Zwangsversteigerung von Grundstücken

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1 Zwangsversteigerung von Grundstücken Derzeit findet eine wahre Flut von Zwangsversteigerungen statt. Die betroffenen Schuldner sehen sich dann mit einem Verfahren konfrontiert, der vom Gesetzgeber äußerst kompliziert ausgestaltet worden ist. Die Gläubiger, die die Verfahren betreiben (meist Banken) haben wesentlich bessere Kenntnisse über den Ablauf des Verfahrens, die Gerichte sind in erster Linie bemüht, die eingeleiteten Verfahren abzuschließen, um die Akten vom Tisch zu bekommen. Die schutzwürdigen Belange der Betroffenen bleiben bei dieser Konstellation meist auf der Strecke. Die nachfolgenden Ausführungen dienen dazu, Betroffenen die Möglichkeit zu geben, sich einen ersten Überblick über das Zwangsversteigerungsverfahren zu verschaffen. 1. Einleitung des Verfahrens Die Zwangsversteigerung wird vom Vollstreckungsgericht nur auf einen entsprechenden Antrag hin angeordnet. Antragsberechtigt ist derjenige, der einen Vollstreckungstitel gegen den Schuldner besitzt. Als Vollstreckungstitel kommen zum Beispiel Gerichtsurteile, mit denen der Schuldner zur Zahlung eines bestimmten Geldbetrages verurteilt wurde, gerichtliche Vergleiche oder notarielle Urkunden in Betracht.

2 In der Regel werden Zwangsversteigerungen auf Grund notarieller Urkunden, mit denen an dem zu versteigernden Grundstück Grundschulden oder Hypotheken bestellt wurden, beantragt. Es muss auf jeden Fall ein vollstreckbarer Titel vorliegen, das heißt, das entsprechende Urteil bzw. die Urkunde muss mit einer sogenannten Vollstreckungsklausel versehen sein, weiterhin muss der Titel dem Schuldner zuvor zugestellt worden sein. Aus diesem Grunde werden dem Schuldner oftmals vor Einleitung des Zwangsversteigerungsverfahrens die vollstreckbaren Ausfertigungen der Grundschuldbestellungsurkunden durch den Gerichtsvollzieher zugestellt. Sofern ein Grundstück mehreren Schuldnern gehört, ist für die Versteigerung des gesamten Grundstückes ein Vollstreckungstitel gegen alle Schuldner erforderlich. Sofern der Vollstreckungstitel nur gegen einen der Schuldner lautet, kann auch nur dessen Miteigentumsanteil an dem Grundstück versteigert werden. 2. Möglichkeiten des Schuldners unmittelbar nach Anordnung des Verfahrens Der Schuldner hat das Recht nach 30 a ZVG die einstweilige Einstellung des Verfahrens zu beantragen. Das Gesetz sieht für den Antrag eine Notfrist von zwei Wochen vor, die beginnt, sobald der Schuldner vom Gericht auf die Möglichkeit eines solchen Einstellungsantrages hingewiesen wurde. Der Hinweis erfolgt zumeist zusammen mit dem Beschluss, mit dem die Zwangsversteigerung angeordnet wurde. Eine Einstellung nach 30 a ZVG ist in der Praxis jedoch äußerst schwierig. Der Schuldner muss darlegen, dass durch die vorläufige Einstellung die Versteigerung voraussichtlich vermieden wird. Dies ist in der Regel nur dann der Fall, wenn der Schuldner glaubhaft machen kann, dass es ihm kurzfristig möglich ist, die bestehenden Schulden beim Gläubiger zu begleichen. Alleine die Tatsache, dass der Schuldner dazu bereit ist, Zahlungen zu leisten, genügt hierfür nicht. Möglich ist allerdings auch eine Einstellung nach 30 ZVG, dies setzt jedoch voraus, dass der Gläubiger zustimmt. Nachdem der Gläubiger in der Regel erst kurz zuvor die Versteigerung beantragt hat, wird er normalerweise einer Einstellung nicht zustimmen, es ist allerdings einen Versuch wert, zum Beispiel monatliche Zahlungen anzubieten und unter dieser Voraussetzung eine Zustimmung des Gläubigers zu einer vorläufigen Einstellung zu erreichen. 3. Wertfestsetzung

3 Sofern eine vorläufige Einstellung des Verfahrens nicht gelingt, wird das Vollstreckungsgericht in der Regel einen Sachverständigen mit der Feststellung des Verkehrswertes des Grundstückes beauftragen. Der Schuldner ist nicht verpflichtet, an dieser Wertfestsetzung mitzuwirken, er ist auch nicht verpflichtet, dem Sachverständigen Zutritt zu dem Grundstück zu gewähren. Nachdem der Sachverständige sein Gutachten erstellt hat, wird dies üblicherweise vom Vollstreckungsgericht dem Schuldner zu einer möglichen Stellungnahme übersandt. Wenn der Schuldner dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert widerspricht, entscheidet das Gericht, ob die vorgetragenen Argumente erheblich sind, in diesem Fall wird die Stellungnahme des Schuldners üblicherweise dem Sachverständigen mit der Bitte um Überprüfung vorgelegt. Es besteht allerdings auch die Möglichkeit, dass das Gericht die Einwände des Schuldners für nicht relevant erachtet und eine Verkehrswertfestsetzung vornimmt. Sobald das Vollstreckungsgericht durch Beschluss den Verkehrswert festgesetzt hat, hat der Schuldner die Möglichkeit, gegen diesen Beschluss Beschwerde einzulegen. Hierbei ist eine Frist von zwei Wochen zu beachten, die mit Zustellung des Festsetzungsbeschlusses zu laufen beginnt. Im Falle einer Beschwerde hat das Vollstreckungsgericht die Möglichkeit, der Beschwerde abzuhelfen, das heißt, den Beschluss zu ändern. Sofern das Gericht bei seiner Auffassung bleibt, wird die Beschwerde dem zuständigen Landgericht vorgelegt, das dann entscheiden muss, ob die Beschwerde begründet ist oder nicht. Ein rechtskräftiger Wertfestsetzungsbeschluss kann zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr angefochten werden. Das Gericht ist nur dann verpflichtet, die Wertfestsetzung zu überprüfen, wenn neue Tatsachen vorliegen, die eine andere Wertfestsetzung möglich erscheinen lassen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn an dem Gebäude zwischenzeitlich erhebliche Schäden oder Wertsteigerungen eingetreten sind oder wenn zum Beispiel ein Grundstück, das zum Zeitpunkt der ersten Wertfestsetzung als landwirtschaftliche Nutzfläche einzustufen war, zwischenzeitlich in den Bereich eines Bebauungsplanes fällt. Alleine aufgrund eines zwischenzeitlich eingetretenen Zeitablaufes ist das Vollstreckungsgericht nicht verpflichtet, eine neue Wertfestsetzung vorzunehmen. 4. Bestimmung des Versteigerungstermins Nach erfolgter Wertfestsetzung bestimmt das Vollstreckungsgericht einen Versteigerungstermin. Der Termin ist zu veröffentlichen. Dies hat in der für das Gericht bestimmten Zeitung zu erfolgen. In der Regel eine der ortsansässigen Tageszeitungen. Weiterhin muss die Terminsbestimmung dem Schuldner zugestellt werden. Die Terminsbestimmung ist sechs Wochen vor dem Termin bekannt zu machen, sofern das Verfahren vorläufig eingestellt war, genügt es auch, dass die Bekanntmachung der

4 Terminsbestimmung zwei Wochen vor dem Termin erfolgt. Die Zustellung an den Schuldner muss mindestens vier Wochen vor dem Termin erfolgen. Bei der Veröffentlichung des Termins ist zu beachten, dass das zu versteigernde Grundstück hinreichend genau zu bezeichnen ist. Nach wie vor beschränken sich manche Gerichte darauf, den Grundbuchinhalt wiederzugeben. Sofern dieser nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen übereinstimmt, kann eine fehlerhafte Veröffentlichung vorliegen. Dies hätte zur Folge, dass die Versteigerung nicht durchgeführt werden darf. 5. Durchführung des Versteigerungstermins Bei der Durchführung eines Versteigerungstermins sind eine Reihe von Formalitäten zu beachten, die für den betroffenen Schuldner meist nicht nachvollziehbar sind. Es sollen nachfolgend einige wichtige Begriffe und Abläufe erläutert werden: a) Geringstes Gebot In 44 ZVG ist bestimmt, dass bei der Versteigerung nur solche Gebote zugelassen werden dürfen, durch welche die dem Anspruch des Gläubigers vorausgehenden Rechte sowie die angefallenen Verfahrenskosten gedeckt werden. Dies bedeutet, dass es darauf ankommt, aus welchem Recht die Versteigerung betrieben wird. Betreibt der Gläubiger zum Beispiel die Versteigerung aus einer erstrangigen Grundschuld, so gehen dieser keine weiteren Rechte voraus, so dass das geringste Gebot in der Regel nur aus den Verfahrenskosten bestehen wird. Betreibt der Gläubiger die Versteigerung aus einer persönlichen Forderung, zum Beispiel einem Urteil, so gehen diesem Anspruch alle im Grundbuch eingetragenen Rechte voraus, das heißt, eine Versteigerung ist nur dann möglich, wenn ein Gebot abgegeben wird, durch dass auch alle im Grundbuch eingetragenen Rechte abgelöst werden können. Hierzu ein vereinfachtes Beispiel: Im Grundbuch ist an erster Rangstelle für A eine Grundschuld über ,00 eingetragen, an zweiter Rangstelle für B eine Grundschuld über ,00. An Verfahrenskosten sind bislang ,00 angefallen. Die Versteigerung wird ausschließlich von B betrieben. Das geringste Gebot besteht in diesem Fall aus der erstrangigen Grundschuld von ,00 und den Verfahrenskosten von ,00, so dass ein zulässiges Gebot mindestens ,00 betragen muss. Ein geringeres Gebot müsste vom Gericht als unzulässig zurückgewiesen werden. Würde in diesem Fall A die Versteigerung betreiben, bestünde das geringste Gebot nur aus den Verfahrenskosten von ,00. Sobald ein Betrag in dieser Größenordnung geboten wird, läge ein zulässiges Gebot vor.

5 b) Sogenannte Wertgrenzen Es gibt grundsätzlich zwei Wertgrenzen, die eine Rolle spielen können. Auszugehen ist hierbei immer von dem vom Gericht festgesetzten Verkehrswert des Grundstückes. Nach 85 a ZVG darf ein Zuschlag nicht erteilt werden, wenn das abgegebene Meistgebot die Hälfte des Grundstückswertes nicht erreicht. Sofern aus diesem Grund der Zuschlag bereits einmal versagt worden ist, gilt diese Vorschrift allerdings nicht mehr. In der Praxis bedeutet dies Folgendes: Das Grundstück hat einen Verkehrswert von ,00. Im ersten Versteigerungstermin beträgt das Höchstgebot ,00, somit weniger als die Hälfte des Verkehrswertes. Das Vollstreckungsgericht darf keinen Zuschlag erteilen. Im nächsten Versteigerungstermin gilt dann diese Vorschrift nicht mehr, das heißt, das Vollstreckungsgericht kann auch bei einem Meistgebot unter 5/10 des Verkehrswertes den Zuschlag erteilen. Wird im ersten Versteigerungstermin überhaupt kein Gebot abgegeben, gilt im nächsten Versteigerungstermin nach wie vor die 5/10 Wertgrenze. In der Praxis kommt es daher häufiger vor, dass im ersten Termin von dem betreibenden Gläubiger ein Scheinangebot abgegeben wird, dass unter 5/10 des Verkehrswertes liegt. Der Zuschlag muss dann zwangsläufig versagt werden. Das Ganze hat allerdings zur Folge, dass im nächsten Termin keine Wertgrenzen mehr gelten. Es gibt weiterhin eine Wertgrenze von 7/10 des Verkehrswertes, mit der es folgende Bewandtnis hat: Sofern das abgegebene Meistgebot unter dieser Wertgrenze bleibt, kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei dem abgegeben Gebot ganz oder teilweise nicht gedeckt ist, der allerdings bei einem Gebot von über 7/10 des Verkehrswertes eine Zuteilung erhalten würde, die Zuschlagsversagung beantragen. Hierzu ein vereinfachtes Beispiel: Die Versteigerung wird von A betrieben aus einer erstrangigen Grundschuld von ,00. Der Verkehrswert des Grundstückes beträgt ,00. B ist zweitrangig im Grundbuch mit einer Grundschuld von ,00 eingetragen. Es wird ein Gebot von ,00, dass nach 85 ZVG zulässig wäre, da 5/10 des Verkehrswertes erreicht sind, abgegeben. B hätte nunmehr die Möglichkeit, Antrag auf Zuschlagsversagung zu stellen, nachdem bei einem Gebot von 7/10 des Verkehrswertes, also ,00, auch eine Zuteilung auf seine Grundschuld erfolgen würde.

6 Wenn A eine erstrangige Grundschuld von ,00 hat, aus der er die Versteigerung betreibt, hätte er unter gleichen Umständen ebenfalls die Möglichkeit, Zuschlagsversagung zu beantragen, da er bei einem Gebot von 7/10 des Verkehrswertes mehr erhalten würde. Auch hier gilt, dass die Zuschlagsversagung aus diesem Grund nur einmal erfolgen kann. Die vorgenannten Wertgrenzen bedeuten für die Praxis, dass im ersten Termin mindestens 50 % des Verkehrswertes geboten werden müssen, in der Regel sogar 70 % des Verkehrswertes, da die Ansprüche der vorhandenen Berechtigten zumeist mit 50 % des Verkehrswertes nicht abgedeckt sind und somit ein Antrag auf Zuschlagsversagung gestellt werden wird. Es gibt hiervon allerdings zahlreiche Ausnahmen, das heißt, Versteigerungen, bei denen im ersten Termin bei einem Gebot unter 7/10 bereits ein Zuschlag erteilt wird. Sofern die Wertgrenzen aus den vorgenannten Gründen in weiteren Versteigerungsterminen nicht mehr gelten, ist grundsätzlich eine Versteigerung zu jedem Gebot, durch das das geringste Gebot (s.o.) abgedeckt wird, möglich. Nach der Rechtsprechung dürfen Grundstücke allerdings nicht verschleudert werden, in der Praxis kommt es jedoch durchaus vor, dass Grundstücke unter 10 % ihres Verkehrswertes versteigert werden. c) Zuschlag Sofern ein zulässiges Gebot vorliegt, muss das Gericht den Zuschlag auf dieses Gebot erteilen, es sei denn der Gläubiger bewilligt vor Zuschlagserteilung eine Verfahrenseinstellung. Der Zuschlag wird entweder direkt im Versteigerungstermin erteilt oder es wird ein weiterer Termin bestimmt, in dem dann über den Zuschlag entschieden wird. Für den Schuldner kann es sich lohnen, den Antrag zu stellen, den Zuschlag erst in einem späteren Termin zu erteilen, um dadurch Zeit zu gewinnen, mit dem betreibenden Gläubiger zu verhandeln, damit dieser eventuell vor Zuschlagserteilung noch eine Verfahrenseinstellung bewilligt. Sofern allerdings der Gläubiger die sofortige Zuschlagserteilung beantragt, ist das Gericht nicht gezwungen, die Zuschlagserteilung auf einen späteren Termin zu verlegen. Mit dem Zuschlag wird der Meistbietende Eigentümer des Grundstückes noch bevor das Grundbuch geändert worden ist. d) Sicherheitsleistung Wenn in der Versteigerung ein Gebot abgegeben wird, kann jeder Berechtigte Sicherheitsleistung verlangen. Berechtigt ist derjenige, dessen Recht durch die Nichterfüllung des abgegebenen Gebots beeinträchtigt werden würde. In der Regel auf jeden Fall der die Versteigerung betreibende Gläubiger. Auch der Schuldner kann Berechtigter sein, zum Beispiel wenn im Grundbuch Eigentümergrundschulden eingetragen sind.

7 Die Sicherheitsleistung beträgt normalerweise 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes und muss vom Bieter in bar erbracht werden. Andere Möglichkeiten sind die Vorlage einer Bankbürgschaft, eines bestätigten Bundesbankschecks oder eines Verrechnungsschecks. Wenn kein Zuschlag erteilt wird, wird die Sicherheitsleistung zurückgegeben. 6. Nach Zuschlagserteilung Mit Zuschlagserteilung wird der Meistbietende Eigentümer des Grundstückes. Der Zuschlag kann mit der Beschwerde angefochten werden, die Frist hierfür beträgt wieder zwei Wochen und beginnt zu laufen, sobald der Zuschlag verkündet wurde bzw. wenn der Beschwerdeführer im Versteigerungstermin nicht anwesend war, mit Zustellung des Zuschlages. Die Beschwerde kann nur auf bestimmte gesetzlich vorgegebene Gründe gestützt werden. Die Möglichkeiten, im Rahmen einer Zuschlagsbeschwerde die Aufhebung des Zuschlages zu erreichen, sind in der Praxis äußerst gering. Der neue Eigentümer des Grundstückes wird in der Regel das ersteigerte Grundstück in Besitz nehmen wollen. Dies kann er nicht eigenmächtig tun, sondern er ist hierfür auf die gesetzlich vorgesehenen Möglichkeiten beschränkt. Dies bedeutet in der Praxis, dass das Grundstück entweder von dem Schuldner freiwillig an den neuen Eigentümer übergeben wird oder aber der Ersteigerer eine Zwangsräumung des Grundstückes durchführen muss. Hierfür dient der Zuschlagsbeschluss als Vollstreckungstitel. Mit dem Zuschlagsbeschluss kann der Ersteigerer den Schuldner und diejenigen Personen, die ihr Besitzrecht am Grundstück von den früheren Eigentümer ableiten, von dem Grundstück räumen lassen. Dies bedeutet in der Praxis, dass der Schuldner, dessen Ehegatte und Kinder von dem Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel umfasst sind. Nicht ausreichend ist der Zuschlagsbeschluss als Räumungstitel gegenüber Mietern, hierzu jedoch weiter unten. Der Ersteigerer kann beim Vollstreckungsgericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses beantragen und mit dieser den zuständigen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung beauftragen. Der Gerichtsvollzieher wird dann einen Räumungstermin festlegen und gegebenenfalls an diesem Termin das Grundstück zwangsweise räumen lassen. Praktisch funktioniert dies so, dass vom Gerichtsvollzieher eine Spedition beauftragt wird, die das Anwesen räumt und das Räumungsgut dann einlagert. Die Möglichkeiten, einen solchen Räumungstermin zu verschieben, sind äußerst begrenzt. Nach 765 a ZPO ist die dies nur dann möglich, wenn die Räumung eine besondere Härte für den Schuldner oder dessen Angehörigen darstellt. Dies kann sich aus gesundheitlichen Gründen ergeben, oder aber wenn der Schuldner Ersatzwohnraum gefunden hat, der kurz nach dem angesetzten Räumungstermin erst bezogen werden kann.

8 Ein Antrag auf Räumungsschutz ist beim zuständigen Vollstreckungsgericht spätestens 14 Tage vor dem anberaumten Räumungstermin zu stellen, wobei der Räumungstag selbst bei der Fristberechnung nicht mitzählt. 7. Rechte von Mietern und Pächtern Nach 57 ZVG tritt der Ersteigerer in bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse ein, das heißt, er wird Kraft Gesetzes Vermieter. Der Ersteigerer hat allerdings nach dem Gesetz ein Sonderkündigungsrecht, er kann bestehende Miet- oder Pachtverhältnisse unter Einhaltung der gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfrist kündigen. Das Kündigungsrecht muss allerdings zum ersten möglichen Termin ausgeübt werden. Weiterhin ist zu beachten, dass der Ersteigerer nach der Rechtsprechung bei der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen ein berechtigtes Interesse, z. B. Eigenbedarf, haben muss. In der Praxis hat sich allerdings gezeigt, dass die Vollstreckungsgerichte auf Antrag des Ersteigerers oftmals auch vollstreckbare Ausfertigungen des Zuschlagsbeschlusses gegen den Mieter erteilen, dies insbesondere dann, wenn es sich bei dem Mieter um einen Familienangehörigen handelt. Nach dem Gesetz ist dies eigentlich nicht zulässig ( 93 ZVG). Diese Bestimmung wird jedoch in der Praxis ignoriert, mit der lapidaren Begründung, es würde sich um Scheinverträge handeln. Sofern auch gegen den Mieter eine vollstreckbare Ausfertigung erteilt wurde, ist dieser dann gezwungen, seine Rechte im Wege der Drittwiderspruchsklage nach 771 ZPO geltend zu machen, das heißt, gegen den Ersteigerer, der die Zwangsräumung betreibt, Klage zu erheben. Es besteht die Möglichkeit in diesem Verfahren einen Antrag auf vorläufige Einstellung der Zwangsräumung zu stellen, in diesem Verfahren wird dann ebenfalls geklärt, ob das Mietrecht besteht und ob die Voraussetzung für eine Anwendung von 57 c ZVG vorliegen.