Ökologische Mietspiegel

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1 Vortrag in der 30. Sitzung der AG Methoden im Forum Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung in NRW 14. März 2012 Dr. Michael Clar F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Inhalt Inhaltsübersicht Zur Person Rahmenbedingungen energetischer Mietspiegel In welchem Ausmaß tragen Mietwohnungen zum Energieverbrauch bei? Umlagefähigkeit der Modernisierungskosten Presseecho Mieterhöhungen bei energetischer Modernisierung Berücksichtigung energetischer Gebäudemerkmale bei der Mietspiegelerstellung in Vergangenheit und Gegenwart Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel Messinstrumente energetischer Gebäudequalität Datenquellen der energetischen Gebäudequalität Auswertungs- und Darstellungsverfahren in Mietspiegeln energetische Mietspiegel in der Praxis Fazit und Ausblick 1

2 Dr. Michael Clar: Zur Person 2 geschäftsführender Gesellschafter der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg Ersteller von Mietspiegeln seit 1991, u. a. in Berlin, Hamburg, Region Hannover, Kiel, Mainz, Halle (Saale) und einer Vielzahl von kleineren Gemeinden in West- und Ostdeutschland Koautor des Buches Börstinghaus/Clar: Mietspiegel, Erstellung und Anwendung. Beck-Verlag 1997 F+B: 1992 gegründetes unabhängiges wohnungswirtschaftliches Forschungs- und Beratungsinstitut interdisziplinäres Team von derzeit rd. 20 Volkswirten, Soziologen, Geografen und Stadtplanern Tätigkeitsschwerpunkte Immobilien- und Wohnungsmarktforschung Vorbemerkung Ich gehe davon aus, dass alle wissen, was ein qualifizierter, empirischer Mietspiegel ist Die Begriffe ökologischer und energetischer Mietspiegel werden synonym verwendet; der Begriff energetischer Mietspiegel scheint gegenwärtig gebräuchlicher zu sein 3

3 Forschungsauftrag im Jahr 2008: Gutachten über die Integration energetischer Merkmale in Mietspiegeln Auftraggeber: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Auftragnehmer: F+B Hamburg, IWU Darmstadt Ziele des Forschungsvorhabens: Bestandsübersicht über die Verbreitung energetischer Differenzierungsmerkmale in Mietspiegeln Analyse methodischer Fragen und technischer Hemmnisse Kostensenkungspotenziale bei der Mietspiegelerstellung Bildung von Mietspiegeltypen energetischer Differenzierung Einschätzung des kommunalen Interesses an energetischen Mietspiegeln Abschätzung der Wirkungen von energetisch differenzierten Mietspiegeln auf den Wohnungsmarkt Veröffentlicht als BBSR-Online-Publikation 04/ Forschungsauftrag im Jahr 2011: Umsetzung und Evaluierung von energetischen Mietspiegel in Modellkommunen Auftraggeber: Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Auftragnehmer: F+B Hamburg, IWU Darmstadt Ziele des Forschungsvorhabens: Begleitung der Umsetzung von energetischen Mietspiegeln in 4 bis 8 Modellkommunen Evaluierung des Umsetzungsprozesses Zusammenfassung der Ergebnisse in einem Gutachten und einer Mietspiegelerstellungsbroschüre Projektlaufzeit bis Juli

4 Rahmenbedingungen energetischer Mietspiegel In welchem Ausmaß tragen Mietwohnungen zum Energieverbrauch bei? 6 Gesamtwohnfläche der bewohnten Wohneinheiten (Stand 2006) vermietete WE in EFH/ZFH selbstgenutzte WE in MFH 8 % 13 % 33 % vermietete WE in MFH selbstgenutzte WE in EFH/ZFH 46 % Lediglich 33 % der Wohnfläche liegt in dem üblicherweise von Mietspiegeln erfassten Wohnungsteilmarkt 7

5 Energieverbrauch 2006 in Deutschland (nach Sektoren) private HH Raumwärme (1.970 PJ) 21 % 15 % GHD (1.421 PJ) private HH Warmwasser (316 PJ) private HH Beleuchtung (375 PJ) 3 % 4 % 28 % Industrie (2.667 PJ) 29 % Verkehr (2.638 PJ) 8-24 % des Energieverbrauchs erfolgt durch Wärmeerzeugung in privaten Haushalten - Lediglich ein Drittel davon in Mietwohnungen im Geschosswohnungsbau Aktuelle Heizkostenbelastung Heizkosten im Mietwohnungsbereich liegen aktuell zwischen 0,98 bis 1,22 /m² monatlich Ergebnis einer Erhebung der Techem für die Saison 2008/2009 auf Basis einer Auswertung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Diese Werte seien lt. Techem aufgrund des kalten Winters 2008/2009 außergewöhnlich hoch (Quelle: Financial Times vom ) aktuelle Erhebungen von F+B stützen diese Werte die Untersuchungen zeigen große Preisdifferenzen für unterschiedliche Heizenergiearten (insbesondere Fernwärmekosten in Abhängigkeit von den wirtschaftlichen Bedingungen des Wärmelieferanten) 9

6 Rahmenbedingungen energetischer Mietspiegel Umlagefähigkeit der Kosten energetischer Modernisierung ein Presseecho 10 Presseecho I Merkels Klimaziele verteuern die Mieten (Die Welt, ) Gebäudesanierungen dienen dem Klimaschutz, aber vor allem Mieter zahlen meist drauf (Süddeutsche Zeitung ) Mit neuer Heizung darf die Miete steigen. Mieterbund: Für Mieter oft ein schlechtes Geschäft (Schweriner Volkszeitung ) Je grüner, desto teurer (Hamburger Abendblatt ) Mieter flüchten aus sanierten Wohnungen (Bergedorfer Zeitung ) Mieterbund empört über Merkels Vorstoß Kostenersparnis oft geringer als Mieterhöhung (Stern.de ) Mieterbund kritisiert Merkels Erhöhungsvorstoß Umlegung der Kosten ließe Mieten drastisch steigen (Spiegel Online ) Klimasanierung treibt Rentner aus Wohnung (Hamburger Abendblatt ) 11

7 Presseecho II 12 Private Vermieter investieren im Schnitt 394 Euro pro m², Wohnungsunternehmen 522 Euro (Quelle: Gemeinsame Umfrage von KfW und Institut der deutschen Wirtschaft, zitiert in Die Welt vom ) Wenn das Austauschen von Fenstern und Dämmen der Wände Euro kostet, könnte die Jahresmiete um Euro steigen. Das wären pro Monat 270 bis 280 Euro, da würden die Mieter mit den Füßen abstimmen und ausziehen, so der Mieterbund-Präsident (Quelle: Spiegel-Online vom ) In weiten Regionen wären die notwendigen Mieterhöhungen gar nicht durchsetzbar, weil die Menschen sie nicht zahlen können. Lutz Freitag, GdW- Präsident, zitiert nach Die Welt vom ) Die Mieten steigen, schon weil der Vermieter nach dem Gesetz elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen darf. Der Idealfall ist, dass die Mieterhöhung mit Einsparungen bei den Heizkosten bezahlt werden kann, also Warmmietenneutralität. Bei umfassender Modernisierung geht diese Rechnung aber nur in den seltensten Fällen auf. Bei einer Euro- Modernisierung stehen einer Mieterhöhung von 2 Euro Heizkostenersparnisse von vielleicht 50 Cent pro Quadratmeter gegenüber. (Franz Georg Rips, DMB- Präsident, zitiert nach Lux das Magazin für intelligente Energie vom ) BSI-Vorsitzender Gedaschko fordert anläßlich der Bundestagsausschussanhörung zum Thema Energieeffizienz im März 2012 für die Wohnungsunternehmen wirtschaftlich vertretbare und für die Mieter bezahlbare Energieeinsparungsrichtlinien (Quelle: Wohnungspolitische Informationen 10/2012) Rahmenbedingungen energetischer Mietspiegel Mieterhöhungen bei energetischer Modernisierung 13

8 Mieterhöhungen bei energetischer Modernisierung Rechtlicher Rahmen in bestehenden Mietverhältnissen 559 BGB (Modernisierungsumlage) 11 % der Maßnahmekosten jährlich bei Neuverträgen unbegrenzt, Obergrenze wird durch die Marktverhältnisse bestimmt D. h. auch bei Ausnutzen der Modernisierungsumlage in bestehenden Verträgen muss sich spätestens bei einem Mieterwechsel die Marktgängigkeit der Miethöhe beweisen wohnungswirtschaftliche Praxis unzureichende Mieterhöhungsspielräume in vielen Gemeinden Quersubventionierung im eigenen Bestand politische Vorgaben zur Begrenzung der Mieterhöhungen Modernisierung durch Fördermittel mit Umlageobergrenzen führt zu preisgebundenen Mieten -> in Mietspiegeln während der Bindungsdauer nicht auswertbar 14 Exkurs: Praxisbeispiel Mietspiegel Hannover 2011 (I) Miethöhe und Energieverbrauch ( Basis Verbrauchsausweise) für Baualter bis

9 Exkurs: Praxisbeispiel Mietspiegel Hannover 2011 (II) Miethöhe und Energieverbrauch ( Basis Verbrauchsausweise) für Baualter 1949 bis Exkurs: Praxisbeispiel Mietspiegel Hannover 2011 (III) Miethöhe und Energieverbrauch ( Basis Verbrauchsausweise) für Baualter ab

10 Rahmenbedingungen energetischer Mietspiegel: Zwischenfazit Heizung und Warmwasseraufbereitung in vermieteten Mehrfamilienhauswohnungen benötigen ca. 8 % des deutschen Endenergieverbrauchs Das Doppelte (ca. 16 %) entfällt auf selbstnutzende Eigentümer in EFH/ZFH und ETW und Mietwohnungen in EFH/ZFH Grundsätzlich können die Kosten energetischer Modernisierungen gemäß 559 BGB mit 11 % p.a. auf die Mieter umgelegt werden Oftmals findet diese Möglichkeit ihre Grenzen in der Zahlungsfähigkeit der Mieter und/oder der Marktgängigkeit der sich nach der Erhöhung ergebenden Mieten. In der Praxis kann deshalb gegenwärtig nur ein Bruchteil der realen Kosten als Mieterhöhung umgelegt oder bei Neuvermietung realisiert werden Gegenwärtig zeigt der Mietwohnungsmarkt noch keine entscheidenden Vermietungsnachteile für wärmetechnisch un- bzw. schlecht sanierte Gebäude 18 Berücksichtigung energetischer Gebäudemerkmale bei der Mietspiegelerstellung in Vergangenheit und Gegenwart 19

11 Verbreitungsgrad von Mietspiegeln (Quelle: F+B Mietspiegelindex 2011) 20 Gestaltung energetischer Gebäudemerkmale in bestehenden Mietspiegeln (I) Auch in der Vergangenheit gab es in Mietspiegeln Merkmale energetischer Gebäudequalität, z.b. immer wurde die Heizungsart (Einzelofen, Sammelheizung) berücksichtigt, allerdings unter dem Wohnwertaspekt Bedienungskomfort in westdeutschen Mietspiegeln seit den 1980er Jahren das Merkmal Isolierverglasung; heutzutage gehört Isolierverglasung zu den Standardmerkmalen, ihr Fehlen berechtigt oftmals zu Abschlägen von der Vergleichsmiete (Achtung: Spezialfall Denkmalschutz!) in ostdeutschen Mietspiegeln der Modernisierungszustand von Wohnung und Gebäude, z.b. u.a. der Außenwandzustand oder die Modernisierung der Heizungsanlage; hier zeigen sich in vielen Mietspiegeln deutliche Mietpreisunterschiede nach Modernisierungszustand, allerdings gehören hierzu im Regelfall auch die Ausstattung und Beschaffenheit der Wohnung selbst 21

12 Gestaltung energetischer Gebäudemerkmale in bestehenden Mietspiegeln (II) eine Auswertung der bestehenden Mietspiegel zeigt (Stand 2010), dass bereits in 52 % energetische Differenzierungsmerkmale integriert sind Formen energetischer Gebäudedifferenzierung Energiekennwerte Einzelmerkmale des Gebäudes wie Heizung Fenster Dämmung von Außenwänden oder Kellerdecke/Dach 22 Gestaltung energetischer Gebäudemerkmale in bestehenden Mietspiegeln (III) 23 Darstellung in Mietspiegeln als Einzelmerkmale (im Regelfall in Regressionsmietspiegeln wie z.b. in Darmstadt) als gemischte Mietpreisdeterminante, d.h. nicht-energetische Merkmale (z.b. Ausstattung von Küche oder Bad) werden mit energetischen Merkmalen (z.b. Gebäudedämmung, Heizung) zu gemeinsamen Merkmalen kombiniert in 87 % der Mietspiegel mit energetischen Merkmalen kommen gemischte Mietpreisdeterminanten vor, in 11 % reine energetische Merkmale, in 2 % beides Vorteile gemischter Mietpreisdeterminanten: die Effekte energetischer Sanierung können auch dann bereits im Mietspiegel berücksichtigt werden, wenn sie sich am Markt noch gar nicht oder nur gering abbilden; Nachteile: die Effekte energetischer Gebäudesanierung können durch andere Maßnahmen kompensiert werden Vorteil direkter energetischer Mietpreisdeterminanten: unmittelbare Abbildung der Effekte auf die Miete, keine Kompensation mit anderen Merkmalen möglich, dadurch erhöhter Investitionsanreiz

13 Gestaltung energetischer Gebäudemerkmale in bestehenden Mietspiegeln - Fazit in gut der Hälfte der bestehenden Mietspiegel werden bereits jetzt Merkmale für den energetischen Gebäudestandard verwendet allerdings nur in Ausnahmefällen über Energiekennwerte oder Einzelmerkmale gegenwärtig werden in 87 % aller Fälle Merkmale der energetischen Gebäudequalität mit anderen Wohnwertmerkmalen zusammengefasst, so dass die direkten Auswirkungen des energetischen Zustands auf die Miete nicht darstellbar sind und Mietpreiseffekte einer energetischen Gebäudesanierung durch andere Maßnahmen kompensiert werden können damit kann der Belohnungseffekt für Vermieter zur energetischen Sanierung verpuffen 24 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel Messinstrumente energetischer Gebäudequalität 25

14 Messinstrumente energetischer Gebäudequalität: 1.: Verbrauchsausweise Grundlage ist der gemessene, klimabereinigte Heizenergieverbrauch (ggf. zuzüglich Verbrauch für zentrale Warmwasseraufbereitung) kostengünstiger als der Energiebedarfsausweis, deshalb weit verbreitet in der Wohnungswirtschaft Verbrauchsausweise können nicht für alle Gebäude erstellt werden (z.b. weniger als 4 Wohnungen, keine Sammelheizung) Nachteile: da der Verbrauch vom Heizverhalten der Mieter abhängig ist kann ein energetisch sparsames Gebäude allein vom Mieterverhalten abhängen, die dann ggf. dafür mit einem Zuschlag für bessere energetische Qualität bestraft werden es ist rechtsdogmatisch zweifelhaft, ob Wohnwertmerkmale, die vom Nutzerverhalten beeinflusst werden, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden dürfen allerdings werden in der Mietspiegelpraxis Kennwerte aus Verbrauchsausweisen verwendet 26 Messinstrumente energetischer Gebäudequalität: 2.: Energiebedarfsausweise Bedarfskennwerte beruhen auf einer standardisierten Energiebilanzrechnung, sie sind damit unabhängig vom Nutzerverhalten und von Witterungseinflüssen können grundsätzlich für jedes Gebäude erstellt werden sind teurer als Verbrauchsausweise es gibt jedoch zwei Berechnungsmethoden, die nicht miteinander kompatibel sind, die Folge sind unvergleichbare Ergebnisse 27

15 Messinstrumente energetischer Gebäudequalität: Gleichzeitige Verwendung beider Energieausweistypen beide Energieausweisarten sind gesetzlich zulässig, also muss in der Mietspiegelerstellungspraxis auch mit ihrem gleich-zeitigen Auftreten bei Datenerhebungen gerechnet werden aufgrund der unterschiedlichen Berechnungssystematik ergeben sich jedoch für identische Gebäude unterschiedliche Ergebnisse Vergleichsuntersuchungen zeigen nur einen schwachen statistischen Zusammenhang zwischen den Werten beider Ausweisarten Dennoch ist in der Mietspiegelpraxis ab und an ein Umrechnungsfaktor von 1,2 zwischen Verbrauchskennwert und Bedarfskennwert zu finden Evaluierungsstudie beider Ausweisarten: BMVBS-Online-Publikation Nr. 1/2011; Ergebnis: Grundsätzlich sind beide Ausweisarten fehleranfällig, beim Bedarfsausweis aufgrund der Komplexität der Annahmen und Berechnungen stärker als beim Verbrauchsausweis 28 Messinstrumente energetischer Gebäudequalität: Einzelmerkmale von Bauteilegruppen Anstelle der Daten der Energieausweise könnten auch beispielsweise die Eigenschaften folgender Bauteilegruppen erhoben werden: Dämmstoffdicke Außenwand Dämmstoffdicke Dach bzw. oberste Geschossdecke Dämmstoffdicke Kellerdecke bzw. Kellerfußboden Fenster (Verglasung und Rahmen) Art der Heizungsanlage Sonstiges (Heizsystem mit Brennwertnutzung, elektrische Wärmepumpe, thermische Solaranlage, Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung) Diese Daten können in einem Punktesystem zu einem gemeinsamen Indikator verrechnet werden, der als Gesamtscore in die Mietspiegeldaten als Ausstattungs- oder Beschaffenheitsmerkmal einfließt Die Ermittlung der Punktewerte für einzelner Maßnahmen kann mittels statistischer Methoden erfolgen, d.h. das System kann empirisch kalibriert werden Anwendung z.b. im Mietspiegel Tübingen 29

16 Messinstrumente energetischer Gebäudequalität - -Fazit Nutzung der Energieausweise bei Mietspiegelerstellungen aus unterschiedlichen Gründen problematisch, da die Werte nicht eindeutig sind und u.u. rechtliche Probleme auftreten dennoch belegt die Mietspiegelpraxis die Verwendung der Ausweise als Datenquellen generell ist festzuhalten: das System der Energieausweise wurde nicht für die Verwendung in Mietspiegeln geschaffen die Erhebung von Bauteilegruppen scheint die beste und sinnvollste Alternative zu sein hierfür ist ein Schema zu entwickeln, das die Einzelmerkmale zu einem präzisen und verständlichen Indikator zusammenfasst, um sie für die Mietspiegelerstellung nutzbar zu machen 30 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel Datenquellen der energetischen Gebäudequalität Ergebungskosten Auswertung 31

17 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel Datenquellen der energetischen Gebäudequalität 32 Aufgrund der gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen muss der Vermieter im Regelfall einen Energieausweis haben, diesen hat er auf Verlangen (insbesondere bei Neuvermietung) dem Mieter zu zeigen, er muss ihn aber nicht aushändigen, auch nicht als Kopie Voraussichtlich kommt es in diesem Punkt in absehbarer Zeit zu geänderten gesetzlichen Regelungen, da die deutschen Regelungen den europäischen Vorgaben angepasst werden müssen (Pflicht zur Aushändigung einer Kopie des Energieausweises an die Neumieter, die Energieeffizienz ist in Vermietungsanzeigen zu benennen) D.h. aktuell ist im Regelfall der Vermieter Datengeber sowohl für die Energieausweise und als auch für die Einzelmerkmale der Bauteilegruppen D.h. Vermieter(gruppen) können die Datenerhebung blockieren (wie z.b. vor einigen Jahren in Frankfurt, Hamburg), wenn sie nicht konsensual eingebunden werden Außerdem ist darauf zu achten, dass alle Vermietergruppen und Gebäudetypen repräsentativ (d.h. proportional im richtigen Verhältnis zueinander) abgebildet werden Im Mietspiegel Erlangen wird ein Verfahren dargestellt, wie sich Mieter den Energieverbrauchswert ihrer Wohnung selbst überschlägig berechnen können (s. Beispiel im Anhang) Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel - Erhebungskosten 33 Z.Zt. ist man auf die Vermieter als Datenquelle über den energetischen Gebäudezustand angewiesen für Mietspiegel, die bislang als reine Mieterbefragungen konzipiert sind, wird dadurch eine zusätzliche Vermieterbefragung notwendig, was zu Mehrkosten führt Vermieterbefragungen werden oftmals als Groß-Vermieterinterviews durchgeführt, Großvermieter bilden aber nur einen Ausschnitt der gesamten Vermieterschaft; hier sind zukünftig deshalb auch weitere, schwerer erreichbare Vermietergruppen zu befragen, was ebenfalls zu Mehrkosten führt Jede Ausweitung des Befragungsumfang führt bei den Befragten zu Mehraufwand, zumal wenn die angeforderten Informationen nicht einfach verfügbar sind (z.b. nicht in Vermietungsdatei enthalten). Dieser wird sich üblicherweise in einer erhöhten Teilnahmeverweigerung äußern, der nur mit Mehraufwand z.b. durch eine vergrößerte Brutto-Stichprobe zu kompensieren ist

18 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel - Auswertungs- und Darstellungsmöglichkeiten (I) als unmittelbares energetisches Merkmal ( Wohnungen unter xxx kwh/(m²a) erhalten einen Zuschlag von yyy /m² ); am ehesten in Regressionsmietspiegeln möglich und üblich (s. Beispiel Darmstadt) grundsätzlich wäre bei Tabellenmietspiegeln die Einführung eigener Spalten ( Baualter vor 1948 energetisch nicht modernisiert/ modernisiert ) möglich [gab es in den 1990er- Jahren als nicht modernisiert/ modernisiert], vgl. z.b. der Mietspiegel Potsdam zumeist erfolgt aber die Integration in gemischte Mietpreisdeterminanten 34 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel - Auswertungs- und Darstellungsmöglichkeiten (II) baualtersspezifischer oder baualtersübergreifender energetischer Modernisierungsgrad? pro baualtersspezifisch : im Regelfall ist die Wohnungs- und Gebäudebeschaffenheit baualtersabhängig, also auch der energetische Standard, daran wird sich auch nach der energetischen Sanierung wenig ändern kontra baualtersspezifisch : das Kriterium energetischer Standard wird verwässert, wenn für Wohnungsteilmärkte unterschiedliche Qualitätsstandards gelten 35

19 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel Energetische Mietspiegel in der aktuellen Praxis (Beispiele) 36 Besonderheiten der Erstellung energetischer Mietspiegel aktuelle Praxisbeispiele die folgenden Beispiele zeigen einige unterschiedliche Formen der Integration energetischer Merkmale in Mietspiegel die Wertigkeit der energetischen Merkmale im Vergleich zu anderen Mietpreisdeterminanten in Mietspiegel Beispiele aktueller Mietspiegel in Berlin, Braunschweig, Darmstadt, Erlangen, Potsdam, Tübingen, Wuppertal (siehe Anlage) 37

20 Energetische Mietspiegel Fazit und Ausblick 38 Energetische Mietspiegel Fazit und Ausblick (I) Die Verringerung des Energieverbrauchs im Mietwohnungsbestand ist politisches Ziel Ob sich dieses Ziel bei den gegenwärtigen Energiekosten warmmietenneutral erreichen läßt, wird von vielen Wohnungsmarktexperten bezweifelt Gegenwärtig spiegeln Neuvermietungsmieten nur in geringem Umfang die Investitionskosten für energetische Modernisierungen wider Die Möglichkeit der 11 %-Modernisierungserhöhung im Bestand wird aus unterschiedlichen Gründen nur zu einem geringen Teil genutzt, auch hier ergeben sich nur geringe Mietedifferenzen D.h. im Vergleich zu anderen Mietpreisdeterminanten zeigen sich bislang am Markt nur relativ geringe Mietedifferenzen für unterschiedliche energetische Sanierungszustände 39

21 Energetische Mietspiegel Fazit und Ausblick (II) 40 Die Erstellung energetischer Mietspiegel wird gegenwärtig am stärksten aus dem politischen Raum heraus unterstützt, die wohnungswirtschaftlichen Verbände der Vermieter und Mieter sind eher zurückhaltend und abwartend Unaufwändige, standardisierte Messmethoden des energetischen Gebäudestandards müssen erst noch entwickelt werden Die Energieausweise eignen sich dafür in der gegenwärtigen Form eher nicht, obwohl sie in der Praxis eingesetzt werden Gegenwärtig können nur die Vermieter verläßliche Daten zum energetischen Gebäudestandard liefern, ob sich daran zukünftig etwas ändern wird, muss offen bleiben Alle Vermietergruppen sind repräsentativ an der Erhebung zu beteiligen, um valide Daten zu erhalten Energetische Mietspiegel Fazit und Ausblick (III) 41 Grundsätzlich sollten die Markteffekte energetischer Sanierung möglichst direkt und unverfälscht gemessen und im Mietspiegel dargestellt werden, um Kompensationen durch andere Wohnwertmerkmale zu vermeiden In der gegenwärtigen Situation und Marktlage kann aber genau das Gegenteil sinnvoll sein, um die Marktentwicklung energetischer Differenzierung zu stützen Wie geht es weiter? Parallele zur Einführung der Wohnlage als Wohnwertmerkmal in ostdeutschen Mietspiegeln? Wann werden Wohnungen mit schlechtem energetischen Standard am Markt abgestraft? In welcher Wohnungsmarktsituation, bei welchen Energiekosten? Kosten der Unterkunft im SGB II (einfacher Standard!) und energetische Sanierung

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Dr. Michael Clar F+B Forschung und Beratung für Tel.: +49 (0) Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH Fax.: +49 (0) Adenauerallee Hamburg 42 Anhang: Beispiele aktueller Mietspiegel

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24 Tabelle 2: Prozentuale Zu- und Abschläge auf die Basis-Nettomiete für mietpreisbeeinflussende Wohnwertmerkmale Wohnwertmerkmale Zu-/Abschlag Übertrag Kategorie 1) Wohnungsausstattung Einzelöfen (Kohle-, Gas-, Elektro- oder Ölöfen) bzw. keine fest installierte Heizung in einem Gebäude, das vor 1976 errichtet wurde Gehobene Badausstattung (mind. 2 der nachfolgenden 6 Kriterien müssen im Bad vorhanden sein: Badewanne und Einzelduschkabine, zweites Waschbecken, bodengleiche Dusche, Fußbodenheizung im Badezimmer, Handtuchtrockner-Heizkörper, elektrische Be-/Entlüftungsanlage) Einfache Badausstattung (mind. 2 der nachfolgenden 3 Kriterien müssen vorhanden sein: keine zentrale Warmwasserversorgung bei Wohnungen in Gebäuden mit Baujahr vor 1961, keine Bodenfliesen/Terrazzoboden im Bad, kein Fenster im Bad) Toilette außerhalb der Wohnung oder keine Warmwasserversorgung (weder zentral noch über Boiler) - 2 % + 6 % - 3 % - 20 % Vorwiegend Parkettböden oder Kachel-, Fliesen-, Marmorböden + 7 % Vorwiegend PVC-/Linoleumböden oder Rohboden (seit 1995 nicht modernisiert) - 5 % Vorwiegend Holzdielen (seit 1995 nicht modernisiert) - 3 % Einbauküche vom Vermieter gestellt (ohne eigenen Mietzuschlag, mit mindestens zwei Einbauelektrogeräten (z.b. Herd, Kühlschrank, Gefrierschrank, Geschirrspülmaschine), Spülbecken mit Unterschrank und ausreichend Kücheneinbauschränken) + 5 % Balkon, Terrasse oder Loggia vorhanden (Grundfläche mind. 4 qm) + 3 % Fehlstromschalter/FI-Schalter vorhanden (nur bei Gebäuden mit Baujahr vor 1960) + 2 % Weder Rollläden an Fenstern noch Isolierverglasung vorhanden - 3 % Keine Türöffneranlage vorhanden - 3 % Weder eigener Keller- noch Speicheranteil mit der Wohnung bereitgestellt - 4 % Kategorie 2) Gemeinschaftseinrichtungen, Modernisierung Garten(anteil) zur alleinigen Benutzung durch Mieter vorhanden + 3 % Gebäudezugang und erste Wohnebene sind stufenlos erreichbar + 6 % Kein Fahrradabstellraum/-keller vorhanden - 2 % Kernsanierung der Wohnung nach 1994 (d.h., die Wohnung wurde - nach Rückführung in den Rohzustand neuwertig wieder aufgebaut) Die Wohnung wurde durch bauliche Maßnahmen seitens des Vermieters umfassend modernisiert *) + 7 % + 2 % Kategorie 3) Energieeffizienz gemäß Energieausweis** Energiebedarf (Primärenergiekennwert) Energieverbrauchskennwert < 120 kwh/(m 2 a) + 4 % < 100 kwh/(m 2 a) +1 % 120 bis < 190 kwh/(m 2 a) + 2 % 100 bis 160 kwh/(m 2 a) 0 % 190 bis 260 kwh/(m 2 a) + 0 % über 160 kwh/(m 2 a) - 1 % über 260 kwh/(m 2 a) - 2 % Kategorie 4) Wohnlage Innenstadt und Ringgebiet + 2 % Gute Wohnlage*** + 5 % Einfache Wohnlage*** - 3 % Summe aller Zu-/Abschläge von Tabelle 2: 7

25 Gebäudemerkmale / m 2 Übertrag Übertrag Summe der Zuschläge Repräsentativer Altbau Gebäude, die überwiegend bis 1918 errichtet wurden und mit einer besonders gestalteten Fassade (Stilfassade) oder besonders gestalteten Fenstern (z. B. Rundbogen- oder Sprossenfenster) und mit mindestens einem der folgenden Merkmale in der Wohnung: n Stuck an Wand und / oder Decke n Überwiegende Wohnraumhöhe 3,00 m oder höher n Verbindung zwischen 2 oder mehr Wohn- / Schlafräumen mit 2-teiligen Schiebe- oder Flügeltüren n Echtholzparkett in der überwiegenden Anzahl der Wohn- / Schlafräume 0,94 Aufzug in Gebäuden mit bis zu 4 Geschossen (einschließlich Erdgeschoss) 0,94 Zwei oder mehr Radabstellplätze pro Wohnung innerhalb des Wohngebäudes oder eines sonstigen Gebäudes bzw. einer überdeckten baulichen Anlage (jeweils maximal 30 m entfernt), diebstahl- und vor Witterungseinfluss geschützt, Zugang ebenerdig, über Rampe (keine Treppe) oder maximal 3 Treppenstufen (ausgenommen Abstellplätze in mitgemieteten Garagen / Carports) 0,53 Wärmetechnische Beschaffenheit Die wärmetechnische Beschaffenheit eines Gebäudes wird über den Primärenergiekennwert bewertet. Ein geringer Primärenergiekennwert entspricht einer guten wärmetechnischen Beschaffenheit und damit in der Regel geringeren Heizkosten. Informationen zur Ermittlung des Primärenergiekennwerts werden auf den Seiten 23 bis 25 gegeben. n Mittlere wärmetechnische Beschaffenheit (Primärenergiekennwert unter 250 bis 175 kwh /(m²a)) oder n Verbesserte wärmetechnische Beschaffenheit (Primärenergiekennwert unter 175 kwh /(m²a)) 0,38 0,50 Wohnlage Gute Wohnlage Die Gebiete mit guten und einfachen Wohnlagen sind im Anhang in dem dort abgedruckten Stadtplan markiert. Die gekennzeichneten Lagen sind eine generalisierende Darstellung der Untersuchung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte und sonstige Ermittlungen, dessen Geschäftsstelle beim Vermessungsamt der Stadt Darmstadt angesiedelt ist. Die Wohnlagequalität eines Gebietes hängt vornehmlich von den folgenden Faktoren ab: Städtebauliches Erscheinungsbild, Wohnumfeld, Wohndichte, Infrastruktur, Sozialstruktur. 1,35 Gute Wohnlagen zeichnen sich aus durch aufgelockerte Bebauung, in der Regel Ein- und Zweifamilienhäuser, mit ansprechender Durchgrünung des gesamten Wohngebiets und ein gehobenes Wohnumfeld. Summe der Zuschläge 9

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28 Mietspiegel für die Landeshauptstadt Potsdam 2010 * Aussagekraft eingeschränkt Felder enthalten nur 6-29 Mietdaten ** einschl. Wendebauten *** noch keine Streuung, da Erstvermietung Neubau Zum Anfang Baualter Ausstattung bis 1948 schlecht teil ausgestattet voll ausgestattet - unsaniert voll ausgestattet teilsaniert voll ausgestattet vollsaniert ohne Sanierung nach EnEV 1 3,20* 2,53 3,55 2 3,93 3,53 4,29 3 5,47* 4,06 6,50 4 5,30* 3,70 7,20 5 6,74 5,30 7,98 voll ausgestattet vollsaniert Sanierung ab EnEV ,54 6,71 8, bis 1970 teil ausgestattet voll ausgestattet - unsaniert voll ausgestattet teilsaniert voll ausgestattet vollsaniert ohne Sanierung nach EnEV 7 Wohnungen von unter... bis... m² Wohnfläche bis 40 über 40 bis 60 über 60 bis 90 über 90 A B C D ,56* 6,24 6, ,58 6,10 7,66 voll ausgestattet vollsaniert Sanierung ab EnEV ,62 5,34 8, bis 1990 ** teil ausgestattet voll ausgestattet - unsaniert voll ausgestattet teilsaniert voll ausgestattet vollsaniert ohne Sanierung nach EnEV 12 4,12* 3,46 4, ,51 4,03 4, ,06 3,35 4, ,74 4,49 6,76 voll ausgestattet vollsaniert Sanierung ab EnEV ,41 5,26 7, bis 2010 voll ausgestattet vollsaniert ohne Sanierung nach EnEV voll ausgestattet, Sanierung/ Neubau ab EnEV ,30 6,65 7, ,00 *** 8,00 8,00 3,25 2,63 4,07 3,60 3,29 3,99 6,01 4,00 7,81 5,54 4,08 7,01 6,35 5,02 7,70 7,20 6,11 8,18 3,89* 3,37 4,51 6,12 5,10 6,75 6,69 5,31 7,86 5,33 4,46 6,15 5,70 4,85 7,16 3,70* 3,03 4,02 4,39 3,92 5,00 4,44 3,49 6,00 4,99 4,14 5,79 5,38 4,60 6,25 6,68 6,00 7,80 7,90 7,27 8,84 3,07* 2,64 3,89 3,42 2,84 4,37 4,78 3,41 6,87 5,48 3,88 6,89 6,64 5,30 8,00 7,08 5,61 8,10 3,62* 3,18 4,53 4,67* 3,58 5,66 5,66 4,13 7,50 5,54 5,08 6,19 5,62 4,90 6,85 3,84* 3,62 4,28 4,31 3,84 4,95 3,97 3,42 4,63 4,81 4,00 5,50 5,20 4,54 6,30 6,63 5,76 7,75 7,65 7,00 8, ,96 2,67 3,32 4,30 2,98 6,05 5,44 3,60 7,15 6,79 5,62 8,03 7,21 5,30 8, ,47* 4,17 4,55 5,77* 5,07 6,24 5,74* 5,34 5, ,30 3,90 4,90 4,55 3,21 5,60 4,84* 4,24 5,62 5,05 4,70 6,05 6,82 5,79 8,37 7,97 7,40 8,37

29 14 Tabellen zur Berechnung der Vergleichsmiete Tabelle 2 Zuschläge und Abschläge Raum für die eigene Berechnung Zuschläge Abschläge Lage % % Gute Wohnlage + 10 % Höhenlage (Kernstadt) -12 % Ortsteile (ohne Kernstadt, Derendingen und Lustnau) - 11 % Baualter Baualter: 1871 bis % Baualter: 2002 bis % Ausstattung Gehobene Badezimmerausstattung (Bade- und separate Duschwanne oder mindestens 2 Merkmale: Türhohe Rundumkachelung, 2. Waschbecken oder Fußbodenheizung) + 6 % Grundriss / Balkon Nutzungsmäßig eingeschränkter Grundriss - Bad (Das Badezimmer ist von einem Flur erreichbar, der keine(!) unmittelbare (direkte) Verbindung zur Wohnungstür hat oder der Zugang zum einzigen Bad ist ausschließlich von einem der Wohn-/Schlafräume bei 2 und mehr Wohnräumen möglich) Balkon/Loggia/(Dach-)Terrasse/Wintergarten mit der größten Tiefe hat eine Mindesttiefe von 2,00 Meter +7 % - 14 % Wärmetechnische Beschaffenheit Gute energetische Gebäudequalität (18 und mehr Punkte laut Anlage 1 zur Berechnung der energetischen Qualität) Verbesserte energetische Gebäudequalität (14 bis 17 Punkte laut Anlage 1 zur Berechnung der energetischen Qualität) + 6 % + 3% Zwischensumme Zuschläge in % Zwischensumme Abschläge in % Summe Zuschläge abzüglich Summe Abschläge in % ±

30 16 Berechnung der Energiepunktezahl Vorlage zur Berechnung der Energiepunktezahl Ermittlung der Energiepunktezahl im Mietspiegel Tübingen Die energetische Qualität Ihres Gebäudes wird im Mietspiegel Tübingen über Energiepunkte beurteilt. Hierzu sind die Punkte in den sechs Kategorien Außenwand, Dach, Keller, Fenster, Heizung und Zusatzpunkte zusammenzuzählen. Außenwand, Dach und Keller werden vereinfacht über die Dämmstoffdicke (nachträgliche Dämmung jeweils der gesamten Bauteilfläche) bzw. die Baualterklassen (keine Dämmung der gesamten Bauteilfläche) bepunktet. Insbesondere in Sonderfällen kann eine detaillierte Bewertung über die U-Werte geführt werden. Liegt diese vor, so ist sie gegenüber der vereinfachten Bewertung maßgeblich. bei Bauteilen mit nachträglicher Dämmung der gesamten Fläche Vereinfachte Bewertung bei Bauteilen ohne nachträgliche Dämmung der gesamten Fläche Dämmstoffdicke Baualterstypischer Standard Detaillierte Bewertung insbesondere für Sonderfälle Mittlerer U-Wert des Bauteils in W/(m²K) Energiepunkte Ihres Gebäudes: Außenwand unter 2 cm 0 Punkte bis Punkte größer 0,8 0 Punkte 2 bis 5 cm 4 Punkte 1979 bis Punkte von 0,8 bis 0,51 4 Punkte von 6 bis 12 cm 6 Punkte oder ab Punkte oder 0,5 bis 0,27 6 Punkte von 13 bis 20 cm 7 Punkte 0,26 bis 0,18 7 Punkte über 20 cm 8 Punkte unter 0,18 8 Punkte unter 6 cm 0 Punkte bis Punkte größer 0,55 0 Punkte von 6 bis 12 cm 2 Punkte 1979 bis Punkte 0,55 bis 0,31 2 Punkte oder oder Dach Dach bzw. oberste Geschossdecke Kellerdecke bzw. Kellerfußboden Fenster Heizung Zusatzpunkte (mehrere Kategorien möglich) von 13 cm bis 25 3 Punkte ab Punkte 0,30 bis 0,15 3 Punkte über 25 cm 4 Punkte unter 0,15 4 Punkte unter 1 cm 0 Punkte bis Punkte größer 0,9 0 Punkte 1 bis 3 cm 1 Punkt 1979 bis Punkt 0,8 bis 0,61 1 Punkt 4 bis 20 cm 2 Punkte ab Punkte 0,6 bis 0,17 2 Punkte über 20 cm 3 Punkte unter 0,17 3 Punkte Überwiegend zentrale oder wohnungsweise Beheizung: oder Einscheibenverglasung 2-Scheiben: Isolierverglasung; Verbundfenster, Kastenfenster 2-Scheiben: Wärmeschutzverglasung (üblich ab 1995) 3-Scheiben: Wärmeschutzverglasung (Passivhausfenster) Überwiegend raumweise Beheizung (z. B. Einzelöfen für Kohle, Gas, Öl oder Strom ) Baujahr des Wärmeerzeugers vor 1987 Überwiegend Fernwärmebeheizung Überwiegendes Heizsystem mit Brennwertnutzung (Gas, Öl) Elektrische Wärmepumpe als überwiegendes Heizsystem Thermische Solaranlage (Warmwasserbereitung) Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung Baujahr des Wärmeerzeugers von 1987 bis 1994 Baujahr des Wärmeerzeugers ab 1995 oder 0 Punkte über 4,5 0 Punkte 2 Punkte 4,5 bis 1,9 2 Punkte oder 5 Punkte 1,8 bis 0,9 5 Punkte 6 Punkte unter 0,9 6 Punkte 0 Punkte 0 Punkte 2 Punkte 4 Punkte 2 Punkte 1 Punkt 2 Punkte 1 Punkt 2 Punkte Außenwand Dach bzw. oberste Geschossdecke Kellerdecke bzw. Kellerfußboden Fenster Heizung Summe Zusatzpunkte Summe der Energiepunkte:

31 Wuppertal 2010 Wuppertal 2010