Mustervertrag Gewerbemietvertrag

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1 Gewerbemietvertrag Quelle: Jürgen Leske Immer auf der sicheren Seite Von unserer Fachredaktion geprüft Die Inhalte dieses Downloads sind nach bestem Wissen und gründlicher Recherche entstanden. Für eventuell enthaltene Fehler übernehmen jedoch Autor/in, Chefredakteur sowie die Holzmann Medien GmbH & Co. KG keine rechtliche Verantwortung Holzmann Medien

2 Gewerbemietvertrag 1 Zwischen Herrn/Frau 2 >>Adresse<< und Herrn/Frau >>Adresse<< - nachfolgend Vermieter genannt - - nachfolgend Mieter genannt - wird folgender Geschäftsraummietvertrag geschlossen: 1 Gegenstand (1) Herr/Frau/Firma vermietet an Herrn/Frau/Firma die Räume >>Geschoß l/r/m, Adresse<< bestehend aus Räumen >>Beschreibung<<. (2) Die Parteien gehen davon aus, dass die unter Absatz 1 genannten Räume m 2 messen 3. Im Übrigen wird ein Lagerraum im Keller mit vermietet. 2 Mietzweck (1) Die Vermietung erfolgt zum Betrieb eines -unternehmens 4. (2) Das Mietobjekt wird allein zu der im Absatz 1 beschriebenen Nutzung vermietet. Eine Änderung des Nutzungszwecks darf nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters erfolgen. (3) Es ist Sache des Mieters, sich eventuell erforderliche Genehmigungen zu verschaffen, die zum Nutzung der Räume notwendig sind. Der Vermieter haftet nicht, wenn solche Genehmigungen nicht erteilt werden aus Gründen, die mit der Beschaffung der Mietsache deren Lage 5 zusammenhängen. (4) Bauliche Veränderungen, die für den Vertragszweck erforderlich sind, hat der Mieter selbst und auf eigene Kosten zu veranlassen. Sie müssen dem Vermieter rechtzeitig vor der Ausführung angezeigt werden. Eventuell erforderliche Genehmigungen besorgt der Mieter selbst und auf eigene Kosten. Nach Beendigung dieses Vertragsverhältnisses hat der Mieter auf Verlangen des Vermieters dafür zu sorgen, dass der ursprüngliche Zustand, wie er im Augenblick der Übernahme bestand, wieder hergestellt wird. (5) Der Mieter übernimmt die Mietsache wie besichtigt und wie im anliegenden Übergabeprotokoll, das integraler Bestandteil dieses Vertrages ist, festgehalten. Spätere Einwendungen wegen offener versteckter Mängel sind ausgeschlossen 6. 3 Mietzeit (1) Das Mietverhältnis wird zunächst auf Jahre abgeschlossen. Es beginnt mit dem und endet am 7. (2) Das Vertragsverhältnis verlängert sich nach dem Ablauf der Mietzeit (Absatz 1) um jeweils Jahre, sofern es nicht von einer der Vertragsparteien gekündigt wird, und zwar Monate vor Ablauf der Vertragszeit. (3) Die Kündigung hat durch Einschreiben zu erfolgen Holzmann Medien 1

3 4 Mietzins, Nebenkosten (1) Der Mietzins für das vertragsgegenständliche Mietobjekt beträgt monatlich EUR 9 zzgl. der jeweils gültigen Umsatzsteuer, derzeit 19 %, mithin EUR. Sollte sich der Umsatzsteuersatz verändern, gilt ab diesem Zeitpunkt der neue Steuersatz als vereinbart. (2) Der Mieter trägt sämtliche Betriebskosten und zwar entsprechend der Betriebskostenverordnung. Die Betriebskostenverordnung ist diesem Vertrag beigefügt und integraler Bestandteil dieses Vertrages. Zu den Betriebskosten zählen auch die Verwalterkosten, die pauschal mit EUR pro Monat angesetzt werden. Der Mieter weiß, dass eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von insgesamt EUR pro Monat zu zahlen ist, gleichzeitig mit dem monatlichen Mietzins 10. (3) Über die Betriebskosten wird jährlich abgerechnet. Zieht der Mieter während einer Abrechnungsperiode aus, dann ist der Vermieter berechtigt, die Kostenverteilung bei nächst fälliger Abrechnung vorzunehmen. Der Vermieter wendet zur Berechnung der Umlegung der Kosten die gesetzlichen Bestimmungen an, soweit diese bestehen. Ansonsten kann er nach billigem Ermessen verfahren. (4) Der Mietzins samt Betriebskosten ist monatlich im Voraus fällig, spätestens jedoch am dritten Werktag des Monats 11. (5) Die Steuernummer des Vermieters lautet: 12 5 Erhöhung des Mietzinses 13 Der Vermieter ist berechtigt, den Mietzins nach Maßgabe des 557 b BGB durch schriftliche Erklärung an die eingetretene Änderung des vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland (Basis ) anzupassen. 6 Kaution (1) Mit der Unterschrift unter diesen Vertrag leistet der Mieter dem Vermieter zur Sicherung seiner Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis eine Kaution in Höhe von EUR 14. (2) Der Vermieter wird die Kautionssumme getrennt von seinem Vermögen anlegen, und zwar mit einer monatigen Kündigungsfrist zu einem üblichen Zinssatz 15. (3) Erlangt der Vermieter Forderungen gegen den Mieter während nach Beendigung der Mietzeit, die sich aus dem Vertragsverhältnis ergeben, so kann er sich aus der Kaution befriedigen. Geschieht eine solche Befriedigung während der Vertragsdauer, so ist der Mieter verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den im Absatz 1 genannten Betrag aufzustocken. (4) Nach Beendigung des Vertrages rechnet der Vermieter über die Kaution ab und zahlt die verbleibende Kautionssumme zuzüglich Zinsen an den Mieter aus. Der Rückzahlungsanspruch des Mieters ist fällig drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache. Ist abzusehen, dass noch Betriebskosten vom Mieter nachzufordern sind, dann kann der Vermieter einen Sicherheitsbetrag bis zur Abrechnung nach 4 Abs. 3 einbehalten. 7 Instandhaltung / Instandsetzung (1) Fallen Kosten zur Instandhaltung Instandsetzung an, so trägt diese der Mieter, dies jedoch nur bis zu einem Betrag von EUR pro Jahr 16. (2) Handelt es sich bei Instandhaltungskosten um solche, gegen die der Vermieter versichert ist, so hat der Mieter dafür nur insoweit einzustehen, als die Versicherung nicht eintritt. Ferner braucht der Mieter nicht für Schäden an der Mietsache einzustehen, die durch Dritte verursacht sind, die nicht dem Risikobereich des Mieters zuzurechnen sind Holzmann Medien 2

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5 8 Schönheitsreparaturen 18 (1) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen in den Mieträumen fachgerecht auszuführen. Zu diesen Schönheitsreparaturen zählen: 19 Die Zeitenfolge dafür beträgt in der Regel: a) Bei Küchen, Bädern und Duschen 5 Jahre. b) Bei Büroräumen, Fluren, Dielen und Toiletten 8 Jahre. c) Bei allen übrigen Räumen 10 Jahre. (2) Die Zeitenfolgen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an. (3) Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen nach Bedarf fachgerecht durchzuführen, wenn die Zeitenfolge nach Abs. 1 seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind. (4) Kann der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der in diesem Paragraphen genannten Zeitfolgen zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt worden sind und befindet sich das Mietobjekt in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss der Mieter anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn das Mietobjekt im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die in diesem Paragraphen genannten Zeitfolgen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt. 9 Werbeanlagen (1) Der Mieter ist berechtigt, an der Außenfront des Hauses im Rahmen des gesetzlich Zulässigen ein Schild/Leuchtreklame etc. anzubringen, das/die auf seinen Betrieb hinweist. Etwaig notwendige Genehmigungen hat der Mieter selbst und auf eigene Kosten zu besorgen 20. (2) Mit der Räumung der Mietsache hat der Mieter die von ihm angebrachten Schilder etc. zu entfernen und für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes zu sorgen. (3) Ein Hinweis auf den Wegzug des Betriebes kann noch drei Monate nach Auszug am Gebäude verbleiben. 10 Nutzung der Mietsache / Untervermietung (1) Der Mieter hat die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen schonend und pfleglich zu behandeln. (2) Der Mieter darf die Mieträume nur zu den vertraglich bestimmten Zwecken benutzen (vgl. 2 Abs. 2). (3) Der Mieter ist berechtigt, die Mietsache ganz teilweise unterzuvermieten. Die Erlaubnis zur Untervermietung kann aus wichtigem Grund verweigert widerrufen werden. Ein wichtiger Grund kann auch in der Person des Dritten liegen. Insbesondere liegt dann ein wichtiger Grund vor, wenn der Untermieter in Konkurrenz zu anderen Gewerbetreibenden im Haus tritt. (4) Bei unbefugter Untervermietung kann der Vermieter verlangen, dass der Mieter mit einer Wir Holzmann Medien 4

6 kung von sechs Wochen das Untermietverhältnis kündigt. Räumt der Untermieter nicht, so steht dem Vermieter gegenüber dem Mieter ein Grund zur fristlosen Kündigung zu. Dieses Recht jedoch kann er nur unverzüglich geltend machen, nachdem ihm die gegen die Untervermietung sprechenden Gründe bekannt geworden sind. 11 Verkehrssicherungspflicht 21 (1) Der Mieter übernimmt die Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich der Fläche, die er gemietet hat und hinsichtlich des Ein- und Ausgangsbereichs. Die Gehwege auf und vor dem Haus hat der Vermieter regelmäßig zu reinigen, wenn nötig zu streuen und von Schnee und Eis frei zu halten. (2) Im Innenverhältnis stellt der Mieter den Vermieter von Ansprüchen Dritter aus Verletzung dieser Verkehrssicherungspflicht frei, soweit das Mietobjekt betroffen ist Betreten der Mietsache durch den Vermieter 23 (1) Der Vermieter ein von ihm Beauftragter kann die Mietsache zur Prüfung ihres Zustandes nach vorheriger Ankündigung und während der üblichen Betriebszeiten betreten, dies jedoch nur in angemessenen Abständen. (2) Soll das Anwesen verkauft werden ist der Mietvertrag gekündigt, so kann der Vermieter ein von ihm Beauftragter auch zusammen mit Kauf- Mietinteressenten die Mietsache besichtigen, jedoch nur nach rechtzeitiger Anmeldung und zu den üblichen Geschäftszeiten. (3) Bei Gefahr in Verzug hat der Vermieter jederzeit das Recht, das Mietobjekt auch ohne Vorankündigung und in Abwesenheit des Mieters zu betreten. 13 Rückgabe der Räume (1) Die Mietsache ist nach Beendigung der Mietzeit besenrein und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Hinweis auf 8 Abs. 3. (2) Der Mieter hat die Mietsache bei Auszug in den Zustand zurückzuversetzen, wie er zu Beginn des Mietverhältnisses war. Einrichtungen, mit denen er Räume ausgestattet hat, kann er entfernen 24. Jedoch kann der Vermieter diese Ausübung des Wegnahmerechts abwenden durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat 25. (3) Setzt der Mieter den Gebrauch der Mietsache nach Ablauf der Mietzeit fort, so gilt das Mietverhältnis nicht als verlängert. 545 BGB findet keine Anwendung Energieausweis 27 Dem Mieter wurde der Gebäudeenergieausweis des vertragsgegenständlichen Objekts zugänglich gemacht. 15 Schutz des Geschäftsbetriebs des Mieters Der Vermieter verpflichtet sich, innerhalb des gesamten Grundstücks, auf dem sich das Mietobjekt befindet, keinen Mietvertrag mit einem Unternehmen gleichen vergleichbaren Zuschnitts abzuschließen wie dasjenige des Mieters Holzmann Medien 5

7 16 Schriftform (1) Es gibt keine weiteren Vereinbarungen außer den hier im Vertrag schriftlich getroffenen. Mündliche Nebenabreden gibt es nicht. (2) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages bedürfen der Schriftform. Dieses gilt auch für die Schriftformklausel selbst. Ort, Datum Unterschrift Vermieter Unterschrift Mieter Anlage Betriebskostenverordnung 28 vom , BGBl 2003 I S. 2346, Fassung vom bis Betriebskosten (1) 1 Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer Erbbauberechtigten durch das Eigentum Erbbaurecht am Grundstück durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. 2 Sachund Arbeitsleistungen des Eigentümers Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden. (2) Zu den Betriebskosten gehören nicht: 1. die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten), 2. die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten). 2 Aufstellung der Betriebskosten Betriebskosten im Sinne von 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer; 2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe; 3. die Kosten der Entwässerung, 2014 Holzmann Medien 6

8 hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; 4. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung; b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums; c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a; d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz; 5. die Kosten a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a; c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft; 6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen 2014 Holzmann Medien 7

9 a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 7. die Kosten des Betriebs des Personen- Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage; 8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung; 9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs; 10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen; 11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen; 12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind; 13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wassersowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug; 14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden; 15. die Kosten a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, 2014 Holzmann Medien 8

10 hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen; b) des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage, hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse; 16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind; 17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind. Stand: Juli Dieses Vertragsmuster ist anwendbar für die Anmietung von Geschäftsräumen, also für Räume, die gewerblichen auch freiberuflichen Zwecken dienen sollen. Damit soll abgegrenzt werden gegenüber der Wohnraummiete. Diese Abgrenzung ist wichtig, weil im Falle der Anmietung eines Objekts, in dem Menschen wohnen sollen, eine Reihe anderer, einschränkender Vorschriften gelten, die dem Schutz des Mieters dienen. Die Wohnraumschutzvorschriften und die Vorschriften zur Wohnungsmiete sind auf Verträge über die Miete von Geschäftsräumen nicht anwendbar. Zu beachten ist im Übrigen: Gerade Mietverträge werden häufig unter Berufung auf das AGB-Recht (das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen) angefochten und es passiert immer wieder, dass eine über lange Jahre als gültig angesehene Klausel als rechtswidrig erklärt wird. Es ist also wichtig, stets die Rechtsprechung im Auge zu behalten und sich nicht in der Sicherheit zu wiegen, eine altbewährte Klausel werde in alle Zukunft Bestand haben. 2 Gerade bei Mietverträgen über Geschäftsräume ist der Mieter auch der Vermieter häufig eine juristische Person, also etwa eine GmbH eine AG. In diesem Fall muss der gesetzliche Vertreter den Vertrag unterzeichnen. Keine juristische Person ist etwa die OHG, aber sie ist parteifähig. In der Regel reicht hier die Unterschrift eines vertretungsberechtigten Gesellschafters, ebenso bei der Kommanditgesellschaft. Strittig ist die Lage bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im Zweifel sollte man darauf bestehen, dass alle Gesellschafter unterzeichnen. 3 Es empfiehlt sich, das Mietobjekt genau zu beschreiben. Ein Vermieter, der eine präzise Quadratmeterzahl angibt, läuft jedoch Gefahr, mit dem Mieter dann in Streit zu geraten, wenn dieser eine kleinere Zahl ermittelt. Deshalb empfiehlt es sich, sich im Vertrag auf eine bestimmte Quadratmeterzahl zu einigen. Diese Quadratmeterzahl wird dann bei der Berechnung der Nebenkosten zum Umlagemaßstab. 4 In aller Regel ist es angebracht, die Zweckbestimmung genauer zu definieren. Damit ist, auch wenn sonst zu dieser Frage im Vertrag nichts gesagt wird, die Nutzung eingegrenzt, zu der der Mieter berechtigt sein soll. Geht er darüber hinaus nutzt er anders, so kann dies den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Allerdings sollte der Vermieter wissen, dass bei Nennung des Zwecks seine Räume auch zu diesem Zweck geeignet sein müssen. Ist dies nicht so, könnte er in die Haftung genommen werden. 5 Eine Klausel mit der hier vorgetragenen Einschränkung dürfte der Überprüfung standhalten (eine Garantie kann indes nicht gegeben werden). Jedenfalls nicht bestandskräftig wäre eine Klausel, in der das Risiko für die Versagung der behördlichen Genehmigung ohne Rücksicht auf die Gründe beispielsweise auch dann, wenn sie grundstücksbezogen sind auf den Mieter abgewälzt wird. 6 Mit Haftungsfreizeichnungen sollte jeder Vermieter vorsichtig sein und zwar im Hinblick auf das AGB-Recht. Gerade Mietverträge werden häufig unter Berufung auf das AGB-Recht angefochten und es passiert immer wieder, dass eine über lange Jahre als gültig angesehene Klausel als rechtswidrig erklärt wird. Es ist also wichtig, stets die Rechtsprechung im Auge zu behalten und sich nicht in der Sicherheit zu wiegen, eine altbewährte 2014 Holzmann Medien 9

11 Klausel werde in alle Zukunft Bestand haben. Aus Beweisgründen sollte keinesfalls auf ein Übernahmeprotokoll verzichtet werden übrigens am Ende des Vertragsverhältnisses auch nicht auf das Übergabeprotokoll. 7 Denkbar wäre auch ein unbefristeter Vertrag. Jedoch muss bedacht werden, dass dieser jeder Zeit ohne Angabe von Gründen nach den Regeln des 580 a Bürgerliches Gesetzbuch - BGB gekündigt werden kann ein Umstand, der für beide Vertragsparteien unbequem sein kann. Der Mieter, der Gewerbetreibender ist, hat ein Interesse daran, sein Gewerbe für einige Jahre am selben Ort ausüben zu können. Daher neigt man bei Gewerbemietverträgen zu längeren Laufzeiten. 8 Diese Klausel ist allein schon wegen der Beweisführung anzuraten. 9 Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, 4 Nr. 12 a Umsatzsteuergesetz - UStG. Jedoch kann der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren (was der Vermieter hier im Muster getan hat). In diesem Fall kann der Vermieter die bei ihm angefallene Vorsteuer gegen die eingenommene Umsatzsteuer gegenrechnen. Dies geht aber nur, wenn der Mieter umsatzsteuerpflichtige Umsätze erwirtschaftet. Das trifft nicht auf jeden Unternehmer zu: Versicherungsvertretern Ärzten kann man das Objekt nicht zzgl. Umsatzsteuer vermieten, denn sie erheben keine Umsatzsteuer auf ihre Leistung. 10 Unklarheiten über die Kostentragungspflicht der Nebenkosten gehen zu Lasten des Vermieters. Daher sollte auf die Betriebskostenverordnung hingewiesen werden, wobei diese zweckmäßiger Weise an den Vertrag angehängt werden sollte. Unabhängig davon, ob es sich um einen Gewerbemietvertrag (hier im Muster) um einen solchen über Wohnraum handelt, können die 18 Kostenarten bei der Betriebskostenabrechnung aufgeführt werden, die in der Betriebskostenverordnung im Anhang benannt werden. Im Falle der Vermietung von Gewerberaum kann der Vermieter allerdings auch Verwalterkosten geltend machen. Sie werden daher in diesem Muster auch gesondert genannt. 11 Hier ist nur festgehalten, was allgemein üblich ist: Die monatliche Zahlung des Mietzinses, und zwar im Voraus. Dieser Passus ist aber deshalb notwendig, weil 579 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB für Geschäftsraummieten als das Normale festhält, dass die Miete nach Ablauf je eines Kalendervierteljahres am ersten Werktag des folgenden Monats zu entrichten ist. 12 Weil es sich hier um ein Dauerschuldverhältnis handelt, wo keine Rechnungen erstellt werden, hat der Vermieter hier im Vertrag seine Steuernummer bekannt zu geben. 13 Sobald ein Vertrag über längere Zeit gehen soll unbefristet ist, sollte eine Erhöhungsklausel aufgenommen werden. Anders als in Wohnraummietverhältnissen kann der Mietzins bei der Geschäftsraummiete beliebig steigen. Es kann dabei eine Lösung der Art gefunden werden: Es werden die genauen Zeiten und die dann jeweils neu geltenden Mietzinsen genannt. Eine andere Möglichkeit ist, den Mietzins prozentual in bestimmten zeitlichen Staffeln anzuheben. Beliebt sind auch Wertsicherungsklauseln (hier im Muster), bei denen der Mietzins an den Preisindex für die Lebenshaltung für private Haushalte angehängt ist. Eine solche Vorgehensweise mag sich gerade bei gewerblichen Mietverhältnissen deshalb anbieten, weil eine automatische Mieterhöhung bei schlechter allgemeiner wirtschaftlicher Lage den Mieter möglicherweise überfordert. 14 Bei der Geschäftsraummiete ist die Höhe der Kaution gesetzlich nicht begrenzt. Jedoch ist auch im diesem Fall zu berücksichtigen, dass der Vertrag nach den Regeln des AGB-Rechts überprüft werden kann, weshalb eine Kautionsvereinbarung vermieden werden sollte, bei der das Sicherheitsinteresse des Vermieters augenscheinlich überschritten wird. 15 Diese Regelung ist entlang den Gepflogenheiten formuliert, die für Wohnraummietverträge gelten, ohne dass dies im Fall von Geschäftsräumen gesetzlich vorgeschrieben wäre. Da eine Verzinsung der Kaution aber das Sicherheitsinteresse des Vermieters nicht berührt, dürfte eine Regelung, die eine Verzinsung der Kaution beinhaltet, inzwischen zum durchsetzungsfähigen Anspruch des Mieters angewachsen sein. 16 Das Bürgerliche Gesetzbuch - BGB sieht für Geschäftsraummieten keine Begrenzung der Kostentragungspflicht bei Instandhaltungen Instandsetzungen vor. Eine Begrenzung wie hier vorgeschlagen dürfte jedoch sachgerecht sein, will man den Vorwurf eines Verstoßes gegen AGB-Recht vermeiden. Damit der Mieter das Kostenrisiko absehen kann, sollte eine summenmäßige Begrenzung vereinbart werden, die sich bei 10 bis 15 % der Jahresnettomiete bewegen könnte. 17 Diese Regelung soll klarstellen, dass der Mieter in Fällen nicht eintreten muss, wenn Schäden nicht seinem Risikobereich entsprungen sind. Denn solche Kosten würde er keinesfalls tragen müssen. 18 Das Gesetzt ( 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) sagt zwar, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten hat. Damit hat er auch für die Schönheitsreparaturen zu sor Holzmann Medien 10

12 gen und die Kosten dafür zu tragen. Diese Bestimmung allerdings kann abbedungen werden, was regelmäßig der Fall ist. Es kann also dem Mieter aufgegeben werden, bestimmte Schönheitsreparaturen und Renovierungsmaßnahmen auf eigene Kosten vorzunehmen. Dabei ist es inzwischen allgemein anerkannt, dass Küche, Bäder und Duschen in einem kürzeren Rhythmus gestrichen werden müssen als Wohn- und Schlafräume, Fluren, Dielen und Toiletten. Noch mehr Zeit darf sich der Mieter für alle anderen Räumlichkeiten lassen. Es ist allgemein üblich, für diese drei verschiedenen Arten von Räumen eine Rhythmus von 3 bzw. 5 bzw. 7 Jahren vertraglich festzuhalten. Allerdings ist bereits einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2007 zu entnehmen (NJW 2004, 2087), dass das höchste Zivilgericht nicht ausschließt, dass dieser Rhythmus ausgeweitet werden kann, weil die Qualität der Bauten sich geändert hat. Wer hier sicher gehen will, schlägt schon von sich aus einen Renovierungsintervall von 5/8/10 Jahren vor. Wichtig bei der Formulierung der Intervalle ist es, klarzustellen, dass diese Intervalle nicht sklavisch einzuhalten sind, dass es vielmehr darauf ankommt, im konkreten Fall festzustellen, ob die Einhaltung der Renovierungsfristen wirklich notwendig ist (beispielsweise kann es sein, dass jemand sich typischerweise lange im Ausland aufhält und daher das Büro deutlich weniger als ein durchschnittlicher Mieter nutzt). Im Vertrag sollte daher stehen, dass die Zeitfolge in der Regel im Allgemeinen üblicherweise je nach Grad der Abnützung Beschädigung zu den genannten Zeiten stattzufinden hat. 19 Hier ist zu nennen, was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, etwa: Tapezieren, Anstreichen Kalken der Wände und Decken, die sachgemäße Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizkörper inklusive der Heizrohre, der Innentüre sowie der Fenster und Eingangstüren von innen. 20 Diese Formulierung beschreibt lediglich die bereits geltende juristische Situation, sollte jedoch aus Gründen der Klarstellung mit aufgenommen werden. 21 Für Schäden, die Dritten dadurch entstehen, dass sie beispielsweise den Gehweg vor dem Grundstück benutzen, haftet grundsätzlich neben dem Mieter der Vermieter. Durch die Formulierung im Absatz 1 hat der Vermieter gegebenenfalls die Möglichkeit, seine Haftung über 831 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB zu vermeiden dies jedoch nur, wenn er den Mieter gleichwohl fortlaufend überwacht. 22 Diese Klausel hilft zwar nicht im Außenverhältnis, aber sie stellt den Vermieter zumindest im Innenverhältnis gegen die Ansprüche Dritter frei. 23 Der Mieter hat grundsätzlich ein Recht auf ungestörten Besitz der überlassenen Mieträume, das gilt auch gegenüber dem Vermieter. Aber bereits 554 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB gibt dem Vermieter das Recht, die Mietsache zur Vornahme von Erhaltungs- und Verbesserungsmaßnahmen zu betreten. Aber es gibt von der Rechtsprechung entwickelte weitere Grundsätze der Duldungspflicht des Mieters, die auch ohne vertragliche Regelung gelten. Zur Streitvermeidung sollte ein Besichtigungsrecht vertraglich geregelt werden. Ein allgemeines Recht des Vermieters, die Mietsache jeder Zeit zu betreten, dürfte einer Prüfung nach 305 ff. BGB nicht standhalten. 24 Der Mieter hat beim Auszug den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Er trägt auch die Kosten dafür. 25 Einigen sich die Parteien nicht über die Höhe der Entschädigung, dann steht dem Mieter als Gläubiger nach 316 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB das Bestimmungsrecht zu. Eine Klausel, nach der der Mieter kein Wegnahmerecht der Einrichtung haben soll, dürfte nur wirksam sein, wenn ihm dafür ein angemessener Ausgleich zusteht. 26 Nach 545 Bürgerliches Gesetzbuch - BGB gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Sache fortsetzt und nicht eine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen dem widersprochen hat. Wer hier also nicht rechtzeitig eingreift, riskiert, dass der Vertrag trotz Kündigung in ein unbefristetes Mietverhältnis mündet. Man sollte die Folge des 545 BGB also im Vertrag abbedingen. Jedoch genügt es nicht, einfach darauf zu verweisen, dass diese Norm abbedungen sei. Vielmehr muss der Inhalt der Vorschrift in diesem Vertrag, der ein Formularvertrag ist, genannt werden. 27 Achtung: Seit 2008 hat der Vermieter zwingend sowohl dem Mieter von Wohngebäuden wie auch demjenigen von Nicht-Wohngebäuden den Energieausweis zugänglich zu machen. Eine Aushändigung ist dabei nicht erforderlich. Insbesondere aber sollte der Vermieter den Energieausweis keinesfalls zur Anlage zum Bestandteil des Mietvertrages machen. In diesem Fall könnte es nämlich sein, dass die Angaben im Energieausweis als zugesicherte Eigenschaft gewertet werden mit der Folge, dass Abweichungen zu Ansprüchen des Mieters führen könnten. 28 Um Unklarheiten im Hinblick auf die Nebenkosten zu vermeiden, sollte die Betriebskostenverordnung dem Vertrag angehängt werden Holzmann Medien 11