Geschäftsbericht 2013 der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck

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1 Geschäftsbericht 213 der Geschäftsstelle des Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck mit allgemeine Informationen, Immobilienmarktdaten, Statistiken, Landkreisdaten

2 Impressum Herausgeber Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck Münchner Str Fürstenfeldbruck Tel. 8141/ , FAX 8141/ Verfasser Josef Goss, Vorsitzender und Leiter der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Druck Nur auf Anforderung beim Herausgeber s. o. Karten RIS-FFB (Rauminformationssystem Landratsamt Fürstenfeldbruck) Tabellen und Grafiken Erstellt mit den Daten aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses mit MS- Excel und MS-Word Verteilung Nur auf Anforderung beim Herausgeber s.o. Stand , soweit nicht anders angegeben Hinweise Die Rechte liegen beim Herausgeber. Nachdruck und sonstige Verbreitung - auch auszugsweise - nur mit schriftlicher Genehmigung des Herausgebers s. o. 2

3 Inhaltsverzeichnis Impressum Inhaltsverzeichnis Abkürzungen 1. Allgemeine Angaben zum Gutachterausschuss und der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses du deren Aufgaben 1.1 Gutachterausschusses 1.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 2. Besetzung des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle 2.1 Gutachterausschuss 2.2 Geschäftsstelle des Gutachterausschusses 3. Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte 4. Antragsunterlagen und Gebühren 4.1 Antragsunterlagen zur Gutachtenerstellung 4.2 Gebühren und Auslagen für Gutachtenerstellung 4.3 Gebühren für Richtwertauskünfte 4.4 Gebühren für Vergleichspreise 5. Marktdaten und Marktentwicklung 5.1 Anzahl der Verkaufsfälle der einzelnen Marktsegmente im Vergleich 5.2 Verkaufsfälle in den Landkreiskommunen 5.3 Entwicklung der Geld- und Flächenumsätze der einzelnen Marktsegmente 5.4 Detailangaben zum Marktsegment "Bebaute Grundstücke" 5.5 Detailangaben zum Marktsegment "Unbebaute Grundstücke" 5.6 Detailangaben zum Marktsegment "Wohnungseigentum" 5.7 Weiter Daten 5.8 Gutachtenerstellung, Richtwertauskünfte, Vergleichspreise Anhang: 1. Wichtige Landkreisdaten und Übersicht über den Landkreis 1.1 Landkreis in Zahlen 1.2 Die Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck 1.3 Bevölkerungsstand und Flächengrößen der Gemeinden 3

4 Abkürzungen: BauGB = Baugesetzbuch BayBO = Bayerische Bauordnung BauNVO = Baunutzungsverordnung BRW = Bodenrichtwert GAA = Gutachterausschuss BGF = Bruttogrundfläche (DIN 277) (Mit Brutto-Grundfläche (BGF) bezeichnet man diejenige Fläche, welche sich aus der Summe aller Grundflächen aller Grundrissebenen eines Gebäudes errechnet. Sie ist geschossweise zu ermitteln) GIS = Geografisches Informationssystem GFZ = Geschoßflächenzahl ö.b.u.v. = öffentlich bestellt und vereidigt SV = Sachverständiger 4

5 1. Allgemeine Angaben zum Gutachterausschuss, der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses und deren Aufgaben 1.1. Der Gutachterausschusses Gem. 192 Abs. 1 BauGB i.v.m. 1 Abs.1 Gutachterausschussverordnung werden zur Ermittlung von Grundstückswerten und für sonstige Wertfeststellungen bei jedem Landratsamt für den Bereich des Landkreises selbständige und unabhängige Gutachterausschüsse gebildet. Aufgaben: Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie von Rechten an Grundstücken, Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust und für andere Vermögensnachteile. Führung der Kaufpreissammlung Ermittlung der Bodenrichtwerte Ermittlung sonstiger, zur Wertermittlung erforderlicher Daten 1.2. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Zur Erfüllung seiner Aufgaben bedient sich der Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle, der u. a. folgende, wesentliche Aufgaben obliegen: Vorarbeiten zur Erstellung von Wertgutachten, Ausfertigung der Wertgutachten mit Festsetzung der Gebühren und Auslagen Einrichtung und Führung der Kaufpreissammlung, Auswertung der Urkunden (Verträge) über Eigentumsänderungen an Grundstücken durch Kauf, Tausch, Begründung von Erbbaurecht gegen Entgelt. Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung, Veröffentlichung der Bodenrichtwerte, Erteilung von Auskünften aus der Kaufpreissammlung (bei berechtigtem Interesse) und zu Bodenrichtwerten. Amtshilfe für das Finanzamt in Schenkungs- und Erbschaftsteuerfragen Amtshilfe für die Träger der Sozialhilfe und die Arbeitsagenturen 5

6 2. Zusammensetzung des Gutachterausschusses und der Geschäftsstelle 2.1. Gutachterausschuss Gem. 192 Abs. 2 BauGB, 2 Abs. 1 Gutachterausschussverordnung besteht der Gutachterausschuss aus dem Vorsitzenden und ehrenamtlichen weiteren Gutachtern. Der Vorsitzende und dessen Stellvertreter müssen Bedienstete beim Landratsamt sein, für deren Bereich der Gutachterausschuss zuständig ist. Sowohl der Vorsitzende als auch die weiteren Gutachter sollen in der Ermittlung von Grundstückswerten oder sonstigen Wertermittlungen sachkundig und erfahren sein und dürfen nicht hauptamtlich mit der Verwaltung der Grundstücke der Gebietskörperschaft, für deren Bereich der Gutachterausschuss gebildet ist, befasst sein. Mit der Beteiligung ehrenamtlicher Gutachter strebt das Gesetz eine objektive Wertermittlung an und stärkt damit die Unabhängigkeit des Gutachterausschusses. Indem die Entscheidungen des Gutachterausschusses auf eine derartig breite Grundlage gestellt werden, wird das Vertrauen der Öffentlichkeit, insbesondere der Wirtschaft und der Justiz sowie der Hausund Grundstückseigentümer, in die Arbeit des Gutachterausschusses besonders gefestigt. Hinzukommt, dass durch die Einrichtung des Gutachterausschusses beim Bauamt des Landratsamtes FFB auch die allgemeinen und besonderen bauleitplanerische Entwicklungstendenzen und in Zusammenarbeit mit dem Bauvollzug dessen besondere Fachkenntnisse in die Wertermittlung einfließen können. Die Gutachter werden von der Kreisverwaltungsbehörde für einen Zeitraum von vier Jahren bestellt. Amtliche Gutachter: Vorsitzender Stellvertreter Dipl. Verwaltungswirt (FH) Josef Goss Geschäftsstellenleitung des GAA, Projekt-Leitung GIS FFB Ltd. Baudirektorin, Dipl. Ing. (Univ.) Reinlinde Leitz Abteilungsleiterin d. techn. Bereichs des Bauamtes, stv. Referatsleitung Bauleitplanung Dipl. Ing. (FH) Alfred Neider Bauamt Weitere Gutachter Dipl. Ing. (FH) Michael Pfeiffer Referatsleiter d. techn. Bereichs des Bauamt Dipl. Ing. (FH) Susanne Rupp-Fichtner Bauamt 6

7 Ehrenamtliche Gutachter: Gutachter Dipl. Ing. (FH + TU) Hans-Jörg Christner, ö.b.u.v. SV* Dipl. SV (zert.) Günther Erdl ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. agr. (FH) Karl Geiger, ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. Karl Laugges, ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. (FH) Eva Winkler, ö.b.u.v. SV Dipl. Ing. (FH) Robert Winzinger Dipl. Ing. (Univ.), Regierungsbaumeister Walter Zieger, ö.b.u.v. SV, 2.2. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Geschäftsstellen- Leitung: Mitarbeiter: Dipl. Verwaltungswirt (FH), Josef Goss GIS Beauftragter, Verwaltungsangestellte Jutta Friedrichs (Tz) Verwaltungsobersekretärin Sabine Petrich (Tz) Verwaltungsangestellte Christa Amann (Tz) Zeichenerläuterung: * SV = Sachverständiger, ** Tz = Teilzeit 7

8 3. Kaufpreissammlung und Bodenrichtwerte Zur Führung der Kaufpreissammlung ( 195 BauGB) wird jeder Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu begründen, von der beurkundenden Stelle (Notar) in Abschrift dem Gutachterausschuss übersandt. Diese Verträge werden von der Geschäftsstelle soweit möglich ausgewertet. Personenbezogene Daten werden aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht in die Kaufpreissammlung aufgenommen. Auf der Grundlage der Daten aus der Kaufpreissammlung ermittelt der Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte. Eine Bodenrichtwertkarte ist im Aufbau. Die Bodenrichtwerte werden für die Städte und Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck ermittelt. Die ermittelten Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für einen Quadratmeter Grundstücksfläche mit dem jeweils angegebenen Maß der baulichen Nutzbarkeit. Sie beziehen sich auf baureifes, unbelastetes, erschließungsbeitragsfreies Land in einer ganzen Stadt bzw. Stadtteil oder Gemeinde bzw. Gemeindeteil, mit im wesentlichen gleichen Nutzungen und Wertverhältnisse. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Bodenrichtwerte sind Durchschnittswerte für gebietstypische Grundstücke (Bodenrichtwertgrundstück). Unberücksichtigt bleiben die besonderen wertbeeinflussenden Eigenschaften eines Grundstücks. Diese müssen deshalb bei der Ermittlung des Einzelwertes besonders gewürdigt werden. Unter baureifem Land versteht man Flächen, die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung geeignet, nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften bebaubar und ausreichend erschlossen sind. Der Gutachterausschuss Fürstenfeldbruck ermittelt die Bodenrichtwerte im jährlich Turnus. Als Grundlage für die Bodenrichtwertermittlung werden die in der Kaufpreissammlung ( 195 BauGB) erfassten Daten des maßgeblichen Jahres herangezogen. Die Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung. Erläuterung der Geschossflächenzahl Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie wird nach den Außenmaßen der vorhandenen Gebäuden in allen Vollgeschossen ermittelt ( 2 BauNVO). Der früher verwendete Begriff des Vollgeschosses (Art. 2 Abs.5 BayBO a. F.) ist zwar in der Bayerischen Bauordnung entfallen. Nach Art. 83 Abs. 7 BayBO gilt der Begriff weiterhin insoweit fort, als 2 Abs. 1 BauNVO zum Begriff des Vollgeschosses auf Landesrecht verweist. "Vollgeschosse sind Geschosse, die vollständig über der natürliche oder festgelegen Geländeoberfläche liegen und über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,3 m haben. Als Vollgeschosse gelten Kellergeschosse deren Deckenunterkante im Mittel mindestens 1,2 m höher liegt als die natürliche oder festgelegte Geländeoberfläche." 8

9 Bei der Richtwertermittlung durch den Gutachterausschuss werden die Flächen von Aufenthaltsräumen auch in anderen Geschossen, die nicht als Vollgeschosse gelten, einschließlich zu ihnen gehörenden Sanitär- und Treppenräumen und einschließlich ihrer Umfassungswände, - abweichend von den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung (BauNVO 199) - mitgerechnet, um die tatsächliche marktwirtschaftliche Nutzung zu erfassen. Das führt dazu, dass die im Zusammenhang mit dem Bodenrichtwert angegebene GFZ nicht identisch ist mit der GFZ im baurechtlichen Sinn. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gibt schriftlich Auskünfte über die Bodenrichtwerte, sowohl zu der jeweils letzten Ermittlung als auch zu älteren Jahrgängen. Die Auskünfte sind gebührenpflichtig. Im Bürgerservice-Zentrum des Landratsamtes können die Richtwerte auch eingesehen werden. S. u.. Durch die Bodenrichtwerte erhält man einen guten und umfassenden Überblick über die Grundstückspreisverhältnisse zum jeweiligen Richtwertstichtag in den verschiedenen Städten, Gemeinden und Ortsteilen des Landkreises Fürstenfeldbruck. 9

10 4. Antragsunterlagen und Gebühren 4.1 Zur Beantragung eines Wertgutachtens sind folgende Unterlagen erforderlich: Ein formloser schriftlicher Antrag mit genauen Angaben über - Bewertungsstichtag und - Bewertungszweck (Veräußerung, Erbauseinandersetzung usw.) Ein amtlicher Lageplan (Maßstab 1:1) nach dem neuesten Stand vom Vermessungsamt Ein vollständiger Grundbuchauszug nach dem neuesten Stand - aus dem der Eigentümer, - die Flurnummer des Bewertungsgrundstückes, - die Grundstücksgröße, - sowie eventuelle Belastungen ersichtlich sind Bei Gebäudeschätzungen sind Baupläne für sämtliche zu schätzende Gebäude erforderlich. Bei vermieteten Objekten sind Angaben über die Höhe der Mieteinnahmen erforderlich Bei Schätzungen von Eigentumswohnungen sind zusätzlich die Teilungserklärungen und Aufteilungspläne vorzulegen. Antragsberechtigung Falls die Wertermittlung nicht vom Eigentümer oder gleichgestellten Berechtigten beantragt wird, ist eine Einverständniserklärung zur Antragstellung mit vorzulegen. Anschrift: Gutachterausschuss für Grundstückswert im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck - Geschäftsstelle - Münchner Str Fürstenfeldbruck gutachterausschuss@lra-ffb.de Allgemeine Informationen, schriftliche Bodenrichtwerteauskunft, Antragstellung für Gutachten Tel. 8141/ (zw. 8:3 und 12: Uhr) FAX 8141/ Öffnungszeiten: Geschäftsstelle Mo-Fr. 8:3 bis 12: Einsichtnahme in alle Richtwertlisten (Eine kostenfreie Beratung in Sachen Bodenrichtwerte im Parteiverkehr wird nicht erteilt.) Die Bodenrichtwerte für die Jahre 24 bis 213 können auch im Bürgerservice-Zentrum des Landratsamtes von Mo-Do. 8: bis 18: und Fr. von 8: bis 16: Uhr eingesehen werden. Eine Vervielfältigung oder fotografieren der Tabellen ist nicht zulässig! 1

11 4.2. Gebühren und Auslagen für Gutachten ( 19 Gutachterausschussverordnung) - Derzeit gültige Gebührenregelung. Eine Änderung ist in Vorbereitung und wird voraussichtlich zum in Kraft treten. - Der Gutachterausschuss erhebt für die Erstattung von Gutachten ( 193 Abs. 1 und 2 BauGB ) Gebühren und Auslagen (Benutzungsgebühren). Schuldner der Gebühren ist der Antragsteller. Schuldner ist ferner, wer die Gebühren und Auslagen dem Gutachterausschuss gegenüber schriftlich übernimmt oder für die Schuld eines anderen kraft Gesetzes haftet. Mehrere Schuldner haften als Gesamtschuldner. Die Gebühr bemisst sich im Regelfall nach der Höhe des im Gutachten ermittelten Verkehrswertes des Wertermittlungsobjektes. Sie beträgt nach derzeitigem Stand: für bebaute Grundstücke bei einem ermittelten Wert Gebühr bis 25. 4,2 v. T. des Wertes zuzüglich 135 mindestens 23 über 25. 1,6 v. T. des Wertes bis 5. zuzüglich 79 über 5. 1,5 v. T. des Wertes bis 5.. zuzüglich 1.7 über 5..,7 v. T. des Wertes bis 25.. zuzüglich 2.82 über 25.. ist die Gebühr nach dem Verwaltungsaufwand und der Bedeutung des Gutachtens für den Antragsteller zu bemessen für unbebaute Grundstücke, sowie in Fällen, in denen nur der Bodenwert eines bebauten Grundstückes zu ermitteln ist, jeweils die Hälfte des Gebührenansatzes für bebaute Grundstücke, mindestens aber 23,. Neben den Gebühren werden u. a. noch folgende Auslagen erhoben: a) Fernsprechgebühren usw. b) Reisekosten und sonstige Aufwendungen aus Anlass der Ortsbesichtigung c) Aufwendungen für die Fertigung notwendiger Bewertungsunterlagen Für die Überprüfung eines Gutachtens des Gutachterausschusses hinsichtlich einer Änderung der Preis- und Währungsverhältnisse bei unveränderten Qualitätsmerkmalen beträgt die Gebühr die Hälfte der Gebühr nach Nr. 1, mindestens aber 23, Wird ein Antrag vor Erstattung des Gutachtens zurückgenommen, gilt Art. 1 Abs. 2 KG entsprechend mit der Maßgabe, dass mindestens 5 als Gebühr zu erheben sind. Ist durch den zurückgenommenen Antrag kein nennenswerter Arbeitsaufwand entstanden, kann von der Erhebung einer Gebühr abgesehen werden Weitere Informationen auf: 11

12 4.3. Vergleichspreise und Richtwertauskünfte Das Kostenverzeichnis Tarif-Nr. 2.I.1/1.8 vom sieht für "Auskunft aus der Kaufpreissammlung nach 11 GutachterausschussV, über die Bodenrichtwerte nach 196 Abs. 3 Satz 2 BauGB und über sonstige Daten für die Wertermittlung nach 14 GutachterausschussV" folgenden allgemeinen und neuen Gebührenrahmen vor: "2 bis 35 je übermittelten Vergleichswert aus der Kaufpreissammlung, je übermittelten Bodenrichtwert oder je übermitteltes, wertermittlungsrelevantes Datum. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Fürstenfeldbruck legt aufgrund der Änderungen des Kostenverzeichnisses zunächst folgenden Gebührenrahmen fest. a) Richtwertauskünfte je Bodenrichtwert einfach 2,-- je Bodenrichtwert objektbezogen 25,-- oder je wertermittlungsrelevantes Datum 2,-- vorab per Fax zusätzlich 5,-- Richtwertliste 15,-- b) Vergleichspreise aus der Kaufpreissammlung (nur für vereidigte oder zertifizierte Sachverständige!, bei sonstigem, berechtigtem Interesse nur in anonymisierte Form) je Vergleichspreis 2,-- vorab per FAX zusätzlich 5,-- Eine Änderung oder weitere Anpassung des Gebührenrahmens behält sich die Geschäftsstelle vor. Bei den oben festgelegten Gebühren handelt es sich um Mindestgebühren. Die Geschäftsstelle behält sich einen höheren Gebührenansatz vor, wenn der mit der Amtshandlung verbundene Verwaltungsaufwand und die Bedeutung der Angelegenheit für die Beteiligten das übliche Maß im Einzelfall übersteigt. 12

13 5. Marktdaten und Marktentwicklung 5.1. Anzahl der Verkaufsfälle der einzelnen Marktsegmente im Vergleich Nachstehende Tabelle und die dazugehörigen Grafiken zeigen die Entwicklung der Kauffallzahlen in den Teilmärkten unbebauter, bebauter Baugrundstücke und Wohneigentum sowie die Gesamtentwicklung in den letzten 1 Jahren Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum sonstige Verträge Gesamturkundeaufkommen Durchschnitt auf 1 Jahre Verkäufe nach Teilmärkte mit Zahnjahresdurchschnitt Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum sonstige Verträge Gesamturkundeaufkommen Unbebaute Grundstücke Bebaute Grundstücke Wohnungs- und Teileigentum sonstige Verträge Gesamturkundeaufkommen Gesamtverkäufe/Zehnjahresdurchschnitt Gesamturkundeaufkommen Durchschnitt auf 1 Jahre Gesamturkundeaufkommen Durchschnitt auf 1 Jahre

14 5.2. Verkaufsfälle in den Landkreiskommunen Gesamtübersicht für die Kommunen von 29 bis 213 Verkaufsfälle nach Gemeinden Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld Verkaufsfälle nach Gemeinden Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum

15 Verkaufsfälle nach Gemeinden Bebaut Unbebaut Wohnungseigent um 2 1 Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld Durchschnitt Verkaufsfälle nach Gemeinden Bebaut Unbebaut Wohnungseigent um 2 1 Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld 15

16 Verkaufsfälle nach Gemeinden Bebaut Unbebaut Wohnungseigentum 2 1 Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld Über einen Fünfjahres-Zyklus ist festzustellen, dass sich der Schwerpunkt des Marktgeschehens im Bereich des Landkreises Fürstenfeldbruck, bezogen auf alle Teilmärkte, im Wesentlichen auf die Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching, Puchheim und die Gemeinden Eichenau, Gröbenzell und Maisach erstreckt hat. 16

17 5.2.2 Detailübersicht der Verkaufsfälle der einzelnen Marktsegment in den jeweiligen Kommunen im Jahr 213 Zahl der Verkaufsfälle 12 Bebaute Grundstücke Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld Unbebaute Grundstücke 213 Zahl der Verkaufsfälle Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld Durchschnitt 17

18 Zahl der Verkaufsfälle Wohnungseigentum Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld Betrachtet man die Verkaufszahlen der einzelnen Teilmärkte im Jahre 213, verteilt sich das Marktgeschehen im Sektor "Bebaut", wie im Jahre 2121, im Wesentlichen auf die Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching und Puchheim sowie die Gemeinden Eichenau, Emmering, Gröbenzell und Maisach. Bei den Städten übertrifft Olching die Großen Kreisstädte Fürstenfeldbruck und Germering. Hinsichtlich der ländlichen Gemeinden ist die Gemeinde Maisach herausragend. Bei den städtisch strukturierten Gemeinden liegt Gröbenzell deutlich vor Eichenau. Im Bereich "unbebauter Grundstücke" ergibt sich ein weitaus größere Bandbreite des Marktes, wobei bis zu einem gewissen Grad auch ländliche Gemeinden stärker vertreten sind. Herausragend ist nach wie vor auch in diesem Teilmarkt die Stadt Olching, gefolgt von Fürstenfeldbruck und Germering sowie die Gemeinden Maisach und Mammendorf. Der Teilmarkt "Wohnungseigentum" dagegen ist weitgehend auf die Städte Fürstenfeldbruck, Germering, Olching und Puchheim sowie die Gemeinden Gröbenzell mit städtischen Siedlungsstrukturen beschränkt. Hinzugekommen sind die Gemeinden Eichenau und Maisach. 18

19 5.3. Entwicklung der Geld- und Flächenumsätze der einzelnen Marktsegmente in den letzten 5 Jahren Bebaut Grundstücken Urk Mio Fläche in m² in Mio Umsatz bebaute Grundstücke in Millionen M io Bebaute Grundstücke Flächeumsatz in m² Fläche in m² 19

20 5.3.2 Unbebauten Grundstücken Urk Mio Fläche in m² Umsatz unbebaute Grundstücke in Millionen in Mio Mio Unbebaute Grundstücke Flächenumsatz in m² Fläche in m² 2

21 5.3.3 Eigentumswohnungen Urk Mio in Mio Umsatz Wohnungseigentum in Millionen Mio Summe des Geldumsatzes aller Marktsegmente Urk.** Mio Fläche in m² in Mio Gesamtumsatz in Millionen Mio EUR 21

22 5.3.5 Vergleich der Geldumsätze in den einzelnen Marktsegmenten Beträge in Millionen Euro Bebaut Unbebaut WET Gesamt Mio. Umsätze in Millionen der einzelnen Teilmärkte Bebaut Unbebaut WET Gesamt

23 5.3.6 Direktvergleich der Flächenumsätze in den Marktsegmenten "Bebaut" und "Unbebaut" Flächenangabe in ha: Bebaut 53,42 88,41 53,39 88,98 84,47 Unbebaut 195,62 28,33 369,26 243,55 23,67 Summe 249,4 296,74 422,65 332,53 315,14 Flächenumsatz der Teilmärkte "Bebaut" und "Unbebaut" im Vergleich 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, Bebaut Unbebaut Summe 1, 5,,

24 5.4 Detailangaben zum Marktsegment "Bebaut" im Jahr Anteile der Gebäudearten am Marktsegment "Bebaut" Marktgeschehen 213 Anzahl Verkäufe Anteil am Gesamtmarkt in % Anteil am Teilmarkt in % EF ,3 31,52 ZF 18 2,67 2,97 ER 11 16,3 18,15 ED ,96 38,94 RE 51 7,56 8,42 Summe TM 66 Gesamt Verkäufe Teilmarkt "Bebaut" 675 Erläuterung der Gebäudetypenklassen EF Einfamilienhaus freistehend ZF ER ED RE Zweifamilienhaus freistehend Einfamilienhaus Reihenhaus Einfamilienhaus Doppelhaus Einfamilienhaus Reiheneckhaus Anzahl der Verkäufe nach Haustypen im Jahr EF ZF ER ED RE Im Marktsegment "Bebaut" wird das Marktgeschehen 213 hinsichtlich der Gebäudearten eindeutig von Doppelhaushälften (236 Verkaufsfälle) geprägt, gefolgt von Reihenhäusern und den freistehenden Einfamilienhäusern. Dagegen waren im Jahr 212 die Reihenhäuser (231 Verkaufsfälle) marktbestimmend. Die Doppelhäuser nehmen dabei einen Marktanteil von rd. 35% am Gesamtmarkt ein. Das Marktsegment "Freistehendes Zweifamilienhaus" ist im Landkreis Fürstenfeldbruck nach wie vor nur sehr gering vertreten. 24

25 5.4.2 Grundstücksgrößen im Zusammenhang mit den Gebäudetypenklassen im Verhältnis zu den Verkaufsfällen über m² EF ZF ER ED RE Grundstücksflächen im Zusammenhang mit den Verkaufsfällen und Gebäudetypen m² über 2 EF 213 ZF 213 ER 213 ED 213 RE 213 Während sich die Grundstücksgrößen für freistehende Einfamilienhäuser überwiegend zwischen 4 und 11 m² bewegen, sind bei Reihenmittel- und Reihenendhäuser schwerpunktmäßig nur Grundstücksgrößen bis 4 m² anzutreffen. Bei Doppelhaushälften kann die Fläche bis maximal 6 m² reichen, wobei der Schwerpunkt bei 3 bis 4 m² liegt. Bemerkung: Aufgrund der sehr engen Bandbreite der Grundstücksgrößen, ist die Ableitung von Anpassungsfaktoren für die einzelnen Gebäudetypen fachlich, sachlich und statistisch nicht vertretbar. 25

26 5.4.3 Kaufpreishöhen der einzelnen Gebäudearten im Verhältnis zu den Verkaufsfällen In Tsd über 11 EF ZF ER ED RE Kaufpreishöhen imverhältnis zur Gebäudetyp und Verkaufsfällen in Tsd. Euro EF 213 ZF 213 ER 213 ED 213 RE über 11 Bemerkung: Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser bewegen sich in der Wertspanne von 3.,-- bis 7.,--. Reihen- und Doppelhäuser wurden in der Wertspanne zwischen 3. und 6.,-- gehandelt. 26

27 5.4.4 Marktanteile der Gebäudetypenklassen am Teilmarkt "bebaute Grundstücke" EF ZF ER ED RE MFH Gesamt EF ZF ER ED RE MFH Gesamt läuterung: EF ZF ED ER RE MFH Einfamilienhaus freistehend Zweifamilienhaus freistehend Einfamilienhaus als Doppelhaushälfte Einfamilienhaus als Reihenhaus Einfamilienhaus als Reihenendhaus Mehrfamilienhaus 27

28 5.5 Detailangaben zum Marktsegment "unbebaut" im Jahr Umsatzzahlen unbebauter Grundstücke nach Nutzungsarten Anzahl der Flächenumsatz Geldumsatz in Verkäufe in m² Euro Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Gewerbe, Industrie landwirtschaftliche Grundstücke forstwirtschaftliche Grundstücke Zukäufe u Gartenland Straßen, Wege Summe Sonstiges Verteilung der Verkaufszahlen am Teilmarkt "Unbebaut" Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Gewerbe, Industrie 189 landwirtschaftliche Grundstücke forstwirtschaftliche Grundstücke Zukäufe u Gartenland Straßen, Wege Summe Sonstiges 28

29 Verteilung der Flächenanteile am Teilmarkt "Unbebaut" Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Gewerbe, Industrie landwirtschaftliche Grundstücke forstwirtschaftliche Grundstücke Zukäufe u Gartenland Straßen, Wege Summe Sonstiges Verteilung der Umsätze am Teilmarkt "Unbebaut" Wohnbauflächen Gemischte Bauflächen Gewerbe, Industrie landwirtschaftliche Grundstücke forstwirtschaftliche Grundstücke Zukäufe u Gartenland Straßen, Wege Summe Sonstiges 29

30 5.5.2 Preisniveau der land- und forstwirtschaftlichen Verkäufe 213 Daten zu Landwirtschaftsflächen Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Kaufpreis /m² Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel ,47 155, 18,67 Daten zu Forstflächen Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Kaufpreis /m² Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel ,49 11,92 4,29 3

31 5.5.3 Rechnerische Mittelwerte für landwirtschaftlich und forstwirtschaftlich genutzte Flächen Landwirtschaftliche Flächen 212/ 211/ 21/ 29/ Gemeinde/Stadt Gemarkung /m² /m² langjähr. Durchschnitt* 5 Jahresmittel** Adelshofen 4,5 2,9 3,2 2,9 3,38 3,4 Luttenwang 5,5 5,5 5,5 Alling 7,8 7,45 6,9 9, 7,79 8,5 Biburg 12,6 12,6 6,5 6,5 9,28 8,2 Holzhausen 1, 1,6 1,6 3,3 5,8 Althegnenberg 4,5 3,98 3,2 3,9 3,9 3,95 Hörbach 3,3 3,3 3,3 Egenhofen 23, 23,??23, Aufkirchen 6, 4,84 4,8 5,21 5,4 Oberweikertshofen 4,1 6,79 5,4 4,5 6,93 6,6 Unterschweinbach 7, 7, 4,5 4,2 5,68 5,75 Wenigmünchen 25, 25,??25, Eichenau, 5, 3, 4, 3, Emmering 6,8 4,94 3,8 1,3 6,46 4,4 Fürstenfeldbruck 5,5 5,7 5,6 2,2 4,75 5,1 Aich 7,93 6,7 8, 7,54 8, Malching 9,7 9,7 9,7 Puch 7,1 5,76 4, 2,9 4,94 4,9 Germering 8, 7,75 7,5 4,3 6,89 6,4 Unterpfaffenhofen 8, 8, 9,5 Grafrath (Unteralting) 3,4 3,4 3,4 2,3 3,13 3, Wildenroth 3,3 3,72 3,5 3,51 2,5 Gröbenzell 5, 5,5 5, 5,2 5, Hattenhofen 5, 4,22 3,4 3, 3,91 3,2 Jesenwang 6,2 5,6 5, 5,42 6, Pfaffenhofen 4,59 4,59 3,3 3,8 4,7 4, Kottgeisering 4,1 3,49 2, 1,5 2,77 2,86 Landsberied 5,7 5,31 4,2 3, 4,55 4,3 Maisach 5,5 5,13 5,3 5,2 5,28 5,4 Germerswang 1, 4,93 3,1 4,5 5,63 4,9 Malching / Maisach 7,5 4,89 3, 4,1 4,87 5,6 Rottbach 8,9 9,87 6, 8,26 8,2 Überacker 4, 4,48 6, 4,4 4,72 4,1 Mammendorf 6,45 3,7 3,7 3,5 4,34 4,6 Nannhofen, kv Mittelstetten 5,44 4,49 3,6 4,6 4,53 5, Tegernbach 7, 5,13 4,2 3,8 5,3 5, 31

32 Gemeinde/Stadt 212/ / / / 21 langjähr. Durchschnitt* 5 Jahresmittel** Gemarkung /m² /m² Moorenweis 6,2 3,99 2,6 2,4 3,8 3,3 Eismerszell 4,9 4,9 4,5 4,77 4,7 Dünzelbach 5,47 4,46 1,5 1,5 3,23 4,7 Grunertshofen 3,3 3,3 2,5 3,3 3, Purk 4,8 2,5 2,5 3,27 3,6 Steinbach, kv Oberschweinbach 5,1 4,5 8,2 2,4 5,5 7,4 Günzlhofen 1,89 1,89 2, Olching 7,5 4, 4,5 5,33 6,7 Esting 5,46 3,3 3,3 4,2 3,3 Geiselbullach 5,8 4,45 4,7 3,1 4,51 5,2 Puchheim 8,9 8,6 8,1 8,53 8,4 Schöngeising 4,2 5,64 3,4 3,3 4,14 3,6 Türkenfeld 6, 4,71 3,7 2,1 4,13 4,8 Zankenhausen 5,8 1,89 3,8 3,8 Besondere Hinweis zu den Mittelwerten für Landwirtschaftsflächen: Bei den angegebenen Mittelwerten für die landwirtschaftlich genutzten Flächen (Ackerland und Grünland) handelt es sich um rechnerische Mittelwerte für Flächen über 3 m² für einen Gemeindebereich bzw. eine Gemarkung. Nicht berücksichtigt sind die Bodenqualität/Ertragsmesszahl. Ortsnahe landwirtschaftliche Flächen mit einer möglichen, langfristigen baulichen Entwicklung sowie Verkäufe an die öffentliche Hand wurden aussortiert. Bei den Einzelverkäufen in Egenhofen (23, ) und Wenigmünchen (25, ) handelt es sich um keine repräsentativen Verkäufe für landwirtschaftliche Flächen, da es sich um unmittelbare Ortsanschlussflächen handelt. Hinweis: Das 5-Jahresmittel ist nicht aus den Mittelwerten abgeleitet, sondern gesondert errechnet worden. 32

33 Forstwirtschaftliche Flächen Gemeinde/Stadt 5 Jahresmittel Gemeinde/Stadt 5 Jahresmittel Gemarkung Gemarkung Adelshofen 1, Maisach kv Luttenwang kv Germerswang kv Alling kv Malching / Maisach kv Biburg kv Rottbach kv Holzhausen kv Überacker 2, Althegnenberg kv Mammendorf 2,5 Hörbach 6, Nannhofen kv Egenhofen kv Mittelstetten 1,4 Aufkirchen kv Tegernbach kv Oberweikertshofen kv Oberdorf kv Unterschweinbach kv Moorenweis 2,6 Wenigmünchen kv Eismerszell kv Eichenau kv Dünzelbach kv Emmering 2,9 Grunertshofen kv Fürstenfeldbruck kv Purk kv Aich kv Steinbach kv Malching kv Oberschweinbach 1,85 Puch 2,4 Günzlhofen 2,14 Germering 2,66 Olching kv Unterpfaffenhofen kv Esting kv Grafrath (Unteralting) 2,33 Geiselbullach 1,35 Wildenroth 2,1 Puchheim kv Gröbenzell kv Schöngeising 2,1 Hattenhofen kv Türkenfeld 2,4 Jesenwang kv Zankenhausen 3, Pfaffenhofen kv Kottgeisering kv Landsberied 2,75 Besondere Hinweis zu den Mittelwerten für Forstflächen: Bei den angegebenen Mittelwerten für die forstwirtschaftlich genutzten Flächen (Wald) handelt es sich um rechnerische Mittelwerte für Flächen über 3 m² für einen Gemeindebereich bzw. eine Gemarkung. Nicht berücksichtigt ist die Bestockung 33

34 5.6 Detailangaben zum Marktsegment "Wohnungseigentum" im Jahr Anteile der Marktsegmente im Teilmarkt "Wohnungseigentum" Anzahl Neubau Anzahl Wiederverkauf Anzahl Umwandlung Gesamtzahl Zahl der Verkäufe Verkaufsfälle im Teilmarkt Wohnungseigentum Anzahl Neubau Anzahl Wiederverkauf Anzahl Umwandlung Gesamtzahl

35 5.6.3 Wohnflächen der einzelnen Marktsegmente des Teilmarkts ETW Wohnflächen in m² bei Neubau <3 <5 <6 <7 <8 <9 <11 <13 > <3 <5 <6 <7 <8 <9 <11 <13 >13 Wohnflächen in m² bei Wiederverkauf <3 <5 <6 <7 <8 <9 <11 <13 > <3 <5 <6 <7 <8 <9 <11 <13 >

36 5.7 Weitere Daten: Daten zum Marktsegment "Einfamilienhäuser freistehend" 213: Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel Daten zum Marktsegment "Reihenmittelhäuser" 213 Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel Daten zum Marktsegment "Reihenendhäuser" 213 Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel Daten zum Marktsegment "Doppelhäuser" 213 Anzahl Kauffälle Grundstücksfläche in m² Kaufpreis in Tsd. Min. Max. Mittel Min. Max. Mittel

37 5.8 Gutachtenerstellung, Richtwertauskünfte, Vergleichspreise Sitzungen und Gutachtenerstellung Sitzungen des Gutachterausschusses Gutachtenzahl Sit zungen des GAA Gut acht en Sit zungen des GAA Gut acht en Richtwert- und Vergleichspreisauskünfte Bodenrichtwertauskünfte schriftlich Vergleichspreiseauskünfte schriftlich

38 Anhang: Übersicht über den Landkreis Fürstenfeldbruck und wichtige Landkreisdaten 1.1 Landkreis in Zahlen Einwohner (Stand: ) 434,79 km² Landkreisfläche Höhenlage: 493,3-624,3 m ü.n.n. 1.2 Die Gemeinden des Landkreises Fürstenfeldbruck 38

39 1.3 Bevölkerungsstand und Flächengrößen der Gemeinden Gemeinde Einwohner Flächengröße Stand: Stand: ha a Adelshofen Alling Althegnenberg Egenhofen Eichenau Emmering Fürstenfeldbruck Germering Grafrath Gröbenzell Hattenhofen Jesenwang Kottgeisering Landsberied Maisach Mammendorf Mittelstetten Moorenweis Oberschweinbach Olching Puchheim Schöngeising Türkenfeld ,23 ha 434,7923 km² 39