Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Ergebnisse aus der Mietmarktanalyse Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik

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1 Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung Ergebnisse aus der Mietmarktanalyse Referat Strategische Planung, Stadtentwicklung, Statistik

2 Warum eine Mietmarktanalyse? Bislang waren Informationen zur Miete nur lückenhaft möglich. Ziel der kommunalen Wohnungsmarktbeobachtung ist es Aussagen zur Miethöhe im Stadtgebiet treffen zu können. Transparenz schaffen auf dem Wohnungsmarkt dient der strategischen Weiterentwicklung des Wohnstandortes. 2 R21

3 Welchen Anteil am Wohnungsmarkt kann über die Mietmarktanalyse abgedeckt werden? Gebäude mit Wohnraum ca % 56% 4% vom Eigentümer bewohnt ca Sonstige* ca vermieteter Wohnraum ca ca. 60% ca. 40% Mietmarktanalyse Nicht erfasst ca NLD, VWI, Allertal (ca ) *Leerstand, Diplomaten-/Streitkräftewohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen Quelle: Zensus R21

4 Welche Mieten können ausgewertet werden? Bestandsmiete (Fallzahl ) Durchschnittliche (Kalt-)Miete in Wolfsburg (nicht berücksichtigt werden Sonderwohnformen wie z.b. möblierte und Gäste-Wohnungen oder WGs) Ø 5,80 /m² Wiedervermietungsmiete (Fallzahl 1.869) Ø 6,50 /m² Durchschnittliche (Kalt-)Miete von Wohnungen, die im Jahr 2015 wiedervermietet wurden z.b. aufgrund eines Mieterwechsels (Teilmenge der Bestandsmieten) 4 R21

5 Ø Mieten Stadt Wolfsburg - nach Wohnfläche /m² 12 Bestandsmiete Fallzahl ,73 6,07 6,04 5,82 5,70 5,53 5,51 5,51 6,08 7, Wohnfläche Quelle: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag R21

6 Ø Mieten Stadt Wolfsburg - nach Baualter /m² Bestandsmiete Fallzahl , ,31 5,93 5,76 5,62 5,25 5,64 6, Baualter Hinweis: Die Baualtersklassen sind entsprechend der Stadtentwicklungsepochen in Wolfsburg abgegrenzt worden: Industriestadt als Gartenstadt ( ), Organische Stadtbaukunst ( ), Gegliederte und aufgelockerte Stadt ( ), Urbanität durch Vielfalt ( ), Urbanität durch Dichte ( ), Landschaftsbezogener und individueller Städtebau ( , ), Masterplan Bauen & Wohnen 2020 (ab 2012). Quelle: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag R21

7 Ø Mieten Stadt Wolfsburg - nach Verteilung der Miethöhen niedrige Einkommensgruppe (laut NWoFG) 45% mittlere Einkommensgruppe (laut NWoFG) bis 5,60 /m² 49% 5,61-7,00 /m² 6% mehr als 7 /m² Bei 94% beträgt die (Kalt-)Miete höchstens 7 /m² Quelle: Mietmarktanalyse, Auswertung Mieten NLD, VWI, Allertal, Stand , Fallzahl: R21

8 Ø Mieten Stadt Wolfsburg - nach Verteilung der Miethöhen bei Wiedervermietung % mittlere Einkommensgruppe (laut NWoFG) 5,61-7,00 /m² niedrige Einkommensgruppe (laut NWoFG) bis 5,60 /m² 22% 22% mehr als 7 /m² Bei 78% beträgt die (Kalt-)Miete höchstens 7 /m² Quelle: Mietmarktanalyse, Auswertung Mieten NLD, VWI, Allertal, Stand , Fallzahl: R21

9 Ø Mieten Stadt Wolfsburg - nach Stadt- und Ortsteilen Keine kleinräumige Veröffentlichung bei einer Fallzahl unter 50 Stadt- und Ortsteil Anzahl Ø Miethöhe Wohnungen in /m² Stadt- und Ortsteil Anzahl Ø Miethöhe Wohnungen in /m² Alt-Wolfsburg k.a. k.a. Detmerode ,60 Ehmen k.a. k.a. Eichelkamp 549 5,85 Fallersleben ,98 Hageberg 81 6,00 Hehlingen k.a k.a. Heiligendorf 87 5,21 Hellwinkel ,85 Heßlingen k.a. k.a Hohenstein ,63 Kästorf k.a. k.a. Klieversberg k.a. k.a. Köhlerberg 669 6,36 Kreuzheide 256 5,70 Laagberg ,11 Neindorf k.a. k.a. Nordsteimke k.a. k.a. Rabenberg 602 6,35 Reislingen 127 5,67 Rothenfelde 118 5,88 Sandkamp k.a. k.a. Schillerteich 971 6,40 Stadtmitte ,14 Sülfeld k.a. k.a. Teichbreite ,20 Tiergartenbreite ,46 Vorsfelde 782 5,30 Warmenau k.a. k.a. Westhagen ,17 Wohltberg ,06 Wolfsburg ,80 Quelle: Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag Untere Mietspanne Obere Mietspanne 9 R21

10 Wie kann man sich dem privaten Mietmarkt nähern? Gebäude mit Wohnraum ca % 56% 4% vom Eigentümer bewohnt ca Sonstige* ca vermieteter Wohnraum ca ca. 60% ca. 40% Mietmarktanalyse Nicht erfasst ca NLD, VWI, Allertal (ca )? *Leerstand, Diplomaten-/Streitkräftewohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen Quelle: Zensus R21

11 Wie kann man sich dem privaten Mietmarkt nähern? Gebäude mit Wohnraum ca % 56% 4% vom Eigentümer bewohnt ca Sonstige* ca vermieteter Wohnraum ca ca. 60% ca. 40% Mietmarktanalyse Nicht erfasst ca NLD, VWI, Allertal (ca ) Angebotsmieten *Leerstand, Diplomaten-/Streitkräftewohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen Quelle: Zensus R21

12 Wie kann man sich dem privaten Mietmarkt nähern? Keine repräsentative Studie / Befragung für den privaten Wohnungsmarkt Annäherung über Auswertung der Angebotsmieten Betrachtung der inserierten Wohnungen auf Immobilienscout24 Aber: - andere Vermietungswege werden nicht berücksichtigt - Fallzahl ist gering, daher nur begrenzt repräsentativ - Wolfsburger Wohnungsgesellschaften inserieren derzeit kaum - Neubau ist überrepräsentiert Angebotsmieten bilden einen kleinen Teilmarkt des Mietsegments ab Ergebnis einer Analyse des Münchener Mietspiegels zeigt (empirica 2016: 3): Neuvermietungen über Immobilienportale, Zeitungsinserate oder Makler sind generell teurer als Wohnungen, die über Freunde, Bekannte oder sonstige Verhältnisse von einem Mieter an den nächsten direkt weitergegeben werden (+1 /m²). Quelle: empirica paper Nr. 236 (09/2016): Scheinargumente bei Mietspiegeldebatte, 12 R21

13 Angebotsmieten Stadt Wolfsburg (nettokalt) und Anzahl der inserierten Wohnungen auf Immoblienscout24 ( Fälle ) /m² ,40 5,30 5,50 5,70 5,80 6,10 7,20 7,50 9, Angebotsmiete Fälle Herausgeber: NBank Datenbasis: RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH 13 R21

14 Welchen Anteil machen die Angebotsmieten am Wohnungsmarkt aus? Gebäude mit Wohnraum ca % 56% 4% vom Eigentümer bewohnt Sonstige* vermieteter Wohnraum ca. 1 % ca ca ca ca. 60% ca. 40% Mietmarktanalyse Nicht erfasst ca ca. 3 % NLD, VWI, Allertal (ca ) Angebotsmieten (384 ) Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stand Angebotsmieten: Herausgeber: NBank, Datenbasis: RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH, Jahr 2015 *Leerstand, Diplomaten-/Streitkräftewohnungen sowie Ferien- und Freizeitwohnungen Wohnungsmarktstruktur: Zensus R21

15 Wie ist das Mietniveau in Wolfsburg? (Stichtag ) Bestandsmiete (Fallzahl ) Durchschnittliche (Kalt-)Miete in Wolfsburg Ø 5,80 /m² ca. +1 /m² ca. -3 /m² Wiedervermietungsmiete (Fallzahl 1.869) Durchschnittliche (Kalt-)Miete von Wohnungen, die im Jahr 2015 wiedervermietet wurden z.b. aufgrund eines Mieterwechsels (Teilmenge der Bestandsmieten) Ø 6,50 /m² Angebotsmiete (Fallzahl 384) Ø 9,10 /m² Auswertung der Mieten der inserierten Wohnungen auf Immobilienscout 24 für das Jahr 2015 (Herausgeber: NBank, Datenbasis RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH) ca. +2 /m² Quelle: Bestands- und Wiedervermietungsmiete über Mietmarktanalyse (NLD, VWI, Allertal), Stichtag , Angebotsmieten: Herausgeber: NBank, Datenbasis RegioKontext GmbH/ Immobilien Scout GmbH, Jahr R21

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit