Benchmarking im Facility Management Vergleich einiger Benchmarkpools in der Schweiz, Deutschland und Österreich

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1 Benchmarking im Facility Management Vergleich einiger Benchmarkpools in der Schweiz, Deutschland und Österreich Resultate aus einer Diplomarbeit von Frau Sylvia Sixl Ulrich Walder Prof. Dr. Dipl. Ing. ETHZ, Technische Universität Graz / Walder + Trüeb Engineering AG 1

2 Inhaltsübersicht Weshalb Benchmarking im Facility Management? Erfolgreiche Vorbilder im Bauwesen Voraussetzungen Normen und Richtlinien Benchmarkpools in A, CH, D Bewertung der Kennzahlen und Bezugsgrössen Probleme der Erfassung, Relevanz und Vergleichbarkeit Welche Daten in welchem Pool? Kennzahlenauswertungen in speedikon FM 2

3 Weshalb Benchmarking im Facility Management? 3

4 Weshalb Benchmarking im Facility Management erst heute? Das Kosten- und Qualitätsbewusstsein ist gestiegen Mit der Professionalisierung von FM entstand das Bedürfnis nach klaren Definitionen und Vergleichmöglichkeiten für Kosten Nutzungskennzahlen FM Leistungen Service-Levels Bezugsgrössen 4

5 Vorbilder aus dem Bau- und Immobilienwesen Kennwerte sind im Bauwesen schon lange Usus, z.b.: Umbauter Raum Brutto- und Nettogeschossflächen Baukosten / m 3 umbauter Raum und auch für Immobilien sind viele Kennwerte im täglichen Gebrauch, z.b.: Miete / m 2 / Jahr Miete / Monat Nebenkosten pro Monat Bodenpreis / m 2 5

6 Voraussetzungen für erfolgreiches Benchmarking Eindeutige Definitionen der Kennwerte und Bezugsgrössen, z.b. Flächen- und Volumen Gebäudetypen und Gebäudegliederung Kosten und Preisbasis Kennwerte müssen ohne grossen Aufwand zu erheben sein Statistische Relevanz Anzahl der erfassten Bauten Differenzierung Normgerechtigkeit Aktualität der Erhebungen 6

7 Normen und Richtlinien in Deutschland, Österreich und der Schweiz 7

8 Normen und Richtlinien aus Deutschland DIN 277 Teil 1 (1987) : Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Begriffe, Berechnungsgrundlagen DIN 277 Teil 2 (1987) : Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Gliederung der NF, FF und VF (Netto-Grundfläche) DIN 277 Teil 3 (1998) : Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau; Mengen und Bezugseinheiten DIN 276 (1993) : Kosten im Hochbau DIN (1999) : Nutzungskosten im Hochbau DIN (2003) : Grundlagen der Instandhaltung DIN (2000) : Gebäudemanagement; Begriffe und Leistungen GEFMA 130 (1999) : Flächenmanagement; Leistungsbild GEFMA 200 (2004) : Kosten im Facility Management; Kostengliederungsstruktur zu GEFMA 100 8

9 Flächennutzung nach SIA 416/ DIN 277 Benchmarking im Facility Management 9

10 Normen aus Österreich ÖNORM B 1800 (2002) : Ermittlung von Flächen und Rauminhalten von Bauwerken ÖNORM B (1995) : Kosten im Hoch- und Tiefbau; Kostengliederung ÖNORM B (1997) : Kosten im Hoch- und Tiefbau; Objektdaten-Objektnutzung Normen aus der Schweiz SN : SIA 416 (2003) : Flächen und Volumen von Gebäuden SN : BKP (1989) : Baukostenplan SN : SIA 469 (1997) : Erhaltung von Bauwerken SIA/Dokumentation d 0165 (2000): Kennzahlen im Immobilienmanagement SN /4 : SIA 180/4 (1982) : Energiekennzahlen SIA/Dokumentation d 0213 (2005) : Finanzkennzahlen für Immobilien 10

11 Übereinstimmung und Unterschiede Benchmarking im Facility Management Die grundsätzliche Gliederung der Flächen- und Volumen von Gebäuden stimmen überein Unterschiede bestehen in den Begriffen und den weiteren Untergliederungen der Flächen und Volumen, z.b. Brutto-Grundfläche (D, A), Brutto-Geschossfläche (CH) Konstruktionsfläche (CH: tragend - nicht tragend) Netto-Rauminhalt (D): GV Schweiz KV NGV Österreich NV VV FV BRI HNV NNV KRI NRI NRI-NF NRI-FF NRI-VF 11

12 Flächenmanagement Benchmarking im Facility Management Flächen sind die wesentlichsten Bezugsgrössen im Facility Management Flächenvergleiche sind erst sinnvoll im Bezug auf Nutzung, Vermietung, Belegung, FM-Leistungen und Kosten unter Berücksichtigung von Lage, Gebäudetypen, Vorschriften Begriffe und Definitionen sind in diesem Bereich noch sehr heterogen. Richtlinie 130 der GEFMA versucht Vereinheitlichung und Koppelung an Leistungen 12

13 GEFMA 130 Benchmarking im Facility Management 3.1 Flächen nach DIN Büroarbeitsfläche nach DIN Mietflächen nach gif-richtlinie Mietfläche für Büroraum Mietfläche für Handelsraum Wand: ortsgebunden und nicht ortsgebunden Mietflächen mit exklusivem oder gemeinschaftlichen Nutzungsrecht Andere Flächen (keine Mietflächen) 3.4 Arbeitsplatzfläche nach GEFMA 195/2 3.5 Grundflächenzahl GRZ 3.6 Geschossflächenzahl GFZ 13

14 GEFMA 130 Benchmarking im Facility Management 4 Flächenbedingte Kosten 4.1 Flächenbereitstellungskosten gliedern sich in: Bau- und Baunebenkosten, nach DIN 276 gegliedert Erwerbs- und Erwerbsnebenkosten Umbau-/ Erweiterungskosten, nach DIN 276 gegliedert Bauunterhaltskosten Miet-/ Leasingkosten (ohne Betriebskosten) 4.2 Flächenbewirtschaftungskosten gliedern sich in: Betriebskosten (Nebenkosten) Flächenbedingte Servicekosten Ausschluss (Catering, Fuhrpark, Personenschutz, etc.) 14

15 GEFMA 130 Benchmarking im Facility Management 5 Bewertung der Flächen 5.1 Mietflächen/ Vermietete Flächen 5.2 Hauptnutz-/ Arbeitsplatzfläche 5.3 Nebennutz-/ Verkehrsfläche 5.4 Funktionsfläche 5.5 Flächenzuschnitt 5.6 Flächenordnung 5.7 Flächenflexibilität 5.8 Flächennutzungsgrad Qualitätsmerkmale 5.9 Belegungsgrad 5.10 Spezifischer Flächenbedarf 15

16 Kosten Die wichtigsten Kennwerte in einem Immobilien- Benchmark sind naturgemäss die Kosten Bei ausgeführten Bauwerken sind die Erstellungskosten nur noch von untergeordneter Bedeutung, da heute Immobilien fast ausschliesslich nach dem Ertragswert bewertet werden Die verschiedenen Kostengliederungen nach Bauteilen, Elementen, Objekttypen und Gewerken in D-, A- und der CH-Normen sind deshalb nicht so hinderlich Gesamtkosten sind ~ identisch 16

17 Nutzungskosten Im FM geht es primär um Nutzungskosten Diese sind jedoch in den verschiedenen Normen sehr unterschiedlich definiert und gegliedert Nutzungskosten DIN Nutzungskostengliederung 100 Kapitalkosten 200 Verwaltungskosten 300 Betriebskosten 400 Instandsetzungskosten ÖNORM B Hauptgruppen 1 Kapitalkosten 2 Abschreibungen 3 Steuern und Abgaben 4 Verwaltungskosten 5 Betriebskosten 6 Erhaltungskosten 7 Sonstige Kosten 17

18 Nutzungskosten Auch in diesem Bereich versucht die GEFMA mit der Richtlinie 200 einen neue Ordnung zu schaffen Kostengliederung 1.Ebene Lebenszyklusphase 0 Phasenübergreifende Leitung 1 Konzeptionsphase 2 Planungsphase 3 Errichtungsphase 4 Vermarktungsphase 5 Beschaffungsphase 6 Betriebs- und Nutzungsphase 7 Umbau/Umnutzung und Sanierung/Modernisierung 8 Leerstandsphase 9 Verwertungsphase 18

19 Nutzungskosten In der GEFMA 200 Kostengliederung ist die Gliederungsstruktur aus mehreren Ebenen mit einer mehrstelligen Ziffernfolge aufgebaut. Die erste Ziffer steht für die Lebenszyklusphase des Objektes, der die Kosten zuzurechnen sind Die zweite bis vierte Ziffer bezeichnet den FM-Prozess innerhalb der Lebenszyklusphase. Die fünfte bis siebte Ziffer wird aus der DIN 276 übernommen und stellt einen Sach- der Objektbezug her 1. Ziffer, Lebenszyklusphase: 6 Betriebs- und Nutzungsphase 2. Ziffer, Hauptprozess: 5 Reinigung und Pflege Ziffer, Teilprozess: 7 Reinigung und Pflege der Außenanlagen Ziffer, Sachbezug nach DIN 276: 523 Aufzugsanlagen 4. Ziffer, Tätigkeiten: 0 weiter Untergliederung nach Bedarf 19

20 Weitere Definitionen und Bezugsgrössen Benchmarking im Facility Management Weitere Unterschiede in den verschiedenen Normen betreffen Begriffe wie Erhaltung Wartung Unterhalt Instandhaltung Sanierung Renovation, usw. 20

21 Weitere Grundlagen die zu beachten sind Benchmarking im Facility Management Insbesondere bei monetären Kennwerten spielen weitere Faktoren ein grosse Rolle Steuern und Abgaben Lohnkosten Energiepreise Erhebungsjahr (Teuerung) Bei Energiedaten muss auf eine Bereinigung bezüglich Klimazone, Jahresausgleich, usw. geachtet werden 21

22 Schlussfolgerungen aus dem Normen-Wirrwarr Die Uneinheitlichkeit der verschiedenen nationalen Normen und Richtlinien behindert die eindeutige Definition von Kennzahlen Publizierte Kennzahlen müssen stets hinterfragt werden (bez. genauer Definition, Norm und Quelle) Eindeutige Leadfunktion ist im Moment nicht sichtbar (ISO, GEFMA, nationale Normengremien) Benchmarkpools müssen sehr offen kommunizieren, um das Vertrauen in ihre Resultate zu fördern 22

23 Benchmarkpools in Deutschland, Österreich und der Schweiz 23

24 Wer verfügt überhaupt über Zahlenmaterial, z.b. in der Schweiz? Öffentliche Stellen Bundesamt für Statistik Bundesamt für Bauten und Logistik Kantonale und städtische Hochbauämter Private Unternehmen Immobiliengesellschaften Facility Management Anbieter Total- und Generalunternehmer Dienstleistungsunternehmen (z.b. pom+, Wüest + Partner) Planungsbüros Banken und (Gebäude)Versicherungen 24

25 Verfügbarkeit von Zahlenmaterial Für die Diplomarbeit Analyse und Bewertung vorhandener Benchmarking Kennzahlen im Facility Management wurden rund 30 Verwaltungen und Firmen in A, CH und D angeschrieben 7 haben geantwortet 4 aus der Schweiz (2 öffentliche, 2 private) 2 aus Deutschland (2 Beratungsunternehmen) 1 aus Österreich (Akademie) 25

26 Beispiel aus dem Fragebogen Benchmarking im Facility Management 26

27 Auswertung der Umfrage zu FM Benchmarkzahlen 27

28 Einige Auswertungen Benchmarking im Facility Management 28

34 Einige Auswertungen Benchmarking im Facility Management Frage 14 a: Finden Sie diese Tabelle übersichtlich? Benchmarking Pool: A B C D E F G Ja. Ist ganz gut; Die Tabelle kann sehr wohl als Anforderungsdokument an eine Datenlösung dienen. Nein; für uns zu detailliert, wir unterscheiden die Gebäudearten für die Kennzahlen nicht, die Gebäudearten werden nach Raumkategorien-Anteilen strukturiert in hauptsächlich Büro-, Auditorium-, Forschungs-Gebäude. Ist ganz gut; den Ansatz finde ich gut mit den einzelnen Kennzahlen. Für den alltäglichen Gebrauch finde ich die Tabelle jedoch zu groß und an einzelnen Punkten zu detailliert. Nein. Ja; So viele Detailkennzahlen sind wünschenswert, die Beschaffung/Erhebung ist jedoch extrem aufwendig. Viele Unternehmen haben ihre Kosten/Kennzahlen nur für Liegenschaften nicht je Gebäude. Ist ganz gut. 34

35 Benchmarkingzahlen aus speedikon FM gewinnen 35

36 Benchmarkingzahlen aus speedikon FM Benchmarking im Facility Management 36

37 Schlussfolgerungen 37

38 Schlussfolgerungen Benchmarkingzahlen im FM sind noch wenig aussagekräftig Vereinheitlichung auf allen Ebenen ist dringend notwendig, speziell für Normenwesen für Basisgrössen Bauwerksgliederungen Bezugsgrössen in der Instandhaltung und im Energiemanagement 38

39 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! 39