DNotI. Dokumentnummer: 5o837_09 letzte Aktualisierung: LG Halle, O 837/09. BGB 125, 311b, 649

Transkript

1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 5o837_09 letzte Aktualisierung: LG Halle, O 837/09 BGB 125, 311b, 649 Bei Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts vom Bauvertrag (rechtliche Einheit) erstreckt sich Formzwang auf Bauvertrag

2 Landgericht Halle Geschäfts-Nr.: 5 O 837/09 Im Namen des Volkes! Urteil Verkündet am: , als Urkundsbeamtin/beamter der Geschäftsstelle In dem Rechtsstreit gegen Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte P hat die 5. Zivilkammer des Landgerichts Halle auf die mündliche Verhandlung vom durch die Richterin am Landgericht Dr. Sch als Einzelrichterin für Recht erkannt: 1. Die Klage wird abgewiesen. 2. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits. 3. Das Urteil ist für die Beklagten wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. und beschlossen: 4. Der Streitwert wird auf ,00 Euro festgesetzt. Tatbestand Die Klägerin macht gegen die Beklagten Zahlungsansprüche wegen der Nichtdurchführung eines Fertighausvertrages geltend. Die Klägerin verkauft und errichtet Fertighäuser. Sie präsentiert sich im Internet unter der Überschrift Ihr Weg zum eigenen L - In 8 Schritten zu den eigenen vier Wänden (vgl. Anlage B 4, Bl. 66 d. A.). Die Schritte reichen von 1. Beratung, 2. Grundstück... bis 8. Einzug. Unter 1. Beratung heißt es: 1. Grundlegende Beratung Bei L müssen Sie nicht zum Hausbau-Experten werden. Sie können sich auf die Erfahrung unserer Gebietsverkaufsleiter voll verlassen. Grundlage unserer Arbeit sind Ihre Wünsche und Vorstellungen. Diese werden vorab detailliert besprochen. Gezielt beraten wir Sie zu allen Fragen der Bauabwicklung, Finanzierung und Energieversorgung, um die auf Ihre Bedürfnisse zugeschnittene Lösung zu finden. (vgl. Anlage B 5, Bl. 67 d. A.). Unter 2. Grundstück heißt es: 2. Grundstückssuche

3 Unsere Experten kennen den Markt und haben attraktive Grundstücke im Angebot. Nennen Sie uns einfach Ihre Vorstellungen hinsichtlich Lage, Größe und Bebaubarkeit. Eine Auswahl unserer Angebote finden Sie auf unserer Internet-Grundstücksbörse. Sie haben bereits ein Grundstück? Gerne zeigen wir Ihnen vor Ort, wie Sie ihre Vorstellungen vom Traumhaus dort optimal umsetzen. (vgl. Anlage B 6, Bl. 68 d. A.) Die Bemühungen der Klägerin um die Beschaffung eines Grundstücks setzen regelmäßig erst nach Abschluss des Hausvertrages ein, wenn es der Besteller wünscht. Die Beklagten wandten sich an den Baufachberater der Klägerin vor Ort, Herrn W, und schlossen nach umfangreichen Vorverhandlungen vom , und am / mit der Klägerin einen privatschriftlichen Vertrag über die Lieferung und Errichtung eines L-Fertighauses ab Oberkante Kellerdecke zum Preis von ,00 Euro inclusive Mehrwertsteuer. Darin vereinbarten die Parteien ein kostenloses Rücktrittsrecht der Beklagten, falls diese ihren aktuellen Mietvertrag nicht vorfristig würden kündigen können. Für den Inhalt des Fertighausvertrages wird auf Anlage K 1, Bl. 32 ff. d. A., verwiesen. Nachdem die Beklagten den Hausvertrag unterzeichnet hatten, nahm Herr W mit den Beklagten per Kontakt auf und schlug diverse Grundstücke zum Kauf vor. Im April 2008 zogen die Beklagten in eine neue Wohnung um. Mit Schreiben vom , Bl. 40 d. A., kündigten die Beklagten den Fertighausvertrag mit der Begründung, sie hätten kein geeignetes Grundstück für die Bebauung gefunden. Daraufhin stellte die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom unter Verweis auf Ziff. 5.3 der Vertragsbedingungen (10% des Hauspreises) eine Abstandssumme von ,00 Euro in Rechnung, wobei sie vom vereinbarten Hauspreis zuvor auf Kulanzbasis 5.900,00 Euro abgezogen hatte, weil Planungsleistungen noch nicht erbracht worden waren. Mit Schreiben vom (Bl. 45 d. A.) mahnte die Klägerin diese Summe zur Überweisung innerhalb der nächsten 14 Tage an. Die Klägerin behauptet, die Herstellungskosten machten in der Regel nur 64% des Nettovertragspreises aus. Für die weiteren Einzelheiten ihrer Berechnung wird auf S. 5 f. der Klageschrift, Bl. 28 f. d. A. verwiesen. Die Klägerin beantragt, die Beklagten gesamtverbindlich zu verurteilen, an die Klägerin ,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszins hieraus ab zu bezahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Sie sind der Ansicht, der Hausvertrag sei nichtig, weil er hätte notariell beurkundet werden müssen. Weiterhin sind sie der Ansicht, die in Ziff. 5.3 der Vertragsbedingungen vorgesehene Pauschale sei unangemessen, insbesondere unter dem Gesichtspunkt, dass sie auf der Grundlage des Bruttopreises berechnet werde, obwohl Umsatzsteuer nicht angefallen sei. Die Klage ist unbegründet. I. Entscheidungsgründe A. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von ,00 Euro aus Ziff. 5.3 des Hausvertrages vom / oder aus 649 BGB.

4 Der zwischen den Parteien geschlossene Hausvertrag - ein Werkvertrag - ist gemäß 125, 311 b Abs. 1 S. 1 BGB nichtig. Der Vertrag hätte im vorliegenden Fall notariell beurkundet werden müssen. Zwar ist ein Bauvertrag grundsätzlich nicht beurkundungsbedürftig. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann sich der Formzwang des 311 b Abs. 1 S. 1 BGB jedoch auf den Bauvertrag erstrecken. Die vom Bundesgerichtshof hierfür entwickelten Voraussetzungen sind im vorliegenden Fall gegeben. 1. Zur notariellen Formbedürftigkeit eines Bauvertrages hat der BGH in ständiger Rechtsprechung folgende Grundsätze aufgestellt, zuletzt in seiner Entscheidung vom , Az. VII ZR 230/07, NJW-RR 2009, 953 ff.: a) Der Formzwang des 311 b Abs. 1 BGB erstreckt sich auch auf den Bauvertrag, wenn dieser mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet. Eine solche besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen hatten, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollten. Hierbei reicht es auch aus, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere Vertragspartner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Es ist dabei nicht erforderlich, dass an jedem der verknüpften Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (BGH a. a. O., unter II.1. m. w. N.). b) Eine rechtliche Einheit eines Bauvertrages mit einem Grundstücksgeschäft besteht allerdings nicht bereits dann, wenn der Bauvertrag von dem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem Bauvertrag abhängig ist. Denn erst bei einer Abhängigkeit des Grundstücksgeschäfts von dem Bauvertrag besteht Anlass, zur Wahrung der Funktionen des 311 b BGB (Warn- und Schutzfunktion, Gewährsfunktion für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens, Beweisfunktion) das Formgebot auf den Bauvertrag auszudehnen. An dieser Beurteilung ändert sich nichts, wenn zunächst der Bauvertrag und alsdann der Grundstücksvertrag geschlossen werden soll. Die Frage der Formbedürftigkeit ist von der zeitlichen Abfolge der Verträge nicht abhängig (BGH a. a. O., unter II.2. m. w. N.) Es ist Sache des Tatrichters, festzustellen, ob eine solche Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag besteht (BGH a. a. O., unter II.3. m. w. N.). 2. a) Zur Verknüpfung des Bauvertrages mit einem Grundstückskaufvertrag in der Weise, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, genügt es, wenn nur einer der Vertragspartner einen solchen Einheitswillen erkennen lässt und der andere Vertragspartner ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt. Hier hat die Klägerin nicht nur erkannt, dass die Beklagten den Abschluss des Bauvertrages mit einem Grundstückskaufvertrag verknüpfen wollten, sie hat durch ihren Internetauftritt und ihre Verkaufspolitik diesen Verknüpfungswillen geradezu provoziert. Nach ihrem eigenen Vortrag gehört es zu ihren Serviceleistungen, ihre Kunden bei der Suche nach einem geeigneten Baugrundstück zu unterstützen. Indem die Klägerin auf ihrer Internetseite als ersten Schritt auf dem Weg zum L die grundlegende Beratung stellt, dem Kunden verspricht, er müsse nicht zum Hausbau-Experten werden, weil er sich auf die Erfahrung des Gebietsverkaufsleiters voll verlassen könne, der alles nach den Wünschen des Kunden regeln werde, und die eigenen Experten gleich im zweiten Schritt mit der Grundstückssuche in Zusammenhang bringt, suggeriert sie, dass sich ihre Kunden darauf verlassen können, dass das erforderliche Zusammenspiel zwischen Grundstückskauf und Bauvertrag von der Klägerin geregelt werden würde. Indem sie im zweiten Schritt außerdem schreibt Nennen Sie uns einfach Ihre Vorstellungen hinsichtlich Lage, Größe und Bebaubarkeit. suggeriert sie weiter, dass sie in der Lage sei, auch die Auswahl des Grundstücks nach den Wünschen des Kunden zu regeln. Die Klägerin wusste auch, dass die Beklagten im vorliegenden Fall erst noch ein Grundstück erwerben mussten, anderenfalls ihr Baufachberater nach Abschluss des Hausvertrages den

5 Beklagten nicht mehrere Grundstücke zum Kauf vorgeschlagen hätte. Nach alldem haben die Beklagten auf dem Hintergrund des Internetauftritts der Klägerin und deren Geschäftspolitik einen Einheitswillen zwischen Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag zu erkennen gegeben und die Klägerin den von ihr selbst provozierten Einheitswillen zumindest hingenommen. Dieser von der Klägerin provozierte Einheitswille der Beklagten setzte sich auch nach dem Abschluss des Hausvertrages noch fort, als die Beklagten den Grundstücksservice der Klägerin dann auch tatsächlich in Anspruch nahmen. Hieran ändert auch nichts, dass die Klägerin in Ziff. 2.1 ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen aufgenommen hat: Der Hausvertrag soll unabhängig von Verträgen gelten, die der Grundstücksbeschaffung dienen. Einen rechtlichen Zusammenhang zwischen der Grundstücksbeschaffung und diesem Hausvertrag wünschen die Parteien nicht. Abgesehen davon, dass sich einem rechtlichen Laien die Konsequenzen dieser beiden Sätze nicht erschließen, genügt ein bloßer Hinweis in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht, um den einmal durch Internetauftritt und Verkaufspolitik provozierten Einheitswillen des Kunden zu zerstören. b) Eine zu einer Beurkundungsbedürftigkeit führende rechtliche Einheit eines Bauvertrages mit einem Grundstücksgeschäft besteht nicht bereits dann, wenn der Bauvertrag von dem Grundstückskaufvertrag abhängig ist, sondern nur, wenn umgekehrt das Grundstücksgeschäft nach dem Willen der Parteien von dem Bauvertrag abhängig ist. Die zeitliche Reihenfolge der Verträge spielt für die Frage der Formbedürftigkeit keine Rolle. Im vorliegenden Fall hatten die Beklagten den Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom Abschluss des Bauvertrages abhängig gemacht. Ein Grundstück wollten sie nur kaufen, um darauf ein L errichten zu können. Für sie stand im Vordergrund, dass sie in einem L leben wollten, für das sie ein geeignetes Grundstück brauchten. Es war nicht umgekehrt, dass sie es auf ein bestimmtes Grundstück abgesehen hatten und hierfür eine geeignete Bebauung suchten. Damit war der Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom Abschluss des Bauvertrages abhängig, der Bauvertrag über das L stand im Vordergrund und musste daher wegen seiner Verknüpfung mit einem Grundstückskaufvertrag, die nach dem erkennbaren Willen der Beklagten bestand (vgl. oben a)), besondere Anforderungen an Warnung und Schutz, Gewähr für richtige, vollständige und rechtswirksame Wiedergabe des Parteiwillens und des Beweises erfüllen, die nur durch die notarielle Form gewährleistet sind. Dafür, dass der Bauvertrag über ein L im Vordergrund stand und der Grundstückskauf nur davon abhängiges Nebenprodukt war, spricht im Übrigen auch der eigene Vortrag der Klägerin auf S. 9 ihres Schriftsatzes vom (Bl. 83 d. A.), in dem sie sich darauf beruft, dass die Bemühungen um die Beschaffung eines Grundstückes erst nach Abschluss des Hausvertrages einsetzen, wenn der Besteller es wünscht. 3. Soweit sich die Klägerin auf die Entscheidungen des OLG Celle vom , Az. 3 U 192/05, und des KG Berlin vom , Az. 7 U 8/08, beruft, hat sie auf S. 3 ihres Schriftsatzes vom , Bl. 121 d. A., unter Verweis auf die Entscheidung des BGH vom , Az. VII ZR 230/07, NJW-RR 2009, 953 ff. nun selbst erkannt, dass der Vereinbarung oder Nichtvereinbarung eines kostenlosen Rücktrittsrechts neuerdings keinerlei Indizwirkung für oder gegen einen Verknüpfungswillen der Parteien mehr beigemessen wird und die Entscheidungen des OLG Celle und des KG Berlin damit überholt sind. Wenn die Klägerin in ihrem Schriftsatz vom weiter meint, aus der soeben zitierten Entscheidung des BGH ergebe sich, dass ein Verknüpfungswille nur in Betracht komme, wenn das vorgesehene und noch zu erwerbende Baugrundstück konkret und ausdrücklich im Bauvertrag bezeichnet sei, so irrt sie hier. Unter II.3.a) der Entscheidungsgründe hat der BGH lediglich festgestellt, dass dies ein geeignetes und starkes Indiz sei. Im vorliegenden Fall ergibt

6 sich der Verknüpfungswille, der nur bei einer Vertragspartei vorliegen muss, wenn er von der anderen erkannt wird, aus dem Internetauftritt und der Geschäftspolitik der Klägerin in Verbindung mit der Tatsache, dass die Klägerin wusste, dass die Beklagten bei Abschluss des Hausvertrages noch kein geeignetes Grundstück hatten. B. Mangels Hauptanspruchs kann die Klägerin auch die eingeklagten Zinsen nicht verlangen. II. Die Kostenentscheidung beruht auf 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf 709 ZPO. Der Streitwert wurde auf Grund der 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO festgesetzt.