Ihr wohnen ist unsere

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1 Ihr wohnen ist unsere kompetenz seit über 100 Jahren Geschäftsbericht 2009 für das 107. Geschäftsjahr

2 Ihr wohnen ist unsere kompetenz

3 Inhalt Die Genossenschaft 3 Historie 4 Organmitglieder Bericht des Vorstandes 7 Darstellung des Geschäftsverlaufes 912 Dienstleister rund um die Immobilie 11 Wohnungsbewirtschaftung 14 Instandhaltung & Modernisierung 15 Wohneigentums- und Hausverwaltung für Dritte Das Geschäftsjahr Bericht des Aufsichtsrats 19 Kennzahlen 20 Aus unseren Mitgliederversammlungen 21 Risikomanagement 22 Vermögens- und Kapitalstruktur 23 Betriebs- und Personalorganisation Jahresabschluss für das Geschäftsjahr Bilanz 29 Gewinn- und Verlustrechnung 30 Anhang Ausblick auf Unsere zukünftige Entwicklung

4 Impressum Redaktion Bau- und Sparverein Ravensburg eg Reichlestraße Ravensburg Konzept I Layout Produktion Druckidee Abt, Ravensburg Historie Gründung: Bau- und Sparverein Ravensburg e.g.m.b.h Eintragung in das Genossenschaftsregister Ravensburg unter GnR Anerkennung als gemeinnütziges Wohnungsunternehmen Namensänderung: Gemeinnützige Baugenossenschaft Ravensburg egmbh Namensänderung: Bau- und Sparverein, gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, egmbh Namensänderung: Bau- und Sparverein, gemeinnütziges Wohnungsunternehmen, eg Namensänderung: Bau- und Sparverein Ravensburg eingetragene Genossenschaft Wegfall der Gemeinnützigkeit Kraft Steuerreformgesetz Erlaubnis vom Landratsamt Ravensburg für Tätigkeiten nach 34c GewO Namensänderung: Bau- und Sparverein Ravensburg eg

5 Die Genossenschaft Organe der Genossenschaft Vorstand Marc Ullrich Vorstandsvorsitzender (seit ) Immobilien-Ökonom/GdW, Waldburg Kurt Dörr Vorstand (seit ) Geschäftsführender Vorstand (bis ) Diplom-Verwaltungswirt/FH, Weingarten Detlef Bukowsky Geschäftsführender Vorstand (bis ) Fachwirt der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft/IHK, Ravensburg Vorstand ab Aufsichtsrat Dr. Hans Gerstlauer Gerhard Schiele Hannelore Munding Anja Nagel Lothar Reger Andreas Sadlek Aufsichtsratsvorsitzender Bürgermeister, Pfullendorf Stellvertretender Aufsichtsratsvorsitzender Geschäftsführer, Ravensburg Schriftführerin Verwaltungsangestellte i.r., Ravensburg Wirtschaftsprüferin, Steuerberaterin, Diplom-Kauffrau, Ludwigshafen Diplom-Bauingenieur/FH, Ravensburg Technischer Betriebswirt/IHK, Ravensburg Aufsichtsrat Mitgliederversammlung Zum zählt die Genossenschaft Mitglieder. Entsprechend der Satzung findet jährlich eine ordentliche Mitgliederversammlung statt.

6 Marc Ullrich I Vorstandsvorsitzender Darstellung des Geschäftsverlaufes Die Tätigkeiten im Geschäftsjahr waren geprägt von folgenden Entwicklungen. Wir tätigten wiederum hohe Investitionen in den Wohnungsbestand, insbesondere auch in energetische Ertüchtigungen. In der Vorstandschaft gab es einen Personalwechsel verbunden mit einer Änderung in der Struktur des Vorstandes. Aus bisher zwei hauptamtlichen Vorständen werden ein hauptamtliches und ein nebenamtliches Vorstandsmitglied. Am trat Herr Marc Ullrich als hauptamtliches Vorstandsmitglied in unsere Genossenschaft ein. Ab diesem Zeitpunkt übernahm Vorstandsmitglied Kurt Dörr das Vorstandsnebenamt. Unser mit der Stiftung Liebenau angebotenes Projekt Sicher wohnen ein Leben lang Gut betreut zuhause wird leider nur zögerlich angenommen, obwohl es sich hier um umfassende und bedarfsgerechte Angebote an unsere vor allem älteren Mitglieder handelt, die das Leben solange wie möglich in den eigenen vier Wänden sichern soll. Unsere Quartiersarbeit im Stadtteil Galgenhalde in Ravensburg, in Zusammenarbeit mit der St. Anna-Hilfe ggmbh und der Stadt Ravensburg, ist ein Renner. Sie hat sich hervorragend entwickelt. Bestandteil der Quartiersarbeit ist auch die neue Seniorenwohnanlage, die seit Mai 2009 komplett belegt ist. Sie wird betreut von der Liebenau Leben im Alter ggmbh. Hier handelt es sich um eine besondere Wohnform (Wohngemeinschaft) im Alter. Dieses Wohnangebot richtet sich insbesondere an ältere Menschen, die unter Vereinsamung oder Behinderung leiden oder einen besonderen Hilfebedarf haben. Ein Highlight der Quartiersarbeit war das 2. Galgenhaldener Sommerfest, das zur Stärkung und Intensivierung der gelebten Nachbarschaft beiträgt. In Zusammenarbeit mit der Initiativgruppe und vielen freiwilligen Helfern haben die Bewohner des Quartiers Galgenhalde gezeigt, was man in der Nachbarschaft alles gemeinsam bewegen kann. Die zusammen mit dem Rahlentreff veranstalteten Busreisen für Mitglieder/ Mieter erfreuen sich zunehmender Beliebtheit. Die Bau- und Sparverein Ravensburg eg hat zusammen mit Frau Prof. Dr. Sigrid Kallfaß von der Hochschule Ravensburg-Weingarten ein Forschungsprojekt erhalten, mit dem Ziel, weitere Möglichkeiten nachbarschaftlicher Aktivitäten in den Quartieren zu untersuchen. Damit verbunden sind auch Ent-

7 Bericht des Vorstandes wicklungsgelder... Untersucht werden soll auch inwieweit über Hauspaten Konflikte vor Ort besprochen und gelöst werden können. Auch ein Thema ist, inwieweit sich lebendige Nachbarschaften positiv auf das Leben in der Genossenschaft und auch finanziell positiv auf die Genossenschaft auswirken. Es gibt schon erste gute Ergebnisse. Mit Abschluss des Projektes ist im Jahr 2011 zu rechnen. Von Neubaumaßnahmen im Mietwohnungsbau wurde aufgrund fehlender Wirtschaftlichkeit Abstand genommen. Die Genossenschaft hat sich mit vorbereitenden Planungen und Überlegungen für die Wiederaufnahme eines maßvollen Bauträgergeschäftes befasst. Die Finanzkrise und die zu befürchtenden Folgen veranlassten uns, das Risikomanagement weiter auszubauen und im besonderen Geldanlagen unserer Genossenschaft und der verwalteten Eigentümergemeinschaften diesbezüglich zu überprüfen und so weit wie möglich sicher anzulegen. Haftungsinanspruchnahmen unserer Genossenschaft sind nicht gegeben und auch nicht zu erwarten. Die Belegung frei werdender Mietwohnungen wurde ab Herbst 2009 auf eine neue Grundlage gestellt. Die Auswahl neuer Mieter orientiert sich weiter stark an der Bewohnerstruktur. Auch wurde das Mietniveau überprüft. Festgestellt wurde, dass das am Mietspiegel gemessene Mietniveau angepasst werden musste. Dies geschieht auch vor dem Hintergrund des enormen Sanierungsbedarfs unserer Wohnungen. Unsere Mitgliederinfo gut informiert ist ein Medium unserer Genossenschaft, um mit unseren Mitglieder zu kommunizieren, indem wir über die laufende Geschäftsentwicklung und über das Zusammenleben in unseren Wohnanlagen informieren. Unsere Info findet zufriedene Leser. 7

8 Wohnungseigentumsverwaltung Hausverwaltung für Dritte Wohnungseigentumsverwaltung Sie gehört zum Kerngeschäft unserer Genossenschaft. In Ravensburg, Weingarten und Umgebung sind wir ein bekannter Wohnungsverwalter, dessen Erfahrung und Zuverlässigkeit geschätzt wird. Der überwiegende Teil der Wohnungseigentümergemeinschaften wird von uns schon seit langer Zeit verwaltet. Weil die Liegenschaften auch in die Jahre gekommen sind, stehen vermehrt umfangreiche Modernisierungs- und energetische Ertüchtigungsmaßnahmen an. Erfahrung und großes technisches Wissen und Verständnis werden von uns als Verwalter in diese z.t. komplizierten Baumaßnahmen mit eingebracht. Wir verwalten 42 Wohnanlagen mit 911 Wohnungen, 19 gewerbliche Einheiten, 905 Garagen/Stellplätze. Für die St. Anna Hilfe ggmbh Liebenau verwalten wir zusätzlich 30 Wohnanlagen mit 802 Wohnungen, 598 Garagen/Stellplätze in den Lebensräumen für Jung und Alt.

9 Bericht des Vorstandes Hausverwaltung für Dritte Diese besondere Form der Mietverwaltung von Wohnanlagen Dritter gehört mit zu unserem Dienstleistungsangebot. Für 22 Eigentümer wickeln wir komplett die Mietverwaltung für 158 Mietwohnungen ab. Darüber hinaus verwalten wir für die St.-Anna-Hilfe ggmbh und die Liebenau Leben im Alter ggmbh 600 Mietwohnungen, 439 Garagen/Stellplätze in den Wohnanlagen der Lebensräume für Jung und Alt. Ab übernehmen wir sowohl in der Wohnungseigentumsverwaltung als auch in der Mietverwaltung der Lebensräume für Jung und Alt noch mehr Verantwortung. Nach Ablauf der Generalmietverträge werden diese Dienstleistungen von uns direkt angeboten.

10 Wohnungsbewirtschaftung Unsere Genossenschaft ist mit 927 Wohnungen der größte Wohnraumanbieter im Schussental. Wir bieten vielen Menschen bezahlbaren Wohnraum. Die Bedeutung des genossenschaftlichen Wohnens gewinnt immer mehr an Zuspruch in der Öffentlichkeit. In Ravensburg und Weingarten zählt die Bauund Sparverein Ravensburg eg mit ihrer über 100-jährigen Geschichte als eine feste Größe in Politik, Wirtschaft, Sport und Kultur. Vorteile einer Genossenschaftswohnung: Sicheres Wohnen durch lebenslanges Nutzungsrecht Hohe Qualität zu fairen Preisen Aktive Mitgestaltung in jährlicher Mitgliederversammlung Fachkundiges Personal Ausbildungsbetrieb Vielfältige Serviceangebote 24-Stunden Notdienst Stabile Nachbarschaften organisierte Nachbarschaftshilfe Attraktives Wohnumfeld Entwicklung der Quartiere zu Wohlfühloasen Regionale Verbundenheit aktive Stadtentwicklung und Quartiersmanagement Tradition und Stabilität seit 107 Jahren Im Jahr 2009 kam es zu 86 Neuvermietungen. 72 Wohnungen wurden gekündigt, was eine Umkehr des negativen Trends der letzten Jahre bedeutet. Den größten Anteil mit 33 Kündigungen, rund 46%, bildet der Wegzug aus privaten oder beruflichen Gründen. Entsprechend dem Genossenschaftsgedanke der Mitgliederförderung konnten im Berichtsjahr wieder 12 Tauschwünsche erfüllt werden. Dies entspricht einem Anteil von rund 17%. Jahr Kündigungen insgesamt Gründe: % % % % % Tod 11 15, , , , ,38 Alter 13 18, , , , ,62 Wegzug aus priv. oder beruflichen Gründen 33 45, , , , ,19 Wegzug wg. Miete oder besserer Wohnung 2 2,78 1 1,06 5 6, , ,31 Auszug wg. Verkauf/ Sanierung der Wohnung/ des Gebäudes 1 1,39 9 9, ,99 1 1, ,42 Tausch 12 16, , , , ,08 Summe , , , , ,00 10

11 Bericht des Vorstandes Zum Stichtag beträgt die durchschnittliche Kaltmiete des gesamten Wohnungsbestandes 5,21 e/m²-wohnfläche. Dieser Wert liegt klar unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete und verdeutlicht die soziale Verantwortung des BSV. Bei Mieterwechsel werden Leerstandszeiten genutzt, die Wohnungen hochwertig, nach modernen Standards zu sanieren. Die sanierten Wohnungen werden sowohl in unseren Quartieren in Ravensburg als auch in Weingarten stark nachgefragt. Inge Hartmann und Martina Gebhard Leerstände existieren nur sanierungsbedingt. Mit einer Fluktuationsrate von unter 8% liegen wir im Landesdurchschnitt. Die Vermietbarkeit unseres Wohnungsbestandes ist entsprechend der Modernisierungs- und Instandhaltungstätigkeit gesichert. Mieterhöhungen werden basierend auf den gesetzlichen Vorgaben unter Beachtung des Mietspiegels und unter Berücksichtigung der Mitgliederförderung vorgenommen. Die Wohnungsbewirtschaftung bleibt weiterhin das Kerngeschäft der Genossenschaft. Die sich ständig erhöhenden Wohnnebenkosten werfen Probleme auf. Die sich dadurch ständig erhöhende zweite Miete erschwert die Vermietbarkeit und erfordert höheren Verwaltungsaufwand. Durch unser Benchmarking sowie durch eine ständige Kontrolle der Energiepreise, verbunden mit entsprechenden Abschlüssen, tragen wir zu einer maßvollen Entwicklung der Betriebskosten für unsere Mieter bei. Aufgrund des langen und harten Winters ist jedoch mit einem Anstieg der Heizkosten insbesondere für das Jahr 2010 zu rechnen. Im Jahr 2009 konnten wir unser Serviceangebot weiter ausbauen. Neben dem Angebot von wohnbegleitenden Dienstleistungen, der Quartiersarbeit, dem Angebot besonderer Wohnformen (Senioren-WG) zählt unser technischer 24-Stunden-Notdienst zu den Merkmalen des BSV. Unsere Mieter, Mitglieder und Partner informieren wir regelmäßig in der Mitgliederzeitung gut informiert über aktuelle Themen. Der Bestand unserer Mietwohnungen gliedert sich per wie folgt: a) nach Alter und Bindung wegen öffenlticher Förderung b) nach Struktur und Ausstattung Wohnungen davon noch mit Bindung Wohnungen fertiggestellt fertiggestellt vor bis 1948 nach 1948 fertiggestellt 1918 bis Mietwohnungen insgesamt fertiggestellt 1949 bis darunter fertiggestellt 1956 bis mit Bad oder Dusche fertiggestellt 1966 bis mit Ofenheizung fertiggestellt 1976 bis mit Etagenheizung fertiggestellt nach mit Zentralheizung Wohnfläche in m 2 insgesamt

12 Kosten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen 2009 Jahr Instandhaltung Modernisierung Modernisierung Aufwendungen aktiviert insgesamt ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e ,00 e Summe ,00 e 12

13 Bericht des Vorstandes Modernisierung und Instandhaltung unseres Wohnungsbestandes Die Modernisierung und Instandhaltung des eigenen Wohnungsbestandes steht mehr denn je im Mittelpunkt unserer Aktivitäten. Die Anforderungen an modernen, ökologisch sinnvollen und energetisch optimierten Wohnraum sind beachtlich. Die Genossenschaft muss hier jährlich Millionenbeträge investieren, um diese Anforderungen nachhaltig erfüllen zu können. Im Berichtsjahr wurde die Summe von ,00 e in die eigenen Wohnanlagen investiert. Dies entspricht 43,52 e je m²-wohnfläche ,00 e entfallen hierbei auf Instandhaltungsmaßnahmen, ,00 e auf Modernisierung und weitere ,00 e Modernisierungskosten konnten aktiviert werden. Bei den aktivierungsfähigen Modernisierungskosten handelt es sich um die Komplettsanierung der Wohnanlage Ravensburg, Absenreuterweg und Wohnungssanierungen im Quartier Gebhard-Fugel-Weg, Ravensburg. Bei den Wohnungssanierungen wurden die Wohnungen vollständig entkernt, familienfreundliche Grundrisse geschaffen und hochwertig ausgestattet. Professionell und kompetent Der Schwerpunkt der Sanierungsmaßnahmen lag in 2009 auf Wohnungsmodernisierungen. Im Zuge von Wohnungswechsel wurden 47 Wohnungen saniert. Weiterhin wurden in drei Wohnanlagen mit 36 Wohnungen die Hauseingänge erneuert und modern gestaltet. In rund 300 Wohnungen wurden neue Wasserzähler eingebaut sowie Wasserleitungen in Dimension und Verlauf optimiert. 340 Wohnungen sind mit sicheren Schließanlagen ausgestattet worden. Grundlage sämtlicher Sanierungsmaßnahmen ist die Portfolioanalyse die ständig fortgeschrieben wird. Die gewonnenen Kennzahlen und Kostengruppen dienen gleichzeitig als Planungs- und Kontroll-Instrument. Seit dem Jahr 2000 wurde die stattliche Summe von über ,00 e in die Bestandsobjekte investiert. Aufgrund gesetzlicher Vorgaben, Reduzierung staatlicher Förderungen und ständiger Verschärfungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) muss nochmals ein ähnlicher Betrag strategisch investiert werden, um den gesamten Bestand der Genossenschaft zukunftsgerecht weiterzuentwickeln. Diese Entwicklung stellt für den Bau- und Sparverein eine enorme Herausforderung dar! Mit dem Knowhow der Technischen Abteilung und den Erfahrungen des Bauausschusses sehen wir uns für diese Aufgabe gerüstet. 13

14 Dienstleistungen mit Souveränität und Qualifikation Die Bau- und Sparverein Ravensburg eg bietet die unterschiedlichsten Dienstleistungen rund um die Immobilie für Kommunen, Institutionen und Privatpersonen an. Ein vielseitiges Kompetenzspektrum und hohe Zuverlässigkeit sichert unseren Auftraggebern kontinuierliche Zufriedenheit Analysen und Bewertungen Projektentwicklung I Planung Sanierung I Umgestaltung Groß- und Einzelmodernisierung Bauträgertätigkeit Maklertätigkeit Vermarktung von Grundstücken Vermietung und Verwaltung Werte entwickeln und erhalten Wenige Unternehmen in der Immobilienbranche können auf eine mehr als 100 Jahre profunde Tätigkeit verweisen. Und dies mit einem umfassenden Spektrum an Kompetenzen für zahlreiche Auftraggeber und den genossenschaftseigenen Immobilienbestand. Der stetige Bedarf an Wohnraum für unsere Mitglieder bedingte nicht nur umfangreiche Bautätigkeit, sondern darüber hinaus auch stadtplanerische Entwicklungen von Wohngebieten. Dieses Wissen prädestinierte uns, auch kommunale Aufträge zur Baulandentwicklung durchzuführen und diese Grundstücke zu vermarkten. Pflege und Modernisierung Immer größer ist der Bedarf und die Notwendigkeit, fremde und eigene Bestandsimmobilien zu pflegen und zu modernisieren. Dies leisten wir seit Jahren, primär in bewohnten Wohnungen, und bieten dadurch Eigentümern und Mietern einen besonderen Mehrwert. Energetische Ertüchtigung Der wesentliche Bestandteil dieser werterhaltenden Maßnahmen basiert auf der energetischen Ertüchtigung von Gebäuden. Wir erzielen hocheffiziente Verbrauchsreduzierungen bei kostenintensiven Energieträgern und beim Einsatz von Wasser. Eine beachtliche Einsparung von Ressourcen, dies auch durch die Entwicklung von Fernheizkraftwerken, konnte bei jedem Gebäude erzielt werden. Potenzial und Fachwissen Immobilien sind bei uns in verantwortungsvollen Händen davon profitieren sowohl Eigentümer und Mieter und dies in sämtlichen Erfordernissen einer Immobiliennutzung. Wohnung bzw. Gebäude bleiben somit in ihrer Qualität und Wertigkeit erhalten durch rechtzeitige Vermietung und seriöse Verwaltung bleibt auch die Wertschöpfung langfristig gesichert. 14

15 Bericht des Vorstandes Konsequente Optimierung und Erweiterung unserer Dienstleistungen Bedarfsgerechte Wohnformen innerhalb der demographischen Veränderungen bedingen für jede Alters- und Quartiersstruktur spezielle Angebote sowohl in der Betreuung dieser Menschen, der gesellschaftlichen Integration und der Bereitstellung von Angeboten zur Befriedigung der elementaren Bedürfnisse. Kontinuierlich werden diese Angebote angepasst und Kooperationen mit qualifizierten Partner vertieft. Projekte werden etabliert und unter wissenschaftlicher Begleitung zukunftsweisende Erkenntnisse eruiert. Dadurch entstehen für Bewohner und Nachbarschaften neue Lebensqualitäten Eigeninitiativen und ehrenamtliches Engagement vertiefen diese Gemeinschaften. Zusätzliche Freizeitaktivitäten, Vorstandssprechstunden oder Hauspaten schaffen eine wertvolle Verbundenheit. Bestehende und neue Projekte stellen wir hier vor: Wohnbegleitende Dienstleistungen Vielfältige Betreuung in Zusammenarbeit mit der Stiftung Liebenau und der St. Anna-Hilfe ggmbh. Rahlentreff Im Wohngebiet Galgenhalde, Ravensburg, werden im Rahlentreff mit der St. Anna Hilfe verschiede Veranstaltungen angeboten. Senioren-Wohngemeinschaft In 5 Appartments wird gemeinsames Wohnen für Senioren im Absenreuterweg 32 in Ravensburg zur Miete angeboten. Betreut wird die Gemeinschaft durch die Liebenau Leben im Alter ggmbh. Sicher wohnen ein Leben lang Gut betreut zu Hause In Kooperation mit der St. Anna- Hilfe bieten wir unseren Mitgliedern umfassende Hilfeleistungen im eigenen Haushalt an. AAL Ambient Assisted Living" Unter Ambient Assisted Living" (AAL) werden Konzepte, Produkte und Dienstleistungen verstanden, die neue Technologien und soziales Umfeld miteinander verbinden und verbessern mit dem Ziel, die Lebensqualität für Menschen in allen Lebensabschnitten zu erhöhen. Mehr unter Forschungsprojekt Silqua In Zusammenarbeit mit Prof. Dr. Sigrid Kallfaß von der Hochschule Ravensburg-Weingarten nehmen wir an einem Forschungsprojekt teil mit dem Ziel, weitere Möglichkeiten nachbarschaftlicher Aktivitäten in den Wohnquartieren zu untersuchen. Busreisen Mehrmals im Jahr bieten wir mit unserem Partner Busreisen Gmeinder aus Schlier geführte Busreisen zu verschiedenen Zielen an. Hauspaten/Quartiersarbeit Wir fördern mit Hauspaten die Nachbarschaften und unterstützen diese Ehrenamtlichen. Darüber hinaus leisten wir aktive Quartiersarbeit. 24-Stunden Notdienst Wir haben einen 24-Stunden Notdienstservice für Notfälle wie Feuer, Heizungsausfall, Verstopfungen und Wasserschäden eingerichtet. gut informiert Über unsere Mitgliederzeitung gut informiert halten wir den Kontakt zu unseren Mitgliedern und informieren über aktuelle Themen. Vorstandssprechstunde In regelmäßigen Abständen ist es für unsere Mieter, Mitglieder und Eigentümer möglich, Bedürfnisse, Anforderungen, Beschwerden und Ideen dem Vorstand mitzuteilen. Maklertätigkeit Im Jahr 2010 werden wir als zusätzliches Serviceangebot rund um die Immobilie als Makler tätig werden. Unsere langjährige Erfahrung auf dem Immobiliensektor und ein großer Schatz an fundiertem Wissen helfen beim Verkauf oder Kauf von Immobilien. 15

16 Ihr wohnen ist unsere kompetenz Vermietung von Wohnungen Verwaltung von Mietwohnungen Verwaltung von Wohnungseigentum Maklertätigkeit für Verkauf und Vermietung Projektentwicklung Mietwohnungsbau 16

17 Das Geschäftsjahr 2009 Bericht des Aufsichtsrates Der Aufsichtsrat hat sich laufend vom Vorstand schriftlich und mündlich über die Geschäftsentwicklung sowie über alle wichtigen Geschäftsvorgänge informieren lassen. Er überzeugte sich von der ordnungsgemäßen Geschäftsführung. Grundsätzliche Fragen der Geschäftspolitik, im Besonderen auch über mögliche Risiken, wie z.b. die Sicherheit von Geldanlagen infolge der Finanzkrise, wurden gemeinsam mit dem Vorstand erörtert. Damit hat der Aufsichtsrat die nach Gesetz und Satzung vorgeschriebenen Aufgaben wahrgenommen und damit den Bestimmungen des KontraG Rechnung getragen. Der Aufsichtrat beriet und überwachte den Vorstand satzungsgemäß in seiner Geschäftsführung. In Erfüllung seiner Aufgaben hat er die Wohnungswirtschaftliche Treuhand GmbH Stuttgart mit einer Überwachungsprüfung beauftragt und den hierfür erstatteten Bericht entgegengenommen. Wesentliche Beanstandungen haben sich nicht ergeben. Dr. Hans Gerstlauer Aufsichtsratsvorsitzender Die Themen Quartiersarbeit in der Galgenhalde, wohnbegleitende Dienstleistungen, Sanierung unseres Bestandes, neue Vorgehensweise in der Neubelegung von Mietwohnungen und Mietanpassungen nahmen einen breiten Raum in den Beratungen des Aufsichtsrates ein. Organisatorische Veränderungen im Vorstand sowie die Vorstandswahl waren wichtige, in die Zukunft gerichtete, Aufgabestellungen für den Aufsichtsrat. Der Aufsichtsrat nahm vom Prüfungsergebnis 2008, vom Jahresabschluss 2009 sowie vom Lagebericht des Vorstandes zustimmend Kenntnis. Er empfiehlt der Mitgliederversammlung, den Jahresabschluss zu genehmigen. In der Mitgliederversammlung für das 106. Geschäftsjahr, am , wurde der Aufsichtsrat von der Mitgliederversammlung einstimmig entlastet. In ihren Ämtern bestätigt wurden die bisherigen Aufsichtsratsmitglieder Hannelore Munding und Gerhard Schiele. Vom neuen Vorstand ließ sich der Aufsichtsrat über seine geschäftspolitischen Vorstellungen informieren, die mit dem Aufsichtsrat abgestimmt wurden. Der Aufsichtsrat ist davon überzeugt, dass dadurch die geschäftspolitischen Weichen für unsere Genossenschaft für die Zukunft, verbunden mit der neuen Vorstandsorganisation und der Vorstandswahl, richtig gestellt sind. Die Aufsichtsräte richten an die Mitglieder unserer Genossenschaft die Bitte, sich noch mehr als bisher in die Solidargemeinschaft unserer Genossenschaft mit einzubringen und die Arbeit der Organe mit zu begleiten und zu unterstützen. Gebeten wird auch darum, die wohnbegleitenden Dienstleistungen unserer Genossenschaft zu unterstützen, sie auch in Anspruch zu nehmen und zu einem guten Miteinander und Füreinander innerhalb unserer Solidargemeinschaft beizutragen. Der Aufsichtsrat sieht unsere Genossenschaft auf einem guten Weg in die Zukunft. Er bedankt sich beim Vorstand und allen Mitarbeitern/Innen für die solide und erfolgreiche Arbeit im vergangenen Jahr. Dr. Hans Gerstlauer Aufsichtratsvorsitzender 17

18 Kennzahlen Allgemeine Kennzahlen Mitglieder gezeichnete Geschäftsanteile Anzahl der Wohnungen Anzahl der verwalteten Wohnungen nach WEG Anzahl der Wohnungen in Drittverwaltung Mitarbeiter Bilanzsumme ,64 e ,28 e Rentabilitätskennzahlen % % Vorjahr Gesamtkapitalrentabilität Eigenkapitalrentabiliät Jahresüberschuss + Fremdkapitalzinsen Bilanzsumme Jahresüberschuss Eigenkapital + 50% Sonderposten 1,17 4,60-0,70 6,76 Return on Investment Jahresüberschuss Bilanzsumme -0,33 3,03 Vermögens- und Finanzierungskennzahlen % % Vorjahr Anlagenintensität Anlagevermögen Gesamtvermögen (Bilanzsumme) 82,51 79,26 Sachanlagenintensität Sachanlagevermögen Gesamtvermögen (Bilanzsumme) 82,46 78,97 Umlaufintensität Langfristiger Verschuldungsgrad Umlaufvermögen Bilanzsumme Langfristiges Fremdkapital Eigenkapital + 50% Sonderposten 17,29 20,52 77,27 83,04 Langfristiger Fremdkapitalanteil Anlagendeckungsgrad Langfristiges Fremdkapital Bilanzsumme Eigenkapital + 50% Sonderposten + langfristige Rückstellungen + langfristiges Fremdkapital Anlagevermögen 35,75 37,17 111,94 115,96 Sachanlagendeckungsgrad Eigenkapitalquote Cash Flow Eigenkapital + 50% Sonderposten + langfristige Rückstellungen + langfristiges Fremdkapital Sachanlagevermögen Eigenkapital + 50% Sonderposten Bilanzsumme Jahresüberschuss + Abschreibungen -Zuschreibungen -aktivierte Eigenleistungen + Veränderung langfristige Rückstellungen + Veränderungen Sonderposten 112,00 116,39 46,26 44, e e 18

19 Das Geschäftsjahr 2009 Aus unseren Mitgliederversammlungen 91 Mitglieder besuchten unsere ordentliche Mitgliederversammlung am im Schwörsaal in Ravensburg. Nur 16 Mitglieder folgten unserer Einladung zu der notwendig gewordenen außerordentlichen Mitgliederversammlung am Die Beratung und Beschlussfassung über die Verschmelzung der Bau- und Sparverein Service GmbH mit der Bau- und Sparverein Ravensburg eg musste wegen nicht gegebener Beschlussfähigkeit von der Tagesordnung abgesetzt werden. In der außerordentlichen Mitgliederversammlung am wurde einstimmig beschlossen, beide Gesellschaften miteinander zu verbinden. Grund war der Verkauf des Heizwerkes in der Karmeliterstraße in Ravensburg an die Technischen Werke Schussental. Damit verbunden war die Aufgabe des Geschäftsfeldes Wärmecontracting durch unsere Genossenschaft. Aufsichtsratsvorsitzender Dr. Hans Gerstlauer informierte die Mitglieder über den Wechsel im Vorstand. Der Aufsichtsrat habe bewusst die Organisationsänderung im Vorstand gewählt, wonach künftig nicht mehr wie bisher zwei hauptamtliche Vorstandsmitglieder bestellt werden sollen, sondern nur noch ein hauptamtliches und ein nebenamtliches Vorstandsmitglied. Dies war möglich, nachdem Vorstandsmitglied Detlef Bukowsky zum in den vorzeitigen Ruhestand trat und Vorstandsmitglied Kurt Dörr bis Ende 2010 die nebenamtliche Vorstandsverantwortung übernommen hatte. Herr Dr. Hans Gerstlauer würdigte die Verdienste von Herrn Detlef Bukowsky und bedankte sich für sein berufliches Engagement für unsere Genossenschaft. Herr Marc Ullrich wurde zum hauptamtlichen Vorstandsmitglied bestellt. Er ist ein Fachmann aus der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit Erfahrung für die Führungsaufgaben in der Bau- und Sparverein Ravensburg eg. Er trat am sein Amt an. Herr Marc Ullrich stellte sich der Versammlung vor. Er schilderte seinen beruflichen Werdegang und erklärte, warum er sich für die Vorstandstätigkeit in unserer Genossenschaft beworben habe. In groben Zügen zeigte er seine Vorstellungen über die Entwicklung der Bau- und Sparverein Ravensburg eg auf, die von den Mitgliedern interessiert aufgenommen wurden. Der Jahresabschluss, der Lagebericht, der Bericht des Aufsichtsrates über seine Prüfung des Jahresabschlusses, des Lageberichts und des Vorschlags für die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über die vom Verband für 2007 durchgeführte gesetzliche Prüfung fanden die Zustimmung der Mitgliederversammlung. Aufsichtsrat und Vorstand wurden entlastet. In Folge Gesetzesänderung musste die Satzung der Genossenschaft neu gefasst werden. Einstimmig wurde die neue Satzung von der Mitgliederversammlung beschlossen. Für Aufwendungen des Aufsichtsrats wurden Obergrenzen beschlossen. In den Ergänzungswahlen für den Aufsichtsrat wurde sowohl Frau Hannelore Munding als auch Herr Gerhard Schiele, jeweils einstimmig, in Ihren Aufsichtsratsmandaten bestätigt. 16 Mitglieder wurden für 50jährige Mitgliedschaft in unserer Genossenschaft geehrt. Am Schluss der Mitgliederversammlung führte das Maulartkabarett, verkörpert durch Gabi Walser und Wolfgang Engelberger, Sketche vor mit Inhalten aus dem Leben in einer Hausgemeinschaft. 19

20 Risikomanagement Manuela Walcher Zur rechtzeitigen Identifizierung und Bewältigung von Risiken, die für die Entwicklung unserer Genossenschaft von Bedeutung sein können, haben wir im Jahr 2009 ein mehrstufiges und auf die einzelnen Geschäftsbereiche ausgerichtetes Risikomanagementsystem eingeführt. Durch die Implementierung eines Risikofrühwarnsystems in unsere Genossenschaft verfügt die Genossenschaft über ein Überwachungssystem, das es erlaubt, frühzeitig Risiken zu erkennen, deren Fortbestand das Unternehmen gefährden oder seine Entwicklung nachhaltig beeinträchtigen könnten. Aufgabe ist es, das Risikomanagement unseres Unternehmens zu dokumentieren. Das Frühwarnsystem umfasst neben der Untersuchung der Marktbewegungen, die Analyse der Bewirtschaftung und Modernisierung des Wohnungsbestandes sowie etwaige Risiken im Bereich der Finanzierung. Die wesentlichen Controllinginstrumente umfassen mehrjährige Investitions- und Finanzpläne und Wirtschaftspläne sowie eine Analyse der wesentlichen Unternehmenskennzahlen. RANKING-BEWERTUNG NOTE 1 A Das Risikomanagement unserer Genossenschaft ist durch die geringe Betriebsgröße geprägt, die es sicherstellt, dass alle bestehenden Risiken in der Geschäftsführung kommuniziert werden. Die Betriebsorganisation ist geeignet, den Anforderungen eines Risikomanagement Rechnung zu tragen. Die getroffenen Maßnahmen sind ausreichend dokumentiert, damit ist die Funktionsfähigkeit des Systems gewährleistet. Die Dokumentation erfolgt insbesondere über täglich abrufbare Auswertungen der kaufmännischen Rechnungslegung über das Rechenzentrum der Aareon Deutschland GmbH sowie weitere Controllinginstrumente. Es finden regelmäßige Besprechungen mit den Mitarbeitern statt. Potenzielle Risiken können nicht erkannt werden. Es wird mit Risiken sachgerecht umgegangen. Damit der Aufsichtsrat seiner Kontrollfunktion gerecht werden kann, ist ein zeitnahes Berichtswesen implementiert. Die eingeschlagene Geschäftspolitik kann ohne erkennbare Risiken fortgeführt werden. Ein etwaiges Risikopotenzial beschränkt sich auf das Vermietungsgeschäft und betrifft hier Mietausfälle oder Leerstände im Wohnungsbestand. Durch eine kontinuierliche Wertverbesserung unserer Bestände, konsequentem Inkasso und durch eine auf die vorhandene Belegungsstruktur zugerichtete Neuvermietung wird hier eine erhebliche Risikominimierung erreicht. Die wirtschaftliche Entwicklung der beiden Städte Ravensburg und Weingarten, Schwerpunkte unserer Vermietungstätigkeit, ist hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung und Arbeitsplatzentwicklung auch in den kommenden Jahren positiv. Daraus ergeben sich keine Ansätze, die den Bestand der Genossenschaft und im Besonderen deren Kerngeschäft in Frage stellen könnten. Mietwohnungsneubau gibt es in Ravensburg nicht mehr. Das Wohnraumangebot wird dadurch knapper und versetzt unsere Genossenschaft in 20

21 Das Geschäftsjahr 2009 die Lage, auch künftig weiter gut vermieten zu können. Das Risiko aus unserem Kerngeschäft Vermietung kann daher auf das branchenübliche Maß beschränkt werden. Die für die Modernisierung erforderlichen Finanzmittel können in vollem Umfang durch den erzielten Cashflow aufgebracht werden. Zu den am Bilanzstichtag bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände, liquide Mittel sowie Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten. Die Bankverbindlichkeiten betreffen nahezu ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen. Durch die Streuung der Zinsbindungsfristen sind die Risiken im Finanzierungsbereich erheblich minimiert. Im Rahmen des Risikomanagements werden etwaige Risiken im Zinsbereich laufend untersucht. Die durch die noch anhaltende Finanzkrise bedingten Ausfallrisiken unserer Finanzanlagen unterliegen einer ständigen Beobachtung. Die langjährige Zusammenarbeit mit mehreren Ban- Retail- Kreditrisiko- Strategie Organisation ken gewährleistet eine gewisse Kontinuität und Unabhängigkeit bei Finanzierungen. Nach den uns vorliegenden Rating-Informationen eines Finanzierungsinstitutes werden wir mit der Note 1 A beurteilt. Ein Wert, der die Bonität unserer Genossenschaft widerspiegelt. Besondere Risiken aus den weiteren Geschäftsfeldern Fremdverwaltung und Geschäftsbesorgung für die St. Anna-Hilfe ggmbh und die Liebenau Leben im Alter ggmbh sind für die Genossenschaft nicht erkennbar. Zweck unserer Genossenschaft ist die Förderung der Mitglieder, vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnraumversorgung. Zur Erreichung dieses Ziels unternehmen wir erhebliche Anstrengungen, um den Wohnungsbestand den zeitgemäßen Wohnungsbedürfnissen anzupassen. Dabei wird der gesamte Wohnungsbestand untersucht und bewertet und erforderliche Anpassungen an die Anforderungen des Wohnungsmarktes vorgenommen. Berichtwesen Erfolgsbewertung Validation Rollout & Umsetzung Retail- Kreditrisiko- Management- Tools Unser Unternehmen kann dabei auf ein breites Fundament gewachsener Geschäftsbeziehungen zu den finanzierenden Banken, Handwerkern und zu den Behörden auf kommunaler und regionaler Ebene setzen. Darüber hinaus ist die Genossenschaft bei Mietern, Eigentümern und Interessenten als zuverlässiger und seriöser Partner bekannt. Abschließend stellen wir fest, dass bei uns keine bestandsgefährdende oder die Entwicklung beeinträchtigende Risiken vorliegen. 21

22 Vermögens- und Kapitalstruktur Die Vermögens- und Kapitalstruktur ist gut. Die Zugänge betreffen im Wesentlichen die Fertigstellung des Projektes Leben im Alter im Absenreuterweg 32, Sanierungsmaßnahmen im Absenreuterweg 34 und im Gebhard-Fugel- Weg 2-6 sowie die Wohnungsmodernisierungen im Gebhard-Fugel-Weg. Das Anlagevermögen ist mit 82,5 % und das Umlaufvermögen mit 17,5 % an der Bilanzsumme beteiligt. Auf der Kapitalseite hat sich das Geschäftsguthaben mit ca. 1,915 Mio. e unwesentlich verändert, es bleibt bei 7,85 % der Bilanzsumme. Das weitere Eigenkapital beträgt ca. 9,37 Mio. e; das sind 38,41 % der Bilanzsumme. Maria Burkhardt Das Eigenkapital insgesamt reduziert sich um ca. 144 TE und liegt somit bei rund 11,3 Mio. e, das sind 46,26 % der Bilanzsumme. Aktiva Jahr Anlagevermögen Umlaufvermögen Bilanzsumme Mio. e % Mio. e % Mio. e % ,084 79,1 5,316 20,9 25, , ,069 80,8 4,781 19,2 24, , ,222 84,3 3,752 15,7 23, , ,236 79,3 5,294 20,7 25, , ,127 82,5 4,267 17,5 24, ,0 Passiva Jahr Geschäftsguthaben Weiteres Eigenkapital Fremdkapital inkl. Bilanzgewinn Mio. e % Mio. e % Mio. e % ,223 8,8 10,578 41,6 12,595 49, ,155 8,7 9,389 37,8 13,308 53, ,041 8,5 8,676 36,2 13,257 55, ,979 7,8 9,449 37,0 14,101 55, ,915 7,9 9,370 38,4 13,109 53,7 Ertragsstruktur Fast alle Bereiche unserer ordentlichen Aktivitäten haben angemessene Erträge zum Betriebsergebnis beigesteuert. Das Betriebsergebnis resultiert hauptsächlich aus den umfangreichen Wohnungsmodernisierungen. Finanzlage Unsere Genossenschaft war während des Geschäftsjahres zu jedem Zeitpunkt liquide und konnte ihren Zahlungsverpflichtungen ohne weiteres pünktlich nachkommen. 22

23 Das Geschäftsjahr 2009 Herzlichen Dank Betriebs- und Personalorganisation Die Betriebs- und Personalorganisation wurde 2009 durch die Neuzusammensetzung des Vorstandes geprägt. Es erfolgte die Umstrukturierung von zwei Geschäftsführenden Vorständen auf einen Hauptamtlichen und einen Nebenamtlichen Vorstand. Gleichzeitig wurde ein Generationenwechsel eingeleitet. Die Genossenschaft beschäftigt 13 Vollbeschäftigte und 2 Teilzeitbeschäftigte sowohl im kaufmännischen als auch im technischen Bereich. Gemessen an den Aufgaben handelt es sich hier um eine knappe Personalressource, die von allen Mitarbeitern hohe Verantwortung, selbstständiges Arbeiten und Motivation voraussetzt. Dieses Engagement wird von allen Mitarbeitern voll umfänglich erbracht. Dafür spricht die Genossenschaft ihren herzlichen Dank aus! Mit Rolf Fischer (Leiter Abteilung Fremdverwaltung) und Serkan Akar (Technische Abteilung) konnten zwei neue Mitarbeiter gewonnen werden, die das BSV-Team nachhaltig verstärken. Ingeborg Madlener konnte im Oktober 2009 ihr 20-jähriges Dienstjubiläum feiern. Kontinuität im Personal bzw. der Ansprechpartner zeichnet die Genossenschaft aus. Hiefür spricht die geringe Fluktuationsrate und die Tatsache, dass rund 75% der Mitarbeiter zwischen 10 und 40 Jahren beim Bau- und Sparverein tätig sind. Sämtliche Mitarbeiter unterziehen sich ständig Fortbildungen, besuchen Seminare und Fachtagungen. Weiterhin werden regelmäßig Inhouse-Seminare durchgeführt. Die Jubilarin Ingeborg Madlener 20 Jahre Die betriebliche Altersvorsorge erfolgt über einen Kooperationsvertrag mit einer erstrangigen Pensionskasse. Diese von der Genossenschaft unterstützte betriebliche Altersvorsorge wird von vielen Mitarbeitern genutzt. Der Versicherungsschutz zur Abdeckung von Haftpflicht- und Betriebsrisiken wird ständig überprüft, angepasst und ist damit in umfangreichen Maße vorhanden. Die Büro- und Geschäftsausstattung entspricht modernen Anforderungen. Ein Betriebsarzt sowie ein Arbeitssicherheitstechnischer Dienst stehen zur Verfügung. Weiterhin haben wir unseren Mitarbeiter Bernhard Wochner zum Internen Sicherheitsbeauftragten ausgebildet. Das Thema Aus-, Weiter- und Fortbildung ist für die Genossenschaft von großer Bedeutung. Der BSV ist anerkannter Ausbildungsbetrieb. Neu im Team: Rolf Fischer und Serkan Akar 23

24 werte für menschen modernität für räume gemeinschaften aktivitäten geselligkeit unterstützen vermitteln entwickeln verbinden pflegen Ihr wohnen ist unsere kompetenz 24

25 Jahresabschluss Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 Bau- und Sparverein Ravensburg eg Reichlestraße Ravensburg 25

26 1. Bilanz zum 31. Dezember 2009 A K T I V S E I T E e e e Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände 4,922, ,00 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , ,61 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , ,73 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4.174, ,81 Bauten auf fremden Grundstücken , ,03 Technische Anlagen und Maschinen , ,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , , ,00 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen 0, ,00 Beteiligungen 5.248, ,71 Andere Finanzanlagen 500, ,59 500,00 Anlagevermögen insgesamt (Übertrag) , ,89 Umlaufvermögen Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte Unfertige Leistungen , ,15 Andere Vorräte 5.493,77 0,00 Geleistete Anzahlungen 0, , ,00 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände Forderungen aus Vermietung , ,32 Forderungen aus Betreuungstätigkeit , ,07 Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen , ,24 Sonstige Vermögensgegenstände , , ,09 Flüssige Mittel und Bausparguthaben Schecks, Kassenbestand, Bundesbank- und Postbankguthaben, Guthaben bei Kreditinstituten , ,73 Rechnungsabgrenzungsposten Geldbeschaffungskosten , ,67 Andere Rechnungsabgrenzungsposten 3.541, ,43 700,12 Bilanzsumme , ,28 26

27 Jahresabschluss P A S S I V S E I T E e e e Eigenkapital Geschäftsguthaben der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder , ,45 der verbleibenden Mitglieder , ,82 aus gekündigten Geschäftsanteilen 5.506, , ,20 Rückständige fällige Einzahlungen auf Geschäftsanteile: e 2.000,00 Vorjahr e 2.000,00 Kapitalrücklage , ,93 Ergebnisrücklagen Gesetzliche Rücklage , ,00 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: e 0,00 Vorjahr e ,00 Bauerneuerungsrücklage , ,79 davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt: e 0,00 Vorjahr e ,13 für das Geschäftsjahr entnommen: e ,83 Vorjahr e 0,00 Andere Ergebnisrücklagen , , ,00 Bilanzgewinn Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss , ,13 Entnahmen aus Ergebnisrücklagen ,83 0,00 Einstellungen in Ergebnisrücklagen 0,00 0, ,13 Eigenkapital insgesamt , ,19 Rückstellungen Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen , ,00 Sonstige Rückstellungen , , ,00 Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , ,57 Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern , ,95 Erhaltene Anzahlungen , ,74 Verbindlichkeiten aus Vermietung , ,53 Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.242,00 0,00 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,88 Sonstige Verbindlichkeiten , , ,12 davon aus Steuern: e ,43 Vorjahr e ,02 Rechnungsabgrenzungsposten 8.525, Bilanzsumme , ,28 27

28 3. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember e e e Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung , ,23 b) aus Betreuungstätigkeit , ,38 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen , , ,46 Erhöhung/Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen , ,46 Sonstige betriebliche Erträge , ,85 Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung , ,77 b) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen , , ,68 Rohergebnis , ,01 Personalaufwand a) Löhne und Gehälter ,95 b) soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung , , ,50 davon für Altersversorgung e ,29 Vorjahr e ,45 Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen , ,14 Sonstige betriebliche Aufwendungen , ,47 Erträge aus Beteiligungen 110,57 94,94 Erträge aus Gewinnabführung 0, ,51 Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 25,00 30,00 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge , , ,78 Zinsen und ähnliche Aufwendungen , ,98 Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit , ,20 Steuern vom Einkommen und Ertrag -6,45 0,00 Sonstige Steuern , ,07 Jahresfehlbetrag/Jahresüberschuss , ,13 Einnahmen aus Ergebnisrücklagen ,83 0,00 Einstellungen aus dem Jahresüberschusses in Ergebnisrücklagen 0, ,13 28 Bilanzgewinn 0,00 0,00

29 Jahresabschluss 3. Anhang des Jahresabschlusses 2009 A. B. Allgemeine Angaben Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. Erläuterung zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Bilanzierungsmethoden: Von dem bestehenden Bilanzierungswahlrecht für Geldbeschaffungskosten wurde Gebrauch gemacht. Bewertungsmethoden: Das Anlagevermögen wurde zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten angesetzt. Es werden nur Fremdkosten aktiviert. Die Abschreibung wird wie folgt vorgenommen: Objekte, die bei Eintritt in die Steuerpflicht ( ) bereits im Bestand waren, werden über eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren abgeschrieben, wobei die Restnutzungsdauer spätestens am endet. Bei Herstellung oder Erwerb von Neubauobjekten nach dem wird die Abschreibung entsprechend der steuerlichen Abschreibungssätze auch in der Handelsbilanz vorgenommen. Bei Erwerb von Altbauten wird eine Restnutzungsdauer festgelegt, die maximal dem Zeitraum der steuerlichen Abschreibung entspricht. Bei umfassenden Modernisierungsmaßnahmen wird eine neue Restnutzungsdauer für das modernisierte Objekt festgelegt. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 E bis 1.000,00 E werden in Übereinstimmung mit 6 Abs. 2a EStG in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. Die Finanzanlagen sind mit dem niedrigeren beizuliegenden Wert bilanziert, wobei auf eine Beteiligung eine Einzelwertberichtigung verrechnet wurde. Das Umlaufvermögen wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet. Zum niedrigeren beizulegenden Wert werden die Forderungen aus Vermietung angesetzt, auf die Einzelwertberichtigungen verrechnet wurden. Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme. Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt auf Grund eines versicherungsmathematischen Gutachtens (Richttafeln 2005 Dr. Klaus Heubeck) entsprechend den Vorschriften des 6a EStG. Der Rechnungszinsfuß beträgt 4,5 %. Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet: Immaterielle Vermögensgegenstände linear 33,3 % Wohngebäude vor dem angeschafft und hergestellt linear nach Restnutzungsdauer nach dem angeschafft oder hergestellt linear 2,0 % bzw. 2,5 % Geschäftsbauten linear 2,0 % bzw. 5,0 % Bauten auf fremden Grundstücken linear 5,0 % Technische Anlagen und Maschinen linear 5,0 % bis 33,3 % Betriebs- und Geschäftsausstattung linear 7,7 % bis 33,3 % 29

30 C Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. 1. Bilanz Entwicklung des Anlagevermögens Anfschaffungs-/ Zugänge Abgänge Umbuchungen Zuschreibungen Abschreibungen Buchwert zum Abschreibungen Herstellungskosten des Geschäftsjahres (+/-) (kumulierte) des Geschäftsjahres e e e e e e e e Immaterielle Vermögensgegenstände , , , , , ,20 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten , , , , , ,21 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten , , , ,75 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 4.174, ,81 Bauten auf fremden Grundstücken , , ,10 517,93 Technische Anlagen und Maschinen , , , ,00 Betriebs- und Geschäftsausstattung , ,35 540, , , , , , ,74 0,00 0, , , ,24 Finanzanlagen Anteile an verbundenen Unternehmen , ,00 0,00 Beteiligungen ,64 110,57 16, , ,59 Andere Finanzanlagen 500,00 500, ,64 110, ,69 0,00 0, , ,59 Anlagevermögen insgesamt , , ,80 0,00 0, , , ,44 30

31 Jahresabschluss In der Position Unfertige Leistungen sind e ,76 (Vorjahr e ,15) noch nicht abgerechnete Heiz- und Betriebskosten enthalten. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Urlaub e ,00 Personal e ,92 Bilanzierung/Steuerberatung e ,00 Prüfung e ,00 Archivierung e ,00 Verpflichtung BK-Abrechnung e ,00 4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o.ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Verbindlichkeiten Insgesamt Davon Bei den Angaben in Klammern handelt Restlaufzeit gesichert Art der es sich um die Vorjahreszahlen unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre Sicherung e e e e e Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten , , , , ,52 GPR ( ,57) ( ,70) ( ,74) ( ,13) ( ,47) GPR Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern ( ) ( ) ( ) Erhaltene Anzahlungen * ( ) ( ) Verbindlichkeiten aus Vermietung ,32 BS ( ) ( ) (1.240,32) Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit 1.242, ,00 (0,00) (0,00) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,34 ( ,88) ( ,88) Sonstige Verbindlichkeiten , ,00 ( ,12) ( ,12) Gesamtbetrag , , , , ,79 ( ,79) ( ,92) ( ,74) ( ,13) ( ,74) GPR=Grundpfandrecht BS=Bürgschaft *steht zur Verrechnung an 31

32 II. Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind folgende wesentliche periodenfremde Erträge und Aufwendungen enthalten: Sonstige betriebliche Erträge: Erträge aus Anlageabgängen e ,09 Herabsetzung von Einzel-/Pauschalwertberichtigungen e ,25 Auflösung von Rückstellungen e ,78 Erträge aus früheren Jahren (Service-GmbH/Verschmelzung) e ,04 D Sonstige Angaben Im Zuge des Wegfalls der Geschäftstätigkeit der Bau- und Sparverein Service GmbH wurde die Gesellschaft auf die Bauund Sparverein Ravensburg eg rückwirkend zum 01. Januar 2009 verschmolzen. Die Eintragung der Verschmelzung im Genossenschaftsregister erfolgte am Mit notariellem Vertrag vom wurde eine Kommanditbeteiligung an der Solarkraftwerk Bahnstadt GmbH & Co. KG übernommen. Entsprechend dem Jahresüberschuss in Höhe von e 2.874,92 aus der Gewinn- und Verlustrechnung 2008 wurde der Genossenschaft für das Jahr 2008 in Gewinn in Höhe von e 110,57 zugeteilt Die Genossenschaft ist mit einer Kapitaleinlage in Hohe von Te 25 (1/3 des Stammkapitals) an der im Jahr 2003 gegründete Kommunalplan Gesellschaft für Kommunalentwicklung mbh mit Sitz in Ravensburg beteiligt, deren gezeichnetes Gesellschaftskapital insgesamt Te 75 beträgt. Die Beteiligung wurde mit dem niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von e 1,00 bewertet. Die Zahl der im Geschaftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Vollbeschäftigte Teilzeitbeschäftige Kaufmännische Mitarbeiter 9 2 Technische Mitarbeiter 4 0 Anzahl Mitgliederbewegung Anfang Zugang Abgang Ende

33 Jahresabschluss Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um e ,50 vermindert. Die Mitglieder der Genossenschaft haften mit den Geschäftsanteilen; eine Nachschusspflicht besteht nicht. 6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.v., Herdweg 52, Stuttgart 7. Mitglieder des Vorstandes: Ullrich, Marc hauptamtlicher Genossenschaftsvorstand (ab ) Bukowsky, Detlef hauptamtlicher Genossenschaftsvorstand (bis ) Dörr, Kurt hauptamtlicher Genossenschaftsvorstand (bis ) Dörr, Kurt nebenamtlicher Genossenschaftsvorstand (ab ) 8. Mitglieder des Aufsichtsrates: Gerstlauer, Dr. Hans Bürgermeister (Aufsichtsratsvorsitzender) Schiele, Gerhard Geschäftsführer (stv. Aufsichtratsvorsitzender) Munding, Hannelore Verwaltungsangestellte i.r. Reger, Lothar Dipl. Bauingenieur (FH) Nagel, Anja Wirtschaftsprüferin Sadlek, Andreas Technischer Betriebswirt (IHK) Ravensburg, den 18. Mai 2010 Der Vorstand: Marc Ullrich Kurt Dörr 33

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35 Ausblick auf 2010 Unsere zukünftige Entwicklung Die zukünftige Entwicklung unserer Genossenschaft wird auch weiterhin durch die nachhaltige Sanierung des Wohnungsbestandes geprägt sein. Da der Verkauf des Streubesitzes nahezu abgeschlossen ist, müssen neue Geschäftsfelder erschlossen werden, um den immensen Kapitalbedarf anstehender Projekte zu decken. In 2010 wird uns verstärkt der Wiedereinstieg ins Bauträgergeschäft sowie die Maklertätigkeit im Sinne 34c Gewerbeordnung beschäftigen. Einerseits werden somit neue Einnahmequellen erschlossen, anderseits das Dienstleistungsangebot Rund um die Immobilie erweitert. Die energetische Komplettsanierung der beiden Wohnanlagen Ravensburg, Absenreuterweg 2 und Weingarten, Blumenau 2, bedeutet den Startschuss zur Modernisierung der Quartiere Galgenhalde und Weingarten. Ebenso werden wir für 2010 rund 1 Million Euro für Wohnungssanierungen bereit stellen. Unsere Projekte Sicher wohnen ein Leben lang Gut betreut zu Hause mit den unterschiedlichsten Hilfestellungen im Alter und bei Behinderung, der aktiven Nachbarschaftshilfe in der Galgenhalde, dem Forschungsprojekt Silqua Altern und Versorgung im nachbarschaftlichen Netz einer Wohnungsbaugenossenschaft der Hochschule für angewandte Sozialforschung Ravensburg-Weingarten, unserer kompletten Senioren-WG, der Einrichtung einer Testwohnung mit Sensoren für das Notfall-Pilotprojekt AAL Ambient Assisted Living und nicht zuletzt dem Engagement im Rahlentreff bauen wir die Quartiersarbeit mit unseren Partnern, der Stadt Ravensburg und der Stiftung Liebenau, weiter aus. Neben der Mitgliederzeitung gut informiert werden wir sämtliche Hauseingänge mit Schaukasten ausstatten um ein weiteres Kommunikationsmedium zu unseren Mietern nutzen zu können. Mit der Einführung der Vorstandssprechstunde möchten wir gezielt auf die Wünsche unserer Mitglieder eingehen. Ebenso Zielvorgabe ist die Ausweitung der WEG- und Drittverwaltung. Mit Fertigstellung des ersten Bauabschnitt der Schillerresidenz wird die Wohnanlage im Sommer in die Verwaltung übernommen. Weitere Verwaltungsobjekte befinden sich in der Akquise. Neben der qualifizierten Fort- und Weiterbildung unserer Mitarbeiter ist die Genossenschaft ab 2010 anerkannter Ausbildungsbetrieb und nimmt somit ihre soziale Verantwortung wahr. 35