Ressource Immobilie Durch eine nachhaltige Bewirtschaftung die Kosten senken und das Klima schützen

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1 Fachtagung Klima schützen Werte schaffen Ressource Immobilie Durch eine nachhaltige Bewirtschaftung die Kosten senken und das Klima schützen Thomas Aumer - München, 13. Juli 2009 BayernFM Arnulfstr BayernFM Arnulfstraße München München

2 Zum Glück liefert uns die Sonne langfristig und kostenlos die benötigte Energie? In? Wie welchem lange Zeitraum muss die liefert Sonne uns auf die die Sonne Wüstenflächen die gesamte unserer weltweit Erde von scheinen, um den uns gesamten benötigte Weltenergiebedarf Energie für ein Jahr für ein? Jahr zu liefern? 2

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4 Agenda BayernFM Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Fazit 4

5 Unternehmensüberblick gebündelte Kompetenz für ihren Immobilienbestand Unternehmensdaten Geschäftsfelder Bewirtschaften Technisches Gebäudemanagement Infrastrukturelles Gebäudemanagement Property Management Benchmarking RealisBench für die Öffentliche Hand RealisBench für Finanzinstitute Benchmarking Beratung Gründungsdatum: 1. Juli 2004 Gesellschafter: BayernLB 51%; Flughafen München 49% Firmensitz: Standorte: Arnulfstr. 50, München München, Nürnberg Planung & Überwachung von Bauvorhaben Projektsteuerung von Bauvorhaben Gebäudeanalyse & beurteilung Generalübernahme Bauprojekte Bauen Gebäude Check Up Operative FM-Beratung Energieberatung Planungsbegleitende FM-Beratung CAFM-Beratung Beraten Umsatz 2008: Mitarbeiter 2008: rd. 186 rd. 36,2 Mio. EUR Referenzen rd. 1,6 Mio. qm bewirtschaftete Fläche u.a. BayernLB, FMG, BMW, BSH, Erdinger Weißbräu, Stadt Nürnberg rd. 520 Sparkassen u. Kommunen bei Benchmarking / Beratung 5

6 Nachhaltigkeit im Facility Management Energieoptimierung als wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeit Geschäftsfelder BayernFM Fokus Energieoptimierung Bewirtschaften Bauen Benchmarking Beraten Energiemanagement Thermoanalyse Bedarfsorientierter Gebäudeenergiepass Energiecontrolling Planung & Überwachung von Bauvorhaben Projektsteuerung von Bauvorhaben Gebäudeanalyse & -beurteilung RealisBench für die Öffentliche Hand RealisBench für Finanzinstitute Gebäude Check Up Energie Energieberatung Planungsbegleitende FM-Beratung Zielrichtung Zielrichtung Zielrichtung Zielrichtung Verbrauchsreduzierung im täglichen Betrieb Identifizierung von baulichen Energieeinsparpotentialen Verbesserung des Verbrauchscontrolling (GLT, Zählerkonzept etc.) Berücksichtigung von Energieeinspar-, Umweltschutz- u. Nachhaltigkeitsaspekten bei Bau- und Sanierungsmaßnahmen Sensibilisierung der Kunden hinsichtlich Immobilienmanagement Identifizierung von Klimaschutz- u. Energieeinsparpotentialen Konzeption und Begleitung individueller Energieeinsparmaßnahmen in Bestandsund Neubauobjekten 6

7 Klimaschutzstrategie der BayernFM Seit dem Jahr 2008 ist die BayernFM ein klimaneutrales Unternehmen Vermeiden Dienstfahrzeuge: - Alle Dienstfahrzeuge in Schadstoffklasse Euro 4 - Alle neuangeschafften Diesel mit Rußpartikelfilter - Teilnahme am GreenFleet-Programm Dienstreisen: Verstärkte Nutzung von ÖPNV, Bahn und Fahrrad Papier: Umstellung der zentralen Drucker auf Recyclingpapier Ersetzen Strom aus zertifizierter Wasserkraft (analog BayernLB) Ausgleichen Maßnahmen Kompensation von 99 Tonnen Co2-Äquivalente (2008) durch Unterstützung von Klimaschutzmaßnahmen: Wiederaufforstung des Regenwaldes im Kongo 7

8 Agenda BayernFM Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Ergebnisse RealisBench 2008 Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Fazit 8

9 RealisBench - das branchenspezifische Benchmarking Eine deutschlandweite Erfolgsgeschichte RealisBench für die öffentliche Hand Teilnehmer: Bundesweit ca. 350 Kommunen mit Objekten und rd. 10,5 Mio. qm BGF Nutzungsarten: Verwaltung, Schule, Kinderbetreuung, Feuerwehr und Turnhallen RealisBench für Finanzinstitute Teilnehmer: Bundesweit ca. 150 Institute mit über Objekten und rd. 4,5 Mio. qm BGF Nutzungsarten: Hauptstellen, Vertrieb und Verwaltung RealisBench wird deutschlandweit von zahlreichen kommunalen Spitzenverbänden sowie von Sparkassenverbänden unterstützt und empfohlen. 9

10 RealisBench - Was wird untersucht? Strukturierte Informationen sind die Basis für eine nachhaltige Bewirtschaftung Scoring-Modell zur Beurteilung der Effizienz des Gebäudemanagements Analyse d. Faktoren: Organisation, Prozesse, Datenmanagement, Outsourcinggrad Ressourcenverbrauch Betreiberverantwortung Scoring-Modell zur Beurteilung der Umsetzung der Betreiberverantwortung Analyse d. Faktoren: Integration in die Organisation, Datenvollständigkeit, Durchführung der notwendigen Prüfungen und Dokumentation der Ergebnisse und Maßnahmen Analyse der Kosten für Strom, Heizenergie, Wasser, Reinigung und Instandhaltung Kosten beziehen sich auf Flächen und/oder Mitarbeiter/Nutzer. Gebäudemanagement Bewirtschaftungskosten Flächenverbrauch Analysiert werden die Verbräuche von Strom, Heizenergie und Wasser Auf Objekt- und Teilnehmerebene wird der CO 2 -Ausstoß berechnet Integration des Datenbedarfs für den verbrauchsorientierte Energiepass (ENEV 2007) Analyse der Fläche pro Mitarbeiter (z.b. bei Verwaltungsgebäuden) bzw. Analyse der Fläche pro Nutzer (z.b. Schulen und Kinderbetreuung). 10

11 Ergebnisse RealisBench 2008 Hohes Einsparpotential bei den Nutzungskosten* über alle Gebäudeklassen Einsparpotenziale 60% 53% 56% 50% 49% 40% 38% 40% 30% 20% 10% 0% Verwaltung Kinderbetreuung Schule Feuerwehr Hallen *Nutzungskosten = Reinigungskosten + Instandhaltungskosten + Energiekosten + Wasserkosten 11

12 Ergebnisse RealisBench 2008 ÖH Die energetische Sanierung kommunaler Gebäude ist sinnvoll und notwendig 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 Stromverbrauch pro Nutzungsklasse 39,96 16,54 19,18 20,82 Externe Benchmarks: Verwaltung: 12,00-20,00 Kindergarten: 9,00-11,00 Schule: 10,00-12,00 Feuerwehr: 6,00-8,00 25,92 Einsparpotential ca. 50% Halle: 12,00-14,00 Heizenergieverbrauch pro Nutzungsklasse Einsparpotential ca. 50% 15,00 10,00 5,00 0,00 Verwaltung Kindergarten Schule Feuerwehr Halle Stromverbrauch [kwh/m² NGF p.a.] z.b. für die Schulen in Deutschland: Bei den Stromkosten können Einsparungen in Höhe von ca. 250 Mio. p.a. erzielt werden z.b. für die Schulen in Deutschland: Die Heizenergiekosten können je nach Heizmedium um ca. 650 Mio. - 1,0 Mrd. p.a. reduziert werden 12

13 Ergebnisse RealisBench 2008 Sparkassen und Kommunen zeigen: Gut organisiert ist die halbe Miete ÖH: Bewirtschaftungskosten pro qm SPK: Bewirtschaftungskosten pro qm 26,00 75,0 Mittlere Nutzungskosten [ /qm NGF p.a.] 24,00 22,00 24,97 /qm 23,45 /qm 21,29 /qm Bewirtschaftungskosten pro qm 70,0 65,0 60,0 55,0 50,0 45,0 70,0 /qm 48,0 /qm 50,5 /qm 42,5 /qm 20,00 "mäßig" "ausbaufähig" "gut" 40,0 "mäßig" "ausbaufähig" gut Effizienz des Gebäudemanagements 13

14 Agenda BayernFM Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte in der BayernLB Fazit 14

15 Klimaschutzstrategie der BayernLB Der Immobilienbestand hat eine Schlüsselrolle Der Immobilienbestand der BayernLB Standorte: Gebäude: Fläche: München und Nürnberg 15 Verwaltungsgebäude qm BGF Bewirtschaftungskosten: ca. 15 Mio. davon Energiekosten: ca. 7 Mio. Die Objekte sind baulich-technisch in einem guten Zustand. In den vergangenen Jahren wurden zahlreiche baulich-technische Maßnahmen zur Reduzierung von Energiekosten und Energieverbrauch umgesetzt. 15

16 Klimaschutzstrategie der BayernLB* und der BayernFM Seit dem Jahr 2008 ist die BayernLB ein klimaneutrales Unternehmen Vermeiden (Reduktion) Immobilien: Realisierung durch BayernFM - Nachhaltiges Energiemanagement - Energetische Sanierungen Dienstreisen, Dienst-KFZ, Papierverbrauch etc. Ersetzen (Substitution) Photovoltaikanlage B20 Maßnahmen Strom aus zertifizierter Wasserkraft Ausgleichen (Kompensation) Kompensation von Tonnen CO2-Äquivalente (2008) durch folgende Klimaschutzmaßnahmen: Brennstoff-Sparprojekt in Basa Magogo (Südafrika) Erneuerbare Energie Biomasse in Indien Wasserkraftwerk in Pueblo Nuevo Vinas (Guatamala) Entwicklung der CO 2 - Emissionen von 2006 bis % - 10 % - 55% Standort München - 30% 0 Tonnen CO Vermeidung Substitution Kompensation 2008 Nachhaltige Bewirtschaftung des Immobilienbestand der BayernLB * Quelle: BayernLB - Nachhaltigkeitsmanagement 16

17 Agenda BayernFM Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Fazit 17

18 Energiemanagement Erfordert einen ganzheitlichen Ansatz Die operative Umsetzung und Integration des Energiemanagementkonzeptes in die Bewirtschaftung einer Liegenschaft erfolgt prozessorientiert und ist an Deming`s P-D-C-A Zyklus (Plan-Do-Check-Act) angelehnt. 1. Transparenz schaffen 4. Wirkungskontrolle ACT CHECK PLAN DO 2. Maßnahmen definieren 3. Potentiale realisieren 18

19 Energiemanagement Kombination aus unterschiedlichen Handlungsfeldern und Instrumenten 1.Ganzheitliche Betrachtung Ihrer Liegenschaft Für eine wirkungsvolle energetische Optimierung Ihrer Gebäude betrachten wir drei maßgebliche Handlungsfelder: Bauliche Substanz (Fassade, Fenster, Flure, Treppenhäuser) Anlagentechnik (Klima-, Lüftungs-, Heizungsanlagen, Elektroinstallationen, etc.) Nutzerverhalten/ Betriebsoptimierung 2. Mehrdimensionale Vorgehensweise Zur effizienten Suche und Identifizierung von Einsparpotentialen setzen wir unterschiedliche Methoden und Instrumente in sinnvoller Kombination ein: Identifizierung im Rahmen der Wartung/ Inspektion Regelmäßige Begehungen Vergleich der Objekt-Verbrauchsdaten Auswertung von Nutzermeldungen Einsatz der vorhandenen Gebäudeleittechnik Einsatz von speziellen Analysetechniken (z.b. Thermographie) GLT BayernLB rd technische Anlagen rd Messpunkte 19

20 Agenda BayernFM Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Bauliche Maßnahmen Technische Maßnahmen Fazit 20

21 Sanierung der Objekte in der Brienner Straße Nachhaltigkeit als Leitgedanke Brienner Str. 20 Baujahr: 1961 bis 1964; Generalsanierung: Ende der 90er Jahre Fläche: rd qm NGF Regen- und Grauwassernutzung Wiederverwertung von vorhandenen Natursteinbelägen (ca. 80%) Verzicht auf Klimatisierung und Einsatz von Kühldecken Installation einer Photovoltaikanlage mit einer Fläche von 540 qm Brienner Strasse 24 Vordergebäude Wiederaufbau 1952 ; Generalsanierung 2008/2009 Fläche: qm BGF Dämmung der Dachgeschoss und Fassade mit einem Wärmedämmverbundsystem (Ensembleschutz auf der Straßenseite!) Kompletter Austausch der Fenster (3-fachverglasung EnEV 2009) Technik: Verzicht auf Klimatisierung, Einbau von Kühldecken Energieeinsparung rd KWh p.a. 21

22 Stromerzeugung mit einer Photovoltaik-Anlage Nutzung der Photovoltaik-Anlage als gestalterisches Element Mehrfach ausgezeichnete Photovoltaik-Anlage in der Brienner Straße 20 Einsatz der Photovoltaik-Module nicht zusätzlich, sondern anstelle anderer Bauteile Inbetriebnahme: Aktive Modulfläche: 540 m² Anzahl der Solarzellen: St. max. Einspeiseleistung: 36 kwp Wirkungsgrad: 14% Stromerzeugung bis heute: kwh Das entspricht ca. 2,2 % des Gesamtstromverbrauches 22

23 Praxiserfahrungen mit der Photovoltaikanlage Die Wirtschaftlichkeit ist nur die eine Seite der Medaille Betrieb: Die Erwartungen haben sich mehr als erfüllt Gewählte Maßnahmen und Konstruktionen haben sich bewährt Bisher keine Störungen oder Mängel im Betrieb Geringer Aufwand im laufenden Betrieb; der jährliche Wartungsaufwand beträgt ca. 25 Stunden (Sichtkontrolle) Wirtschaftlichkeit: Die Anlage rechnete sich bisher nicht Die Kosten der Anlage belaufen sich auf 0,87 Mio. Die BayernLB hat beim Bau der Anlage bewusst auf eine Förderung verzichtet ( Technologieförderung und Image) Die BayernLB speist den Strom nicht ein, sondern verbraucht den erzeugten Strom selber Nutzen: Der Imagegewinn ist enorm Baustein auf dem Weg zu einem CO2-neutralen Standort Hervorragende Imagewirkung weltweites Interesse durch Universitäten, Fachbesucher, Veröffentlichungen Auszeichnung mit diversen Preisen (Energie Globe Award 2000, Münchener Öko-Design-Preis) 23

24 Nachhaltige Optimierung der technischen Anlagen Kombination aus investiven und nicht-investiven Maßnahmen Umstellung der Klimaregelung im Netzwerk-Serverraum Klimaregelung im Serverraum erfolgte mit Festwertvorgaben: 21 C bei 45% rel. Feuchte. Umstellung auf eine Steuerung über ein Feuchte- und Temperaturband von C bei % rel. Feuchte Wirtschaftlichkeitsbetrachtung - Reduzierung der Energiekosten um rd pro Jahr. - Kosten 0 / Amortisationszeit sofort Austausch von Leuchtstoffröhren in der Brienner Str. 18 Austausch der vorhandenen 467 T8 Leuchtstofföhren gegen aktuelle T5 Leuchtstofföhren mit elektronischen Vorschaltgeräten Wirtschaftlichkeitsbetrachtung: - Senkung des Energieverbrauchs von auf KWh pro Jahr - Senkung der Stromkosten von auf pro Jahr - Senkung der CO 2 -Emissionen von 84 auf 54 t pro Jahr - Kosten rd / Amortisationszeit rd. 3 Jahre. rd. 35% Einsparung! 24

25 Weitere Energieoptimierungen Sinnvolle Maßnahmen für einen nachhaltigen Bankbetrieb Ausweitung der Grauwassernutzung (WC s im B18) Einsparung: rd. 5,5 Mill. Liter Trinkwasser pro Jahr Einsatz von speziellen Wasserperlatoren (LBS-Gebäude) Einsparung: rd. 13% der Wasserkosten Amortisation rd. 5 Monate Sonnenschutzfolie Luxar-Solar für Fensterflächen (Pilot) Nur bei Fenster mit direkter Sonneneinstrahlung sinnvoll Reduzierung der Raumtemperatur um ca. 6-8 C. Gebäudekühlung durch Nutzung der Sommernachtskühle derzeit im Testbetrieb in B16 und B18 25

26 Agenda BayernFM Facility Manager mit Energie Gebäudebewirtschaftung bei der Öffentlichen Hand Nachhaltigkeit in der BayernLB Energiemanagement für die BayernLB Energieeinsparprojekte für die BayernLB Bauliche Maßnahmen Technische Maßnahmen Fazit 26

27 Fazit Immobilienbewirtschaftung ist ein wichtiger Baustein für die Nachhaltigkeit Transparenz Nur eine sichere Informationsbasis ermöglicht eine bewusste Entscheidung Quelle: Anonym Potenziale Der Energieverbrauch kann bei (Bestands-)Immobilien deutlich gesenkt werden. Wirtschaftlichkeit Durch steigende Energiekosten wird das Energiesparen zu einem Business-Case. Das Immobilienmanagement hat die Chance, einen wichtigen Beitrag zum Unternehmenserfolg zu leisten. Werterhalt Der Wert einer Immobilie wird immer mehr von der energetischen Objektqualität abhängen. Imagegewinn Engagement in den Klimaschutz erhöht die Glaubwürdigkeit und ist eine Investition in die Region. 27

28 Nachhaltiges Immobilienmanagement Sprechen Sie uns an! Ihre Ansprechpartner: Thomas Aumer Bereichsleiter Vertrieb Telefon Telefax Homepage Martin Behrends Projektleiter RealisBench Telefon Telefax Homepage 28

29 Zum Glück liefert uns die Sonne langfristig und kostenlos die benötigte Energie? Wie lange muss die Sonne auf die Wüstenflächen unserer Erde scheinen, um den gesamten Weltenergiebedarf für ein Jahr zu liefern? 29