit dem Erfüllungsbetrag angesetzt. 23

13 jahresabschluss 2013 Entwicklung des Anlagevermögens für das Geschäftsjahr 2013 Immaterielle Vermögensgegenstände AK/HK Buchwert zugänge Abgänge umbuchungen Abschreibungen Buchwert Entgeltlich erworbene Konzessionen, 2.800,00 1,00 0,00 0, ,23 879,23 807,00 gewerbliche Schutzrechte und ähnliche Rechte sowie Lizenzen an solchen Rechten und Werten Sachanlagen Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten , , ,63 0,00 0, , ,78 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung , , , ,00 0, , ,00 Geleistete Anzahlungen ,11 0, ,11 0,00 0,00 0, , , , , ,00 0, , , , , , , , , ,89 4. Sonstige Angaben 4.1. Haftungsverhältnisse Angabepflichtige Haftungsverhältnisse bestanden zum Abschlussstichtag nicht Mitglieder des Vorstandes Mitglied des Vorstands im Geschäftsjahr war: Falk Raudies, Kaufmann, München 4.2. Gezeichnetes Kapital Das Grundkapital der Gesellschaft beträgt ,00. Das Grundkapital ist eingeteilt in auf den Namen lautende Stückaktien. Die Aktien sind Stammaktien. Das gesamte Eigenkapital aus dem Vorjahr setzt sich aus dem Festkapital in Höhe von 2.526,00 und dem variablen Kapital in Höhe von ,67 der FCR Immobilien & Vermögensverwaltungs GmbH & Co. KG zusammen und wurde zum Vergleich als gezeichnetes Kapital aus-gewiesen. Das Eigenkapital der Personengesellschaft wurde durch den Formwechsel laut Vertrag zum auf das gezeichnete Kapital sowie auf die Kapitalrücklage aufgeteilt. Der Aufsichtsrat hat Herrn Falk Raudies ermächtigt, die Gesellschaft alleine zu vertreten. Der Vorstand hat im Berichtsjahr keine Bezüge von der Gesellschaft erhalten Mitglieder des Aufsichtsrates Mitglieder des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr waren: Prof. Dr. Franz-Joseph Busse (Vorsitzender), Hochschullehrer, München Stefan-Ulrich Fleissner (stellvertr. Vorsitzender), Dipl.-Kaufmann, München Frank Fleschenberg, selbständiger Kaufmann, München 4.3. Kapitalrücklage Die Kapitalrücklage enthält aufgrund des Formwechsels zum den bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Jahresüberschuss in Höhe von , Ergebnisverwendungsvorschlag Der Vorstand schlägt vor, das Jahresergebnis in voller Höhe vorzutragen. München, am 27. Juni Jahresergebnis 2013 Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr ,43 Umwandlung per Einstellung in Kapitalrücklage ,70 Verbleibender Jahresüberschuss für das Geschäftsjahr ,73 Die genaue Entwicklung des Eigenkapitals ist dem beigefügten Eigenkapitalspiegel zu entnehmen. Falk Raudies 25

14 jahresabschluss 2013 FCR Immobilien AG, München, Eigenkapitalspiegel, zum stand je Gesellschafter stand Umwandlung Beteiligung Korrektur der Jahresüberschuss Stand FCR Falk Claudia Kapitalkonten FCR Verw. GmbH Entnahmen verw. GmbH Raudies Raudies Komplementär Kommanditist Kommanditist Festkapital 100,00 0,00 90,00 10,00 100,00-100,00 0,00 0,00 0,00 Variables Kapital , , , , , ,67 0,00 0,00 0,00 Entnahmen/Einlagen , , ,74 0, , ,99 0,00 0,00 0,00 Jahresüberschuss lt. Bilanz ,83 0, , , , ,70 0, , ,73 Gezeichnetes Kapital 0,00 0,00 0,00 0,00 0, ,00 0,00 0, ,00 Kapitalrücklage 0,00 0,00 0,00 0,00 0, , , ,00 0, ,36 Gesamtkapital ,67 947, , , ,36 0, , , , ,09 Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers An die FCR Immobilien AG, München Wir haben den Jahresabschluss bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Anhang, Kapitalflussrechnung und Eigenkapitalspiegel unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der FCR Immobilien AG, München, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2013 bis zum 31. Dezember 2013 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. wartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsgemäßer Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den Entwicklung zutreffend dar. München, 13. Juni 2014 die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsgemäßer Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die Er- 27

15 FCR Immobilien AG Dantestraße 27 D München Telefon +49 (0)89 / Telefax +49 (0)89 / Internet Die Angaben beruhen auf den uns erteilten Informationen. Eine Haftung für die Richtigkeit bzw. Vollständigkeit können wir jedoch nicht übernehmen! Stand:

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