R E G L E M E N T. der Stockwerkeigentümergemeinschaft. The Metropolitans

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1 R E G L E M E N T der Stockwerkeigentümergemeinschaft The Metropolitans Kataster Nr. SE 6703 Schärenmoosstrasse 76 und Zürich

2 INHALTSVERZEICHNIS I. AUFTEILUNG DES EIGENTUMS Aufteilung des Gebäudes in Stockwerkeinheiten Änderung der Wertquoten (Miteigentumsanteil) Sonderrecht Gemeinschaftliche Teile... 5 II. BENUTZUNG DER IM SONDERRECHT STEHENDEN RÄUME UND EINRICHTUNGEN Grundsatz Einschränkung des Nutzungsrechtes Nutzung Pflicht zum Unterhalt des Stockwerkes Zutrittsrecht zu den Stockwerkeinheiten und Duldung von Arbeiten Verantwortlichkeit für die Bewohner und Benutzer des Stockwerkes Gebrauchsüberlassung an Dritte... 8 III. BENUTZUNG DER GEMEINSCHAFTLICHEN TEILE UND EINRICHTUNGEN Benutzung im Allgemeinen Einschränkung der Benutzung Besondere Regelungen Sondernutzungsrechte (ausschliessliche Benützungsrechte) Benutzung gemeinschaftlicher Räume und Flächen gegen besondere Vergütung Hausordnung IV. GEMEINSCHAFTLICHE KOSTEN Begriff der gemeinschaftlichen Kosten Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten Erneuerungsfonds Einzug der Beiträge und Vorschüsse Sicherung der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten V. UNTERHALTS-, WIEDERHERSTELLUNGS- UND ERNEUERUNGSARBEITEN AN DER GEMEINSCHAFTLICHEN LIEGENSCHAFT Notwendige und dringliche Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten Nützliche Änderungen an der Liegenschaft Massnahmen, die der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen Zerstörung des Gebäudes VI. VERSICHERUNGEN VII. DIE STOCKWERKEIGENTÜMERVERSAMMLUNG Träger der Verwaltung Zuständigkeit der Versammlung der Stockwerkeigentümer

3 29. Einberufung und Leitung der Versammlung Beschlussfähigkeit Ausübung des Stimmrechtes Stimmrecht bei Nutzniessung Beschlussfassung im Allgemeinen Urabstimmungen und Zirkularbeschlüsse Qualifiziertes Mehr Einstimmigkeit Anfechtung von Beschlüssen VIII. DER AUSSCHUSS DER STOCKWERKEIGENTÜMER UND DIE REVISOREN Wahl und Aufgaben des Ausschusses Wahl und Aufgaben der Revisoren IX. DIE VERWALTUNG Wahl Vertrag mit der Verwaltung Abberufung Stellvertretung der Verwaltung Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen Einzelne Befugnisse und Aufgaben der Verwaltung Vertretung der Gemeinschaft Haftung der Gemeinschaft für Handlungen der Verwaltung Zustellungen an die Stockwerkeigentümer X. ÄNDERUNGEN IM BESTAND DER STOCKWERKEIGENTÜMER UND AUFHEBUNG DES STOCKWERKEIGENTUMS Veräusserung und Belastung Rechtsstellung des Erwerbers Ausschluss eines Stockwerkeigentümers Ausschluss von anderen Berechtigten Aufhebung des Stockwerkeigentums XI. VERSCHIEDENES Anmerkung des Reglements Abänderung des Reglements Empfehlung betreffend Benutzung der Kellerräume Verweis auf gesetzliche Bestimmungen

4 I. AUFTEILUNG DES EIGENTUMS 1. Aufteilung des Gebäudes in Stockwerkeinheiten 1 Die gemeinschaftliche Liegenschaft ist gemäss Eintrag im Grundbuch des Stadtquartiers Zürich- Seebach in Stockwerkeinheiten und entsprechende Wertquoten aufgeteilt, für welche je ein besonderes Grundbuchblatt besteht. Die einzelnen Einheiten und die Wertquoten sind aus dem separaten Begründungsakt ersichtlich. 2 Die Aufteilung des Gebäudes ergibt sich im Einzelnen aus den Aufteilungsplänen, die Bestandteil des Begründungsaktes und dieses Reglements sind. 3 Jede Stockwerkeinheit ist ein Miteigentumsanteil an der gemeinschaftlichen Liegenschaft, mit dem das Sonderrecht verbunden ist, bestimmte Teile des Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen. Das Sonderrecht ist mit dem betreffenden Miteigentumsanteil untrennbar verbunden. 4 Änderungen in der Zuteilung einzelner zu Sonderrecht zugeschiedener Räume bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer gemäss Ziff. 33. Gleiches gilt für die Übertragung von ausschliesslichen Benutzungsrechten zwischen Stockwerkeigentümern. 5 Die Aufteilung oder Zusammenlegung von Stockwerken bedarf nach erstellter Bezugsbereitschaft der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer (vgl. Ziff. 33). 2. Änderung der Wertquoten (Miteigentumsanteil) 1 Änderungen der Wertquoten bedürfen der Zustimmung aller unmittelbar Beteiligten und der Genehmigung der Versammlung der Stockwerkeigentümer (vgl. Ziff. 33). 2 Die betreffenden Vereinbarungen bedürfen zu ihrer Gültigkeit der öffentlichen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch. 3 Jeder Stockwerkeigentümer hat Anspruch auf Berichtigung seiner Wertquoten, wenn diese aus Irrtum unrichtig festgesetzt oder infolge von baulichen Veränderungen des Gebäudes oder seiner Umgebung unrichtig geworden sind. 3. Sonderrecht 1 Das Sonderrecht umfasst die zur betreffenden Stockwerkeinheit gehörenden Räume und Einrichtungen. Lage und Grösse der Räume ergeben sich aus dem Begründungsakt und den Aufteilungsplänen. 2 Gegenstand des Sonderrechts sind insbesondere: a. die inneren Zwischenwände, soweit sie keine tragende Funktion haben; b. die Fussbodenbeläge und die Deckenverkleidungen bzw. der Deckenverputz; 4

5 c. die Verkleidung der Wände bzw. der Wandverputz gegen die im Sonderrecht stehenden Räume; d. die Türen, wobei das optische Erscheinungsbild der Aussenseiten der Abschlusstüren zu den gemeinschaftlichen Teilen ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht verändert werden darf; e. die eingebauten Schränke; f. die Küchen-, Badezimmer- und Toiletteneinrichtungen; g. die Leitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Heizung, Radio/TV etc.) inkl. allem Zubehör (Heizkörper, Ventile, Sicherungen, Absperrhahnen etc.) von ihren Abzweigungen von der gemeinschaftlichen Leitung an, mit folgenden Einschränkungen: allfällige Wärme- und/oder Wasserzähler sind gemeinschaftlich und an den Leitungen etc. dürfen keine Änderungen vorgenommen werden, welche irgendwelche Auswirkungen auf gemeinschaftliche oder im Sonderrecht anderer Stockwerkeigentümer stehender Teile haben können. 4. Gemeinschaftliche Teile 1 Gemeinschaftlich sind alle Gebäudeteile und Einrichtungen, die nicht ausdrücklich zu Sonderrecht ausgeschieden sind, insbesondere: a. der Grund und Boden der Liegenschaft; b. die Bauteile, die für den Bestand, die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes oder der Räume anderer Stockwerkeigentümer von Bedeutung sind; c. Teile, welche die äussere Gestalt und das Aussehen der Gebäude bestimmen (wie Fenster, Sonnenschutzvorrichtungen, Brüstungen, vorfabrizierte Betonelemente etc.); d. alle Anlagen und Einrichtungen, die auch anderen Stockwerkeigentümern dienen, gleichgültig, ob sich diese innerhalb oder ausserhalb der Räume, an denen Sonderrecht besteht, befinden wie z.b. Liftschächte samt Liftanlagen, Vorplätze und Zugangswege, Korridore, Treppenhäuser, Technikräume, Abstellräume für Velo und Container, Trockenräume, Hauswarträume, Dächer mit Skylounges, Eingangshallen, Lüftungs- und Leitungsschächte, Spiel- und Ruheflächen, Umgebungsflächen. Diese Aufzählung ist nicht abschliessend. 2 Gemeinschaftlich sind ferner die für die Verwaltung der Liegenschaft gebildeten Rückstellungen, die durch die Verwaltung gemachten Anschaffungen usw. sowie die Apparate und Gerätschaften für die Reinigung und den Unterhalt der gemeinschaftlichen Teile. II. BENUTZUNG DER IM SONDERRECHT STEHENDEN RÄUME UND EINRICHTUNGEN 5. Grundsatz 1 In der Verwaltung, Benutzung und baulichen Ausgestaltung der eigenen Räume ist der Stockwerkeigentümer frei, soweit dies mit den gleichen Rechten jedes anderen Stockwerkeigentümers und den 5

6 Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist oder dieses Reglement keine Einschränkungen enthält. Neue, zusätzliche Einschränkungen des Sonderrechts können nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer beschlossen werden (vgl. Ziff. 36 Abs. 1 lit. c.). 2 Innerhalb seiner Stockwerkeinheit kann der Stockwerkeigentümer Bauteile beseitigen oder umgestalten, soweit dadurch der Bestand, die konstruktive Gliederung oder die Festigkeit des Gebäudes, die Räume anderer Stockwerkeigentümer oder schliesslich die äussere Gestalt und das Aussehen des Gebäudes nicht berührt werden. Bei sämtlichen baulichen Änderungen ist zu berücksichtigen, dass sich die Stockwerkeinheiten in Hochhäusern befinden und daher besondere Verhältnisse bestehen. Bauliche Änderungen sind in jedem Fall vorgängig der Verwaltung zu melden. 3 Vorbehalten bleiben ferner die öffentlichrechtlichen Vorschriften. Zudem sind in jedem Fall die einschlägigen Bestimmungen und Normen (insbesondere betreffend Wärmedämmung, Schallschutz etc.) einzuhalten. 6. Einschränkung des Nutzungsrechtes 1 Untersagt ist jede Nutzung oder Veränderung der Räume einer Stockwerkeinheit, wodurch gemeinschaftliche Bauteile beschädigt oder in ihrer Funktion beeinträchtigt werden, der Wert oder das gute und einheitliche Aussehen der Liegenschaft beeinträchtigt wird oder andere Bewohner durch übermässige Einwirkung belästigt oder geschädigt werden können. 2 Im Besonderen ist dem Stockwerkeigentümer untersagt: a. die Böden seiner Räume übermässig zu belasten; b. in seinen Räumen oder in gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft feuergefährliche oder explosive Stoffe unterzubringen; c. Feuchtigkeit und Nässe entstehen zu lassen oder zu dulden, die sich auf die Liegenschaft oder Teile davon nachteilig auswirken können; d. den zur Stockwerkeinheit gehörenden Teilen durch die Art der Benutzung eine äussere Erscheinung zu geben, die das gute und einheitliche Aussehen des Hauses beeinträchtigen; e. ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft (gemäss Ziff. 35 Abs. 1 lit. a.) Anschriften, Reklamevorrichtungen und dergleichen an den zur Stockwerkeinheit gehörenden Räumen und Bauteilen anzubringen; 3 Unabhängig vom öffentlichen Recht ist in der ganzen Liegenschaft jede sexgewerbliche Tätigkeit (Sex-Shop jeglicher Art, Kabarett, Massage-Salon, Escort-Service, Bordellbetrieb, Prostitution etc.) untersagt. 4 Die Bestimmungen der Hausordnung bleiben vorbehalten. 7. Nutzung 1 Die Wohneinheiten sind grundsätzlich für Wohnzwecke bestimmt. Eine gleichzeitige Nutzung für eine stille gewerbsmässige Tätigkeit ohne regelmässigen Publikumsverkehr, durch welche die anderen 6

7 Stockwerkeigentümer nicht beeinträchtigt werden, ist im Rahmen der öffentlichrechtlichen Vorschriften gestattet. 2 Die Atelierräume in den Erdgeschossen sind grundsätzlich zur Ausübung eines ruhigen Gewerbes oder Berufes bestimmt, können jedoch teilweise, zusammen mit einer darüberliegenden Wohneinheit, auch zu Wohnzwecken genutzt werden. Lärmige Gewerbe (wie z.b. Werkstätten, Schreinerei, Schlosserei, Restaurant, Bar oder ähnliche Betriebe und solche mit grösserer Kundenfrequenz etc.) sind auch in den Atelierräumen nicht gestattet. Den Atelierräumen im Erdgeschoss ist kein Benutzungsrecht an den von den Ateliers aus begehbaren Gartenvorplätzen zugeteilt. Eine Nutzung dieser Flächen als Gartensitzplätze etc. ist nicht gestattet. 3 Die Nebenräume dürfen nur ihrer Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden. 4 Änderungen der Nutzungsweise einer Stockwerkeinheit, welche zu grösseren als den in diesem Reglement gestatteten Belastungen und Immissionen (Zunahme von Fahrzeug- und Fussgängerbewegungen usw.) für andere Stockwerkeigentümer führen, bedürfen der Bewilligung durch die Stockwerkeigentümergemeinschaft (vgl. Ziff. 33) und der ausdrücklichen Zustimmung der direkt betroffenen Eigentümer. 8. Pflicht zum Unterhalt des Stockwerkes 1 Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, die Räume und Einrichtungen, die im Sonderrecht stehen, auf seine Kosten so zu unterhalten, wie dies nötig ist, damit das Gebäude ein gutes und einheitliches Aussehen bewahrt und in einwandfreiem Zustand bleibt. 2 Darüber hinaus sind die Stockwerkeigentümer auch verpflichtet, für den laufenden Unterhalt und die notwendigen Reparaturen der ihren Stockwerkeinheiten dienenden Fenster und Sonnenschutzvorrichtungen zu sorgen. Die Erneuerung ist demgegenüber Sache der Gemeinschaft, wobei die Kosten jedoch von den Eigentümern der Stockwerkeinheiten zu tragen sind, denen die vorerwähnten Teile dienen. Das Gleiche gilt für die Bodenbeläge der Terrassen und Loggien (vgl. Ziff. 19 Abs. 4). 3 Sofern der Stockwerkeigentümer die vorerwähnten Unterhaltsarbeiten unterlässt, so kann die Verwaltung nach vorangegangener Anzeige die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des säumigen Stockwerkeigentümers veranlassen. Gegenüber einer solchen Anordnung kann der Stockwerkeigentümer innert 10 Tagen seit Kenntnisnahme den Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer anrufen, die über die Vornahme der betreffenden Arbeiten mit Mehrheitsbeschluss (vgl. Ziff. 33) entscheidet. 4 In jedem Fall haftet der Stockwerkeigentümer sowohl der Stockwerkeigentümergemeinschaft als auch jedem einzelnen Stockwerkeigentümer für Schäden, die durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Instandhaltungspflichten an deren Räumlichkeiten oder am gemeinschaftlichen Eigentum entstanden sind. 5 Darüber hinaus haftet ein Stockwerkeigentümer auch unabhängig von einem Verschulden für Schäden, welche durch Installationen verursacht werden, welche sich in seinem Sonderrecht befinden. 7

8 9. Zutrittsrecht zu den Stockwerkeinheiten und Duldung von Arbeiten 1 Der Stockwerkeigentümer hat der Verwaltung und anderen Beauftragten der Gemeinschaft den Zutritt und den Aufenthalt in seinen Räumen zum Zweck der Feststellung und Behebung von Schäden bzw. Schadensursachen sowie zur Vornahme der Arbeiten gemäss Ziff. 8 Abs. 3 zu gestatten. 2 Gleiches gilt für die Vornahme von Erneuerungs- und Umbauarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen. 3 Die Räume des Stockwerkeigentümers sollen mit möglichster Rücksicht und nicht zur Unzeit beansprucht werden. Termine sind mit dem Stockwerkeigentümer mindestens 48 Stunden im Voraus zu vereinbaren, sofern nicht besondere Dringlichkeit vorliegt. 4 Ein Entschädigungsanspruch gegenüber der Gemeinschaft besteht nicht. 10. Verantwortlichkeit für die Bewohner und Benutzer des Stockwerkes 1 Der Stockwerkeigentümer haftet der Gemeinschaft und jedem ihrer Mitglieder dafür, dass die Gemeinschaftsordnung auch durch alle anderen Personen beachtet wird, die seinem Haushalt oder Betrieb angehören oder denen er durch Vertrag oder sonst wie den Aufenthalt in seiner Stockwerkeinheit oder dessen Gebrauch gestattet hat. 2 Vom Stockwerkeigentümer, dessen Mieter die Gemeinschaftsordnung missachtet, kann - wenn wiederholte Ermahnungen fruchtlos bleiben - verlangt werden, dass er den Mietvertrag durch Kündigung oder gegebenenfalls durch Rücktritt aus wichtigen Gründen, auflöst. Zu dieser Aufforderung ist die Verwaltung befugt. 11. Gebrauchsüberlassung an Dritte 1 Der Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, den Verwalter zu unterrichten, wenn er seine Stockwerkeinheit Dritten ganz oder teilweise zum Gebrauch überlässt. III. BENUTZUNG DER GEMEINSCHAFTLICHEN TEILE UND EINRICHTUNGEN 12. Benutzung im Allgemeinen 1 Jeder Stockwerkeigentümer ist befugt, die gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sowie die gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen ihrem Zweck entsprechend zu benutzen, soweit dies mit dem gleichen Recht jedes anderen Nutzungsberechtigten und mit den Interessen der Gemeinschaft vereinbar ist und dieses Reglement keine Einschränkungen enthält. 2 In der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen haben sich die Stockwerkeigentümer und die übrigen Bewohner und Benutzer jeder zweckfremden, übermässigen oder unnötigen Beanspruchung zu enthalten. Die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen hat so zu erfolgen, dass die anderen Stockwerkeigentümer weder durch übermässige Einwirkung belästigt noch geschädigt werden. 3 Die einzelnen Stockwerkeigentümer haben kein Zutrittsrecht zu Räumen mit gemeinschaftlichen technischen Einrichtungen (Heizung, Lüftung, Technikraum etc.) sowie zu den Hauswartsräumen. Der Zutritt zu diesen Einrichtungen und Räumen wird durch die Verwaltung geregelt. Fehlt eine Verwaltung, hat die Stockwerkeigentümerversammlung über das Zutrittsrecht zu beschliessen (gemäss 8

9 Ziff. 33). Den Stockwerkeigentümern ist es untersagt, an gemeinschaftlichen technischen Einrichtungen eigenmächtig irgendwelche Manipulationen (Einstellungen, Änderungen etc.) vorzunehmen, auch wenn diese frei zugänglich sind. 13. Einschränkung der Benutzung 1 Nicht gestattet ist namentlich: a. irgendwelche Veränderungen an gemeinschaftlichen Teilen der Liegenschaft vorzunehmen; b. in gemeinschaftlichen Teilen, namentlich in den Treppenhäusern, den Hausgängen und Durchgängen, den Lobbies und den Skylounges irgendwelche Gegenstände zu lagern, abzustellen oder an den Wänden anzubringen; c. Namen- und Firmenschilder an anderen als an den dafür vorgesehenen Stellen und in anderer als der von der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorgeschriebenen Grösse, Ausführung und Anordnung anzubringen; d. das freie Laufenlassen von Tieren auf den gemeinschaftlichen Teilen; e. das Baden und Spielen in den Wasserbecken auf den Vorplätzen. 14. Besondere Regelungen 1 Die Skylounges auf den Dächern der beiden Hochhäuser dienen den Stockwerkeigentümern sowie den anderen Bewohnern und Benutzern des jeweiligen Hochhauses und deren Gästen als Dachterrasse. Während deren Anwesenheit ist es gestattet, privates Mobiliar aufzustellen. Beim Verlassen der Skylounges ist dieses jedoch wieder mitzunehmen. Die Skylounges sind jeweils sauber und aufgeräumt zu hinterlassen. Das Betreiben von Grillgeräten und Musikanlagen ist untersagt. Gleiches gilt für jegliche Art von offenen Feuern. Ausgenommen davon sind Windlichter. 2 Die im Hof gelegenen, entsprechend markierten Besucherparkplätze sind gemäss Auflage der Stadt Zürich dauernd für die Besucher der Liegenschaft freizuhalten und dürfen nicht umgenutzt werden. 2 Einschränkungen bei der Benützung von gemeinschaftlichen Teilen können auch aufgrund von Dienstbarkeiten, welche die gemeinschaftliche Liegenschaft belasten, und von Verträgen, welche die Gemeinschaft abgeschlossen hat, bestehen. 15. Sondernutzungsrechte (ausschliessliche Benützungsrechte) 1 Die den Wohnungen vorgelagerten Terrassen und Loggien stehen den jeweiligen Eigentümern der entsprechenden Stockwerkeinheiten zur alleinigen und ausschliesslichen Benützung zu. Sie sind in den Aufteilungsplänen in der gleichen Farbe schraffiert wie die entsprechenden Stockwerkeinheiten. 2 Der jeweils berechtigte Stockwerkeigentümer ist verpflichtet, die ihm zur ausschliesslichen Benutzung überlassenen Flächen und die dazugehörenden Bauteile, Einrichtungen und Anlagen, soweit sie nur oder überwiegend ihm dienen, auf eigene Kosten zu pflegen und zu unterhalten, so dass sie sich stets in einem dem Charakter der Liegenschaft entsprechenden, gepflegten Zustand befinden. 9

10 3 Sofern der Stockwerkeigentümer Unterhaltsarbeiten unterlässt, die im Interesse der Stockwerkeigentümergemeinschaft geboten wären, so kann die Verwaltung nach vorangegangener Anzeige die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des säumigen Stockwerkeigentümers veranlassen. Gegenüber einer solchen Anordnung kann der Stockwerkeigentümer innert 10 Tagen seit Kenntnisnahme den Entscheid der Versammlung der Stockwerkeigentümer anrufen, die über die Vornahme der betreffenden Arbeiten mit Mehrheitsbeschluss (vgl. Ziff. 33) entscheidet. 4 Trotz der ausschliesslichen Benutzungsrechte handelt es sich bei den fraglichen Flächen nach wie vor um gemeinschaftliche Teile, an denen eigenmächtig keine Eingriffe vorgenommen werden dürfen. Ausgenommen davon sind lediglich Arbeiten, welche für die Pflege und den Unterhalt erforderlich sind. Im Besonderen dürfen die Loggien nicht verglast und die Konzepte der Beschattung / Sonnenschutzvorrichtungen (weder in farblicher Hinsicht noch betreffend die Materialien) und der fest installierten Loggiabeleuchtung geändert bzw. beeinträchtigt werden. Die Bodenbeläge der Terrassen und Loggien dürfen ohne Zustimmung der Stockwerkeigentümergemeinschaft nicht geändert werden. 5 Müssen für Unterhalts-, Reparatur- oder Erneuerungsarbeiten an gemeinschaftlichen Teilen die Nutzschichten (Bodenbeläge etc.) der im ausschliesslichen Benutzungsrecht stehenden Terrassen und Loggien entfernt werden, hat der berechtigte Stockwerkeigentümer auf eigene Kosten für die Räumung der Fläche sowie das Entfernen der Nutzschichten zu sorgen. Zudem hat er für die Kosten des Neuverlegens der Nutzschicht und deren Ersatz selbst aufzukommen. 6 An den Glasbrüstungen darf nichts angebracht werden, insbesondere kein Sichtschutz. Zudem darf nichts über die Glasbrüstungen hinausragen. 7 Auf den Terrassen und Loggien dürfen Pflanzen aller Art nur in einzelnen Pflanztrögen gepflanzt bzw. aufgestellt werden. 8 Das Grillieren ist nur mit elektrisch- oder gasbetriebenen Geräten gestattet. Es ist darauf zu achten, dass die anderen Stockwerkeigentümer möglichst nicht beeinträchtigt werden. 9 Satellitenempfangsanlagen dürfen nur im Innern der Loggien aufgestellt werden und sie dürfen nur optisch nicht störend in Erscheinung treten (Parabolspiegel müssen transparent sein). 10 Die Böden der Loggien und Terrassen sind für eine statische Maximallast von 200 kg/m2 ausgelegt. Sie dürfen nicht überbelastet werden. 11 Jede Benutzung, wodurch das gute und einheitliche Aussehen der Liegenschaft leidet oder andere Bewohner durch übermässige Einwirkung belästigt oder geschädigt werden können, ist untersagt. 12 Ziffer 9 (Zutrittsrecht zu den Stockwerkeinheiten und Duldung von Arbeiten) gilt sinngemäss auch für die Bereiche mit ausschliesslichen Benutzungsrechten. 13 Diese Benützungsrechte können nur mit Zustimmung der Berechtigten geändert oder aufgehoben werden. 14 Ausschliessliche Benutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen können nur mit der Zustimmung sämtlicher Stockwerkeigentümer begründet werden (vgl. Ziff. 36 Abs. 1 lit. d.). 10

11 16. Benutzung gemeinschaftlicher Räume und Flächen gegen besondere Vergütung 1 Über die Vermietung von gemeinschaftlichen Räumen und Flächen entscheidet die Stockwerkeigentümerversammlung. Sie berücksichtigt dabei in erster Linie, und zwar in der Reihenfolge der Anmeldung, die Stockwerkeigentümer sowie nötigenfalls die persönlichen Verhältnisse der Interessenten. Allfällige Einnahmen werden nicht ausbezahlt, sondern werden anteilsmässig an die jährlichen Betriebskosten angerechnet. 2 Die Höhe der Entschädigung für die Benutzung solcher Räume und Flächen wird von der Versammlung der Stockwerkeigentümer auf Vorschlag der Verwaltung festgesetzt. Diese ist ermächtigt, die Räume unter Vorbehalt der nachträglichen Genehmigung schon vorher einzelnen Stockwerkeigentümern zuzuteilen. Die Stockwerkeigentümerversammlung kann die Befugnis zur Vermietung von gemeinschaftlichen Räumen an die Verwaltung delegieren. 17. Hausordnung 1 Nähere Vorschriften über die Benutzung der gemeinschaftlichen Teile, Anlagen und Einrichtungen können in einer Hausordnung aufgestellt werden. Sie wird auf Antrag der Verwaltung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer mit einfacher Mehrheit beschlossen und abgeändert. Die Hausordnung ist auch für Personen verbindlich, denen der Stockwerkeigentümer seine im Sonderrecht stehenden Räume zur Benutzung überlassen hat. IV. GEMEINSCHAFTLICHE KOSTEN 18. Begriff der gemeinschaftlichen Kosten 1 Gemeinschaftlich sind alle Kosten, die durch das gemeinschaftliche Eigentum sowie durch Benutzung, Unterhalt und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile, den Betrieb der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen und die gemeinschaftliche Verwaltung entstehen. 2 Dazu gehören insbesondere: a. Die Kosten für den laufenden Unterhalt (eingeschlossen Reinigung), Instandstellung und Erneuerung der gemeinschaftlichen Teile der Liegenschaft sowie der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen; b. Die Kosten des Betriebes der gemeinschaftlichen Anlagen und Einrichtungen; c. Die Aufwendungen für ausserordentliche Erneuerungs- und Umbauarbeiten; d. Die öffentlichrechtlichen Abgaben und Steuern, soweit sie den Stockwerkeigentümern insgesamt auferlegt sind; e. Prämien für die gemeinschaftlichen Versicherungen; f. Die Kosten der Verwaltung, insbesondere die Entschädigungen für die Verwaltung und die Hauswartung; g. Die Einlagen in den Erneuerungsfonds; 11

12 h. Kosten, welche aufgrund von Dienstbarkeiten zu Lasten der Stockwerkeigentümergemeinschaft gehen. 19. Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten 1 Die gemeinschaftlichen Kosten inkl. der Einlagen in den Erneuerungsfonds werden von den Stockwerkeigentümern grundsätzlich im Verhältnis ihrer Wertquoten getragen. 2 Werden Kosten vom Rechnungssteller nach einem bestimmten Schlüssel (z.b. pro Wohneinheit, pro Stockwerkeinheit, pro Anschluss etc.) in Rechnung gestellt, sind diese Kosten gemäss diesem Schlüssel weiterzubelasten. 3 Können Kostenanteile aufgrund von Zählern (Energie, Wasser etc.) bestimmten Nutzern zugeordnet werden, ist dies bei der Kostenverteilung zu berücksichtigen. 4 Die Stockwerkeigentümer sind verpflichtet, selbst für den laufenden Unterhalt und die notwendigen Reparaturen der ihren Stockwerkeinheiten dienenden Fenster und Sonnenschutzvorrichtungen zu sorgen. Die Erneuerung ist demgegenüber Sache der Gemeinschaft, wobei die Kosten jedoch von den Eigentümern der Stockwerkeinheiten zu tragen sind, denen die vorerwähnten Teile dienen. Das Gleiche gilt für die Bodenbeläge der Terrassen und Loggien (vgl. Ziff. 8 Abs. 2). 5 Ein Stockwerkeigentümer, der durch Umstände, die auf sein Verhalten zurückgehen, die gemeinschaftlichen Lasten erhöht, hat für die daraus erwachsenden Aufwendungen allein aufzukommen. 6 Die Heizungsanlage für die Gebäude wird von einem Dritten durch Fernwärme betrieben. Sämtliche Kosten, die mit dem Betrieb und Unterhalt der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlage anfallen, werden den Gebäuden gemäss separatem Energieliefervertrag resp. Betriebsreglement verrechnet und anschliessend von der Verwaltung gemäss separaten Verteilschlüsseln den einzelnen Stockwerkeinheiten bzw. deren Eigentümern in Rechnung gestellt. Die Verteilschlüssel haben den effektiven Verbrauch gemäss Zählern zu berücksichtigen. Jeder Stockwerkeigentümer ist berechtigt, in die Details der verbrauchsabhängigen Abrechnung Einsicht zu nehmen. 7 Sind an einer Stockwerkeinheit mehrere Personen beteiligt, so haften sie für den betreffenden Kostenanteil solidarisch. 8 Die hier festgelegten Kostenverteilschlüssel können nur mit Zustimmung der von der Änderung betroffenen Stockwerkeigentümer geändert werden. 20. Erneuerungsfonds 1 Zur Bestreitung der alle Stockwerkeigentümer betreffenden grösseren Unterhalts-, Instandstellungsund Erneuerungsarbeiten wird ein Erneuerungsfonds gebildet. Dieser wird ab dem dritten Jahr nach Fertigstellung beider Hochhäuser durch jährliche Beiträge geäufnet, deren Höhe durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer (gemäss Ziff. 33) festgesetzt wird. Die jährlichen Beiträge sollen mindestens 0.3% des Gebäudeversicherungswertes betragen. Die Einlagen werden von den Stockwerkeigentümern im Verhältnis ihrer Wertquoten geleistet. 2 Der Erneuerungsfonds braucht nicht mehr geäufnet zu werden, wenn er die Höhe von 6% des Gebäudeversicherungswertes erreicht hat. Solange der Fonds die Höhe von 1% des Gebäudeversiche- 12

13 rungswertes nicht übersteigt, sollen ihm keine Unterhalts- und Instandstellungskosten belastet werden. 3 Ein Bezug aus dem Erneuerungsfonds bedarf eines Beschlusses der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Das erforderliche Quorum ist dasselbe, welches auch für die aus dem Erneuerungsfonds zu finanzierenden Arbeiten erforderlich ist. Vorbehalten bleibt die Bevorschussung von Kosten für notwendige und unaufschiebbare Arbeiten, für deren Bezahlung der Verwaltung andere Mittel nicht zur Verfügung stehen. 4 Für den Erneuerungsfonds ist ein separates, auf den Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft lautendes Konto zu eröffnen. Die Stockwerkeigentümerversammlung bestimmt (gemäss Ziff. 33) zwei Stockwerkeigentümer, welche zusammen und je mit der Verwaltung für dieses Konto zeichnungsberechtigt sind. 5 Dem Stockwerkeigentümer steht unter keinen Umständen ein Anspruch auf Rückerstattung seines Anteils am Erneuerungsfonds zu. 21. Einzug der Beiträge und Vorschüsse 1 Die Verwaltung erstellt jährlich zuhanden der Stockwerkeigentümerversammlung einen Kostenvoranschlag für das laufende und eine detaillierte Abrechnung über das vergangene Kalenderjahr. 2 Die Stockwerkeigentümergemeinschaft fasst jährlich einen Beschluss (gemäss Ziff. 33) über den Kostenvoranschlag sowie darauf basierend über die von den einzelnen Stockwerkeigentümern zu bezahlenden Akontozahlungen, welche jeweils am 1. Tag eines jeden Quartals zu leisten sind. 3 Die Abrechnung und die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer werden der Stockwerkeigentümerversammlung jährlich zur Genehmigung vorgelegt. Der Saldo aus der Abrechnung wird von der Verwaltung jeweils mit der nächstfolgenden Akontozahlung verrechnet bzw. eingefordert. 4 Die Verwaltung besorgt das Inkasso der Beiträge. 5 Für nicht fristgerecht geleistete Zahlungen an die Gemeinschaft ist ab Datum der Fälligkeit ein Verzugszins von 5% geschuldet. 6 Auch beim Verkauf einer Stockwerkeinheit während des Jahres ist die Verwaltung nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Schuldner der nicht durch die Vorschüsse gedeckten Kostenanteile ist der jeweilige Stockwerkeigentümer am Jahresende. Ebenso werden allenfalls zu viel bezahlte Beiträge dem jeweiligen Stockwerkeigentümer am Jahresende gutgeschrieben. Die Abrechnung auf den Stichtag ist zwischen Veräusserer und Erwerber direkt vorzunehmen. 7 Die Stockwerkeigentümer sind nicht berechtigt, Forderungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft mit eigenen Gegenforderungen zu verrechnen. Demgegenüber ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft berechtigt, eigene Forderungen mit Gegenforderungen der Stockwerkeigentümer zu verrechnen. 8 Weitere Einzelheiten bezüglich des Abrechnungswesens sind im Verwaltungsvertrag festzulegen. 13

14 22. Sicherung der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten 1 Für die auf die letzten drei Jahre entfallenden Beitragsforderungen hat die Gemeinschaft Anspruch auf Eintragung eines Pfandrechtes am Anteil des säumigen Stockwerkeigentümers. Die Eintragung ist von der Verwaltung namens der Gemeinschaft innert nützlicher Frist zu erwirken. 2 Der Gemeinschaft steht für die gleichen Beitragsforderungen zudem ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen zu, die sich in den Räumen eines Stockwerkeigentümers befinden und zu deren Einrichtung und Benutzung gehören. 3 Pfand- und Retentionsrecht bestehen auch für Forderungen aus Bezug von Warmwasser und Wärme sowie für Ansprüche aus Ersatzvornahme. V. UNTERHALTS-, WIEDERHERSTELLUNGS- UND ERNEUERUNGSARBEITEN AN DER GEMEINSCHAFTLICHEN LIEGENSCHAFT 23. Notwendige und dringliche Unterhalts-, Wiederherstellungs- und Erneuerungsarbeiten 1 Die Gemeinschaft hat alle für die Erhaltung des Wertes und der Gebrauchsfähigkeit der Liegenschaft notwendigen Unterhalts-, Wiederherstellungs- oder Erneuerungsarbeiten vornehmen zu lassen. Im Rahmen ihrer Zuständigkeit werden die Arbeiten von der Verwaltung angeordnet. Im Übrigen werden sie durch Mehrheitsbeschluss (vgl. Ziff. 33) beschlossen. 2 Werden solche Arbeiten oder andere notwendige Verwaltungshandlungen von der Versammlung der Stockwerkeigentümer nicht beschlossen, so kann jeder Stockwerkeigentümer vom Richter verlangen, dass er sie anordne oder die Verwaltung oder einen Dritten zu ihrer Anordnung und Durchführung ermächtige. 3 Dringliche Massnahmen, die sofort getroffen werden müssen, um die Sache vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren, kann - wenn die Verwaltung nichts vorkehrt - nötigenfalls jeder Stockwerkeigentümer von sich aus ergreifen. 4 In allen Fällen tragen die Stockwerkeigentümer die sich daraus ergebenden Kosten nach Massgabe der Bestimmungen über die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten. 24. Nützliche Änderungen an der Liegenschaft 1 Bauliche Änderungen an der Liegenschaft, die eine Wertsteigerung oder Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken, bedürfen der Zustimmung der Mehrheit aller gültig abgegebenen Stimmen, die zugleich mehr als die Hälfte aller Wertquoten vertreten (vgl. Ziff. 35 Abs. 1 lit. a.). 2 Solche bauliche Änderungen, die einem Stockwerkeigentümer den Gebrauch oder die Benutzung der Sache zum bisherigen Zweck erheblich oder dauernd erschweren oder unwirtschaftlich machen, können ohne seine Zustimmung nicht durchgeführt werden. 3 Verlangt eine solche Änderung von einem Stockwerkeigentümer Aufwendungen, die ihm nicht zumutbar sind, weil sie beispielsweise in einem Missverhältnis zum Wert seiner Stockwerkeinheit ste- 14

15 hen, so kann sie ohne seine Zustimmung nur durchgeführt werden, wenn die übrigen Stockwerkeigentümer seinen Kostenanteil auf sich nehmen, soweit er den ihm zumutbaren Betrag übersteigt. 4 Die vorstehenden Bestimmungen sind sinngemäss auch auf Gartenarbeiten und die Gartengestaltung anwendbar. 25. Massnahmen, die der Verschönerung oder der Bequemlichkeit dienen 1 Arbeiten, die lediglich oder vorwiegend der Verschönerung oder der Bequemlichkeit im Gebrauch dienen, können nur mit Zustimmung aller Stockwerkeigentümer ausgeführt werden. Dies gilt auch für Arbeiten, welche für die gemeinschaftliche Liegenschaft keinen konkreten Nutzen bringen oder welche unwirtschaftlich sind. 2 Sofern für einen nicht zustimmenden Stockwerkeigentümer nur eine vorübergehende Beeinträchtigung entsteht und die übrigen Stockwerkeigentümer ihm dafür Ersatz leisten und seinen Kostenanteil inklusive allfälliger Folgekosten übernehmen, können solche Arbeiten auch gegen seinen Willen ausgeführt werden, wenn die Mehrheit aller gültig abgegebenen Stimmen, die zugleich auch die Mehrheit aller Wertquoten vertritt, dies beschliesst. 3 Stockwerkeigentümer, die an die Kosten solcher Arbeiten keine Beiträge leisten, können die neugeschaffenen Anlagen und Einrichtungen erst benützen, wenn sie den entsprechenden Anteil an den ursprünglichen Kosten nachträglich erbringen. 26. Zerstörung des Gebäudes 1 Werden die Gebäude zu mehr als der Hälfte ihres Wertes zerstört, und ist der Wiederaufbau nicht ohne schwer tragbare Belastung oder unter Preisgabe von mehreren Räumen, die zu Sonderrecht zugewiesen sind, möglich, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. 2 Die Stockwerkeigentümer, welche die Gemeinschaft fortsetzen wollen, können die Aufhebung durch Abfindung der übrigen zum Verkehrswert (Land- und Gebäudewert nach Schadenfall) im Falle des Wiederaufbaues abwenden. 3 Für den Beschluss über den Wiederaufbau sind die Bestimmungen über die nützlichen Änderungen an der Liegenschaft anwendbar. VI. VERSICHERUNGEN 1 Die Versicherung des Gebäudes gegen Feuer und andere Gefahren sowie für die Haftpflicht des Werkeigentümers ist eine gemeinschaftliche Angelegenheit der Stockwerkeigentümer. 2 Ein Stockwerkeigentümer, der seine Räume mit ausserordentlichen Aufwendungen baulich ausgestattet hat, ist zur Leistung eines zusätzlichen Prämienanteils verpflichtet, wenn er nicht eine Zusatzversicherung auf eigene Rechnung abschliesst. 3 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer beschliesst, welche Gefahren zu versichern sind. 15

16 VII. DIE STOCKWERKEIGENTÜMERVERSAMMLUNG 27. Träger der Verwaltung 1 Träger der Verwaltung sind die Versammlung der Stockwerkeigentümer sowie die Verwaltung. 28. Zuständigkeit der Versammlung der Stockwerkeigentümer 1 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer entscheidet über alle Verwaltungshandlungen, die nach Gesetz, dem Begründungsakt oder dem Reglement zu den gemeinschaftlichen Angelegenheiten gehören und soweit sie nicht der Verwaltung zugewiesen sind. 2 Soweit das Gesetz darüber nicht besondere Bestimmungen enthält, finden auf sie die Vorschriften des Vereinsrechtes sinngemäss Anwendung. 3 Der Versammlung stehen insbesondere folgende Aufgaben und Befugnisse zu: a. Wahl und Abberufung der Verwaltung sowie deren Beaufsichtigung; b. Genehmigung der Jahresrechnung und der Verteilung der Kosten auf die Stockwerkeigentümer; c. Festsetzung der Höhe der Einlagen in den Erneuerungsfonds; d. Genehmigung des Voranschlages und Festsetzung der von den Stockwerkeigentümern auf die Kostenanteile zu leistenden Vorschüsse; e. Entlastung der Verwaltung; f. Ermächtigung der Verwaltung zur Führung von Prozessen und Verwaltungsverfahren im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft (sowohl als Klägerin als auch als Beklagte); g. Wahl eines Ausschusses der Stockwerkeigentümer; h. Wahl der Revisoren; i. Bezeichnung des Stellvertreters der Verwaltung; j. Erlass einer Hausordnung und weiterer Vorschriften über die Benutzung gemeinschaftlicher Teile; k. Entscheidung über Rekurse gegen Verfügungen der Verwaltung; l. Bezeichnung der abzuschliessenden Versicherungen. 29. Einberufung und Leitung der Versammlung 1 Die ordentliche Versammlung wird von der Verwaltung unter Beachtung einer Frist von mindestens 4 Wochen mit Angabe der zu behandelnden Gegenstände (Traktanden) schriftlich einberufen. 16

17 2 Die Jahresrechnung, ein Vorschlag betreffend die Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten sowie das Budget sind den Stockwerkeigentümern innert gleicher Frist zuzustellen. 3 Jeder Stockwerkeigentümer kann bis spätestens 2 Wochen vor der Versammlung bei der Verwaltung schriftlich die Aufnahme weiterer Traktanden verlangen. Die übrigen Stockwerkeigentümer werden von der Verwaltung umgehend über diese weiteren Traktanden schriftlich orientiert. Über nicht traktandierte Geschäfte kann nur Beschluss gefasst werden, wenn alle Stockwerkeigentümer an der Versammlung anwesend oder vertreten und mit der Behandlung des nicht traktandierten Geschäfts einverstanden sind. 4 Die ordentliche Jahresversammlung findet jeweils spätestens innerhalb von vier Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres statt. 5 Ausserordentliche Versammlungen finden statt, so oft es die Verwaltung als notwendig erachtet, oder wenn es der Ausschuss oder einer oder mehrere Stockwerkeigentümer, die mindestens einen Viertel der Anteile besitzen, verlangen. 6 Fehlt eine Verwaltung oder gibt diese dem Begehren eines Stockwerkeigentümers um Einberufung keine Folge, so kann die Versammlung von jedem Stockwerkeigentümer einberufen werden. 7 Die Verwaltung leitet die Versammlung, sofern nichts anderes beschlossen wird. 8 Die Beschlüsse der Versammlung sind zu protokollieren. Die Verwaltung ist für die ordnungsgemässe Protokollierung verantwortlich. Jedem Stockwerkeigentümer ist bis spätestens zwei Wochen nach der Versammlung ein Exemplar des Protokolls zuzustellen. Das Protokoll ist von der Verwaltung oder - wenn eine solche nicht vorhanden ist - vom Stockwerkeigentümer, der den Vorsitz führt, aufzubewahren. 30. Beschlussfähigkeit 1 Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt sind, anwesend oder vertreten ist. 2 Für den Fall der ungenügenden Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von 10 Tagen seit der ersten stattfinden darf. Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn der dritte Teil aller Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten ist. 31. Ausübung des Stimmrechtes 1 Mehrere Personen, denen eine Stockwerkeinheit gemeinschaftlich zusteht, haben nur eine Stimme, die sie durch einen von ihnen zu bezeichnenden Vertreter abzugeben haben. 2 Steht einem Stockwerkeigentümer mehr als eine Stockwerkeinheit zu, so kann er die Rechte für jede Stockwerkeinheit gesondert geltend machen. Für die Bemessung der Stimmkraft nach Personen hat er für jede Stockwerkeinheit eine Stimme. 3 Ein Stockwerkeigentümer kann sich durch eine Drittperson vertreten lassen, die nicht der Gemeinschaft anzugehören braucht. Der Vertreter hat sich vor der Versammlung durch eine schriftliche Vollmacht auszuweisen. 17

18 4 Stockwerkeigentümer, die ihren Wohnsitz im Ausland haben, sollen einen in der Schweiz wohnhaften Zustellungsbevollmächtigten bezeichnen. 32. Stimmrecht bei Nutzniessung 1 Der Nutzniesser einer Stockwerkeinheit hat sich mit dem Eigentümer über die Ausübung des Stimmrechtes zu verständigen. 2 Soweit eine Vereinbarung nicht dargetan ist, übt der Nutzniesser in allen Fragen der Verwaltung das Stimmrecht aus, nur bei baulichen Massnahmen, die bloss nützlich sind oder der Verschönerung oder Bequemlichkeit dienen, gilt der Eigentümer als stimmberechtigt. 33. Beschlussfassung im Allgemeinen 1 Die Versammlung fasst ihre Beschlüsse mit der einfachen Mehrheit der an der Versammlung gültig abgegebenen Stimmen, soweit nicht im Reglement oder im Gesetz etwas anderes zwingend vorgeschrieben ist. Bei Stimmengleichheit entscheidet die Mehrheit der Wertquoten. 34. Urabstimmungen und Zirkularbeschlüsse 1 Mehrheitsbeschlüsse können auch schriftlich gefasst werden, wenn drei Viertel aller in der Stockwerkeigentümergemeinschaft vorhandenen Stimmen, welche zugleich mindestens zwei Drittel aller Wertquoten auf sich vereinigen, einem Antrag schriftlich zustimmen (Urabstimmung). 2 Beschlüsse, für welche die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer erforderlich ist, können auch auf dem Zirkulationsweg nur mit der schriftlichen Zustimmung aller Stockwerkeigentümer gefasst werden (Zirkularbeschluss). 2 Urabstimmungen und Zirkularbeschlüsse werden durch die Verwaltung durchgeführt, welche das Ergebnis in einem Protokoll festhält und dieses innert 14 Tagen nach Ablauf der Antwortfrist allen Stockwerkeigentümern zukommen lässt. Stimmt innert der von der Verwaltung gesetzten Frist nicht die erforderliche Anzahl Stockwerkeigentümer schriftlich zu, ist kein Beschluss zustande gekommen und es ist von der Verwaltung eine ausserordentliche Stockwerkeigentümerversammlung einzuberufen, sofern die entsprechenden Voraussetzungen gemäss Ziff. 29 Abs. 5 gegeben sind. 35. Qualifiziertes Mehr 1 Die Mehrheit aller gültig abgegebenen Stimmen, die auch die Mehrheit der Wertquoten vertreten, ist insbesondere erforderlich für a. die Anordnung von baulichen Änderungen an der Liegenschaft, die eine Wertsteigerung o- der Verbesserung der Wirtschaftlichkeit oder Gebrauchsfähigkeit bezwecken (nützliche bauliche Massnahmen); b. die Beschlussfassung darüber, dass die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin in einem zivil- oder verwaltungsrechtlichen Verfahren als Klägerin auftreten soll; c. die Abänderung derjenigen Bestimmungen dieses Reglements, die aufgrund von Art. 712g Abs. 3 ZGB erlassen wurden. 18

19 36. Einstimmigkeit 1 Der Zustimmung aller Stockwerkeigentümer bedürfen: a. Beschlüsse, welche die Zuständigkeit zu Verwaltungshandlungen betreffen; b. Beschlüsse, mit welchen Quorumsbestimmungen geändert werden sollen; c. Beschlüsse, mit welchen Sonderrechte begründet oder geändert werden sollen (Ausgenommen Ziff. 1 Abs. 4 und 5); d. Beschlüsse, mit welchen besondere Nutzungsrechte an gemeinschaftlichen Teilen begründet werden sollen; e. Beschlüsse, mit welchen die Zweckbestimmung der Liegenschaft geändert werden soll; f. Beschlüsse, mit welchen die Nutzung der im Sonderrecht stehenden Räume oder von gemeinschaftlichen Teilen geändert werden soll; g. Beschlüsse über Arbeiten, die lediglich oder vorwiegend der Verschönerung der Sache oder der Bequemlichkeit dienen (vorbehalten bleiben Ziff. 25 Abs. 2); h. Der Beschluss über die Aufhebung des Stockwerkeigentums; i. Die Abänderung der Bestimmungen über den Ausschluss eines Stockwerkeigentümers; j. alle Beschlüsse, für welche das Gesetz oder dieses Reglement die Einstimmigkeit vorsieht. 37. Anfechtung von Beschlüssen 1 Beschlüsse, die das Gesetz, den Begründungsakt oder das Reglement verletzen, können von jedem Stockwerkeigentümer, welcher nicht zugestimmt hat, binnen Monatsfrist, nachdem er von ihnen Kenntnis erlangt hat, beim Richter angefochten werden. Die Verwaltung ist über eine Anfechtungsklage zu orientieren. VIII. DER AUSSCHUSS DER STOCKWERKEIGENTÜMER UND DIE REVISOREN 38. Wahl und Aufgaben des Ausschusses 1 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann aus ihrem Kreis jeweils auf die Dauer von zwei Jahren mit Mehrheitsbeschluss (vgl. Ziff. 33) einen Ausschuss wählen, welcher in der Regel aus zwei Personen pro Hochhaus bestehen soll. Die einzelnen Mitglieder können durch Mehrheitsbeschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft jederzeit abgewählt werden. Der Ausschuss konstituiert sich selbst. Der Hauswart nimmt mit beratender Stimme an den Ausschusssitzungen teil. 2 Der Ausschuss steht der Verwaltung beratend zur Seite, insbesondere bei der Vorbereitung der Geschäfte der Versammlung der Stockwerkeigentümer. Die Stockwerkeigentümergemeinschaft kann dem Ausschuss weitere Aufgaben übertragen. 19

20 3 Ohne anders lautenden Beschluss der Stockwerkeigentümergemeinschaft sind der Ausschuss und dessen Mitglieder nicht berechtigt, die Gemeinschaft nach aussen zu vertreten. 39. Wahl und Aufgaben der Revisoren 1 Die Versammlung der Stockwerkeigentümer kann mit Mehrheitsbeschluss (vgl. Ziff. 33) bestimmen, ob und durch wen die Jahresrechnung geprüft werden soll. Mit der Kontrolle der Jahresrechnung kann insbesondere auch eine aussenstehende natürliche oder juristische Person betraut werden. Unabhängig davon hat jeder Stockwerkeigentümer das Recht, nach Voranmeldung bei der Verwaltung in die zur Prüfung der Jahresrechnung erforderlichen Verwaltungsakten Einsicht zu nehmen. IX. DIE VERWALTUNG 40. Wahl 1 Die Verwaltung wird von der Stockwerkeigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss (vgl. Ziff. 33) gewählt. Die Verwaltung soll über die erforderlichen Fähigkeiten und Erfahrungen für die Erfüllung der ihr obliegenden Aufgaben verfügen. 2 Kommt die Bestellung einer Verwaltung durch die Versammlung nicht zustande, so kann jeder Stockwerkeigentümer die Ernennung durch den Richter verlangen. Das gleiche Recht steht auch Pfandgläubigern und anderen Personen zu, die ein berechtigtes Interesse haben. 41. Vertrag mit der Verwaltung 1 Die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer schliesst mit der Verwaltung einen Vertrag, in welchem deren Rechte und Pflichten genau umschrieben sind. Jedem Stockwerkeigentümer ist eine Kopie des Verwaltungsvertrags zuzustellen. 42. Abberufung 1 Die Verwaltung kann von der Versammlung jederzeit abberufen werden (vgl. Ziff. 33). Vorbehalten bleiben allfällige Schadenersatzansprüche bei einer Abberufung zur Unzeit (Art. 404 OR). Lehnt die Versammlung der Stockwerkeigentümer die Abberufung der Verwaltung unter Missachtung wichtiger Gründe ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer binnen Monatsfrist die richterliche Abberufung verlangen. 43. Stellvertretung der Verwaltung 1 Die Verwaltung wird durch den Vorsitzenden des allfällig gewählten Ausschusses der Stockwerkeigentümer vertreten. Ist ein solcher nicht bestellt, so bezeichnet die Versammlung der Stockwerkeigentümer (gemäss Ziff. 33) aus ihrem Kreis einen Stellvertreter. Dieser handelt anstelle der Verwaltung, wenn diese aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen daran gehindert ist und ein Aufschub der Handlung nicht tunlich ist. 44. Aufgaben und Befugnisse im Allgemeinen 1 Die Verwaltung vollzieht alle Handlungen der gemeinschaftlichen Verwaltung nach den Vorschriften des Gesetzes und des Reglements und unter Beachtung der Beschlüsse der Versammlung der 20

21 Stockwerkeigentümer. Sie wacht darüber, dass bei der Ausübung der Sonderrechte und bei der Benutzung der gemeinschaftlichen Teile die Vorschriften des Gesetzes, des Reglements sowie eine allfällige Hausordnung und allfällige Beschlüsse der Stockwerkeigentümergemeinschaft beachtet werden. 2 Die Verwaltung erteilt die Aufträge für die notwendigen Reparaturen, Unterhaltsarbeiten und Anschaffungen, wobei sie im Rahmen der im Verwaltungsvertrag vereinbarten Kompetenzsumme zur Auftragserteilung ohne Rückfrage ermächtigt ist. Sie überwacht und kontrolliert die Arbeiten und überprüft die Rechnungen. 3 Die Verwaltung nimmt an den Versammlungen der Stockwerkeigentümer nur mit beratender Stimme teil, sofern sie nicht selbst Stockwerkeigentümer ist. 45. Einzelne Befugnisse und Aufgaben der Verwaltung 1 Der Verwaltung obliegt insbesondere: a. die ordentliche Verwaltung der Liegenschaft zu besorgen; b. der Versammlung der Stockwerkeigentümer alljährlich einen Bericht über Geschäftsführung und Rechnung zu erstatten; c. der Versammlung der Stockwerkeigentümer einen Voranschlag für das folgende Geschäftsjahr vorzulegen, der auch für die vorläufige Bemessung der Beiträge (Akontozahlungen) der Stockwerkeigentümer massgebend ist; d. die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten auf die einzelnen Stockwerkeigentümer zu verteilen, diesen Rechnung zu stellen und deren Beiträge einzuziehen; e. die vorhandenen Geldmittel zu verwalten und bestimmungsgemäss zu verwenden; f. die Bücher, Protokolle und Register der Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer sorgfältig zu führen, sowie für deren ordnungsgemässe Aufbewahrung zu sorgen; g. den Stockwerkeigentümern über die gemeinschaftlichen Angelegenheiten Auskunft zu geben und Einblick in die einschlägigen Bücher und Akten zu gewähren; h. den Stockwerkeigentümern bei Bedarf für die Ausübung ihrer Eigentumsrechte die Adressen der anderen Stockwerkeigentümern mitzuteilen; i. die Beschlüsse der Versammlung der Stockwerkeigentümer auszuführen; j. die Versicherungsverträge nach den Weisungen der Versammlung abzuschliessen; k. alle auf das Gebäude bezüglichen Akten (Baupläne, Pläne und Unterlagen über Belastungsverhältnisse und statische Funktionen einzelner Bauteile) aufzubewahren; l. alle Massnahmen von sich aus zu treffen, die keinen Aufschub ertragen, um die Gemeinschaft vor drohendem oder wachsendem Schaden zu bewahren; m. allfällige gemeinschaftliche Räume zu vermieten; 21

22 n. den Hauswart im Namen der Stockwerkeigentümergemeinschaft anzustellen und zu beaufsichtigen; 46. Vertretung der Gemeinschaft 1 In allen Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung vertritt die Verwaltung im Bereich der ihr zustehenden Aufgaben sowohl die Gemeinschaft wie auch die Stockwerkeigentümer nach aussen. 2 Zur Führung von zivil- und verwaltungsrechtlichen Verfahren sowohl auf klägerischer wie auch auf beklagter Seite bedarf die Verwaltung ausserhalb des summarischen Verfahrens der vorgängigen Ermächtigung durch die Versammlung der Stockwerkeigentümer, unter Vorbehalt dringender Fälle, in denen die Ermächtigung nachgeholt werden kann. Soll die Stockwerkeigentümergemeinschaft als Klägerin auftreten, erfordert der Beschluss ein qualifiziertes Mehr (vgl. Ziff. 35). Ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft Beklagte, ein einfaches Mehr (vgl. Ziff. 33). 3 Zustellungen an die Stockwerkeigentümergemeinschaft können an die Adresse der Verwaltung wirksam vorgenommen werden. Die Verwaltung trägt die Verantwortung, dass die Stockwerkeigentümer, wo notwendig, vom Inhalt dieser Zustellung innert nützlicher Frist Kenntnis erhalten. 47. Haftung der Gemeinschaft für Handlungen der Verwaltung 1 Weder die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer noch diese selbst werden durch andere als rechtsgeschäftliche Handlungen der Verwaltung verpflichtet. 48. Zustellungen an die Stockwerkeigentümer 1 Sind an einer Stockwerkeinheit mehrere Personen dinglich berechtigt, haben diese der Verwaltung einen Zustellbevollmächtigten zu nennen. Unterbleibt das, können Zustellungen an einen beliebigen Berechtigten erfolgen. X. ÄNDERUNGEN IM BESTAND DER STOCKWERKEIGENTÜMER UND AUFHEBUNG DES STOCKWERKEIGENTUMS 49. Veräusserung und Belastung 1 Das Stockwerkeigentum ist veräusserlich und vererblich. Jeder Stockwerkeigentümer ist befugt, seine Stockwerkeinheit beliebig zu belasten. 50. Rechtsstellung des Erwerbers 1 Die von den Stockwerkeigentümern vereinbarte oder beschlossene Verwaltungs- und Nutzungsordnung (Begründungsakt, Reglement, Hausordnung, Verwaltungsvertrag) und die von ihnen gefassten Verwaltungsbeschlüsse sowie allfällige richterliche Urteile und Verfügungen sind für alle Rechtsnachfolger eines Stockwerkeigentümers (z.b. Käufer) und für den Erwerber eines dinglichen Rechtes an einer Stockwerkeinheit (z.b. Pfandgläubiger) ohne weiteres verbindlich. 2 Jeder Stockwerkeigentümer ist gehalten, einen Rechtsnachfolger umfassend und vollständig über die bestehende Verwaltungs- und Nutzungsordnung und die sich daraus ergebenden Rechte und Pflichten zu unterrichten. 22