Energetischer Umbau im Quartier. 3. Workshop

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1 3. Workshop Energetischer Umbau im Quartier Potsdam, Berechnungsverfahren zur Abschätzung der unrentierlichen Kosten bei Investitionen Beispiel: Aufbau/Erweiterung eines Nah-/ Fernwärmesystems Prof. Dr. Ing. Matthias Koziol

2 Verfahren Das Verfahren: Das Berechnungsverfahren ist grundlegend in drei Schritte gegliedert. Das Ergebnis stellt die unrentierlichen Kosten dar. Die Abgrenzung der sogenannten unrentierlichen Kosten kann in Anlehnung an die Städtebauförderungen wie folgt definiert werden: Unrentierliche Kosten sind alle zur Umsetzung eines Projektes notwendigen Kosten, die nicht durch die zu erwartenden Erträge der Infrastrukturmaßnahme und Fördermittel gedeckt werden können. Die nicht gedeckten Kosten werden in diesem Zusammenhang unrentierliche Kosten genannt und rechtfertigen in bestimmten Förderzusammenhängen Kostenerstattungsbeträge im Sinne einer externen Förderung. Oder anders formuliert: Unrentierliche Kosten sind der Teil der Investition, der innerhalb des branchenüblichen Armortisationszeitraumes nicht aus Erlösen gedeckt werden kann.

3 Das Verfahren: Stufe 1 (Nach-)Kalkulation der Baukosten DIN 276 1: Kosten im Hochbau Prüfung des technischen Konzeptes auf Plausibilität Stufe 2 Kalkulation der Erträge Einnahmen/ Ausgaben Zahlungswirksame + kalkulatorische Kosten Stufe 3 Berechnung der unrentierlichen Kosten Umgekehrte Kapitalwertberechnung/ Vollständiger Finanzplan

4 Beispiel Ausbau eines energieeffizienten Versorgungssystems Errichtung NW-Netz mit BHKW und Holzkessel für ein Quartier Quelle: Google Maps 11/2011

5 Beispiel Phasen des Projektes in Bezug auf den Anschlussgrad Anschluss- Grad (%) Start: Installation BHKW, Pelletkessel, Heizungs- Zentrale Anschluss erster Gebäude Ausbau: Nahwärmeleitungen, Option auf Hausanschluss Ausbau: Anschluss (weiterer) Gebäude Zeitachse (Jahre)

6 Schritt 1 Die Kalkulation der Baukosten: Die Aussagen seitens des Investors bezüglich der Baukosten des jeweiligen Projektes (KG DIN 276: ) werden anhand von Referenzprojekten und Kennzahlen vom Gutachter analysiert und bewertet. Berechnung der Baukosten Abschr. nach AfA Gaskesselanlage 20 BHKW 15 Pelletkessel inkl. Förderung 15 Zentrale 50 Netzpumpe, Druckhaltung 15 Mess- Steuer- Reglungstechnik 15 Erschließung Medien 60 Gastrasse 60 Speicher 20 Trasse inkl. Tiefbau (siehe Nebenrechnung) 60 Hausanschlüsse 20 Zwischensumme Stufe 1 Baunebenkosten 15% Menge DN Baukosten EP Stufe 1 Summe Baukosten Stufe 1 (2012) ,00 Baukosten GP Baukosten Differenz Abschreibung Schematische Darstellung! , , ,33

7 Schritt 2 Kalkulation des Ertrag: Im zweiten Schritt werden die zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben über den gesamten Betrachtungszeitraum dynamisch (unter Berücksichtigung von Preissteigerungsraten und Veränderungen der Abnahmemengen) kalkuliert. Die prognostizierte Nachfragestruktur wird geprüft. Folgende Variablen werden bei der Kalkulation der Ausgaben einbezogen: - Kapitalkosten - Kosten Rohstoffe (Gas, Öl, Pellets o.ä.) - Verwaltungskosten - Instandhaltungskosten Folgende Variablen werden bei der Kalkulation der Einnahmen einbezogen: - Einnahmen durch Wärme - Einnahmen durch Strom - Fördermittel (KWK Zuschüsse, etc.) - Anschlussgebühren

8 Schritt 2 Kalkulation des Ertrag: Schematische Darstellung!

9 Schritt 3 - Unrentierliche Kosten: Die Ergebnisse aus der Baukostenüberprüfung und der Ermittlung des Mehrertrages für das Unternehmen durch die Investition werden in einer dynamischen Investitionsberechnung auf Basis einer modifizierten Kapitalwertermittlung zusammengeführt. Dafür wird das Verfahren der Kapitalwertermittlung in umgekehrter Form verwendet. Die Kosten des Projektes werden auf einen Kapitalwert von 0 eingestellt, mit einem festgelegten internen Zinsfuß der die Gewinnerzielungsabsicht unterstellt. Der ermittelte Betrag entspricht dem Anteil an der Investition, den der Investor mittels der Einnahmen finanzieren kann. Die Differenz zwischen den Gesamtkosten des Projektes und dem errechneten Betrag entspricht den unrentierlichen Kosten. In Fällen einer Investition in mehreren Stufen wird die Berechnung zusätzlich mittels eines Vollständigen Finanzplans erstellt.

10 umgekehrte Kapitalwertberechnung Zahlungssaldo Unrentierliche Kosten Invest Gewinn Abzinsfak Jahr Total Rückfluss tor Barwert 0 Baukosten berechnet rentierliche Kosten unrentierliche Kosten Prozentsatz unrentierliche Kosten 29% Schematische Darstellung! Kalkulationszinsfuß 7% Kapitalwert 0 Korrekturwert unrentierliche Kosten Korrekturdifferenz 0,00

11 Vollständiger Finanzplan (VoFi) Schematische Darstellung! unrentierliche Kosten

12 Nebenbetrachtungen Skaleneffekte und Synergien Durch Investition können in einem Unternehmen Skaleneffekte entstehen. Die Effizienz eines Wärmeverteilsystems kann sich z. B. durch die Nachverdichtung der Wärmeversorgung erhöhen. Dadurch entstehen positive Skaleneffekt e. In die Berechnung werden diese zusätzlichen positiven Effekte für das Unternehmen i. d. R. nicht mit einbezogen.

13 Danke für die Aufmerksamkeit!