!$JJe" DIN Nutzungskosten im Hochbau. User costs of buildings. Coûts d utilisation de bâtiment DEUTSCHE NORM.

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1 DEUTSCHE NORM DIN Februar 2008 D ICS Ersatz für DIN 18960: Nutzungskosten im Hochbau User costs of buildings Coûts d utilisation de bâtiment Normenausschuss Bauwesen (NABau) im DIN DIN Deutsches Institut für Normung e.v. Jede Art der Vervielfältigung, auch auszugsweise, nur mit Genehmigung des DIN Deutsches Institut für Normung e.v., Berlin, gestattet. Alleinverkauf der Normen durch Beuth Verlag GmbH, Berlin Gesamtumfang 11 Seiten Preisgruppe

2 Inhalt Seite Vorwort Anwendungsbereich Normative Verweisungen Begriffe Grundsätze der Nutzungskostenplanung Nutzungskostengliederung

3 Vorwort Diese Norm wurde vom NABau Arbeitsausschuss NA AA Nutzungskosten im Hochbau erarbeitet. Änderungen Gegenüber DIN 18960: wurden folgende Änderungen vorgenommen: a) die Begriffe wurden entsprechend dem Stand der Technik geändert und ergänzt; b) die Grundsätze der Nutzungskostenermittlung wurden zu Grundsätzen der Nutzungskostenplanung erweitert; c) für den Begriff Nutzungskostenvorgabe wurden Grundsätze der Anwendung formuliert; d) die Grundsätze der Nutzungskostenermittlung wurden mit dem Ziel größerer Wirtschaftlichkeit und Kostensicherheit neu gefasst; e) die Darstellung der Nutzungskostengliederung wurde entsprechend dem Stand der Technik überarbeitet; f) die Kostengruppe 100 Kapitalkosten wurde um die KG 130 Abschreibung und 131 Abnutzung erweitert; g) die Kostengruppe 200 wurde zu Objektmanagementkosten verändert; h) die Kostengruppe 300 Betriebskosten wurde neu strukturiert. 1 Anwendungsbereich Diese Norm gilt für die Nutzungskostenplanung und insbesondere für die Ermittlung und die Gliederung von Nutzungskosten im Hochbau. 2 Normative Verweisungen Die folgenden zitierten Dokumente sind für die Anwendung dieser Norm erforderlich. Bei datierten Verweisungen gilt nur die in Bezug genommene Ausgabe. Bei undatierten Verweisungen gilt die letzte Ausgabe des in Bezug genommenen Dokuments (einschließlich aller Änderungen). DIN 276-1: , Kosten im Bauwesen Teil 1: Hochbau DIN 277-3: , Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau Teil 3: Mengen und Bezugseinheiten DIN 18205: , Bedarfsplanung im Bauwesen Frühere Ausgaben DIN : DIN 18960:

4 3 Begriffe Für die Anwendung dieses Dokuments gelten die Begriffe nach DIN und die folgenden. 3.1 Nutzungskosten im Hochbau alle in baulichen Anlagen und deren Grundstücken entstehenden regelmäßig oder unregelmäßig wiederkehrenden Kosten von Beginn ihrer Nutzbarkeit bis zu ihrer Beseitigung (Nutzungsdauer) ANMERKUNG Das schließt Übergabe- und Optimierungsphase, die Betriebsphase, die Modernisierungsphase, die Rückgabephase bis zum Beginn der Beseitigungsphase ein. Nutzungskosten sind keine Kosten nach DIN Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen. Die Kosten der Erstellung, des Umbaus und der Beseitigung von Gebäuden sind Kosten nach DIN Nutzungskostenplanung Gesamtheit aller Maßnahmen der Nutzungskostenermittlung, der Nutzungskostenkontrolle, der Nutzungskostensteuerung sowie dem Nutzungskostenvergleich einschließlich der vorgegebenen Gebäudemanagementaufgaben 3.3 Nutzungskostenvorgabe Festlegung der Nutzungskosten als Zielgröße für die Planung, bezogen auf einen bestimmten Betrachtungszeitraum innerhalb der Nutzungsdauer 3.4 Nutzungskostenermittlung im Sinne dieser Norm Vorausberechnung der zukünftigen Nutzungskosten und Feststellung der tatsächlich entstandenen Nutzungskosten unter Einbeziehung von Nutzungskostenrisiken, bezogen auf einen oder mehrere Betrachtungszeiträume 3.5 Nutzungskostenkontrolle Vergleich der aktuellen Kosten mit früheren Nutzungskostenermittlungen und Nutzungskostenvorgaben 3.6 Nutzungskostensteuerung Eingreifen in die Planung, Ausführung, Nutzung und das Betreiben zur Einhaltung der Nutzungskostenvorgaben und gegebenenfalls Optimierung 3.7 Nutzungskostenkennwert Wert, der das Verhältnis von Nutzungskosten zu einer geeigneten Bezugseinheit (siehe z. B. DIN 277-3) darstellt 3.8 kalkulatorische Abschreibung verbrauchsbedingte Wertminderung der Gebäude, Anlagen und Einrichtungen im Betrachtungszeitraum 3.9 Nutzungskostengliederung Ordnungsstruktur, nach der die Gesamtkosten der Nutzung in Nutzungskostengruppen unterteilt werden 4

5 3.10 Nutzungskostengruppe Zusammenfassung einzelner nach den Kriterien der Nutzung zusammengehörender Kosten 3.11 Nutzungskostenrisiko Unwägbarkeiten und Unsicherheiten bei der Nutzungskostenermittlung 4 Grundsätze der Nutzungskostenplanung 4.1 Allgemeines Die Nutzungskostenplanung dient der wirtschaftlichen und kostentransparenten Planung, Herstellung, Nutzung und Optimierung von Bauwerken. Hierzu sind qualitative und quantitative Bedarfsvorgaben erforderlich. Dieses Vorgehen gilt vom Beginn der Planung bis zum Ende des Betrachtungszeitraumes, insbesondere bei Planungs-, Vergabe- und Ausführungsentscheidungen. Zur Erreichung der Kostentransparenz sind organisatorische und technische Messsysteme festzulegen. In Abhängigkeit zum Stand der Planung, Ausführung bzw. dem Bestand sind die Grundlagen für die Nutzungskostenplanung anzugeben. 4.2 Kosteneinflüsse Kosteneinflüsse entstehen durch die Festlegung von Standards (Service Levels), Nutzerverhalten und deren Veränderung sowie die daraus folgenden funktionalen, technischen und organisatorischen Systemeigenschaften und nicht beeinflussbare Größen aus der Systemumgebung. Sie sind in ihren Auswirkungen bezogen auf einen Betrachtungszeitraum zu beschreiben und im Hinblick auf die Nutzungskosten zu bewerten und in den Nutzungskostengruppen zu berücksichtigen. ANMERKUNG Der Begriff Kosteneinfluss beinhaltet Systemeigenschaften (des Bauwerkes), das Nutzerverhalten und die Systemumgebung. Durch diese drei Einflussfaktoren entstehen Kosteneinflüsse. 4.3 Nutzungskostenvorgabe Zweck Die Nutzungskostenvorgabe dient der Förderung von frühzeitigen Alternativüberlegungen in der Planung, damit der Nutzungskostensicherheit und der Verminderung von Nutzungskostenrisiken Festlegung der Nutzungskostenvorgabe Die Nutzungskostenvorgabe kann auf der Grundlage von Budgetüberlegungen oder von Nutzungskostenermittlungen zu einem frühen Zeitpunkt als Obergrenze oder Zielgröße für die Planung festgelegt werden. Vor der Festlegung der Nutzungskostenvorgabe ist ihre Realisierbarkeit zu überprüfen. Diese Vorgehensweise ist auch für eine Fortschreibung der Nutzungskostenvorgabe insbesondere auf Grund von Planungsänderungen anzuwenden. Die Nutzungskostenvorgabe kann in Form von Kosten und/oder technischen Verbrauchsgrößen ermittelt werden. 5

6 4.4 Grundsätze der Nutzungskostenermittlung Art und Darstellung Die Art und die Darstellung der Nutzungskostenermittlung sind abhängig vom Zeitpunkt, Zweck und den jeweils verfügbaren Informationen, zum Beispiel in Form von Zeichnungen, Berechnungen und Beschreibungen. Sie sind in der Systematik der Nutzungskostengliederung zu ordnen und darzustellen Vollständigkeit Die Nutzungskosten sind für alle Nutzungskostengruppen vollständig zu erfassen Nutzungskostenermittlung bei Abschnitten Besteht ein Objekt aus mehreren technischen oder organisatorischen Einheiten, sollten für jede Einheit getrennte Nutzungskostenermittlungen aufgestellt werden Kostenstand Bei Nutzungskostenermittlungen ist der Zeitpunkt der Ermittlung und der Betrachtungszeitraum anzugeben Grundlagen Die Grundlagen für die Nutzungskostenermittlung sind anzugeben Umsatzsteuer Die Umsatzsteuer kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen wie folgt berücksichtigt werden: In den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer enthalten ( Brutto-Angabe ); In den Kostenangaben ist die Umsatzsteuer nicht enthalten ( Netto-Angabe ); Nur bei einzelnen Kostenangaben (zum Beispiel bei übergeordneten Nutzungskostengruppen) ist die Umsatzsteuer ausgewiesen. In der Nutzungskostenermittlung und bei Kostenkennwerten ist immer anzugeben, in welcher Form die Umsatzsteuer berücksichtigt worden ist. 4.5 Arten der Nutzungskostenermittlung Allgemeines In bis werden die Arten der Nutzungskostenermittlung nach ihrem Zweck, den erforderlichen Grundlagen und dem Detaillierungsgrad festgelegt Nutzungskostenrahmen Der Nutzungskostenrahmen dient als eine der Grundlagen für die Entscheidung über die Bedarfsplanung nach DIN sowie für grundsätzliche Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsüberlegungen und zur Festlegung der Nutzungskostenvorgabe. 6

7 4.5.3 Nutzungskostenschätzung Die Nutzungskostenschätzung dient in Verbindung mit der Kostenschätzung nach DIN insbesondere als eine der Grundlagen für die Entscheidung über die Vorplanung und die Finanzierung. In der Nutzungskostenschätzung müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur ersten Ebene der Nutzungskostengliederung ermittelt werden Nutzungskostenberechnung Die Nutzungskostenberechnung dient in Verbindung mit der Kostenberechnung nach DIN insbesondere als eine der Grundlagen für die Entscheidung über die Entwurfsplanung und die Finanzierung. Die Nutzungskostenberechnung ist bis zur Erstellung des Nutzungskostenanschlages nach Planungsfortschritt zu aktualisieren. In der Nutzungskostenberechnung müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur zweiten Ebene der Nutzungskostengliederung ermittelt werden Nutzungskostenanschlag Er ist die Zusammenstellung aller für die Nutzung voraussichtlich anfallenden Kosten und wird bis zum Nutzungsbeginn erstellt. In dem Nutzungskostenanschlag müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur dritten Ebene der Nutzungskostengliederung ermittelt werden Nutzungskostenfeststellung Die Nutzungskostenfeststellung ist die Zusammenstellung aller bei der Nutzung anfallenden Kosten und sollte erstmalig nach einer Rechnungsperiode (z. B. ein Jahr) erstellt und fortgeschrieben werden. In der Nutzungskostenfeststellung müssen die Gesamtkosten nach Nutzungskostengruppen mindestens bis zur dritten Ebene der Nutzungskostengliederung ermittelt werden. 5 Nutzungskostengliederung 5.1 Aufbau der Nutzungskostengliederung Die Nutzungskostengliederung nach 5.2 sieht drei Ebenen vor; diese sind durch dreistellige Ordnungszahlen und Bezeichnungen gekennzeichnet. In der ersten Ebene der Nutzungskostengliederung werden die Gesamtkosten in folgende vier Nutzungskostengruppen gegliedert: Kapitalkosten Objektmanagementkosten Betriebskosten Instandsetzungskosten Bei Bedarf werden diese Nutzungskostengruppen entsprechend der Nutzungskostengliederung (siehe Tabelle 1) in die Nutzungskostengruppen der zweiten Ebene und der dritten Ebene der Nutzungskostengliederung unterteilt. Über die Nutzungskostengliederung dieser Norm hinaus können die Kosten entsprechend den technischen Merkmalen oder anderen Gesichtspunkten weiter untergliedert werden. 7

8 5.2 Darstellung der Nutzungskostengliederung Die in der Spalte Anmerkungen aufgeführten Leistungen oder Angaben sind Beispiele für die jeweilige Nutzungskostengruppe; die Aufzählung ist nicht abschließend. Gegebenenfalls können verbrauchsgebundene Kosten zusammengefasst oder getrennt werden, zum Beispiel Stromverbräuche nach verschiedenen organisatorischen oder technischen Einheiten an mehreren Messstellen. ANMERKUNG Die Begriffe in der Tabelle sollten mit den Nummern zusammen verwendet werden. Tabelle 1 Nutzungskostengruppen Nr Nutzungskostengruppe Anmerkungen 100 Kapitalkosten Finanzierung und Abschreibung Fremdmittel Zinsen Bürgschaften Erbpacht Dienstbarkeiten und Baulasten Fremdmittel, sonstiges Eigenmittel Zinsen Eigenmittel, sonstiges kalkulatorisch Abschreibung Kosten für kalkulatorische Abschreibung der Investitionen bzw. Wiederbeschaffungskosten ohne Grundstückskosten (a = A/n), dabei ist a Kosten aus kalkulatorischer Abschreibung je Rechnungsperiode, z. B. EURO je Jahr A Anschaffungsausgabe, z. B. KG 300 bis KG 700 aus DIN 276-1: n Anzahl der Jahre der wirtschaftlichen Nutzungsdauer 131 Abnutzung Unter besonderer Berücksichtigung der unter KG 400 erfassten Instandsetzungskosten. Nur dort anzugeben, wo die Abnutzung nicht durch entsprechende Instandhaltung ausgeglichen wird 139 Abschreibung, sonstiges Wertverlust 190 Kapitalkosten, sonstiges 200 Objektmanagementkosten Soweit den einzelnen Kostengruppen der Betriebs- und Instandsetzungskosten nicht zuzuordnen 210 Personalkosten Kosten für technische, kaufmännische und infrastrukturelle Managementleistungen 220 Sachkosten Bürokosten, Büroausstattung, Mietkosten, Fahrtkosten 230 Fremdleistungen Honorare für Dienst- und Planungsleistungen 290 Objektmanagementkosten, sonstiges

9 Tabelle 1 (fortgesetzt) Nr Nutzungskostengruppe Anmerkungen 300 Betriebskosten 310 Versorgung 311 Wasser Leitungswasser, Regenwasser, 312 Öl 313 Gas 314 Feste Brennstoffe 315 Fernwärme 316 Strom Strom aus öffentlichem Netz, Strom aus erneuerbaren Energien, Strom aus KWK 317 Technische Medien Technische Gase, Druckluft, Sauerstoff, Prozesswasser 319 Versorgung, sonstiges Entsorgung Abwasser Abfall Entsorgung, sonstiges schadstoff-, nicht schadstoffbelastet, öffentliches Netz, z. B. Kläranlage Hausmüll, Sondermüll, Schadstoffe, Gewerbemüll, Sperrmüll Reinigung und Pflege von Gebäuden Unterhaltsreinigung Glasreinigung Fassadenreinigung Reinigung Technischer Anlagen Reinigung und Pflege von Gebäuden, sonstiges Untergliederung nach Materialoberflächen und Nutzungsarten möglich Außenfenster, Innenverglasung, Untergliederung nach Materialoberflächen, und Schutzelementen, mit und ohne Geräteeinsatz möglich Rohr- und Tankreinigung, Wärmeerzeugungsund Übergabeanlagen, Kaminreinigung, Heizkörper, RTL-Anlagen, ortsfeste Beleuchtungsmittel, Aggregate, Uhren-, Photovoltaik- Türöffner-, Zeiterfassungs-, Beschallungs-, Fernseh-, Brandmelde-, Raumbeobachtungs-, Aufzugs- und Transportanlagen, Hebebühnen, Schaltschränke, Leitstationen, Bedien- und Beobachtungseinrichtungen Wiederholungen der Grundreinigung 9

10 10 Tabelle 1 (fortgesetzt) Nr Nutzungskostengruppe Anmerkungen Reinigung und Pflege von Außenanlagen Befestigte Flächen Pflanz- und Grünflächen Wasserflächen (einschl. Uferausbildung) Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen Reinigung und Pflege von Außenanlagen, sonstiges 350 Bedienung, Inspektion und Wartung 351 Bedienung, der Technischen Anlagen 352 Inspektion und Wartung der Baukonstruktionen 353 Inspektion und Wartung der Technischen Anlagen Wege, Straßen, Plätze, Spiel- und Sportflächen, Rasen, Beete, Gehölze, Bäume Mauern, Überdachungen, Schutzkonstruktionen, Abscheiderreinigung Fahrradständer, Schilder, Abfallbehälter landwirtschaftliche Flächen, forstwirtschaftliche Flächen, Sonderbiotopflächen, Geländefahrstrecken, Sonderfunktionsflächen Dränagen, Bauwerksabdichtungen, Wandbekleidungen, Falt-/Schiebewände, Türen, Fenster, Geländer, Handläufe, Balkone, Einschubtreppen, Dächer, Kuppeln, fest eingebaute Einrichtungen 354 Inspektion und Wartung der Außenanlagen ohne Pflanz- und Grünanlagen (342) 355 Inspektion und Wartung von Ausstattung und Kunstwerken 359 Bedienung, Inspektion und Wartung, sonstiges 360 Sicherheits- und Überwachungsdienste 361 Kontrollen aufgrund öffentlich-rechtlicher Bestimmungen Brandschauen, Probealarme, Technische Überwachungsdienste, Arbeits- und Gesundheitsschutz, Verkehrssicherung, Hygieneüberwachung, Zugangskontrolle, 362 Objekt- und Personenschutz Videoüberwachung, Bewachung, Sonderbewachung, eigene Feuerwehr, Informationsschutz, Schließdienst 369 Sicherheit und Überwachung, sonstiges Abgaben und Beiträge Steuern Versicherungsbeiträge Abgaben und Beiträge, sonstiges 390 Betriebskosten, sonstiges z. B. Grundsteuern

11 Tabelle 1 (fortgesetzt) Nr Nutzungskostengruppe Anmerkungen 400 Instandsetzungskosten Die Instandsetzungskosten mindern die kalkulatorische Abschreibung der Kosten unter KG 131 Abnutzung Instandsetzung der Baukonstruktionen Gründung Außenwände Innenwände Decken Dächer Baukonstruktive Einbauten Instandsetzungskosten der Baukonstruktionen, sonstiges Instandsetzung der Technischen Anlagen Abwasser-, Wasser-, Gasanlagen Wärmeversorgungsanlagen Lufttechnische Anlagen Starkstromanlagen Fernmelde- und informationstechnische Anlagen Förderanlagen Nutzungsspezifische Anlagen Gebäudeautomation Instandsetzung der Technischen Anlagen, sonstiges Instandsetzung der Außenanlagen Geländeflächen Befestigte Flächen Baukonstruktionen in Außenanlagen Technische Anlagen in Außenanlagen Einbauten in Außenanlagen Instandsetzung der Außenanlagen, sonstiges Instandsetzung der Ausstattung Ausstattung Kunstwerke Instandsetzung der Ausstattung, sonstiges 490 Instandsetzungskosten, sonstiges 11