Mietvertrag. Zwischen. Dr. Oliver Emmler, Mönchhofstraße 17, Heidelberg - im Folgenden "Vermieter" genannt. und. Mieter 1: Mieter 2:

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1 Mietvertrag Zwischen Dr. Oliver Emmler, Mönchhofstraße 17, Heidelberg - im Folgenden "Vermieter" genannt und Mieter 1: Mieter 2: - im Folgenden "Mieter" genannt wird folgender Mietvertrag über Wohnräume geschlossen: 1 Mietgegenstand 1.1 Der Vermieter vermietet an den Mieter die im Anwesen Rottmannstraße 11 in Heidelberg, die im 2. OG/3. Stock/rechts gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche inkl. Einbauküche und Geräten, Bad, Balkon, sowie den im Keller befindlichen Kellerraum und den im Speicher befindlichen Speicherraum. 1.2 Der Mieter erhält für die Dauer der Mietzeit 3 Hausschlüssel, 3 Wohnungsschlüssel, 2 Briefkastenschlüssel. Der Mieter darf zusätzliche Schlüssel nur mit Einwilligung des Vermieters anfertigen lassen. Diese sind bei Rückgabe der Mietsache gegen Kostenerstattung ebenfalls an den Vermieter herauszugeben. 2 Mietzeit und Kündigung 2.1 Das Mietverhältnis beginnt am 15. Dezember 2016 und läuft auf unbestimmte Zeit. 2.2 Wird die Mietsache zur vereinbarten Zeit nicht zur Verfügung gestellt, so kann der Mieter Schadensersatz nur fordern, wenn dem Vermieter wegen der nicht rechtzeitigen Bezugsfertigkeit oder Räumung der Mietsache durch den Vormieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das Recht des Mieters zur Mietminderung und fristlosen Kündigung wegen nicht rechtzeitiger Gebrauchsgewährung bleiben unberührt. 2.3 Das Kündigungsrecht des Mieters und des Vermieters richtet sich nach den gesetzlichen Vorschriften. 2.4 Die Kündigung hat in jedem Fall schriftlich zu erfolgen. 3 Miete, Nebenkosten, Zahlungsweise 3.1 Die Miete für die in 1 beschriebene Wohnung beträgt monatlich 900 EUR. 3.2 In der Miete nach Abs. 3.1 sind die Betriebskosten nicht enthalten. Der Mieter hat daher neben der Miete die Betriebskosten i. S. v. 2 der Betriebskostenverordnung zu tragen. Eine Aufstellung der von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten ist dem Vertrag als Anlage 1 beigefügt. Diese Anlage ist wesentlicher Bestandteil des Vertrags. 3.3 Der Mieter hat auf die Betriebskosten Vorauszahlungen in Höhe von 140 EUR monatlich zu leisten. Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Nach erfolgter Abrechnung einer Abrechnungsperiode ist der Vermieter berechtigt, die Höhe der Vorauszahlungen für die Zukunft entsprechend anzupassen, wenn sich die Betriebskosten erhöhen. Im Fall des Auszugs des Mieters während der Abrechnungsperiode ist der Vermieter

2 berechtigt, die Kostenverteilung bei der nächstfälligen Abrechnung vorzunehmen. Soweit solche bestehen, richtet sich der Umlegungsmaßstab nach den gesetzlichen Bestimmungen; im Übrigen ist er von dem Vermieter nach billigem Ermessen zu bestimmen. 3.4 Miete und Betriebskostenvorauszahlung sind vom Mieter monatlich im Voraus und zwar spätestens am dritten Werktag des Monats zu entrichten. Der aus der Betriebskostenabrechnung geschuldete Betrag ist innerhalb von vier Wochen nach Anforderung zu bezahlen. 3.5 Für die Überweisung der Miete richtet der Mieter einen Dauerauftrag ein. 3.6 Die Miete ist an den Vermieter auf dessen Bankkonto mit der IBAN DE bei der Sparkasse Heidelberg BIC SOLADES1HDB zu zahlen. 3.7 Mietpreisanpassungen sind der häufigste Grund für Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Damit Mietpreiserhöhungen für beide Vertragsparteien kalkulierbar sind wird wird folgende Staffelmiete (welche sich an Inflationsrate & Mietpreissteigerungen in Heidelberg orientiert) vereinbart: Die Ausgangsmiete netto gem. 3 Ziff. 3.1 beträgt für die Wohnung 900 EUR, Sie beträgt ab für die Wohnung 945 EUR, ab für die Wohnung 992 EUR, ab für die Wohnung EUR, ab für die Wohnung EUR, ab für die Wohnung EUR, danach erhöht sich die Miete alle 2 Jahre um jeweils 5%. Die Miete muss jeweils 2 Jahre unverändert bleiben! 3.8 Während der Vertragszeit, für welche die Staffelmiete vereinbart ist, ist eine Erhöhung der Miete nach den 558 bis 559b BGB ausgeschlossen. 3.9 Sollte in einem gerichtlichen Verfahren festgestellt werden, dass die Vereinbarung zur Staffelmiete wegen Überschreitens der ortsüblichen Vergleichsmiete ( 5 WiStG) nichtig ist, gilt die noch zulässige Staffelmiete als vereinbart. 4 Mietsicherheit 4.1 Der Mieter leistet zu Beginn des Mietverhältnisses dem Vermieter zur Sicherung der Erfüllung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von drei Nettokaltmieten. 4.2 Der Mieter ist berechtigt, die Kautionssumme in drei gleichen Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die nächstfolgenden Raten sind jeweils in den darauffolgenden Monaten fällig, sie sind wie folgt spätestens zu entrichten: die zweite Rate am 15. Januar 2017, die dritte Rate am 15. Februar Der Vermieter hat den gezahlten Kautionsbetrag getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Der Kautionsbetrag ist zumindest mit dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz zu verzinsen. Die Zinsen stehen dem Mieter zu und erhöhen die Sicherheit. 4.4 Über die Kaution ist nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen. Wenn dem Vermieter kein fälliger Gegenanspruch aus dem Mietverhältnis zusteht, ist der Kautionsbetrag einschließlich Zinsen 12 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters zurückzuzahlen. 5 Instandhaltung und Instandsetzung 5.1 Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Vermieter, sofern Schäden nicht vom Mieter oder von seinen Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht worden ist. 5.2 Die Kosten kleinerer Instandhaltungsarbeiten während der Mietzeit bis zum Betrag von 150,-- EUR im Einzelfall trägt der Mieter, wenn es sich um die Behebung von Schäden an Teilen der Wohnung handelt, die dem direkten und häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, wie z. B. Wasserhähne bzw. Schalter für Wasser, Gas und Elektrizität, Rollläden, WC- und Badewannenarmaturen, Verschlussvorrichtungen für Fenster und Türen etc.

3 Die Verpflichtung zur Kostentragung besteht nur bis zu einer jährlichen Gesamtsumme aller Einzelreparaturen in Höhe von 8 % der Jahresmiete, höchstens jedoch 600,-- EUR jährlich. 6 Mängel der Mietsache, Pflicht zur Mängelanzeige 6.1 Der Mieter verpflichtet sich, die Mietsache und die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Der Mieter hat für ordnungsgemäße Reinigung der Mietsache und für ausreichende Lüftung und Heizung der überlassenen Räume zu sorgen. 6.2 Zeigt sich ein nicht nur unwesentlicher Mangel der Mietsache oder wird eine Vorkehrung zum Schutz der Mietsache oder des Grundstücks gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich, so hat der Mieter dies dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. Das Gleiche gilt, wenn sich ein Dritter eines Rechts an der Sache berühmt. 6.3 Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der dem Mieter obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, beheizt oder gegen Frost geschützt werden. Der Mieter haftet auch für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen. 6.4 Wird der Mangel nach der Anzeige durch den Vermieter nicht unverzüglich beseitigt, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt. Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den durch den Verzug entstandenen Schaden zu ersetzen. 6.5 Der Mieter ist im Fall des Verzugs auch berechtigt, den Mangel selbst zu beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen zu verlangen. Der Vermieter haftet auf Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache und Verzugs mit der Beseitigung eines Mangels nur, wenn dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. 7 Schönheitsreparaturen 7.1 Während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten die Schönheitsreparaturen. 7.2 Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. 7.3 Die Schönheitsreparaturen müssen im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen, beginnend ab Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Zeitpunkt, an dem vom Mieter Schönheitsreparaturen fachgerecht vorgenommen worden sind, durchgeführt werden: alle 5 Jahre: Küche, Bad, Dusche; alle 8 Jahre: sämtliche Wohn-, Ess- und Schlafräume, Flure, Dielen, Toiletten; alle 10 Jahre: sonstige Nebenräume. 7.4 Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Kommt der Mieter trotz Aufforderung durch den Vermieter diesen Verpflichtungen nicht nach, hat er dem Vermieter die Kosten für die Ausführung der Arbeiten zu erstatten. Der Mieter hat die Ausführungen der Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden. 7.5 Endet das Mietverhältnis, bevor die Schönheitsreparaturen fällig sind, so ist der Mieter verpflichtet, einen prozentualen Anteil der Renovierungskosten zu tragen, der dem Abnutzungsgrad der Räume entspricht. Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen. Berechnungsbeispiel 1: Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung in dem üblichen Umfang abgenutzt. In diesem Fall gilt: tatsächliche Wohndauer 4 Jahre

4 erforderliche Renovierungsfrist Beteiligungsquote 4/5 5 Jahre Berechnungsbeispiel 2: Der reguläre Renovierungsturnus beträgt 5 Jahre. Das Mietverhältnis endet nach 4 Jahren. Der Mieter hat die Wohnung aber nicht stärker abgenutzt, als es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Deshalb verlängert sich die erforderliche Renovierungsfrist entsprechend von 5 Jahre auf 10 Jahre. In diesem Fall gilt: tatsächliche Wohndauer 4 Jahre erforderliche Renovierungsfrist 10 Jahre Beteiligungsquote 4/10 8 Untermiete 8.1 Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. 8.2 Bei einer erteilten Erlaubnis zur Untervermietung ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter für die Dauer der Untervermietung einen Untermietzuschlag von 7%, ausgehend von der aktuellen Nettokaltmiete zu verlangen. Es besteht Einigkeit, dass der Untermietzuschlag deshalb geschuldet ist, weil durch die Untervermietung eine erhöhte Abnutzung zu befürchten ist. 9 Tierhaltung 9.1 Für die Haltung von Haustieren bedarf der Mieter der Erlaubnis des Vermieters. 9.2 Die Erlaubnis ist zu erteilen, wenn Belästigungen der Hausbewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. 9.3 Für die Haltung von Kleintieren ist eine Erlaubnis nicht erforderlich, soweit sich die Anzahl der Tiere in den üblichen Grenzen hält. 10 Haushaltsmaschinen 10.1 Das Aufstellen von Haushaltsmaschinen (z. B. Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Wäschetrocknern) in den Mieträumen bedarf der Erlaubnis des Vermieters, die nur aus wichtigem Grund versagt werden kann. 11 Antennen 11.1 Die Errichtung privater Antennen jeglicher Art auf dem Dach, an den gemeinschaftlichen Hausteilen oder an den Außenflächen bedarf der Erlaubnis des Vermieters. 12 Betreten der Mietsache 12.1 Der Vermieter oder die von ihm Beauftragten dürfen die Mietsache zur Prüfung ihres Zustands oder zum Ablesen von Messgeräten in angemessenen Abständen und nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten betreten. Dasselbe gilt, wenn der dringende Verdacht besteht, dass der Mieter oder dessen Erfüllungsgehilfen von der Mietsache vertragswidrig Gebrauch machen oder wenn sie ihre Obhuts- und Sorgfaltspflichten grob vernachlässigen. Auf eine persönliche Verhinderung des Mieters ist Rücksicht zu nehmen Will der Vermieter die Wohnung verkaufen, oder ist der Mietvertrag gekündigt, so sind der Vermieter oder die von ihm Beauftragten auch zusammen mit Kauf- oder Mietinteressenten berechtigt, die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung während der üblichen Besuchszeiten zu besichtigen. Ebenso hat der Mieter das Betreten der Mietsache durch einen Sachverständigen zur Feststellung des Mietwerts nach 558 ff. BGB zu

5 dulden Bei längerer Abwesenheit hat der Mieter sicherzustellen, dass die Rechte des Vermieters nach Abs. 1 und 2 ausgeübt werden können In Fällen dringender Gefahr kann der Vermieter die Mietsache auch ohne Vorankündigung sowie bei Abwesenheit des Mieters betreten. 13 Empfehlungen 13.1 Der Deutsche Mieterbund (DMB) empfiehlt auch für Mieter eine Hausratversicherung. So schützt nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes die Hausratversicherung vor finanziellen Folgen und Schäden bei Einbruch, Diebstahl, Brand, Blitzschlag, Explosion, Leitungswasserschäden und Sturm. Versichert ist der gesamte Hausrat, unter Umständen auch Wertsachen und Fahrräder. Dem Mieter wird der Abschluss einer Hausratversicherung empfohlen. 14 Rückgabe der Mietsache 14.1 Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mietsache vollständig geräumt und besenrein zurückzugeben. Alle Schlüssel, auch die vom Mieter selbst beschafften, sind dem Vermieter zu übergeben. Beschädigungen der Mietsache, die der Mieter oder seine Erfüllungsgehilfen schuldhaft verursacht haben, sind zu beseitigen Einrichtungen, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat, darf der Mieter wegnehmen. Der Vermieter kann die Ausübung dieses Wegnahmerechts durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden, es sei denn, dass der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert, 545 BGB findet keine Anwendung. 15 Schriftform 15.1 Andere als die in diesem Vertrag getroffenen Vereinbarungen bestehen nicht. Mündliche Nebenabreden sind nicht getroffen. Heidelberg, den 14. September 2016 Dr. Oliver Emmler NAME, Vorname NAME, Vorname

6 Anlage 1 des Mietvertrags Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. 1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer. 2. Die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe. 3. Die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe. 4. Die Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage; hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 5. Die Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage; hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; 6. Die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 7. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung. 8. Die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,

7 zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteilen, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs. 9. Die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen. 10. Die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen. 11. Die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind. 12. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug. 13. Die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft. Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden. 14. Die Kosten des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen. 15. Die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtung, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind. 16. Sonstige Betriebskosten. hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

8 Anlage 2 des Mietvertrags Aufstellung weiterer nicht vertraglich relevanter Informationen 1. Kabelanschluss. Die Wohnung verfügt über einen Kabelanschluss über welchen auch Internet bezogen werden kann. Über eine Satellitenanlage verfügt die Wohnung nicht. 2. Küche. Die Küche ist Bestandteil der Wohnung.