Private Equity als Finanzierungsform von Immobilien-Projektentwicklungen
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1 Wirtschaft René Mosert Private Equity als Finanzierungsform von Immobilien-Projektentwicklungen Diplomarbeit
2 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Dieses Werk sowie alle darin enthaltenen einzelnen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsschutz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlages. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen, Auswertungen durch Datenbanken und für die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronische Systeme. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten. Copyright 2003 Diplomica Verlag GmbH ISBN:
3 René Mosert Private Equity als Finanzierungsform von Immobilien- Projektentwicklungen Diplom.de
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5 René Mosert Private Equity als Finanzierungsform von Immobilien-Projektentwicklungen Diplomarbeit Universität Leipzig Wirtschaftswissenschaftliche Fakultät Abgabe Mai 2003 ID 7874
6 ID 7874 Mosert, René: Private Equity als Finanzierungsform von Immobilien-Projektentwicklungen Hamburg: Diplomica GmbH, 2004 Zugl.: Universität Leipzig, Universität, Diplomarbeit, 2003 Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des Urheberrechtes. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden, und die Diplomarbeiten Agentur, die Autoren oder Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen. Diplomica GmbH Hamburg 2004 Printed in Germany
7 Vorwort I Vorwort Die zunehmende Bedeutung der Finanzierungsart Private Equity hat in den letzten Jahren zu einem wachsenden Interesse in der Immobilienwirtschaft geführt. Aber im Vergleich zur klassischen Private Equity-Finanzierung gibt es auf dem Gebiet der Private Equity-Immobilienfinanzierung noch immer recht wenig Beiträge. Zum einen hängt dies mit der Komplexität des Private Equity-Geschäftes zusammen, zum anderen befindet sich der deutsche Immobilienmarkt mit der Entwicklung von innovativen Private Equity-Finanzierungskonzepten noch in der Anfangsphase. In letzter Zeit, ausgelöst durch die sinkende Finanzierungsbereitschaft der Banken und der Basel II bedingten absehbaren Verteuerung von Immobilienkrediten, erfährt das Thema Private Equity-Finanzierung besonders für die Immobilien- Projektentwicklung 1 eine bisher nicht gekannte Relevanz und die unmittelbar Beteiligten, wie Projektentwickler, Investoren und Fondsinitiatoren, sind zunehmend bereit sich mit dieser Thematik intensiver auseinander zu setzen. Die vorliegende Arbeit wird ein Verständnis für die Notwendigkeit alternativer Finanzierungsformen liefern, die wichtigsten Private Equity-Finanzierungsformen für Projektentwicklungen herausarbeiten und anhand der Kapitalgeber und Kapitalnehmer prüfen, ob das Private Equity- Modell ein schlüssiges Finanzierungskonzept darstellt. Das vorrangige Ziel besteht darin, das Potential von Private Equity für die Immobilienwirtschaft, speziell für die Projektentwicklungsbranche aufzuzeigen. 1 Eine Definition der Immobilien-Projektentwicklung erfolgt durch Diederichs: Durch Projektentwicklungen sind die Faktoren Standort, Projektidee und Kapital so miteinander zu kombinieren, daß einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähige, arbeitsplatzschaffende und -sichernde sowie gesamtwirtschaftlich sozial- und umweltverträgliche Immobilienobjekte geschaffen und dauerhaft rentabel genutzt werden können. Diederichs, Projektentwicklung, 1994, S. 43.
8 Inhaltsverzeichnis II Inhaltsverzeichnis Vorwort...I Inhaltsverzeichnis... II Abbildungsverzeichnis... V Tabellenverzeichnis...VI Abkürzungsverzeichnis... VII 1. Abschnitt: Notwendigkeit von Private Equity in der Immobilien- Projektfinanzierung... 1 A. Veränderte Finanzierungsbedingungen für die Immobilienwirtschaft... 1 I. Strukturkrise im deutschen Kreditgewerbe...1 II. Der Einfluss von Basel II auf die Immobilienfinanzierung...3 a) Nachhaltige Änderung der Mindesteigenkapitalanforderungen Externes Rating Internes Rating...5 b) Auswirkungen auf die Immobilienbranche Finanzierungskonditionen Kreditsicherheiten Anforderungen an Immobilienunternehmen...8 B. Private Equity als Alternative in der Projektfinanzierung... 9 I. Terminologie von Private Equity...9 a) Private Equity versus Venture Capital...10 b) Besonderheiten der Private Equity-Finanzierung...11 c) Zielgruppen für Private Equity-Investments...12 d) Finanzierungsziele...12 II. Strukturierte Projektfinanzierung...13 a) Abgrenzung zur klassischen Kreditfinanzierung...14 b) Charakteristik der Projektfinanzierung Cash Flow Related Lending Off Balance Sheet Financing Risk Sharing...16 c) Optimierung der Finanzierungsstruktur...16
9 Inhaltsverzeichnis III 1. Verhältnis von Eigen- und Fremdkapital Risikoadjustierte Finanzierungsstruktur...17 III. Private Equity als Eigenkapitalsurrogat in der Projektfinanzierung...19 a) Beteiligung am Unternehmen Direktbeteiligung Stille Beteiligung...21 b) Beteiligung an der Projektgesellschaft Mezzanine-Projektbeteiligung Eigenkapital-Projektbeteiligung Abschnitt: Private Equity als Finanzierungskonzept A. Finanzierungsmodelle I. Grundzüge des Private Equity-Modells aus dem anglo-amerikanischen Bereich...26 a) Rechtsform...27 b) Investmentstrategien...29 c) Renditeperspektiven Opportunistic -Investments Value Added -Investments Core -Investments...33 d) Schwierigkeiten der Übertragbarkeit auf Deutschland...34 II. Private Equity-Fonds als Finanzierungsmöglichkeit in Deutschland...36 a) Formen von Private Equity-Fonds zur Finanzierung von Projektentwicklungen Ein-Projekt-Fonds Mehr-Projekt-Fonds...41 i) Portfolio auf Basis von mehreren Projektentwicklungen...41 ii) Integration von Projektentwicklungen in ein Immobilien- Portfolio Dachfonds...46 b) Varianten der Kapitalbeschaffung Publikumsfonds für vorwiegend private Investoren Private Placements Spezialfonds für institutionelle Investoren...51 B. Finanzierungsprozess I. Kapitalakquisition...53 II. Zugang zu Beteiligungsprojekten...54
10 Inhaltsverzeichnis IV III. Prüfung von Beteiligungsprojekten...55 IV. Deal-Strukturierung...57 V. Beteiligungsbetreuung...57 VI. Desinvestition Abschnitt: Beurteilung des Private Equity-Modells A. Aus Sicht der Kapitalgeber I. Investoren...61 a) Institutionelle Investoren...61 b) Private Investoren...63 II. Private Equity als Kapitalanlage...63 a) Rentabilität...64 b) Sicherheit...65 c) Liquidität...67 B. Aus Sicht der Kapitalempfänger respektive der Projektentwicklungsunternehmen I. Interne Transparenz...68 II. Nutzerorientierung...70 III. Eigenkapitalbeteiligung...70 IV. Professionalität...71 Schlussbemerkung Abstract...IX Quellenverzeichnis... X Index...XXI Lebenslauf...XXIII
11 Abbildungsverzeichnis V Abbildungsverzeichnis ABBILDUNG 1: AUSWIRKUNGEN VON BASEL II AUF DIE KREDITVERGABE...6 ABBILDUNG 2: SCHEMATISCHER VERGLEICH ZWISCHEN DER PROJEKTFINANZIERUNG UND DER KONVENTIONELLEN KREDITFINANZIERUNG...14 ABBILDUNG 3: DARSTELLUNG DER BAUSTEINE EINER IMMOBILIEN- PROJEKTFINANZIERUNG UNTER BERÜCKSICHTIGUNG DER VERLUSTWAHRSCHEINLICHKEIT...18 ABBILDUNG 4: KUMULIERTE KAPITALZUFLÜSSE DER OPPORTUNITY-FONDS IN DEN USA...26 ABBILDUNG 5: REAL ESTATE PRIVATE EQUITY-FONDS IN DER RECHTSFORM EINER LIMITED PARTNERSHIP...27 ABBILDUNG 6: IMMOBILIENANLAGEN NACH ERTRAG/ RISIKO...31 ABBILDUNG 7: KLASSIFIKATION VON REAL ESTATE PRIVATE EQUITY FUNDS...31 ABBILDUNG 8: MÖGLICHE GESELLSCHAFTSSTRUKTUR EINER MEZZANINE- FINANZIERUNG...39 ABBILDUNG 9: BETEILIGUNGSSTRUKTUR DER BVT CAPITAL PARTNERS DEUTSCHLAND II...40 ABBILDUNG 10: BETEILIGUNGSSTRUKTUR EINES PROJEKTENTWICKLUNGSFONDS AM BEISPIEL DER REAL ESTATE EQUITY PARTNERS AG...42 ABBILDUNG 11: BEISPIEL EINER BETEILIGUNGSSTRUKTUR AN EINEM IMMOBILIENPORTFOLIO...45 ABBILDUNG 12: BETEILIGUNGSSTRUKTUR DER BVT CAPITAL PARTNERS XXV...50
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