Wirtschaft EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR. Berlin zählt zu den am stärksten wachsenden Wirtschaftsräumen

Transkript

1 3,90 Euro [DE] Berlin 2016 Regionale Marktentwicklungen Seite 1 Erbschaft: Immobiliencheck als Grundlage für Entscheidungen Seite 8 EnEV-Novellierung 2016: Werte und Neuerungen Seite 6 Immer in Bewegung: Weltoffen, dynamisch und bunt präsentiert sich die Hauptstadt und zieht so über Menschen jährlich in ihre angesagten Viertel. Steigende Mieten und Preise lenken den Fokus auf neue Lagen. Klar ist: ganz Berlin ist beliebt! Thorsten Herr Regionalleiter, Berlin Soziodemografie Die Bundeshauptstadt Berlin ist mit knapp 3,42 Mio. Einwohnern die größte Stadt Deutschlands. Seit 2011 gewann die Stadt Einwohner hinzu. Dieser Einwohneranstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Berlin gemäß aktuellen Prognosen ca. weitere Einwohner hinzugewinnen. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum mit einem Anstieg von rund Einheiten gerechnet. Damit ist langfristig eine sehr gute Wohnungsnachfrage in Berlin gesichert. Der demografische Wandel selbst ist jedoch nicht nur in der geringeren Mitgliederzahl eines Haushalts, sondern auch in einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Berlin auf einen Blick Lage in Ostdeutschland, Bundeshauptstadt und größte Stadt Deutschlands Langfristig gesicherte Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt im Vergleich zu anderen deutschen Top- Standorten unterdurchschnittlich Der Eigentumserwerb in Berlin ist in Relation zum verfügbaren Einkommen günstig Kapitalanleger schätzen an Berlin die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 3,5 %; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 93,8 1

2 STADTMARKTBERICHT BERLIN EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 110 % 1, % 1, = 100 % 100 % 95 % 90 % 1,82 1,79 1,76 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Berlin 1- Pers. 2- Pers Pers. Pers. 85 % 1,73 Altersstruktur Berlin < % ,70 n Einwohner n Haushalte n Einwohner je Haushalt 0 % 20 % 40 % 60 % 80 % 100 % Quelle: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung/Umwelt; angepasst an Zensus 2011 Quellen: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, bulwiengesa AG Wirtschaft Berlin zählt zu den am stärksten wachsenden Wirtschaftsräumen Deutschlands. Als Weltstadt zahlreicher politischer, wissenschaftlicher und kultureller Einrichtungen ist Berlin eine der meistbereisten Städte Europas. Mit den zwei internationalen Flughäfen Tegel und Schönefeld, sieben Stadt- und Umlandautobahnen und fünf ICE-Bahnhöfen verfügt Berlin über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Großunternehmen wie Berliner Charité, Deutsche Bahn AG, Deutsche Telekom AG, Siemens AG oder die Vivantes-Kliniken zählen zu den wichtigen Arbeitgebern. Prägende Branchen sind unternehmensnahe Dienstleistungen, Medien, Informations- und Kommunikationstechnik, Biotechnologie und Medizintechnik. Als Regierungssitz und Bundeshauptstadt spielt auch die Öffentliche Verwaltung eine wichtige Rolle. Zudem ist Berlin einer der wichtigsten Hochschulstandorte Deutschlands, in Bezug auf die Studentenzahlen sogar der mit Abstand größte. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 10,4 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009 keine Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch 14 % betrug, ist sie bis Ende 2014 auf 11,1 % gesunken. Die Quote liegt jedoch weiterhin deutlich über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Berlin arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von durchschnittlich Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 39,6 % Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 22,0 % n Produktion, Verarbeitung, Bau 12,5 % n Handel und Verkehr n Höherwertige DL n Öffentliche und private DL 25,9 % In Berlin werden pro Jahr etwa Wohnungen gebaut, davon etwa 47 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit über dem langjährigen Mittel, nachdem in den Jahren vor 2012 unterdurchschnittlich wenige Wohnungen realisiert wurden. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen 2

3 WOHNUNGSNEUBAU IN BERLIN Fertigstellungen n Wohnungen in Mehrfamilienhäusern n Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern n Wohnungen je Einw. (Berlin) n Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Haushaltsentwicklung sehr gut. Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Berlin ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (7,9 je Einwohner) dokumentiert, die oberhalb dem Wert von vergleichbaren Städten (6,6) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro Fertigstellungen je Einwohner In Berlin werden pro Jahr etwa Wohnungen gebaut, davon etwa 47 % in Mehrfamilienhäusern. Die Mieten und Preise am Wohnungsmarkt Berlin sind angestiegen, wenn sich auch der Preisanstieg in 2014 gegenüber den Vorjahren etwas ermäßigt hat. In erster Linie ausschlaggebend dafür ist das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund sinkender Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien investieren und dabei wirtschaftlich starke Metropolregionen fokussieren. Aber auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Einwohner- und Haushaltanstieges hat zu dem Preisanstieg geführt. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 11,30 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 15,50 Euro/qm realistisch. Bestandsmieten belaufen sich auf durchschnittlich 8,20 Euro/qm und erreichen im Maximum 10,80 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 51 % im Neubau bzw. 37 % im Bestand deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Bei Wohnraum im Bestand liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und gehen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 56 % angestiegen und damit stärker als die Bestandskaufpreise. 3

4 STADTMARKTBERICHT BERLIN Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Im Gegensatz zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 im Mittel unterschiedlich. Neu errichtete Reihenmittelhäuser wurden um 12 % teurer, während sie im Bestand etwas günstiger wurden (-2 %). Wohneigentum in Berlin zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Berlin durchschnittlich das 7,7-fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 8,7-fache eingesetzt wurde Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Berlin in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,4 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung der Berliner Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit niedrige Zinsniveau sowie die gute Nachfrage lassen eine eher positive Entwicklung auf dem Berliner Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 160 % 115 % 2000 = 100 % 150 % 140 % 130 % 120 % 110 % 100 % 90 % 2000 = 100 % 110 % 105 % 100 % 95 % 90 % 80 % % n Miete Neubau n Miete Bestand n ETW Neubau n ETW Bestand n Reihenhaus Neubau n Reihenhaus Bestand n Einfamilienhaus n Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT BERLIN IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 8,50 11,30 15, % +32 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 5,30 8,20 10, % +32 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +114 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % +33 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +6 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +7 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % +11 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % +1 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4

5 WOHNLAGEN IN BERLIN Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Fortsetzung auf Seite

6 EnEV 2016 Werte und Neuerungen der EnEV Richtig, wichtig und oft richtig teuer Am 1. Mai 2014 ist die letzte Novelle der Energieeinsparverordnung (EnEV) in Kraft getreten. Gut eineinhalb Jahre später, zum 1. Januar 2016, ist die EnEV noch einmal verschärft worden. Warum gibt es die EnEV, was gilt für wen, welche Regelungen sind jetzt neu und was kommt noch? Hier die Antworten auf die wichtigsten Fragen. Warum gibt es die EnEV? Als Teil der Energiewende hat sie das Ziel, die Schadstoffemissionen zu senken, Heizkosten zu sparen und die Abhängigkeit Deutschlands von Energieimporten zu verringern. Der Gesetzgeber verlangt darin, dass Häuser bis 2050 nahezu klimaneutral sein sollen und ihr Energiebedarf nur aus erneuerbaren Ressourcen stammen darf. Die Vorgaben beziehen sich neben der Heizungs- und Klimatechnik vor allem auf den Wärmedämmstandard des Gebäudes. Denn auf Häuser entfallen knapp 40 % des Energieverbrauchs und rund 1/3 der CO 2 -Emissionen in Deutschland entsprechend groß sind die Einsparpotentiale, um die deutschen Klimaziele zu erreichen. Worauf müssen Immobilieneigentümer achten? Besonders Altbauten sind energetische Großverbraucher. Denn für diese Immobilien gelten speziell Dachisolierungen als Schwachpunkt. In der EnEV ist daher sowohl für zugängliche oberste Geschossdecken wie z. B. Dachböden, als auch für nicht begehbare Dachgeschossdecken in Form von nicht ausgebauten Spitzböden eine Dämmpflicht zum Stichtag 31. Dezember 2015 festgeschrieben worden. Um die geforderten Dämmwerte zu erreichen, kann statt der Dämmung der oberen Geschosse alternativ auch das Dach isoliert werden. Dies ist aus wirtschaftlicher Sicht allerdings nur bei einem Dachbodenausbau zu empfehlen. Neben dem Dach zählt vor allem die Heizung zu den Optimierungspotentialen bei Bestandsimmobilien. Hier wurde bei der EnEV die Pflicht zum Austausch alter Heizkessel (Jahrgänge älter als 1985 bzw. älter als 30 Jahre) erweitert. Bisher galt diese Regelung für Kessel, die vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut wurden. 6

7 ENERGIEEINSPARVERORDNUNG 2016 Was gilt seit 2016 für Bauherren? In der EnEV, die am 1. Mai 2014 in Kraft getreten ist, sind bereits die Neubauanforderungen festgelegt worden, die zum 1. Januar 2016 wirksam wurden: Der erlaubte Jahres-Primärenergiebedarf für Neubauten sinkt um durchschnittlich 25 % und der Wert für die Mindestwärmedämmung der Gebäudehülle um durchschnittlich 20 %. Aber auch hier keine Regel ohne Ausnahme: Wegen der aktuellen Herausforderungen bei der Unterbringung von Flüchtlingen gelten seit Oktober 2015 andere Werte für neue Aufnahmeeinrichtungen und Gemeinschaftsunterkünfte im Sinne des Asylgesetzes. Beispielsweise wird die Dämmpflicht für oberste Geschossdecken (Nachrüstpflicht) bis zum 31. Dezember 2018 ausgesetzt, wenn das Gebäude als Aufnahmeeinrichtung oder als Gemeinschaftsunterkunft im Sinne des Asylgesetzes dienen soll. Ab dem Jahr 2021 müssen übrigens nach europäischen Vorgaben alle Neubauten grundsätzlich im Niedrigstenergie-Gebäudestandard errichtet werden. Die konkreten Vorgaben und Werte dafür werden noch 2016 festgelegt. Für wen gilt die EnEV-Novellierung seit 2016 nicht? Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die am 1. Februar 2002 in diesen Häusern mindestens eine Wohnung selbst genutzt haben, sind von der Austauschpflicht bei Heizungen ausgenommen. Im Falle eines Eigentümerwechsels hat der neue Eigentümer zwei Jahre Zeit, die Vorgaben umzusetzen. Nicht betroffen sind auch Bestandsimmobilien mit einem Brennwertkessel und Niedertemperaturheizkessel. Denn in der Praxis werden die Kessel ohnehin im Durchschnitt nach 24 Jahren ausgetauscht. Eine weitere Ausnahme: Falls Hauseigentümer die Kosten für die Sanierung nicht in einer angemessenen Frist wieder erwirtschaften können, müssen sie nicht nachrüsten. Wie lange eine angemessene Frist ist, darüber streiten die Gerichte die allerdings im Falle von nicht erfüllten Auflagen eine Geldstrafe nach sich ziehen kann. Darüber hinaus beziehen sich alle Änderungen, die seit 2016 im Rahmen der EnEV gelten nicht auf Bestandsimmobilien. Aber egal ob Dachdämmung, Wanddämmung oder Heizung: Jeder Hauseigentümer sollte erst einmal die Unterlagen studieren oder sich am besten Rat von einem Fachmann holen ob er überhaupt renovieren und investieren muss. Auch wenn die Bestimmungen Sie aktuell nicht betreffen sollten, ist es trotzdem sinnvoll sich mit den Anforderungen der EnEV zu beschäftigen. Denn die Nachrüstpflichten werden sich in den nächsten Jahren weiter verschärfen. Dann können hohe Sanierungskosten und Investitionen auf Sie zukommen, damit Ihr Haus den neuen Regelungen gerecht wird. Darüber hinaus besteht bei einem späteren Immobilienverkauf die Gefahr, dass die Immobilie an Wert verliert und potentielle Kaufinteressenten nicht bereit sind, den gewünschten Verkaufspreis zu zahlen. Sind die Vorschriften der EnEV zwingend umzusetzen? Wer nicht wie gefordert nachrüstet oder die Dämmungsauflagen nicht erfüllt, muss seitens der Behörden mit finanziellen Bußgeldforderungen in Höhe von bis zu Euro rechnen. Was hat die EnEV mit Kauf oder Verkauf zu tun? Unabhängig ob Neu- oder Altbau: Die EnEV betrifft alle Käufer und Verkäufer. Denn in ihr ist auch die Einführung der Pflicht zur Angabe energetischer Kennwerte in Immobilienanzeigen bei Verkauf und Vermietung geregelt. Die inzwischen bekannten Energieausweise sind Teil dieser Pflicht und umfassen nun auch die Angabe der Energieeffizienzklasse gestaffelt wie bei Kühlschränken nach den Klassen A+ bis H. Generell muss der Energieausweis jetzt bereits zum Zeitpunkt der Besichtigung des Kauf- bzw. Mietobjekts zugänglich gemacht werden und nach Abschluss dem Käufer oder neuen Mieter ausgehändigt werden (Kopie oder Original). Dabei gilt es zwischen zwei Arten an Energieausweisen zu unterscheiden: Der Bedarfsausweis ermittelt den theoretischen Energiebedarf des Gebäudes anhand der Dämmung (Nutzerverhalten wird hier nicht berücksichtigt). Der Verbrauchsausweis hingegen beruht auf den tatsächlichen Verbrauchswerten der vergangen drei Jahre. Dieses Verfahren ist günstiger aber auch weniger objektiv. Um einen Überblick über eventuell anfallende Maßnahmen zu gewinnen, empfehlen wir von PlanetHome als ersten Schritt eine qualifizierte Beratung sowie spätestens jetzt die Ausstellung eines Energieausweises. Ihr PlanetHome Immobilienberater empfiehlt Ihnen gerne einen geeigneten Energieberater und unterstützt Sie bei der Ausstellung Ihres Energieausweises über unseren Partner SEnerCon, denn wir begleiten Sie komfortabel, sicher und erfolgreich. Dieser Service ist bei einem konkreten Verkaufswunsch für Sie selbstverständlich kostenfrei. Und so funktioniert`s: Mehr Informationen erhalten Sie unter planethome.de/energieausweis oder wenden Sie sich direkt an Ihren PlanetHome Immobilienberater. 7

8 IMMOBILIENCHECK Erbschaft: Immobiliencheck als Entscheidungsgrundlage Immobilien sind nicht nur eine Säule der eigenen Altersvorsorge, sondern immer häufiger der Hauptteil eines Erbes. Dazu die wichtigsten Informationen für Immobilieneigentümer und Familien hier in Kurzform. Es ist eine unglaubliche Zahl, aber sie ist wahr: 3,1 Billionen Euro werden von 2015 bis 2024 in Deutschland vererbt. Das geht aus Berechnungen der Studie Erben in Deutschland * hervor. Die finanzielle Dimension dieser Summe wird deutlich, wenn der Betrag in Relation zu zwei anderen Zahlen betrachtet wird: Der gesamte Bundeshaushalt 2016 beträgt mit Ausgaben in Höhe von 316,9 Milliarden Euro nur ca. ein Zehntel der Summe, die bis 2024 vererbt wird. Und zweitens: Das Gesamtvermögen aller privaten Haushalte beträgt gut 11 Billionen Euro damit wird bis 2024 also fast ein Drittel seinen Eigentümer wechseln. Entsprechend wichtig ist es, dass die Immobilieneigentümer und ihre Familien über den Wert, den Zustand und die Möglichkeiten der Immobilie genau Bescheid wissen. Zum Beispiel mit einem Immobiliencheck von PlanetHome für Immobilieneigentümer. Denn längst sind die Zeiten vorbei, in denen nur eine kleine, privilegierte Klasse vermögender Bürger eine oder mehrere Immobilien vererbt. Mittlerweise umfasst in Deutschland ca. 46 % der Erbschaft mindestens eine Wohnung oder ein Haus. Im Durchschnitt werden je Erbfall Euro vererbt, wobei Immobilien den weit größeren Teil des vererbten Vermögens als das reine Geldvermögen stellen. Und generell gilt: Wo Immobilien vererbt werden, wird auch mehr Geld hinterlassen. Für alle Immobilieneigentümer, deren Familien und die beratenden Banken bedeutet das: Weil die Immobilie meist den Großteil des Vermögens ausmacht, wird es mit der steigenden Zahl der zu vererbenden Wohnungen und Häuser immer wichtiger, über den Wert der Immobilie genau Bescheid zu wissen. * Quelle: Deutsches Institut für Altersvorsorge (DIA-Studie): Erben in Deutschland, Berlin ** Der Immobiliencheck über PlanetHome ist kein Gutachten, sondern unsere professionelle Einschätzung des derzeit am Markt erzielbaren Verkaufserlöses Ihrer Immobilie und betrifft ausschließlich Immobilien, die sich in Deutschland im Einzugsbereich einer PlanetHome Geschäftsstelle befinden. 8

9 Gut zu wissen, egal was geplant ist um die richtigen Entscheidungen zu treffen Der Immobiliencheck ist vor allem dann sinnvoll, wenn Sie eine Entscheidungsgrundlage benötigen, ob ein Immobilienverkauf für Sie in Frage kommt oder nicht. Denn auch Regelungen wie Nießbrauch, Schenkung zu Lebzeiten, Einsetzen eines Vorerben oder eine Verfügung zur Aufteilung des Vermögens können Alternativen zu einem Immobilienverkauf darstellen. Dabei werden alle relevanten Einflussfaktoren auf den Wert des Objekts erfasst. Bei PlanetHome analysieren dabei fachlich ausgebildete, erfahrene Experten, die sich mit der Region auskennen, detailliert das Haus bzw. die Wohnung. Zur schnellen und unkomplizierten Ermittlung des aktuellen Wertes, werden die Bodenrichtwerte für Grundstücke berücksichtigt, ebenso fließen vergleichbare Verkäufe aus der jüngsten Vergangenheit in der näheren Umgebung und andere Faktoren mit in die Bewertung ein. Auf dieser Basis erhält der jeweilige Auftraggeber, also zum Beispiel der Immobilieneigentümer oder auch dessen potentiellen Erben, eine realistische Einschätzung basierend auf allen relevanten Daten und Faktoren wie Lage, Ausstattung, Zustand, sowie Modernisierungs- Status, gesetzliche Auflagen und vieles mehr. Der Immobiliencheck über PlanetHome lohnt sich dabei doppelt: Zum einen bietet PlanetHome einen kostenlosen Immobiliencheck** (im Wert von 595 Euro inkl. MwSt.) für den Immobilieneigentümer an. Für Mehrfamilienhäuser umfasst der Immobiliencheck (im Wert von Euro inkl. MwSt.) zusätzlich eine Potenzial-Betrachtung, energetische Hinweise und Informationen zur Mietpreisbremse. In beiden Fällen erhalten Verkaufsinteressenten eine einzigartige, ausführliche elektronisch und schriftliche Dokumentation der Immobilienprüfung in gebundener und hochwertiger Form. Auf mehreren Seiten wird neben einer detaillierten und übersichtlichen Darstellung des Immobilienbestands, auf wichtige und aktuelle Themen für Immobilieneigentümer wie z.b. der neuen EnEV-Novellierung eingegangen. Komplementiert wird die schriftliche Ausarbeitung durch konkrete Handlungsempfehlungen sowie einer detaillierten Marktwertermittlung. Der Immobiliencheck im Wert von Euro beinhaltet zusätzlich ausführliche Informationen zu energetischen Hinweisen, einer Potenzial-Betrachtung sowie zur Mietpreisbremse. Ähnlich der ärztlichen Vorsorge für die Gesundheit sollte auch die Immobilie als das größte finanzielle Kapital routinemäßig gecheckt werden. Veränderungen der Lebenssituation wie ein Jobwechsel, Auszug der Kinder, ein Pflegeoder Trauerfall kommen oft unerwartet, erfordern aber häufig eine Veränderung der Wohnsituation. Dann spart es viel Zeit und Nerven, wenn die Bewertung der Immobilie nicht zur zusätzlichen Belastung wird, und man eine umfassende, professionelle und vor allem aktuelle Analyse der Immobilie griffbereit hat. Wir von PlanetHome begleiten Sie im Verkaufsfall komfortabel, sicher und erfolgreich. So können wir Sie in bewegten Zeiten zusätzlich entlasten. Nutzen Sie jetzt die Gelegenheit für einen kostenlosen Immobiliencheck! Ausführliche Informationen erhalten Sie unter planethome.com/ immobiliencheck oder vereinbaren Sie gleich direkt einen unverbindlichen Termin mit Ihrem PlanetHome Immobilienberater. 9

10 STADTMARKTBERICHT BERLIN MIETEN UND KAUFPREISE IN DEN TEILRÄUMEN BERLIN IM JAHR 2014 WOHNLAGEN MIETEN (BESTAND) Ø IN EURO/QM MIETEN (NEUBAU) Ø IN EURO/QM ETW-PREISE (BESTAND) Ø IN EURO/QM ETW-PREISE (NEUBAU) Ø IN EURO/QM REIHENMITTEL- HAUS (BESTAND) Ø IN EURO EINFAMILIENHAUS (BESTAND) Ø IN EURO Günstige Wohnlagen: Spandau, Hohenschönhausen, Marzahn/Hellersdorf 6,20 6,90 8,00 8, Wohnlagen mit durchschnittlichem Preisgefüge: Steglitz, Tiergarten, Schöneberg, Reinickendorf, Köpenick, Pankow, Weißensee, Neukölln, Lichtenberg, Tempelhof, Treptow 7,20 9,00 9,00 11, Teure Wohnlagen: Charlottenburg/Wilmersdorf, Zehlendorf, Prenzlauer Berg, Friedrichshain/Kreuzberg 9,20 9,90 11,90 13, Exklusive Wohnlagen: Mitte, Grunewald, Dahlem, Nikolassee/Schwanenwerder 8,30 10,30 10,50 13, Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Berliner Top-Wohnlagen im Profil Der Teilraum Mitte ist der zentrale Bezirk und besteht aus den Ortsteilen Mitte, Moabit, Hansaviertel, Tiergarten, Wedding und Gesundbrunnen. Mitte umfasst die historischen Berliner Stadtteile mit Sitz von Regierung, Parlament und zahlreichen Behörden. Die Lagen auf dem Friedrichswerder und südlich des Spittelmarktes gelten als einige der Top-Wohnstandorte Berlins. Hier werden mit über Euro/qm bzw. 13,20 Euro/qm die höchsten Kaufpreise und Mieten erzielt. Hauptsächlich durch Altbauquartiere geprägt, sind auf relativ kleinem Raum Toplagen, aber auch einfache Lagen zu finden. Ruhige Wohnstraßen mit City-Nähe generieren Nachfrage, die das Angebot deutlich übersteigt. Zusätzlich bietet der Stadtteil Grünflächen und exklusive Einkaufsmöglichkeiten, weshalb sich dieser Teilraum zum Großteil aus einer gehobenen Einwohnerschaft zusammensetzt. Insbesondere an der Spree und am Rand des Großen Tiergartens ist eine verstärkte Dynamik zu erkennen. Charlottenburg/Wilmersdorf ist durch traditionsreiche Altbezirke geprägt und weist ebenfalls überdurchschnittlich teure Wohnlagen auf. Der Bezirk umfasst die Ortsteile Charlottenburg (-Nord), Wilmersdorf, Schmargendorf, Grunewald, Westend und Halensee. Der hohe Anteil an Wald- und Wasserflächen trägt entscheidend zur Attraktivität und zumeist höherwertigen Bebauung bei (v. a. Grunewald, Westend). Zu den alteingesessenen Berliner Familien kommt der interne und externe Zuzug zahlungskräftiger Einwohner hinzu, der die Nachfrage konstant auf hohem Niveau hält. So zählen die Einwohner zu den reichsten Berlins, deren Einkommensniveau deutlich über dem der Stadt liegt. Charakteristisch ist die kaiserzeitliche Bebauung im Westen und Süden Charlottenburgs sowie die vorwiegend gründerzeitlichen Viertel im Norden und Osten. Die langjährig stabile Nachfrage begünstigt rege Investitionen im Bezirk. Steglitz/Zehlendorf ist bekannt für seine guten Wohnlagen und umfasst die Ortsteile Steglitz, Lichterfelde, Lankwitz, Zehlendorf, Dahlem, Nikolassee und Wannsee. Die Lage im Südwesten Berlins mit großen See- und Waldgebieten bietet attraktive Erholungsflächen. Der (Süd-)Westen ist vorwiegend durch ruhige, gehobene Lagen mit repräsentativer Bebauung geprägt; vor allem in den see- und waldnahen Lagen (Nikolassee/ Schwanenwerder, Zehlendorf) mit ausgedehnten Villenvierteln ist ein sehr wohlhabendes Klientel zu finden. Der Altbezirk Steglitz im Nordosten ist durch urbane Strukturen geprägt und gilt als beliebter, gutbürgerlicher Wohnstandort mit sehr guten Einkaufsmöglichkeiten (Schloßstraße). Stadtweit verfügen die Haushalte im Bezirk über die höchsten Einkommen, die Arbeitslosenquote ist eine der niedrigsten in Berlin. Tempelhof/Schöneberg ist einwohnermäßig der drittgrößte Bezirk Berlins und umfasst die Ortsteile Schöneberg, Friedenau, Tempelhof, Mariendorf, Marienfelde und Lichtenrade. Der Bezirk ist durch vielfältige Strukturen geprägt. So zeichnet sich der nördliche Altbezirk Schöneberg mit Einkaufs- und touristischen Bereichen vorwiegend durch gründerzeitliche Altbauquartiere und großflächige Nachkriegsareale aus. Gute Wohnlagen finden sich insbesondere entlang der Grenze zu Wilmersdorf im Nordwesten. Der zunehmende Aufwertungsdruck und die vermehrte Entwicklung höherwertiger Neubauten in gut gelegenen, zentralen Lagen bewirkten in den letzten Jahren ein deutlich gestiegenes Miet- und Preisniveau. Im Altbezirk Tempelhof finden sich vornehmlich einfache und mittlere Wohnlagen. Die attraktivsten Wohnlagen sind hier die Fliegersiedlung westlich des Tempelhofer Feldes sowie das gutbürgerliche Alt- Tempelhof auf der Südseite des S-Bahn-Ringes. Prenzlauer Berg ist ein bundesweit bekanntes Beispiel für die Aufwertung innerstädtischer Altbauquartiere. Im Zuge umfassender Sanierungen und den damit einhergehenden Preissteigerungen begannen das ursprüngliche Arbeitermilieu und die alternative Szene zunehmend höheren Schichten zu weichen. 10

11 Auch die weitgehend sanierten Altbauquartiere im Osten Friedrichshains sind als attraktive, urbane Szeneviertel begehrt, was sich in steigenden Miet- und Kaufpreisen widerspiegelt. Je nach Lage innerhalb dieser Teilräume können die Preise im Miet- und Kaufsegment sehr hohe Niveaus erreichen. In Toplagen sind mehr als 15 Euro/qm Miete für eine gehobene Neubauwohnung keine Seltenheit mehr. Auch für Bestandswohnungen wird diese Schwelle vor allem im sanierten Altbau oftmals erreicht. Die stark gestiegenen Preise verdeutlichen die hohe Nachfrage und das niedrige Angebot in diesen Teilräumen. Der Kauf einer Eigentumswohnung kann je nach Teilraum eine unterschiedlich hohe finanzielle Belastung darstellen. Grundsätzlich gehört Berlin aber in Bezug auf das durchschnittliche Preisniveau zu den günstigsten Top-Standorten Deutschlands. Nur in Köln muss man mit Euro/qm weniger bezahlen. In den günstigsten Teilräumen müssen für einen Quadratmeter Neubau-Wohnraum noch Euro/qm bezahlt werden. In den Toplagen liegen die Spitzenkaufpreise im Neubau über Euro/qm. Die teuersten Projekte sind derzeit u. a. die Kronprinzengärten mit Euro/qm, Berlin Lake Suite mit Euro/qm, Living Levels mit Euro/qm sowie das Palais Theising mit Euro/qm (je in der Spitze). Die zentralen Wohnlagen weisen vor allem Geschosswohnungsbau auf und verfügen folglich über keine klassischen Einfamilienhauslagen. Bevorzugte Gegenden finden sich in Grunewald, Dahlem, Wann-, Nikolas- und Schlachtensee, in den gründerzeitlichen Ortslagen Köpenicks, Karlshorst, um den Oranke- und Obersee, Hohenschönhausen sowie Frohnau und Hermsdorf. In Grunewald und Dahlem ist mit 1 Mio. Euro im Schnitt zu rechnen (Villen entsprechend mehr). Die Nachfrage am Berliner Wohnungsmarkt ist gut. In einigen Teilräumen existieren Angebotslücken, die die Vermarktungszeiten stark verkürzen. Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3 5 % des Marktes, aus denen einen Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominal-Werte. 11

12 Einfamilienhäuser Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum: Herausgeber PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: kamerauge/fotolia.com, macro-vectors/shutterstock.com. Über 80 eigene Standorte* auch in Berlin in Ihrer Nähe. BERLIN Friedrichstraße Berlin infoberlin@planethome.com n PlanetHome Standorte * Über 80 Standorte in Deutschland und Österreich. 12