Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten. Wohnungsmarktengpässe in Ballungsgebieten erfordern eine Bündelung aller Kräfte

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1 Wohnungsmarktengpässe in Ballungsgebieten erfordern eine Bündelung aller Kräfte Angespannte Wohnungsmärkte mit hohen Mietsteigerungen in Ballungsgebieten und Universitätsstädten bestimmen die wohnungspolitische Debatte und verlangen nach Antworten; mehr Neubau ist erforderlich. Hohe Außenwanderungsgewinne und Bevölkerungszuwächse in den Großstädten, einhergehend mit einer Ausweitung der Pro-Kopf-Wohnfläche, führten in den letzten Jahren zu einer deutlich steigenden Wohnungsnachfrage. Nach einem historischen Tiefpunkt im Jahr 2009 mit ca Fertigstellungen befindet sich der Wohnungsbau wieder auf Wachstumskurs; im Jahr 2013 gab es rund Baugenehmigungen und ca Baufertigstellungen. Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten Der zunehmende Wohnungsneubau reicht aber noch nicht aus, die gestiegene Nachfrage zu decken. Hinzu kommt, dass sich in den letzten Jahren ein Nachholbedarf aufgebaut hat. Der Geschosswohnungsbau ist geprägt vom Bau von Eigentumswohnungen, die allerdings gegenwärtig überwiegend vermietet werden. Der Anteil des Wohnungsneubaus im unteren Preissegment ist noch gering. Angesichts auslaufender Bindungen muss die Zahl der im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung geförderten Mietwohnungen deutlich erhöht werden. Steigende Mieten reflektieren die Anspannungen auf den regionalen Mietwohnungsmärkten und führen zu Versorgungsproblemen insbesondere für einkommensschwächere Haushalte. Mehr Wohnungsneubau ist erforderlich. BBSR-Prognosen gehen von einem Neubaubedarf von mindestens 1 Mio. Wohnungen in vier Jahren aus. Es bedarf daher gemeinsamer Anstrengungen aller Beteiligten der Gebietskörperschaften, der wohnungs- und bauwirtschaftlichen Verbände und der relevanten gesellschaftlichen Gruppen. Autoren Rolf Müller Matthias Waltersbacher

2 2 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten 1 Bevölkerungsgewinne in den Großstädten und wachsende Studentenzahlen führen zu einer deutlich steigenden Wohnungsnachfrage Die im vergangenen Jahrzehnt leicht sinkende Bevölkerungsentwicklung wurde ab 2010 durch wachsende Außenwanderungsgewinne umgekehrt. In den letzten beiden Jahren lag der positive Außenwanderungssaldo im Durchschnitt bei ca Personen, der höchste Wert seit Gerade die Großstädte verzeichnen mit knapp zusätzlichen Einwohnern allein zwischen 2006 und 2011 eine dynamische Entwicklung, die sich in den letzten Jahren noch verstärkt hat. Vor allem die Zuwanderung junger Menschen aus dem In- und Ausland zeichnet für das Bevölkerungswachstum sowohl in den größten Wirtschaftsregionen (Big Seven * ) als auch in typischen Universitätsstädten wie Freiburg, Münster oder Heidelberg verantwortlich. Dort macht die jüngere Bevölkerung zwischen 18 bis unter 30 Jahren deutlich über 50 %, in der Spitze bis zu 70 % aller Zuzüge aus (z. B. Münster). Aktuell drängt die Gruppe der nun erwachsenen Kinder der Baby-boomer-Generation der 60er Jahre auf den Wohnungsmarkt. Diese Faktoren führen zu einer erhöhten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere im preisgünstigen Segment. Die Nachfrage trifft zugleich auf eine alternde Bevölkerung in den Großstädten, die durch Haushaltsverkleinerungen eine Ausweitung der Wohnfläche je Person erfahren. Dieser Prozess führt dazu, dass selbst bei gleicher Bevölkerungszahl in den Städten immer mehr Wohnungen zur Verfügung gestellt werden müssen. Um Einwohner unterzubringen, müssen heute beispielsweise in der Stadt Frankfurt Wohnungen zur Verfügung gestellt werden; vor 50 Jahren waren es bei ähnlich hoher Einwohnerzahl nur Wohnungen. *) Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf Bevölkerungsveränderung Index 2006 = Bevölkerungsveränderung 2006 bis 2011 in Deutschland Jahr Kreisfreie Großstädte Städtische Kreise Ländliche Kreise Deutschland Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistik der Bevölkerung des Bundes und der Länder BBSR, Bonn 2014

3 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten 3 2 Der zunehmende Wohnungsneubau reicht noch nicht zur Deckung der gestiegenen Nachfrage 2009 erreichte der Wohnungsneubau einen historischen Tiefpunkt mit ca Fertigstellungen. Seit 2011 sind wieder deutlich steigende Wachstumsraten bei Baufertigstellungen und Baugenehmigungen festzustellen. So wurden 2013 in Deutschland mit rund Wohneinheiten so viele Wohnungen genehmigt wie zuletzt vor zehn Jahren. Das waren fast 13 % oder knapp Wohnungen mehr als im Vorjahr. Der Anstieg der Baugenehmigungen für Wohnungen in Mehr familienhäusern fiel dabei mit rd. 22 % deutlich höher aus als der Anstieg von Genehmigungen für Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen stieg 2013 auf rund , das waren ca. 7 % mehr als im Vorjahr. Insbesondere in den kreisfreien Großstädten sind die Baugenehmigungen deutlich angestiegen. Der hier zu verzeichnende Anstieg um 17 % gegenüber dem Vorjahr wird durch das starke Plus im Geschosswohnungsbau getragen (+19 %). Dieser Anstieg der Bautätigkeit ist gerade in den wachsenden Städten von hoher wohnungspolitischer Bedeutung: In den stark wachsenden Kreisen fiel das Plus mit 68 % gegenüber 2009 besonders deutlich aus. In den Regionen mit Bevölkerungsschrumpfung stieg die Zahl der Baugenehmigungen dagegen nur um 38 %. Mit bundesweit 53 % aller Baugenehmigungen in 2013 liegt der Geschosswohnungsbau erstmals seit langem wieder über dem Eigenheimbau. Etwa 60 % aller Baugenehmigungen des Geschosswohnungsbaus entfallen auf Eigentumswohnungen. Der Anteil hiervon selbstgenutzter bzw. vermieteter Wohnungen ist der laufenden amtlichen Bautätigkeitsstatistik nicht zu entnehmen. Schätzungen gehen von einem Vermietungsanteil etwas über 50 % aus. Da angesichts der historisch niedrigen Zinsen derzeit die Eigentumswohnung in besonderem Maße auch als Kapitalanlage gefragt ist, ist davon auszugehen, dass die aktuell genehmigten neuen Eigentumswohnungen vorrangig vermietet werden dürften. Die neu gebauten Eigentumswohnungen sind in der Regel dem hochpreisigen Segment bei Vermietung mit Mieten von deutlich über 10 Euro je Quadratmeter zuzuordnen. Der Neubau von preisgünstigeren Mietwohnungen ist die Ausnahme und findet größtenteils im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung statt. Im Zeitraum von 2006 bis 2012 entstanden hierdurch knapp Wohnungen, darunter knapp geförderte Mietwohnungen. Dies entspricht einem jährlichen Neubau von knapp geförderten Mietwohnungen. Der Auslauf bestehender Bindungen hat in den letzten Jahren zu einer deutlichen Verringerung der Sozialwohnungsbestände geführt. Zwischen 2002 und 2012 sank deren Zahl um 40 % von 2,6 Mio. auf 1,5 Mio. Wohnungen. Da Neubauwohnungen zum hochwertigen Segment tendieren, über Sickereffekte nur ein Teil der freiwerdenden Wohnungen im unteren Preissegment ankommt und frei werdende Wohnungen bei Vermietung und /oder Modernisierung oftmals einen deutlichen Mietsprung erfahren, liegt die zentrale Herausforderung in der Sicherstellung eines ausreichenden Wohnungsangebots im preisgünstigen bis mittleren Mietwohnungssegment. Baugenehmigungen je Einwohner 40 Baugenehmigungen 2009 bis 2013 nach siedlungsstrukturellen Kreistypen Jahr Kreisfreie Großstädte Städtische Kreise Ländliche Kreise Deutschland Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistik der Baugenehmigungen des Bundes und der Länder BBSR, Bonn 2014

4 4 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten 3 Steigende Mieten reflektieren die Anspannungen am Mietwohnungsmarkt preisgünstiger Wohnraum wird knapper Die Angebotsmieten bei Neu- und Wiedervermietung stiegen 2013 bundesweit um 3,5 % auf gut 6,80 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Dabei war der Anstieg in den Metropolkernen mit knapp 5 % am stärksten, gefolgt von den weiteren Großstädten mit 3,3 % und den sonstigen Räumen mit Steigerungen deutlich unter 3 %. Auf den Wohnungsmärkten der größten Städte beträgt mittlerweile das Mietenniveau bei Wiedervermietung/ Neuvermietung ca. 8,50 Euro je Quadratmeter. Dabei erreicht München mit über 13,20 Euro je Quadratmeter den Spitzenwert. Die prozentualen Abweichungen zwischen den Angebots- und den Mietspiegelmieten liegen in den teuren Städten im Schnitt bei ca. 23 % (Medianwert). Die Mehrzahl der Städte weist Abweichungen von ca. 15 % bis 25 % auf. BBSR-Analysen für einzelne Städte zeigen deutlich, dass die Angebotsmieten für Wohnungen mit mittlerer Ausstattung und Größe in den guten Lagen deutlich stärker von der ortsüblichen Vergleichsmiete abweichen als in normalen oder in einfachen Lagen. Es sind also insbesondere die guten Wohnlagen, die besonders gefragt sind und in denen die aktuell angebotenen Mieten zum Teil sehr deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aber auch die messbare Kluft bei den einfachen und mittleren Wohnlagen in den größten Städten mit hohem Altbaubestand (Berlin und Hamburg) bedeutet in diesen Quartieren und Stadtteilen eine Gefährdung der Wohnraumversorgung von Haushalten mit unterdurchschnittlichen Einkommen. Angebotsmieten in je m² 9,00 Angebotsmieten nach differenzierten siedlungsstrukturellen Kreistypen 2004 bis ,50 8,00 7,50 7,00 6,50 6,00 5,50 5,00 4,50 4, Jahr Metropolkerne Kreisfreie Großstädte Städtische Kreise Ländliche Kreise mit Verdichtungsansätzen Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktprognose, IDN ImmoDaten GmbH Dünn besiedelte ländliche Kreise Deutschland BBSR, Bonn 2014

5 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten 5 4 Die besondere Situation der größten Städte Deutschlands In besonderem Maße konzentrieren sich die Problemlagen auf die größten Städte Deutschlands. In den sieben größten Städten und Wirtschaftsregionen (Big Seven) stieg in den Jahren 2007 bis 2011 die Bevölkerungszahl um über und damit die Zahl der Haushalte um etwa Demgegenüber nahm der Wohnungsbestand durch eine niedrige Bautätigkeit nur um Wohnungen zu. Es entstand somit ein Defizit von ca Wohnungen allein aus der demographischen Entwicklung. Ersatzbedarf in Folge von Abriss und Umwidmungen und die qualitative Zusatznachfrage sind hierin nicht enthalten, so dass die tatsächlichen Angebotsdefizite noch höher liegen dürften. Dieser Druck auf die lokalen Wohnungsmärkte wirkt sich zwangsläufig auf die Mietenentwicklung aus. So ist in diesen Städten das durchschnittliche Mietniveau bei Vermietung (Angebotsmiete) in den Jahren zwischen 2008 und 2013 um knapp 26 % gestiegen. Dies entspricht einer jährlichen Erhöhung von gut 5 %. Allerdings sind die Wohnungsmarktkonstellationen nicht in allen sieben Top-Städten gleich. So bewegen sich die Nachfragesteigerungen (Bevölkerungsentwicklung) in den betrachteten fünf Jahren zwischen 2,6 % (Düsseldorf und Hamburg) und 6,5 % (München). Auch die Wohnungsbauintensität streut im 5-Jahres-Zeitraum 2008 bis 2012 von knapp zehn neu gebauten Wohnungen je Einwohner (Berlin) bis hin zu 33 Wohnungen je Einwohner (München). Dementsprechend variiert die Mietenentwicklung als Knappheitsindikator in den sieben Städten im Zeitraum 2008 bis 2013 von knapp 12 % in Köln bis hin zu fast 36 % in Berlin. Machten in den Top Seven Städten im Jahr 2008 Mieten bis unter 8,00 Euro je Quadratmeter häufig noch die Mehrheit der Angebote aus, so ist dieses Segment 2013 allenfalls in Berlin noch bedeutend. In den teuersten Städten Deutschlands spielt das Mietangebot unter 8,00 Euro bei (Wieder)Vermietung kaum noch eine Rolle. Im Gegensatz dazu haben die Mietangebote mit Mieten von 11 Euro und mehr im Jahr 2013 in den teuren Städten einen erheblichen Anteil am Gesamtangebot (z. B. München fast 90 %, Frankfurt Angabe in Big-Seven-Standorte: Bevölkerungs-, Haushaltswachstum und Wohnungsbaufertigstellungen 2007 bis 2011 kumuliert Bevölkerungsanstieg kumuliert Tsd Haushaltsanstieg kumuliert (p) Tsd. Baufertigstellungen kumuliert + 90 Tsd Jahr Datenbasis: BBSR-Wohnungsmarktbeobachtung, Statistik der Bevölkerung und der Baufertigstellungen des Bundes und der Länder BBSR, Bonn 2014

6 6 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten mehr als 50 %, Hamburg und Stuttgart fast 40 %) war dieses Segment allenfalls in München von größerer Bedeutung. Auch wenn nicht alle freien Wohnungen über Inserate angeboten werden, spricht die Entwicklung der Angebotsmieten doch eine eindeutige Sprache. Insbesondere noch günstige Stadtteile/Quartiere in den Innenstädten der größten deutschen Städte (insbesondere in Berlin und Hamburg) sind aktuell im Fokus der Wohnungsnachfrager und der Investoren, so dass deutlich steigende Mieten den preisgünstigen Wohnraum in seinem Umfang verringern. Wohnungsmarktkonstellationen in den größten Städten Legende: o unterdurchschnittlich + leicht steigend / leicht überdurchschnittlich ++ deutlich steigend / deutlich überdurchschnittlich +++ sehr stark steigend / sehr stark über-durchschnittlich Bevölkerungsentwicklung Wohnungsneubau je Einwohner Mietenanstieg 2008 bis 2013 in % Berlin + 2,9 % o 9, ,5 % Hamburg + 2,5 % + 18, ,8 % München +++ 6,5 % ,8 + 19,9 % Köln + 2,8 % ++ 26,5 + 11,6 % Frankfurt am Main +++ 6,0 % , ,1 % Stuttgart ++ 3,3 % ++ 22,4 + 18,4 % Düsseldorf + 2,6 % + 12,6 + 18,9 % Um dem drohenden weiteren Mietenanstieg entgegenzutreten, sollte der Mietwohnungsneubau vornehmlich in den Städten mit hoher Wirtschaftsund Nachfragedynamik gestärkt werden. Dort, wo die Angebotsausweitung mit der Nachfrageentwicklung noch einigermaßen Schritt hält, ist ein eher geringer Mietenanstieg festzustellen. Dort, wo der Wohnungsneubau im Vergleich zur Nachfrageentwicklung deutlich zu niedrig lag, ist die Mietenentwicklung überdurchschnittlich verlaufen.

7 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten 7 5 Mehr Wohnungsneubau ist erforderlich Die aktuellen Knappheiten am Wohnungsmarkt sind Ausdruck eines Nachfrageüberhangs, der sich in den letzten Jahren aufgebaut hat. Mit dieser Entwicklung hat das Angebot nicht Schritt gehalten. So gilt es zum einen, die bereits aufgelaufenen Defizite abzubauen. Zur Höhe dieses Nachholbedarfs gibt es kein einheitliches Bild, da vor allem der zu betrachtende Zeitraum nur schwer eingegrenzt werden kann. Realistische Schätzungen auf der Basis der bundesweiten Eckwerte beziffern das Neubaudefizit auf aktuell etwa Wohnungen. Andere Berechnungen kommen zu deutlich höheren Neubaudefizitzahlen, abhängig von der Wahl des Betrachtungszeitraums. Zum anderen gilt es aber ebenso, den absehbaren zukünftigen Entwicklungen Rechnung zu tragen. Die demographischen Prognosen des BBSR bis zum Jahr 2030 sowie die BBSR-Wohnungsmarktprognose 2025 gehen von weiterhin wachsender Wohnungsnachfrage in vielen Wirtschaftsräumen der Bundesrepublik aus. Unter der Annahme eines durchschnittlichen Außenwanderungssaldos von ca p.a. ist derzeit von einer Untergrenze des Wohnungsneubaubedarfs von ca Wohnungen jährlich auszugehen. Dies entspricht einem Neubaubedarf von mindestens 1 Mio. Wohnungen in vier Jahren. Dabei wird der Gesamtbedarf nicht nur von wachsender quantitativer Nachfrage, sondern auch von qualitativer Nachfrage (Präferenzen und Wohnflächensteigerung) und vom Ersatz in Folge von Abriss und Umwidmungen (Ersatzneubau) bestimmt. Die bestehenden Engpässe auf regionalen Wohnungsmärkten und steigende Mieten und Preise können nur durch eine Ausweitung des Wohnungsangebots wirksam beseitigt werden. Hierzu bedarf es verlässlicher Rahmenbedingungen, einer wirksamen sozialen Absicherung und des koordinierten, zielgerichteten Zusammenwirkens aller Beteiligten, um die Kräfte zu bündeln und die notwendigen Voraussetzungen für die erforderlichen Investitionen vor Ort zu schaffen. Deshalb haben sich die Regierungsparteien im Koalitionsvertrag darauf verständigt, ein Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen mit Ländern, Kommunen und allen gesellschaftlichen Akteuren zu schließen.

8 8 Wohnungsengpässe in Ballungsgebieten Raumordnungsprognose Bevölkerung, private Haushalte, Erwerbspersonen Analysen Bau.Stadt.Raum, Band 9, Hrsg.: BBSR, Bonn 2012 zu beziehen bei: 20,00 Euro (zzgl. Versand) Die Deutschen werden immer älter. Bis 2030 steigt das Durchschnittsalter der Bevölkerung von derzeit 43 Jahre auf über 47 Jahre, in weiten Teilen Ostdeutschlands auf über 50 Jahre. Die größten Zunahmen gibt es bei den über 80-Jährigen. Ihre Zahl wird bis 2030 um rund 60 % steigen. Das geht aus der neuen Raumordnungsprognose des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hervor. Die Prognose hat das Ziel, langfristige Entwicklungen von Bevölkerung, Haushalten und Erwerbspersonen in Deutschland aufzuzeigen und quantitativ abzubilden. Die Ergebnisse verdeutlichen, wie groß der demographiebedingte Anpassungsbedarf ist bei Infrastruktur und Daseinsvorsorge ebenso wie auf den Arbeits- und Wohnungsmärkten. Er ist dort am größten, wo die Bevölkerungszahl besonders stark abnimmt und schon jetzt das Durchschnittsalter hoch ist vor allem in den peripheren ländlichen Regionen in den neuen Bundesländern. Aber auch in den alten Ländern finden sich immer mehr Räume, in denen der Handlungsbedarf zunimmt Deutlicher Anstieg beim Handel großer Wohnungsportfolios in 2012 und 2013 BBSR-Analysen KOMPAKT 3/2014, Hrsg.: BBSR, Bonn 2014 Download unter: > Veröffentlichungen BBSR-Analysen KOMPAKT 03/2014 Transaktionsvolumen erreicht Niveau von vor der Finanzkrise Die Dynamik auf dem Transaktionsmarkt für Mietwohnungsbestände hat in den letzten zwei Jahren merklich zugenommen, sodass sich das Transaktionsvolumen aktuell wieder auf dem Niveau von vor der Wirtschafts und Finanzkrise befindet. Das vorliegende Heft stellt die Ergebnisse des Verkaufsgeschehens großer Wohnungsportfolios in den Jahren 2012 und 2013 mit den folgenden Schwerpunkten vor: Wohnungstransaktionsvolumen wieder auf hohem Niveau Dominanz von Großverkäufen Zurückhaltung der Kommunen private Investoren beherrschen das Marktgeschehen Wachstumsstrategien ausgewählter Marktakteure Deutlicher Anstieg beim Handel großer Wohnungsportfolios in 2012 und 2013 Autoren Seit Ende der 1990 Jahre werden auf dem Mietwohnungsmarkt in Deutschland vermehrt große Mietwohnungsportfolios bzw. ganze Wohnungsunternehmen gehandelt. Um die wesentlichen Entwicklungen des Verkaufsgeschehens zu beobachten und zu analysieren, führt das BBSR die Datenbank Wohnungstransaktionen. Die Dynamik auf dem Transaktionsmarkt für Mietwohnungsbestände hat in den letzten zwei Jahren merklich zugenommen, sodass sich das Transaktionsvolumen aktuell wieder auf dem Niveau von vor der Wirtschafts- und Finanzkrise befindet. Das Heft stellt die Ergebnisse des Verkaufsgeschehens großer Wohnungsportfolios in den Jahren 2012 und 2013 vor. Jonathan Franke Karin Lorenz-Hennig Herausgeber Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) im Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR) Deichmanns Aue Bonn Ansprechpartner Rolf Müller rolf.mueller@bbr.bund.de Matthias Waltersbacher matthias.waltersbacher@bbr.bund.de Druck Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung Bonn, Juni 2014 Newsletter BBSR-Forschung-Online Der kostenlose Newsletter informiert monatlich über neue Veröffentlichungen, Internetbeiträge und Veranstaltungstermine des BBSR.