Flächenmanagement. Prof. Dr.-Ing. Jörn Krimmling, HS Zittau / Görlitz (FH)

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1 Flächenmanagement Prof. Dr.-Ing. Jörn Krimmling, HS Zittau / Görlitz (FH)

2 Vorlesungsinhalt 1. Übersicht Gebäudemanagement 2. Flächenarten nach DIN Bedarfsplanung für Arbeitsplätze 4. Grundfunktionen des Flächenmanagements 5. Basisfunktion 6. Effektivitätsfunktion

3 1. Übersicht Gebäudemanagement FM Gebäudemanagement FM Übergeordnete Leistungen TGM IGM KGM TGM IGM KGM Flächenmanagement GEFMA 100 DIN 32736

4 Integrales Modell Gebäudemanagement FM Übergeordnete Leistungen Methoden und Werkzeuge TGM IGM KGM Managementsysteme Controlling/ Benchmarking Vertragsmanagement Flächenmanagement Kosten- und Leistungsrechnung Personalführung

5 2. Flächenarten nach DIN 277 BGF: Brutto-Grundfläche NGF Netto-Grundfläche Konstruktions- Grundfläche NF Nutzfläche FF Funktionsfläche Betriebstechnik VF Verkehrsfläche NF 1 Wohnen NF 2 Büro NF 3 Produktion NF 4 Lager NF 5 Bildung NF 6 Medizin NF 7 Sonstige NF 8 NF 9 Betriebstechnik Verkehrserschließung

6 HNF-Arten für Büronutzung 2.1 Büroräume HNF 2 Büro 2.2 Großraumbüro 2.3 Besprechungsräume 2.4 Konstruktionsräume 2.5 Schalterräume 2.6 Bedienungsräume 2.7 Aufsichtsräume 2.8 Bürotechnikräume Geeignet zur Bezeichnung von Räumen im CAFM- System

7 Mietfläche nach MF-B Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Büroraum (gif: MF-B 1996) Mietfläche 1: HNF NNF FF (z.b. Rechenzentrum des Mieters VF (z.b. Flure im Mietbereich) KGF (z.b. Leichtbauwände) Mietfläche 2 (gemeinschaftliches Nutzungsrecht): HNF und NNF VF Nicht vermietbar: Räume unter 1,50 m Deckenhöhe Räume für zivilen Bevölkerungsschutz VF, die weder exklusivem noch gemeinschaftlichem Nutzungsrecht unterliegen FF KGF

8 Flächenarten nach E Außenumringsfläche Innenumringsfläche vermietbare Gesamtfläche Mietfläche Mietfläche ohne mietereigene Verkehrsflächen Außenwände vertikale Öffnungen gemeinschaftliche Funktionsflächen mietereigene Verkehrsflächen Innenparkplätze gemeinschaftliche Verkehrsflächen mietereigene Gemeinschaftsräume Lufträume

9 3. Bedarfsplanung für Arbeitsplätze Werden stufenweise aus dem Bedarf hergeleitet: 1. Richtwerte (x Arbeitsplätze ergeben Σ m²) 2. Einheitswerte (Fläche pro Typarbeitsplatz) 3. Konkrete Gebäudeplanung Werden für die Programmflächen benötigt, ergib sich aus Gebäudeentwurf Einflussfaktoren auf Büroflächen

10 Regelarbeitsplatz Verschnittfläche: Zuschlag wegen Achsmaßen; Verteilfläche: Zuschlag für rauminterne Bewegung der MA

11 Arbeitsplatzgrundtypen nach Branchen

12 Berechnung BGF pro Arbeitsplatz Nächste Folie Durchschnittlich 35 m² BGF pro AP

13 Aufteilung BGF: Gebäude - Geschoss

14 Erfahrungswerte pro Gebäude

15 Der Facility Manager: Heft 9/ 2005 Flächenangaben: angemietete Gesamtbürofläche (siehe oben)

16 4. Grundfunktionen des Flächenmanagements Basisfunktion: Dokumentation von Flächen als Grundlage für die Prozessdurchführung Dokumentation von Flächen als Grundlage für das Gebäudemanagement Abrechnung von Mieten und Nebenkosten Benchmarkprojekte Nachweispflichten, Buchhaltung Effektivitätsfunktion: verbesserte Ausnutzung vorhandener Flächen Die Verringerung des Flächenbestandes Flächenkennzahlen

17 Maßnahmen zur Flächeneinsparung Non-territoriales Büro: Kein eigener Arbeitsplatz, Büronomadentum Mehrfachnutzung von Räumen: Z.B. Kantine als Besprechungsraum Flächendifferenzierung Flächen bei Arbeitsplätze die für spezielle Tätigkeiten gebraucht werden reduzieren, d.h. Spezialarbeitsplätze: CAD, Leseplatz, Besprechungsplatz usw. Verzicht auf hierarchiebedingte Flächenzuweisung Die Stellung des MA ist nicht mehr am Arbeitsplatz ablesbar (Bürogröße, Vorzimmer) Auslagerung Heim- bzw. Telearbeit, weniger AP als Mitarbeiter Archivflächen Auslagerung an Fremdunternehmen Technikflächen Miniaturisierung von IuK-Technologien, keine speziellen Serverräume erforderlich Verkehrsflächen in Nutzungsflächen integrieren

18 Beispiel Bürogebäude

19 Literatur Krimmling, J.: Facility Management. Strukturen und methodische Instrumente. Fraunhofer-IRB-Verlag 2005, S Gottschalk u.a.: Verwaltungsbauten. Bauverlag Wiesbaden und Berlin Schulte (Hrsg.) Immobilienökonomie. Band I betriebswirtschaftliche Grundlagen. Oldenbourg 2005.

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