1 Vorbemerkung Mietpreise im Rahmen des Vergleichsmietensystems Verbreitung von Mietspiegeln in Deutschland... 3

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Günther Pohl
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1 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkung Mietpreise im Rahmen des Vergleichsmietensystems... 2 Mietrechtliche Grundlagen der ortsüblichen Vergleichsmieten...2 Mietspiegel bieten breite Informationsbasis Verbreitung von Mietspiegeln in Deutschland Städte und Gemeinden ab Einwohnern mit Mietspiegeln...3 Großstädte mehrheitlich mit Mietspiegeln Methodik der Mietspiegelauswertung... 5 Auswertung für Mietspiegelorte ab Einwohnern...5 Erhebungsbasis: acht Referenzwohnungstypen...5 Standardisierung der Originalwerte zu Vergleichszwecken...6 Der F+B-Mietspiegelindex Die bundesdeutsche (Vergleichs-)Mietenstruktur... 7 Mietensteigerung im Vergleich zum Vormietspiegel im Schnitt um 1,7 % p. a...7 Unterschiedliche Entwicklungen in einzelnen Marktsegmenten...8 Überdurchschnittliches Mietenniveau in den Wirtschaftszentren...8 Örtliche Wohnungsteilmärkte mit unterschiedlichem Mietenniveau Mietspiegelauswertung Definition der Tabellenspalten...13 Tabelle 1: Niveauvergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten (alphabetisch)...13 Tabelle 2: F+B-Mietspiegelindex (nach Rang)...13 Tabelle 1: Niveauvergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten (alphabetisch) Tabelle 2: F+B-Mietspiegelindex (nach Rang)... 31

2 - 6 - Standardisierung der Originalwerte zu Vergleichszwecken Die Mietpreisübersichten der Städte und Gemeinden sind zu unterschiedlichen Zeitpunkten aufgestellt worden; einige Angaben sind neueren Datums als andere. Deshalb waren die Daten des F+B-Mietspiegelindexes auf einen einheitlichen Zeitpunkt fortzuschreiben. Erst dadurch wird es möglich, die Angaben örtlicher Mietspiegel miteinander zu vergleichen und verlässliche Aussagen zum interregionalen Mietenniveau abzuleiten. Zu dieser Fortschreibung auf einen einheitlichen Stichtag wird in Anlehnung an die gesetzlich zulässige Methodik der Aktualisierung qualifizierter Mietspiegel mittels Indexfortschreibung ( 558d BGB) der Verbraucherpreisindex verwendet. Der Wohnungsbestand jeder Stadt ist nach dem Alter der Wohnungen unterschiedlich zusammengesetzt: Kleine Städte haben typischerweise nur einen geringen Altbaubestand. Demgegenüber ist der Altbauanteil in Großstädten oftmals wesentlich größer. Ein direkter Vergleich der Mietedaten einzelner Preisübersichten wäre um diesen Effekt verzerrt. Deshalb wird für jede Stadt die mittlere Miete anhand der durchschnittlichen Baualtersstruktur aller Städte und Gemeinden berechnet. Um einen Niveauvergleich der ortsüblichen Mieten durchführen zu können, werden somit in einem Umformungsschritt zunächst alle Mietangaben der acht Referenzwohnungen auf einen einheitlichen Stichtag umgerechnet. Diese zeitlich standardisierten Mieten werden danach zu einer örtlichen Durchschnittsmiete zusammengefasst, wobei um die Wohnungsmarktunterschiede auszugleichen eine durchschnittliche Mietwohnungsmarktstruktur zur Gewichtung der Einzelwerte herangezogen wurde. Damit ergibt sich für jede Stadt eine gewichtete Durchschnittsmiete, die um die Effekte unterschiedlicher Erhebungszeitpunkte und Wohnungsbestandsstrukturen bereinigt ist. Der F+B-Mietspiegelindex In einem weiteren Auswertungsschritt werden die einzelnen standardisierten Mieten auf die sich für alle Mietspiegelstädte ergebende Durchschnittsmiete bezogen und als Mietenindex für die einzelnen Baualtersklassen und den örtlichen Gesamtdurchschnitt dargestellt. Dieser F+B-Mietspiegelindex stellt damit die Mietpreisstruktur jeder Stadt bezogen auf ein einheitliches Wägeschema der Struktur des Wohnungsbestands dar und ermöglicht Niveauvergleiche sowohl zwischen den Wohnungsteilmärkten als auch zwischen den Kommunen. In Tabelle 1 sind alle Städte ab Einwohner in alphabetischer Reihenfolge mit ihrem Mietenniveau und ihrem Rangplatz wiedergegeben. Die Auswertungsübersicht am Ende der Tabelle fasst die Einzeldaten der Städte nach Regionen und Verdichtungsräumen zusammen. Damit werden sachliche, räumliche und funktionale Vergleiche möglich. In Tabelle 2 sind alle Städte noch einmal nach ihrem Rangplatz bezüglich des Mietniveaus sortiert wiedergegeben.

3 - 7-5 Die bundesdeutsche (Vergleichs-)Mietenstruktur Mietensteigerung im Vergleich zum Vormietspiegel im Schnitt um 1,7 % p. a. Die durchschnittliche Mietsteigerung vom Vormietspiegel zum aktuell gültigen Mietspiegel beträgt in allen Städten mit Mietspiegeln durchschnittlich gegenwärtig 1,7 % pro Jahr; im vergangenen Jahr lag der Mietenanstieg bei jährlich 1,3 %. Vergleich der jährlichen Veränderungsraten nach Regionen 3 Jährliche Veränderungsrate zum Vormietspiegel in % 2,6 2,4 2,2 2 1,7 1,4 1,5 0,4 0,5 0,5 1,7 0,8 0,3 0,7 1,8 1,0 0,2 0,3 0,4 0,7 1,5 1,8 1,2 1 1,1 0,9 0,9 0 BRD Nord Ost NRW Mitte Süd F+B-Mietspiegelindex 2014 F+B 2014 In Norddeutschland 5 sind die jährlichen Mietsteigerungen mit 1,4 % im Vergleich zum Vormietspiegel nur leicht gegenüber dem Vorjahr (1,3 %) angestiegen und deutlich moderater als noch im Jahr 2012, als erstmals die Region Hannover mit ihren Mietspiegeln in der Auswertung enthalten war. In Nordrhein-Westfalen sind mit 1,5 % nun ähnlich hohe jährliche Mietpreissteigerungen wie im Norden zu beobachten, im Vergleich zu Anfang der 2000er-Jahre steigen die Mieten hier inzwischen etwas stärker. In Ostdeutschland (0,9 %) stiegen die Mieten im vergangenen Jahr weit weniger stark. 5 Zur regionalen Differenzierung der Auswertung wurden folgende fünf Regionen gebildet: NORD = Berlin (westl. Bezirke), Hamburg, Niedersachsen, Schleswig-Holstein OST = Berlin (östl. Bezirke), Brandenburg, Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Thüringen NRW = Nordrhein-Westfalen MITTE = Hessen, Rheinland-Pfalz, Saarland SÜD = Baden-Württemberg, Bayern

4 Tabelle 1 Referenz-Wohnungstyp (65 m² Wohnfläche, normale Ausstattung und Lage) Gesamt- Niveauvergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten index Referenzwerte zum Stichtag (Nettokaltmiete /m²) BRD=100 Rang Kreis- Ein- 5,99 5,88 6,00 6,04 6,11 6,40 6,99 7,60 6,28 Ort BRD West Ost Region typ wohner Index bezogen auf den Bundesdurchschnitt in % Sindelfingen Süd Soest NRW Solingen NRW Sonthofen Süd Speyer Mitte Springe Nord Sprockhövel NRW Steinfurt NRW Steinhagen NRW Stolberg (Rhld.) NRW Stralsund Ost Straubing Süd Strausberg Ost Stuttgart 5 5 Süd Suhl Ost Sundern (Sauerland) NRW T Taunusstein Mitte Teltow 81 2 Ost Tönisvorst NRW Trier Mitte Troisdorf NRW Tübingen 4 4 Süd Tuttlingen Süd U Ulm Süd Unna NRW F+B 2014

5 Tabelle 1 Referenz-Wohnungstyp (65 m² Wohnfläche, normale Ausstattung und Lage) Gesamt- Niveauvergleich der ortsüblichen Vergleichsmieten index Referenzwerte zum Stichtag (Nettokaltmiete /m²) BRD=100 Rang Kreis- Ein- 5,99 5,88 6,00 6,04 6,11 6,40 6,99 7,60 6,28 Ort BRD West Ost Region typ wohner Index bezogen auf den Bundesdurchschnitt in % V Velbert NRW Verden (Aller) Nord Verl NRW Versmold NRW Viersen NRW Villingen-Schwenningen Süd Voerde (Niederrhein) NRW W Waiblingen Süd Wallenhorst Nord Wangen im Allgäu Süd Warendorf NRW Warstein NRW Wedemark Nord Wegberg NRW Weimar Ost Weingarten Süd Weinstadt Süd Weißenfels Ost Werne NRW Wesel NRW Wesseling NRW Wetter (Ruhr) NRW Wiehl NRW Wiesbaden Mitte Willich NRW F+B 2014

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