Facility Management. Technik und Energie

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1 Technik und Energie Für die ehemals von den englischen Alliierten genutzten Liegenschaften in Berlin-Spandau führt Kieback&Peter im Auftrag des Bundesvermögensamtes Berlin das Technische Facility Management durch.

2 Bereiche des s Idee Betrachtet man die Kosten eines Gebäudes, so neigt man häufig dazu, im wesentlichen die Planungs- und Baukosten zu berücksichtigen. Die nicht weniger bedeutsamen späteren Betriebs- und Unterhaltungskosten werden oft vernachlässigt. Auf die Planungs- und Bauphase entfallen je nach Gebäudeart aber nur rund 20 Prozent der Aufwendungen, die während der gesamten Lebensdauer eines Bauwerks erforderlich sind. Den Hauptanteil, rund 80 Prozent, machen die Kosten nach Fertigstellung des Gebäudes aus. Für die Rentabilität eines Gebäudes sind diese Kosten letztendlich entscheidend. Sowohl aus Sicht des Eigentümers Stichwort Rentabilität und Vermietbarkeit wie auch aus Sicht der Nutzer Qualität und Kosten kommt es darauf an, während der Nutzung eines Gebäudes die Kosten zu senken und gleichzeitig optimalen Komfort zu bieten. Dieses umzusetzen ist Thema des s. Der Begriff stammt aus den USA und hat seit Anfang der 90er Jahre auch in Deutschland Einzug gehalten. Planungsund Bauphase Raumbuch, Vermarktung von Flächen und Räumen, Sicherheits- und Bewachungsdienst und Technisches Management mit Instandhaltungsmanagement, Energetischem Raumbuch, Dokumentations- und Zeichnungsmanagement, Technische Anlagenverwaltung. Kaufmännisches Technisches Facility Management Infrastrukturelles Inbetriebnahme Nutzungsphase Verwertung Kosten/Nutzen Nutzen Lebenszyklus einer Immobilie Kosten ohne FM Kosten mit FM (FM) umfasst gemäß GEFMA (Deutscher Verband für e.v.) sämtliche, Aktivitäten, Maßnahmen und Dienstleistungen, die die bestmögliche Nutzung und Werterhaltung des Objektes während des gesamten Lebenszyklusses eines Bauwerks zum Ziel haben. umfasst vor allem drei Bereiche: Kaufmännisches Management mit Verwaltung, Vermietung, Betriebs(neben)kostenabrechnung, Berichtswesen, Controlling, Personalverwaltung und Rechnungswesen, Infrastrukturelles Management mit Veranstaltungsorganisation, Schlüsselverwaltung, Inventarisierung, Reinigung und Pflegedienst, CAD- Übersicht Das Technische spielt heute besonders für gewerblich genutzte und mit umfangreicher Technik ausgestattete Immobilien wie Bürohäuser, Krankenhäuser und Schwimmbäder eine immer größere Rolle. Es ist erforderlich, um die technischen Anlagen betriebsbereit zu halten, aber auch, um die zahlreichen Vorschriften und gesetzlichen Regelungen zu erfüllen. Ziele sind die Reduzierung der laufenden Benutzungskosten (Betrieb und Energie) und die Verringerung des Erhaltungsaufwandes für die Anlagen und die Gebäudesubstanz. Sinkende Nebenkosten machen die Immobilie für den Mieter attraktiver und für den Investor lukrativer. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Instandhaltung. Kieback&Peter empfiehlt sich als Dienstleister für Facility Management Leistungen, speziell für das Technische. Kieback&Peter verfügt über umfangreiches Know-how in den Gebieten Messen, Steuern, Regeln (MSR), Gebäudeleittechnik (GLT) und Gebäudemanagement. Überlassen Sie Ihr Profis. So werden für Sie Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um Ihr Gebäude zu einem Rund-um-sorglos-Paket. 2

3 Technisches Unter Technischem versteht man hauptsächlich die Leistungen Instandhaltung (Wartung, Inspektion und Instandsetzung), Betriebsführung und Energiemanagement für die Gewerke Gebäudeautomation, Fernmelde- und Informationstechnik, Starkstrom, Lufttechnik, Wärmeversorgung und Sanitärtechnik. Ein wesentliches Ziel ist, die Gebäude ständig betriebsbereit zu halten. Übergeordnet sind Gewährleistungsverfolgung, Technische Anlagenverwaltung, Dokumentation und Zeichnungsmanagement. Die Vorteile des Technischen Gebäudemanagements auf einen Blick Senkung der Gebäude- und Infrastrukturkosten durch Optimierung aller Betriebsfunktionen Erhöhung der Rechtssicherheit durch den Einsatz von Spezialisten Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit Energieoptimierung Alles aus einer Hand mit einem zentralen Ansprechpartner für alle Belange Ein verständliches Protokoll, gegebenenfalls mit Verbesserungsvorschlägen, ist selbstverständlich. Gestützt wird die Instandhaltung durch das Kieback&Peter Gebäudefrühwarnsystem. Ist beispielsweise der eingestellte Grenzwert eines Betriebsstundenzählers erreicht, erscheint in der Kieback&Peter Leitstelle automatisch eine Meldung. Auf Basis von Informationen über den aktuellen Stand der gesamten Anlage wird entschieden, ob eine Wartung zum jetzigen Zeitpunkt, also bedarfsgerecht, technisch nötig und wirtschaftlich vertretbar ist. Die Kieback&Peter Instandhaltung stützt sich auf die gesetzlichen Auflagen, die gültigen VDMA-Richtlinien, die Herstellervorschriften und -empfehlungen sowie eine langjährige Erfahrung. Geht es doch um über 200 Gesetze, Verordnungen und Unfallverhütungs- Vorschriften, wobei über 300 Normen und Richtlinien zu beachten sind. Eigentümer und Betreiber werden so von Rechts- und Haftungsrisiken entlastet. Das erforderliche Know-how, speziell zu MSR und GLT, ist bei Kieback&Peter vorhanden. Hinzu kommt der Einsatz leistungsfähiger Software (CAFM), wie z. B. der TGA Gebäudemanager für Instandhaltungsmanagement (Transparenz von Kosten und Leistungen) sowie das Modul Energiemanagement (Verbrauchserfassung und Analyse). Von besonderem Nutzen ist dabei die Integration der Gebäudeleittechnik, d. h. die Datenübernahme aus der GLT in CAFM. An zwei Beispielen sollen Leistung und Nutzen aus dem Bereich Technisches Gebäudemanagement verdeutlicht werden. 1. Instandhaltung Die Instandhaltung der gebäudetechnischen Anlagen ist für den Werterhalt der Immobilien und deren optimierten Energieverbrauch von großer Bedeutung. Diese Aufgabe verlangt fundiertes Fachwissen und High-Tech-Werkzeuge. Die Instandhaltung findet in regelmäßigen Intervallen statt und beinhaltet die Inspektion der Anlage, die Funktionsprüfung der einzelnen Komponenten, den Austausch von Verbrauchsmaterialien und Verschleißteilen, die notwendigen Reinigungen, den Austausch bzw. die Reparatur defekter Teile sowie die Funktionsprüfung der gesamten Anlage. Servicetechniker vor Ort 3

4 TGA Manager, eine modulare Software zur strukturierten Verwaltung von technischen Anlagen 2. Energiekosten auf das Sinnvolle reduzieren Energiekosten machen den größten Teil der Gebäudebetriebskosten aus. Das betrifft besonders Gebäude mit hohem Energiebedarf wie Krankenhäuser, Schwimmbäder oder Industriegebäude, aber auch Verwaltungsgebäude und Wohnanlagen. Kieback&Peter analysiert die Energieströme, erarbeitet Energie-Sparkonzepte (inklusive Energiespar-Contracting) und setzt diese kosten- und energiebewusst zum Vorteil ihrer Kunden um. Mit konsequenten, rechenbaren Energiekonzepten steigt der Wert der Immobilie und wird die Attraktivität für potentielle Mieter durch reduzierte Nebenkosten erhöht. Nutzen für Eigentümer und Betreiber Ein professionelles bietet für den Eigentümer/Investor folgende Vorteile und Nutzen: Reduktion der Betriebskosten, d.h. Senkung der Gebäude- und Infrastrukturkosten durch Optimierung aller Betriebsfunktionen Erhöhung der Rechtssicherheit durch den Einsatz von Spezialisten Erhöhung der Anlagenverfügbarkeit Reduzierung der Personalkosten Energieoptimierung Rentabilitätsverbesserung Werterhaltung der Immobilie und der technischen Anlagen und damit langfristige Sicherung der Investitionen Qualitäts- und Komforterhöhung für den Nutzer Alles aus einer Hand mit einem zentralen Ansprechpartner für alle Belange durch Bündelung aller Aufgaben inklusive der Koordination von Subunternehmen. Für den Benutzer/Betreiber bedeutet, dass er seinen Fokus auf Kerngeschäfte richten kann. Leistungen von Kieback&Peter Nur selten werden alle drei Bereiche des Facility Managements (Technisches, Infrastrukturelles und Kaufmännisches FM) vergeben. Da die Eigentümer/Betreiber meist selbst Personal und Knowhow für den kaufmännischen Bereich benötigen, wird hierfür selten ein FM Auftrag erteilt. Dies zeigen auch die Kennzahlen (Werte nach GEFMA) der insgesamt für FM erbrachten Leistungen. Danach werden für Kaufmännisches FM 13 %, für Infrastrukturelles FM 47 % und für Technisches FM 40 % investiert, wobei der letzte Bereich überproportional wächst. Kieback&Peter übernimmt neben dem Technischen FM auch weitere integrierte Dienstleistungen, wobei Partnermodelle die Abdeckung der gesamten Wertschöpfungskette sicher stellen. Dabei gilt, dass Qualität, Termintreue und technisches Know-how die maßgebenden Erfolgsfaktoren im sind. 4

5 Referenzen Ehemalige Kasernen Berlin-Spandau Liegenschaft: Knapp m² Nutzfläche in mehr als 120 Gebäuden, weitgehend Gewerbe und Büroräume, aber auch Wohnungen. Teilweise denkmalgeschützte Bausubstanz ergänzt durch neuere Bauten. Nutzung durch Bundesund Landesbehörden, deutsches Historisches Museum und private Mieter. (Es handelt sich um ehemals von den englischen Alliierten genutzte Kasernen.) Leistungsumfang: Gesamtes Technisches durch Kieback&Peter. Berliner Werkstätten für Behinderte GmbH (BWB) Liegenschaft: Sieben Liegenschaften verteilt in ganz Berlin, drei davon mit umfangreichen Produktionsanlagen. In den Berliner Werkstätten für Behinderte Menschen werden diese entsprechend ihren individuellen Fähigkeiten von geschulten Fachkräften in elf Betrieben gefördert. Leistungsumfang: Technisches für Heizung, Raumlufttechnik, Kälte, MSR und GLT durch Kieback&Peter. ZSS-Zentralsterilisation Maybach GmbH, Friedrichsthal Berliner Werkstätten für Behinderte Außenansicht der Zentrale und Arbeitsplatz zum Montieren von elektronischen Bauteilen Liegenschaft: Dienstleistungsunternehmen für die Sterilisation von OP-Bestecken und OP-Wäsche für 9 Krankenhäuser. Leistungsumfang: Dampfmanagement, Technisches Gebäudemanagement, Energiemanagement. Über Kieback&Peter Dampferzeugeranlage für Zentralsterilisation Kieback&Peter ist einer der führenden Anbieter von Geräte- und Systemlösungen in den Bereichen Heizung, Lüftung und Klima (HLK) sowie im Gebäudemanagement. Das Unternehmen wurde vor mehr als 75 Jahren in Berlin gegründet. Heute beschäftigt Kieback&Peter über 800 Mitarbeiter in Deutschland, Österreich, Frankreich, den Niederlanden und der Schweiz und hat zahlreiche Partner in weiteren europäischen Ländern. Kieback&Peter hat sich in den letzten Jahren vom etablierten Hersteller hochwertiger und innovativer Regelungstechnik für HLK-Anwendungen und computergestützter Gebäudeleittechnik zusätzlich zu einem kompetenten Dienstleister und Serviceunternehmen entwickelt. 5

6 Sie können mit uns reden, überall in Deutschland... Niederlassung Berlin und Brandenburg Tempelhofer Weg 50 D Berlin Telefon Telefax Technisches Büro Bielefeld Oldentruper Straße 153 D Bielefeld Tel. Vertrieb Telefax Technisches Büro Bodensee Kippenhauser Straße 13 D Markdorf-Ittendorf Telefon Telefax Technisches Büro Bremen Bertha-von-Stuttner-Straße 4 D Bremen Telefon Telefax tb-bremen@kieback-peter.de Niederlassung Dresden Chemnitzer Straße 48a D Dresden Telefon Telefax nl-dresden@kieback-peter.de Niederlassung Düsseldorf Werftstraße 47 D Düsseldorf Telefon Telefax nl-duesseldorf@kieback-peter.de Niederlassung Erfurt Weimarische Straße 16a D Erfurt Telefon Telefax nl-erfurt@kieback-peter.de Niederlassung Frankfurt Königsberger Straße 2 D Obertshausen Telefon Telefax nl-frankfurt@kieback-peter.de Technisches Büro Gießen Robert-Bosch-Straße 17 D Linden Telefon Telefax tb-giessen@kieback-peter.de Niederlassung Hamburg Schillerstraße 44 D Hamburg Telefon Telefax nl-hamburg@kieback-peter.de Niederlassung Hannover Oldenburger Allee 15 D Hannover Tel. Vertrieb Tel. KD Telefax nl-hannover@kieback-peter.de Niederlassung Karlsruhe Kleinoberfeld 7 D Karlsruhe Telefon Telefax nl-karlsruhe@kieback-peter.de Technisches Büro Kassel Rathausplatz 6 D Vellmar Telefon Telefax tb-kassel@kieback-peter.de Technisches Büro Kiel Borsigstraße 17 D Kiel Telefon Telefax tb-kiel@kieback-peter.de Technisches Büro Köln Max-Planck-Straße 42 D Köln Telefon Telefax tb-koeln@kieback-peter.de Technisches Büro Leipzig Essener Straße 39 D Leipzig Telefon Telefax tb-leipzig@kieback-peter.de Niederlassung Magdeburg Wiener Straße Magdeburg Telefon Telefax nl-magdeburg@kieback-peter.de Niederlassung Mannheim Mundenheimer Straße 100 D Ludwigshafen Telefon Telefax nl-mannheim@kieback-peter.de Niederlassung München Am Kirchenhölzl 12 D Gräfelfing Telefon Telefax nl-muenchen@kieback-peter.de Technisches Büro Münster Ottmarsbocholter Straße 22 D Münster Telefon Telefax tb-muenster@kieback-peter.de Niederlassung Nürnberg Fürther Straße 212 D Nürnberg Telefon Telefax nl-nuernberg@kieback-peter.de Technisches Büro Regensburg Dr.-Gessler-Straße 37 D Regensburg Telefon Telefax tb-regensburg@kieback-peter.de Technisches Büro Rosenheim Kolbermoorer Straße 36 D Rosenheim Telefon Telefax tb-rosenheim@kieback-peter.de Niederlassung Rostock Warnowallee 30 D Rostock Telefon Telefax nl-rostock@kieback-peter.de Niederlassung Ruhr Centroallee 269 D Oberhausen Telefon Telefax nl-ruhr@kieback-peter.de Technisches Büro Saarbrücken Talgarten 3 D Nohfelden Telefon Telefax tb-saarbruecken@kieback-peter.de Technisches Büro Strausberg Zillestraße 20 D Fredersdorf Telefon Telefax tb-strausberg@kieback-peter.de Niederlassung Stuttgart Breitwiesenstraße 28 D Stuttgart Telefon Telefax nl-stuttgart@kieback-peter.de Technisches Büro Trier Wisportstraße D Trier Telefon Telefax tb-trier@kieback-peter.de Technisches Büro Wiesbaden Kreuzberger Ring 36 D Wiesbaden Telefon Telefax tb-wiesbaden@kieback-peter.de Technisches Büro Wuppertal Linderhauser Straße 34 D Wuppertal Telefon Telefax tb-wuppertal@kieback-peter.de Zentrale: Kieback&Peter GmbH & Co KG Tempelhofer Weg 50 D Berlin Telefon Telefax Internet: info@kieback-peter.de Werk Mittenwalde Dahmestraße D Mittenwalde Telefon Telefax Werk Trier Wisportstraße D Trier Telefon Telefax / 2003 D 2000