Überbaubare Grundstücksflächen 7

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1 7.1 Allgemeines Unter der überbaubaren Grundstücksfläche ist der Teil des Grundstückes zu verstehen, auf dem bauliche Anlagen errichtet werden dürfen. Die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen können aus städtebaulichen Gründen festgesetzt werden ( 9 Absatz 1 Nummer 2 BauGB). Baulinien, Baugrenzen und Bebauungstiefen dienen dazu, die überbaubaren Grundstücksflächen zu bestimmen ( 23 Absatz 1 Satz 1 BauNVO). Die Festsetzungsmöglichkeiten von Baulinie und Baugrenze können miteinander kombiniert werden. Baulinien und Baugrenzen gelten nicht nur für Gebäude, sondern für alle baulichen Anlagen, auch für solche die unter der Geländeoberfläche liegen ( 16 Absatz 5 BauNVO). Wenn keine davon abweichenden Festsetzungen getroffen werden, z.b. durch Baugrenzen für unterirdische bauliche Anlagen, erstreckt sich die Festsetzung also auch in die Tiefe. Die Festsetzungen können auch geschossweise unterschiedlich getroffen werden ( 23 Absatz 1 Satz 2 BauNVO), z.b. bei Staffelgeschossen oder Arkaden. Es ist zulässig, den gesamten im Bauland liegenden Teil des Baugrundstücks als überbaubar festzusetzen (Flächenausweisung). Die überbaubaren Flächen können auch auf anderen Flächenausweisungen, wie z.b. Gemeinbedarfs- und Grünflächen festgesetzt werden, z.b. Vereinshaus auf einer Sportanlage oder Kapelle auf einem Friedhof. Es ist auch möglich und städtebaulich ausreichend eine vordere und hintere Baugrenze oder -linie festzusetzen. Die seitliche Begrenzung der Baukörper erfolgt dann planungsrechtlich durch die Festsetzung der Bauweise und bauordnungsrechtlich durch die Abstandsflächen. Ist lediglich eine vordere Baugrenze oder -linie festgesetzt kann das Grundstück in voller Tiefe überbaut werden. Alle Festsetzungen erfolgen im Regelfall in der Zeichnung durch Planzeichen. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen regelt nicht das Maß der baulichen Nutzung, sondern bestimmt die räumliche Verteilung der baulichen Nutzung auf dem Grundstück. Die überbaubare Grundstücksfläche muss nicht der zulässigen Grundfläche nach 19 Absatz 2 BauNVO entsprechen. Durch die überbaubare Grundstücksfläche erfolgt eine Lokalisierung der baulichen Anlagen, die Grundflächenzahl (GRZ) ist dagegen eine Rechengröße ohne räumlichen Bezug. Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche und die Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung stehen eigenständig nebeneinander. Jede Festsetzung ist für sich anzuwenden, ist aber nur im Rahmen der anderen ausnutzbar. Beispiel: Grundstücksgröße 1000 m²; GRZ 0,4; überbaubare Fläche (Baufenster) 500 m². In diesem Beispiel kann die überbaubare Grundstücksfläche nicht voll ausgeschöpft werden. Bei der Festsetzung der überbaubaren Fläche sind die in 6 HBauO enthaltenen bauordnungsrechtlichen Vorschriften zur Abstandsflächenregelung zu beachten. Unberührt bleibt die Möglichkeit des 6 Absatz 8 HBauO, durch zwingende Festsetzungen in Bebauungsplänen abweichende Regelungen gegenüber den bauordnungsrechtlichen Regelungen über Abstandsflächen zu treffen. 7.2 Baulinie, Baugrenze, Bebauungstiefe Baulinie Baugrenze Baugrenze für unterirdische bauliche Anlagen Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser Linie gebaut werden, ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen bzw. Teilen anderer baulicher Anlagen in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden ( 23 Absatz 2 BauNVO). Baulinien sollen nur festgesetzt werden, wenn sie aus städtebaulichen oder gestalterischen Gründen unbedingt erforderlich sind (Abb. 7/1). Die Festsetzung ist zu begründen. Ist die gesamte überbaubare Fläche durch Baulinien umgrenzt und sind damit die Gebäudeabmessungen zwingend vorgegeben, darf die zulässige Grundfläche nicht größer sein, als gemäß 19 BauNVO rechnerisch möglich, da Stand August

2 sonst im Genehmigungsverfahren von einer der beiden Festsetzungen befreit werden müsste. Im Regelfall sind Baugrenzen zu verwenden (Abb. 7/2). Baugrenzen dürfen durch bauliche Anlagen oder Teile davon nicht überschritten werden; ein Vortreten in geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden ( 23 Absatz 3 BauNVO). Sollen von der Baulinie oder Baugrenze Abweichungen unter der Geländeoberfläche möglich sein, sind hierfür andere Baulinien oder Baugrenzen festzusetzen oder diese Abweichungen durch Text zu bestimmen; Beispiel: Zur Errichtung von Tiefgaragen ist ausnahmsweise eine Überschreitung der straßenseitigen Baugrenze um 2 m und der rückwärtigen Baugrenze um 16 m zulässig. Für Tiefgaragen ist aber auch eine Festsetzung von Flächen für Stellplätze und Garagen möglich. Abb. 7/1 Abb. 7/2 Abweichungen und Ausnahmen Abweichungen Die Abweichungsbefugnis ist zwingende Folge der Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen und kann nicht durch Bebauungsplanfestsetzungen ausgeschlossen werden. Es handelt sich weder um eine gesondert festzusetzende Ausnahme nach 31 Abs. 1 BauGB noch um eine Befreiung nach 31 Abs. 2 BauGB. Die Entscheidung über die Abweichung liegt im Ermessen der Genehmigungsdienststelle. Geringfügiges Ausmaß Ein Vortreten in geringfügigem Ausmaß liegt vor, wenn die vortretenden Teile der baulichen Anlage ihrer Art und ihrem Umfang nach gegenüber dem Gesamtbauvorhaben nicht nennenswert ins Gewicht fallen und wenn sie von der Baumasse her unbedeutend erscheinen (untergeordnet). Der Art nach liegt keine Geringfügigkeit vor, wenn der Anlagenteil in erster Linie dazu dient, weitere Flächen für die zulässige Hauptnutzung zu gewinnen oder sonst den Baukörper auszudehnen. Untergeordnete Gebäudeteile können z.b. sein: Anzeigenschilder, Hauseingangsstufen und deren Überdachung, Vorbauten wie Erker und Balkone, wenn sie den genannten Kriterien entsprechen. 6 Absatz 6 Nr. 1 und Nr. 2 HBauO nennen weitere Beurteilungskriterien. Ein Zurücktreten in geringfügigem Ausmaß liegt z.b. bei architektonischen Gliederungen der Fassade durch Schlitze, Rücksprünge oder Loggien vor. Die Entscheidungen über die Abweichungen nach 23 BauNVO stehen im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde. Abweichungen nach 248 BauGB Geringfügige Abweichungen sind nach 248 BauGB außerdem für Maßnahmen an bestehenden Gebäuden zum Zwecke der Energieeinsparung (z.b. Wärmedämmung) und für Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie in, an und auf Dach- und Außenwandflächen zulässig, soweit die Abweichung mit nachbarlichen Interessen und baukulturellen Belangen vereinbar ist. Diese Abweichungen sind kraft Gesetzes zulässig. Ein behördliches Ermessen besteht nicht. Ausnahmen ( 23 Absätze 2 und 3 BauNVO) Im Bebauungsplan können Ausnahmen für die Abweichung von Baulinien, Baugrenzen und der festgesetzten Bebauungstiefe über das geringfügige Ausmaß hinausgehend vorgesehen werden ( 23 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 3, Abs. 4 Satz 1 BauNVO). In der Kommentarliteratur ist umstritten, ob sich die Ausnahme nur auf Gebäudeteile oder auch auf wesentliche Gebäudeteile und damit das Gebäude selbst beziehen darf. Daher ist es sinnvoll sich den städtebaulichen Sinn und Zweck der Festsetzung zu verdeutlichen. Der besteht gerade bei einer Baulinie darin zwingend Stand August

3 auf dieser zu bauen. Dieses Ziel wird verfehlt, wenn im Baugenehmigungsverfahren Ausnahmen für wesentliche Gebäudeteile möglich sind. Um die grundlegende Funktion von Baugrenzen und Baulinien zu erhalten, kann es sinnvoll sein die Ausnahme nur auf unwesentliche Gebäudeteile zu beziehen. Unwesentliche Gebäudeteile, können z.b. Treppenhäuser, abgesetzte Treppentürme, Veranden, Wintergärten, größere Balkone und Erker sein. Hierfür ist eine Ausnahme nach 31 BauGB erforderlich. Diese Ausnahmen müssen nach Art (z.b. durch Bezeichnung der Gebäudeteile) und Umfang (z.b. durch Länge, Breite, Fläche und / oder Anzahl) durch Text ( 2) genau bestimmt werden. Für eine Ausnahme ist folgende Festsetzung möglich: Ausnahmsweise kann zugelassen werden, dass die westliche Baugrenze auf dem Flurstück... der Gemarkung... in allen Vollgeschossen durch ein Nottreppenhaus bis zu 3 m überschritten wird. Terrassen und Balkone außerhalb der Baugrenzen ( 23 Abs. 5 Satz 2 BauNVO) in Abstandsflächen Bei der Planung der Festsetzungen ist zu berücksichtigen, dass nach HBauO in den Abstandsflächen Vorbauten einschließlich Balkone zulässig sind, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten ( 6 Abs. 6 HBauO). Für die Überschreitung der Baugrenzen durch Balkone, die den Anforderungen des 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO entsprechen 1, müssen daher keine Festsetzungen getroffen werden. Sie sind regelhaft zulässig, wenn nichts anderes festgesetzt ist. Sie können aber aus städtebaulichen / gestalterischen Gründen ganz oder teilweise ausgeschlossen oder nach ihren Ausmaßen begrenzt werden. Beispiel: Innerhalb des gebiets können Überschreitungen der festgesetzten Baugrenzen durch Balkone und Loggien um bis zu 1,20 m zugelassen werden. Terrassen (bzw. vergleichbare befestigte Flächen), die sich ganz oder teilweise oberhalb der Geländeoberfläche befinden sind Vorbauten im Sinne des 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO und in dessen Rahmen innerhalb der Abstandsfläche zulässig. Das bedeutet das Terrassen, die den Anforderungen des 6 Abs. 6 Nr. 2 HBauO entsprechen, auch ohne Festsetzung im Bebauungsplan zulässig sind. Terrassen, die mit der Geländeoberfläche identisch sind, sind keine Vorbauten. Sie sind in Abstandsflächen zulässig und können daher auch nach 23 Abs. 5 BauNVO außerhalb von Baugrenzen zugelassen werden, wenn der Bebauungsplan nichts anderes regelt. Auch Terrassen können aus städtebaulichen / gestalterischen Gründen außerhalb der Baugrenzen ganz oder teilweise ausgeschlossen oder nach ihren Ausmaßen begrenzt werden. Für Balkone und Terrassen, die in ihren Ausmaßen größer sind als in der 6 HBauO festgelegt ist, ist eine Ausnahme nach ( 23 Abs. 2 Satz 3, Abs. 3 Satz 3, Abs. 4 Satz 1 BauNVO) erforderlich. Bebauungstiefe Durch die Festsetzung einer Bebauungstiefe wird in der Regel ein parallel zur Straßenverkehrsfläche verlaufender Streifen als überbaubare Fläche bestimmt. Die Festsetzung der Bebauungstiefe erfolgt in erster Linie durch eine vordere und rückwärtige Begrenzung der überbaubaren Fläche. Die rückwärtige Begrenzung der Bebauungstiefe hat die Wirkung einer Baugrenze. Die vordere Begrenzung ist von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu ermitteln ( 23 Abs. 4 S. 2 BauNVO), sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Das Tiefenmaß ist durch eine Maßzahl, gemessen von der tatsächlichen Straßengrenze zu bestimmen. Die Festsetzung der Bebauungstiefe ist in der Praxis eher wenig gebräuchlich. Beispiel für Text ( 2): Für die mit "(A)" bezeichneten Flächen wird eine Bebauungstiefe von 25 m, gemessen von der Straßenbegrenzungslinie, festgesetzt. 1 Bei der Bemessung der Abstandsflächen bleiben außer Betracht Vorbauten einschließlich Balkone, wenn sie a)insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, b)nicht mehr als 1,50 m vor die Außenwand vortreten und c)mindestens 2,50 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben Stand August

4 Darstellungen im Bebauungsplan Grenzt die überbaubare Fläche an die Plangebietsgrenze, so ist eine seitliche Baugrenze festzusetzen (Abb. 7/3), und zwar auch dann, wenn im angrenzenden Plangebiet die überbaubare Fläche ihre Fortsetzung findet. Wenn in einem Bebauungsplan die offene Bauweise festgesetzt ist, dann sollte die Baugrenze entweder von der Nachbargrenze abgerückt sein oder zumindest in der Begründung dargestellt werden, dass die offene Bauweise auch dort einzuhalten ist, wo die Baugrenze auf der Grundstücksgrenze liegt. Abb. 7/3 Eine Baugrenze ist bei farbigen Plänen nicht festzusetzen, wenn Baugebiete mit unterschiedlichen Festsetzungen, z.b. MI und WA, aneinandergrenzen, auch wenn unterschiedliche Geschosszahlen festgesetzt sind (Abb. 7/4). Abb. 7/4 Der Abstand zwischen der vorderen und der rückwärtigen Baulinie oder Baugrenze ist bei Baukörper- oder baukörperähnlichen Festsetzungen zu bemaßen. Andere Maße sollen nur festgelegt werden, wenn hierfür besondere Gründe vorliegen. Werden vorhandene Gebäude dem Bestand entsprechend mit Baulinien oder Baugrenzen umgeben, so sind keine Maße festzusetzen (Abb. 7/5). Maßangaben zwischen Baulinien oder Baugrenzen und Straßenbegrenzungslinie sollten nur aus zwingenden Gründen angegeben werden. Baulinien oder Baugrenzen dürfen nicht unterbrochen werden. Werden Flurstücksnummern oder andere wichtige Bezeichnungen von diesen Linien angeschnitten und dadurch unleserlich, so sind die Bezeichnungen an eine geeignete Stelle zu versetzen. Maßgeblich für die Bemaßung ist die 0,18 mm breite Bestimmungslinie an der Außenseite der Baugrenze oder Baulinie. Der Farbstreifen liegt vollständig im Baukörper bzw. innerhalb der überbaubaren Fläche. Stoßen überbaubare Flächen mit verschiedenen Geschosszahlen oder mit gleichen Geschosszahlen, die einerseits zwingend und andererseits als Höchstgrenze festgesetzt sind, aneinander, ist der Farbstreifen für die Baulinie oder Baugrenze auf die Seite mit der höheren Geschosszahl oder die Seite mit der zwingend festgesetzten Geschosszahl zu legen (Abb. 7/6). Stand August

5 Abb. 7/5 Abb. 7/6 Stand August

6 7.3 Überbaubare Fläche Definition Baukörperausweisung Bei der Baukörperausweisung wird die Grundfläche der baulichen Anlagen oder der Geschosse durch Baulinien / Baugrenzen so bestimmt, dass kein oder nur ein geringer Spielraum für die Anordnung des Baukörpers verbleibt (Abb. 7/7). Definition baukörperähnliche Festsetzung Eine baukörperähnliche Festsetzung liegt vor, wenn gegenüber der Baukörperausweisung ein etwas erweiterter Spielraum für die Verwirklichung der Baukörper angeboten wird, z.b. durch einen größeren Abstand der Baulinien / Baugrenzen (Abb. 7/8). Durch eine Baukörperausweisung ist zusammen mit der Zahl der Vollgeschosse, ggf. der Höhe baulicher Anlagen, das zulässige Maß der Nutzung bestimmt. Eine Festsetzung der GRZ / GR ist trotzdem erforderlich. Durch die Festsetzung von zulässigen Grundflächen und Geschossflächen können Einschränkungen gemacht werden. Bei Baukörperausweisungen oder baukörperähnlichen Festsetzungen sind unterschiedliche Geschosszahlen durch Baugrenzen oder Baulinien gegeneinander abzugrenzen. Baukörperausweisungen stellen eine enge Bindung bei der Verwirklichung der Planung dar, da die Anordnung der Baukörper auf dem Baugrundstück genau definiert ist. Deshalb sollen Baukörper nur dort festgesetzt werden, wo es aus städtebaulichen Gründen erforderlich ist. Abb. 7/7 Abb. 7/8 Soweit sich durch Baukörperausweisungen oder baukörperähnliche Festsetzungen in gesondert gelagerten Ausnahmefällen geringere als die in 6 HBauO vorgeschriebenen Abstandsflächen ergeben, ist in der Begründung darzulegen, dass es sich bei den getroffenen Festsetzungen um zwingende Festsetzungen im Sinne von 6 Absatz 8 HBauO handelt. Die Voraussetzungen einer zwingenden Festsetzung liegen nur dann vor, wenn zusätzlich eine Festlegung der Gebäudehöhe (durch zwingende Festsetzung der Gebäudehöhe / Zahl der Vollgeschosse oder deren jeweilige Festsetzung als Höchstmaß) vorgenommen wird. Dabei ist zu beachten, dass baukörperähnliche Festsetzungen nicht in jedem Fall die Voraussetzungen für eine zwingende Festsetzung erfüllen. Denn solche Festsetzungen können auch als Flächenausweisung angesehen werden, so dass die Vorschrift des 6 Absatz 8 HBauO keine Anwendung findet. So sind z.b. Festsetzungen für Wohngebiete mit ein- und zweigeschossigen Gebäuden in offener Bauweise bei einem Abstand der Baugrenzen von 20 m bei gleichzeitig festgesetzten Grund- und Geschossflächenzahlen keine baukörperähnlichen Festsetzungen, sondern Bauflächen. Stand August

7 Definition Flächenausweisung Bei der Flächenausweisung werden Bauflächen durch Baugrenzen umgrenzt. Der Abstand dazwischen ist so groß, dass ein Spielraum für die Anordnung von Baukörpern besteht. In solchen Gebieten bleibt es freigestellt, wie die Gebäude unter Beachtung des Maßes der baulichen Nutzung und der bauordnungsrechtlichen Vorschriften innerhalb der überbaubaren Flächen angeordnet werden. Einfluss auf die Anordnung oder Stellung der baulichen Anlagen kann durch andere Festsetzungen genommen werden, wie z.b. die Einschränkung der überbaubaren Flächen durch Festsetzung von vorderen und rückwärtigen Bebauungstiefen, durch Festsetzung einer Bauweise oder durch Festsetzung der Firstrichtung genommen werden. Ändert sich bei einer Flächenausweisung innerhalb eines Gebiets die Geschosszahl, ist eine Baugrenze festzusetzen (Abb. 7/9). Sind unterschiedliche Nutzungsmaße (z.b. GRZ / GFZ) festgesetzt, ist die Abgrenzungslinie unterschiedlicher Festsetzungen (Knödellinie) zu wählen, eine Baugrenze entfällt (Abb. 7/10). Abb. 7/9 Abb. 7/10 Überbaubarkeit von Wasserflächen (Wasserhäuser) Die Festsetzung von Wasserhäusern erfolgt auf zwei ideellen Ebenen. In der Hauptzeichnung des Bebauungsplanes wird die Nullebene, als Überbauung der darunter liegenden Wasser- und Promenadenflächen analog zu Brücken dargestellt. Die Signatur ist auf der Innenseite mit einem schmalen Streifen in der Farbe des Baugebiets zu versehen Abb. 7/11 und 7/12). In einer Nebenzeichnung sind die darüber liegenden Flächen der Wasserhäuser z.b. als Allgemeines Wohngebiet festzusetzen. Die überbaubare Fläche ist auf der vollständigen Fläche des Baulandes ausgewiesen. Die Festsetzung von Wasserhäusern setzt eine hinreichende Konkretisierung der Planung voraus, da die genaue Abgrenzung des Wohngebietes und der zugehörigen Erschließung erforderlich ist. Die bauordnungsrechtliche notwendige Zugänglichkeit der Grundstücke wird über wasserrechtliche Genehmigungen und öffentlich-rechtliche Verträge erreicht. HafenCity 14 - Entwurf - Abb. 7/11 Abb. 7/12 Stand August

8 7.4 Arkade Arkade Arkaden sollen möglichst nur auf Bauland ausgewiesen werden. Soweit erforderlich, sind innerhalb der Arkaden Gehrechte und Leitungsrechte festzusetzen. Die Ausweisung von Arkaden über öffentlichem Grund kommt allgemein wegen der damit verbundenen bodenrechtlichen und verkehrlichen Probleme nur bei vorhandenen Arkaden in Betracht. Werden Arkaden auf Straßenverkehrsflächen festgesetzt, sind die besonderen Anforderungen aus verkehrlicher Sicht in Abstimmung mit der für den Verkehr zuständigen Dienststelle zu berücksichtigen. An der Außenseite der Arkade sollte eine Baulinie festgesetzt werden. Bei Arkaden auf Bauland ist die Arkadenfläche in der Farbe des Baugebiets anzulegen (siehe Abb. 7/13). Bei Arkaden auf Straßenverkehrsflächen ist auf der Innenseite der Arkade eine Straßenbegrenzungslinie zu zeichnen. Die Arkadenfläche ist farbig als Straßenverkehrsfläche anzulegen (siehe Abb. 7/14). Die Tiefe der Arkaden ist zu bemaßen. Außerdem ist die einzuhaltende lichte Höhe (LH) zu bestimmen. Überwiegend wird eine Mindesthöhe in Betracht kommen. Die Festsetzung einer gesonderten Geschosszahl über den Arkaden ist nicht notwendig, da die Arkade in der Regel ein Teil des Erdgeschosses ist. Die Arkadenfläche wird bei der Ermittlung der Grundflächenzahl mitgerechnet, soweit sie im Bauland liegt. Sie bleibt jedoch bei der Berechnung der Geschossflächenzahl im Erdgeschoss unberücksichtigt. Abb. 7/13 Arkade auf Bauland mit Gehrecht Abb. 7/14 Arkade über Straßenverkehrsfläche Stand August

9 7.5 Auskragung Auskragung Auskragungen können über Straßenverkehrsflächen oder Bauland ausgewiesen werden. Soweit erforderlich, sind innerhalb der Auskragung Gehrechte und Leitungsrechte festzusetzen. Die festgesetzte Auskragung berechtigt zur Überbauung in allen Obergeschossen, es sei denn, dass durch Text ( 2) etwas anderes geregelt wird; Beispiel: Im Kerngebiet ist die Überschreitung der westlichen Baugrenze als Auskragung im zweiten und dritten Vollgeschoss bis zu 4 m ausnahmsweise zulässig. Die Auskragung sollte in der Regel mit einer Baugrenze umgrenzt werden. Vordächer sind nicht als Auskragung auszuweisen. Bei Auskragungen über Bauland ist die zu überbauende Fläche in der Farbe des Baugebiets anzulegen (siehe Abb. 7/15). Bei Auskragungen über Straßenverkehrsflächen ist auf der Innenseite der Auskragung eine Straßenbegrenzungslinie zu zeichnen. Die zu überbauende Fläche ist farbig als Straßenverkehrsfläche anzulegen (Abb. 7/16). Die maximale Tiefe der Auskragung ist anzugeben. Außerdem ist die einzuhaltende lichte Höhe zu bestimmen. Überwiegend wird eine Mindesthöhe in Betracht kommen. Eine gesonderte Geschosszahl für die Auskragung braucht nicht festgesetzt werden. In Ausnahmefällen ist die Planung durch eine Schnittzeichnung zu erläutern. Liegt die Auskragung über Bauland, wird die Fläche bei der Ermittlung der Grundflächenzahl mitgerechnet. Bei Auskragungen bleiben die in die Straßenverkehrsflächen hineinragenden Flächen bei der Ermittlung der Grundflächenzahl unberücksichtigt. Die Geschossfläche ist jedoch stets auf die Geschossflächenzahl anzurechnen. Abb. 7/15 Auskragung über Bauland mit Gehrecht und Auskragung über Straßenverkehrsfläche Abb. 7/16 Auskragung über Straßenverkehrsfläche Es können auch differenzierte Baukörper mit mehreren aneinanderstoßenden Auskragungen festgesetzt werden (siehe Abb. 7/17 bis 7/19). Wenn die Auskragungen in freien Formen, z.b. bei nicht senkrechten Außenwänden, errichtet werden sollen, kann die exakte Festsetzung des Verlaufs der Außenhülle die einfachen Darstellungsmöglichkeiten überschreiten. Zur eindeutigen Definition kann es deshalb erforderlich sein, ebenenweise Darstellungen und / oder schematische Schnittzeichnungen auf der Planzeichnung vorzusehen. Stand August

10 Abb. 7/17 Ausschnitt mit den Festsetzungen (bindend) Abb. 7/18 Darstellung der Geschosse (nicht bindend) Stand August

11 Abb. 7/19 Schnittzeichnung (nicht bindend) Schnitt A - A Stand August

12 7.6 Durchgang, Durchfahrt, Luftgeschoss, Überbauung, Brücke Durchgang, Durchfahrt, Luftgeschoss, Überbauung, Brücke (nur die im Plangebiet getroffenen Festsetzungen sind in der Legende anzuführen) Durchgänge, Durchfahrten und Brücken können auf bzw. über Straßenverkehrs-, Bahn- und Wasserflächen sowie auf Bauland ausgewiesen werden. Sie sind auf Bauland im Allgemeinen nur dann festzusetzen, wenn dies zwingend erforderlich ist, z.b. im Verlauf von festgesetzten Geh-, Fahr- und Leitungsrechten. Durchgänge, Durchfahrten Die Baulinien bzw. Baugrenzen sind nicht zu unterbrechen (siehe Abb. 7/20). Eine gesonderte Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse über den Durchgängen und Durchfahrten auf Bauland ist nicht erforderlich. Es ist die einzuhaltende lichte Höhe zu bestimmen. Für die lichte Höhe wird überwiegend eine Mindesthöhe in Betracht kommen. Falls erforderlich, ist zusätzlich die Breite der Durchgänge / Durchfahrten festzulegen. Definition Belegenheit Ein Grundstück hat eine Belegenheit, wenn das Grundstück in ausreichender Breite von einem befahrbaren und nicht anbaufrei zu haltenden öffentlichen Weg aus unmittelbar oder durch Baulast gesichert über ein anderes Grundstück zugänglich ist ( 4 Absatz 1 HBauO). Über einen gemeinsamen Zugang können bis zu vier Grundstücke oder Grundstücke mit einer Hausgruppe von bis zu 50 m Länge erschlossen werden ( 4 Absatz 1 HBauO). Eine Belegenheit ist aus feuerwehrtechnischen Belangen durch eine mindestens 3 m breite und 3,5 m hohe Zu- und Durchfahrt gegeben ( 5 Absätze 1, 2 und 4 HBauO und Technische Baubestimmung vom Februar 2007 Richtlinie über Flächen für die Feuerwehr auf Grundstücken ). Für Zu- und Durchgänge beträgt die erforderliche Breite mindestens 1,25 m und die erforderliche Höhe mindestens 2 m. Abb. 7/20 Durchgang auf Bauland Abb. 7/21 Durchgang mit Geh- Fahrrecht Luftgeschoss Soll ein Vollgeschoss ganz oder teilweise freigehalten werden (Luftgeschoss), ist die Zählweise der Vollgeschosse und die Lage des Luftgeschosses durch Zeichnung und Text (siehe Abb. 7/22) oder Zeichnung und Beschriftung (siehe Abb. 7/24) festzusetzen. Außerdem sollte in diesen Fällen die Festsetzung durch eine Schnittzeichnung (siehe Abb. 7/23 und 7/25) näher erläutert werden; Beispiel (siehe Abb. 7/22): Auf der mit "(A)" bezeichneten Fläche wird das Luftgeschoss als Vollgeschoss mitgezählt. Stand August

13 Abb. 7/22 1. Vollgeschoss als Luftgeschoss Abb. 7/23 Schnittzeichnung (nicht bindend) Abb. 7/24 3. Vollgeschoss als Luftgeschoss Abb. 7/25 Schnittzeichnung (nicht bindend) Überbauung Bei einer Überbauung von Straßenverkehrsflächen zählt die Geschosszahl für die Überbauung oberhalb der festgesetzten lichten Höhe. Die Zählweise der Vollgeschosse ist zusätzlich durch Text ( 2) festzusetzen; Beispiel: Die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse für die Überbauung der... straße wird oberhalb der festgesetzten lichten Höhe gezählt. Bei einer Überbauung von Straßenverkehrsflächen ist die Fläche als Straßenverkehrsfläche anzulegen. Baulinien / Baugrenzen sind über die Straßenverkehrsfläche hinweg durchzuziehen und an der Innenseite mit einem schmalen Streifen in der Farbe des Baugebiets zu versehen (siehe Abb. 7/26). Die Ausweisung sollte durch eine Schnittzeichnung (siehe Abb. 7/27) erläutert werden. Stand August

14 Abb. 7/26 Straßenüberbauung Abb. 7/27 Schnittzeichnung (nicht bindend) Stand August

15 7.7 Nebenanlagen Ausschluss von Nebenanlagen Zu unterscheiden sind Nebenanlagen nach 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB und nach 14 BauNVO. Definition Nebenanlagen nach 9 Absatz 1 Nummer 4 BauGB Diese Nebenanlagen sind Anlagen, die auf Grund anderer Vorschriften für die Nutzung von Grundstücken erforderlich sind. Hierzu zählen u. a. Kinderspielflächen ( 10 HBauO), Standplätze für Abfallbehälter ( 43 HBauO) oder notwendige Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrradplätze ( 48 HBauO). Diese Nebenanlagen werden in der Regel nur als Gemeinschaftsanlagen ausgewiesen. Werden keine Kinderspielflächen auf dem Grundstück festgesetzt, muss bei der Bebauungsplanung berücksichtigt werden, dass eine Herstellung direkt auf dem Grundstück oder aber in unmittelbarer Nähe möglich ist. Gemäß HBauO ist die Unterschreitung der vorgeschriebenen Mindestgröße der Kinderspielfläche (10 m² je Wohneinheit mindestens aber 100 m²) zulässig, wenn die zulässige Bebauung auf dem Grundstück nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand zu verwirklichen ist ( 10 Absatz 2 HBauO). Dieser Missstand sollte aber in der Regel nicht durch städtebauliche Planungen ausgelöst werden. Nebenanlagen nach 14 BauNVO Mit der Ausweisung eines Baugebiets nach 2-11 BauNVO wird 14 BauNVO Bestandteil eines Bebauungsplans, soweit dieser nichts anderes bestimmt. Nebenanlagen sind in allen diesen Baugebieten zulässig. Werden im Bebauungsplan keine Regelungen getroffen, können Nebenanlagen auch auf den nicht überbaubaren Flächen zugelassen werden ( 23 Absatz 5 Satz 1 BauNVO). Eine Genehmigung liegt im Ermessen der Genehmigungsdienststelle und begründet keinen Ausnahmetatbestand. Definition Nebenanlagen nach 14 BauNVO Als Nebenanlagen nach 14 BauNVO gelten: Untergeordnete bauliche Anlagen und Einrichtungen (untergeordnet in ihrer Funktion und räumlich-gegenständlich gegenüber der Hauptnutzung), die dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet liegenden Grundstücke oder des Baugebiets selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen ( 14 Absatz 1). Technische Anlagen zur Ver- und Entsorgung des Baugebiets ( 14 Absatz 2). Diese Nebenanlagen können in allen Baugebieten ausnahmsweise zugelassen werden, auch soweit für sie keine besonderen Flächen festgesetzt sind. Bauliche untergeordnete Anlagen zur Nutzung von Strahlungsenergie und Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen. Nebenanlagen nach 14 Absatz 1 BauNVO Zu diesen Anlagen zählen z.b. Spielhäuschen, Geräteräume, Anlagen und Einrichtungen für die Kleintierhaltung, Gewächshäuser, Schwimmbecken, Werbeanlagen an der Stätte der Leistung. Im Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der untergeordneten Nebenanlagen nach Absatz 1 eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Einschränkungen oder Ausschlüsse von Nebenanlagen können sachlich oder räumlich vorgenommen werden. Die Nebenanlagen können auch nur ausnahmsweise zugelassen werden. Es müssen stets städtebauliche und nicht nur baugestalterische Gründe vorliegen, die in der Begründung darzulegen sind. Ein völliger Ausschluss aller Nebenanlagen kann planungsrechtlich nicht gerechtfertigt werden. Im Regelfall werden sich die Festsetzungen auf Teile der Baugebiete (räumlich) oder / und auf die Art der auszuschließenden Nebenanlagen beschränken. Beispiel für eine textliche Festsetzung bei Ausschluss bestimmter Nebenanlagen: Im reinen Wohngebiet werden Werbeanlagen in Vorgärten und an Einfriedigungen ausgeschlossen. Werden untergeordnete Nebenanlagen im Bebauungsplan ausgeschlossen, sind sie überall, d.h. auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig ( 14 Absatz 1 Satz 3 BauNVO). Wird im Bebauungsplan nur festgesetzt, dass Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausgeschlossen sind, bleiben sie aber auf den überbaubaren Flächen zulässig. Die Regelungen in 6 Absatz 7 HBauO sind zu berücksichtigen. Stand August

16 Nebenanlagen nach 14 Absatz 2 BauNVO Zu diesen Anlagen zählen z.b. Leitungsmasten, Transformatorenhäuschen, Verstärkerkästen, Verteilerkästen, Mobilfunkantennen, die eine über das Baugebiet hinausgehende Versorgung sicherstellen sowie Anlagen für erneuerbare Energien (Erneuerbare Energien sind solare Strahlungsenergie, Umweltwärme und Umweltkälte, Geothermie, Wasserkraft, Windenergie und Energie aus Biomasse). Die Ausschlussoption des 14 Absatz 1 findet bei den Nebenanlagen nach Absatz 2 keine Anwendung, sie können aber auf der Grundlage von 1 Absatz 6, 8 oder 9 BauNVO ausgeschlossen werden. Nebenanlagen nach 14 Absatz 3 BauNVO Absatz 3 wurde durch das BauGB-Änderungsgesetz 2013 in 14 aufgenommen. Anlagen zur Nutzung solarer Strahlungsenergie sowie Kraft-Wärme-Kopplungsanlagen gelten danach auch dann als Nebenanlagen i.s.d. 14 Abs. 1 S. 1, wenn diese Anlagen Strom oder Wärme erzeugen und diese in das öffentliche Versorgungsnetz einspeisen und damit als eine gewerbliche Nutzung eingeordnet werden. Zu diesen Anlagen zählen insbesondere Solarthermie und Photovoltaikanlagen. Für die Nebenanlagen nach Absatz 3 wurde auf das Erfordernis der funktionellen Unterordnung verzichtet. Dadurch wird die Zulässigkeit auch der als gewerblich angesehenen Anlagen in allen Baugebieten gewährleistet. Stellplätze / Garagen sind keine Nebenanlagen im Sinne von 14 BauNVO. Ihre Zulässigkeit ist in 12 BauNVO geregelt. Soweit solche Anlagen gemeinsam mit den Nebenanlagen ausgeschlossen werden sollen, sind die Legende und der Text entsprechend zu ergänzen; Beispiel: Im reinen Wohngebiet sind außer den festgesetzten Stellplätzen weitere Stellplätze, Garagen und Tiefgaragen unzulässig. Darstellung im Bebauungsplan Die Flächen, auf denen Nebenanlagen eingeschränkt, ausgeschlossen oder nur ausnahmsweise zulässig sind, werden durch eine sonstige Abgrenzungslinie festgelegt und mit einer Schraffur überdeckt. Der Abstand der einzelnen Schraffierungslinien richtet sich nach der Größe der Fläche, sollte jedoch mindestens 3 mm betragen (siehe Abb. 7/28 und 7/29). Abb. 7/28 Abb. 7/29 Soweit Einschränkungen von Nebenanlagen vorgenommen werden, ist der Umfang zusätzlich durch Text ( 2) festzulegen; Beispiel: Auf den Flächen mit Ausschluss von Nebenanlagen südlich der... dürfen nur solche Nebenanlagen nach 14 Absatz 1 der Baunutzungsverordnung (Anm.: Datum/Fundstelle) zugelassen werden, die der Nutzung von wasserbezogenen Gewerbebetrieben dienen. Stand August