Vorstellung verschiedener Richtlinien, Normen und Benchmarks zur Errechnung von Nutzungskosten im Hochbau

Transkript

1 1/26 Vorstellung verschiedener Richtlinien, Normen und Benchmarks zur Errechnung von Nutzungskosten im Hochbau DIN ÖNORM b GEFMA 220 fm.benchmarking Bericht BKI Baunutzungkosten Gebäude

2 2/26 Inhalt - Definition Lebenszykluskosten - Vorstellung von -DIN ÖNORM b GEFMA 220 -fm.benchmarking Bericht -BKI Baunutzungkosten Gebäude - Vergleich - Quellen

3 Lebenszykluskosten 3/26 - Begriff kommt aus der Betriebswirtschaftslehre - umfasst dort die Zeitspanne eines industriellen Produktes von der Entwicklung d. Produktidee bis hin zum zum Ausscheiden aus dem Markt - Gedanke lässt sich auf das Bauwesen übertragen - Erkenntnis, dass Gebäude nicht für die Ewigkeit gemacht sind Ein Gebäude wird: vorbereitet -> geplant -> ausgeführt -> genutzt -> evtl. Leerstand -> genutzt -> abgerissen/beseitigt

4 Lebenszykluskosten 4/26 Abb. 1: Lebenszyklusphasenmodell der GEFMA

5 Lebenszykluskosten 5/26 Abb.: lineares Lebenszyklusphasenmodell der GEFMA

6 6/26 Rolle der Nutzungskosten in Relation zu den gesamten Lebenszykluskosten - Die Nutzungskosten machen den Hauptteil der Lebenszykluskosten aus (um die 80%) - deswegen Planung der Nutzungskosten wichtige Aufgabe in Planungsphase -> Kostenbeinflussbarkeit am Anfang gegeben, nimmt rapide ab - Nutzungskosten überschreiten schnell die Baukosten und machen letztendlich meist ein vielfaches aus

7 DIN Nutzungskosten im Hochbau 7/26 - deutsche Industrienorm zum Errechnen von Nutzkosten im Bauwesen - Diese Norm gilt für die Nutzungskostenplanung und insbesondere für die Ermittlung und Gliederung von Nutzungskosten im Hochbau. [DIN 18960: ] - Im Unterschied zum Verständnis des Facility Managements beinhalten die Nutzungskosten im Hochbau ausschließlich die Kosten, welche unmittelbar im Zusammenhang mit den betrachteten baulichen Anlagen und deren Grundstücken stehen. Die betriebsspezifischen und produktionsbedingten Personal- und Sachkosten sind nicht nach dieser Norm zu erfassen, soweit sie sich von den Nutzungskosten trennen lassen --> keine Berücksichtigung von nutzerbezogenem infrastrukturellem Gebäudemanagement

8 DIN Nutzungskosten im Hochbau 8/26 - Kostenermittlung erfolgt analog zur DIN 276: - Kostengruppen teilen sich in 3 Detailierungsebenen auf - vier Obergruppen mit Untergruppen und deren Untergruppen

9 DIN Nutzungskosten im Hochbau 9/26 gesamte Kostengruppenübersicht: Abbildung: Peter J. Fröhlich: Hochbaukosten - Flächen - Rauminhalte; S 191ff

10 Ö-Norm B Objekt-Folgekosten 10/26 Ö-Norm B 1801: österreichische Norm zum Errechnen von Lebenszykluskosten eines Gebäudes - Teil I: b Kosten im Hoch- und Tiefbau - Kostengliederung regelt die Kostengliederung von Kosten im Hoch- und Tiefbau (vgl. DIN 276) - Teil II:b Bauprojekt- und Objektmanagement - Teil 2: Objekt-Folgekosten dient der Ermittlung, Gliederung und Darstellung von Kosten für Nutzungsmaßnahmen im Hoch- und Tiefbau (vgl. DIN 18960)

11 Ö-Norm B Objekt-Folgekosten 11/26 Abbildung: Broschüre: LEKOECOS vom Lebenszykluskostenmodell LEKOS zur leistbaren ökologischen Nachhaltigkeit

12 Ö-Norm B Kostenhauptgruppe für Kostenuntergruppe für 1 Verwaltung 1.1 Verwaltung und Management 1.2 Gebühren, Steuern und Abgaben 1.3 Flächenmanagement 1.4 Sonstiges - Einteilung der Kostengruppen - 1. und 2. Ebene - im Gegensatz zur DIN werden auch Tätigkeiten des nutzerbezogenen infrastrukturellen Gebäudemanagements aufgenommen (siehe 6.) 12/26 2 Technischer Gebäudebetrieb 2.1 Technisches Gebäudemanagement 2.2 Inspektionen 2.3 Wartung 2.4 Kleine Instandsetzung, Reparaturen 2.5 Sonstiges 3 Ver- und Entsorgung 3.1 Energie (Wärme, Kälte, Strom) 3.2 Wasser und Abwasser 3.3 Müllentsorgung 3.4 Sonstige Medien 4 Reinigung und Pflege 4.1 Unterhaltsreinigung 4.2 Fenster- und Glasflächenreinigung 4.3 Fassadenreinigung 4.4 Sonderreinigung 4.5 Winterdienste 4.6 Reinigung Außenanlagen 4.7 Gärtnerdienste (Rasenpflege, Baum- und Strauchschnitt, Betreuung von Innenpflanzen) 5 Sicherheit 5.1 Sicherheitsdienste (Schließdienste, Bewachung) 5.2 Brandschutzdienste 6 Gebäudedienste 6.1 Hauspost (Verteilung der Post im Haus) 6.2 Kommunikations- und Informationstechnik 6.3 Umzüge interne Transporte, Hausarbeiterdienste 6.4 Empfang und interne Bürodienste 6.5 Gastroservice 6.6 Sonstige Dienste 7 Instandsetzung, Umbau 7.1 Große Instandsetzung 7.2 Verbesserung und Umnutzung 8 Sonstiges 8.1 Sonstiges 9 Objektbeseitigung, Abbruch 9.1 Planung und Organisation 9.2 Abbruch und Entsorgung 9.3 Herstellung des Vertragszustands

13 GEFMA Lebenszykluskosten-Ermittlung im FM 13/26 - Richtlinie der German Facility Management Association zur Errechnung von Lebenszykluskosten - besteht aus zwei Teilen Teil I: Einführung und Grundlagen zur Modellierung einer Lebenszykluskostenberechnung Teil II: konkretes Anwendungsbeispiel anhand eines real existierenden Gebäudes - liefert Begriffs definitionen und Beschreibungen möglicher Berechnungsmethoden für die Lebenszykluskosten model lierung - erläutert verschiedene Methoden zur Berechnung der Lebenszykluskosten - statische Methoden - dynamische Methoden (z.b. Kapi talwertmethode) - moderne Methode (z.b. VoFi = vollständiger Finanzplan) - Gliederung der Kostengruppen erfolgt nach Richtlinie GEFMA Kosten, Kostenrechnung und Kostengliederung msa D5 ba.m6.6 facility management

14 GEFMA Lebenszykluskosten-Ermittlung im FM 14/26 - Richtlinie GEFMA Kosten, Kostenrechnung und Kostengliederung dient als Gliederung der Kostengruppen für die Berechnung der GEFMA integriert DIN 276 als Sachbezug - jeder Kostenpunkt erhält eine siebenstellige Kennziffer

15 GEFMA Lebenszykluskosten-Ermittlung im FM 15/26 - Kostenermittlung erfolgt in 3 Detailebenen

16 fm.benchmarking 16/26 - größte branchenübergreifende Datenbank für Nutzungskosten in Deutschland - benchmarking pool mit Umfang von mehr als 85 mio m 2 - jährlich erscheinender Bericht - liefert Kennzahlen für verschiedene Rubriken des facility managements - Kennzahlen erscheinen als /(m 2 BGF a) - eigens aufgestellte Struktur für die Berechnung der Nutzungskosten - Kennzahlen auch nach DIN und ÖNORM normiert verfügbar - aktuelle Ausgabe fm.benchmarking Bericht 2016 Abb.: fm.benchmarking Bericht 2016

17 fm.benchmarking 17/26 - Berechnung der Nutzungskosten erfolgt in 3 Ebenen - Nutzungskostengruppen in 5 Oberthemen unterteilt: Infrastrukturelles GM Gebäudebezogen Infrastrukturelles GM Nutzerbezogen Technisches Gebäudemanagement Kaufmännisches Gebäudemanagement Ver- und Entsorgung (Kosten) - Kennzahlen werden in 10. Perzentil, 1. Quartil, Median, 3. Quartil, 90. Perzentil und dem Mittelwert angegeben Abbildung: fm.benchmarking Bericht 2016, Seite 52

18 fm.benchmarking 18/26 Abbildung: fm.benchmarking Bericht 2016, Seite 52

19 fm.benchmarking 19/26 Abbildung: fm.benchmarking Bericht 2016, Seite 53

20 fm.benchmarking 20/26 Kostengruppen nach fm.benchmarking Bericht:

21 BKI - Nutzungskosten Gebäude 21/26 - BKI - Nutzungskosten Gebäude - benchmarking pool - liefert Kennzahlen für Ebene der Kostengruppen nach DIN Kennzahlen angegeben vom 1. bis zum 3. Quartil - relativ beschränkt - aktuelle Ausgabe 2014/2015 Abb.: BKI Nutzungskosten Gebäude 2014/2015

22 BKI - Nutzungskosten Gebäude 22/26 Abbildung: BKI Nutzungskosten Gebäude Muster

23 BKI - Nutzungskosten Gebäude 23/26 Abbildung: BKI Nutzungskosten Gebäude Muster

24 Vergleich der Nutzungskosten 24/26

25 25/26

26 Quellen: 26/26 - Fröhlich, Peter (2008): Hochbaukosten - Flächen - Rauminhalte - Rotermund Ingeniere: fm.benchmarking Bericht Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern (2014): BKI Nutzungskosten Gebäude 2014/ Fritsch, Ulrich: Lebenszykluskosten Modelle: Einsatzmöglich keiten in der Immobilienwirtschaft - Pelzeter, Andrea: Lebenszykluskosten zum Mitmachen (erschienen in Der Facility Manager, Heft 01-02/2011; S10-13) - Deppenmeier, Jens (2011): Lebenszyklusorientierte Planung von Erschließungskonzepten in Hochhäusern am Beispiel von Aufzugsanlagen