Tipps zur Zwangsversteigerung von Emlak AG

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1 1 Tipps zur Zwangsversteigerung von Emlak AG 1. Vorüberlegungen Seite 1-4 Welche Vorteile habe ich bei einer Versteigerung? Wie komme ich an Informationen über Objekte? Wo finden die Versteigerungen statt? Wer kann an einer Versteigerung teilnehmen? Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein um bieten zu können? Was ist eine Ausbietungsgarantie? Sollte ich vorher mit meiner Bank sprechen? Kann ich das Objekt vor der Versteigerung von innen besichtigen? Wo kann ich mich informieren? Welche Sicherheitsleistungen müssen erbracht werden? Welche Erwerbsnebenkosten muss ich als Ersteher übernehmen? 2. Im Termin Seite 5 Wie läuft ein Versteigerungstermin ab? Was sind bestehenbleibende Belastungen? Was ist das geringste Gebot? Was bedeuten die 5/10 und 7/10 Grenze? 3. Zuschlag und weitere Abwicklung Seite 6 Wann geht das Eigentum auf mich über? Welche Gebühren kommen auf mich zu? Wann muss ich zahlen? Wann kann ich das Objekt beziehen?

2 2 1. Vorüberlegungen Welche Vorteile habe ich bei einer Versteigerung? Die Anzahl der Versteigerungstermine hat sich von knapp Mitte der 90er Jahre auf mittlerweile über Zwangsversteigerungstermine verdreifacht. Dies bietet für Immobilienerwerber außerordentliche Chancen. Und noch ein wichtiger Vorteil: Sie haben Zugriff auf ein Wertgutachten eines unabhängigen Sachverständigen. Der Sachverständige listet alle Objektmängel und notwendigen Investitionen aus Sicht eines Bauprofis auf und gibt Ihnen Sicherheit und Transparenz. Wie komme ich an Informationen über Objekte? Rufen Sie Ihren Emlak AG Berater vor Ort an und schildern Sie Ihm Ihren Objektwunsch. Er hilft Ihnen gern weiter. Einen allgemeinen Überblick über die bundesweit anberaumten Versteigerungstermine erhalten Sie demnächst PROVISIONSFREI auf unserer eigenen Homepage Wo finden die Versteigerungen statt? Die Versteigerungen finden in der Regel in dem Sitzungssaal des zuständigen Amtsgerichtes statt. Der jeweilige Ort ist in der gerichtlichen Veröffentlichung der Versteigerung genau bezeichnet. Bei Unklarheiten empfiehlt sich ein kurzer Anruf beim Amtsgericht oder bei Emlak AG. Wer kann an einer Versteigerung teilnehmen? Teilnehmen kann jeder, da es sich um eine öffentliche Veranstaltung handelt. Für das Bieten gelten jedoch besondere Anforderungen. Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein um bieten zu können? Wenn Sie im eigenen Namen bieten, müssen Sie sich mit gültigen Personalausweis oder Reisepass ausweisen können. Handeln Sie für eine andere Person, ist darüber hinaus eine öffentlich beglaubigte Bietvollmacht vorzulegen. Dies gilt auch, wenn Ihr(e) Ehepartner(in) nicht an der Versteigerung teilnehmen kann, aber auch Miteigentümer(in) werden soll. In diesem Fall ist es außerdem wichtig, dass Sie sich vor dem Termin darüber einigen, in welchem Anteilsverhältnis Sie als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen werden möchten (z.b. Miteigentum zu je ½ oder im Verhältnis ¼ + ¾ oder als Gesamthandseigentümer), da Sie dies bereits im Rahmen Ihrer Gebotsabgabe erklären müssen. Als Firmenvertreter müssen Sie zum Nachweis Ihrer Vertretungsbefugnis einen aktuellen (d.h. max. 3 Wochen alten) öffentlich-beglaubigten Handelsregisterauszug vorlegen können. Es ist zulässig, zunächst im eigenen Namen zu bieten und erst nachträglich unter Vorlage der Bietvollmacht zu erklären, für einen anderen gehandelt zu haben (Strohmann-Gebot). Hiervon ist aber grundsätzlich abzuraten, da Sie als Bieter in diesem Fall neben dem Vertretenen gesamtschuldnerisch für die Zahlung des abgegebenen Meistgebots mit haften. Außerdem fällt die Grunderwerbssteuer doppelt an.

3 3 Was ist eine Ausbietungsgarantie? Eine Ausbietungsgarantie ist ein Vertrag mit der betreibenden Gläubigerin, in dem sich der Bieter verpflichtet, mindestens einen bestimmten Betrag zu bieten. Im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, dann auch auf jeden Fall den Zuschlag im Termin erteilen zu lassen (sofern der Versteigerungstermin nicht durch den Schuldner in anderer Weise abgewendet wird). Für die Bank hat dies den Vorteil, dass sie sicher weiß, dass ein Bieter vorhanden sein wird. Für den Ausbietungsgaranten besteht der Vorteil, dass er weiß, ab welchem Preis die Bank ihm den Zuschlag erteilen lassen wird. Ggf. sind im begrenzten Rahmen auch weitergehende Vereinbarungen möglich, um den Ausbietungsgaranten in gewisser Weise gegenüber weiteren Mitbietern abzusichern. Die Einzelheiten sind jedoch von Fall zu Fall unterschiedlich und sollten vorab besprochen werden. Um eine formelle Wirksamkeit der Ausbietungsgarantie zu gewährleisten, muss diese in notarieller Form abgeschlossen werden. Bei Interesse wenden Sie sich bitte direkt an Ihren Ansprechpartner von Emlak AG, der gern mit Ihnen alle erforderlichen Schritte unentgeltlich und provisionsfrei abklärt. Sollte ich vorher mit meiner Bank sprechen? Sprechen Sie rechtzeitig vor einer Versteigerung mit Ihrer Bank über Ihren möglichen Finanzierungsrahmen. Für die Zahlung des Gesamtkaufpreises erhalten Sie in der Regel einen Monat Zeit. Kann ich das Objekt vor der Versteigerung von innen besichtigen? Wo kann ich mich informieren? Über unsere Mitarbeiter ermöglichen wir Ihnen gern eine Besichtigung. Eigentümer oder Mieter können aber i.d.r. nicht gezwungen werden, einer Besichtigung zuzustimmen. Nähere Informationen zu dem Objekt erhalten Sie von uns und daneben insbesondere aus dem Sachverständigengutachten, welches beim Amtsgericht eingesehen kann. Der Sachverständige listet alle Objektmängel und notwendigen Investitionen aus Sicht eines Bauprofis auf und gibt Ihnen Sicherheit und Transparenz. Die Gutachten sind in der Regel reich bebildert und gehen weit über das hinaus, was Sie beim einen klassischen Objekterwerb von einem Immobilienmakler erhalten. Dieses Gutachten bildet auch die Grundlage für die gerichtliche Festsetzung des Verkehrswertes. Welche Sicherheitsleistungen müssen erbracht werden? Unmittelbar nach der Gebotsabgabe wird i.d.r. eine sofortige Sicherheitsleistung verlangt. Diese beträgt 10 % des festgesetzten Verkehrswertes. Können Sie diese Sicherheitsleistung nicht oder nicht vollständig erbringen, muss Ihr Gebot zurückgewiesen werden. Zulässige Sicherungsmittel sind: a) Bundesbankscheck und Verrechnungsscheck Beim Scheckaussteller muss es sich um ein in Deutschland zugelassenes Kreditinstitut handeln. Der Scheck darf frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt sein. Die Vorlagefrist muss eingehalten werden.

4 4 b) Bürgschaft eines Kreditinstituts Diese muss unbefristet und unbedingt sein. Auch hier muss es sich um ein in Deutschland zugelassenes Kreditinstitut handeln. c) Überweisung an die zuständige Gerichtskasse Rechtzeitiger Geldeingang vor dem Termin ist notwendig, d.h. Sie sollten unbedingt die Laufzeiten der Überweisungen beachten! In Zweifelsfällen genügt ein kurzer Anruf bei Gericht, um sich den Zahlungseingang bestätigen zu lassen. Damit Ihre Zahlung von der Gerichtskasse korrekt zugeordnet werden kann, sollten Sie auf der Überweisung folgende Angaben machen: 1. Name des Amtsgerichts 2. Geschäftszeichen des Verfahrens 3. Stichwort Sicherheit 4. Tag des Versteigerungstermins 5. Name und Vorname des Bieter Das Konto der Oberjustizkasse lautet: Oberjustizkasse Hamm Westdeutschen Landesbank WestLB Düsseldorf Kontonummer: BLZ IBAN: DE BIC: WELADEDD Gern klären wir für Sie ab, ob eine Bietsicherheit und welche Art erforderlich ist. Welche Erwerbs-Nebenkosten muss ich als Ersteher übernehmen? Zusätzlich zu dem baren Meistgebot und den eventuell übernommenen Rechten hat der Ersteher noch folgende Kosten einzukalkulieren: a) Gebühr für die Erteilung des Zuschlags (Rechnung übersendet die Gerichtskasse nach Erteilung des Zuschlags). Dieser beträgt ca. 0,5 % vom Meistgebot. b) 5 % Grunderwerbsteuer (fordert das Finanzamt durch besonderen Bescheid an) c) Gebühr für die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch (Rechnung übersendet die Gerichtskasse nach Eintragung). Dieser beträgt ca. 0,5 % nach dem Verkehrswert. Die Gebühren berechnen sich nach dem Betrag des Meistgebots oder Verkehrswertes einschließlich bestehen bleibender Rechte. Zusätzlich sind noch Kosten für die Beurkundung und Eintragung von Grundpfandrechten, die der Finanzierung des Meistgebots dienen, zu berücksichtigen.

5 5 2. Im Termin Wie läuft ein Versteigerungstermin ab? Der Versteigerungstermin beginnt mit der Bekanntgabe der wichtigsten Objektdaten, Grundbucheintragungen und der Versteigerungsbedingungen. Daher ist es wichtig, schon zu Beginn der Versteigerung anwesend zu sein. Anschließend verkündet der Rechtspfleger den Beginn der sog. Bietstunde. Diese beträgt mindestens 30 Minuten und wird erst dann beendet, wenn kein Gebot mehr abgegeben wird. Das Meistgebot wird verkündet. Ihm kann grundsätzlich noch im selben Termin der Zuschlag erteilt werden. Es ist jedoch auch denkbar, dass ein gesonderter Zuschlagsverkündungstermin anberaumt wird. Dieser liegt dann meistens eine Woche nach dem Versteigerungstermin. Unser Tipp: Besuchen Sie einfach mal einen Versteigerungstermin um den Ablauf kennen zu lernen. Diese Erfahrung hilft Ihnen auf jeden Fall bei Ihrem Versteigerungstermin. Was sind bestehenbleibende Belastungen? Das Objekt ist oft nicht lastenfrei. Nicht alle Belastungen, die im Grundbuch eingetragen sind, erlöschen in der Zwangsversteigerung. Vielmehr bleiben die Rechte bestehen, die dem betreibenden Gläubiger im Rang vorgehen. Fragen Sie hierzu den Fachmann von Emlak AG. Was ist das geringste Gebot? Das ist der Betrag, der mindestens geboten werden muss, damit das Gebot überhaupt zulässig ist. Das besagt aber noch nicht, ob hierauf auch der Zuschlag erteilt werden kann (siehe hierzu auch die Frage Was bedeuten die 5/10 und 7/10 - Grenze? ). Das geringste Gebot wird im Termin vom Rechtspfleger benannt. Sie sollten beachten, dass beim Bieten nur der Betrag genannt wird, den Sie bar zahlen wollen. Wenn Belastungen bestehen bleiben, müssen Sie diese zu jedem Ihrer Gebote gedanklich hinzurechnen. Was bedeuten die 5/10 und 7/10 Grenze? Wenn das abgegebene Meistgebot (einschließlich des Wertes der bestehenbleibenden Rechte) 5/10 des festgesetzten Verkehrswertes nicht erreicht, muss der Rechtspfleger von Amts wegen den Zuschlag versagen. Werden zwar 5/10 des Verkehrswertes überschritten, aber 7/10 nicht erreicht, ist der Zuschlag ggf. auf Antrag des Gläubigers zu versagen. In beiden Fällen wird die Versteigerung dann ein paar Monate später wiederholt. Da in jedem Versteigerungsverfahren der Zuschlag nur einmal wegen Nichterreichens der 5/10 - oder 7/10 - Grenze versagt werden kann, gelten für den nächsten Termin die Wertgrenzen nicht mehr - möglicherweise Ihre Chance, die Immobilie zu einem günstigeren Preis zu ersteigern! Die Bank ist aber nicht verpflichtet, zu einem niedrigeren Wert den Zuschlag erteilen zu lassen. Fragen Sie bei Emlak AG nach.

6 6 3. Zuschlag und weitere Abwicklung Wann geht das Eigentum auf mich über? Sobald Sie als Meistbietender den Zuschlag erhalten, werden Sie neuer Eigentümer des Objektes. Ihre Eintragung ins Grundbuch erfolgt später, da diese in der Regel die Zahlung der Grunderwerbssteuer voraussetzt. Sie können sich den Weg zum Notar (und dessen Kosten) sparen, dieser ist bei einer Versteigerung nicht erforderlich. Welche Gebühren kommen auf mich zu? Sie sparen die bis zu 6 % Maklercourtage zzgl. MwSt., die beim klassischen Immobilienkauf an den Makler zu zahlen ist. Unsere Dienstleistung ist PROVISIONSFREI. Es fällt lediglich eine Zuschlagsgebühr an, die üblicherweise etwas unterhalb der Notarkosten liegt und sich nach Ihrem Gebot richtet. Ferner werden Ihnen noch die Gebühren für Ihre Eintragung ins Grundbuch berechnet sowie die Grunderwerbssteuer. Wann muss ich zahlen? Der Barteil Ihres Meistgebots - abzüglich der ggf. bereits erbrachten Sicherheitsleistung - sowie die Zuschlagsgebühr müssen Sie ca. 4-8 Wochen nach dem Versteigerungstermin zahlen. Hierfür setzt das Gericht einen gesonderten Termin, den sog. Verteilungstermin, fest. In der Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin müssen Sie den Betrag mit 4 % p.a. verzinsen. Sie können den fraglichen Betrag aber auch schon vorher beim Gericht hinterlegen, dann fallen entsprechend weniger Zinsen an. Wann kann ich das Objekt beziehen? Haben Sie ein leer stehendes Objekt gekauft, können Sie unmittelbar nach dem Zuschlag einziehen bzw. renovieren. Haben Sie ein vermietetes Objekt erworben, wird das Mietverhältnis zunächst nicht berührt und bleibt unverändert bestehen. In bestehende Mietverhältnisse treten Sie dadurch ein. Das Eigentum am Versteigerungsobjekt geht unmittelbar mit der Verkündung des Zuschlags auf Sie als Ersteher über. Wenn Sie einen Kündigungsgrund haben (zum Beispiel begründeten Eigenbedarf wie auch sonstige gesetzliche Bestimmungen) können Sie Mietverträge unter Umständen mit einer nur dreimonatigen Frist kündigen (sogenanntes "Ausnahmekündigungsrecht des Erstehers"). Allerdings ist die Rechtslage zu diesem Thema sehr komplex. Nehmen Sie daher eventuell anwaltliche Hilfe in Anspruch. Ist das Objekt vom Alteigentümer bewohnt, sollten Sie diesem sofort nach dem Zuschlag eine schriftliche Aufforderung zur Objekträumung zukommen lassen. Der Zuschlagsbeschluss ist ein Vollstreckungstitel, so dass keine weiteren gerichtlichen Schritte nötig sind. Sollte der Alteigentümer Ihrer Aufforderung nicht nachkommen, können Sie daher die Erteilung einer Vollstreckungsklausel beantragen und anschließend den Gerichtsvollzieher mit der zwangsweisen Räumung beauftragen. Erkundigen Sie sich nach den Einzelheiten bei vermieteten oder bewohnten Objekten aber auf jeden Fall beim Rechtspfleger des Amtsgerichtes oder bei Ihrem Emlak AG Berater dort hilft man Ihnen gerne weiter.