/ / Vollmodernisierung versus Bestandsersatz im Wohnungsbau. / Deutscher Mauerwerkskongress 2011 Aachen

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1 / / Vollmodernisierung versus Bestandsersatz im Wohnungsbau / Deutscher Mauerwerkskongress 2011 Aachen / Dietmar Walberg / GF Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. ARGE-SH Institute for Sustainable Constructions Walkerdamm 17 D Kiel Fon: / Fax: / dwalberg@arge-sh.de

2 Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V. / / 1946 gegründet als Gesprächsplattform aller am Bau Beteiligten / / 1950 Durch die Bundesregierung anerkannte Bauforschungseinrichtung für die Bundesrepublik Deutschland / / 1972 Rationalisierungsinstitut des Landes Schleswig-Holstein / / Jetzt: Institut für Bau- und Wohnberatung, Bauforschung, Bauwirtschaftlich + bautechnisches Förderberatungsinstitut, Qualitätssicherung, Zertifizierung, Verlag und Veröffentlichung

3 Wohnungsbau in Deutschland Modernisierung oder Bestandsersatz Studie zum Zustand und der Zukunftsfähigkeit des deutschen Kleinen Wohnungsbaus Studie im Auftrag: Studieninhalte: Dietmar Walberg Astrid Holz Timo Gniechwitz Thorsten Schulze

4 Datengrundlagen Eigentümerbefragung ca Gebäude mit WE Click to edit Master title style Verbrauchs- Erhebung gewerbl. datenarchiv ca Gebäude mit WE (2005 bis 2010) Primärdaten: Wohnungswirtschaft ca Gebäude mit WE Sekundärdaten: Fördercontrolling der IB-SH ca Gebäude mit WE (2009) Dazu gehören von Energiedienstleistern wie Metrona Wärmemesser Union GmbH, BRUNATA Wärmemesser GmbH & Co. KG, ISTA und Techem GmbH vor Ort erhobenen Verbrauchsdaten und andere Untersuchungen, z.b. der iwb Entwicklungsgesellschaft, co2online, dem Institut für Wirtschaftsforschung und dem Institut Wohnen und Umwelt. Literaturrecherche: Darüber hinaus wurde u.a. zur Verifizierung der Daten eine umfangreiche Literaturrecherche durchgeführt in der z.b. Studien und Untersuchungen der Prognos AG, vom Pestel-Institut, der Technischen Universität Darmstadt, dem Deutscher Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.v. und dem Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung detailliert betrachtet wurden.

5 Gebäudebestand Ein- und Zweifamilienhäuser Anteil und Anzahl der Gebäude in den jeweiligen Baualtersklassen Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser am Gesamtgebäudebestand 83% 15% 2% Ein- und Zweifamilienhäuser Gebäudeanzahl % (Gesamtgebäudebestand) Wohnungsanzahl % (Gesamtwohnungsbestand) Walberg, Dietmar; Holz, Astrid; Gniechwitz, Timo; Schulze, Thorsten (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v. [Hrsg.]): Wohnungsbau in Deutschland 2011 Modernisierung oder Bestandsersatz - Studie zum Zustand und der Zukunftsfähigkeit des deutschen "Kleinen Wohnungsbaus". Textband: ISBN // Tabellenband: ISBN

6 Gebäudebestand Kleinere Mehrfamilienhäuser Anteil und Anzahl der Gebäude in den jeweiligen Baualtersklassen Anteil der kleineren Mehrfamilienhäuser am Gesamtgebäudebestand 83% 15% 2% Kleinere Mehrfamilienhäuser Gebäudeanzahl % (Gesamtgebäudebestand) Wohnungsanzahl % (Gesamtwohnungsbestand)

7 Energieverbrauchskennwerte Ein- und Zweifamilienhäuser Deutschland 172,3 kwh/m²a Kleinere Mehrfamilienhäuser Deutschland 144,8 kwh/m²a Endenergieverbrauchskennwerte (Werte sind witterungsbereinigt, inkl. Warmwasser, Bezug: Gebäudenutzfläche)

8 Modernisierungszustand Ein- und Zweifamilienhäuser Diagramm der Energieverbrauchskennwerte Modernisierungszustand und Energieverbrauchskennwert in den jeweiligen Baualtersklassen vor 1918 von 1918 bis 1948 von 1949 bis 1957 von 1958 bis 1968 von 1969 bis 1978 Diagramm der Modernisierungszustände nicht modernisiert 234,0 6% 246,3 4% 241,8 5% 237,6 8% 218,8 13% Baujahr bis 1978, nicht modernisiert (A) => ca. 5% des gesamten Gebäudebestandes Endenergieverbrauchskennwerte (Werte sind witterungsbereinigt, inkl. Warmwasser, Bezug: Gebäudenutzfläche)

9 Zustand der Bauteile Ein- und Zweifamilienhäuser Tatsächlicher IST-Zustand der Bauteile Klassifizierung nach energetischen Standards vor Wärmeschutzverordnung 1977 nach Wärmeschutzverordnung 1977/1984 nach Wärmeschutzverordnung 1995 vor 1918 von 1918 bis 1948 von 1949 bis 1957 von 1958 bis 1968 von 1969 bis 1978 Beispiel: Zu sanierendes, teilgedämmtes Dach vor WSchV ,5 % 78,9 % 86,6 % 87,6 % 89,8 % Baujahr bis 1978, vor WSchV 1977 => ca. 57% des gesamten Gebäudebestandes Beispiel: Sanierung einer zweischaligen Außenwand, Entfernen des Verblenders, Dämmung (Kerndämmung), Neuverblendung

10 Gebäudedatenblätter

11 Detaillierte Kostenbetrachtung Z 18 Zweifamilienhaus Baualtersklasse: vor 1918 M 18 Mehrfamilienhaus Baualtersklasse: vor 1918 E 68 Einfamilienhaus Baualtersklasse: M 68 Mehrfamilienhaus Baualtersklasse: E 78 Einfamilienhaus Baualtersklasse: Energetische Ausgangslagen der Gebäudetypen: nicht modernisiert (A) gering modernisiert (B) mittel/größtenteils modernisiert (C) Modernisierung auf folgende energetische Standards: < EnEV Bestand (nur einzelne adäquate Maßnahmen) (I) EnEV Bestand (II) Effizienzhaus 115 auf Grundlage EnEV 2009 (III) Effizienzhaus 100 auf Grundlage EnEV 2009 (IV) Effizienzhaus 85 auf Grundlage EnEV 2009 (V) Effizienzhaus 70 auf Grundlage EnEV 2009 (VI) Barrierefreiheit: Einfach umzusetzende Maßnahmen (Typ 1) Um- Einbauten mittleren Umfangs (Typ 2) Umfangreiche Umbauten (Typ 3) Umfangreiche Um- und Anbauten (Typ 4) Durch die Verknüpfung der energetischen Ausgangslagen, mit den Modernisierungsstandards und den Typen der Barrierefreiheit entstehen für jeden Gebäudetyp insgesamt 72 individuelle Kostenkombinationen

12 Kosten der energetischen Modernisierung M 68 Mehrfamilienhaus Baualtersklasse: < EnEV Bestand EnEV Bestand E115 E100 E85 E70 M68 (A) GEBÄUDE M68 (A) WOHNFLÄCHE M68 (B) GEBÄUDE M68 (B) WOHNFLÄCHE M68 (C) GEBÄUDE Beispiel: Modernisierung auf Effizienzhaus 70 gem. EnEV 2009 M68 (C) WOHNFLÄCHE

13 Trendanalyse Kosten und Verbrauch Grundlage: M 68 Kosten [ Wfl.] Verbrauch [kwh/m²a] Mehrkosten zwischen E100 und E70 ca. 100 Wfl Verbauchseinsparung zwischen Bestand und < EnEV2009-Bestand 40 kwh/m²a (A) (B) (C) Kosten zwischen Bestand und < EnEV2009-Bestand ca. 140 a Verbauchseinsparung zwischen E100 und E70 ca. 15 kwh/m²a Bestand < EnEV2009- Bestand EnEV2009- Bestand E115 E100 E85 E70 0

14 Trendanalyse Investition ( ) und Einsparpotenzial (Verbrauch) Grundlage: Studie der ARGE ev Wohnungsbau in Deutschland 2011 Investitionsvolumen [Mrd. ] Bestand Einsparpotenzial zwischen Bestand und < EnEV2009-Bestand 83 Mrd. kwh/a Kosten der eingesparten kwh 0,23 < EnEV2009- Bestand Investition zwischen Bestand und < EnEV2009-Bestand ca. 270 Mrd. EnEV2009- Bestand Bezug: Gebäudebestand vor 1979, Modernisierungszustand: nicht / gering modernisiert => 8,9 Mio. Gebäude mit ca. 19 Mio. Wohnungen Mehrinvestition zwischen E115 und E85-50 ca. 235 Mrd Einsparpotenzial zwischen E100 und E ca. 35 Mrd. kwh/a 300 E115 E100 E85 E70 Kosten der eingesparten kwh 0,48 Einsparungspotenzial Endenergie [Mrd. kwh/a]

15 Barrieren in Seniorenhaushalten Zukunftsfähigkeit von Wohnraum 1) Quartiersentwicklungskonzept Kiel Altengerechte Anpassung der Stadtteile Ellerbek und Wellingdorf 2) Masterplan Daseinsvorsorge Teilbaustein Wohnen, Gebäudetypologie für den Kreis Nordfriesland (Stadt/Stadtumland/Ländlicher Raum) => Beide Studien inkl. Erfassung der Bestandssituation von jeweils über 1000 Haushalten 0,3 % 11,3 % 5,2 % Wohnungen und Zugang barrierefrei 5,2 % 44,3 % Barrieren Wohnung/ Zugang frei 44,3 % Wohnung frei/ Zugang erheblich 2,6 % Barrieren Wohnung/ Zugang erheblich 36,3 % Wohnung frei/ Zugang extrem 0,3 % 36,3 % Barrieren Wohnung/ Zugang extrem 11,3 % 2,6 % Quelle: Ein- und Zweifamilienhäuser fit fürs Alter Veränderungen für ein selbstständiges Leben durch Wohnungsanpassung, Frauenhofer IRB Verlag, 2010 (Erhebung KDA 2009) und Studien und Auswertungen der Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.v., Kiel

16 Kosten für generationengerechten Umbau Bestand Umbau

17 Kostenvergleich Modernisierung versus Bestandsersatz KOSTENVERGLEICH Kosten Modernisierung Variante: Teilmodernisierung Energetische Modernisierung und Sanierung in Teilbereichen Wohnfläche Variante: Vollmodernisierung barrierefrei Energetische Modernisierung und generationengerechter Umbau (Kosten für Sanierung in Teilbereichen enthalten) Wohnfläche Variante: Vollmodernisierung barrierefrei inkl. Wohnraumerweiterung Energetische Modernisierung und generationengerechter Umbau (Kosten für Sanierung in Teilbereichen enthalten) sowie Wohnraumerweiterung Wohnfläche Kosten Bestandsersatz Abriss und Umzugsmanagement Abriss, Entsorgung, Bodenaustausch, sowie Umzugsmanagement und Mieterbetreuung Wohnfläche Vergleichbarer Neubau Neubau einfacher bis mittlerer Ausstattungsgrad Neufassung Außenanlagen, EnEV-Standard Wohnfläche Abriss, Umzugsmanagement und vergleichbarer Neubau Gesamtkosten Abriss, Umzugsmanagement und vergleichbaren Neubau Wohnfläche

18 Detailbetrachtung: Kreisstadt / NF Beispielstandort/Repräsentativgemeinde Husum Bilder der Begehung vom Anteil am Gesamtbestand GEBÄUDE 15% Anteil am Gesamtbestand WOHNUNGEN 48% 85% 52% Anteil am Gesamtbestand GEBÄUDE VOR 1979 Modernisierungszustand GEBÄUDE VOR % 29% 75% 67% 4%

19 Detailbetrachtung: Ländlicher Raum Beispielstandort/Repräsentativgemeinde Uphusum Bilder der Begehung vom Anteil am Gesamtbestand GEBÄUDE Anteil am Gesamtbestand WOHNUNGEN 97% 3% 91% 9% Anteil am Gesamtbestand GEBÄUDE VOR 1979 Modernisierungszustand GEBÄUDE VOR % 28% 74% 14% 12%

20 Bundesdurchschnitt und ländlicher Raum (z.b. in Nordfriesland) Bestandsstruktur Gebäude EFH/ZFH MFH 97% 100% 83% 80% 60% 40% 17% 20% 3% 0% Bundesdurchschnitt ländlicher Raum Baualtersklassen Bestand im ländlicher Raum Überhang Bestand im Bundesdurchschnitt - Überhang Bestand kongruent / analog 20% vor % 10% 5% % nach 1979 vor 1979 Wohnungen Modernisierungszustand 100% EFH/ZFH MFH 91% Bundesdurchschnitt GEBÄUDE VOR 1979 ländlicher Raum GEBÄUDE VOR % 60% 40% 20% 0% 53% 47% Bundesdurchschnitt 9% ländlicher Raum 69% 26% 5% 74% 14% 12% mittel/größtenteils modernisiert gering modernisiert nicht modernisiert

21 Potenzial im Wohnungsbau im Kreis Nordfriesland Modernisierung des Gebäudebestandes auf den energetischen Zielstandard Effizienzhaus 100 Gebäude Potenzial an Gebäuden Einsparung Endenergie Mittelzentrum kwh Unterzentrum kwh Umland (gut ausgestattet) Umland (schlecht ausgestattet) Ländlicher Raum (gut ausgestattet) Ländlicher Raum (schlecht ausgestattet) kwh kwh kwh kwh Reduktion CO kg/a kg/a kg/a kg/a kg/a kg/a Investitionsvolumen Euro Euro Euro Euro Euro Euro Nordfriesland (ohne Tourismusschwerpunkte) kwh kg/a Euro Grundlage der Potenzialermittlung: Ermittelte Werte für den Gebäudebestand der Baualtersklassen vor 1979 in den Modernisierungszuständen nicht modernisiert und gering modernisiert

22 Kriterien für Abrissoptionen Kleinere Mehrfamilienhäuser MFH Ein- und Zweifamilienhäuser MFH Nicht erweiterungsfähige Kubaturen (Gebäudetiefen von 7,75-9,50 m) Zu geringe Geschosshöhen (< 2,65 m /lichte Raumhöhen unter 2,40 m) Zu kleine Wohnungen (ansteigende pro-kopf-wohnfläche) Problematische Baustoffe Konstruktive Schallschutzprobleme Problematische Bauteilanschlüsse Aufwändige Barrierenbeseitigung Diffizile Grundrißstrukturen Sonstige Wirtschaftliche Grenzen der Modernisierungsfähigkeit Mangelnde Flexibilität der Gebäude (nicht vorhandene Anpassbarkeit) Nicht teilbar in kleinere Einheiten Problematische Baustoffe Konstruktive Schallschutzprobleme Problematische Bauteilanschlüsse Aufwändige Barrierenbeseitigung Diffizile Grundrißstrukturen Sonstige Wirtschaftliche Grenzen der Modernisierungsfähigkeit

23 Potenzial für einen sinnvollen Bestandsersatz Ein- und Zweifamilienhäuser Gebäudeanzahl ,8% (Gesamtbestand Bautyp) 9,8 % (Gesamtgebäudebestand) Wohnungsanzahl ,7% (Gesamtbestand Bautyp) 5,6 % (Gesamtwohnungsbestand) Kleinere Mehrfamilienhäuser Gebäudeanzahl ,5% (Gesamtbestand Bautyp) 1,6 % (Gesamtgebäudebestand) Wohnungsanzahl ,8% (Gesamtbestand Bautyp) 4,6 % (Gesamtwohnungsbestand) Potenziale Bestandsersatz: Diese Bestandsgebäude sind nicht nachhaltig veränderbar und somit als nicht mehr wirtschaftlich darstellbar anzusehen.

24 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!