Richtwerte für die Mietpreise für SGB II- und SGB XII-Bezieher in Nürnberg ab dem 1. Januar Schlüssiges Konzept

Transkript

1 Amt für Existenzsicherung und soziale Integration Sozialamt Richtwerte für die Mietpreise für SGB II- und SGB XII-Bezieher in Nürnberg ab dem 1. Januar Schlüssiges Konzept Das Schlüssige Konzept zur Ermittlung der Richtwerte für SGB II- und SGB XII-Bezieher wurde dem Sozialausschuss der Stadt Nürnberg am 16. November 2017 vorgestellt. 1

2 Der Forschungsbericht Ermittlung existenzsichernder Bedarfe für die Kosten der Unterkunft und Heizung in der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach SGB II und in der Sozialhilfe nach SGB XII 1 wurde zur Erstellung des Schlüssigen Konzeptes beigezogen. Diese Studie wurde vom Bundesministerium für Arbeit und Soziales beauftragt. Der Schwerpunkt der Untersuchung liegt auf der Frage, mit welchen empirischen Methoden aus den vorhandenen Daten unter Berücksichtigung der verfassungsrechtlichen Anforderungen eine realitätsgerechte Abbildung der existenzsichernden Bedarfsdeckung der Unterkunftskosten möglich ist. Ausgangspunkt der Beauftragung waren Beratungen der AG Rechtsvereinfachung im SGB II, die im Bereich Kosten der Unterkunft zu keinem zufriedenstellendem Ergebnis gekommen war. Die Studie beinhaltete auch eine ausführliche Online-Befragung sämtlicher rund 400 kommunalen Träger. Mit 84 % wurde eine sehr hohe Rücklaufquote erreicht. Die wesentlichen Erkenntnisse der Studie werden in diesem Konzept wiedergegeben und in vielen Punkten umgesetzt. Der Forschungsbericht wird zitiert mit Studie, Gliederungspunkt und Seite niedrigeaufloesung.pdf;jsessionid=F5A93E4DBFCE0BB0E80794B9C051E815? blob=publicationfile&v=4 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Begriffsdefinitionen Zusammenfassung Mietrichtwert und Heizkostenrichtwert Berechnung des Richtwertes Nettokaltmiete Bruttokaltmiete Verteilung der Wohnungen innerhalb des 30 % Perzentils in den Stadtteilen Aktuelle Richtwerte ab 1. Januar Übersicht aktueller Richtwert Frühere Richtwerte Angemessene Heizkosten Zusatzregelungen für besondere Konstellationen Richtwert bei Wohngemeinschaft und Untermietzimmer Abschlag von 10 qm Abgrenzung zur pensionsähnlichen Unterbringung: Richtwert bei Haushaltsgemeinschaft Ermittlung des Gesamtmietrichtwertes Beispiel Pensionsähnliche Unterbringung bzw. pensionsähnliche Zimmer mit Substandard Einfachbelegung Doppelbelegung Dreifachbelegung Quadratmeterhöchstmiete ohne Betriebskosten Besondere Wohnformen und Wohnbedarfe Umgangsrecht Grundlagen Rechtsgrundlagen für die Leistungen für Unterkunft und Heizung SGB II - Zuständigkeit für die Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne des 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II im Bereich der gemeinsamen Einrichtung SGB XII - Zuständigkeit für die Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne des 35 SGB XII Kapitel SGB XII - Hilfe zum Lebensunterhalt Kapitel SGB XII - Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung Zuständigkeit für die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft Von den Richtwerten umfasste Personen im SGB II und SGB XII Leistungsbezieher im SGB II in Nürnberg: Insgesamt Nach Bedarfsgemeinschaftsgrößen Nach Haushaltsgrößen Leistungsbezieher im 3. und 4. SGB XII in Nürnberg Insgesamt Nach 3. und 4. Kapitel SGB XII Nach Bedarfsgemeinschaftsgrößen Haushaltsgrößen in Nürnberg Finanzielle Aufwendungen der Stadt Nürnberg SGB II

4 4.3.2 SGB XII Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung sogenanntes Schlüssiges Konzept Begriff der Angemessenheit Beachtung des Existenzminimums im Bereich Wohnen Schlüssiges Konzept - Methodenfreiheit Satzungslösung Anforderungen des Bundessozialgerichts an das Schlüssige Konzept Definition des schlüssigen Konzeptes durch das BSG Angemessene Wohnfläche Exkurs: Kritik an den normativ vorgegebenen Wohnflächen auf Basis der Wohnbaufördervorschriften Flächenrichtwerte in den Bundesländern Örtlicher Vergleichsraum Stadtgebiet Nürnberg als Vergleichsraum Ausreichende räumliche Verteilung Exkurs zu Soziale Segregation Einfacher Wohnungsstandard Berücksichtigung des gesamten Wohnungsmarktes Ermittlung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises - Nettokaltmiete Repräsentative Datenerhebung Daten des qualifizierten Mietenspiegel als Datengrundlage für den angemessenen Quadratmeterpreises Inhalt des Mietenspiegels: Repräsentativität und ausreichende Fallzahl Nichtberücksichtigung preisgebundenen Wohnraums im Mietenspiegel Betriebskosten Anwendung der Produkttheorie Einbeziehung der Heizkosten - Bruttowarmmiete Anwendung der Wohngeldtabelle Verfügbarkeit Mehrbedarfe für Wohnen im Einzelfall Berechnungsansätze zur Ermittlung der angemessenen Kosten für die Unterkunft Vergleichsgruppenorientierte, wohnungsstandardorientierte und Häufigkeitsorientierte Ansätze Der häufigkeitsorientierte Ansatz Notwendige Vorentscheidungen beim häufigkeitsorientierten Ansatz Wohnungsbezogene Mieten oder empirische Auswertung von Quadratmetermieten Festlegung des Wohnflächenkorridors für die Auswertung Betriebskosten Quantifizierung des Angebotes und der Nachfrage Umzugsquote der Bevölkerung Ermittlung des Perzentils, das den Nachfragern entspricht Datengrundlage - Nürnberger Mietenspiegel

5 7.1 Darstellung als Regressionsmietenspiegel- Regressionsmethode Erhebungskonzept und Stichprobenplan Zusammensetzung der Stichprobe Grundgesamtheit und Stichprobe nach Schichten Grundgesamtheit und Stichprobe nach Teilgebieten Auswertung der dem Nürnberger Mietenspiegels 2016 zugrundeliegenden Daten zur Ermittlung der angemessenen Nettokaltmiete Basis Entscheidung des Bayersichen Landessozialgerichts und des Bundessozialgerichts München Entscheidung Anforderung 1: Anforderung 2: Verteilung der Wohnungen über den gesamten Vergleichsraum % Perzentil Mieterquote im SGB II Nachfragekonkurrenten Berücksichtigung nur von Mieterhaushalten Armutsgefährdung der Nürnberger Haushalte Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises Auswahl des Flächenkorridors Berechnungstabelle Exkurs zum Umfang einer Stichprobe, Repräsentativität und Fallzahl Abgleich der Angemessenheitsgrenzen mit den Regressions-Werten des Mietenspiegels Mögliche Abschläge für einfachen Wohnraum Tabelle und Diagramm: Vergleich mit dem Mietenspiegel Abschlag für einfachen Wohnraum von % Abgleich mit den Kosten der Gesamtwohnungen, die dem Mietenspiegel 2016 zugrunde liegen Variante 1: Unterer Wert -durchschnittliche Wohnfläche nach Haushaltsgröße der SGB II-Bezieher Variante 2: Werte auf Basis der Studie Angemessene Betriebskosten Daten zur Festlegung angemessener Betriebskosten Berechnung der angemessenen Betriebskosten pro Quadratmeter Exkurs: Verwendung von Mittelwerten- Warum ein Mittelwert der kalten Nebenkosten als Bestandteil einer bruttokalten Angemessenheitsgrenze bedarfsdeckend ist Exkurs: Bundesweiter Betriebskostenspiegel Richtwert/ Referenzmiete für das SGB XII Richtwerte für Wohneigentum Höchstwerte pro Quadratmeter Konkrete Angemessenheit der Kosten für die Unterkunft - Sonderregelungen im Einzelfall Tatsächlich verfügbarer Wohnraum Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietenspiegels

6 14.2 Gleichmäßige Verteilung über die Stadtteile Weitere Auswertungen des Wohnungsmarktes Neuvermietungen der WBG im Zeitraum bis Auswertung von Wohnungsangeboten aus der empirica systeme Marktdatenbank Angebotsmieten Übersicht über die Entwicklung der Zahl der Wohnungsangebote auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt von bis 3. Quartal Wohnungsangebote seit nach Stadtteilen Datensätze mit Angaben zum Stadtteil Stadtteile bis zu Wohnungsangebote seit nach Stadtteilen Datensätze mit Angaben zum Stadtteil Stadtteile mit mehr als 200 Angeboten Resümee: Einhaltung der Anforderungen an das schlüssige Konzept Angemessene Heizkosten Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung Isolierte Heizkostenprüfung oder Gesamtangemessenheitsgrenze Ermittlung der durchschnittlich angemessenen Heizkosten Exkurs: Warum ein Mittelwert der warmen Nebenkosten als Bestandteil einer bruttowarmen Gesamtangemessenheitsgrenze bedarfsdeckend ist Nichtprüfungsgrenze des BSG Mögliche Datengrundlagen Angewendete Datengrundlage Heizkosten der SGB II Bezieher Ergebnis -Heizkostenrichtwert Tabelle: Angemessene Heizkosten in Nürnberg Witterungsbedingte Schwankungen des Heizbedarfs Heiztage Nichtprüfungsgrenze - Energiesparprojekt des Sozialamts - Mieterverein Exkurs zum bundesweiten Heizspiegel Kosten für die Warmwasserbereitung Zentrale Warmwasserversorgung als Bedarf nach 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II Dezentrale Warmwasserversorgung in der Wohnung Dies ist in 21 Absatz 7 geregelt: Hinweise der BA zu 21 SGB II RdNr.: ff Stand In den Regelbedarfen enthaltene Anteile für Haushaltsenergie und Mehrbedarf Warmwasser für das Jahr 2017 : Anhang Angebotsseite Angebotsstruktur des Nürnberger Wohnungsmarktes aus dem ersten Zensusbericht Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden Eigentumsformen der Gebäude Exkurs: Übersicht Wohnungsbaugesellschaften in Nürnberg Wohnungsgrößen in Nürnberg Vermietungsquote Zahl der Haushalte Anzahl Wohnräume Baualtersklassen der Wohnungen in Nürnberg Armutsgefährdete Bevölkerung Tabelle: Bewohnte Baualtersklassen der armutsgefährdeten Bevölkerung in Nürnberg Wohnungsgrößen Wohnungsgrößen der SGB II Bezieher

7 Diagramm Wohnungsgrößen der SGB II Bezieher nach Anzahl der BGs Diagramm Wohnungsgrößen der SGB II Bezieher auf 100 % Basis Diagramm: Wohnungsgröße BG Alleinerziehende mit einem Kind Diagramm: Wohnungsgröße BG Alleinerziehende mit einem Kind Wohnungsgrößen der Bevölkerung in Nürnberg Diagramm: Vergleich SGB II Bevölkerung 1- und 2-Personen-Haushalte Anteil der Mieterhaushalte mit Leistungsbezug an den Mieterhaushalten Übersicht über die Entwicklung der Mietpreise in Nürnberg Tabelle: Entwicklung der Regressionswerte des Nürnberger Mietenspiegels Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen Mietpreise des Nürnberger Mietenspiegel Tatsächlichen Kosten der SGB II-Beziehern nach Haushaltsgrößen in Nürnberg Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen tatsächlichen Aufwendungen für die Miete inkl. kalte Nebenkosten (Bruttokaltmiete) Diagramm: Entwicklung der durchschnittlichen tatsächlichen Aufwendungen für die Miete inkl. kalte Nebenkosten (Bruttokaltmiete) Consens-Benchmarking 2016 der großen Großstädte Mieten der Wohngeldbezieher in Nürnberg Mieten der Bezieher von SGB XII in Nürnberg Vergleich: Wohngeldtabelle + 10 % Zuschlag in Nürnberg Betriebskosten Vergleich der SGB II-Betriebskosten August 2016 und Juni Entwicklung der Betriebskosten der SGB II Bezieher nach Haushaltsgrößen Vergleich der durchschnittliche Betriebskosten pro Quadratmeter verschiedener Städte Betriebskosten aus der Wohnungs- und Haushaltserhebung Bundesweiter Betriebskostenspiegel 2015/ Auswertungen zu den Heizkosten Vergleich der durchschnittlichen tatsächlichen Heizkosten in anderen Kommunen oder Landkreisen Heizkosten der SGB XII-Bezieher Heizkosten nach der Wohnungs- und Haushaltserhebung Bundesweiter Heizkostenspiegel Heizarten in Nürnberg Tabelle: Verwendete Heizenergie in Nürnberg in Mehrfamilienhäusern Art der Heizung nach Anzahl und prozentualem Anteil der Wohnungen Tabelle: Sanitäraussstattung/ Heizungsart in Mehrfamilienhäusern Überschreiterquoten Zahl der Bedarfsgemeinschaften unter und über dem Richtwert zzgl. 10 % Im SGB II Diagramm: Anteil der Bedarfsgemeinschaften innerhalb des Richtwertes bis 110 % und Bedarfsgemeinschaften, die darüber liegen in % Diagramm: Anteil der Bedarfsgemeinschaften innerhalb des Richtwertes bis 110 % und Bedarfsgemeinschaften die darüber liegen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft Im SGB XII Prüfschritte Reaktionen auf Kostensenkung Regelungen zu den angemessenen Kosten der Unterkunft durch den Bund Entwicklung der Richtwerte in Nürnberg

8 Vom bis Vom bis Vom bis Bis Verteilung und Mietpreise der SGB II Bezieher nach Postleitzahlbezirken Stand Mai Verteilung der Wohnungen über das Stadtgebiet Personen-Haushalt qm Personen-Haushalt qm Personen-Haushalt qm Personen-Haushalt qm Statistische Stadtteile -Plan Statistische Bezirke - Plan Begriffsdefinitionen Die Nettokaltmiete bezeichnet die Miete für eine Wohnung ohne Nebenkosten Die Bruttokaltmiete setzt sich aus der Grundmiete und den kalten Betriebskosten zusammen Die Bruttowarmmiete beinhaltet die kalten Betriebskosten und zusätzlich die Heizkosten 8

9 2 Zusammenfassung 2.1 Mietrichtwert und Heizkostenrichtwert 1 Person 50 qm 2 Personen 65 qm 3 Personen 75 qm 4 Personen 90 qm 5 Personen 105 qm Jede weitere Person 10 qm Mietrichtwert 397,00 506,00 591,00 709,00 824,00 78,00 Zzgl. 10 % bei bereits bewohnten Wohnungen, gilt nicht bei Neuanmietungen 437,00 557,00 651,00 780,00 907,40 86, ,00 88,00 101,00 122,00 142,00 Heiz- und Warmwasserkosten ab Nichtprüfungsgrenze für Personen mit kompletter dezentraler Warmwasserversorgung tatsächliche Qm- Zahl der Wohnung x 1,35 mind Berechnung des Richtwertes Nettokaltmiete Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter wurde auf Basis der Wohnungen festgelegt, die dem Nürnberger Mietenspiegel zugrunde liegen. Diese Datengrundlage wird von der Rechtsprechung für die Ermittlung der Richtwerte als gut geeignet angesehen. Die Repräsentativität und Validität der Datenerhebung ist auch im Rahmen des Schlüssigen Konzeptes regelmäßig als ausreichend anzusehen. Die Berechnungen wurden vom Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth - Frau Deinlein, Bereich Umfrageforschung - vorgenommen. Hierzu wurden alle für den Mietenspiegel 2016 verwendeten Wohnungen der entsprechenden Größenklassen nach Quadratmeterpreisen ausgewertet. Von allen Quadratmeterpreisen der jeweiligen Größenklassen wurde der Quadratmeterpreis verwendet, der auf dem 30 % Prozent Perzentil liegt. Die Wohnflächenkorridore (untersuchter Wohnflächenbereich) wurden anhand der Empfehlung der BMAS Studie festgelegt. Alle Wohnungen im Größenbereich von 40 bis 2 Berücksichtigung der Wirtschaftlichkeit gemäß 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II 9

10 100qm wurden ausgewertet, das sind dann insgesamt 2412 Datensätze. Damit wurden 87% aller Mietspiegel-Fälle in die Auswertung einbezogen. untersuchter Wohnflächenbereich qm (50 qm) qm (65 qm) qm (75 qm) qm (90 qm) Mietenspiegel ) Anzahl der Fälle/ Wohnungen (ungewichtet) Mittelwert in Euro je Quadratmeter 7,32 6,98 7,02 7,15 Median (mittlerer Wert) in Euro je qm 7,17 6,91 6,94 7,05 Perzentil 30 % 3) : 6,43 6,21 6,25 6,25 Perzentil 30% x Wohnungsgröße = anzuwendende Kaltmiete 321,50 403,65 468,75 562,50 2) Quelle: Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2015, Auswahl Mietspiegel- Auswertung, n= jeweils 30 % der Quadratmeterpreise aller ausgewerteten Wohnungen, die im Wohnflächenkorridor liegen, liegen unter /qm Der häufigkeitsorientierte Ansatz zur Ermittlung der Richtwerte arbeitet mittels Perzentilen. Das Perzentil bildet den Umfang der vergleichbaren Marktteilnehmer / Nachfrager ab. Der Umfang des Perzentils wurde bei den Schlüssigen Konzepten, die den bisherigen Landessozialgerichts bzw. Bundessozialgerichtsentscheidungen zugrunde lagen, mehr oder weniger anhand der Zahl der Leistungsbezieher vor Ort geschätzt. Dies erfolgte zunächst auch in Nürnberg, auf Basis der armutsgefährdeten Bevölkerung (19 %) plus eines Sicherheitszuschlages von 10 %. Die Studie empfiehlt ein Verfahren, wie das Perzentil, das die Grenze der Angemessenheit bildet, durch ein Berechnungsverfahren ermittelt werden kann. Das für Nürnberg festgelegte 30 % - Perzentil wurde auf dieser Basis nachträglich bestätigt Bruttokaltmiete Zur anzuwendenden Kaltmiete wurden die angemessenen Betriebskosten addiert. Die kalten Betriebskosten wurden auf Basis der Durchschnittskosten der SGB II Bezieher ermittelt. Die Studie sieht diese Daten als die beste Datengrundlage an Verteilung der Wohnungen innerhalb des 30 % Perzentils in den Stadtteilen Die ausgewerteten Wohnungen innerhalb des 30 % Perzentils verteilen sich relativ gleichmäßig in den Statistischen Stadtteilen entsprechend des Bestandes an Wohnungen dort (Auswertung des Amtes für Statistik). Die Anforderung der Rechtsprechung ist durch die recht gleichmäßige Verteilung der Wohnungen im Stadtgebiet erfüllt. 10

11 3 Aktuelle Richtwerte ab 1. Januar Übersicht aktueller Richtwert 1 Person 50 qm 2 Personen 65 qm 3 Personen 75 qm 4 Personen 90 qm 5 Personen 105 qm Jede weitere Person 10 qm 4 Mietrichtwert 397,00 506,00 591,00 709,00 824,00 78,00 Angemessene Kaltmiete gesamt 321,50 403,65 468,75 562,50 656,25 62,50 Angemessene Betriebskosten gesamt 75,50 102,70 122,25 146,70 168,00 15,40 Betriebskosten pro qm 5 1,51 1,58 1,63 1,63 1,60 1,54 Kaltmiete pro qm 6 6,43 6,21 6,25 6,25 6,25 6,25 Gesamtpreis pro qm 7,94 7,79 7,88 7,88 7,85 7,79 Vergleich zum bisherigen Richtwert gesamt in 23,00 34,00 43,00 53,00 61,00-32,00 Vergleich zum bisherigen Richtwert gesamt in % 6,15% 7,20% 7,85% 8,08% 7,99% -29,1 % Steigerung des angemessenen Kaltmietpreises in % 7,17% 7,81% 8,51% 9,08% 9,08% 9,08% Steigerung der angemessenen Betriebskosten in % 2,03% 5,33% 5,84% 4,49% 3,90% -3,14% 3 Diese Mietrichtwerte basieren auf dem aktuell gültigen qualifizierten Regressions- Mietenspiegel der Stadt Nürnberg 4 6 Personen 902, 7 Personen 980, 8 Personen 1058, 9 Personen 1136, 10 Personen Basieren auf den durchschnittlichen Kosten der SGB II-Leistungsbezieher - Statistik der Bundesagentur für Arbeit - Wohn und Kostensituation SGB II, Kreis Nürnberg, Stadt August Basieren auf den dem qualifizierten Mietenspiegel 2016 der Stadt Nürnberg zugrundeliegenden Wohnungsdaten 11

12 3.2 Frühere Richtwerte Mietrichtwert bis ,00 472,00 548,00 656,00 763,00 110,00 Angemessene Kaltmiete gesamt 300,00 374,40 432,00 515,70 601,65 85,95 Angemessene Betriebskosten gesamt 74,00 97,50 115,50 140,40 161,70 23,85 Betriebskosten pro qm 1,48 1,50 1,54 1,56 1,54 1,59 Kaltmiete pro qm 6,00 5,76 5,76 5,73 5,73 5,73 Steigerung zum vorherigen Richtwert gesamt in 18,00 31,00-12,00-11,00-14,00-1,00 Steigerung zum vorherigen Richtwert in % 5,06% 7,03% -2,14% 7-1,65% -1,80% -0,90% Steigerung des ermittelten angemessenen Kaltmietpreises pro qm 5,82% 8,07% 8,07% 8,52% 8,52% 8,52% Mietrichtwert bis ,00 441,00 560,00 667,00 777,00 111,00 Angemessene Kaltmiete 283,50 346,75 451,25 536,50 625,75 89,25 Angemessene Betriebskosten gesamt 72,50 94,25 108,75 130,50 152,25 21,75 Betriebskosten pro qm 1,45 1,45 1,45 1,45 1,45 1,45 Kaltmiete pro qm 5,67 5,33 5,33 5,28 5,28 5,28 7 Wegen der Umstellung von einem nach Baualtersklassen differenzierten Richtwert auf einheitliche Richtwerte pro Haushaltsgröße wurden die Werte ab dem 3 Personenhaushalt für den Zeitraum bis etwas höher festgelegt, als sich nach dem Mietenspiegel errechnet hätte, um die entstehenden Abweichungen bzgl. der Baualtersklassen nach Haushaltsgrößen auszugleichen. Ab dem Jahr 2013 wurde dann der tatsächlich errechnete Quadratmeterpreis für den Richtwert herangezogen. 12

13 3.3 Angemessene Heizkosten 8 1 Person 50 qm 2 Personen 65 qm 3 Personen 75 qm 4 Personen 90 qm 5 Personen 105 qm Jede weitere Person 15 qm Heiz- und Warmwasserkosten ab Nichtprüfungsgrenze für Personen mit kompletter dezentraler Warmwasserversorgung 9 68,00 88,00 101,00 122,00 142,00 tatsächliche Qm- Zahl der Wohnung x 1,35 mind Angemessen Heizkosten pro qm 1,35 1,35 1,35 1,35 1, Zusatzregelungen für besondere Konstellationen Richtwert bei Wohngemeinschaft und Untermietzimmer Abschlag von 10 qm Der Einzug in eine Wohngemeinschaft / Untermietzimmer erfolgt in der Regel aus dem Grund um gegenüber einer eigenen Wohnung Kosten zu reduzieren, da durch die gemeinsame Nutzung von Bad, Küche, Flur etc. Synergieeffekte entstehen. Dieser Gesichtspunkt ist auch im Rahmen der angemessenen Kosten der Unterkunft zu berücksichtigen. Aufgrund der gemeinsamen Nutzung von Räumen wie Bad, Küche, Diele er- 8 Eine Anhebung der Nichtprüfungsgrenze für die Heizkosten erfolgt derzeit nicht, da nach sämtlichen Auswertungen 1,35 pro qm noch angemessen sind. Zudem können jederzeit über das Energiesparprojekt des Sozialamtes individuelle Prüfungen der konkret notwendigen Heizkosten erfolgen. Die Nichtprüfungsgrenze für Stromheizungen wird hingegen angehoben. Eine Regelung erfolgt im kommunalen Handbuch. 9 Eine dezentrale Warmwasserversorgung im Sinne des SGB II liegt vor, wenn die Warmwasserversorgung in der Wohnung über Strom erfolgt (Durchlauferhitzer oder Boiler). Hier gibt es einen Mehrbedarf gemäß 21 Absatz 7 SGB II, dabei handelt es sich um eine Bundesleistung - Siehe Punkt Gibt es im Haushalt zentrale und dezentrale Warmwasserbereitung z. B. im Bad einen Durchlauferhitzer oder Boiler wird der Mehrbedarf anteilig gewährt. Bei einer wohnungszentralen Warmwasserbereitung über Gastherme, handelt es sich wohl nicht um eine dezentrale Warmwasserbereitung im Sinne des 21 Absatz 7 SGB II, da die Abrechnung dieser Kosten mit der Heizkostenabrechnung für Gas erfolgt. 10 Ist die Wohnung kleiner als 105 qm können bis zu 142 Heizkosten anerkannt werden. 11 Siehe hierzu auch den neu eingefügten 42 a Absatz 4 SGB XII, der bei Wohngemeinschaften nun auch die Möglichkeit eröffnet, die Kosten der Unterkunft nur in Höhe des Richtwertes zu gewähren, der für die Personenzahl, die in der Wohnung lebt, angemessen ist. 13

14 folgt ein Abschlag von 10 qm vom als angemessen zu betrachtenden Wohnraum für eine Person. Bei einer Person in einem Zimmer ergibt sich damit ein Richtwert von 318,00 (= 40 qm x 7,94 ) Mieten mehrere Personen zusammen ein Zimmer in einer Wohngemeinschaft sind im Regelfall die Werte der pensionsähnlichen Unterbringung anzuwenden (siehe Punkt 3.4.3). Ausnahmen bei großen Zimmern und/oder großen Gemeinschaftsflächen. Hier ist dann eine individuelle Entscheidung über die anzuerkennende Miete pro Person zu treffen Abgrenzung zur pensionsähnlichen Unterbringung: Bei der Wohngemeinschaft/Untermiete handelt es sich um die Anmietung eines Zimmers in einer normalen Wohnung die in der Regel zwischen zwei und fünf Zimmer und ein oder zwei Bädern und eine Küche hat. Bei der pensionsähnlichen Unterbringung handelt es sich um größere Objekte/Stockwerke in denen viele Zimmer (pro Stockwerk) vermietet werden. Oftmals gibt es nur ein Gemeinschaftsbad und eine Küche für viele Zimmer oder es ist keine Küche vorhanden. Die Miete wird in der Regel in Form der Bruttowarmmiete in Rechnung gestellt Richtwert bei Haushaltsgemeinschaft Ermittlung des Gesamtmietrichtwertes Leben in der Unterkunft volljährige Personen, die nicht zur Bedarfsgemeinschaft nach 7 Abs. 3 SGB II, jedoch zur Haushaltsgemeinschaft nach 9 Abs. 5 SGB II gehören, müssen diese den auf sie treffenden Anteil der Unterkunftskosten tragen. Der zugrunde zu legende Gesamtmietrichtwert ergibt sich aus der Summe der einzelnen Richtwerte, deren angemessene Wohnfläche jeweils um 15 qm gekürzt wird, da Räume wie Küche, Bad, Diele, Wohnzimmer gemeinsam genutzt werden. Gegenüber einer Wohngemeinschaft mit fremden Personen ist ein höherer Abschlag anzusetzen, da bei Verwandten bzw. -in der Regel sind es Kinder über 25 Jahre- weniger Privatsphäre notwendig ist. Diese Regelung gilt auch für Kinder, für die Kinderpflegegeld nach 27 Abs. 4 Satz 3 SGB XII nach dem beantragt wurde. 1 Person 35 qm 2 Personen 50 qm 3 Personen 60 qm 4 Personen 75 qm 5 Personen 90 qm Jede weitere Person 5 qm gesamt 278,00 390,00 473,00 591,00 707,00 39,00 pro qm 7,94 7,79 7,88 7,88 7,85 7,79 Bis gesamt 262,00 363,00 438,00 547,00 655,00 75,00 12 Pro qm 7,48 7,26 7,30 7,29 7,27 7,32 12 Auf Basis von 10 qm 14

15 Beispiel Mutter, Tochter und minderjähriges Enkelkind mieten gemeinsam eine Wohnung, die Miete beträgt monatlich 600,00. Der Gesamtrichtwert setzt sich dann zusammen: aus dem Richtwert für eine Person = (Mutter) 278 plus Richtwert für zwei Personen (Tochter und Enkel) = 390, gesamt 668. Die Miete in Höhe von 600,00 ist damit angemessen. Die tatsächliche Miete wird kopfteilig gewährt Pensionsähnliche Unterbringung bzw. pensionsähnliche Zimmer mit Substandard Bei der pensionsähnlichen Unterbringung handelt es sich um größere Objekte / Stockwerke in denen viele Zimmer (pro Stockwerk) vermietet werden. Oftmals gibt es nur ein Gemeinschaftsbad und eine Küche für viele Zimmer oder es ist gar keine Küche vorhanden Einfachbelegung Bruttowarmmiete inklusive Heizung in Höhe von 34 (1,35 x 25 qm) = Berechnung: Basis Mietenspiegel qm je 9,10 pro qm (10,46 14 minus Abschlag 13 % für einfachen Wohnraum) 227,50 (25 qm x 9,10 ) + 37,75 Betriebskosten = 265,20 + Heizung 34 Zusätzlich kann noch die Warmwasserpauschale gewährt werden Doppelbelegung Bei Doppelbelegung eines Zimmers werden zwei Drittel des Mietpreises als angemessen betrachtet. Bei der Heizung die Hälfte. Dies ergibt eine Bruttowarmmiete in Höhe von 194 pro Person Berechnung: 16,66 qm x 9,10 = 151,60 + BK 25,16 (16,66 qm x 1,51 ) = 176,75 zzgl. Heizung für 12,5 qm = 1,35 x 12,5 qm = 17 = 194 pro Person (Bruttowarmmiete) zzgl. Warmwasserpauschale 13 bis Regressionwert aus dem Mietenspiegel 2016 für 25 qm große Wohnungen 15

16 Dreifachbelegung Bei Dreifachbelegung eines Zimmers wird die Hälfte des Mietpreises als angemessen betrachtet. Bei der Heizung ein Drittel. Dies ergibt eine Bruttowarmmiete in Höhe von 145 pro Person. Berechnung: 12,5 qm x 9,10 = 113,75 + BK 18,78 (12,5 qm x 1,51 ) = 132,63 zzgl. Heizung für 9 qm = 13,00 = 145 pro Person (Bruttowarmmiete) zzgl. Warmwasserpauschale Quadratmeterhöchstmiete ohne Betriebskosten 15 Um überhöhte Quadratmeterpreise gemessen am Mietniveau zu verhindern, ist es notwendig eine Quadratmeterhöchstmiete festzulegen. Diese basiert auf den Werten des Mietenspiegels Angemietete Wohnungsgröße bis 25 qm 26 bis 30 qm 31 bis 40 qm 41 bis 50 qm ab 51 qm Basis-Nettomiete nach 16 Mietenspiegel ,46 9,73 8,84 7,86 7,65 Zuschläge für gute Wohnungsqualität 24 % 2,51 2,34 2,12 1,89 1,84 Ergebnis 12,97 12,07 10,96 9,75 9,49 + Zuschlag 20 % auf ortsübliche Vergleichsmiete 2,59 2,59 2,59 2,59 2,59 18 Maximaler Quadratmeterpreis ohne Betriebskosten 15,56 14,48 13,15 11,70 11, Besondere Wohnformen und Wohnbedarfe Bei besonderen Wohnformen wie z. B. Frauenhäuser, Obdachlosenunterkünfte und Pensionen, Unterkünfte für Asylbewerber, besonderen Wohnprojekte (Menschen mit Behinderung / Nichtbehinderte, Alleinerziehende, Senioren), Häuser für Mutter und Kind, Übergangswohnen für Strafentlassene etc. werden die Mietpreise in der Regel in voller 15 Der maximale Quadratmeterpreis gilt nicht für besondere Wohnformen und spezielle Objekte, die im kommunalen Handbuch aufgeführt sind. Auch in den Regelung zur Satzung ist nach 22 b Absatz 1 Satz 3 SGB II die Festlegung einer Quadratmeterhöchstmiete möglich und BT-Dr. 17/4095, Es wird der jeweils höchste Quadratmeter-Preis der angegebenen Wohnungsgröße verwendet 17 Tabelle 6 Seite 15 der Methodischen und inhaltlichen Erläuterungen zum Mietenspiegel 2016 Zu-/Abschlagssystem zur Bewertung der Wohnungsqualität. Es wurde ein Teil aller mögliche Zuschlagsmerkmale verwendet 18 Erläuterungen zum Mietenspiegel Seite 17 Zu-/Abschlagssystem zur Bewertung der Wohnungsqualität 16

17 Höhe anerkannt, wenn ein entsprechender Eintrag des Objektes im kommunalen Handbuch vorliegt. Bei vorliegenden Behinderungen, Einschränkungen bzw. Krankheiten, die eine größere Wohnfläche oder besondere Ausstattungsmerkmale benötigen, kann ein Zuschlag zum Mietrichtwert bis zu 30 % erfolgen, wenn tatsächlich eine Wohnung angemietet bzw. bewohnt wird, die für die Anforderungen geeignet ist. Dies ist jeweils durch den Außendienst zu bestätigen. Gegebenenfalls ist das Gesundheitsamt einzuschalten. Dasselbe gilt bei plausibler Notwendigkeit das soziale Umfeld beizubehalten oder anderen wesentlichen Gründen. Bei Rollstuhlfahrern z. B. kann ein wesentlich höherer Zuschlag notwendig werden, da hier vor allem im Ein-Personen-Bereich eine größere Wohnfläche notwendig sein kann und barrierefreier, bzw. -armer Wohnraum sich verstärkt im Neubausegment findet. In diesen oder vergleichbaren Fällen kann ein individueller Zuschlag über 30 % hinaus festlegt werden. Bei speziellen Personengruppen mit sozialen Schwierigkeiten, z. B. bei Auszug aus einer Obdachlosenpensionen kann ein Zuschlag von bis zu 10 % gewährt werden. Der SGB XII-Bereich ist im Gegensatz zur Zielsetzung des SGB II durch einen langfristigen Leistungsbezug gekennzeichnet. Daher ist für diesen Personenkreis eine langfristig akzeptable Wohnsituation sicherzustellen; deshalb können lange Wohndauer und soziales Umfeld, aber auch ein hohes Alter mit Zuschlägen zu den Mietrichtwerten berücksichtigt werden Umgangsrecht Bei Wahrnehmung des Umgangsrechts kann ein erhöhter Wohnbedarf, d. h. eine etwas größere Wohnung anerkannt werden 19. Die angemessene Wohnungsgröße ist im Rahmen einer Einzelfallbeurteilung danach vorzunehmen: ob sich die Eltern das Sorgerecht teilen die Kinder einen größeren Zeitraum bei dem jeweiligen Elternteil verbringen / Umfang des Aufenthalts es sich um mehrere Kinder handelt, die regelmäßig beim anderen Elternteil wohnen und damit mehr Raum benötigen das Alter der Kinder z. B. Pubertät. Es ist ein Nachweis zu fordern, dass das Umgangsrecht auch regelmäßig ausgeübt wird. 19 Ein erhöhter Wohnbedarf bei Umgangsrecht ist jetzt auch ausdrücklich in der Satzungslösung in 22 b Absatz 3 SGB II erwähnt: In der Satzung soll für Personen mit einem besonderen Bedarf eine Sonderregelung getroffen werden. Dies gilt insbesondere für Personen, die einen erhöhten Raumbedarf haben wegen der Ausübung des Umgangsrechts. 17

18 Auch bei mehreren Kindern ist in der Regel maximal die Wohnungsgröße und damit der Richtwert für eine zusätzliche Person anzuerkennen. Dies aber nur wenn die angemietete Wohnung auch tatsächlich diese Voraussetzungen erfüllt, d.h. eine entsprechende Größe hat und / oder ein zusätzliches Zimmer hat. 18

19 4 Grundlagen 4.1 Rechtsgrundlagen für die Leistungen für Unterkunft und Heizung Rechtsgrundlage für die Erbringung der Leistungen für Unterkunft und Heizung sind die 19, 22 und 22 a - c SGB II und 27 a, 42, 35, 35 a, 36 und neu eingefügt 42 a SGB XII SGB II - Zuständigkeit für die Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne des 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II im Bereich der gemeinsamen Einrichtung Träger der Leistungen für Unterkunft und Heizung gemäß 22 SGB II sind die kreisfreien Städte und Kreise, sogenannte kommunale Träger im Sinne des 6 Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 SGB II, die in eigener Zuständigkeit in ihren Vergleichsräumen die angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung nach 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II ermitteln. Die Verantwortung und Zuständigkeit der kommunalen Träger für die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung ergibt sich auch aus 44 b Absatz 1 Satz 2 und Absatz 3 Satz 1 bis 3 SGB II 20 : Die gemeinsame Einrichtung 21 in Nürnberg das Jobcenter nimmt die Aufgaben der Träger gemäß 6 Absatz 1 SGB II wahr, die Trägerschaft gemäß 6 bleibt davon unberührt ( 44 b Absatz 1 Satz 2 2. Hs. SGB II). Allein mögliche Leistungsträger sind danach für den Fall des 6 SGB II die Bundesagentur und die Kommunen. 22 Gemäß 44 b Absatz 3 SGB II haben die Träger die Verantwortung für die rechtmäßige und zweckmäßige Erbringung ihrer Leistungen. Hierdurch wird klargestellt, dass die bloße Aufgabenwahrnehmung durch die gemeinsame Einrichtung die Verantwortung der Träger für ihren Bereich unberührt lässt. Zur Umsetzung dieser Verantwortung räumt Absatz 3 Satz 2 Hs.1 SGB II den Trägern in ihrem jeweiligen Aufgabenbereich ein Weisungsrecht gegenüber der ge ein, das sich gleichfalls auf die Recht- und Zweckmäßigkeit der Leistungserbringung bezieht und etwa zum Erlass von Verwaltungsvorschriften berechtigt Siehe hierzu auch Punkt Bei der gemeinsamen Einrichtung handelt es sich um eine teilrechtsfähige öffentlich-rechtliche Gesellschaft sui generis Münder SGB II LPK 44 b RdNr Münder a.a.o. RdNr dazu Luthe SGb 2011,131, 137; Münder a.a.o. RdNr.: 22 19

20 1 Den Trägern obliegt die Verantwortung für die rechtmäßige und zweckmäßige Erbringung ihrer Leistungen. 2 Sie haben in ihrem Aufgabenbereich nach 6 Absatz 1 Nummer 1 oder 2 gegenüber der gemeinsamen Einrichtung ein Weisungsrecht; dies gilt nicht im Zuständigkeitsbereich der Trägerversammlung nach 44c. 3 Die Träger sind berechtigt, von der gemeinsamen Einrichtung die Erteilung von Auskunft und Rechenschaftslegung über die Leistungserbringung zu fordern, die Wahrnehmung der Aufgaben in der gemeinsamen Einrichtung zu prüfen und die gemeinsame Einrichtung an ihre Auffassung zu binden SGB XII - Zuständigkeit für die Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft im Sinne des 35 SGB XII Kapitel SGB XII - Hilfe zum Lebensunterhalt Die Gesamtkosten für die Leistungsbezieher des 3. Kapitels SGB XII trägt die Stadt Nürnberg vollständig. Deshalb ist es die Aufgabe der Stadt Nürnberg für diesen Bereich die angemessenen Kosten der Unterkunft zu ermitteln Kapitel SGB XII - Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung Im 4. Kapitel des SGB XII werden die Gesamtkosten und damit auch die Kosten der Unterkunft und Heizung seit nur noch zum Teil von den Kommunen getragen; seit werden die Kosten für die Leistungen des 4. Kapitels SGB XII vollständig vom Bund getragen. Damit werden die Kommunen im Rahmen der Bundesauftragsverwaltung tätig. Da bislang zur Festlegung der örtlich angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung keine konkreten Regelungen durch den Bund erfolgt sind, sind diese weiterhin von den Kommunen zu ermitteln Zuständigkeit für die Festlegung der angemessenen Kosten der Unterkunft In der Stadt Nürnberg liegt die Zuständigkeit für die Ermittlung und Festlegung der angemessenen Kosten für die Unterkunft und Heizung für das SGB II und SGB XII - sogenannte Richtwerte oder Mietobergrenzen - beim Amt für Existenzsicherung und soziale Integration - Sozialamt 24. Da die Leistungen, Anspruchsvoraussetzungen und der einschlägige örtliche Wohnungsmarkt für das SGB II und das SGB XII im Wesentlichen vergleichbar sind, ist es sinnvoll, die angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung für beide Rechtskreise in einem einheitlichen Verfahren und mit einheitlichen Werten festzulegen. 24 Wie in Nürnberg auch, entscheidet in den meisten Kommunen die fachlich zuständige Verwaltungseinheit selbst über die Art der Festlegung und die Höhe der Angemessenheitsgrenzen Studie Seite 69 20

21 4.2 Von den Richtwerten umfasste Personen im SGB II und SGB XII Die Richtwerte für die Kosten für Unterkunft und Heizung betreffen in Nürnberg derzeit Haushalte mit Personen, die Transferleistungen nach dem SGB II und SGB XII beziehen. Dies entspricht 10,95 % der Nürnberger Einwohner Leistungsbezieher im SGB II in Nürnberg 26 : Insgesamt Bedarfsgemeinschaften Personen in Bedarfsgemeinschaft Bedarfsgemeinschaften mit Leistungen für Unterkunft und Heizung Bedarfsgemeinschaften mit Unterkunftsart Miete 275 Bedarfsgemeinschaften mit Wohneigentum Nach Bedarfsgemeinschaftsgrößen Single-BG Partner-BG Partner-BG 1 Kind Partner-BG 2 Kinder Partner-BG 3 Kinder und mehr Alleinerziehende-BG 1 Kind Alleinerziehende-BG 2 Kinder 563 Alleinerziehende-BG 3 Kinder und mehr 532 Sonstiges Nach Haushaltsgrößen Personen-Haushalte (= 7,47% aller Nürnberger Haushalte) Personen-Haushalte (= 6,79 % aller Haushalte) Personen-Haushalte (= 10,95 % aller Haushalte) Personen-Haushalte (= 10,74 % aller Haushalte) Personen-Haushalte Personen-Haushalte und mehr = (19,76 % aller Haushalte ab 5 Per.) 25 Bevölkerung im Jahr 2016: Personen - Statistisches Infosystem Nürnberg (Internet) - Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth 26 Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Wohn- und Kostensituation SGB II, Kreis Nürnberg, Stadt - Mai Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Kreisreport SGB II Nürnberg, Stadt - Mai Statistik der Bundesagentur für Arbeit, Wohn- und Kostensituation SGB II, Kreis Nürnberg, Stadt - Mai

22 4.2.2 Leistungsbezieher im 3. und 4. SGB XII in Nürnberg Insgesamt 8386 Bedarfsgemeinschaften 9707 Personen Davon 13 Bedarfsgemeinschaften mit Wohneigentum Nach 3. und 4. Kapitel SGB XII 892 Bedarfsgemeinschaften im 3. Kapitel Bedarfsgemeinschaften im 4. Kapitel Nach Bedarfsgemeinschaftsgrößen Single Partner-BG oder 2 Personen 20 3 bis 5 Personen Haushaltsgrößen in Nürnberg Haushalte Personen-Haushalte Personen-Haushalte Personen-Haushalte Personen-Haushalte Personen-Haushalte und größer 4.3 Finanzielle Aufwendungen der Stadt Nürnberg SGB II Die Stadt Nürnberg hat im Jahr 2016 für die Leistungen Kosten der Unterkunft und Heizung rund 117 Mio. aufgewendet. Die Bundesbeteiligung ( 46 Absatz 5 SGB II) an den Kosten der Unterkunft und Heizung beträgt für das Jahr 2016 beträgt 40,9 % Interne Statistik des Sozialamtes - Auswertung aus dem Leistungsprogramm - Stand Juni Interne Statistik des Sozialamtes - Stand Dezember/ Statistisches Infosystem Nürnberg Haushalte nach Haushaltsgröße für das Jahr

23 4.3.2 SGB XII Hier sind Bedarfe für Unterkunft und Heizung für das Jahr 2016 Höhe von rund 38 Mio. erfasst Feststellung der angemessenen Kosten der Unterkunft und Heizung sogenanntes Schlüssiges Konzept Begriff der Angemessenheit Nach dem Gesetzeswortlaut des 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II lässt sich der Gesetzgeber - anders als im Hinblick auf den pauschalierten Regelbedarf - bei den Unterkunftskosten zunächst vom Prinzip der Einzelfallgerechtigkeit leiten, indem er anordnet, zur Bestimmung der Leistungshöhe auf die tatsächlichen Unterkunftskosten abzustellen. Allerdings sind die Leistungen nicht in beliebiger Höhe zu erbringen, sondern nur insoweit, als die tatsächlichen Aufwendungen für Miete und Heizung angemessen sind. Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind. Die Angemessenheit begrenzt somit die zu erbringenden Leistungen der Höhe nach 34 und unterliegt als unbestimmter Rechtsbegriff der uneingeschränkten richterlichen Kontrolle. Die Angemessenheitsprüfung hat unter Berücksichtigung des allgemeinen Gleichheitssatzes nach einheitlichen Kriterien zu erfolgen Beachtung des Existenzminimums im Bereich Wohnen Die angemessenen Unterkunftsbedarfe müssen als Teil eines menschenwürdigen Existenzminimums 36 in einem transparenten und sachgerechten Verfahren, also realitätsge ,6 % 46 Absatz 6 SGB II für Kosten der Unterkunft, plus 3,7 % 46 Absatz 7 SGB II (Regelungshintergrund: im Vorgriff auf das Bundesteilhabegesetz, Entlastung bei der Eingliederungshilfe (BT-Drs. Drucksache 18/2586, Seite 15)), plus 6 % 46 Absatz 9 SGB II (Übernahme der KDU für anerkannte Flüchtlinge). 46 Absatz 8 SGB II 3,6 % (Finanzierung der Leistungen für Bildung und Teilhabe) 33 Nachdem im SGB XII eine Rangfolge der Einkommensanrechnung auf bestimmte Bedarfsarten nicht wie im SGB II (vgl. 19 Absatz 3 Satz 2 SGB II) festgelegt ist, können die Aufwendungen im SGB XII für die Kosten der Unterkunft nicht in vergleichbarer Weise wie im SGB II ermittelt werden. 34 BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 R München II zitiert nach juris RdNr.: 18, 19 und BSG Urteil vom Az.: B 14 AS 132/10 R juris RdNr.: BSG vom a.a.o. 36 BVerfG vom Az.: 1 BvL 1/09 Zur Konkretisierung des Anspruchs hat der Gesetzgeber alle existenznotwendigen Aufwendungen folgerichtig in einem transparenten und sachgerechten Verfahren nach dem tatsächlichen Bedarf, also realitätsgerecht zu bemessen RdNr.: 139 und Az.: 1 BvL 10/12 23

24 recht berechnet werden 37. Die ganz aktuelle Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts 1 BvR 617/14 vom 10. Oktober 2017 weist allerdings darauf hin, dass es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, dass der Gesetzgeber keinen Anspruch auf unbegrenzte Übernahme der Kosten für Unterkunft und Heizung normiert hat. Aus verfassungsrechtlicher Sicht ist in insoweit entscheidend, dass die Untergrenze eines menschenwürdigen Existenzminimums nicht unterschritten wird, die gesetzlichen Regeln also tatsächlich eine menschenwürdige Existenz sichern. Daraus ergibt sich jedoch keine Verpflichtung jedwede Unterkunft im Falle einer Bedürftigkeit staatlich zu finanzieren und soweit Mietkosten unbegrenzt zu erstatten. Die grundrechtliche Gewährleistung bezieht sich nur auf das Existenzminimum. Der Gesetzgeber hat deren Bestimmung an die Kommunen delegiert. Er begründet das mit den lokalen Besonderheiten am Wohnungsmarkt, welche die Kommunen am besten einschätzen könnten 38. Siehe hierzu auch Punkt Wohnungsmieten sind gegenüber den Gütern der Regelleistung regional viel stärker gespreizt. Eine räumliche Ausdifferenzierung des Existenzminimums des Wohnens ist deshalb auch vor dem Hintergrund von Art. 11 GG zwingend und wird derzeit umgesetzt durch die Zuständigkeit der Grundsicherungsträger für die Ermittlung einer den örtlichen Verhältnissen des Wohnungsmarkts entsprechenden Angemessenheitsgrenze 39. Hierbei ist aber auch zu berücksichtigen, dass durch das Niveau der Leistungsgewährung die soziale Akzeptanz der Leistungen nicht gefährdet wird 40. Dazu gehört auch, die Selbstbeschränkung bei den Wohnverhältnissen der Haushalte mit niedrigem Einkommen, die keine Sozialleistungen beziehen, entsprechend zu spiegeln. Laut einer Studie des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-und Raumforschung 41 haben die Haushalte im Niedrigeinkommensbereich ohne Transferbezug Quadratmetermieten, die niedriger sind, als die der Transferleistungsbezieher. In diesem Zusammenhang ist noch zu erwähnen, dass auch eine exakte Bestimmung von Regelbedarfen nicht möglich ist, sondern dass im Regelbedarfs-Ermittlungsgesetz (RBEG) eine politisch legitimierte Festlegung bei der Berücksichtigung einzelner Verbrauchsbestandteile vorgenommen wird 42. Bei der Festlegung der Mietrichtwerte sind vor allem auch die Auswirkungen auf den örtlichen Wohnungsmarkt zu berücksichtigen, insbesondere die Vermeidung von Miet- 37 BSG vom B 4 AS 9/14 R Dresden zitiert nach juris RdNr. 13, vgl. auch BSG Urteil vom B 4 AS 77/12 R 38 Studie Seite 26 In der Gesetzesbegründung zum Entwurf eines Gesetzes zur Ermittlung von Regelbedarfen und zur Änderung des Zweiten und Zwölften Buches Sozialgesetzbuch heißt es: Der Erlass einer bundeseinheitlichen Regelung der angemessenen Kosten wird vor dem Hintergrund der regionalen Vielfalt des Wohnungsmarktes nicht als zweckmäßig und sachgerecht erachtet (BT-Drs. 17/3404, 44) 39 Studie Seite Studie Seite 137 Experteneinschätzung 41 Publikation des BBSR: Wohnsituation und Wohnkosten von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich Seite 10 allerdings liegt deren Gesamtwohnungsmiete etwas höher, wegen höherer Wohnfläche Seite 90 essionid=cfdcd84ad1102f1499d32e17fd3deb5f.live21304? blob=publicationfile&v=3 42 Studie Seite 140 Experteneinschätzung 24

25 preis erhöhenden Wirkungen, die auch wiederum andere Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt benachteiligen können Schlüssiges Konzept - Methodenfreiheit Zur Ermittlung der örtlich abstrakt angemessenen Unterkunftskosten fordert das Bundessozialgericht (BSG) von den Leistungsträgern die Erstellung eines sogenannten Schlüssigen Konzeptes 45. Das Schlüssige Konzept erfordert eine Abbildung des einschlägigen örtlichen Wohnungsmarktes; es dokumentiert und plausibilisiert den Weg zur Festlegung der örtlich angemessenen Unterkunftskosten. Um eine diesen Erfordernissen genügende Tatsachenfeststellung zu ermöglichen, haben die für die Grundsicherung zuständigen Senate verallgemeinerbare (d. h. nicht von den jeweiligen Wohnungsmärkten abhängige) und entwicklungsoffene Grundsätze bzw. Prüfungsmaßstäbe aufgestellt, die Raum für die Berücksichtigung von regionalen Bedingungen lassen. Insofern muss zunächst die abstrakt angemessene Wohnungsgröße und der Wohnungsstandard bestimmt sowie festgelegt werden, auf welchen räumlichen Vergleichsmaßstab für die weiteren Prüfungsschritte abzustellen ist. Im Anschluss ist unter Anwendung von verfahrens- und materiell-rechtlichen Kriterien nach einem revisionsrechtlich begrenzt überprüfbaren schlüssigen Konzept von dem Grundsicherungsträger und den Tatsacheninstanzen zu ermitteln, wie viel auf diesem Wohnungsmarkt für eine einfache Wohnung aufzuwenden ist (abstrakt angemessener Quadratmeterpreis) 46. Zur Konkretisierung der Angemessenheitsgrenze ist auf der ersten Stufe eine abstrakte und auf einer zweiten Stufe eine konkret-individuelle Prüfung vorzunehmen 47. Mittlerweile billigt das Bundessozialgericht den Grundsicherungsträgern Methodenfreiheit bei der Erstellung des Konzeptes zu 48. Ein Grundsicherungsträger kann im Rahmen seiner "Methodenfreiheit" ein Konzept zur empirischen Ableitung der angemessenen Bruttokaltmiete unter Einbeziehung von Angebots- und Nachfrageseite wählen, wenn die für schlüssige Konzepte aufgestellten und entwicklungsoffenen Grundsätze eingehalten werden. 43 Siehe auch 22 a Absatz 3 Satz 2 Nr. 1 SGB II 44 Publikation a.a.o. Seite 10: Zwischen 2006 und 2011 sind die Quadratmetermieten der Haushalte mit Mindestsicherungsbezug deutlich stärker angestiegen als die der Haushalte, die dem Niedrigeinkommens- und Transferbereich nicht angehören. Differenziert man nach der Haushaltsgröße, zeigt sich, dass dies vor allem bei den Alleinstehenden der Fall war. Vor dem Hintergrund dieser Ergebnisse ist nicht auszuschließen, dass ALG II-Leistungen zu zusätzlichen Mieterhöhungen geführt haben. 45 BSG vom Az.: B 14/7b AS 44/06 R zitiert nach juris RdNr.: 16, BSG vom Az.: B 11b AS 41/06 R 46 BSG vom Az.:B 4 AS 9/14 R Dresden zitiert nach juris RdNr.: BSG vom a.a.o. Rdnr.: 18, BSG vom B 4 AS 9/14 R Dresden, Leitsatz 25

26 Revisionen zum Schlüssigen Konzept werden deshalb laut der Entscheidung Az.: B 14 AS 255/15 B 49 des BSG nur noch zugelassen, wenn unter Auseinandersetzung mit der bisherigen Rechtsprechung des BSG aufzuzeigen sein würde, inwieweit die angegriffene Entscheidung das gesamte Bundesgebiet betreffende Rechtsfragen berührt, die eine weitere Ausgestaltung, Erweiterung oder Änderung der Rechtsprechung durch das Revisionsgericht angezeigt erscheinen lassen. Ansonsten liege keine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage vor. Ob die in der Rechtsprechung des BSG aufgestellten Anforderungen an die realitätsgerechte Ermittlung der abstrakt angemessenen Unterkunftskosten is von 22 Abs 1 S 1 SGB 2 zutreffend angewandt worden sind, bleibt auch dann eine Frage der Rechtsanwendung im Einzelfall, wenn sie sich (in einem Landkreis) in einer größeren Zahl von Fällen einheitlich stellt. Auch das Bundesverfassungsgericht weist in der Entscheidung 1 BvR 617/14 (RdNr.:5) vom darauf hin, dass das Bundessozialgericht keine bestimmte Methode vorgibt, nach der die kommunalen Grundsicherungsträger die Daten über das Mietpreisniveau zu ermitteln haben. Es hat insoweit Mindestanforderungen definiert, die sicherstellen sollen, dass die ermittelten Daten die aktuellen Verhältnisse des örtlichen Mietwohnungsmarktes tatsächlich wiedergeben. Einen Datenerhebung, die diese Mindestanforderung erfüllt, wird als schlüssiges Konzept bezeichnet Satzungslösung Mit der Neufassung des SGB II vom , hat der Gesetzgeber den kommunalen Trägern die Möglichkeit eingeräumt, die angemessenen Kosten der Unterkunft im Rahmen einer Satzung nach 22 a ff SGB II 50 zu regeln. Diese Möglichkeit besteht in Bayern und den meisten anderen Bundesländern nicht, da die Satzungsermächtigung von den Ländern nicht umgesetzt wurde 51. Ein zusätzlicher Nutzen bzw. Verbesserungen bei der Ermittlung der angemessenen Kosten für Unterkunft und Heizung durch die Einführung einer Satzung ist nicht erkennbar BSG vom Az.: B 14 AS 255/15 B Landkreis Gotha zitiert nach juris: Orientierungssatz und RdNr.: 3 50 Zum in Kraft getreten 51 Laut der Kommunal-Befragung im Rahmen der Studie gibt es nur in 0,6 % der Kommunen eine Satzung 52 Studie Seite 149 Die Satzungslösung wurde im Rahmen der Expertenbefragung als eine nicht adäquate Lösung beschrieben, da so die grundsätzlichen KdUH-Probleme nicht behoben seien. Insbesondere die Herausforderungen und Schwierigkeiten bei der Erstellung schlüssiger Konzepte seien durch diese Option nicht beseitigt worden, da die abstrakten Anforderungen auch auf die Satzungslösung übertragen worden seien. Für die Träger würde sich keine Rechtssicherheit ergeben, weshalb in den meisten Ländern im Einvernehmen mit den kommunalen Trägern keine Satzungsermächtigung durch Landesrecht erteilt worden sei. Ferner beinhalte die Satzungslösung keine klaren Verfahrenswege, da Regelungen für die Heilung 26

27 In der Satzungsregelung werden zusätzliche politische Ziele formuliert, die über die Sicherstellung des Existenzminimums hinausgehen: Die Vermeidung von Mietpreis erhöhenden Wirkungen ( 22a Abs. 3 Nummer 1 SGB II) Die Schaffung und Erhaltung sozial ausgeglichener Bewohnerstrukturen ( 22a Abs. 3 Nummer 4 SGB II) Umweltpolitische Ziele (Stichwort Gesamtangemessenheitsgrenze in 22 Abs. 10 SGB II und 22b SGB II) 5 Anforderungen des Bundessozialgerichts an das Schlüssige Konzept 5.1 Definition des schlüssigen Konzeptes durch das BSG 53 Ein Konzept ist ein planmäßiges Vorgehen des Grundsicherungsträgers im Sinne der systematischen Ermittlung und Bewertung genereller, wenngleich orts- und zeitbedingter Tatsachen für sämtliche Anwendungsfälle im maßgeblichen Vergleichsraum und nicht nur ein punktuelles Vorgehen von Fall zu Fall Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt: Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten Raum und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung), es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen, Brutto- und Nettomiete, Differenzierung nach Wohnungsgröße, Angaben über den Beobachtungszeitraum Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietenspiegel), Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten Validität der Datenerhebung Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung und Angaben über die gezogenen Schlüsse (z. B. Spannoberwert oder Kappungsgrenze). fehlerhafter Satzungen fehlten. Auch die Möglichkeit der Pauschalierung im Rahmen der Satzungslösung würde sich laut Einschätzung der meisten interviewten Experten als problematisch erweisen, da solche Festlegungen bei einer niedrigen Pauschalierung eine Unterdeckung bedeuten könnten oder bei einer hohen Pauschalierung zu einer Überdeckung mit deutlichen Mehrkosten führen würden. 53 BSG vom Az.: B 4 AS 18/09 R zitiert nach juris RdNr.: 19, auch LSG Bayern vom Az.: L 11 AS 289/16 zitiert nach Juris RdNr. 29 ff und L 11 AS 872/15 RdNr. 27 ff 27

28 Zur Feststellung der abstrakt angemessenen Leistungen für die Unterkunft sind nach der Vorgabe des BSG zunächst die angemessene Wohnungsgröße und der maßgebliche örtliche Vergleichsraum zu ermitteln. 5.2 Angemessene Wohnfläche Die Angemessenheit der Wohnungsgröße richtet sich nach den Werten, die die Länder aufgrund von 10 Wohnraumförderungsgesetz vom (WoFG) 54 festgelegt haben 55. Diese stellen im Rahmen der Produkttheorie eine der rechnerischen Größen dar, die mit dem später festgestellten angemessenen Quadratmeterpreis multipliziert wird 56. Nr der bayerischen Wohnraumförderbestimmungen (2012) 1 Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens: Nr. Wohnungstyp Haushaltsgröße Wohnfläche 1 Ein-Zimmer-Wohnung eine Person 40 m² 2 Zwei-Zimmer-Wohnung eine Person 50 m² 3 Zwei-Zimmer-Wohnung zwei Personen 55 m² 4 Drei-Zimmer-Wohnung zwei Personen 65 m² 5 Drei-Zimmer-Wohnung drei oder vier Personen 75 m² 6 Vier-Zimmer-Wohnung vier Personen 90 m² 2 Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen; in diesen Fällen sind Wohnungstypen mit einer größeren Zimmerzahl zulässig. 3 Wird eine Wohnung rollstuhlgerecht nach DIN Teil 2 geplant, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. 4 Bei Vorhaben im Gebäudebestand kann die Bewilligungsstelle Ausnahmen zulassen. 5 Die Wohnfläche einer Wohnung muss mindestens 35 m² betragen (BGBl I 2379) / In Bayern: Wohnraumförderbestimmungen 2012 (WFB 2012) nach dem BayWoFG - Bekanntmachung der Obersten Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern vom 11. Januar 2012 Az.: IIC /11 (Fundstelle: AllMBl 2012, S. 20) und Änderung der Wohnraumförderungsbestimmungen 2012 Bekanntmachung des Bayerischen Staatsministeriums des Innern vom 11. September 2012 Az.: IIC / BSG vom B 4 AS 9/14 R Dresden zitiert nach juris RdNr.: 15, BSG vom Az.: B 14/7b AS 44/06 R, BSG vom Az.: B 7b AS 18/06 R 56 Maßgeblich sind die im streitigen Zeitraum gültigen Bestimmungen: BSG vom B 14 AS 13/12 R zitiert nach juris RdNr.: 16 (und BSG Urteil vom B 4 AS 70/08 R - juris RdNr 14; BSG Urteil vom B 14 AS 86/09 R - juris RdNr 18; BSG Urteil vom B 4 AS 19/11 R 57 Aber geringere Mindestfläche gemäß 181 Absatz 9 BewG Wohnfläche muss mindestens 23 Quadratmeter (m²) betragen oder 24 qm in BSG B 4 AS 9/14 R Dresden RdNr.: 26. Nach der Rechtsprechung dient die Übernahme der Unterkunftskosten der Befriedigung eines menschlichen Grundbedürfnisses, des Wohnens und beinhalte grundsätzlich auch die Möglichkeit, sich in einem abgeschlossenen, von Einflüssen Dritter freien Bereich aufzuhalten. Das LSG Schleswig-Holstein Az.: L 11 B 465/09 AS ER vom vertritt die Auffassung, dass ein solcher geschützter Bereich grundsätzlich auch innerhalb eines einzelnen Zimmers besteht. 28

29 Dabei gilt, dass Regelungen in Wohnraumförderbestimmungen, die differenzierend auf die Raumzahl abstellen (wie z. B. die bayerischen Wohnraumförderungsbestimmungen), für die abstrakte Angemessenheitsprüfung genauso unbeachtlich sind, wie Regelungen der landesrechtlichen Wohnraumförderungsbestimmungen, die auf persönliche Lebensverhältnisse, z. B. Alleinerziehend oder Vorhandensein einer Behinderung Bezug nehmen 58. Besonderen Bedarfslagen ist erst im Rahmen der konkreten Angemessenheitsprüfung Rechnung zu tragen 59. In Bayern/Nürnberg ergeben sich deshalb folgende angemessene Wohnungsgrößen: Tabelle: Angemessene Wohnungsgrößen Bedarfsgemeinschaft mit 1 Person Bedarfsgemeinschaft mit 2 Personen Bedarfsgemeinschaft mit 3 Personen Bedarfsgemeinschaft mit 4 Personen für jede weitere Person 50 qm 65 qm 75 qm 90 qm + 15 qm (kann!) Exkurs: Kritik an den normativ vorgegebenen Wohnflächen auf Basis der Wohnbaufördervorschriften 60 Nach den Entscheidungen des BSG gibt es keine Möglichkeit im Rahmen eines Schlüssigen Konzeptes von den obengenannten Wohnflächen abzuweichen. Insoweit wird normativ und unabhängig von den konkreten örtlichen Gegebenheiten festgelegt, welche Wohnungsgrößen für Hilfebedürftige abstrakt als angemessen anzusehen sind. Dies rechtfertigt sich vor allem aus Gründen der Rechtssicherheit und der Praktikabilität (kritisch aber BSG Urteil vom B 4 AS 30/08 R), zumal Leistungsberechtigte nach dem SGB II zumindest Teil der Zielgruppe der sozialen Wohnraumförderung sind (vgl. BSG Urteil vom B 14 AS 86/09 R - juris RdNr 18 und BSG Urteil vom B 4 AS 109/11 R - juris RdNr 20). 61 Auch in Ballungsräumen können Empfänger von Arbeitslosengeld II nach derzeitigem Recht nicht generell auf kleinere als die im Wohnungsförderungsrecht als förderungsfähig ausgewiesenen Wohnungen verwiesen werden 62 Allerdings wird die uneingeschränkte Anwendung kritisch gesehen: 58 BSG vom Az.: B 14 AS 13/12 R RdNr.: 18,19; BSG vom Az.: B 4 AS 44/12 R Az.: B 14 AS 28/12 R 59 BSG vom Az.: B 14 AS 13/12 R RdNr.: Studie Seite 32 Kritik an der Verwendung der Wohnbaufördervorschriften 61 BSG vom Az.: B 14 AS 13/12 R RdNr.: Diese Aussage bezieht sich im Zusammenhang nur auf die zu verwendende Wohnfläche bei Ermittlung der Richtwerte, nicht auf die Anmietung einer bestimmmten Wohnungsgröße dann im konkreten Einzelfall 29

30 Dabei wird - worauf die Beklagte zutreffend hinweist - möglicherweise nicht hinreichend Rücksicht darauf genommen, dass sich der Maßstab dessen, was Hilfeempfänger von der Allgemeinheit beanspruchen können, auch daran orientieren muss, was sich Menschen, die ihren Lebensunterhalt durch Einkommen selbst verdienen, in einem vergleichbaren Wohnumfeld leisten können und wollen. Aus Gründen der Rechtssicherheit und der Praktikabilität hält es der erkennende Senat trotz dieser Bedenken derzeit jedoch für noch vertretbar ebenso wie die anderen Senate des BSG zu verfahren 63. Die Studie des BMAS weist hingegen darauf hin, dass die aktuellen Flächenrichtwerte des sozialen Wohnungsbaus nicht geeignet sind, den aktuellen Mietwohnungsbestand zu beschreiben, da diese für neu zu realisierende Bauaktivitäten maßgeblich sind. Daher erscheint den Autoren die Orientierung anhand der Richtwerte des aktuellen sozialen Wohnungsbaus, die vor dem Hintergrund ihres eigentlich Zwecks von den tatsächlichen empirischen Gegebenheiten des Wohnungsbestandes abstrahieren, irreführend 64. Insgesamt variieren so die angemessenen Wohnflächen je nach Bundesland. So ist z. B. nicht nachvollziehbar weshalb in Baden-Württemberg für eine Person nur 45 qm und für zwei Personen 60 qm nach den Wohnbaufördervorschriften angemessen sind. Zudem sind die bewohnten Flächen in der Regel dort höher, wo die Mieten billiger sind und umgekehrt. Auch die Experteneinschätzung 65 kommt zu dem Ergebnis, dass die Anwendung der Wohnflächenvorgaben des sozialen Wohnungsbaus die unterschiedlichen Wohnverhältnisse im Bundesgebiet und vor allem in Städten und auf dem Land nicht berücksichtigt. Normativ festgelegte Wohnflächen haben den Nachteil, dass sie ignorieren, dass hohe Quadratmetermieten auf Wohnungsmärkten durch geringeren Flächenkonsum ausgeglichen werden und dass die dazu erforderlichen kleinen Wohnungen in derartigen Märkten dann auch vorhanden sind 66. Zudem spiegeln diese nicht die tatsächlich vor Ort vorhandenen Wohnungsgrößen wieder und sind daher sachlogisch nicht begründbar BSG vom Az.: B 4 AS 30/08 R München, Leitsatz und RdNr.: 17, Studie Seite Studie Seite Studie Seite Studie Seite

31 5.2.2 Flächenrichtwerte in den Bundesländern Aus dieser Tabelle lässt sich ersehen, dass in Bayern fast in allen Haushaltsgrößen die höchsten Wohnflächen gelten. Haushaltsgröße Baden-Württemberg Bayern Berlin Brandenburg Bremen Hamburg Hessen Mecklenburg-Vorpommern Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Rheinland-Pfalz Saarland Sachsen Sachsen-Anhalt Schleswig-Holstein Thüringen Örtlicher Vergleichsraum Für die repräsentative Bestimmung des Mietpreisniveaus ist es entscheidend, ausreichend große Räume der Wohnbebauung zu beschreiben, die aufgrund ihrer räumlichen Nähe zueinander, ihrer Infrastruktur und ihrer verkehrstechnischen Verbundenheit einen insgesamt betrachtet homogenen Lebens- und Wohnbereich bilden 68. Auch in Großstädten ist dies in der Regel das gesamte Stadtgebiet 69. Der Vergleichsraum hat dabei mehrere Funktionen bzw. soll verschiedene Kriterien erfüllen: Er gilt als der Bereich, innerhalb dessen es für eine Bedarfs- und Einstandsgemeinschaft auf Wohnungssuche (sei es wegen einer Kostensenkungsaufforderung oder aus Gründen eines notwendigen Umzugs) zumutbar ist, zu suchen. Als Orientierungsmaßstab verweist die Rechtsprechung 70 auf (jetzt) 140 SGB III, durch den Fahrtzeiten beschreiben werden, die erwerbstätigen Pendler zugemutet werden. Er gilt als der Bereich, innerhalb dessen 22 Abs. 1 Satz 2 SGB II gilt. Bei einem nicht notwendigen Umzug gilt also innerhalb des Vergleichsraums die bisherige tatsächliche Höhe der Unterkunftskosten als Grenze der Bedarfsdeckung, außerhalb des Vergleichsraums wegen Art. 11 GG die Angemessenheitsgrenze des Zielorts BSG vom Az.: B 4 AS 44/14 R und BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 R 69 BSG vom Az.: B 4 AS 30/08 R München; Nach Bay. LSG vom Az.: L 11 AS 289/16 RdNr. 38 käme auch in größeren Städten eine Unterteilung in mehrere kleinere Vergleichgebiete, die kommunalverfassungsrechtlich keine selbständigen Einheiten darstellen, in Betracht. 70 B 14 AS 2/10 R, RdNr.: B 4 AS 60/09 R, RdNr.: 11 31

32 Gleichzeitig gilt der Vergleichsraum gemäß der BSG-Rechtsprechung auch als Bereich, innerhalb dessen die Wohnungsdaten ausgewertet werden müssen Stadtgebiet Nürnberg als Vergleichsraum Als örtlicher Vergleichsraum ist das gesamte Stadtgebiet Nürnbergs heranzuziehen. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass Nürnberg insgesamt keinen homogenen Lebens- und Wohnbereich bildet. Dafür spricht auch, dass alle Stadtteile relativ gut durch den ÖPNV angebunden und miteinander verbunden sind. Auch die Rechtsprechung betrachtet in der Regel das gesamte Stadtgebiet als örtlichen Vergleichsraum Ausreichende räumliche Verteilung Die als angemessenen festgestellten Wohnungen müssen zudem ausreichend räumlich verteilt sein und dürfen nicht zur Ghettoisierung führen 74. Gleichzeitig müssen innerhalb des Vergleichsraums unterschiedliche Standorte zugänglich sein nicht nur wenige stigmatisierte Quartiere. Das LSG Bayern meint dazu, dass entscheidend sei, dass sich die Stadtbezirke mit Über- und Unterrepräsentation in etwa die Waage hielten. Diese Verteilung ist Ausdruck einer normalen städtischen Struktur und zeigt, dass eine Ghettoisierung ( ) nicht zu befürchten ist Exkurs zu Soziale Segregation Unter Segregation wird die Konzentration bestimmter sozialer Gruppen auf bestimmte Teilräume einer Stadt oder einer Stadtregion verstanden (Häußermann/Siebel 2004: 140). Um Segregation zu messen, kommen Segregationsindices zum Einsatz (vgl. Duncan/Duncan 1955; Janßen 2004). Hinsichtlich der Vermeidung von Segregation wird hier davon ausgegangen, dass es sich hierbei um ein zusätzliches politisches Ziel handelt und zunächst nicht als Anspruch eines soziokulturellen Existenzminimums zu betrachten ist 76. Hinsichtlich der fehlenden räumlichen Differenzierung von Angemessenheitsgrenzen ist davon auszugehen, dass bei großen tatsächlichen Preisunterschieden innerhalb eines Vergleichsraums es im Zeitablauf zu einer Verdrängung der Bedarfs- und Einstandsgemeinschaften an die Peripherie (im ländlichen Raum) bzw. in preisgünstige Quartiere (im städtischen Raum) kommen kann und so die Segregation erhöht wird. Zu berücksichtigen ist allerdings, dass es immer bereits ein gewisses Maß an Segregation der 72 B 4 AS 18/09 R, RdNr.: BSG vom Az.: B 14 AS 65/09 R, juris Rdnr.: 24 Als räumlicher Vergleichsmaßstab für die Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten in Berlin ist das gesamte Stadtgebiet von Berlin heranzuziehen 74 B 14 AS 50/10 R RdNr.: LSG Bayern L 16 AS 127/10, RdNr.: Studie Seite

33 Bedarfs- und Einstandsgemeinschaften gibt, welches auch über eine Erhöhung der Angemessenheitsgrenze nicht beseitigt werden kann. Denn bereits hinsichtlich der räumlichen Verteilung von Wohnungen ist häufig festzustellen, dass Mietwohnungen segregiert sind. Schließlich gibt es Gemeinden oder Quartiere, die weitgehend durch selbst genutztes Wohneigentum geprägt sind. Darüber hinaus sind auch Wohnflächengrößenklassen segregiert, da es in gewissen Lagen (und Baualtersklassen) teilweise keine oder nur sehr wenige kleine oder große Mietwohnungen gibt. Wegen dieser bereits existierenden Konzentration auf Standorte, an denen es überhaupt kleine und billigere Wohnungen gibt, besteht kein Automatismus, dass eine räumliche Segregation von angemessenen Wohnungen eine Verstärkung der räumlichen Segregation von Bedarfs- und Einstandsgemeinschaften über das bestehende Maß hinaus fördert. Das Instrument der Kosten der Unterkunft mag deshalb im städtischen Raum Segregation zementieren. Die Hypothese, dass höhere Angemessenheitsgrenzen auch zu einer besseren räumlichen Verteilung angemessener Wohnungen führen, wurde in einer Fallstudienkommune eingehend untersucht. Dabei ließ sich durchaus die Grundtendenz feststellen, dass die ungleiche Verteilung angemessener Wohnungen mit höheren Angemessenheitsgrenzen abnimmt. Allerdings sind die Effekte relativ klein und nur dann substantiell bemerkbar, wenn die Angemessenheitsgrenzen massiv erhöht würden. Dies zeigt, dass die Vermeidung oder Verringerung von Segregation eher durch andere Instrumente der Stadtplanung und Wohnungspolitik gelöst werden können als durch das Instrument der Angemessenheitsgrenze (so lange letztere nicht zu niedrig ist) Einfacher Wohnungsstandard Als weiteres Kriterium wird der Wohnungsstandard herangezogen. Zugrunde zu legen ist ein einfacher, im unteren Marktsegment liegender Standard 78. Angemessen ist eine Wohnung nur dann, wenn sie nach Ausstattung, Lage und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen entspricht und keinen gehobenen Wohnstandard aufweist 79. Die Wohnung muss von daher hinsichtlich der aufgeführten Kriterien, die als den Mietpreis bildende Faktoren regelmäßig im Quadratmeterpreis ihren Niederschlag finden, im unteren Segment der nach der Größe in Betracht kommenden Wohnungen liegen. Hierbei soll nicht auf den Durchschnittswert aller Wohnungen abgestellt werden, sondern auf das untere Mietniveau 80. Der herangezogen Wohnraum darf aber auch nicht nur das unterste Marktsegment abbilden 81. Referenzwohnungen, die nicht den einfachen, sondern nur den untersten Standard darstellen (z. B. Fehlen einer Toilette oder Bad innerhalb der Wohnung; Feh- 77 Studie Seite BSG vom Az.: B 7b AS 10/06 R Delmenhorst 79 BSG vom B 4 AS 9/14 R Dresden zitiert nach juris RdNr. 18, BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 R 3, BSG vom Az.: B 4 AS 1/08 R, 80 BSG vom Az.: B 4 AS 30/08 R München 81 BSG vom Az.: B 14 AS 85/09 R 33

34 len einer Sammelheizung), gehören nicht zu dem Wohnraum, der für die Ermittlung der Referenzmiete abgebildet wird Je nach der Art der von den SGB II-Trägern im Rahmen ihrer Methodenfreiheit entwickelten Konzepte ist es jedoch ausreichend, wenn die dem Ausschluss von Wohnungen des untersten Standards dienenden Vorgaben ("Ausstattung, Lage und Bausubstanz") im Ergebnis beachtet worden sind. Ein "verfahrensrechtliches Erfordernis", sämtliche Wohnwertmerkmale regelmäßig und unabhängig von der Art des schlüssigen Konzepts in einem vorgeschalteten Schritt abschließend zu definieren, gibt es hingegen nicht 84. Nach der GWZ des Zensus 2011 sind nur 1,5 % der Wohnungen dem untersten Standard zuzuordnen. 5.5 Berücksichtigung des gesamten Wohnungsmarktes Der gebildete Referenzwert muss das gesamte untere Marktsegment abbilden 85. Es ist nicht zulässig, nur bestimmte Stadtteile oder besonders niedrig preisige Wohngegenden zur Ermittlung eines abstrakt angemessenen Mietpreises herauszugreifen 86. Hilfebedürftige können auch nicht auf bestimmte Wohnungsbaugesellschaften als Anbieter verwiesen werden, sofern nicht erkennbar ist, dass diese das in Bezug genommene Mietsegment aufgrund einer marktbeherrschenden Stellung im Wesentlichen abdecken Ermittlung des abstrakt angemessenen Quadratmeterpreises - Nettokaltmiete Die angemessene Referenzmiete d. h. der Richtwert soll aus der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten bestehen; sie ist also in Form der Bruttokaltmiete anzugeben 88. In einem weiteren Schritt ist deshalb auf Basis der Produkttheorie (angemessener Quadratmeterpreis mal angemessene Wohnfläche) der abstrakt angemessenere Quadratmeterpreis zu ermitteln. Bei der Erhebung ist nach der Wohnungsgröße der zugrundeliegenden Wohnungen zu differenzieren, da kleinere Wohnungen in der Regel höhere Quadratmeterpreise als größere Wohnungen aufweisen BSG vom Az.: B 4 AS 77/12, BSG vom Az.: B 14 AS 85/09 R 83 Studie Seite 269 Die Auswirkungen dieses Arbeitsschritts auf das Niveau von Angemessenheitsgrenzen sind extrem gering und werden in der Fachdiskussion teils stark überschätzt. Das kommunales Wissen hierzu, z.b. aus Mietspiegelerhebungen, ist nicht substanziell besser als die bereits durch den Zensus vorliegenden Zahlen. 84 BSG vom B 4 AS 9/14 R Dresden zitiert nach juris RdNr. 18,19 85 BSG Az.: B 14 AS 65/08 R 86 BSG Az.: B 4 AS 30/08 R 87 In Nürnberg könnte dies sogar möglich sein, da die städtische Wohnungsbaugesellschaft über einen hohen Wohnungsanteil verfügt (laut Nürnberger Nachrichten wohnen 10 % der Nürnberger Bevölkerung in WGB Wohnungen) und insgesamt ist in Nürnberg ein hoher Bestand an Wohnungsbaugesellschaften vorhanden ist (siehe Seite 48) 88 BSG vom Az.: B 4 AS 77/ 12 R, BSG vom Az.: B 14 AS 13/12 R, BSG vom Az.: B 14 AS 50/10 R, BSG vom Az.: B 4 AS 48/08 R 89 BSG vom Az.: B 14 AS 65/08 R 34

35 In Nürnberg erfolgt die Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises auf Basis der dem Nürnberger Regressions-Mietenspiegel zugrunde liegenden Daten, da diese aufgrund der Datenerhebung den gesamten Wohnungsmarkt - auch den geforderten einfachen Wohnungsstandard- mit Ausnahme der geförderten Wohnungen / Sozialwohnungen abbilden. Das Forschungsprojekt Ermittlung existenzsichernder Bedarfe für die Kosten der Unterkunft und Heizung in der Grundsicherung für Arbeitsuchende nach SGB II und in der Sozialhilfe nach SGB XII weist aber darauf hin, anders als das BSG- dass sowohl empirische Auswertung von wohnungsbezogenen Mieten als auch empirische Auswertung von Quadratmetermieten multipliziert mit normativen Flächenrichtwerten (Produkttheorie) möglich sind Repräsentative Datenerhebung Daten des qualifizierten Mietenspiegel als Datengrundlage für den angemessenen Quadratmeterpreises Das BSG 91 hat entschieden, dass sowohl qualifizierte als auch einfache Mietspiegel Grundlage der Bestimmung der Referenzmiete nach 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II sein können. Da bei der Erstellung eines qualifizierten Mietenspiegels die Repräsentativität der Stichprobe durch die Annahme der Chance gleicher Wahrscheinlichkeit der Abbildung der im Detail unbekannten Realität der Grundgesamtheit des Gesamtwohnungsbestandes fingiert wird und eine umfassende verfahrensrechtliche Absicherung durch die beteiligten Interessengruppen stattfindet, ist die Repräsentativität und Validität der Datenerhebung auch im Rahmen des Schlüssigen Konzeptes regelmäßig als ausreichend anzusehen Inhalt des Mietenspiegels: Der qualifizierte Mietspiegel ( 558d BGB) ist eine empirisch fundierte Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach 558 Absatz 2 BGB werden nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt, bei denen die Miete in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder von Veränderungen der Betriebskosten nach 560 BGB abgesehen, geändert worden ist (Erhöhte Bestandsmieten). Damit werden zwar Bestandsmieten erfasst, allerdings mit der Einschränkung, dass eine relativ aktuelle Mietpreisanpassung vorliegen muss. Auf diese Weise ist sichergestellt, dass das Datenmaterial des Mietspiegels das jeweils aktuelle Geschehen auf dem Mietwohnungs- 90 Studie Seite BSG vom B 4 AS 77 /12 R, BSG vom Az.: B 14 AS 50/10 R, BSG vom Az.: B 14 AS 65/09 R, BSG vom Az.: B 4 AS 68/07 R RdNr 24 vom Az.: B 4 AS 18/09 R, LSG Schleswig-Holstein vom Az.:L 6 AS 18/13 92 BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 RdNr. 34 Juris, BSG Az.: B 4 AS 19/11 R Duisburg BSG vom Az.: B 4 AS 19/11 R RdNr

36 markt hinreichend genau widerspiegelt 93. Für die Datenerhebung kommen deshalb nicht nur die Daten von tatsächlich am Markt angebotenen Wohnungen in Betracht, sondern auch von bereits vermieteten 94. Mieten von geförderten Wohnungen dürfen nach 558 Abs. 2 Satz 2 BGB jedoch nicht in die Mietspiegelerhebung eingehen. In der Praxis werden meist auch andere Sonderformen wie Wohngemeinschaften, Wohnheime oder Einfamilienhäuser bei der Datenerhebung nicht berücksichtigt. Diese können aber für die Versorgung von Teilgruppen der Transferleistungsempfänger eine Bedeutung haben. 95 Insoweit gilt, dass eine Anlehnung hinsichtlich des Stichprobenumfangs und der Auswertung an den für den Mietenspiegel geltenden Standard nicht zu beanstanden ist. Nach dem Bundessozialgericht sind deshalb die Daten von Mietenspiegeln ohne weiteres für die Ermittlung der Richtwerte zu verwenden, da nur solche Mieten berücksichtigt werden, die in den letzten vier Jahren vor dem Stichtag der Datenerhebung geändert oder neu vereinbart worden sind 96 : Mit der Entscheidung des BSG, dass die hinter einem Mietspiegel liegenden Daten grundsätzlich geeignet sind, auch die grundsicherungsrechtliche Angemessenheitsgrenze zu bestimmen ist die Konsequenz verknüpft, dass als dann keine Angebotsmieten in die Datenerhebung einfließen müssen. Die hiervon ausgehenden Wirkungen auf die Mietpreisgrenze werden jedoch dadurch gemindert, dass im Rahmen der Datenauswertung lediglich solche Mieten berücksichtigungsfähig sind, die in den letzten vier Jahren vor dem Stichtag der Datenerhebung geändert oder neu vereinbart wurden (vgl. 558 Abs. 2 BGB; Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, Stand Juli 2002, S 3). Dadurch wird erreicht, dass nur aktuell zu zahlende Mieten der Datenerhebung zugrunde gelegt werden. Gewährleistet wird durch den Rückgriff auf die Daten des Mietspiegels zudem, dass Wohnraum, dessen Miete keinen zuverlässigen Aufschluss über die örtlichen Gegebenheiten bringen kann, wie es etwa für Wohnraum in Wohnheimen oder Herbergen und Gefälligkeitsmietverhältnissen (zb Vereinbarung von besonders niedrigen Mieten zwischen Verwandten) der Fall ist, nicht berücksichtigt wird Repräsentativität und ausreichende Fallzahl Im Falle von Stichprobenerhebungen fordert die Rechtsprechung des BSG aus nachvollziehbaren Gründen, dass diese repräsentativ sind und über eine ausreichende Fallzahl verfügen. Diese beiden Anforderungen dürfen nicht vermengt werden: Mit der Erhöhung der Fallzahl geht eine Reduzierung des zufallsbedingten Stichprobenfehlers 93 Bay. LSG vom Az.: L 16 AS 127/10 zitiert nach juris RdNr. 156 In der Mietrechtsliteratur gibt es sogar Vorschläge die Mietänderungen der letzten 10 Jahre in die Datengrundlage der Mietenspiegel miteinzubeziehen, da die 4-Jahresfrist zu stärker steigenden Mietpreisen führen könnte, als notwendig 94 BSG vom Az.: B 4 AS 68/07 R RdNr 24 und vom Az.: B 4 AS 18/09 R 95 Studie Seite Seite BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 R zitiert nach juris RdNr

37 einher (ein gewisser Fehlergrad lässt sich bei Stichproben jedoch nie ausschließen, sonst wäre es keine Stichprobe, sondern eine Vollerhebung). Bei der Repräsentativität geht es hingegen darum, bewusste Verzerrungen der Stichprobe hinsichtlich einer zu schätzenden Größe (hier: Miethöhe) auszuschließen. Diese entstehen in der Praxis bspw. durch unterschiedliche Auswahlwahrscheinlichkeiten oder Rücklaufquoten nach Vermietertypen. Hierzu stehen Verfahren aus der Stichprobentheorie und der induktiven Statistik zur Verfügung, z.b. ex ante festgelegte Designgewichte zur Berücksichtigung (ggf. unterschiedlicher) Auswahlwahrscheinlichkeiten bei der Stichprobenziehung, Rücklaufgewichte für den Ausgleich unterschiedlicher Rücklaufquoten nach Teilmärkten und Redressementgewichte 97 zur Anpassung einer Stichprobe an das Mengengerüst einer externen Datenquellen wie des Zensus 98. Bei der Beurteilung der ausreichenden Fallzahl ist ein Wissen über die Größe der relevanten Teilmärkte des Mietwohnungsmarktes (z.b. Wohnungen von Niedrigeinkommensbeziehern) und zur Streuung des zu erhebenden Merkmales (hier: Miethöhe) erforderlich. Die Fallzahl wurde in der früheren BSG-Rechtsprechung mit 10% der Grundgesamtheit angesetzt und in BBSR 2014 mit 1% 99 bzw. mindestens 500 Fällen für den gesamten Mietwohnungsmarkt. Durch die Tatsache, dass bei den 10% aus der BSG Rechtsprechung nicht definiert wurde, welche Größe im Nenner steht (alle Wohnungen, alle Mietwohnungen oder alle Mietwohnungen des einfachen Standards) und das BSG mit der Entscheidung B 4 AS 77/12 R auch fachlich zutreffend begründet, schlüssige Konzepte mit deutlich geringeren Fallzahlen akzeptiert hat, sollte dieser Wert nicht als allgemeingültige Empfehlung und erst recht nicht als rechtliche Anforderung verstanden werden. Die Studie empfiehlt zur Fallzahl: 30 Fälle plus 1% der Mietwohnungen pro Vergleichsraum und Haushaltsgrößenklasse (d.h. bei insgesamt Mietwohnungen Fälle) 100. Zur Gewährleistung von Repräsentativität ist nach stichprobenmethodischen Erkenntnissen eine rein zufallsbedingte Stichprobe nötig. Das Wissen um das Mengengerüst ermöglicht die Schichtung und Gewichtung der Stichprobe als Maßnahme zur Qualitätssicherung. 101 Da der Nürnberger Mietenspiegel die Anforderungen an Repräsentativität und ausreichende Fallzahl erfüllt, wird für die Ermittlung der abstrakt angemessenen 97 Alle Stichproben haben Verzerrungen, da sich die Ausfälle nicht proportional zur Grundgesamtheit verteilen (Redressement)-> Disproportionalität durch unterschiedliche Erreichbarkeit / Teilnahmebereitschaft (auch bei Totalerhebungen!) 98 Studie 7.2 Seite Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) 2014: Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 2. Auflage nweiseerstellungmietspiegel_neu.pdf? blob=publicationfile&v=3 100 Studie Tabelle 53 Seite Studie 7.2 Seite

38 Unterkunftskosten pro Quadratmeter in Nürnberg die Datengrundlage des qualifizierten Nürnberger Regressions-Mietenspiegel 2016 herangezogen 102. Auch von der Studie werden die Mietspiegeldaten als hochwertige Lösung für die Ermittlung der Richtwerte auf Basis eines häufigkeitsorientierten Verfahren angesehen. 103 Siehe hierzu unten Seite Nichtberücksichtigung preisgebundenen Wohnraums im Mietenspiegel Das BSG hat die Berechnung der Referenzmiete aus dem Datenmaterial eines Mietspiegels trotz des darin nicht berücksichtigten Marktsegments der preisgebundenen Wohnungen jedenfalls dann akzeptiert, wenn der Anteil des preisgebundenen Wohnungsbestandes bei nur 12 % des Gesamtwohnungsbestandes liegt 104. In Nürnberg gibt es insgesamt Stand belegungsgebundene Wohneinheiten. Dies entspricht ca. 6,43 % 105 aller vorhandenen Wohnungen. Insgesamt geförderte Wohnungen Wohnungen des 1. Förderwegs 209 Wohnungen des 2. Förderwegs Wohnungen der einkommensorientierten Förderung Insgesamt belegungsgebundene Wohnungen und Belegungsrechte vertraglich gebundene Wohnungen der WBG 570 Belegungsrechte nach dem Bayerischen Modernisierungsprogramm 555 sonstige Belegungsrechte Da diese Wohnungen unterhalb des sonst üblichen Marktpreises liegen, würde eine eventuell vorliegende Verzerrung der Daten unschädlich sein, da sich die Nichteinbeziehung dieses Wohnsegmentes allenfalls zu Gunsten der Leistungsberechtigten auswirkte 106. Im Jahr 2016 hat die Abteilung Wohnungsvermittlung des Sozialamtes Haushalte in geförderte Wohnungen vermittelt Betriebskosten Der abstrakt angemessene Quadratmeterpreis muss unter Einschluss eines Referenzwertes für die kalten Betriebskosten gebildet werden 108 = Bruttokaltmiete. Die angemes- 102 Siehe auch 22 c Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 SGB II 103 Studie Seite BSG vom Az.: B 14 AS 65/09 R RdNr. 29; Bay. LSG a.a.o. RdNr Bei einer Grundgesamtheit von Wohnungen in Nürnberg, aus Methodische und inhaltliche Erläuterungen zum Mietenspiegel 2016, Seite 10 Stand Bay. LSG vom Az.: L 16 AS 127/ Interne Auswertung 108 BSG Az.: B 14 AS 50/10 R Berlin 38

39 senen Betriebskosten pro Quadratmeter und der angemessene Quadratmeterpreis sind zu addieren. Alternativ kann auch direkt auf die Bruttokaltmiete pro Quadratmeter abgestellt werden, wenn entsprechende Daten vorhanden sind 109. Dies ist in Nürnberg nicht der Fall (Siehe hierzu unten Seite 57). 5.8 Anwendung der Produkttheorie Die abstrakt angemessene Referenzmiete wird im nächsten Schritt nach der Produkttheorie bestimmt. Hierzu ist das Produkt aus der abstrakt angemessenen Wohnungsgröße und dem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis inklusive Betriebskosten zu bilden. 5.9 Einbeziehung der Heizkosten - Bruttowarmmiete Die Heizkosten sollen nach der überwiegenden Tendenz in der Rechtsprechung separat betrachtet werden, da eine Gesamtangemessenheitsgrenze für Unterkunfts- und Heizkosten (=Bruttowarmmiete) im Sinne einer erweiterten Produkttheorie bislang nicht dem gesetzgeberischen Konzept entspräche 110. Anders wohl seit der Einfügung von 22 Absatz 10 SGB II ins Gesetz. Die Anwendung von 22 Absatz 10 SGB II bzw. 22 b Absatz 1 Satz 3 SGB II wird von der Stadt Nürnberg nicht als sinnvoll und kaum umsetzbar angesehen, da die Heizkosten bei Neuanmietung einer Wohnung in der Regel nicht bekannt sind. Zur Berücksichtigung der Heizkosten bei Kostensenkungsaufforderungen ist die Anwendung des 22 Absatz 10 SGB II nicht notwendig, da günstige Heizkosten schon über die Wirtschaftlichkeitsprüfung gemäß 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II berücksichtigt werden können. Auch die neuere Rechtsprechung prüft die Heizkosten getrennt von den Kosten der Unterkunft 111. Nach der Entscheidung des BSG 112 zur Wohnaufwendungenverordnung 109 BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 R, LSG Bayern vom Az.: L 16 AS 127/10 RdNr.: 188 in juris 110 BSG Az.: B 14 AS 65/08 R 111 BSG vom Az.: B 14 AS 53/13 Berlin RdNr.: BSG vom Az.: B 14 AS 53/13 Berlin: Ob sich ein angemessener Bedarf für Heizung in Normen nach 22a Abs 1 SGB II und damit notwendigerweise abstrakt fassen lässt, ist in der Rechtsprechung des BSG und auch in der Literatur zumindest derzeit aus praktischen Gründen skeptisch bis ablehnend beurteilt worden BSG vom Az.: B 14 AS 53/13 Berlin RdNr. 32; Doch da der Gesetzgeber des RBEG/SGB II/SGB XII-ÄndG zugleich an 22 Abs 1 Satz 1 SGB II festgehalten hat (vgl BT-Drucks 17/3404 S 98 f), bewirkt die Ermächtigung, 22 Abs 1 Satz 1 SGB II durch untergesetzliche Normen zu konkretisieren, keine Lockerung der Verfahrensanforderungen, die aus dem Grundrecht auf Gewährleistung eines menschenwürdigen Existenzminimums für die Konkretisierung des unbestimmten Rechtsbegriffs der Angemessenheit in 22 Abs 1 Satz 1 SGB II folgen. Aus diesen Anforderungen ergibt sich, dass dem Grenzwert aus einem bundesweiten (oder kommunalen) Heizkostenspiegel nicht die Funktion eines Quadratmeterhöchstwerts für angemessene Aufwendungen für Heizung im Sinne des SGB II zukommt (BSG Urteil vom B 14 AS 60/12 R, aao, Leitsatz 1). Er scheidet 39

40 Berlin wurde die Gesamtangemessenheitsgrenze im Rahmen einer Satzungslösung nicht anerkannt Anwendung der Wohngeldtabelle Eine Anwendung der Wohngeldtabelle (zzgl. 10 %) (siehe Seite 96) ist in den Fällen, in denen sich anhand vorhandener Daten auch im Nachhinein ein Schlüssiges Konzept entwickeln lässt, nach Aussage des BSG nicht möglich. Nach der Rechtsprechung des BSG 113 ist die Anwendung der Wohngeldtabelle nur zulässig, wenn es einen Erkenntnisausfall gibt und die Feststellung erfolgt ist, dass ein schlüssiges Konzept nicht mehr entwickelt werden kann. Die Frage, ob sich anhand vorgelegter Daten ein schlüssiges Konzept entwickeln lässt, kann ebenso wenig wie die Frage, ob ein Ausfall lokaler Erkenntnismöglichkeiten vorliegt, offen bleiben (u.a. BSG, Urteil vom 6. August 2014 Az.: B 4 AS 37/13 R, Rn. 22, juris). Erst wenn sich nach weiteren Ermittlungen des Grundsicherungsträgers und ggf. des Gerichts erweist, dass sich keine hinreichenden Feststellungen zu den angemessenen Unterkunftskosten mehr treffen lassen, somit ein Ausfall von lokalen Erkenntnismöglichkeiten vorliegt, ist ein Rückgriff auf die Tabellenwerte des WoGG zu rechtfertigen. Aus dem Vorstehenden ergibt sich denknotwendig, dass es nicht auf die förmliche Geltung einer Richtlinie ankommen kann. Vielmehr besteht die Verpflichtung der Verwaltung und der Tatsachengerichte, alle Erkenntnismöglichkeiten - auch nachträglich - zu berücksichtigen 114. Einen solchen Erkenntnisausfall kann es in Nürnberg -auch rückwirkend- nicht geben, da das Amt für Stadtforschung und Statistik alle zwei Jahre eine Erhebung über die aktuellen Mietpreise in Nürnberg für den Mietenspiegel durchführt. Hierzu werden im Zweijahresrhythmus jeweils bzw Haushalte über ihre Mietkosten befragt. Aus dieser Befragung werden auch die Quadratmeterpreise für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung für den qualifizierten Mietenspiegel der Stadt Nürnberg gewonnen. Dazu werden aus der Befragung die Mietpreise herausgefiltert, die in den letzten vier Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder verändert wurden z. B. durch Mieterhöhungen (geänderte Bestandsmieten). Zudem steht der Stadt eine Datenbank der Firma Empirica 115 zur Verfügung in der weitgehend alle in Nürnberg öffentlich angebotenen Wohnungen 116 seit dem Jahr 2012 erfasst sind. daher auch als in die Bildung einer Gesamtangemessenheitsgrenze einfließender Wert aus; und BSG Urteil vom B 14 AS 60/12 R, RdNr 21; 113 BSG vom Az.: B 4 AS 44/14 R zitiert nach juris RdNr. 10 und 25, BSG vom Az.: B 4 AS 87/12 R zitiert nach juris RdNr. 24 und Thüringer LSG vom L 4 AS 718/14 RdNr. 58; BSG vom Az.: B 4 AS 9/ 14 R RdNr empirica-systeme GmbH Marktdatenbank Immobilienscout24, Immowelt (enthält z.b. Immobilienanzeigen der Nürnberger Nachrichten und der Nürnberger Zeitung), Immonet, ebay Kleinanzeigen, Eins-A-Immobilienmarkt, Kalaydo, Immobilienfux, Immobilien.de, Süddeutsche Zeitung, Immo4Trans, Immopool 40

41 Auch nach der Experteneinschätzung 117 in der Studie stellt die Orientierung an der Höchstbetragstabelle keine sachgerechte Lösung dar 118. Das Ausweichen auf die Höchstbetragstabelle des Wohngelds, das durch die BSG-Rechtsprechung bei einem lokalen Erkenntnisausfall als Ausweg aufgezeigt wurde, führe durch deren deutliche Anpassung zum Jahr 2016 zu großen finanziellen Belastungen. Dabei seien zwei Effekte maßgeblich: Zum einen führten höhere Angemessenheitsgrenzen zu einem Anstieg der anzuerkennenden Wohnkosten. Zum anderen vergrößere sich wie auch bei der Anpassung von Regelbedarfen der Kreis der Anspruchsberechtigten. Daher seien nicht zuletzt auch aus Kostengründen sachgerechte und praktikable Alternativen zum Rückgriff auf die Höchstbetragstabelle des Wohngelds notwendig Verfügbarkeit Bei der Verfügbarkeit von Wohnraum, ist die Frage ob diese bereits bei der Ermittlung der abstrakten Angemessenheitsgrenzen einfließen soll oder erst auf der Ebene der konkreten Angemessenheit. Die Verfügbarkeit wird vom BSG im Schlüssigen Konzept tendenziell der Ebene des Einzelfalls ( 22 Abs. 1 Satz 3 SGB II bzw. 35 Abs. 2 Satz 2 SGB XII) zugeordnet. Über den Begriff der Häufigkeit wird die Problematik aber auch teilweise der abstrakten Ebene nach 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II zugeordnet 120. Eine Analyse der Verfügbarkeit von Wohnungen zum Mietrichtwerte wurde auf Basis der Angebotsdatenbank der Firma Empirica durchgeführt Mehrbedarfe für Wohnen im Einzelfall In einer Satzung sollen gemäß 22 b Absatz 3 SGB II Regelungen für Personen mit besonderem Bedarf für Unterkunft und Heizung, wie Behinderung oder Umgangsrecht getroffen werden. Die BSG Rechtsprechung ordnet dies eher der Einzelfallprüfung 121 zu. Zu den besonderen Regelungen (siehe Seite 3.4.5) 117 Vertreter aus Bundes- und ausgewählten Landesministerien, Vertreter kommunaler Spitzenverbände, von Gerichten verschiedener Instanzen, thematisch einschlägigen Verbände sowie durch Beiträge zur Fachdiskussion ausgewiesene Einzelsachverständige 118 Studie Seite Studie Seite BSG vom Az.: B 4 AS 19/11 R, juris RdNr.: 33 Duisburg 121 BSG Az.: B 14 AS 13/12 R, RdNr.:19; Az.: B 4 AS 44/12 R, Rn. 14). 41

42 6 Berechnungsansätze zur Ermittlung der angemessenen Kosten für die Unterkunft 6.1 Vergleichsgruppenorientierte, wohnungsstandardorientierte und Häufigkeitsorientierte Ansätze Im Wesentlichen gibt es zur Ermittlung der angemessenen Unterkunftskosten drei grundlegende Ansätze: 122 Vergleichsgruppenorientierte Ansätze, d.h. angemessen sind empirisch ermittelte Wohnkosten, die denen einer normativ bestimmten Vergleichsgruppe außerhalb des Leistungsbezugs entsprechen. Wohnungsstandardorientierte Ansätze, d.h. angemessen sind die empirisch ermittelten Kosten für eine Wohnung eines normativ definierten einfachen Standards. Häufigkeitsorientierte Ansätze, d.h. angemessen sind empirisch ermittelte Wohnkosten, durch die alle Wohnungen, die zur mengenmäßigen Bedarfsdeckung der Bedarfs- und Einstandsgemeinschaften und ihrer Konkurrenten auf dem Mietwohnungsmarkt nötig sind, anmietbar sind. 6.2 Der häufigkeitsorientierte Ansatz Im Grundsatz halten die Autoren der Studie einen häufigkeitsorientierten Ermittlungsansatz für besonders sachgerecht. Dadurch werden Fragen der Verfügbarkeit bereits teilweise auf Ebene der abstrakten Angemessenheit einbezogen, anstatt sie gänzlich auf die Ebene des konkreten Einzelfalls zu übertragen. Von besonderer Bedeutung innerhalb der häufigkeitsorientierten Verfahren ist die örtliche Eigentumsquote anzusehen 123. Der häufigkeitsorientierte Ansatz -für den sich die Stadt Nürnberg in der Ausprägung des Perzentilwertverfahrens entschieden hat- nimmt sowohl Anleihen an der Vergleichsgruppe als auch am Wohnungsstandard. Anstatt einer Vergleichsgruppe von Haushalten wird jedoch eine Vergleichsgruppe von Wohnungen definiert und anstatt viele einzelne Wohnungsmerkmale festzulegen, wird davon ausgegangen, dass die Häufigkeitsverteilung der Preise den Wohnungsstandard insgesamt am besten wiedergibt. Da sich in der Nettokaltmiete alle Wohnwertmerkmale als Mietpreis bestimmende Faktoren spiegeln, ist es am sinnvollsten, die einfache Wohnung durch die billige Wohnung zu definieren. Die zentrale Frage ist dann, welcher Anteil d. h. welches Quantil oder Perzentil der Häufigkeitsverteilung der Mieten angemessen ist und wie dies begründet wird. Mit der Festlegung des angemessenen Anteils kann direkt eine relative Häufigkeit abgelesen werden, während in den anderen beiden Ansätzen mit Mittelwerten von haushalts- 122 Studie 8.2 Seite Studie 10.1 Seite

43 oder wohnungsstandardbasierten Vergleichsgruppen zunächst unklar ist, wie sich die beiden Gruppen der unangemessenen Wohnungen innerhalb der Referenzgruppe und der angemessenen Wohnungen außerhalb der Referenzgruppe quantitativ zueinander verhalten. Mit den neueren Entscheidungen B 4 AS 77/12 R und B 4 AS 9/14 R hat das BSG Schlüssige Konzepte bestätigt, die mit Anteilen der Häufigkeitsverteilung und nicht mit Mittelwerten arbeiten Notwendige Vorentscheidungen beim häufigkeitsorientierten Ansatz Die Autoren der Studie halten die Berücksichtigung häufigkeitsorientierter Argumentationslinien für den zielführenden Ansatz Wohnungsbezogene Mieten oder empirische Auswertung von Quadratmetermieten Die angemessene Miete kann als Nettokaltmiete bzw. wenn durch die Befragung möglich auch als Bruttokaltmiete 126 ermittelt werden. Danach muss die Entscheidung getroffen werden, ob die Netto- bzw. Bruttokaltmiete für eine komplette angemessene Wohnung ermittelt wird oder eine angemessene Netto- bzw. Bruttokaltmiete pro Quadratmeter ermittelt wird. Aufgrund der aktuellen Entscheidung des Bayerischen Landessozialgerichts 127 gegenüber dem Jobcenter Nürnberg wurde der Mietrichtwert nicht wie ursprünglich geplant auf Basis der Gesamtmietpreise für angemessene Wohnungen ermittelt; stattdessen wurde vom Amt für Statistik und Stadtforschung eine angemessene Miete pro Quadratmeter berechnet, die dann, mit der nach den Wohnbaufördervorschriften angemessenen Wohnfläche multipliziert wurde. Denn nur so kann die Produkttheorie des BSG umgesetzt werden. Bei Anwendung der Quadratmetervariante ist festzuhalten, dass es aber eine konkrete Wohnung zu dem ermittelten Preis nicht auf dem Markt gibt, während bei der wohnungsbezogenen Auswertung tatsächliche Preise vorhandener Wohnungen verwendet werden Festlegung des Wohnflächenkorridors für die Auswertung Die Studie empfiehlt ein Intervall von +/-10 qm um die vorgegebenen Flächenrichtwerte, wenn die angemessenen Mietpreise -auf Basis der Produkttheorie- anhand von Quadratmeterpreisen ermittelt werden 128. Bei einem Ein-Personen-Haushalt sind somit in Bayern alle Wohnungen zwischen 40 und 60 qm bezüglich ihrer Quadratmeterpreise 124 Studie 8.2. Seite Studie 8.5. Seite In Nürnberg ist dies nicht möglich, da die Betriebskosten in der Regel bei der Mietenspiegelbefragung nicht mit erhoben werden 127 Bay LSG vom Az.: L 11 AS 276/17 Seite 8 Problematisch erscheint bei dem neuen Konzept, dass dort lediglich geprüft wird, bis zu welchem Mietniveau Wohnungen von 45 bis 50 qm in den jeweiligen Perzentilen anmietbar sind. Ein angemessener qm-preis der im Rahmen der Produkttheorie mit der angemessenen Wohnfläche multipliziert wird, wird dabei aber nicht ermittelt. 128 Studie Seite

44 auszuwerten. Der gefundene Wert wird dann mit dem Flächenrichtwert von 50 qm multipliziert. Es ist dabei nicht sinnvoll kleinere Wohnungen in die Auswertung mit einzubeziehen, da diese wesentlich höhere Quadratmeterpreise aufweisen und zu einer Verzerrung führen würden. Der durchschnittliche Mietpreis einer 20 qm Wohnung in Nürnberg liegt bei 10,46, der Preis bei 50 qm hingegen liegt bei 7,42. Werden die Angemessenheitsgrenzen hingegen über wohnungsbezogene Mieten ermittelt, so ist die Zumutbarkeitsgrenze der Fläche nach unten festzulegen. Laut Studie werden für einen 1-Personen-Haushalt als unterer Wert des Korridors jeweils 23 m² angesetzt und für die weiteren Haushaltsgrößenklassen jeweils der Flächenrichtwert des nächstkleineren Haushalts (für zwei Personen also in Bayern 50 qm 65 qm, für 3 Personen 65 qm-75 qm). In dieser Variante wäre es nicht nachvollziehbar den Gesamtpreis von Wohnungen einzubeziehen, die über den Flächenrichtwerten liegen, da die Wohnbauförderung von Quadratmeter-Höchstwerten spricht Betriebskosten Festzulegen ist auch, ob die Betriebskosten gesondert oder in die Miete integriert erhoben werden. In Nürnberg ist aufgrund der Datenerhebung des Mietenspiegels nur eine gesonderte Erhebung der kalten Nebenkosten möglich. Auch hierzu ist eine Datengrundlage festzulegen Quantifizierung des Angebotes und der Nachfrage Umzugsquote der Bevölkerung 129 Eine Auswertung der Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen 2010 zeigt, dass bei allen Mieterhaushalten 11,9% der Haushalte pro Jahr umziehen. Bei Leistungsbeziehern liegt die Quote mit 13,0% leicht darüber. Regressionsanalytische Auswertungen zeigen, dass sich das Verhältnis in Universitätsstädten umkehrt, d.h. Leistungsbezieher dort ähnliches Fluktuationsverhalten zeigen wie anderswo, aber die durch Studierende geprägten anderen Haushalte häufiger umziehen. Unabhängig von diesen Unterschieden im Detail kann aber festgehalten werden, dass nachfrageseitig gut 10% der Haushalte pro Jahr auf Neuvertragsmieten angewiesen sind Ermittlung des Perzentils, das den Nachfragern entspricht Das Perzentilwertverfahren stellt den ersten häufigkeitsorientierten Ansatz dar. Es wird also ein angemessener Teil des Wohnungsmarktes bestimmt, wobei sich dieser Anteil nur aus nachfrageseitigen Größen empirisch errechnet und dann auf die angebotsseitige Zielgröße (Zahl der Wohnungen) übertragen wird. Die Zahl der Nachfrager nach billigen Wohnungen 130 errechnet sich aus: Der Zahl der Bedarfsgemeinschaften im SGB II 129 Studie Seite Studie Seite

45 Einer Schätzung 131 der Zahl der Einstandsgemeinschaften im SGB XII Die Zahl der Nachfragekonkurrenten am Wohnungsmarkt, die als grobe Näherung mit 10% aller Haushalte mal die Mieterquote des SGB II angesetzt wird. Das Perzentilwertverfahren arbeitet grundsätzlich mit Quadratmetermieten. Diese werden in Korridoren von +/- 10 m² um die Flächenrichtwerte der Landeswohnraumförderungsbestimmungen ermittelt. Das Ergebnis wird dann um den mittelbereichs- bzw. vergleichsraumspezifischen Mittelwert der kalten Nebenkosten pro Quadratmeter im SGB- II-Datensatz erhöht und mit dem entsprechenden Flächenrichtwert der Landeswohnraumförderungsbestimmungen multipliziert. 7 Datengrundlage - Nürnberger Mietenspiegel Darstellung als Regressionsmietenspiegel- Regressionsmethode Der aktuell gültige Nürnberger Mietspiegel wurde 2016 neu erstellt. Der Mietenspiegel wird seit 2008 mit dem Berechnungsverfahren der Regressionsmethode ermittelt 133. Mit der Regressionsmethode werden die relevanten Einflussfaktoren auf die Miethöhe, insbesondere Wohnfläche, Baualtersklassen und weitere den Wohnwert erhöhende bzw. mindernde Faktoren (v. a. Ausstattungsmerkmale) statistisch berechnet. Mit der wissenschaftlichen Begleitung der Erstellung des Nürnberger Mietspiegels 2016 wird seit 2008 das renommierte EMA-Institut für Empirische Marktanalysen, Sinzing, beauftragt 134. Mit der Regressionsmethode kann die Basis-Nettomiete je Quadratmeter für jede Wohnungsgröße genau berechnet werden. Die durchschnittliche Vergleichsmiete wird nur noch in Abhängigkeit von der Wohnfläche aufgelistet. Alle anderen Merkmale einer Wohnung - wie Baujahr, Art, Ausstattung, Beschaffenheit oder Lage werden über Zuund Abschläge berücksichtigt. In der Liste der Wohnungsmerkmale der genaue Prozentwert für jedes Zu- bzw. Abschlagsmerkmal angegeben. Aus der Summe der prozentualen Zu- und Abschläge in Verbindung mit der Basis-Nettomiete kann der Durchschnittswert der ortsüblichen Vergleichsmiete berechnet werden. 131 Die Stadt Nürnberg kann diese Daten auswerten 132 Siehe hierzu: Methodische und inhaltliche Erläuterungen zum Nürnberger Mietenspiegel und 2010 war zwar die Berechnung nach dem Regressionsverfahren erfolgte, die Darstellung jedoch dem früheren Tabellen-Mietenspiegel angepasst worden 134 Das EMA-Institut verfügt seit Anfang der 90er Jahre über Erfahrungen mit der Methodik des linear-multiplikativen Regressionsverfahrens zur Mietspiegelerstellung. Dieses Verfahren wurde Ende der 80er Jahre zusammen mit dem Lehrstuhl für Ökonometrie an der Universität Regensburg (Prof. Dr. W. Oberhofer) entwickelt und ist als wissenschaftliches Berechnungsverfahren für qualifizierte Mietspiegel anerkannt. 45

46 7.2 Erhebungskonzept und Stichprobenplan 135 Zur Grundgesamtheit gehören alle Wohnungen und alle Privathaushalte mit ihren Haushaltsangehörigen mit Hauptwohnsitz in Nürnberg. Ausgenommen sind Bewohner von Anstalten und Heimen. Für die Mietenspiegelerhebung wurde von Wohnungen in Nürnberg ausgegangen. Auswahlgrundlage war die zum Stand Juli 2015 fortgeschriebene städtische Gebäudedatei. Diese wurde in 9 verschiedene Schichten aufgeteilt (Mehrfamilienhäuser in 7 Baualtersklassen, Ein- und Zweifamilienhäuser und Häuser mit Sozialbindung). Innerhalb der Schichten wurde nach 17 innerstädtischen Teilgebieten gegliedert. Ziel der disproportional geschichteten Stichprobenziehung ist es, für jede im Ergebnis auszuweisende Untergruppe eine repräsentative Teilstichprobe zu erhalten. Die disproportionale Schichtung wird nach der Datenerhebung durch Gewichtung auf Basis der Grundgesamtheit (Gebäudedatei) zu einer repräsentativen Gesamtstichprobe ausgeglichen. Mindestziel für die Mietspiegelerstellung ist die Ausweisung von mindestens Wohnungen auch für die kleinste Gruppe innerhalb der Mietspiegel-Tabellenfelder. Um von allen Wohnungen einer Schicht netto ca. 50 Wohnungen zu erhalten, waren also brutto je Schicht bis Baujahr 1976 mindestens 3044 Wohnungen zu erheben. Die Baualtersklassen ab 1985 können etwas geringer besetzt sein, da bei diesen neueren Wohnungen in der Regel von einer mindestens durchschnittlich guten Wohnungsausstattung ausgegangen werden kann. Insgesamt wurde eine Brutto-Stichprobe von Haushalten gezogen und angeschrieben. Die Datenerhebung erfolgte vom bis Parallel dazu wurden Adressen, an denen die Personen der Bruttostichprobe gemeldet waren, im Rahmen von Begehungen vor Ort hinsichtlich Art, Größe und Zustand des Gebäudes sowie nach den Wohnlagemerkmalen Verkehrsbelastung, Bauart und Nutzungsart der näheren Umgebung bewertet. Anmerkung statistisches Amt: wir haben für die Mietspiegelauswertung von allen Fällen, die die Mietspiegelkriterien erfüllt haben, nur wenige Einzelfälle mit unplausiblen Angaben zur Miete bzw. sehr großer Wohnfläche (250 qm und mehr) ausgeschlossen. Ausschlusskriterien nach Wohnstandards, z. B. Wohnungen ohne Heizung oder Bad, gab es nicht. Dies würde dem Grundgedanken des Mietenspiegels, den Mietwohnungsmarkt repräsentativ abzubilden, widersprechen Zusammensetzung der Stichprobe 2015 Stichprobe 2015 insgesamt vor ohne Sozialbindung Mehrfamilienhäuser und später Ein-/ Zweifam. häuser mit Sozialbindung Mehrfamilienhäuser, Ein-/Zweifam. häuser 135 Methodische und inhaltliche Erläuterungen zum Nürnberger Mietenspiegel 2016 S. 7 ff 136 Für den Zeitraum seit dem Stichmonat Oktober 2015 wurde auf die ermittelten Mieten der amtliche bayerische Preisindex für Nettokaltmieten aufgerechnet - Bayerisches Landesamt für Statistik, Statistische Berichte, Verbraucherpreisindex für Bayern 46

47 Schicht 1 Schicht 2 Schicht 3 Schicht 4 Schicht 5 Schicht 6 Schicht 7 Schicht 8 Schicht Zusätzlich zur Stichprobenziehung nach dem Merkmal Schicht wurde auf die gleichmäßige Verteilung der Befragten über das Stadtgebiet Wert gelegt. In der regionalen Schichtung nach 17 Umfragegebieten sollten brutto mindestens 500 Wohnungen je Umfragegebiet erreicht werden. Es erfolgte ein Rücklauf von Wohnungsinhabern. Dies entspricht einer Rücklaufquote von 43,6 %. Davon erfüllten Datensätze alle Auswahlkriterien für die Mietenspiegelerstellung, insbesondere Neuvereinbarung der Miete nicht länger als 4 Jahre und waren damit die Grundlage der Berechnung. Diese Datensätze wurden auch für die Ermittlung der Richtwerte herangezogen. Aus den folgenden Tabellen ergibt sich, dass die dem Nürnberger Mietenspiegel zugrunde liegenden Daten repräsentativ und über alle Stadtteile gleichmäßig verteilt sind Grundgesamtheit und Stichprobe nach Schichten ohne Sozialbindung mit Sozialbindung insgesamt vor Mehrfamilienhäuser Ein-/ Zweifam.h. Mehrfamilienhäuser, Ein-/Zweifam. häuser Schicht 1 Schicht 2 Schicht 3 Schicht 4 Schicht 5 Schicht 6 Schicht 7 Schicht 8 Schicht 9 Grundgesamtheit am Bruttostichprobe (disproportional) Rücklauf (ungewichtet) *) ,6 %, davon nach Schicht: 14,2 % 14,3 % 15,5 % 10,9 % 9,8 % 8,4 % 5,5 % 14,6 % 6,7 % *) 14 Datensätze (0,2 %) konnten nicht nach Schicht zugeordnet werden. für den Mietspiegel relevante Datensätze (ungewichtet) *) ,0 % 18,7 % 22,2 % 20,6 % 8,0 % 9,7 % 8,0 % 6,9 % 5,7 % *) 4 Datensätze (0,1 %) konnten nicht nach Schicht zugeordnet werden. 47

48 7.2.3 Grundgesamtheit und Stichprobe nach Teilgebieten Wohnungsbestand Grundgesamtheit 1) Bruttostichprobe (disproportional) Rücklauf (ungewichtet) Teilgebiet Anzahl % 2) 1 Altstadt ,6 2 Südstadt ,0 3 Schweinau, St. Leonhard ,1 4 Gostenhof, Kleinweidenmühle ,8 5 St. Johannis ,0 6 Nordstadt ,1 7 Wöhrd ,2 8 Gleißhammer ,1 9 Südöstliche Außenstadt ,6 10 Werderau, Hasenbuck, Gartenstadt ,3 11 Hafen, Katzwang, Kornburg ,5 12 Röthenbach, Eibach, Mühlhof ,6 13 Gebersdorf, Höfen ,0 14 Eberhardshof, Muggenhof ,5 15 Nordwestliche Außenstadt ,3 16 Nordöstliche Außenstadt ,6 17 Östliche Außenstadt ,9 Gesamt ) 43,6 1) Stand ) bezogen auf Nettostichprobe (ohne unzustellbare Fragebögen und neutrale Ausfälle); Schätzung der neutralen Ausfälle und unzustellbaren Fragebögen aufgrund des Anteils von 4,1 % an Bruttostichprobe insgesamt 3) 14 Datensätze konnten nicht nach Teilgebieten zugeordnet werden. 8 Auswertung der dem Nürnberger Mietenspiegels 2016 zugrundeliegenden Daten zur Ermittlung der angemessenen Nettokaltmiete 8.1 Basis Entscheidung des Bayersichen Landessozialgerichts und des Bundessozialgerichts München Entscheidung Die Findung der Richtwerte erfolgt auf Basis der Entscheidung des Bayerischen Landessozialgerichts vom Az.: L 16 AS 127/10 bestätigt durch das BSG vom Az.: B 4 AS 77/12 R Diese Entscheidungen wurde bezüglich der Art der Ermittlung von Richtwerten mittlerweile bereits mehrfach bestätigt 137 : 137 Thüringer LSG vom L 4 AS 718/14 Nichtzulassungsbeschwerde durch das BSG zurückgewiesen Landkreis Gotha und LSG Niedersachsen-Bremen vom L 11 AS 1788/15 und L 11 AS 611/15 Region Hannover und Landeshauptstadt Hannover 48

49 Das Bayerische LSG meint in dieser Entscheidung, dass die vom Grundsicherungsträger zur Begrenzung der angemessenen Kosten der Unterkunft i. S. des 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II gezogene Mietobergrenze jedenfalls dann ausreichend ist, wenn sich aus dem repräsentativ gewonnenen Datenmaterial eines qualifizierten Mietspiegels nach anerkannten statischen Methoden auf einem hinreichend hohen Konfidenzniveau errechnen lässt, dass mindestens ein Fünftel der Wohnungen im Bereich der für die Haushaltsgröße nach der Produkttheorie maßgeblichen Wohnungsgröße die Mietobergrenze nicht überschreitet, und - weitere Daten und Auswertungen sicherstellen, dass sich die von der Mietobergrenze abgedeckten Wohnungen in zumutbarer Weise über den gesamten Vergleichsraum verteilen Anforderung 1: Mindestens ein Fünftel der Wohnungen im Bereich der für die Haushaltsgröße nach der Produkttheorie maßgeblichen Wohnungsgröße überschreitet die Mietobergrenze nicht 139 : In Nürnberg wurde nicht ein Fünftel der Wohnungen herangezogen, sondern dass einschlägige Perzentil gemäß der Studie berechnet. Siehe Punkt Anforderung 2: Verteilung der Wohnungen über den gesamten Vergleichsraum Die von der Mietobergrenze abgedeckten Wohnungen verteilen sich in zumutbarer Weise über den gesamten Vergleichsraum. Die verwendeten Daten und Auswertungen stellen sicher, dass sich die von der Mietobergrenze abgedeckten Wohnungen in zumutbarer Weise über den gesamten Vergleichsraum verteilen. Dies wird zum einen durch die zugrundeliegende Haushaltsbefragung gewährleistet, die sich gleichmäßig über das gesamte Stadtgebiet erstreckt -wie oben unter Punkt bereits erläutert- zum anderen durch die Übersicht zu der Verteilung der ausgewerteten Wohnungen unter Punkt Zur besseren Übersicht wird dort jeweils auch die Verteilung sämtlicher Wohnungen in Nürnberg auf die Statistischen Stadtteile dargestellt, da hier erhebliche Unterschiede bestehen. Die Wohnungen, die innerhalb des Richtwertes liegen, verteilen sich in annähernd vergleichbarer Weise über das Stadtgebiet. 138 Bay LSG vom Az.: L 16 AS 127/10 zitiert nach juris RdNrn. 149 bis BSG vom RdNr

50 % Perzentil Bei Anwendung des Rechenweges, der durch die Studie bei Anwendung der Höchstbetragsmethode empfohlen wird, ergibt sich für Nürnberg die Anwendung eines 30 % Perzentils 140. Die Zahl aller Leistungsbezieher zur Miete plus die Nachfragekonkurrenz (dabei gleiche Mieterquote wie SGB II) wird durch die Zahl aller Mieterhaushalte geteilt. Dabei wird entweder nach Haushaltsgrößenklassen differenziert oder keine Differenzierung nach Haushaltsgrößenklassen vorgenommen 141. Formel: Leistungsbezieher SGB II, SGB XII + Nachfrager / alle Mieterhaushalte Mieterquote im SGB II Die Mieterquote im SGB II liegt bei 98,84 % Bedarfsgemeinschaften mit Angabe zu Miete oder Eigentum, davon haben 275 Haushalte Eigentum Nachfragekonkurrenten Von der Studie wird empfohlen, die Zahl der Nachfragekonkurrenten am Wohnungsmarkt als grobe Näherung mit 10% aller Haushalte mal die Mieterquote des SGB II anzusetzen 142. Haushalte in Nürnberg = Haushalte 10 % aller Haushalte = Haushalte mal Mieterquote im SGB II von 98,84 % = Haushalte als zusätzliche Nachfragekonkurrenten 140 Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass Bayern insgesamt die geringste SGB II-Quote bundesweit aufweist und auch Nürnberg liegt im bundesweiten Mittelfeld, so dass das 30 % Perzentil in jedem Fall ausreichend ist Das Perzentilwertverfahren mit einer Differenzierung nach Haushaltsgrößen erscheint v.a. bei den großen Haushaltsgrößen zu unverhältnismäßig hohen Angemessenheitsgrenzen zu führen, so dass es sich in dieser Form nicht für eine Umsetzung empfiehlt Studie Seite Studie Seite

51 8.2.3 Berücksichtigung nur von Mieterhaushalten Die Zahl der zur Miete wohnenden, Nachfrager aus SGB II SGB XII = Haushalte und Nachfragekonkurrenten (10 % aller Haushalte auf Basis der Mieterquote des SGB II 98,82 % berechnet = Haushalte) liegt damit insgesamt bei einer Gesamtzahl von Haushalten. Dies entspricht auf alle Mieterhaushalte in Nürnberg ( ) gesehen einer Quote von 31,04 % 143. Damit ist das 30 % Perzentil richtig gewählt. Nimmt man alle Leistungsbezieher (SGB II , SGB XII 8.203) und alle Nachfragerhaushalte (10 % = ) und setzt sie in Bezug zu allen Haushalten in Nürnberg ( ) so ergibt sich eine Quote von 21,83 %. Auf alle Haushalte gerechnet ergäbe sich damit ein Perzentil von 21,83 %, welches weitgehend der armutsnahen Bevölkerung entspricht Armutsgefährdung der Nürnberger Haushalte 145 Im Jahr 2011 waren etwa 19 % der Nürnbergerinnen und Nürnberger armutsgefährdet; armutsgefährdet ist nach EU Definition, wer nach Einbeziehung staatlicher Transferleistungen ein Einkommen von weniger als 60 % des mittleren Einkommens der Gesamtbevölkerung zur Verfügung hat. In Nürnberg lag der Schwellenwert im Jahr 2011 bei 850 für eine alleinstehende Person. 8.3 Ermittlung des angemessenen Quadratmeterpreises Aus den Wohnungen die für den Mietenspiegel erhoben wurden diejenigen des Flächenkorridors ausgewertet. Dies waren für den 1 Personen Haushalt 874 Wohnungen, 143 Siehe hierzu LSG Niedersachsen-Bremen vom L 11 AS 611/15 zur Mietobergrenze der Stadt Hannover. Hier wurde das 33 % Perzentil anerkannt, obwohl Hannover eine höhere Dichte an Leistungsberechtigten im SGB II hat als Nürnberg. Nürnberg hat 98,3 Personen, Hannover 145,6 pro 1000 Einwohner. info.de/images/veroeffentlichungen/sgb_xii/grossstaedte/sgb_xii/gs-bm-monitoring-2016_xii- II-Asyl_Endversion.pdf 144 Siehe Fussnote Leben in Nürnberg 2011, Amt für Stadtforschung und Statistik Nürnberg und Fürth aus Wohnungs- und Haushaltserhebung ichte/sonderbericht_2012_s230_leben_in_nuernberg.pdf 51

52 für den 2 Personen-Haushalt 1238, für den 3 Personen-Haushalt 1030 und für den 4 Personen-Haushalt 562 Wohnungen Auswahl des Flächenkorridors Es wird ein Intervall von +/-10 qm um die vorgegebenen Flächenrichtwerte verwendet, die der Haushaltsgröße entspricht Berechnungstabelle untersuchter Wohnflächenbereich qm (50 qm) Mietenspiegel ) qm (65 qm) qm (75 qm) qm (90 qm) Anzahl der Fälle (ungewichtet) Mittelwert in Euro je Quadratmeter 7,32 6,98 7,02 7,15 Median (mittlerer Wert) in Euro je qm 7,17 6,91 6,94 7,05 Perzentil 30 % 3) : 6,43 6,21 6,25 6,25 Perzentil 30% x Wohnungsgröße = anzuwendende Kaltmiete 321,50 403,65 468,75 562,50 2) Quelle: Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2015, Auswahl Mietspiegel- Auswertung, n= ) jeweils 30 % der Fälle liegen unter /qm Exkurs zum Umfang einer Stichprobe, Repräsentativität und Fallzahl Im Falle von Stichprobenerhebungen fordert die Rechtsprechung des BSG aus nachvollziehbaren Gründen, dass diese repräsentativ sind und über eine ausreichende Fallzahl verfügen. Diese beiden Anforderungen dürfen nicht vermengt werden: Mit der Erhöhung der Fallzahl geht eine Reduzierung des zufallsbedingten Stichprobenfehlers einher (ein gewisser Fehlergrad lässt sich bei Stichproben jedoch nie ausschließen, sonst wäre es keine Stichprobe, sondern eine Vollerhebung). Bei der Repräsentativität geht es hingegen darum, bewusste Verzerrungen der Stichprobe hinsichtlich einer zu schätzenden Größe (hier: Miethöhe) auszuschließen. Diese entstehen in der Praxis bspw. durch unterschiedliche Auswahlwahrscheinlichkeiten oder Rücklaufquoten nach Vermietertypen. Hierzu stehen Verfahren aus der Stichprobentheorie und der induktiven Statistik zur Verfügung, z.b. ex ante festgelegte Designgewichte zur Berücksichtigung (ggf. unterschiedlicher) Auswahlwahrscheinlichkeiten bei der Stichprobenziehung, Rücklaufgewichte für den Ausgleich unterschiedlicher Rücklauf- 146 Alle Wohnungen im Größenbereich von 40 bis 100 qm wurden ausgewertet, das sind insgesamt 2412 Datensätze. Damit wurden 87% aller Mietspiegel-Fälle in die Auswertung einbezogen. In der Zeile befinden sich addiert mehr Wohnungen, da es Überlappungen bei den Wohnflächenkorridoren gibt 52

53 quoten nach Teilmärkten und Redressementgewichte zur Anpassung einer Stichprobe an das Mengengerüst einer externen Datenquellen wie des Zensus Zur Gewährleistung von Repräsentativität ist nach stichprobenmethodischen Erkenntnissen eine rein zufallsbedingte Stichprobe nötig. Das Wissen um das Mengengerüst ermöglicht die Schichtung und Gewichtung der Stichprobe als Maßnahme zur Qualitätssicherung 147. Die Fallzahl wurde in der früheren BSG-Rechtsprechung mit 10% der Grundgesamtheit angesetzt und in BBSR mit 1% bzw. mindestens 500 Fällen für den gesamten Mietwohnungsmarkt. Durch die Tatsache, dass bei den 10% nicht definiert wurde, welche Größe im Nenner steht (alle Wohnungen, alle Mietwohnungen oder alle Mietwohnungen des einfachen Standards) und das BSG mit B 4 AS 77/12 R auch fachlich zutreffend begründet schlüssige Konzepte mit deutlich geringeren Fallzahlen akzeptiert hat, sollte dieser Wert nicht als allgemeingültige Empfehlung und erst recht nicht als rechtliche Anforderung verstanden werden. Zu den diesbezüglichen Empfehlungen der Autoren siehe Kapitel Als Fallzahl wird von der Studie vorgeschlagen ca. 30 Fälle plus 1% der Mietwohnungen pro Vergleichsraum und Haushaltsgrößenklasse (d.h. bei insgesamt Mietwohnungen Fälle) zu verwenden. Bei Regressionsmietspiegeln genügt im Vergleich zu Tabellenmietspiegeln eine kleinere Stichprobe, weil dadurch, dass die Regressionsmethode die Informationen der gesamten Stichprobe ausnutzt, die Teilmengenbildung wie beim Tabellenmietspiegel entfällt. Für kleinere Kommunen mit homogenem Wohnungsbestand und entsprechend geringer Mietendifferenzierung empfiehlt sich eine Ergebnisstichprobe von mindestens 500 Wohnungen, bei größeren Kommunen von bis zu einem Prozent des relevanten Wohnungsbestandes Studie Seite Bundesinstitut für Bau-, Stadt und Raumforschung (BBSR) 2014: Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln, 2. Aufl., Bonn. 149 Studie Seite 185 Fussnote Bundesinstitut für Bau-;Stadt und Raumforschung, Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln 2014 Seite 26 53

54 8.4 Abgleich der Angemessenheitsgrenzen mit den Regressions-Werten des Mietenspiegels 2016 Der Durchschnittswert für eine Wohnung mit 50 qm (1-Personen-Haushalt) liegt in Nürnberg nach dem Mietenspiegel 2016 z. B. bei 7,42. Bei diesem Wert handelt es sich um die Miete, die für eine durchschnittlich ausgestattete 50 qm Wohnung in Nürnberg gezahlt wird. Dies ergibt z. B bei 50 qm einen Kaltmietpreis von 371. Nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts ist für die Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen aber einfacher Wohnraum und nicht durchschnittlicher heranzuziehen. Der Mietpreis für angemessenen Wohnraum in Nürnberg im Sinne des 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II muss folglich immer unter dem Wert liegen, der sich als Durchschnittswert aus dem Mietenspiegel ergibt, damit unter 371,00 ohne Betriebskosten Mögliche Abschläge für einfachen Wohnraum Für einfachen Wohnraum gibt der Mietenspiegel-Tabelle Abschlagsmerkmale von bis zu 52 % an. Bei sinnvoller Einschränkung dieser Merkmale -um auch den untersten Bereich auszuschließen- kommen Abschläge von % in Betracht. Die Anwendung des Abschlagswertes von % auf den Quadratmeterpreis von 7,42 ergäbe sich bei einer 50 qm Wohnung einen Betrag von 326,48 bis 315,35. Dies entspricht fast exakt dem Richtwert von 321,50 ohne Betriebskosten. Zu-/ Abschlag 2016 Baujahr 1 ) bis % 1919 bis % 1949 bis % Abschlagsmerkmale Wohnhaus, Baujahr vor 1977, mit mehr als 6 Vollgeschossen (einschl. EG) - 6 % weder Balkon, Loggia, Terrasse noch Dachterrasse vorhanden - 3 % keine Gegensprechanlage vorhanden - 2 % kein Fußbodenbelag auf mehr als 50 % der Wohnfläche (z.b. Estrich) - 4 % einfache Badausstattung 5) - 3 % nur Schrankbad (kein separates Badezimmer) vorhanden - 10 % Einzelöfen mit Öl-, Kohle- oder Holzbefeuerung oder Strom - 10 % mindestens 1 Wohnraum, Küche oder Bad nicht beheizt (nicht zu berücksichtigen sind - 3 % z. B. Heizstrahler, Heizlüfter) Wohnlage mit Nachteilen 6) - 3 % Erdgeschosswohnung in Mehrfamilienhaus - 2 % Summe: 151 Nürnberger Mietenspiegel 2016 Methodische und inhaltliche Erläuterungen Seite 16 Tabelle 6 54

55 8.4.2 Tabelle und Diagramm: Vergleich mit dem Mietenspiegel Abschlag für einfachen Wohnraum von % 1 Personen- Haushalt 50 qm 2 Personen- Haushalt 65 qm 3 Personen- Haushalt 75 qm 4 Personen- Haushalt 90 qm 5 Personen- Haushalt 105 qm Preis Mietspiegel 371,00 463,45 531,00 639,90 757,05 Abschlag 12 % 44,52 55,61 63,72 76,79 90,85 326,48 407,84 467,28 563,11 666,20 Abschlag 14 % 51,94 64,88 74,34 89,59 105,99 319,06 398,57 456,66 550,31 651,06 Abschlag 15 % 55,65 69,52 79,65 95,99 113,56 Richtwert als Vergleich 315,35 393,93 451,35 543,92 643,49 321,50 403,65 468,75 562,50 656,25 Die erste Zeile gibt den Preis einer Wohnung auf Basis des Quadratmeterpreises der angemessenen Wohnfläche wieder. Z. B. 50 qm x 7,42 = 371. Dies entspricht dem Preis für eine durchschnittlich ausgestattete Wohnung. Für einfachen Wohnraum müssten dann Abschläge aus der obigen Tabelle mit den Abschlagsmerkmalen vorgenommen werden. Als Beispiel wurden Abschläge zwischen 12 und 15 % berechnet. Auch bei dieser Vorgehensweise ergibt sich eine angemessene Kaltmiete im Bereich des Richtwertes. 800,00 750,00 700,00 650,00 600,00 550,00 500,00 450,00 400,00 350,00 300,00 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Mietspiegel Abschlag 12 % Abschlag 14 % Abschlag 15 % Richtwert 55

56 8.5 Abgleich mit den Kosten der Gesamtwohnungen, die dem Mietenspiegel 2016 zugrunde liegen Ursprünglich sollte der Richtwert auf Basis der Erkenntnisse der Studie nach den Gesamtwohnungspreisen ermittelt werden, die dem Mietenspiegel zugrunde liegen, da diese Wohnungen tatsächlich auf dem Markt so vorhanden sind. Aufgrund der Entscheidung des Bayerischen Landessozialgerichts Schweinfurt in einem Fall des Jobcenters Nürnberg vom Az.: L 11 AS 276/17, Seite 8 wurde die Berechnungsweise der Richtwerte geändert und auf die Berechnung nach der Produkttheorie des BSG umgestellt. Die Berechnung des Richtwertes auf Basis der Gesamtwohnungspreise des Mietenspiegels wird in zwei Varianten dargestellt, die sich durch die verwendeten Flächenkorridore unterscheiden: Variante 1: Unterer Wert -durchschnittliche Wohnfläche nach Haushaltsgröße der SGB II-Bezieher Der untere Wert der Flächenkorridore wurde nach der durchschnittlichen Wohnfläche nach Haushaltsgemeinschaftsgröße der SGB II Bezieher ausgewählt. Als oberer Wert wurde die angemessene Wohnfläche nach den Wohnbauförderbestimmungen festgelegt, da es sich hierbei um Maximalwerte handelt 152. Siehe auch Punkt 5.2 Quelle: Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2015, Auswahl Mietenspiegel-Auswertung, n=2 786 Untersuchter Wohnflächenbereich 1 Personen- Haushalt qm 2 Personen- Haushalt qm 3 Personen- Haushalt qm 4 Personen- Haushalt qm Anzahl der Wohnungen Mittelwert der Wohnungen Perzentile 20 % Perzentil % Perzentil % Perzentil Richtwert 321,50 403,65 468,75 562,50 Prozentanteil der Wohnungen des Mietenspiegels in der angegebenen Flächenklasse mit Nettokaltmiete bis Richtwert 30,9 % 40,0 % 39,7 % 50,2 % Bei Anwendung dieser Flächenkorridore wird fast durchgängig, außer beim 1-Personen- Haushalt das 40 % Perzentil erreicht, bzw. beim 4 Personen-Haushalt sogar überschritten. 152 Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens: 153 Jeweils 20 % der Fälle liegen unter. 56

57 Variante 1 in Diagrammform Person qm 1 Person qm 2 Personen 3 Personen 4 Personen Mittelwert 40% 30% Richtwert 20% Variante : Werte auf Basis der Studie Die Wohnflächenkorridore wurden an die Empfehlungen der Studie angepasst und damit ausgeweitet. Lediglich beim Ein- und Zwei-Personen-Haushalt wurde der untere Wert etwas höher angesetzt, was aber zu einem höheren Wert führt. Quelle: Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2015, Auswahl Mietenspiegel- Auswertung, n=2 786 Untersuchter Wohnflächenbereich 1 Personen- Haushalt qm 2 Personen- Haushalt qm 3 Personen- Haushalt qm 4 Personen- Haushalt qm 5 Personen- Haushalt qm Anzahl der Wohnungen Mittelwert der Wohnun gen 20 % Perzentil % Perzentil % Perzentil Richtwert 321,50 403,65 468,75 562,50 656,25 Prozentanteil der Wohnungen des Mietenspiegels in der angegebenen Flächenklasse mit Nettokaltmiete bis Richtwert 41,0 % 46,0 % 42,6 % 50,2 % 56,9 % 154 Empfohlene Wohnflächenkorridore nach der Studie Seite 204: Hier wurden für einen 1- Personen-Haushalt jeweils 23 m² (vgl. Kapitel 2.2.5) angesetzt und für die weiteren Haushaltsgrößenklassen jeweils der Flächenrichtwert des nächstkleineren Haushalts (für 3-Personen also in den meisten Bundesländern der Flächenrichtwert für zwei Personen in Höhe von 60 m²). 155 Bei Auswertungen nach den Gesamtwohnungspreisen wird folgender Wohnflächenkorridor für die Auswertung empfohlen: Studie Seite 156 Jeweils 20 % der Fälle liegen unter. 57

58 Bei Anwendung dieser Flächenkorridore wird durchgängig mindestens das 40 % Perzentil erreicht, ab dem 4 Personen-Haushalt sogar das 50 % Perzentil überschritten Person qm 1 Person qm 2 Personen 3 Personen 4 Personen Mittelwert 40% 30% Richtwert 20% 9 Angemessene Betriebskosten Zu den angemessenen Aufwendungen im Sinne des 22 SGB II und 35 SGB XII gehören auch die Nebenkosten der Unterkunft, soweit es sich um die in 2 Betriebskostenverordnung aufgeführten Betriebskosten handelt. Nach 556 Abs. 2 BGB i.v.m. 2 BetrKostVO können insgesamt 17 Betriebskostenarten durch den Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Deshalb muss ein abstrakt angemessener Quadratmeterpreis unter Einschluss eines Referenzwertes für die kalten Betriebskosten gebildet werden 157. Hierbei besteht die Möglichkeit entweder einen separaten Wert für die Betriebskosten pro Quadratmeter zu ermitteln, bzw. einen angemessenen Quadratmeterpreis aus der gesamten Bruttokaltmiete zu bilden Daten zur Festlegung angemessener Betriebskosten 159 Die örtliche Realität soll dabei möglichst getreu abgebildet werden, da erhebliche regionale Unterschiede bei den Betriebskosten bestehen. An der Statistik der Bundesagentur zur Wohn- und Kostensituation kann man sehr gut sehen, dass die kalten Betriebskosten bundesweit sehr stark variieren, so liegen die tatsächlichen durchschnittlichen Betriebs- 157 BSG Az.: B 14 AS 50/10 R - Berlin Ein abstrakt angemessener Quadratmeterpreis muss unter Einschluss eines Referenzwertes für die kalten Betriebskosten gebildet werden 158 Vorauszahlungen können nach der Studie als statistischer Erwartungswert für die tatsächlichen Kosten betrachtet werden - Studie Seite Studie, 7.3. Seite

59 kosten z. B. in München bei einer Ein-Personen-BG bei 1,70 bzw. im Nürnberger Land bei 0,97 pro qm 160. Siehe Punkt Es bietet sich deshalb an, die durchschnittlichen Betriebskosten der Leistungsempfänger auf Basis der SGB II-Statistik 161 zu verwenden. Es wurden die Daten aus August 2016 verwendet, da diese mit dem Zeitpunkt des Mietenspiegels korrelieren. Die zum Erstellungszeitpunkt aktuellsten Daten aus Juni 2017 weichen kaum ab. Siehe hierzu Punkt Dies begegnet -anders als bei den Mietpreisen- keinen Bedenken, da sich die Betriebskosten von Wohnungen in denen Leistungsbezieher wohnen, nicht wesentlich vom übrigen Wohnungsmarkt unterscheiden. Grundsteuer, Kosten für die Entwässerung, Straßenreinigung und Müllbeseitigung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung und Sach- und Haftpflichtversicherung, Kabelgebühren sind unabhängig vom Wohnungssegment in gleicher Höhe fällig. Auch die Kosten für Hausmeister, Hausreinigung, Gartenpflege und Aufzug unterscheiden sich nicht wesentlich von anderen Wohnungen. So haben z. B. sehr viele Wohnungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft -WBG, bei der eine große Zahl der Nürnberger Leistungsbezieher wohnt, eine externe Hausreinigung und einen Hausmeister. Bei den Betriebskosten wird es deshalb, wenn überhaupt nur geringfügige Unterschiede zwischen dem einfacheren und gehobeneren Wohnungssegment geben 162. Zudem basiert die SGB II Statistik auf einer hohen und damit sehr repräsentativen Fallzahl. Die Verwendung der SGB II-Daten wird daher auch von der Studie befürwortet 163. Auch das SG Nürnberg 164 hat in mehreren Entscheidungen die Anwendung der durchschnittlichen Betriebskosten befürwortet. Die Mittelwerte aus den SGB II-Daten werden als bestmögliche regionalisierte Datenquelle für kalte Nebenkosten bezeichnet. Andere Datenquellen wie Mikrozensus, Angebotsdatenbanken oder Betriebskostenspiegel werden wegen fehlender Regionalität oder mangelnder Datenqualität nicht als geeignet angesehen. Die SGB II-Statistik wird dabei auch als repräsentativ für das SGB XII angesehen. 160 Statistik der Bundesagentur Wohn- und Kostensituation Juni Basieren auf den durchschnittlichen Kosten der SGB II-Leistungsbezieher - Statistik der Bundesagentur für Arbeit - Wohn und Kostensituation SGB II, Kreis Nürnberg, Stadt August Studie Seite 206 Exkurs 3 Generell scheint nach den Erfahrungen des IWU in mehreren Städten und Kreisen die Summe aller anfallenden Betriebskostenarten pro Quadratmeter im einfachen und im gehobenen Segment ähnlich zu sein, also keine Korrelation vorzuliegen. Dies lässt sich auch anhand der Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen 2010 nachvollziehen. Eine Auswertung allein des einfachen Segmentes und des Gesamtmarktes dürfte deshalb pro Quadratmeter in der Regel dieselben Ergebnisse erbringen und fiele damit unter Methodenfreiheit. 163 Studie Seite 187 Dennoch sind die SGB-II-Daten (wenn nicht gerade ein kaum verbreiteter lokaler Betriebskostenspiegel im Rahmen der Mietspiegelerhebung erstellt wurde) die bestmögliche regionalisierte Datenquelle für kalte Nebenkosten. Ebenso wie bei den Mieten wird davon ausgegangen, dass die SGB-IIS tatistik repräsentativ für SGB II und SGB XII ist. 164 LSG Schweinfurt Klageschrift auch alle Entscheidungen aufführen, die die bisherigen Richwerte betreffen 59

60 Bei der Befragung für den Mietenspiegel 2016 wurden die kalten Nebenkosten mit erhoben. Die Auswertung ergab etwas niedrigere Durchschnittswerte. Siehe Punkt Die Betriebskosten sind seit kaum gestiegen. Dies ergibt sich ganz deutlich aus der Statistik der Bundesagentur und auch aus dem bundesweiten Betriebskostenspiegel. Die Betriebskosten liegen nach dem bundesweiten Betriebskostenspiegel 2014/2015 (siehe Punkt ) durchschnittlich bei 1,75, nach dem Betriebskostenspiegel 2012/ lagen die Betriebskosten bei 1,73. Auch nach mietrechtlicher Beurteilung sind die kalten Betriebskosten damit kaum angestiegen

61 9.2 Berechnung der angemessenen Betriebskosten pro Quadratmeter Die Betriebskosten je Quadratmeter unterscheiden sich nach Wohnungs- und Haushaltsgröße. Deshalb werden nicht die Gesamtdurchschnittswerte aus der SGB II Statistik verwendet, sondern die Werte nach Haushaltsgemeinschafts- und Bedarfsgemeinschaftsgrößen. 1 Person 50 qm 2 Personen 65 qm 3 Personen 75 qm 4 Personen 90 qm 5 Personen 105 qm Jede weitere Person 15 qm Angemessene Betriebskosten 166 1,51 1,58 1,63 1,63 1,60 1,54 Betriebskosten pro qm nach HG 167 1,49 1,59 1,65 1,64 1,60 1,54 Größe Unterkunftsart Miete Betriebskosten pro qm nach BG 1, , , Unterkunftsart Miete 1, , , Eingerechnete Betriebskosten bis pro qm Angemessene Betriebskosten pro Monat Angemessener Mietpreis ohne Betriebskosten Angemessener Mietpreis mit Betriebskosten ab ,48 1,50 1,54 1,56 1,54 1,59 75,50 102,70 122,25 146,70 168,00 15,40 321,50 403,65 468,75 562,50 656,25 62,50 397,00 506,00 591,00 709,00 824,00 78, Exkurs: Verwendung von Mittelwerten- Warum ein Mittelwert der kalten Nebenkosten als Bestandteil einer bruttokalten Angemessenheitsgrenze bedarfsdeckend ist 175 Bei der Addition zweier unkorrelierter Normalverteilungen (als Näherung für Nettokaltmieten und kalte Nebenkosten) werden die Mittelwerte und die Varianzen addiert. Damit ist die Verteilung der beiden addierten Größen leicht stärker streuend. Bei Perzentilen unterhalb des Mittelwerts kommt es deshalb zu einer leichten Überschätzung der Brut- 166 Durchschnitt aus Zeile 2 und 3: Wohn- und Kostensituation Kreis Nürnberg, Stadt -August 2016 HG Tabelle 1b und BG Tabelle 2b 167 Wohn- und Kostensituation August 2016 Tabelle 1b 168 Tabelle 2 b 169 Single BG 170 Alleinerziehende 1 Kind 171 Partner BG 172 Alleinerziehende 2 Kinder 173 Partner BG 1 Kind 174 Partner BG 2 Kinder 175 Studie Seite

62 tokaltmiete, bei Perzentilen darüber zu einer leichten Unterschätzung. Bei Perzentilen in der Nähe des Mittelwerts sind die dadurch entstehenden Fehler aber vernachlässigbar. Die fehlende Korrelation gilt allerdings nur für Mieten pro Quadratmeter und kalte Nebenkosten pro Quadratmeter. Im wohnungsbezogenen Fall tritt eine positive Korrelation auf, weil beide Größen von der Wohnfläche abhängen. Der Zusammenhang ist aber auch nicht hoch, da ja nach Haushaltsgröße differenziert wird. Bei einer Wahl eines Nettokaltmietperzentils unterhalb des Mittelwerts (was den Regelfall bei der Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen darstellen dürfte) kommt es so bei der Addition eines haushaltsgrößenbezogenen Mittelwerts der kalten Nebenkosten wiederum zu einer leichten Erhöhung des Perzentils. Die Verfahren in Kapitel 8.4 zeigen, dass haushaltsbezogen eher mehr Nebenkosten addiert werden als durch eine Addition einer Quadratmetergrenze mal Flächenrichtwert. Ausnahmen können entstehen, wenn große Haushalte in der Praxis auf sehr kleinen bis unzumutbaren Flächen leben oder wenn bspw. wegen hoher Wohneigentumsquoten hohe Anteile des Mietwohnungsmarktes für die Wohnraumversorgung von Leistungsbeziehern nötig sind. Diese Ungenauigkeiten erscheinen aber zu klein, um einer Operationalisierung der Bedarfsdeckung auf der abstrakten Ebene entgegenzustehen. Es sei auch noch darauf verwiesen, dass nicht die Summe der Mittelwerte aller Betriebskostenarten relevant sein kann (also die mittleren Kosten der Satellitenschüssel plus die mittleren Kosten des Kabelfernsehens) (vgl. LSG München, L 16 AS 127/10, Rn. 194), sondern der Mittelwert der Summe aller im Einzelfall anfallenden Betriebskostenarten (also in jedem Haushalt die Kosten der jeweils anfallenden Fernsehtechnik plus der anderen anfallenden Betriebskostenarten aufsummiert über alle Haushalte und geteilt durch die Zahl der Haushalte). 9.4 Exkurs: Bundesweiter Betriebskostenspiegel Das BSG 176 wendet die Durchschnittswerte von regionalen oder dem bundesweiten Betriebskostenspiegel an, wenn das vom kommunalen Träger erstellte Konzept keine eigenen oder nicht geeigneten Ermittlungen zu den kalten Betriebskosten im unteren Segment enthält. Die Anwendung des bundesweiten Betriebskostenspiegels zur Festlegung der angemessenen Betriebskosten wird aber überwiegend als nicht sinnvoll erachtet, da es bei den Betriebskosten genauso wie bei den Mietpreisen erhebliche regionale Unterschiede gibt. Zum anderen werden beim Betriebskostenspiegel sämtliche möglichen Betriebskosten berücksichtigt. So sind im aktuellen Betriebskostenspiegel 2015/2016 (siehe unter Anhang Punkt Kosten für Gartenpflege (10 Cent), Hausreinigung (16 Cent) und Hauswart (21 Cent) separat aufgeführt. In den wenigsten Mietverhältnissen fallen aber alle Betriebskostenarten gleichzeitig an, so dass sich durch die Anwendung eines Betriebskostenspiegels für die Ermittlung der angemessenen Betriebskosten ein zu hoher Wert ergeben würde. Auch das Bayerische Landessozialgericht 177 sieht die Anwendung von Betriebskostenübersichten als problematisch an, da es zu völlig überhöhten Werten kommen kann. 176 BSG vom Az.: B 4 AS 27/09 R 177 vom Az.: L 16 AS 127/10 62

63 RdNr: 188 zitiert nach juris: Nicht jede Wohnung weist jedoch alle Betriebskostenarten auf, beispielsweise hat nicht jede Wohnung einen Aufzug, eine Gemeinschafts- Waschmaschine, einen Hausmeister, professionelle Gartenpflege oder Schneebeseitigung. Einige der Betriebskostenarten sind ohnehin alternativ zu sehen, denn kaum eine Wohnanlage wird gleichzeitig eine Gemeinschaftsantenne, eine Satellitenschüssel und Kabelfernsehen aufweisen. Diese Auffassung wird bestätigt durch die Entscheidung des LSG Schleswig- Holstein 178.Auch vom Bundesgerichtshof wird bestätigt, dass der bundesweite Betriebskostenspiegel keine regionale Aussagekraft hat 179. Der Betriebskostenspiegel für Deutschland enthält überregionale, auf empirischer Basis ermittelte Betriebskostenzusammenstellungen, denen angesichts der je nach Region und Kommunen unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zukommt. Bezüglich der Anwendung von überregionalen Erhebungen wie z. B. dem bundesweiten Betriebskostenspiegel bestehen deshalb erhebliche Bedenken, die auch die Studie äußert: Der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes sorgt in der grundsicherungsrelevanten Anwendungspraxis stets für ein fundamentales Missverständnis. Denn er erfasst die Mittelwerte für jede einzelne Betriebskostenart und wird ermittelt aus allen Fällen, in denen die jeweilige Betriebskostenart überhaupt vorkommt. Wohnungen ohne Aufzug gehen deshalb in den Mittelwert der Betriebskosten für einen Aufzug nicht ein. Deshalb ist die Summe aller Mittelwerte aber nicht mehr der Mittelwert der Summe aller vorkommenden Betriebskostenarten letzterer liegt deutlich niedriger. Auf der Homepage des Mieterbundes wird dieser Wert lediglich im Fließtext angegeben, er ist jedoch ohne nähere Dokumentation völlig unplausibel. Leider weist der Mieterbund insbesondere den Prozentsatz der Wohnungen, in dem jede Nebenkostenart anfällt, nicht aus. Zusammen mit der Problematik, dass die Daten nicht räumlich differenziert sind, ergibt sich die Bewertung, dass der Betriebskostenspiegel des Mieterbundes für die Ableitung von abstrakten Angemessenheitsgrenzen nicht geeignet ist. Nur für die Bewertung von Nebenkostenvorauszahlungen bei der Anmietungsentscheidung zu empfehlen 180. Die Anwendung des bundesweiten Betriebskostenspiegels für die Ermittlung des Richtwertes ist deshalb nicht passgenau und wird den regionalen Unterschieden nicht gerecht. Siehe hierzu in der Anlage auch Punkt LSG Schlewig-Holstein Az.: L 6 AS 18/13 zitiert nach juris RdNr.: BGH, Urteil vom VIII ZR 340/10 veröffentlicht in Pressemitteilung Nr. 122/2011 vom Studie, Seite

64 10 Richtwert/ Referenzmiete für das SGB XII Die ermittelten Werte gelten für SGB II- und SGB XII-Leistungsbezieher 181 des 3. und 4 Kapitels gleichermaßen, da diese Personenkreise einem vergleichbaren Wohnungsmarkt angehören. Beim Wohnungsbedarf von SGB XII Beziehern sind natürlich Besonderheiten zu berücksichtigen, die sich aufgrund des Alters, Krankheit oder Behinderung ergeben. Diese sind auf der Ebene der konkreten Angemessenheit bzw. der dauerhaften oder vorübergehenden Unzumutbarkeit einer Kostensenkung zu lösen. Allerdings unterfällt die Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung (4. Kapitel SGB XII) mittlerweile der Bundesauftragsverwaltung. Da der Bund aber bislang keine Vorgaben zur Ermittlung der angemessenen Kosten der Unterkunft für das 4. Kapitel des SGB XII erlassen hat, gelten die Richtwerte für beide Rechtskreise. 11 Richtwerte für Wohneigentum Die für Mietwohnungen entwickelten Grundsätze gelten auch bei Wohneigentum; die Richtwerte für Unterkunft und Heizung finden in gleichem Maße Anwendung Höchstwerte pro Quadratmeter Um zu vermeiden, dass zu kleine Wohnungen angemietet werden und damit eine vernünftige Wohnungsversorgung gerade bei Familien, nicht mehr gewährleistet ist, wird ein maximal angemessener Quadratmeterpreis festgelegt. Dies wird auch durch die Studie bestätigt, die meint, dass Grundsicherungsträger Wuchermieten nach 291 StGB über eine Regelung einer Quadratmeterhöchstmiete analog zu 22 b SGB II nicht anerkennen sollten 183. Dass die Satzungslösung die Bildung einer Quadratmeterhöchstmiete vorsieht, heißt nicht, dass nicht auch im Rahmen eines Schlüssigen Konzeptes eine solche vorgegeben werden kann. 181 Siehe auch 35 a SGB XII i. V. m. 22 a bis c SGB II 182 BSG Az.: B 14 AS 33/ Studie 10.1 Seite

65 Tabelle: Maximale Quadratmeterpreise Angemietete Wohnungsgröße bis 25 qm 26 bis 30 qm 31 bis 40 qm 41 bis 50 qm ab 51 qm Basis-Nettomiete nach 184 Mietenspiegel ,46 9,73 8,84 7,86 7,65 Zuschläge für gute Wohnungsqualität 24 % 2,51 2,34 2,12 1,89 1,84 Ergebnis 12,97 12,07 10,96 9,75 9,49 + Zuschlag 20 % auf ortsübliche Vergleichsmiete 2,59 2,59 2,59 2,59 2, Maximaler Quadratmeterpreis ohne Betriebskosten 15,56 14,48 13,15 11,70 11,38 13 Konkrete Angemessenheit der Kosten für die Unterkunft - Sonderregelungen im Einzelfall Aufgrund individueller Bedarfslagen können besondere Anforderungen an das Wohnen bestehen. Im Rahmen der Satzungslösung soll nach 22b Abs. 3 SGB II für Personen mit einem besonderen Bedarf für Unterkunft und Heizung (genannt sind Behinderung und Ausübung eines Umgangsrechts) eine Sonderregelung getroffen werden. Die BSG- Rechtsprechung ordnet dies der Einzelfallprüfung zu 187. Die Richtwerte können bei Vorliegen besonderer Umstände wie z. B. Behinderung, Krankheit oder anderen schwerwiegenden sozialen Gründen (z. B. Haftentlassung, Verlassen einer Obdachloseneinrichtung, große Familie etc.) nach Einzelfallprüfung vorübergehend oder auf Dauer erhöht werden, im Regelfall maximal bis zu 30 %. In begründeten Einzelfällen, vor allem bei notwendigem rollstuhlgerechten Wohnraum, ist auch eine höhere Überschreitung möglich, da es sehr schwierig ist, überhaupt barrierefreien Wohnraum zu finden. Von ihren baulich-räumlichen Anforderungen her können folgende typische Mehrbedarfe entstehen ohne dass diese Liste abschließend sein kann 188 : Wegen körperlicher Einschränkungen bestehen Anforderungen an die Barrierefreiheit nach DIN Barrierefreiheit beinhaltet in diesem Zusammenhang die Zugänglichkeit der Wohnung von außen (z.b. Aufzug oder Erdgeschoss, kein Hochparterre) sowie die Schwellen in der Wohnung (z.b. bodengleiche Du- 184 Es wird der jeweils höchste Quadratmeter-Preis der angegebenen Wohnungsgröße verwendet 185 Tabelle 6 Seite 15 der Methodischen und inhaltlichen Erläuterungen zum Mietenspiegel 2016 Zu-/Abschlagssystem zur Bewertung der Wohnungsqualität. Es wurde die Hälfte aller mögliche Zuschlagsmerkmale verwendet und der Zuschlag für die aktuellste Baualtersklasse 186 Erläuterungen zum Mietenspiegel Seite 17 Zu-/Abschlagssystem zur Bewertung der Wohnungsqualität 187 BSG B 14 AS 13/12 R, Rn. 19; B 4 AS 44/12 R, Rn Studie Seite 34 65

66 sche). Anforderungen an die Barrierefreiheit können zur Notwendigkeit einer verlängerten Suchfrist und ggf. auch zu höheren Kosten führen. Von der reinen Barrierefreiheit ist die Rollstuhlgerechtigkeit (DIN ) zu unterscheiden. Hier kommen über die Barrierefreiheit hinaus Anforderungen an Türbreiten und Wendekreise hinzu, die zusätzlich zu einer Erhöhung des Bedarfs an Wohnfläche führen können. Bei Ausübung von Umgangsrecht ist eine Erhöhung der angemessenen Wohnfläche bis zur Deckung des notwendigen Bedarfs vorzunehmen. Hierbei ist das Alter, die Zahl, das Geschlecht der Kinder und die Häufigkeit des Aufenthalts zu berücksichtigen. Bei vorliegenden Einweisungen in Pension, Obdachlosenwohnung oder Sozialimmobilien durch die Fachstelle für Wohnungsfragen und Obdachlosigkeit des Sozialamtes der Stadt Nürnberg sind die tatsächlichen Mietpreise anzuerkennen, auch wenn sie die Richtwerte überschreiten sollten. Dies gilt auch bei besonderen Wohnformen wie Frauenhaus oder Häuser für Mutter und Kind. Siehe auch Punkte Tatsächlich verfügbarer Wohnraum 14.1 Bei Vorliegen eines qualifizierten Mietenspiegels Das BSG hält in seiner Entscheidung vom Az.: B 4 AS 77/12 R daran fest, dass dann, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und ihm Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können, davon auszugehen ist, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu diesem abstrakt angemessenen Quadratmeterpreis im örtlichen Vergleichsraum gibt 189. Eine objektive Unmöglichkeit, eine Wohnung zu dem nach dem Mietspiegel angemessenen Quadratmeterpreis zu finden, hat der 4. Senat des BSG schon in Anknüpfung an die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts - abgesehen von Ausnahmefällen - grundsätzlich verneint, weil es in Deutschland derzeit keine allgemeine Wohnungsnot gibt und allenfalls in einzelnen Regionen Mangel an ausreichendem Wohnraum besteht. Dem schließt sich der erkennende Senat zumindest dann an, wenn ein qualifizierter Mietspiegel, der in einem wissenschaftlich gesicherten Verfahren aufgestellt wurde, der Bestimmung des angemessenen Quadratmeterpreises für die Kaltmiete zugrunde liegt und entweder der Durchschnittswert dieses Mietspiegels angewandt wird oder dem Mietspiegel Aussagen zur Häufigkeit von Wohnungen mit dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden können. Denn dann kann davon ausgegangen werden, dass es in ausreichendem Maße Wohnungen zu der abstrakt angemessenen Leistung für die Unterkunft gibt. 189 Zitiert nach juris RdNr.: 38, so auch BSG vom Az.: B 14 AS 106/10 R, BSG vom Az.: B 4 AS 30/08 R, BSG vom Az.: B 14 AS 106/10 R zitiert nach juris RdNr

67 Da der Datengrundlage des Nürnberger Mietenspiegels die Häufigkeit von Wohnungen zu dem angemessenen Quadratmeterpreis entnommen werden kann (siehe Auswertung des Amtes für Stadtforschung und Statistik Nürnberg Fürth Frau Deinlein unter den Punkten ). Eine erhebliche Prozentzahl der ausgewerteten Wohnungen der jeweiligen Größenklasse liegt unter dem Richtwert. Deshalb ist davon auszugehen, dass eine angemessene Wohnung im Stadtgebiet von Nürnberg gefunden werden kann. In der München-Entscheidung des BSG wird sogar ein 20 % Perzentil für ausreichend gehalten. Da in die Datenerhebung alle Wohnungen einbezogen wurden, deshalb auch Wohnungen mit mittlerem, gehobenem und luxuriösem Standard kann auf eine Grenze von 20 % zurückgegriffen werden. Dies entspricht einer Orientierung an den unteren 20 % der Einkommensbezieher. 190 Der Senat ist der Überzeugung, dass jedenfalls unter diesen Voraussetzungen in einer Stadt mit Wohnverhältnissen wie in München, in der der Anteil der Empfänger von Leistungen nach dem SGB II an der Gesamtbevölkerung im streitgegenständlichen Zeitraum 5,3 % betrug (siehe Schreiben der LHS München vom , S. 2), gesichert ist, dass die Leistungsempfänger in ausreichendem Umfang Mittel erhalten, um eine Wohnung einfachen Standards im unteren Marktsegment mit der ihrer Haushaltsgröße entsprechenden Quadratmeterzahl anzumieten. Offen bleiben kann, ob ein geringerer Anteil auch noch ausreichen würde Gleichmäßige Verteilung über die Stadtteile Eine gleichmäßige Verteilung, der dieser Auswertung zugrundegelegten Wohnungen, auf alle Stadtteile ist gewährleistet, da bei der Mietenspiegelbefragung ausreichende Rückmeldungen aus allen Stadtteilen erfolgten (siehe oben Punkt 7.2). Für die Auswertung wurden sehr viele aller erhobenen Datensätze der Mietenspiegelerhebung verwendet (1360 von 2089); es wurden alle Wohnungen der entsprechenden Größenklassen einbezogen, deshalb auch Wohnungen mit mittlerem, gehobenen und luxuriösen Standard und aller Baualtersklassen. Da nicht alle Wohnungsgrößen verwendet wurden, ist davon auszugehen, dass noch weitere Datensätze mit den Richtwerten übereinstimmen. Nach dem BSG ist deshalb davon auszugehen, dass es ausreichend Wohnungen zu der angemessenen Referenzmiete vorhanden sind. Zudem verteilen sich auch die Wohnungen, die innerhalb des Richtwertes liegen in ausreichender Weise über die Stadtteile bzw. Statistischen Stadtteile. Siehe hierzu die Auswertung des Amtes für Stadtforschung und Statistik im Anhang unter Punkt BSG a.a.o RdNr LSG a.a.o RdNr

68 14.3 Weitere Auswertungen des Wohnungsmarktes Zur weiteren Belegung der Passgenauigkeit der Richtwerte / Referenzmiete in Nürnberg erfolgte eine Auswertung der Angebots Datenbank der Firma Empirica und eine Auswertung der WBG über die in den letzten Jahren abgeschlossenen Mietverträge Neuvermietungen der WBG im Zeitraum bis In diesem Zeitraum wurden von der WBG freifinanzierte Wohnungen vermietet. Die geförderten Wohnungen der WBG wurden zusätzlich vermietet 193. Hier wird die Nettokaltmiete ausgewiesen. Diese Auswertung muss ergänzt werden, da festgestellt wurde, dass der von der WBG zur Verfügung gestellte Datensatz nicht alle Anmietungen erhält. Laut WBG müssten in diesem Zeitraum rund 4000 Wohnungen vermietet worden sein. 192 Etagen: EG 189 Wohnungen, 1.OG 187 Wohnungen = 45,24 % aller vermieteten Wohnungen 193 Insgesamt wurden im Jahr Haushalte in Sozialwohnungen sämtlicher Träger vermittelt. 68

69 Wohnungsgröße Alle Wohnungsgrößen Durchschnitt Nettokaltmiete gesamt Durchschnitt Nettokaltmiete 414,37 5,83 23,77 50 qm ,61 6, qm ,67 6, qm ,97 6,35 50,01-65 qm ,04 6, qm ,58 6,61 75,01-90 qm ,33 6,92 Ab 90, qm ,75 7,18 Ab 105,01 qm (Durchschnitt 118 qm) ,54 7,19 Zimmer 1 Zimmer 69 2 Zimmer Zimmer Zimmer 124 Ab 5 Zimmer 15 1 Zimmer 69 2 Zimmer Zimmer 3 1 Zimmer 1 2 Zimmer Zimmer 21 2 Zimmer 45 3 Zimmer 99 4 Zimmer 1 2 Zimmer Zimmer Zimmer 1 2 Zimmer 3 3 Zimmer Zimmer 14 3 Zimmer 50 4 Zimmer 73 5 Zimmer 2 3 Zimmer 6 4 Zimmer 29 5 Zimmer 4 2 Zimmer 1 4 Zimmer 7 5 Zimmer 4 6 Zimmer 2 7 Zimmer Auswertung von Wohnungsangeboten aus der empirica systeme Marktdatenbank 202 Quellen für Angebotsmieten sind örtliche Zeitungen und die großen überregionalen sowie regionale Internetportale. Manche Träger werten diese Quellen selbst aus, darüber hinaus gibt es kommerzielle Anbieter für Annoncendatenbanken, wie die empiricasysteme Marktdatenbank 203, deren Zugriff die Stadt Nürnberg eingekauft hat Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Ausgewertet werden nach Mitteilung vom empirica: Immobilienscout24, Immowelt (enthält z.b. Immobilienanzeigen der Nürnberger Nachrichten und der Nürnberger Zeitung), Immonet, ebay Kleinanzeigen, 69

70 Angebotsmieten Angebotsmieten liegen im Mittel meist höher als der Mittelwert von repräsentativ erhobenen Neuvertragsmieten. Der Grund hierfür liegt weniger in der Tatsache begründet, dass der Mieter Verhandlungsspielraum besitzt und der letztlich vereinbarte Mietpreis unter dem Angebot liegt (der so genannte Kontrahierungsabschlag) 204 : Wichtiger sind Verzerrungen durch die nicht repräsentative Abbildung des Angebots bzw. der Transaktionen. So werden ca. 50% (etwas mehr im städtischen Raum, etwas weniger im ländlichen) der Mietwohnungstransaktionen öffentlich inseriert 205. Unterproportional vertreten sind dabei die Wohnungen der meist preisgünstigen institutionellen Vermieter (insbesondere kommunaler Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, die oft mit Wartelisten arbeiten). Auch Vergaben im Freundes- und Verwandtenkreis sowie Aushänge bspw. im örtlichen Supermarkt oder in den Mensen der Universitätsstädte tendieren dazu, günstiger zu sein als die kostenpflichtige Annonce in der Zeitung oder einem Internetportal. Gleiches gilt für die lokal oftmals bedeutenden kostenlosen Anzeigenblättchen. Dies bedeutet, dass aus der Verfügbarkeit oder Nichtverfügbarkeit von Wohnungen in öffentlichen Angeboten nur bedingt Rückschlüsse auf das anmietbare Wohnungsangebot im Rahmen der Referenzmiete für Leistungsbezieher im SGB II und SGB XII geschlossen werden kann. Hinzu kommt, dass in Inseraten in der Regel das komplette Angebot der Wohnungsbaugesellschaften fehlt, die einen erheblichen Anteil am Wohnungsangebot in Nürnberg haben (siehe dazu 84). Zum anderen erfolgt eine Vielzahl von Anmietungen durch Weiterempfehlung. Dies ergab auch eine Studie im Rahmen einer Bachelorarbeit, die vom Sozialamt begleitet wurde 206. Eins-A-Immobilienmarkt, Kalaydo, Immobilienfux, Immobilien.de, Süddeutsche Zeitung, Immo4Trans, Immopool 204 Studie Seite Studie Seite 182, Fußnote 101 Die Zahl wird von verschiedenen Anbietern schlüssiger Konzepte immer wieder veröffentlicht, allerdings ohne Quelle. Das IWU hat exakte Zahlen in dieser Größenordnung über die Art der Vermittlung aus zwei Befragungen in Frankfurt und im Kreis Groß-Gerau. Ähnliche Zahlen ergeben sich, wenn man die jährliche Menge der Annoncen in den gängigen Datenbanken vergleicht mit der aus Zensus und Mikrozensus abgeleiteten Fluktuation. 206 Philosophische Fakultät und Fachbereich Theologie der Friedrich-Alexander Universität Erlangen-Nürnberg - Institut für Soziologie Bachelorarbeit - Wohnungssuche bei SGB II Beziehern - Begleitung von Wohnungssuchenden des Jobcenters Nürnberg 70

71 Übersicht über die Entwicklung der Zahl der Wohnungsangebote auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt von bis 3. Quartal Anzahl Angebote Q 3.Q 3 1.Q 5 3.Q 7 1.Q 9 3.Q 11 1.Q 13 3.Q Q 19 3.Q 21 1.Q 3.Q Die Zahl der veröffentlichten Wohnungsangebote in Nürnberg hat fast wieder den Höchststand aus dem Jahr 2014 erreicht An der Grafik lässt sich gut sehen, dass die Zahl der Wohnungsangebote trotz der derzeitigen Nachfrage nicht zurückgegangen ist. 207 Auswertung aus der empirica-datenbank 71

72 Wohnungsangebote seit nach Stadtteilen Datensätze mit Angaben zum Stadtteil Stadtteile bis zu Beuthener Straße Gewerbepark Nürnberg-Feucht Buchenbühl Katzwanger Straße Kraftshof Altenfurt Nord Brunn Krottenbach, Mühlhof Sandreuth Almoshof Buch Neunhof Maiach Mooshof Westfriedhof Marienberg Trierer Straße Dianastraße Boxdorf Langwasser Nordost Schafhof Altenfurt, Moorenbrunn Rangierbahnhof Gaismannshof Marienvorstadt Rangierbahnhof-Siedlung Kornburg, Worzeldorf Dutzendteich Hasenbuck Schmausenbuckstraße Großgründlach Langwasser Südwest Großreuth bei Schweinau Schleifweg Gebersdorf Langwasser Nordwest Werderau Röthenbach West Katzwang, Reichelsdorf Ost, Langwasser Südost Wohnungsangebote seit nach Stadtteilen Datensätze mit Angaben zum Stadtteil Stadtteile mit mehr als 200 Angeboten Höfen Ziegelstein Tafelhof Guntherstraße Tullnau Hohe Marter Röthenbach Ost Fischbach Gleißhammer Gibitzenhof Muggenhof Schniegling Gartenstadt Schweinau Reichelsdorf Sündersbühl Wetzendorf Bielingplatz Eberhardshof Himpfelshof St. Lorenz Laufamholz Gugelstraße Zerzabelshof Erlenstegen Thon Bärenschanze Ludwigsfeld Pirckheimerstraße Mögeldorf St. Jobst Sandberg Eibach Hummelstein Schoppershof St. Sebald Uhlandstraße Veilhof Gostenhof St. Leonhard Steinbühl St. Johannis Maxfeld Wöhrd Glockenhof Galgenhof 72

73 15 Resümee: Einhaltung der Anforderungen an das schlüssige Konzept Alle Anforderungen des BSG an das Schlüssige Konzept sind durch die obige Ausarbeitung und die weiteren Daten im Anhang erfüllt: Schlüssig ist das Konzept, wenn es mindestens die folgenden Voraussetzungen erfüllt: Die Datenerhebung darf ausschließlich in dem genau eingegrenzten Raum und muss über den gesamten Vergleichsraum erfolgen (keine Ghettobildung): Die Datenerhebung erfolgte über den ganzen Vergleichsraum, da die Erhebung zum Mietenspiegel nach statistischen Gesichtspunkten gleichmäßig über das gesamte Stadtgebiet verteilt ist. Die Auswertung der Wohnorte der SGB II-Bezieher nach Postleitzahlenbezirken zeigt, dass im Rahmen der Richtwerte alle Postleitzahlbezirke von Leistungsbeziehern in ausreichendem Maße bewohnt werden können. Auch ein Vergleich der Armutsquoten in unterschiedlichen Teilen der Stadt lässt keine allzu starken Segregationseffekte der Einkommensverteilung erkennen 208. Es bedarf einer nachvollziehbaren Definition des Gegenstandes der Beobachtung, z. B. welche Art von Wohnungen - Differenzierung nach Standard der Wohnungen: Der Gegenstand der Beobachtung wurde aus dem Mietenspiegel der Stadt Nürnberg gewonnen. Es wurden die Wohnungen herangezogen, bis zum unteren Bereich der Qualitätsstufe normal. Es wurde die Nettomiete aus dem Mietenspiegel herangezogen und die Tabellenfelder verwendet, die der angemessenen Wohnungsgröße entsprechen. Angaben über den Beobachtungszeitraum und Festlegung der Art und Weise der Datenerhebung (Erkenntnisquellen, z. B. Mietenspiegel), Repräsentativität des Umfangs der eingezogenen Daten, Validität der Datenerhebung: Da die Datensätze des qualifizierten Nürnberger Mietenspiegels verwendet wurden, sind die geforderten Voraussetzungen erfüllt Einhaltung anerkannter mathematisch-statistischer Grundsätze der Datenauswertung: Der ermittelte Durchschnittswert für die jeweils angemessenen Quadratmeterpreise wurde nach Anzahl der Wohnungen in der Stadt Nürnberg in den jeweiligen Baualtersklassen gewichtet, so dass die Quadratmeterpreise der Nachkriegsbauten das stärkste Gewicht hatten, da diese in Nürnberg am häufigsten vorkommen und somit auch am häufigsten angemietet werden. 16 Angemessene Heizkosten 16.1 Gesetzliche Grundlagen und Rechtsprechung 208 Leben in Nürnberg % sind armutsgefährdet ichte/sonderbericht_2012_s230_leben_in_nuernberg.pdf 73

74 Eine ausreichend beheizte Wohnung, inklusive der Kosten für die Warmwasserbereitung ist Bestandteil des Existenzminimums. Das BSG hat in seiner Rechtsprechung klargestellt, dass eine verfassungskonforme Bemessung der Heizkosten auf gesicherten empirischen Grundlagen basieren muss: Unzureichend zur Erfassung der sozialen Wirklichkeit sind hingegen Schätzungen pauschaler Werte ins Blaue hinein ohne gesicherte empirische Grundlage; das würde den Anforderungen zur Ermittlung des verfassungsrechtlich garantierten Existenzminimums nicht gerecht 209 Das Problem ist auch, dass die Höhe der Heizkosten maßgeblich vom Wetter des Winters beeinflusst wird, so dass die bau-physikalisch erforderliche Energie zur Beheizung einer gegebenen Wohnung in einem konkreten Jahr erst nach Vorliegen der Temperaturaufzeichnungen bestimmt werden kann. Die Prüfung der Angemessenheit der Heizkosten muss nach BSG getrennt von derjenigen der Bruttokaltmiete erfolgen 210. Aber es ist auch das nach 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II Wirtschaftlichkeitsgebot - zu beachten und der zum neu eingefügte 22 Absatz 10 SGB II Isolierte Heizkostenprüfung oder Gesamtangemessenheitsgrenze Ebenso wie die Unterkunftskosten sind nach gegenwärtiger Rechtslage auch die Heizkosten vom Grundsicherungsträger in tatsächlicher Höhe zu übernehmen, solange sie angemessen sind. Obwohl der Wortlaut Bedarfe für Unterkunft und Heizung in 22 SGB II und 35 SGB XII eine gemeinsame Bedarfskategorie suggeriert, sind die Bedarfe für Unterkunft und Heizung der Rechtsprechung des BSG zufolge im Grundsatz zwei getrennte Leistungssysteme mit getrennt zu ermittelnden Angemessenheitsgrenzen 212. Trotz der im Grundsatz gültigen Trennung der beiden Leistungssysteme gab es in den vergangenen Jahren mehrere Ansätze zu einer verstärkten Integration. Eine Gesamtangemessenheitsgrenze wird vom kommunalen Träger Stadt Nürnberg nicht für sinnvoll erachtet, da die Heizkosten bei Neuanmietungen in der Regel durch die 209 BSG Az.: B 14 AS 53/13 R, juris RdNr.: BSG vom Az.: B 4 AS 44 / 14 RdNr. 32, BSG vom Az.: B 14 AS 36/ Eingefügt durch Neuntes Gesetz zur Änderung des Zweiten Buches Sozialgesetzbuch Rechtsvereinfachung sowie zur vorübergehenden Aussetzung der Insolvenzantragspflicht vom 26. Juli 2016 (BGBl. I S. 1824, 2718) 212 BSG Az.: B 14 AS 60/12 R In der neueren Rechtsprechung des BSG finden sich im Zusammenhang mit der Frage der Wirtschaftlichkeit von Kostensenkungsforderungen entsprechende Argumentationsstränge. Fallen beispielsweise durch bauphysikalische Gegebenheiten (und nicht durch exzessives Verbrauchsverhalten) exorbitante Heizkosten an, so kann ein Umzug rechtlich genauso notwendig erscheinen wie bei einer Überschreitung der Bruttokaltmiete. Der Leistungsbezieher ist in diesem Fall gehalten, sich eine kostengünstigere, d.h. in diesem Fall vermutlich energetisch bessere Wohnung zu suchen: Auch unangemessen hohe (und damit unwirtschaftliche) Kosten, die der hilfebedürftige Leistungsempfänger nicht beeinflussen kann, berechtigten den Träger der Grundsicherung im Grundsatz nicht anders als bei überhöhten Unterkunftskosten Kostensenkungsmaßnahmen einzufordern (BSG Az.: B 14 AS 60/12 R, juris RdNr. 27). 74

75 Sachbearbeitung nicht prüfbar sind. Die Heizkosten sind nämlich meist bei der Anmietung einer Wohnung gar nicht bekannt. Bei zentraler Versorgung wird der Vermieter nicht unbedingt im Vorfeld die Heizkostenabrechnung aushändigen, zumal der Verbrauch auch von individuellen Gegebenheiten des Mieters abhängig ist. Bei dezentraler Versorgung (Fernwärme, Strom und ev. Gas) kennt der Vermieter die Heizkosten gar nicht, da diese durch den Vormieter direkt an den Energieversorger bezahlt wurden. Diese Heizformen sind in Nürnberg recht häufig. Eine Beurteilung der Gesamtangemessenheit einer Wohnung wäre damit durch die Sachbearbeitung des Jobcenters bzw. Sozialamtes nicht möglich. Zudem gibt es mittlerweile in Nürnberg eine erhebliche Anzahl an renovierten Wohnungen die Marmorplattenheizungen haben, mit sehr hohen Heizkosten. Bei einer Gesamtangemessenheitsgrenze könnten diese Wohnungen nicht mehr angemietet werde. Dies gilt unter Umständen dann auch für Wohnungen mit Nachtspeicherheizung und anderen Stromheizsystemen, so dass eine erhebliche Anzahl von geeigneten Wohnungen für die Leistungsbezieher nicht mehr anmietbar wären. Auch bei der der Prüfung von Bestandsmieten auf Angemessenheit ist die Festlegung einer Gesamtangemessenheitsgrenze nicht nötig, da die Wirtschaftlichkeitsprüfung einer Kostensenkungsaufforderung über 22 Absatz 1 Satz 4 SGB II hierfür ausreichend ist, da hier auch die Heizkosten berücksichtigt werden. Die Anwendung einer Gesamtangemessenheitsgrenze ist unserer Einschätzung nach weder möglich, notwendig, noch sinnvoll Ermittlung der durchschnittlich angemessenen Heizkosten Bei der Ermittlung des durchschnittlichen Wertes stellt sich unmittelbar die Frage, welche Bemessungsgrundlage bei der Durchschnittsbildung maßgeblich sein soll und welche Datenquelle hierfür in Betracht kommt. Nach Ansicht der Autoren ist dies der mittlere Heizkostenwert der Leistungsbezieher, der den SGB-II-Daten entnommen werden kann Exkurs 214 : Warum ein Mittelwert der warmen Nebenkosten als Bestandteil einer bruttowarmen Gesamtangemessenheitsgrenze bedarfsdeckend ist. Eine weit verbreitete Interpretationslinie lautet, dass Leistungsbezieher in Wohnungen des einfachen energetischen Standards leben (müssen) und deshalb höhere Heizbedarfe haben als andere Bevölkerungsgruppen. Eine weitere Interpretationslinie lautet, dass Leistungsbezieher wegen der geringen Kontrollmöglichkeit der Grundsicherungsträger geringe Anreize zum Energiesparen haben und dies einen Grund für höhere Kosten darstellen könnte. Damit lässt sich also die Hypothese aufstellen, dass Leistungsbezug, hoher Energiebedarf des Gebäudes, hohe tatsächliche Heizkosten und niedrige Mieten korrelieren. Die Datenlage zur Korrelation von Leistungsbezug und der tatsächlichen Heizkosten ist hingegen uneinheitlich. Die Mittelwerte der SGB-II-Daten liegen oftmals höher als die Mediane des Heizspiegels (vgl. hierzu auch Tabelle 47). Laut der Publikation des BBSR zeigt, dass Leistungsbezieher mehr heizen als Wohngeldbezie- 213 Studie Seite Studie Seite Wohnsituation und Wohnkosten von Haushalten im Niedrigeinkommensbereich 75

76 her, diese aber wiederum mehr als andere Mieterhaushalte. Allerdings zahlen auch Eigentümer selbstgenutzten Wohneigentums pro Quadratmeter hohe Heizkosten. Dies lässt die Hypothesen zu, dass erstens der fehlende Anreiz zu sparen (gegenüber den Wohngeldempfängern), zweitens die schlechtere energetische Qualität der Wohnungen und drittens die energetisch günstige Gebäudekubatur (der Mieter gegenüber den Eigentümern) eine Rolle spielt. Gerade letztere Hypothese wird durch Korrelationsanalysen zwischen Mieten und Heizkosten bestärkt. Denn für ein Einzelgebäude im Zeitablauf oder eine Gruppe ähnlicher Gebäude gibt eine negative Korrelation zwischen Bruttokaltmiete und Heizkosten. Vereinfacht gesagt haben energetisch sanierte Gebäude hohe Bruttokaltmieten und niedrige Heizkosten, energetisch unsanierte Gebäude die umgekehrte Konstellation. Damit hat auch das einfache Segment am Wohnungsmarkt eher höhere Heizkosten als der Durchschnitt aller Wohnungen. Dieser Feststellung wirkt allerdings entgegen, dass das einfache Segment mit seinen im Mittel größeren Gebäuden tendenziell auch ein wärmetechnisch günstigeres Verhältnis von Außenhülle zu Gebäudevolumen hat (so genanntes A/V-Verhältnis) hat. Deshalb sind Mieten und Heizkosten pro Quadratmeter über den ganzen Gebäudebestand hinweg weitgehend unkorreliert. Damit gilt im Prinzip die gleiche Regel wie für die kalten Nebenkosten im Exkurs oben 9.3: Addiert man zu einem Perzentilwert aus einer normal verteilten Häufigkeitsverteilung (hier: Bruttokaltmieten) den Mittelwert einer davon statistisch als unabhängig betrachteten anderen normal verteilten Häufigkeitsverteilung (hier: Heizkosten), so ergibt sich wiederum derselbe Perzentilwert in der Häufigkeitsverteilung der Summengröße (hier: Bruttowarmmieten). Die Addition eines Mittelwertes bewerten die Autoren deshalb als bedarfsdeckend, weil sie die bruttokalten Überschreiterquoten nicht reduziert. Die Wahl der SGB-II-Mieten ist vor dem Hintergrund der eher leicht höheren Heizkostenwerte (unabhängig davon, ob sie nun aus der schlechteren energetischen Qualität oder dem fehlenden Anreiz zu sparen resultieren) in jedem Fall bedarfsdeckend Nichtprüfungsgrenze des BSG Ausgehend von der Bewertung, dass hinreichend differenzierte Datengrundlagen fehlen, hat das BSG in ständiger Rechtsprechung eine Nichtprüfungsgrenze auf Basis des bundesweiten Heizkostenspiegels eingeführt. Die Nichtprüfungsgrenze stellt demnach keine Angemessenheitsgrenze dar: Die aus den dargestellten praktischen Schwierigkeiten abgeleitete Notwendigkeit, den Grenzwert des Heizspiegels im Einzelfall heranzuziehen, erhellt, dass die Werte des bundesweiten (oder kommunalen) Heizspiegels etwas anderes als die Bestimmung abstrakt angemessener Heizkosten sind. Der Grenzwert markiert nicht angemessene Heizkosten, sondern gibt einen Hinweis darauf, dass im Einzelfall von unangemessenen Heizkosten auszugehen ist; das Überschreiten des Grenzwertes kann lediglich als Indiz für die fehlende Angemessenheit angesehen werden. Eine Absenkung der zu zahlenden Heizkosten kann auch bei Überschreiten des Grenzwertes nur aufgrund einer Angemessenheitsprüfung im Einzelfall erfolgen und die in Folge dieser Einzelfallprüfung zu zahlenden Heizkosten ergeben sich ohnehin nicht aus dem Heizspiegel. Die Werte des Heizspiegels geben nicht das tatsächliche Preisniveau auf dem Wohnungsmarkt wieder 76

77 und sind deshalb nicht im Sinne eines abstrakt angemessenen Quadratmeterhöchstwerts für Heizkosten zu verstehen Mögliche Datengrundlagen Als Datengrundlage kommen in Betracht: der Bundesweite Heizkostenspiegel die Techem- Hilfen für den Wohnungswirt 217 die Einkommens- und Verbrauchsstichprobe und Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen die SGB II - Statistik der Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes lokale Primärerhebungen Angewendete Datengrundlage Da der bundesweite Heizkostenspiegel aufgrund der regional sehr unterschiedlichen Heizkosten nicht geeignet ist und auch auf weitere Bedenken stößt (siehe oben und Tabelle mit den örtlich sehr unterschiedlichen durchschnittlichen Heizkosten der SGB II- Bezieher auf Seite ) und auch die anderen oben genannten Datengrundlagen nicht geeignet erscheinen, greift die Stadt Nürnberg bei den Richtwerten für die Heizkosten auf die durchschnittlichen Kosten der SGB II - Bezieher zurück, deren Verwendung von der Studie ausdrücklich befürwortet werden (siehe auch ) Die Bedenken, die bei einer Anwendung der durchschnittlichen Mietkosten von Transferleistungsempfängern von Seiten der Rechtsprechung bestehen (weil hier eine Verzerrung nach unten stattfinden würde, da ja tendenziell nur günstiger Wohnraum im Rahmen der schon bestehenden Referenzmiete bewohnt wird), greifen deshalb hier nicht, da aufgrund der eher schlechteren Bausubstanz für einfachen Wohnraum mindestens die gleichen, wenn nicht sogar höhere Heizkosten anfallen als auf dem übrigen Wohnungsmarkt 218. Derzeit werden in Nürnberg Heizkosten pro Quadratmeter in Höhe von 1,35 als angemessen nach 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II anerkannt. 216 BSG AZ.: B 14 AS 53/13 R, juris RdNr.: Laut Studie Seite 192 Bessere Datenqualität als Heizkostenspiegel Die Studie Seite 193 geht sogar davon aus, dass ein besonders hoher Energiebearf der von Bedarfsgemeinschaften bewohnten Wohnungen nicht existiert, da die eher im vergleichsweise energieeffinzienten Geschosswohnungsbau wohnen. 77

78 Heizkosten der SGB II Bezieher Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 und mehr Personen Insgesamt Mai ,08 1,20 1,19 1,21 1,17 1,23 1,14 Januar ,09 1,18 1,20 1,22 1,17 1,21 1,15 August ,13 1,19 1,22 1,25 1,21 1,22 1, Ergebnis -Heizkostenrichtwert Da die durchschnittlichen Werte nach der SGB II- Statistik unter der bisherigen Nichtprüfungsgrenze von 1,35 liegen, ist eine Anpassung der Heizkostenrichtwerte nicht notwendig. Auch eine Stellungnahme der Energieberater des Energiesparprojektes des Sozialamtes 220 ergab, dass auch von dieser Seite eine Erhöhung der Werte nicht für notwendig erachtet wird. Siehe hierzu auch die Auswertungen im Anhang auf Seite 100. Die Heizkosten der SGB II Bezieher in Nürnberg sind im örtlichen Vergleich relativ günstig (siehe Vergleich auf Seite 100). Dies resultiert vermutlich daraus, dass in Nürnberg Wohngebäude dominieren, die über 7 und mehr Wohnungen verfügen und sich vor allem auch in gereihten Mehrfamilienhäusern befinden, so dass ein Großteil der Wohnungen über weniger Außenwände verfügt. Siehe hierzu die Übersicht aus dem ersten Zensusbericht auf Seite Tabelle: Angemessene Heizkosten in Nürnberg Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen Ab 5 Personen 50 qm 65 qm 75 qm 90 qm tatsächliche Quadratmeterzahl der Wohnung x 1,35 mindestens Besondere Heizformen wie Elektroheizungen, Zusatzheizungen im Bad, Nachtspeicherheizungen sind separat zu berücksichtigen. Hierzu gibt es gesonderte Vorgaben, die im 219 Wohn-und Kostensituation SGB II Kreis Nürnberg, Stadt Mai 2017 und August 2016 Tabelle 1 b. Größe der Haushaltsgemeinschaft Unterkunftsart Miete _Suchergebnis_Form.html?view=processForm&resourceId=210358&input_=&pageLocale=de&t opicid= &region=n%c3%bcrnberg&year_month=201701&year_month.group=1&sear ch=suchen Die Heizkosten beinhalten nicht die Erzeugung von Warmwasser. Die Kosten für die Bereitung von Warmwasser können gegebenenfalls zusätzlich berücksichtigt werden, wenn bei zentraler Warmwasserbereitung die Heiz- und Warmwasserkosten zusammen über den Richtwerten liegen. 222 Hat die Wohnung z. B. 100 qm werden die 1,35 mit 100 qm multipliziert. Die maximalen Heizkosten liegen dann bei 135. Ist die Wohnung kleiner als 90 qm werden maximal 122 anerkannt. 78

79 Jahr 2018 besonders geschult werden sollen, durch die Energieberater des ESP. werden. Mittlerweile gibt es eine unüberschaubare Vielfalt an verschiedensten Heizsystemen, die eine korrekte Berechnung der im Einzelfall angemessenen Heizkosten erschweren Witterungsbedingte Schwankungen des Heizbedarfs Zukünftig sollen die Heizkostenrichtwerte für die im Folgejahr eingehende Abrechnung an die Heiztage im Vorjahr angepasst werden Heiztage Nichtprüfungsgrenze - Energiesparprojekt des Sozialamts - Mieterverein Durch das Energiesparprojekt des Sozialamtes können Leistungsbezieher jederzeit ein Gutachten über die für die Wohnung tatsächlich angemessenen Heizkosten erhalten. Dies kann vom Leistungsbezieher selbst bzw. auch von der Sachbearbeitung in Auftrag gegeben werden. In Nürnberg gibt es deshalb mit den angemessenheitswerten bzgl. der Heizkosten kaum Probleme. Bei den Richtwerten für die Heizkosten handelt es sich um eine Nichtprüfungsgrenze, d. h. bis zu diesen Werten gelten die Heizkosten als angemessen. Liegen die Heizkosten darüber, sind sie nicht automatisch unangemessen, es ist vielmehr im Einzelfall zu prüfen, ob auch die darüber liegenden Heizkosten aufgrund bestimmter Gegebenheiten wie bauliche Substanz, Heizart (z. B. Stromheizungen) oder persönlicher Umstände (z. B. Pflegebedürftigkeit, Säugling) angemessen sind. Kann ein Fall nicht nach Aktenlage geklärt werden, z. B. anhand der Heizkostenabrechnung oder durch einen Vergleich mit Heizkosten anderer Wohnungen im selben Haus, sollen die Energieberater des Energiesparprojektes des Sozialamtes 223 mit eingebunden werden, um die Angemessenheit von erhöhten Heizkosten zu überprüfen. Die Gutachten der Energieberater sind in der Regel von der Sachbearbeitung des Jobcenters/Sozialamtes anzuerkennen. Gibt es Anhaltspunkte dafür, dass die Heizkostenabrechnung / Betriebskostenabrechnung seitens des Vermieters nicht korrekt ist, z. B. stark angestiegene Heizkosten im Vergleich zum Vorjahr, kann ein Gutschein für eine Mitgliedschaft im Mieterverein Nürnberg ausgehändigt werden, der die Abrechnung dann auf Korrektheit überprüft Exkurs zum bundesweiten Heizspiegel Weitere Infos unter und

80 Nach dem Bundessozialgericht 225 ist die Angemessenheit der Aufwendung für die Heizung solange zu bejahen, wie die Heizkosten den Grenzbetrag eines bundesweiten oder regionalen Heizkostenspiegels nicht überschreiten. Die Firma co2 online als Erstellerin des Heizspiegels hat in einer Stellungnahme jedoch vor der Verwendung des bundesweiten Heizspiegels für die Ermittlung von Angemessenheitsgrenzen gewarnt, da dies nicht die Zielsetzung und Konzeption des bundesweiten Heizspiegels entspreche. Zudem findet im Heizspiegel eine Differenzierung nach Klimazonen in Deutschland nicht statt. Auch die Studie 226 hält den Heizspiegel nicht für geeignet, eine repräsentative Datengrundlage für angemessene Heizkosten darzustellen. Auch wird die Repräsentativität der Daten aufgrund der Erhebungsmethode von der Studie als fraglich beurteilt. Die Datengrundlage bezieht sich auch auf Gebäude und nicht auf Wohneinheiten Kosten für die Warmwasserbereitung Die Kosten für eine zentrale Warmwasserbereitung sind seit zusätzlich monatlich zu den Heizkosten zu berücksichtigen. Dies ist in 20 Absatz 1 Satz 1 SGB II geregelt: 1) 1 Der Regelbedarf zur Sicherung des Lebensunterhalts umfasst insbesondere Ernährung, Kleidung, Körperpflege, Hausrat, Haushaltsenergie ohne die auf die Heizung und Erzeugung von Warmwasser entfallenden Anteile sowie persönliche Bedürfnisse des täglichen Lebens Zentrale Warmwasserversorgung als Bedarf nach 22 Absatz 1 Satz 1 SGB II Die Heizkosten pro Quadratmeter sind wegen der darin enthaltenen Warmwasserkosten bei gegebener energetischer Gebäudequalität nicht konstant. Wohnen viele Personen auf wenig Fläche, so wird vergleichsweise viel Warmwasserbedarf auf wenige Quadratmeter umgelegt und die bedarfsdeckenden Kosten pro Quadratmeter steigen. Deshalb sind die Warmwasserkosten nach Haushaltsgröße zu berechnen und nicht nach Wohnungsgröße. Die Werte für die zentrale Versorgung mit Warmwasser die auf den Heiz- 225 BSG, B 14 AS 33/08 R; BSG vom Az.: B 14 AS 36/08 R zitiert nach juris RdNr. Aus dem "Bundesweiten Heizspiegel", der auf bundesweit erhobenen Heizdaten von rund zentral beheizten Wohngebäuden basiert, was hinreichend repräsentativ erscheint und der seit 2005 jährlich veröffentlicht wird (vgl wegen dem Heizspiegel für vergangene Jahre vgl die Datenbank unter ), ergeben sich Vergleichswerte für öl-, erdgas- und fernwärmebeheizte Wohnungen gestaffelt nach der von der jeweiligen Heizungsanlage zu beheizenden Wohnfläche, die hinsichtlich des Heizenergieverbrauchs zwischen "optimal", "durchschnittlich", "erhöht" und "extrem hoch" unterscheiden. Der Grenzwert, den der Senat zu Grunde legt, ist das Produkt aus dem Wert, der auf "extrem hohe" Heizkosten bezogen auf den jeweiligen Energieträger und die Größe der Wohnanlage hindeutet (rechte Spalte), und dem Wert, der sich für den Haushalt des Hilfebedürftigen als abstrakt angemessene Wohnfläche nach den Ausführungsbestimmungen der Länder zu 10 Abs 1 Wohnraumförderungsgesetz (WoFG) bzw 5 Abs 2 Wohnungsbindungsgesetz af (WoBindG) ergibt. 226 Studie 7.4. Seite

81 kostenrichtwert aufgeschlagen werden, werden im kommunalen Handbuch veröffentlicht Dezentrale Warmwasserversorgung in der Wohnung Für die dezentrale Warmwasserversorgung (Boiler, Durchlauferhitzer) gibt es seit einen Mehrbedarf, bei dem es sich allerdings nicht um eine kommunale Leistung, sondern um eine Bundesleistung handelt Dies ist in 21 Absatz 7 geregelt: (7) 1 Bei Leistungsberechtigten wird ein Mehrbedarf anerkannt, soweit Warmwasser durch in der Unterkunft installierte Vorrichtungen erzeugt wird (dezentrale Warmwassererzeugung) und deshalb keine Bedarfe für zentral bereitgestelltes Warmwasser nach 22 anerkannt werden. 2 Der Mehrbedarf beträgt für jede im Haushalt lebende leistungsberechtigte Person jeweils 1. 2,3 Prozent des für sie geltenden Regelbedarfs nach 20 Absatz 2 Satz 1 oder Satz 2 Nummer 2, Absatz 3 oder 4, 2. 1,4 Prozent des für sie geltenden Regelbedarfs nach 20 Absatz 2 Satz 2 Nummer 1 oder 23 Nummer 1 bei Leistungsberechtigten im 15. Lebensjahr, 3. 1,2 Prozent des Regelbedarfs nach 23 Nummer 1 bei Leistungsberechtigten vom Beginn des siebten bis zur Vollendung des 14. Lebensjahres oder 4. 0,8 Prozent des Regelbedarfs nach 23 Nummer 1 bei Leistungsberechtigten bis zur Vollendung des sechsten Lebensjahres, soweit nicht im Einzelfall ein abweichender Bedarf besteht oder ein Teil des angemessenen Warmwasserbedarfs nach 22 Absatz 1 anerkannt wird Hinweise der BA zu 21 SGB II RdNr.: ff Stand (1) In den mit dem Regelbedarfs-Ermittlungsgesetz neu festgesetzten Regelbedarfen nach 20 und 23 SGB II ist die Erzeugung von Warmwasser nicht mehr als anteiliger Bedarf berücksichtigt. Sofern Warmwasser über die zentrale Heizungsanlage erzeugt und über die Heizkosten abgerechnet wird, sind die Kosten Bestandteil der Bedarfe für Unterkunft und Heizung ( 22 ff.). (2) Wird Warmwasser zum Beispiel über einen Durchlauferhitzer oder eine Gastherme dezentral erzeugt, erfolgt die Abrechnung nicht über die Heizkosten mit der Vermieterin oder dem Vermieter, sondern über die Haushaltsenergie mit den Energielieferanten (Strom oder Gas). Die Haushaltsenergie ist zwar grundsätzlich mit dem Regelbedarf abgedeckt. Nicht berücksichtigt ist jedoch ein erhöhter Energieverbrauch, wie er durch die dezentrale Warmwassererzeugung mit Strom oder Gas entsteht. Zum Ausgleich dieses Mehrauf- 81

82 wands ist bei betroffenen Leistungsberechtigten ein in der Regel pauschalierter Mehrbedarf nach 21 Absatz 7 anzuerkennen. (3) Die Höhe des Mehrbedarfs nach 21 Absatz 7 richtet sich nach dem Alter der leistungsberechtigten Personen und dem für sie maßgeblichen Regelbedarf (vgl. Arbeitshilfe Wesentliche Eckwerte des SGB II ). (4) Der pauschalierte Mehrbedarf Energie ist im Regelfall anzuerkennen. Abweichungen sind nur zulässig, soweit im begründeten Einzelfall ein nachgewiesener höherer Bedarf (Aufschlüsselung in der Abrechnung) besteht oder ein Teil des Warmwasserbedarfs als Bedarf für Unterkunft und Heizung anerkannt wird. Dies wird der Fall sein, wenn die Warmwassererzeugung teilweise über die zentrale Heizungsanlage erfolgt. Der Mehrbedarf ist entsprechend dem Verhältnis von zentraler und dezentraler Warmwassererzeugung anzuerkennen In den Regelbedarfen enthaltene Anteile für Haushaltsenergie und Mehrbedarf Warmwasser für das Jahr 2017 : Tabelle: Mehrbedarf Warmwasser auf Basis des Regelsatzes 2017 RBS 1 RBS 2 RBS 3 RBS 4 RBS 5 RBS 6 Haushaltsenergie 34,50 31,05 27,59 18,44 13,30 8,29 Mehrbedarf Warmwasser 9,41 8,46 7,52 4,35 3,49 1,90 82

83 17 Anhang Im Anhang werden weitere Erhebungen und Informationen zusammengestellt. Dies dient auch dazu, die ermittelten Richtwerte zu bestätigen Angebotsseite Auf der Angebotsseite können folgende Größen von Bedeutung für die Ableitung von Angemessenheitsgrenzen sein: Die Zahl der Wohnungen insgesamt deren Aufteilung auf Miete und Eigentum deren Aufteilung auf verschiedene Vermietertypen (die bei einer kommunalen Stichprobenerhebung in zwei Schichten mit schriftlicher Befragung der Privatvermieter und datenbankgestützter Befragung der institutionellen Vermieter eine Rolle spielen kann), deren Aufteilung auf Größenklassen der Wohnungsstandard, und zwar sowohl der unterste und damit unzumutbare Wohnungsstandard als auch der so genannte einfache Standard die Zahl der Wohnungen mit Mietpreis- und / oder Belegungsbindung und die Leerstände Angebotsstruktur des Nürnberger Wohnungsmarktes aus dem ersten Zensusbericht Da das Mengengerüst im Zeitablauf vergleichsweise wenig schwankt (z.b. durch den Neubau weiterer Wohnungen oder die Veräußerung von ehemals gemeinnützigen Wohnungen an Privatunternehmen) wird der Zensus 2011 noch auf Jahre hinaus die einzig sinnvolle Datenquelle zur Beschreibung des Mengengerüsts auf der Angebotsseite bleiben. Diese Aussage gilt für alle Mengengrößen außer den Leerständen Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden In Nürnberg dominieren Wohngebäude, die über 7 und mehr Wohnungen verfügen 1 Wohnung Wohnungen Wohnungen Wohnungen und 13 und mehr Alle Daten aus: Statistische Ämter des Bundes und der Länder Gebäude und Wohnungszählung des Zensus erste Ergebnisse vom Ausgangspunkt sind insgesamt nach dieser Erhebung Wohnungen in Nürnberg richte/2013/monatsbericht_2013_06.pdf 228 Studie Seite

84 Die meisten Gebäude in Nürnberg sind keine freistehenden Gebäude, sondern Gebäude, die aneinandergereiht sind. Insgesamt befinden sich Wohnungen in gereihten Häusern in Nürnberg. Freistehende Häuser mit mehr als 3 Wohnungen gibt es im Vergleich nur Beide Faktoren wirken sich auf die Heizkosten in Nürnberg aus, da Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und gereihte Häuser in der Regel weniger Heizenergie als freistehende Häuser benötigen, da es weniger Außenwände gibt Eigentumsformen der Gebäude Gemeinschaft von Wohnungseigentümer: Wohnungen Privatpersonen: Wohnungsgenossenschaft: Kommunales Wohnungsunternehmen: Privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen: Anderes privatwirtschaftliches Unternehmen: Bund oder Land: Organisation ohne Erwerbszweck: Die Wohnungsgenossenschaften und die Wohnungen des kommunalen Wohnungsunternehmens umfassen bereits (= 13,31 %) Wohnungen. Diese Zahl liegt höher als der Anteil der Haushalte der Transferleistungsbezieher in Nürnberg. Da diese Wohnungen in der Regel eher dem preiswerteren Bereich zuzuordnen sind, ist schon durch dieses Segment für eine Vielzahl von Nürnberger Bürger eine relativ preiswerte Wohnungsversorgung gewährleistet. Die Abteilung Wohnungsvermittlung des Sozialamtes händigt eine Liste mit den Wohnungsbaugesellschaften in Nürnberg aus. 84

85 Exkurs: Übersicht Wohnungsbaugesellschaften in Nürnberg Baugenossenschaft des Eisenbahnpersonals Baugenossenschaft Selbsthilfe Baugenossenschaft West Deutschen Annington Süd - jetzt Vonovia ESW Bayern GAGFAH jetzt Vonovia Gartenstadt Nürnberg - Genossenschaft GBW Franken Grund und Hausbesitz Joseph-Stiftung Schuller Wohnbau Siedlungswerk Nürnberg St. Gundekar-Werk Volkswohnungswerk - Genossenschaft WBG ImmoCenter WBT-Hausverwaltung Werkvolk Nbg-Eibach - Genossenschaft Wohnungsgenossenschaft Nord Wohnungsgenossenschaft Noris Wohnungsgenossenschaft Nürnberg Süd-Ost Wohnungsgenossenschaft Sigmund Schuckert Wohnbau GmbH WSB Bayern WU Frankenheim - Genossenschaft WU Nbg-Ost - Genossenschaft Wohnungsgrößen in Nürnberg Nürnberg (76,3 qm) weist im Vergleich zu Deutschland (90,1 qm) und auch zu Bayern (95,5 qm) und Mittelfranken (92,2 qm) relativ kleine Durchschnittswohnungsgrößen auf. Die urbanen Ballungszentren in der Metropolregion Nürnberg sind vor allem geprägt durch den Bestand an kleinen Wohnungen unter 60 qm. Unter 40 qm Wohnungen (8,9 %) qm Wohnungen (24,1 %) qm Wohnungen (31,4 %) qm Wohnungen (15,5 %) qm Wohnungen (8,0 %) qm Wohnungen (9,2 %) Vermietungsquote Die Vermietungsquote aller Wohnungen in Nürnberg liegt bei 67,8 %. 85

86 Zahl der Haushalte Haushalte Anzahl Wohnräume Diese Tabelle gibt Auskunft über den Bestand an Wohngebäuden und Wohnungen in Wohn - und Nichtwohngebäuden und die Anzahl der Räume einschl. Küchen in Nürnberg 230. Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden (ohne Wohnheime) Wohnungen mit 1-2 Räumen Wohnungen mit 3 Räumen Wohnungen mit 4 Räumen Wohnungen mit 5-6 Räumen Wohnungen mit 7 oder mehr Räumen Baualtersklassen der Wohnungen in Nürnberg Tabelle: Baualtersklassen der Wohnungen in Nürnberg 231 Baujahr Anzahl der Wohnungen In Prozent Vor ,62% ,10% ,14% ,44% ,43% ,19% ,08% Gesamt J Jeweils ohne Wohnungen mit Sozialbindung und Wohnungen in Ein- und Zwei-Familienhäusern (hier werden keine Baualtersklassen dokumentiert) insgesamt jetzt Wohnungen. Am gab es Wohnungen. Die Zahl der Wohnungen hat damit um 8518 zugenommen 229 Statistisches Infosystem Nürnberg für das Jahr Stand Stand Methodische und inhaltliche Erläuterungen zum Mietenspiegel 2016, Seite 10 86

87 Armutsgefährdete Bevölkerung Tabelle: Bewohnte Baualtersklassen der armutsgefährdeten Bevölkerung in Nürnberg 232 armutsgefährdete Haushalte Mieterhaushalte Befragte Mieterhaushalte Mieten < 2 insgesamt insgesamt Jahre Prozent bis bis bis bis bis bis und später Gesamtsumme Anzahl Art des Gebäudes 233 armutsgefährdete Haushalte Mieterhaushalte Befragte Mieterhaushalte Mieten < 2 insgesamt insgesamt Jahre Prozent 1 Ein-/Zweifamilienhaus freistehend Ein-/Zweifamilienhaus Doppelhaus Ein-/Zweifamilienhaus Reihenhaus Mehrfamilienhaus Wohnhaus mit Geschäften Hochhaus (>6Vollgeschosse) Nichtwohngebäude mit Wohnraum Gesamtsumme Anzahl Sonderauswertung des Amtes für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth für das Sozialamt: Auswertung Wohnumgebung von armutsgefährdeten Haushalten aus Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2015 (Befragung für den Mietenspiegel 2016) 233 a.a.o 87

88 17.2 Wohnungsgrößen Wohnungsgrößen der SGB II Bezieher 234 Insgesamt 1 Person 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. 5 Pers. 6 und mehr unter 20 qm bis unter 40 qm bis unter 60 qm bis unter 80 qm bis unter 100 qm qm und mehr keine Angabe durchschnittliche Wohnfläche der HHG pro BG/qm durchschnittliche Wohnfläche pro Person in der HHG/qm 55,46 41,76 59,73 67,59 72,23 77,76 87,20 31,96 41,76 29,86 22,53 18,06 15,55 13, Diagramm Wohnungsgrößen der SGB II Bezieher nach Anzahl der BGs qm und mehr 80 bis unter 100 qm 60 bis unter 80 qm 40 bis unter 60 qm 20 bis unter 40 qm unter 20 qm 0 1 Person 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. 5 Pers. 6 und mehr 234 Statistik der Bundesagentur Wohn- und Kostensituation, Kreis Nürnberg Stadt Stand Mai

89 Diagramm Wohnungsgrößen der SGB II Bezieher auf 100 % Basis 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 1 Person 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. 5 Pers. 6 und mehr 100 qm und mehr 80 bis unter 100 qm 60 bis unter 80 qm 40 bis unter 60 qm 20 bis unter 40 qm Diagramm: Wohnungsgröße BG Alleinerziehende mit einem Kind Fast 60 % der BG Alleinerziehend 1 Kind wohnen in dem Korridor von +/- 10 % um die angemessene Wohnfläche BG Alleinerziehend 1 Kind = 65 qm angemessene Wohnfläche Auswertung 08/ ,00% 60,00% 59,58% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% 14,62% 8,93% 6,78% 7,55% 2,53% <45 45-<50 50-<55 55-<75 75-<85 ab 85 89

90 Diagramm: Wohnungsgröße BG Alleinerziehende mit einem Kind 70,00% 60,00% 50,00% 40,00% 30,00% 20,00% 10,00% 0,00% BG Alleinerziehend 2 Kinder = 75 qm angemessene Wohnfläche Auswertung 08 /2016 4,23% 4,23% 8,76% 11,76% 59,95% 4,38% 6,69% <50 qm 50-<55 qm 55-<60 qm 60-<65 qm 65-<85 qm 85-<90 qm größer 90 qm Wohnungsgrößen der Bevölkerung in Nürnberg 235 Größe und Alter Wohnfläche 1 Personen-Haushalt bis 34 57,3 qm 1 Personen-Haushalt bis ,4 qm 1 Personen-Haushalt ab 65 71,7 qm 2 Personen-Haushalt ,4 qm 2 Personen-Haushalt ab 65 90,4 qm 235 Statistisches Jahrbuch 2016 Tabelle

91 Diagramm: Vergleich SGB II Bevölkerung 1- und 2-Personen-Haushalte 1 Personen-Haushalt 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% unter bis qm unter 60 qm 60 bis unter 80 qm 80 bis 100 qm unter 100 und mehr qm 1 Person SGB II 1 Person Bevölkerung bis 64 Jahre 2 Personen-Haushalt 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% unter 40 qm 40 bis unter 60 qm 60 bis unter 80 qm 80 bis unter 100 qm 100 qm und mehr 2 Personen SGB II 2 Personen Bevölkerung bis 64 Jahre 17.3 Anteil der Mieterhaushalte mit Leistungsbezug an den Mieterhaushalten Der Anteil selbstnutzender Eigentümer im SGB II 236 liegt bei 1,18 % der Bedarfsgemeinschaften. Damit liegt die Mieterquote bei 98,82 % Übersicht über die Entwicklung der Mietpreise in Nürnberg Tabelle: Entwicklung der Regressionswerte des Nürnberger Mietenspiegels Anzahl der BG durch die Mieterhaushalte Statistik der BA Wohn-und Kostensituation Kreis Nürnberg, Stadt 91

92 Ø 50 qm 65 qm 75 qm 90 qm 105 qm Basismiete pro qm ,83 5,53 5,47 5,45 5, ,26 5,88 5,66 5,51 5,66 Steigerung 2008 zu ,38% 6,33% 3,47% 1,10% 4,04% ,53 6,28 6,24 6,23 6,22 Steigerung 2010 zu ,31% 6,80% 10,24% 13,06% 9,89% ,93 6,72 6,72 6,79 6,88 Steigerung 2012 zu ,13% 7,01% 7,69% 8,99% 10,61% ,42 7,13 7,08 7,11 7,21 Steigerung 2014 zu ,07% 6,10% 5,36% 4,71% 4,80% Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen Mietpreise des Nürnberger Mietenspiegel 239 durchschnittliche Nettomiete in Euro je Quadratmeter 2008: 5,83 /m 2 durchschnittliche Mietpreissteigerung Veränderung in Euro je m 2 nach jeweils 2 Jahren Veränderung in Prozent nach jeweils 2 Jahren 2010: 6,17 /m 2 0,34 /m 2 5,8 % 2012: 6,42 /m 2 0,25 /m 2 4,1 % 2014: 6,86 /m 2 0,44 /m 2 6,9 % 2016: 7,31 /m 2 0,45 /m 2 6,6 % 237 Methodische und inhaltliche Erläuterungen zum Mietenspiegel je Je nach Wohnstandard werden auf die Regressionswerte Zu- und Abschläge vorgenommen 239 Quelle: Methodische und inhaltliche Erläuterungen zum Nürnberg Mietenspiegel 2016, Seite 13 92

93 17.5 Tatsächlichen Kosten der SGB II-Beziehern nach Haushaltsgrößen in Nürnberg Tabelle: Entwicklung der durchschnittlichen tatsächlichen Aufwendungen für die Miete inkl. kalte Nebenkosten (Bruttokaltmiete) 1- Personen- Haushalt 2- Perso- nen- Haushalt 3- Personen- Haushalt 4- Personen- Haushalt 5- Personen- Haushalt 6- Personen- Haushalt 2008/08 gesamt 282,21 376,71 441,41 490,27 539,59 605, /04 gesamt 303,40 395,33 460,13 511,19 562,96 626, /09 gesamt 314,03 410,16 479,31 531,95 588,23 657, /08 Miete 266,43 339,56 393,44 436,35 473,59 564, /08 BK 57,42 83,78 102,76 112,84 124,87 147, /08 gesamt 323,85 423,34 496,20 549,19 598,46 711, /07 Miete 270,47 346,41 397,73 441,75 485,62 564, /07 BK 58,25 85,24 103,75 115,58 126,41 143, /07 gesamt 328,72 431,65 501,48 557,33 612,03 707, /01 Miete 273,19 350,43 399,23 445,71 490,64 570, /01 BK 58,96 85,90 105,26 115,75 128,90 146, /01 gesamt 332,15 436,33 504,49 561,46 619,54 717, /07 Miete 277,32 354,25 403,23 450,99 495,24 571, /07 BK 60,04 87,18 105,29 117,15 130,00 144, /07 gesamt 337,36 441,43 508,52 568,14 625,24 716, /07 Miete 284,17 362,59 412,29 458,56 507,13 570, /07 BK 60,37 89,88 106,09 117,49 126,95 146, /07 gesamt 344,54 452,47 518,38 576,05 634,08 716, /07 Miete 289,95 375,11 422,55 469,25 524,31 588, /07 BK 61,04 90,98 105,99 116,39 127,89 137, /07 gesamt 350,99 466,09 528,54 585,64 652,20 726, /01 Miete 293,58 372,34 427,41 471,95 529,45 609, /01 BK 61,42 92,40 106,66 117,85 125,89 138, /01 gesamt 355,00 464,74 534,07 589,80 655,34 747, / Miete 297,17 373,30 432,24 476,59 535,99 604, /03 BK 60,86 92,02 106,14 117,54 126,28 141, /03 gesamt 358,03 465,32 538,38 594,13 662,27 746, Statistik der Bundesagentur -Wohn- und Kostensituation- Kreis Nürnberg, Stadt jeweiliger Monat tatsächliche Kosten nach Größe der Haushaltsgemeinschaft Unterkunftsart Miete Tabelle 1b 241 Die Statistik der Bundesagentur zur Nettokaltmiete bzw. zur Bruttokaltmiete kann nach diesem Zeitpunkt nur noch eingeschränkt für Nürnberg verwendet werden. Dies resultiert aus dem starken Zugang von anerkannten Asylbewerbern in SGB II. Diese befinden sich überwiegend in Gemeinschaftsunterkünften und weisen damit überdurchschnittlich hohe Kosten der Unterkunft auf. Dies führt vorallem durch den Zugang von größeren Mehr-Personenhaushalten zu starken Verzerrungen in diesem Segment, da hier bislang nur eine geringe Anzahl von BG vorhanden waren. 93

94 Diagramm: Entwicklung der durchschnittlichen tatsächlichen Aufwendungen für die Miete inkl. kalte Nebenkosten (Bruttokaltmiete) 780,00 760,00 740,00 720,00 700,00 680,00 660,00 640,00 620,00 600,00 580,00 560,00 540,00 520,00 500,00 480,00 460,00 440,00 420,00 400,00 380,00 360,00 340,00 320,00 300,00 280,00 260,00 240,00 220,00 200,00 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 Personen 17.6 Consens-Benchmarking 2016 der großen Großstädte 242 Nürnberg liegt im Vergleich der anerkannten Kosten für Unterkunft im SGB II mit 493 über dem Durchschnittswert von 475,81 der großen Großstädte und an sechster Stelle bezüglich der Höhe der durchschnittlich anerkannten Kosten für Unterkunft. 242 SGB II und SGB XII Benchmarking der großen Großstädte in Deutschland daitemid=

95 Eu Kennzahl SGB II 35 (a) Summe der durchschnittlichen anerkannten Kosten der Unterkunft pro Bedarfsgemeinschaft in Euro im Betrachtungsjahr con_ sens , B HB DO DD D DU E F HH H K L M N HRO S MW Für 2015 standen für alle Städte nur Dezemberwerte zur Verfügung. Für 2016 standen für E nur Quelle: Statistikservice der BA und kommunale Daten; eigene Auswertungen 17.7 Mieten der Wohngeldbezieher in Nürnberg Tabelle: Auswertung der Mietpreise inklusive kalte Betriebskosten (Bruttokaltmiete) der Wohngeldbezieher in Nürnberg August Wohnungsgröße Durchschnittliche Gesamtmiete Alle Wohnungen von 15 bis 50 qm , qm , qm ,55 50,01-65 qm , qm ,39 75,01-90 qm ,45 Ab 90, qm ,15 Durchschnittliche Heizkosten pro qm Auswertung aus den Wohngelddaten der Stadt Nürnberg - Datensätze Bei Wohngeld wird nicht die Anzahl der Personen im Haushalt erfasst, so dass eine Auswertung nur nach Wohnungsgröße erfolgen kann. 244 Heizkosten werden nur teilweise erfasst, da diese nicht mehr in die Berechnung einfliessen Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze Datensätze 95

96 Alle Wohnungen , Mieten der Bezieher von SGB XII in Nürnberg Tabelle: Auswertung der Mietpreise inklusive kalte Betriebskosten der SGB XII- Bezieher in Nürnberg August Wohnungsgröße Durchschnitt Nettokaltmiete gesamt Durchschnittlic he Heizkosten Betriebsko sten insgesamt 253 Durchschnitt Wohnungsgrö ße Alle Wohnungsgrößen 321,21 59,86 94,62 50,35 qm und BG Größen Alle 1 Personen 301,58 54,63 85,01 47,38 qm Haushalt e qm ,17 52,63 79,24 Wohnfläche Alle 2 Personen- Haushalte ,09 64,80 107,79 54,55 qm qm Wohnfläche 355,96 66,31 113, Vergleich: Wohngeldtabelle + 10 % Zuschlag in Nürnberg Vom Bundessozialgericht 258 wird ein Aufschlag von 10 % auf die Werte der Wohngeldtabelle vorgenommen, wenn es keine Erkenntnismöglichkeiten über die angemessene KDU in einem bestimmten Wohnungsmarkt gibt oder eine Ermittlung für die Vergangenheit nicht mehr möglich ist. Siehe auch Punkt Auswertung aus den SGB XII Daten der Stadt Nürnberg 7113 Datensätze, insgesamt konnten 6444 Datensätze verwendet werden, die sämtliche notwendigen Angaben aufwiesen und plausibel waren 253 Die in Prosoz hinterlegten Betriebskosten enthalten nach Einzelfallrecherchen- teilweise auch Nachzahlungen von Betriebskosten und sind teilweise höher als die Grundmiete hinterlegt. Sie sind deshalb nicht plausibel und deshalb nur eingeschränkt für Auswertungen zu verwenden 254 Insgesamt Personen-BG Datensätze. Es wurden nur die Daten verwendet bei denen tatsächlich nur eine Person im Haushalt wohnt. Dies waren 4218 Datensätze. 255 Es wurden alle erfassten Wohnungen der jeweils genannten Wohnungsgrößen ausgewertet, gesamt 974 Wohnungen Personen-Haushalte: ausgewertet wurden alle 1117 Datensätze mit genau 2 Personen im Haushalt Datensätze erfüllten das Kriterium eienr Wohnfläche von 55 bis 65 qm 258 BSG Az.: B 4 AS 16/11 R Freiburger Umland Ist ein schlüssiges Konzept nicht erarbeitet und kann es von den Gerichten nicht mit zumutbarem Aufwand ersetzt oder ergänzt werde, werden die tatsächlichen Unterkunftskosten durch die Tabellenwerte des 8 WoGG begrenzt: Ein Zuschlag von 10 % ist angemessen aber auch ausreichend 96

97 Anzahl der zu berücksichtigenden Haushaltsmitglieder Mietstufe 4 Werte der Wohngeldtabelle (+ 10 %) bis Mietstufe 4 Werte der Wohngeldtabelle (+ 10 %) ab (393,80 ) 434 (477,40 ) (478,50 ) 526 (578,60 ) (568,70 ) 626 (688,60 ) (660,00 ) 730 (803,00 ) (756,80 ) 834 (917,40 ) Mehrbetrag für jedes weitere zu berücksichtigende Haushaltsmitglied 83 (91,30 ) 101 (111,10 ) Betriebskosten Anlage zu angemessenen Betriebskosten ab Punkt Vergleich der SGB II-Betriebskosten August 2016 und Juni 2017 Tabelle: Betriebskosten der SGB II-Bezieher 259 August 2016 Juni 2017 August 2016 Juni 2017 Haushalt 260 pro Monat Qm schaft 261 Pro Bedarfsgemein- pro Monat Pro Qm 1 Pers. 60,04 1,49 57,96 1,45 Single-BG 57,74 1,53 56,10 1,50 2 Pers. 91,42 1,59 92,13 1,63 Alleinerz.1 Kind 91,71 1,61 91,61 1,64 Partner kein Kind 88,65 1,55 88,76 1,61 3 Pers. 105,61 1,65 105,42 1,64 Alleinerz. 2 Kinder 109,53 1,59 110,74 1,60 Partner 1 Kind 98,72 1,66 97,08 1,58 4 Pers. 115,82 1,64 114,03 1,63 Partner 2 Kinder 109,97 1,62 106,06 1,59 5 Pers. 124,15 1,60 120,56 1,59 Ab 6 Pers. 137,19 1,54 134,23 1,55 Durchschnitt 84,36 1,56 82,86 1,54 1,56 1, Statistik der Bundesagentur Wohn- und Kostensituation SGB II Kreis Nürnberg, Stadt August 2016 und Juni a.a.o.tabelle 1 b 261 a.a.o.tabelle 2 b 97

98 Entwicklung der Betriebskosten der SGB II Bezieher nach Haushaltsgrößen Seit dem Jahr durchschnittliche tatsächliche monatliche Gesamtkosten nach Größe der Haushaltsgemeinschaft ,00 150,00 140,00 130,00 120,00 110,00 100,00 90,00 80,00 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 1-Personen-Haushalt 2- Personen-Haushalt 3-Personen-Haushalt 4-Personen-Haushalt 5-Personen-Haushalt 6-Personen-Haushalt Vergleich der durchschnittliche Betriebskosten pro Quadratmeter verschiedener Städte Tabelle: Statistik der Bundesagentur zur Wohn-und Kostensituation im Juni Durchschnittliche tatsächliche Betriebskosten nach Größe der Haushaltsgemeinschaft - Unterkunftsart Miete Tabelle 1b - aufgeführte Kreise 1 Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen 6 Personen Durchschnitt Nürnberg, Stadt 1,45 1,63 1,64 1,63 1,59 1,55 1,54 Nürnberger Land 0,97 1,18 1,16 1,02 1,20 0,88 1,05 Regensburg 1,52 1,51 1,42 1,48 1,42 1,57 1,50 Fürth 1,46 1,50 1,53 1,44 1,52 1,45 1,48 München 1,70 1,76 1,75 1,75 1,79 1,77 1,73 Stuttgart 2,00 1,76 1,76 1,71 1,60 1,54 1,86 Dresden 1,42 1,34 1,37 1,43 1,42 1,42 1, Statistik der BA Wohn- und Kostensituation Kreis Nürnberg Stadt Tabelle 1b 98

99 Betriebskosten aus der Wohnungs- und Haushaltserhebung Betriebskosten Wohnfläche monatlich /qm mtl. bis unter 40 qm 58,15 1, qm 77,07 1, qm 96,21 1, qm 102,09 1, qm 107,47 1, qm und mehr 113,82 0,85 1 Person 79,52 1,42 2 Personen 94,06 1,35 3 Personen 106,71 1,39 4 und mehr Personen 113,76 1, Bundesweiter Betriebskostenspiegel 2015/ Datensätze 99

100 17.11 Auswertungen zu den Heizkosten Anhang zu angemessene Heizkosten von Seite 73) Tabellen: Auswertung der Heizkosten der SGB II Bezieher in Nürnberg - Statistik der Bundesagentur 264 Juni 2017 Monatlicher Betrag Pro Qm 1 Person 43,97 1,07 2 Personen 67,20 1,19 3 Personen 76,20 1,19 4 Personen 85,89 1,21 5 Personen 89,90 1,18 6 und mehr Personen 102,91 1,22 Durchschnitt 61,60 1, Vergleich der durchschnittlichen tatsächlichen Heizkosten in anderen Kommunen oder Landkreisen 265 Juni Person 2 Personen 3 Personen 4 Personen 5 Personen Nürnberg, Stadt 1,07 1,19 1,19 1,21 1,18 1,22 1,14 Nürnberger Land 0,95 1,17 1,16 1,19 1,15 0,85 1,05 Regensburg 1,32 1,23 1,20 1,20 1,15 1,25 1,28 Fürth, Stadt 1,21 1,21 1,28 1,24 1,34 1,37 1,23 München, Stadt 1,26 1,44 1,49 1,47 1,59 1,63 1,38 München, Kreis 1,38 1,43 1,43 1,44 1,64 1,41 1,42 Dresden 1,25 1,24 1,29 1,38 1,29 1,36 1, Heizkosten der SGB XII-Bezieher 266 August 2017 Wohnungsgröße 6 Personen Durchschnitt Durchschnittliche Heizkosten Durchschnittliche Heizkosten pro qm Alle Wohnungsgrößen und BG Größen 59,86 1,26 Alle 1 Personen Haushalte 54,63 1, qm Wohnfläche 52,63 1,10 Alle 2 Personen-Haushalte 64,80 1, qm Wohnfläche 66,31 1, Arbeitsmarkt in Zahlen- Statistik der Grundsicherung für Arbeitssuchende- Wohn- und Kostensituation Kreis Nürnberg Stadt Tabelle 1b Wohn-und Kostensituation nach Größe der Haushaltsgemeinschaft 265 Arbeitsmarkt in Zahlen- Statistik der Grundsicherung für Arbeitssuchende- Wohn- und Kostensituation Tabelle 1b Wohn- und Kostensituation nach Größe der Haushaltsgemeinschaft 266 Auswertung aus dem SGB XII Programm der Stadt Nürnberg Prosoz im August

101 Heizkosten nach der Wohnungs- und Haushaltserhebung Wohnfläche Heizkosten und Warmwasser monatlich /qm mtl. bis unter 40 qm 45,37 1, qm 66,99 1, qm 82,22 1, qm 101,58 1, qm 114,91 1, qm und mehr 147,94 1,11 1 Person 69,49 1,22 2 Personen 86,97 1,23 3 Personen 96,81 1,24 4 und mehr Personen 113,39 1, Bundesweiter Heizkostenspiegel Je qm und Jahr Wert zu hoch bei qm Wohnfläche des Gebäudes Je qm/monat bei Gebäuden mit qm qm qm mehr als 1000 qm Erdgas = max. 19,20 = 1,60 18,20 =1,52 17,30 =1,44 16,80 =1,40 Heizöl = max. 16,30 = 1,36 15,60 =1,30 15,00 =1,25 14,60 =1,22 Fernwärme = max. 23,00 = 1,92 21,80 =1,82 20,80 =1,73 20,10 =1, Heizarten in Nürnberg Tabelle: Verwendete Heizenergie in Nürnberg in Mehrfamilienhäusern 269 Heizart im Jahr Fernwärme 16,6 % 20,08 % 24,6 % Gas 37,8 % 46,6 % 49,0 % Heizöl 29,6 % 19,8 % 15,6 % Strom 10,9 % 12,2 % 7,9 % Kohle, Holz 5,1 % 0,7 % 0,6 % Erdwärme, Solarenergie, Biomasse ,4 % Datensätze 268 Nach Baujahren unterteilt Alle Baujahre Deutschland-2016-Abrechnungsjahr-2015-web.pdf 269 Statistisches Jahrbuch der Stadt Nürnberg Tabelle 11.16, Seite

102 Art der Heizung nach Anzahl und prozentualem Anteil der Wohnungen Heizart im Jahr In Prozent Zahl der Wohnungen Fernwärme 23,8 % Etagenheizung 16,7 % Blockheizung 1,2 % Zentralheizung 48,4 % Einzel-oder Mehrraumöfen 9,9 % Keine Heizung 0,1 % Tabelle: Sanitäraussstattung/ Heizungsart in Mehrfamilienhäusern 270 Sanitärausstattung, Heizungsart im Jahr Bad, WC, Sammelheizung 60 % 84,9 % 90,0 % Bad, WC, Einzel-/Mehrraumöfen 36,7 % 13,2 % 8,2 % Ohne Bad, und/oder ohne WC 3,3 % 1,9 % 1,9 % Überschreiterquoten Zahl der Bedarfsgemeinschaften unter und über dem Richtwert zzgl. 10 % Von der Studie 271 wird eine Überschreiterquote von 20 % der Angemessenheitsgrenzen als üblich und akzeptabel erachtet Im SGB II Insgesamt erhalten rund 90,5 % aller Bedarfsgemeinschaftschaften in Nürnberg die tatsächliche Miete erstattet ,43 % der BGs haben eine Miete, die innerhalb des Richtwertes von 110 % liegt und die damit die volle Miete erhalten, 8,5 % der BGs haben eine Miete über dem Richtwert von 110 %, erhalten aber aus bestimmten Gründen (Krankheit, Behinderung, soziales Umfeld) die volle Miete weiter. Hier können auch BGs enthalten sein, die sich gerade im Kostensenkungsverfahren befinden. 3,5 % der BG haben eine höhere Miete als den Richtwert von 110% und eine Abweichung zwischen tatsächlicher und anerkannter Miete, weil sie z. B. eine EOF geförderte Wohnung bewohnen und die einkommensorientierte Förderung separat erhalten, Einnahmen aus Untervermietung erzielen oder Abzüge für gewerbliche Nutzung der 270 Siehe Fußnote Studie Seite 228 denn eine Überschreiterquote von 20% (in denen dann Härtefälle, laufende Kostensenkungsverfahren, Anerkenntnisse aus Wirtschaftlichkeitsgründen und abgeschlossene Kostensenkungen enthalten sind) stellt sicher, dass nicht zu viele Bedarfsgemeinschaften gleichzeitig eine Wohnung suchen müssen. Im Übrigen entspricht diese Überschreiterquote in etwa den mittleren Ergebnissen der Kommunalbefragung und wird auch von den Autoren als üblich betrachtet. 272 Basis Bedarfsgemeinschaften ohne Personen in Gemeinschaftsunterkünften 102

103 Wohnung erfolgen. Auch diese Gruppe erhält aber die notwendige Miete voll übernommen. 8,99 % der BGs haben eine Miete über dem Richtwert von 110 % und es wird nur der Richtwert anerkannt. 0,67 % der BG haben eine Miete über dem Richtwert von 110 % und erhalten einen Wert zwischen dem Richtwert und der tatsächlichen Miete. Von den rund 9 % der BGs, die derzeit nur den Richtwert erhalten, werden zukünftig rund ein Drittel innerhalb des neuen Richtwertes plus 10 % liegen. Deren Miete wird dann voll übernommen. Für die anderen BGs wird sich die selbst zu tragende Differenz zwischen der tatsächlichen Miete und dem neuem Richtwert (= anerkannter Miete) verringern Diagramm: Anteil der Bedarfsgemeinschaften innerhalb des Richtwertes bis 110 % und Bedarfsgemeinschaften, die darüber liegen in % 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 0,67 8,99 3,5 8,5 78,43 BG über dem Richtwert von 110 % - es wird ein Betrag zwischen dem Richtwert und der tatsächlichen Miete anerkannt BG über dem Richtwert von 110% - Nur der Richtwert wird anerkannt BG mit einer Miete über dem Richtwert von 110 % - 3,6 % der BGs erhalten einen geringeren Betrag vom JC als die tatsächliche Miethöhe, wegen EOF- Zuschuss, Einnahmen aus Untermiete oder Abzügen für gewerbliche Nutzung der Wohnung etc. BG mit einer Miete über dem Richtwert von 110 %- die volle Miete wird anerkannt 20% 10% BG mit einer Miete innerhalb des Richtwertes von 110 % - die volle Miete wird anerkannt 0% 103

104 Diagramm: Anteil der Bedarfsgemeinschaften innerhalb des Richtwertes bis 110 % und Bedarfsgemeinschaften die darüber liegen nach Größe der Bedarfsgemeinschaft 100% 90% 80% 70% BG über dem Richtwert von 110 % - es wird ein Betrag zwischen dem Richtwert und der tatsächlichen Miete anerkannt BG über dem Richtwert von 110% - Nur der Richtwert wird anerkannt 60% 50% 40% 30% BG mit einer Miete über dem Richtwert von 110 % - 3,6 % der BG erhalten einen geringeren Betrag vom JC anerkannt als die tatsächliche Miethöhe. Siehe Erläuterung zur vorherigen Grafik BG mit einer Miete über dem Richtwert von 110 % - die volle Miete wird anerkannt 20% 10% BG mit einer Miete innerhalb des Richtwertes - die volle Miete wird anerkannt 0% Pers in BG > Im SGB XII Im SGB XII gibt es nur 310 Fälle die eine Abweichung von tatsächlicher und anerkannter Miete haben, von insgesamt 7113 Datensätzen. Dies entspricht 4,35 % Prüfschritte Die Prüfschritte, die bei der Ermittlung der Bedarfe für Unterkunft und Heizung erfolgen, sind wegen der gesetzlichen Vorgaben in allen Kommunen weitgehend identisch: 1. Feststellung der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung 2. Prüfung der Aufwendungen auf Angemessenheit a. abstrakt anhand der Angemessenheitsgrenzen b. konkret durch Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls 3. Prüfung der Kostensenkungsmaßnahmen auf c. Wirtschaftlichkeit d. Möglichkeit und e. Zumutbarkeit 104

105 4. Entscheidung: Kostensenkungsaufforderung, Kostensenkung oder befristete Übernahme der tatsächlichen Aufwendungen In Bezug auf den Verfahrensablauf ist zu berücksichtigen, dass Besonderheiten des Einzelfalls, die sowohl die konkrete Angemessenheit als auch die Zumutbarkeit beeinflussen können, vielfach erst nach der Aufforderung zur Kostensenkung oder nach der Kostensenkung selbst vorgebracht werden. Auch die Möglichkeiten zur Kostensenkung lassen sich oft erst im laufenden Kostensenkungsverfahren erkennen. Die Gründe, die die Zumutbarkeit einer Kostensenkung einschränken, sind für das SGB II und SGB XII weitgehend identisch 273 : lange Wohndauer (über 20 Jahre) im Hinblick auf die Einbindung in das soziale Umfeld Pflege (auch Kinderbetreuung) durch in der Nähe wohnende Angehörige schwere chronische Erkrankung dauerhafte Mobilitätseinschränkungen, insbesondere bei bedarfsgerechten Wohnungen Richtwertüberschreitung aufgrund von Änderungen der familiären Situation (Tod, Trennung) durch Behinderung oder Pflegbedarf erforderlicher höherer Wohnraumbedarf Einbindung minderjähriger Kinder in das soziale Umfeld (Kindergärten, Schulen, Ärzte) absehbarer Leistungsauslauf, Richtwerteinhaltung durch Ehe oder Schwangerschaft Für die beiden Leistungsbereichen haben die Gründe unterschiedliches Gewicht. Die lange Wohndauer spielt im SGB XII eine größere Rolle als im SGB II. Wesentliche Gründe im SGB II sind grundschulpflichtige Kinder, Arbeitsaufnahme und Schwangerschaft Reaktionen auf Kostensenkung Valide Daten zum Umfang der Widersprüche, die auf die Senkung der Unterkunftskosten zurückgehen, lassen sich nicht ableiten, weil die Programme zur Erfassung der Widersprüche (z.b. Falke) nur die Kategorie Unterkunftskosten ( 22 SGB II) anbieten 274. Über die Kommunen hinweg kann zusammenfassend festgestellt werden, dass laut Aussage der interviewten Akteure auf die Aufforderung zur Kostensenkung sowohl im SGB II wie im SGB XII sehr oft gar nicht reagiert wird. 273 Studie Seite 120 Kommune B 274 Studie Seite

106 17.15 Regelungen zu den angemessenen Kosten der Unterkunft durch den Bund Derzeit gibt es Bestrebungen detailiierte Regelungen zur Ermittlung der Angemessenheitsgrenzen ins Gesetz aufzunehmen. Aus diesem Grund wurde auch die Studie des IWU Instituts vom BMAS veranlasst. Nach der Befragung der Studie stellen sich die Kommunen dazu in folgender Weise: 18,3% der Kommunen schlagen die Verwendung der Höchstbetragstabelle des Wohngelds vor. Knapp 10% der Kommunen sind der Überzeugung, dass der Bund die Angemessenheitsgrenze für die Kommunen errechnen soll. Nach 8,4% der Kommunen sollte der Bund hilfsweise Angemessenheitsgrenzen für die Kommunen errechnen, die diese gegebenenfalls konkretisieren können. In Summe halten 36,7% der Kommunen eine bundesweite Vorgabe für eine geeignete Lösung. Eine Gegenposition dazu nehmen 12,6% der Kommunen ein. Nach ihren Vorstellungen sollte der Bund möglichst wenige Vorgaben machen. 41,4% der Kommunen sind der Ansicht, dass der Bund als Mittelweg die Anforderungen an die Festlegung der Angemessenheitsgrenze konkretisieren sollte, d.h. der Bund sollte mehr verbindliche Standards (etwa inhaltlich oder methodisch) vorgeben Entwicklung der Richtwerte in Nürnberg Vom bis Anzahl der Personen in der Angemessene Richtwert Wohnung Wohnungsgröße 1 Person 50 m Personen 65 m Personen 75 m Personen 90 m Personen 105 m2 777 für jede weitere Person + 15 qm Vom bis Baujahr bis 1959 Baujahr Baujahr Baujahr ab Pers. 45 m Pers. 60 m Pers. 75 m Pers. 90 m Pers. 105 m für jede weitere Person Vom bis Baujahr bis 1959 Baujahr Baujahr Baujahr ab Studie Seite

107 1 Pers. 45 m Pers. 60 m Pers. 75 m Pers. 90 m Pers. 105 m für jede weitere Person Bis Person 2 Personesonesonenen 3 Per- 4 Per- 5 Perso- jede weitere Person Bruttokaltmiete 288, ,00 m²-preis Bruttokaltmiete 8,00 7,00 107

108 17.17 Verteilung und Mietpreise der SGB II Bezieher nach Postleitzahlbezirken Stand Mai 2015 Prozentualer Anteil aller BGs Bevölkerung in Nürnberg Prozent Differenz 1 Person 1 Per. Anzahl 2 Per. Anzahl 3 Per. Anzahl 4 Personen 5 Personen PLZ Øtats KdU Anzahl BGs 2 Personen 3 Personen 6 Personen , ,73% ,28% 0,44% 317, , , ,81 662,04 630, , ,58% ,01% -0,43% 326, , , ,46 495,34 853, , ,46% ,94% 0,51% 315, , , ,17 537,92 911, , ,79% ,37% -0,58% 327, , , ,81 741,67 723, , ,35% ,75% -1,40% 318, , , ,82 653,60 770, , ,76% ,71% 0,06% 331, , , ,79 650,81 729, , ,87% ,21% -2,34% 310, , , ,36 653,44 695, , ,08% ,24% -2,16% 328, , , ,49 678,03 984, , ,62% ,91% 3,71% 319, , , ,21 611,21 680, , ,02% ,65% -0,63% 327, , , ,80 628,18 512, , ,35% ,78% 2,57% 323, , , ,75 627,45 746, , ,26% ,75% 1,51% 311, , , ,72 622,22 691, , ,42% ,01% 5,41% 322, , , ,42 560,40 694, , ,21% ,60% -1,38% 304, , , ,84 590,54 596, , ,07% ,08% -1,01% 344, , , , ,08 510, , ,07% ,22% -1,15% 322, , , ,59 597,56 740, , ,84% ,30% -2,46% 294, , , ,06 727,56 615, , ,83% ,60% 4,23% 319, , , ,70 629,85 634, , ,18% ,82% 1,36% 322, , , ,42 685,55 758, , ,11% ,73% -1,63% 330, , , ,83 611,43 945, , ,40% ,69% -0,28% 323, , , ,98 648,17 591, , ,09% ,47% 0,62% 308, , , ,99 653,79 681, , ,77% ,04% -2,27% 307, , , ,63 695,37 786, , ,76% ,59% 2,17% 322, , , ,53 661,25 730, , ,55% ,78% -2,23% 350, , , ,68 581,72 935, , ,12% ,10% -0,98% 338, , , ,60 611,51 700, , ,14% ,16% -0,02% 325, , , ,91 653,49 807, , ,41% ,18% -0,77% 360, , , ,91 669,72 665, ,00 % 108

109 17.18 Verteilung der Wohnungen über das Stadtgebiet Die zur Ermittlung der Mietrichtwerte ausgewerteten Wohnungen verteilen sich über das gesamte Stadtgebiet; dies kann an den folgenden Tabellen gesehen werden. Abweichungen in der Wohnungszahl ergeben sich zu einem großen Teil über Abweichungen der Anzahl der Wohnungen in den Statistischen Stadtteilen. Leicht überrepräsentiert ist der weitere Innenstadtbereich (weiterer Innenstadtgürtel Süd bzw. West/Nord/Ost); dieses erklärt sich daraus, das sich dort ein Großteil der Mehrfamilienhäuser in Nürnberg befindet. Zudem sind in diesen Viertel auch mehr Wohnungsangebote vorhanden. Siehe und die folgenden Tabellen 276. Das LSG Bayern hat dies in dem der BSG Entscheidung 277 zugrunde liegenden Urteil bestätigt, in dem sich die Stadtbezirke mit Über- und Unterrepräsentation in etwa die Waage hielten. Diese Verteilung ist Ausdruck einer normalen städtischen Struktur und zeigt, dass eine Gettoisierung nicht zu befürchten ist Datenbasis: Wohnungs- und Haushaltserhebung Leben in Nürnberg 2015 (ungewichtet) 277 B 4 AS 77/12 R und die Vorinstanz LSG Bayern L 16 AS 127/10, juris RdNr v. Malottki: Schlüssiges Konzept und Statistik Info also 2014 Nr. 3 Seite

110 Personen-Haushalt qm qm Gesamtsumme Anzahl 0 0 Altstadt und engere Innenstadt Weiterer Innenstadtgürtel Süd Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt Südliche Außenstadt Südwestliche Außenstadt Westliche Außenstadt Nordwestliche Außenstadt Nordöstliche Außenstadt Östliche Außenstadt Gesamtsumme Altstadt und engere Innenstadt 1 1 Weiterer Innenstadtgürtel Süd 2 2 Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt 4 4 Südliche Außenstadt 5 5 Südwestliche Außenstadt 6 6 Westliche Außenstadt 7 7 Nordwestliche Außenstadt 8 8 Nordöstliche Außenstadt 9 9 Östliche Außenstadt Zahl aller Wohnungen in Nürnberg Prozentualer Anteil 12,74% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 5,35% 5,95% 5,30% 8,62% Zahl der für die MOG ausgewerteten Wohnungen im statistischen Stadtteil Prozentualer Anteil 11,45% 22,79% 27,26% 4,93% 6,19% 6,41% 5,04% 2,29% 8,82% 4,81% 110

111 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 12,74% 11,45% 22,79% 27,26% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 4,93% 6,19% 6,41% 8,82% 5,35% 5,04% 5,95% 5,30% 2,29% 8,62% 4,81% Anzahl der Wohnungen, in den statistischen Stadtteilen, die für den Mietenspiegel ausgewertet wurden und innerhalb des 30 % Perzentils liegen Anzahl der Wohnungen in den statistischen Stadtteilen 111

112 Personen-Haushalt qm Gesamtsumme Anzahl 0 0 Altstadt und engere Innenstadt Weiterer Innenstadtgürtel Süd Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt Südliche Außenstadt Südwestliche Außenstadt Westliche Außenstadt Nordwestliche Außenstadt Nordöstliche Außenstadt Östliche Außenstadt Gesamtsumme Altstadt und engere Innenstadt 1 1 Weiterer Innenstadtgürtel Süd 2 2 Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt 4 4 Südliche Außenstadt 5 5 Südwestliche Außenstadt 6 6 Westliche Außenstadt 7 7 Nordwestliche Außenstadt 8 8 Nordöstliche Außenstadt 9 9 Östliche Außenstadt Zahl aller Wohnungen in Nürnberg Prozentualer Anteil 12,74% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 5,35% 5,95% 5,30% 8,62% Zahl der für die MOG ausgewerteten Wohnungen im statistischen Stadtteil Prozentualer Anteil 9,95% 23,54% 26,78% 5,66% 5,74% 5,42% 5,26% 5,02% 5,66% 6,96% 112

113 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% 12,74% 11,45% 22,79% 27,26% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 4,93% 6,19% 6,41% 8,82% 5,04% 5,35% 5,95% 5,30% 2,29% 8,62% 4,81% Anzahl der Wohnungen, in den statistischen Stadtteilen, die für den Mietenspiegel ausgewertet wurden und innerhalb des 30 % Perzentils liegen Anzahl der Wohnungen in den statistischen Stadtteilen 113

114 Personen-Haushalt qm Gesamtsumme Anzahl 0 0 Altstadt und engere Innenstadt Weiterer Innenstadtgürtel Süd Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt Südliche Außenstadt Südwestliche Außenstadt Westliche Außenstadt Nordwestliche Außenstadt Nordöstliche Außenstadt Östliche Außenstadt Gesamtsumme Altstadt und engere Innenstadt 1 1 Weiterer Innenstadtgürtel Süd 2 2 Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt 4 4 Südliche Außenstadt 5 5 Südwestliche Außenstadt 6 6 Westliche Außenstadt 7 7 Nordwestliche Außenstadt 8 8 Nordöstliche Außenstadt 9 9 Östliche Außenstadt Zahl aller Wohnungen in Nürnberg Prozentualer Anteil 12,74% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 5,35% 5,95% 5,30% 8,62% Zahl der für die MOG ausgewerteten Wohnungen im statistischen Stadtteil Prozentualer Anteil 10,41% 22,37% 25,29% 5,35% 6,03% 4,47% 4,67% 7,30% 4,96% 9,14% 114

115 30,00% 25,00% 20,00% 22,37% 25,29% 18,17% 17,68% Anzahl der Wohnungen, in den statistischen Stadtteilen die für den Mietenspiegel ausgewertet wurden und innerhalb des 30 % Perzentils liegen 15,00% 12,74% 10,00% 5,00% 10,41% 8,75% 8,80% 8,65% 5,35% 6,03% 5,35% 4,47% 4,67% 7,30% 5,95% 5,30% 4,96% 8,62% 9,14% Anzahl der Wohnungen in den statistischen Stadtteilen 0,00% 115

116 Personen-Haushalt qm Gesamtsumme Anzahl 0 0 Altstadt und engere Innenstadt Weiterer Innenstadtgürtel Süd Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt Südliche Außenstadt Südwestliche Außenstadt Westliche Außenstadt Nordwestliche Außenstadt Nordöstliche Außenstadt Östliche Außenstadt Gesamtsumme Altstadt und engere Innenstadt 1 1 Weiterer Innenstadtgürtel Süd 2 2 Weiterer Innenstadtgürtel West/Nord/Ost 3 3 Südöstliche Außenstadt 4 4 Südliche Außenstadt 5 5 Südwestliche Außenstadt 6 6 Westliche Außenstadt 7 7 Nordwestliche Außenstadt 8 8 Nordöstliche Außenstadt 9 9 Östliche Außenstadt Zahl aller Wohnungen in Nürnberg Prozentualer Anteil 12,74% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 5,35% 5,95% 5,30% 8,62% Zahl der für die MOG ausgewerteten Wohnungen im statistischen Stadtteil Prozentualer Anteil 14,23% 19,40% 22,95% 4,09% 5,52% 4,63% 4,98% 8,01% 6,41% 9,79% 116

117 25,00% 22,95% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 14,23% 12,74% 19,40% 18,17% 17,68% 8,75% 8,80% 8,65% 5,52% 5,35% 4,09% 4,63% 4,98% 8,01% 5,95% 6,41% 5,30% 9,79% 8,62% Anzahl der Wohnungen, in den statistischen Stadtteilen die für den Mietenspiegel ausgewertet wurden und innerhalb des 30 % Perzentils liegen 0,00% Anzahl der Wohnungen in den statistischen Stadtteilen 117

118 17.19 Statistische Stadtteile -Plan 118

119 17.20 Statistische Bezirke - Plan Amt für Existenzsicherung und soziale Integration Sozialamt Grundsatzfragen, Kommunale Leistungen und Prüfung SGB II Alexandra Frank-Schinke Dietzstraße Nürnberg 0911/ Alexandra.frank-schinke@stadt.nuernberg.de Wir bedanken uns ganz besonders bei Frau Deinlein vom Amt für Stadtforschung und Statistik für Nürnberg und Fürth für die umfangreichen Auswertungen und Hinweise zur Ermittlung der Mietrichtwerte Herrn Schindler von der wbg Nürnberg GmbH Immobilienunternehmen 119