Mietenanstieg in Deutschland: Wie weit weichen aktuelle Angebotsmieten bei unterschiedlicher Marktanspannung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab?

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1 Mietenanstieg in Deutschland: Wie weit weichen aktuelle Angebotsmieten bei unterschiedlicher Marktanspannung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab? Diplom-Geogr. Matthias Waltersbacher Referatsleiter Wohnungs- und Immobilienmärkte Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013 Düsseldorf,

2 Agenda Der Mietenanstieg in vielen Metropolen und Universitätsstädten ist in den letzten 2 3 Jahren deutlich zu beobachten hat das Thema Wohnungspolitik bei Bund, Ländern und Kommunen wiederbelebt stellt die Frage nach der Bezahlbarkeit des Wohnens wieder stärker umtreibt die Wohnungspolitiker (bis hin zur Kanzlerin) spätestens seit dem Bundestagswahlkampf findet sich im Mietrechtsänderungsgesetz von Mai 2013 in Form der Möglichkeit einer Absenkung der Mietpreiserhöhung auf 15% wieder führt zur zukünftigen Einführung einer Mietpreisbremse gemäß Koalitionsvertrag vom Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie1

3 Agenda Der Mietenanstieg in vielen Metropolen und Universitätsstädten ist in den letzten 2 3 Jahren deutlich zu beobachten Entwicklungen 2007 bis 2012 Metropolkerne +18% weitere Großstädte + 8% Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie2

4 Agenda Der Mietenanstieg in vielen Metropolen und Universitätsstädten Um welchen Größen geht es bei der Mietendebatte: Bestandsmieten Werden nicht am Markt gehandelt Sind nicht einfach zu beobachten Mieterhöhungen durch Mietspiegel und Mietrecht begrenzt Wiedervermietungsmieten Erstvermietungsmieten Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie3

5 Agenda Der Mietenanstieg in vielen Metropolen und Universitätsstädten VPI variabel zw. 0,4 und 2,6% Mietenindex Bestandsmieten konstant zw. 1,1 und 1,3% Angebotsmieten sehr dynamisch zw. -1,3 und +3,3% Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie4

6 Agenda Der Mietenanstieg in vielen Metropolen und Universitätsstädten Um welchen Größen geht es bei der Mietendebatte: Bestandsmieten Werden nicht am Markt gehandelt Sind nicht einfach zu beobachten Mieterhöhungen durch Mietspiegel und Mietrecht begrenzt WV wird häufig über Anzeigen/Plattformen gehandelt Angebotsmieten geeignete Datenquelle Schwarze Schafe (+40-50% bei WV) spielen in der öffentlichen Wahrnehmung eine große Rolle Mietpreisbremse Wiedervermietungsmieten Erstver- mietungs- Mieten geringe quant. Bedeutung des Mietwohnungsneubaus Geringer Einfluss von Erstvermietungsmieten auf das Mietniveau Mietwucherparagraph Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie5

7 Wie weit weichen Wiedervermietungsmieten vom Bestandsniveau ab? Bestandsmieten Entsprechen dem ortsüblichen Vergleichsmietenniveau und können durch örtliche Mietspiegelwerte gemessen werden Wiedervermietungsmieten Sind durch Angebotsmieten (Zeitungen, Internet) gut abbildbar Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie6

8 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten Einfache Herangehensweise Durchschnittswerte je Stadt Abweichung Stadt A Mietspiegelmiete 6,10 Euro je m 2 Stadt A Angebotsmiete 6,80 Euro je m 2 16,4 % Stadt B Mietspiegelmiete 7,10 Euro je m 2 Stadt B Angebotsmiete 7,70 Euro je m 2 8,5 % Stadt C Mietspiegelmiete 5,10 Euro je m 2 Stadt C Angebotsmiete 5,30 Euro je m 2 3,9 % Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie7

9 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten auf der gesamstädtischen Ebene Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie8

10 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten auf der gesamstädtischen Ebene Im Schnitt liegen die prozentualen Abweichungen zwischen den Angebots- und den Mietspiegelmieten in den teuren Städten bei ca. 23% Die Abweichung liegt in den meisten Städte mit mittlerem Mietenniveau bei unter 10% In etlichen Städten mit niedrigem Mietenniveau sind die Vorzeichen zwischen Wiedervermietungsmieten und Vergleichsmieten sogar umgekehrt Je hochpreisiger der Wohnungsmarkt ist, umso höher weicht die Wiedervermietungsmiete von der ortsüblichen Vergleichsmiete ab Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie9

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12 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten Vergleich auf der Gesamtstadtebene problematisch, da räumliche und sachliche Teilmärkte in einen Topf geworfen Methodische Herausforderung: in den Mietspiegeln gibt es oftmals keinen Gesamtdurchschnittswert Weitergehende Ansätze differenzieren nach Segmenten INWIS-Studie: Angebots- und Mietspiegelmiete von 2 exemplarischen Wohnungstypen (50/60er Jahre und Neubau) RICS-Wohnstudie Hamburg: Vergleich der Angebots- und Mietspiegelmiete auf Stadtteilebene (z.b. Eppendorf, Eimsbüttel etc.) Theoretisch differenziertester Ansatz: Vergleich der Wiedervermietungsund Bestandsmieten im identischen Gebäude - Fallstudiencharakter Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie11

13 BBSR-Ansatz: Vergleich der Angebots- und Mietspiegelmiete nach den in den Mietspiegeln ausgewiesenen Wohnlagen für Wohnungstypen mittlerer Ausstattung und nach Baualtersklassen Stadt A Mietspiegelwert Angebotsmiete Abweichung Gute Wohnlage, mittl. Ausstattung, 60-80qm, Altbau 6,10 Euro je m 2 6,80 Euro je m 2 Gute Wohnlage, mittl. Ausstattung, 60-80qm, Altbau 16,4 % Mittl. Wohnlage, mittl. Ausstattung, 60-80qm, Nachkriegsbau 7,10 Euro je m 2 7,70 Euro je m 2 Mittl. Wohnlage, mittl. Ausstattung, 60-80qm, Nachkriegsbau 8,5 % Einf. Wohnlage, mittl. Ausstattung, 60-80qm, Neubau ,10 Euro je m 2 Einf. Wohnlage, mittl. Ausstattung, 60-80qm, 5,30 Euro je mneubau ,9 % Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie12

14 BBSR-Ansatz: Vergleich der Angebots- und Mietspiegelmiete nach den in den Mietspiegeln ausgewiesenen Wohnlagen für Wohnungstypen mittlerer Ausstattung und nach Baualtersklassen Verortung der Angebotsdaten in Wohnwertlagen der Mietspiegel Georeferenzierung der Angebotsmieten-Anzeigen Für ausgewählte Wohnungstypen mittlerer Ausstattung wurden differenziert nach Wohnlagen und Baualtersklassen sowohl die durchschnittlichen Angebotsmieten berechnet, als auch die ortsübliche Vergleichsmiete des Mietspiegels herangezogen Aufwändiges Verfahren begrenzt die Auswertung auf einige Städte Auswahl der Städte Berlin, Bonn, Hannover, Kiel und München Mit den ausgewählten Städten wird die Bandbreite der unterschiedlichen Wohnungsmarktsituationen von entspannten (Kiel) über ausgeglichene (Hannover) bis hin zu angespannten Wohnungsmärkten (Berlin, Bonn und München) berücksichtigt Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie13

15 BBSR-Ansatz: Vergleich der Angebots- und Mietspiegelmiete nach den in den Mietspiegeln ausgewiesenen Wohnlagen für Wohnungstypen mittlerer Ausstattung und nach Baualtersklassen Beispiel Bonn Wohnungsinserate: / m² Wohnfläche - mit Adressangabe - mit Angabe Baujahr Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie14

16 Angebotsmietenentwicklung nach Wohnlagen seit 2006 Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie15

17 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten Auswahlstadt Bonn Angebotsmieten (aktuell am Markt durch Neu- oder Wiedervermietung erzielbare Mieten) sind in guten Wohnlagen deutlich höher als die ortsüblichen Mieten (Bestandsmieten) In einfachen und mittleren Lagen deutlich weniger Dynamik am Markt Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie16

19 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten Auswahlstadt Hannover Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie18

21 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten Auswahlstadt Kiel Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie20

23 Vergleich Mietspiegelmieten vs. Angebotsmieten Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie22

24 Bandbreite der Abweichungen von Mietspiegel- und Angebotsmiete Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie23

29 Zusammenfassung und Fazit Die Mietendynamik ist den letzten Jahren insbesondere in den guten Wohnlagen besonders hoch Deswegen sind es insbesondere die guten Wohnlagen, in denen die aktuell angebotenen Mieten deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen Sonderfall Berlin: auch einfache Lagen weisen deutlich vom Mietspiegelniveau abweichende Wiedervermietungsmieten auf Die Auswertungen bestätigen zum einen die starke Lageabhängigkeit der Vermietungsmöglichkeiten auch auf engen Märkten Zum anderen sind Wohnungsmarktentwicklungen nur vor dem Hintergrund der Stadtteil- und Quartiersentwicklung nachvollziehbar (z.b. Aufwertung, Gentrifizierung etc.) Mietpreisbremse wird in vielen Städten und in weit mehr Stadtteilen/ Quartieren nur wenig Relevanz haben, da des öfteren kaum Erhöhungsspielräume vorhanden Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie28

30 Vielen Dank für Ihre/Eure Aufmerksamkeit! Kontakt: Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher Dipl. Geograph Matthias Waltersbacher, Referatsleiter BBSR Bundesarbeitskreissitzung Herbst 2013, Düsseldorf Folie29