Ein praxisbezogenes Lebenszykluskostenmodell für die ökonomische Nachhaltigkeit geplanter Immobilien. Helmut Floegl, Donau-Universität Krems

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1 /a Erst- Investition Kapital Errichtungs- kosten Folgekosten Ein praxisbezogenes Lebenszykluskostenmodell für die ökonomische Nachhaltigkeit geplanter Immobilien Helmut Floegl, Donau-Universität Krems

2 Gebäude werden kurzlebiger Gebäudealter Gründerzeit häuser Nachkriegs- zeithäuser Zwischenkriegs- zeithäuser Moderne Gebäude WK 2.WK Baujahr

3 Das Gebäude - lebenszyklisch betrachtet Ziel: ökonomische Nachhaltigkeit für ein neues Bauprojekt Planung+Bau Betrieb Fertigstellung laufende Nutzungsänderung Abriss

4 Die 5 Phasen der Lebensdauer eines Gebäudes Planung Errichtung Betrieb und Nutzung Umbau und Sanierung Abriss und Entsorgung

5 Lebenszykluskosten Aussagen - Nutzen 1) Ursprüngliche Intention der Lebenszykluskostenprognosen Akkumulation aller Folgekosten für ein konkretes Projekt in der Planungsphase 2) Beurteilung von Planungsvarianten 1 für ein konkretes Projekt ) Sensitivitätsanalyse 1 Einfluss der einzelnen Parameter auf die Ergebnisse nach P. Röhrich, 2007 und A. Pelzeter, 2006

6 Aufbau eines Lebenszykluskostenmodells 1. Definition der Erstinvestitions- bzw. Errichtungskosten 2. Definition der Folgekosten (Umfang, Struktur, Größe, Zeitpunkte) 3. Definition iti der Kostendarstellung t (statisch, ti dynamisch) /a Erst- Investition Kapital Errichtungs- kosten Folgekosten n Jahre

7 Rahmenbedingungen für das Modell 1) Strukturierte Errichtungskostengruppen als Basis Kalkulation prognostizierter Baukosten nach Norm ÖNORM B bzw. DIN276 2) Folgekosten unterteilt in jährliche und mehrjährliche Kosten auf genormter Basis nach Vorschlag ÖNORM B ) Modellierung der Folgekostenprognose mit Wirkungsbeziehungen aus den Errichtungskosten und geometrischen Daten des Entwurfs 4) Einfache klare Ansätze, die leicht erweiterbar sind

8 Hauptkostengruppen nach ÖNORM B1801-1

9 Folgekosten eines Gebäudes Idee Konzept Planung Errichtu ng Fertigste ellung Betrieb Jahr n ung Beseitig Jährlich entstehende Kosten Jährliche Kosten Jahr n Bauteilerneuer rung Bauteilerneuer rung Jahr = 0 k 2k Bauteillebenszyklulebenszyklulebenszyklulebenszyklus Bauteil- Bauteil- Bauteil- n l = 1 2 l =INT[ ] k

10 Gliederung der Nutzungskosten Folgekosten nach Vorschlag ÖNORM B Stand Hauptgruppe 1 Verwaltungskosten 2 Technischer Betrieb 3 Ver- und Entsorgung 4 Reinigung 1 Verwaltung 1.1 Kosten für Verwaltung und Management 1.2 Gebühren, Steuern und Abgaben 1.3 Flächenmanagement 1.4 Sonstiges 2 Technischen Betrieb 2.1 Technische Betriebsführung, (Managementleistungen) 2.2 Inspektionen 2.3 Wartung 2.4 Kleine Instandsetzung, Reparaturen 3 Ver- und Entsorgung 3.1 Energie, Strom 3.2 Wasser und Abwasser 3.3 Müllentsorgung 3.4 Sonstige Medien 4 Reinigung 4.1 Unterhaltsreinigung 4.2 Fenster- und Glasflächenreinigung 4.3 Fassadenreinigung 4.4 Sonderreinigungen 4.5. Schneeräumung (Beseitigung von Schnee und Eis, winterliche Betreuung) 4.6 Reinigung Außenanlagen 5 Gebäudedienste 5.1 Sicherheitsdienste (Schließdienste; Security) 5.2 Empfang/Rezeption 5.3 Hauspost (Verteilung der Post im Haus) 5 Gebäudedienste 5.4 Kommunikations- und Informationstechnik 6 Instandsetzung, 7 Sonstiges 8 Objektbeseitigung, Abbruch 6 Instandsetzung (es ist sinn-gemäß die Ö-Norm B einzuhalten) 5.5 Umzüge interne Transporte, Hausarbeiterdienste 5.6 Interne Bürodienste 5.7 Gärtnerdienste (Rasenpflege, Baum und Stauchschnitt, Betreuung von Innenpflanzen) Gastroservice 6.1 Gr. Instandsetzung 6.2 Verbesserung und Umnutzung 6.3 Bestandserweiterung 7 Sonstiges 7.1 Sonstige Kosten 8 Objektbeseitigung, Abbruch 8.1. Planung und Organisation 8.2 Abbruch und Entsorgung 8.3 Herstellung des Vertragszustandes

11 Lebenszykluskosten /a Durc chschnittlich he jährl liche Gebäud dekosten Errichtungskosten 0 Grund GRD 1 Aufschließung AUF 2 Bauwerk-Rohbau BWR 3 Bauwerk-Technik BWT 4 Bauwerk-Ausbau BWA 5 Einrichtung EIR g 7 Planungsleistungen PLL 8 Nebenleistungen NBL 9 Reserven RES n Jahre Folgekosten 1 Verwaltungskosten 2 Technischen Betrieb 3 Ver- und Entsorgung 4 Reinigung 5 Gebäudedienste 6 Außenanlagen AAN 6 Instandsetzung, Umbau und Sanierung 7 Sonstige Kosten 8 Beseitigung Umbau/ Erweiterung Lebensdauer

12 Vollkosten der Gebäudenutzung Vollkosten eines Eigennutzers (Büroorganisation)* Lebenszykluskosten Bürokosten Sonstige der Organisation *Quelle: FM-Handbuch der GEFMA Punkt 4.3 Management einer professionellen FM-Organisation

13 Vollkosten der Gebäudenutzung Vollkosten im Büro Mittelwerte umgerechnet auf monatliche m²-kosten 1 Büroarbeitsplatz 20 m² direkte Nutzfläche, 8 m² anteilige Verkehrsfläche Position /AP a /m² mon bez.auf Miete Niederlassung räumlich ,90 100% Bauliche Instandhaltung ,82 IH technischer Anlagen ,10 Energie ,57 Reinigung ,03 14,41 162% Bewachung ,30 Catering ,22 Innerer Dienst, Poststelle ,76 Innerer Dienst, Hausdruckerei ,11 Innerer Dienst, Büroartikel ,47 Ausstattung ,71 Interne Umzüge ,34 Büroautomatisierung ,85 Kommunikation ,78 Verwaltung 5% ,35 Organisation 10% ,47 2, ,13 16, % 187%

14 die Nominalwerte der jährlichen Kosten Die nominalen Kosten unterliegen der nominalen Preissteigerung p jährliche Preissteigerung z.b. 2,7% q =1 + p /100 Preissteigerungsfaktor k jährliche Kosten 1. Jahr k*q 2. Jahr k*q 2 n. Jahr k*q n Energy Die Summe aller Kosten: Maintenance Rents V*q = k*q + k*q k*q n = k*q q n 1 q 1

15 Preisentwicklung Abschätzungen Energie Instandhaltung Mieten Abbildung 1: Instandhaltung, Energie, Wohnungsmieten VPI Inflationsrate : ergibt 2,00% p.a. Energiepreissteigerung konservativ : 1,39 = q 9 ergibt 3,70% p.a. pessimistisch: Verdoppelung in 10 Jahren: 2,000 = q 10 ergibt 7,18% p.a. Instandhaltung : (1,30/0,98) = q 9 ergibt 3,19% p.a. Mieten : (1,25/1,02) = q 9 ergibt 2,29% p.a.

16 Der Barwert jährlich anfallende Kosten Finanzbasisdaten p jährliche Preissteigerung z.b. 2,7% q =1 + p /100 Preissteigerungsfaktor r jährliche Rendite des Kapitals d = 1 + r/100 Verzinsungsfaktor Der Verzinsungsfaktor d wirkt dem Preissteigerungsfaktor q entgegen. der Barwert der jährlichen Kosten im Jahr n ist k*(q/d) n p (1+ ) q = d (1+ ) 100 r 100 q c n = c 0 ( ) d q (( ) n -1) q d d (( ) - 1)

17 Barwertbetrachtung Sekundärmarktrendite Bund Jän Jän Die Kapitalverzinsung wird der Sekundärmarktrendite gleichgesetzt

18 Mehrjährlich anfallende Kosten Idee Konze pt Planun ng Erricht tung Fertigst tellung Betrieb Baute eiluerung erneu Baute eilerung erneu Jahr n Jahr = 0 k 2k Bauteil- Bauteil- Bauteil- Bauteillebenszyklus lebenszyklus lebenszyklus lebenszyklus l = 1 2 l = INT[ ] k K Kosten E Erstinvestition, F Folgeinvestitionen q K = E F ( ) k q... F ( ) kl q d q d K = E + F ( q ) (( ) kl - 1) d k (( ) k - 1) d d n Entso orgung q =1 + p /100 Preissteigerungen d =1 + r / 100 Barwert k = Bauteilnutzungsdauer in Jahren l = Anzahl der Erneuerungszyklen n = Gebäudenutzungsdauer

19 Basisdaten eines Lebenszykluskostenmodells Allg. Flächenwerte BGF, BRI, NGF, Nutzfläche, beheizte, belüftete BGF Außenflächen befestigt nicht befestigt Grundstückfläche Flächen Fenster/Glaselemente außen Fenster/Glaselemente l t innen vertikal und - nicht vertikal Jalousienflächen Büro,Wohnung Nutzfläche Sanitärflächen horizontal vertikal Gangflächen Stiegenflächen Garagenflächen Nebebflächen Malflächen Zeiten und Dauern Funktionale Lebensdauer Bauteillebensdauern Finanzbasisdaten p Preissteigerungsrate für Hochbau, Technik, Verbraucherpreise, Energiepreissteigerung, lohninitensive Leistungen r jährliche h Rendite Besondere Parameter Anzahl der Aufzugstationen, Kosten von Strom und Gas, Kosten Reinigung/Stunde, Arbeitsbühne (groß/klein), Heizwärmebedarf, Stromverbrauch -Nutzer(inkl. Beleuchtung) - Gebäudetechnik, Einzelplanungskfaktor

20 Struktur des Lebenszykluskostenmodells Errichtungskosten jährliche Folgekosten mehrjährliche Folgekosten 8 Objektbese eitungung 9 Reserve 0 Grund 1 ung echnik 6 gen Reserven Aufschließu Bauwerk-Rohbau Bauwerk-Te Bauwerk-Ausbau Einrichtung Außenanlag Planungsleistungen Nebenleistungen L Verwaltung gskosten 2 Techn Betriebsführung 3 Verbrauchs sgüter Reinigung Gebäudedienste 4 5 Instandsetzung für 2 Rohbau 3 Technik 4 Ausbau 5 Einrichtung 6 Außenanlag gen 7 Planungsleistungen Allgemeine. Flächenwerte Besondere Flächenwerte Zeiten und Dauern Eingaben Ergebnisse Finanzbasisdaten Besondere Parameter Die grünen Parameter sind Eingabewerte die schwarzen Parameter sind Rechenergebnisse

21 Bürogebäude 3-geschossig offen m² BGF UG TG Rampe EG OG OG

22 Bürogebäude 3-geschossig offen m² BGF Nebenleistungen NBL Planungsleistungen PLL Außenanlagen AAN Gebäudedienste GBD Energie Strom Nutzer ENST Reinigung REIN Einrichtung EIR Bauwerk-Ausbau BWA Bauwerk-Technik BWT Bauwerk-Rohbau BWR Aufschließung AUF Grund GRD

23 Jährliche Folgekosten bezogen auf die Errichtungskosten 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00%

24 Verbrauchskosten Verbrauchskosten Müllentsorgung Wasser/Abwasser Klimatisierungskosten Heizung +Warmwasser Strom Aufzüge Strom Technik Strom Verbraucher die Erhöhung der angenommen jährlichen Energiepreissteigerung von 6% um 1% auf 7% steigert die lebenszyklischen Verbrauchskosten über 36 Jahre um 17,8%. Die Kosten für Heizung und Warmwasser machen dabei nur 31,2% bzw. 32,6% der dieser Verbrauchskosten aus.

25 Errichtungskosten u. Lebenszykluskosten im Jahr Reserven Nebenleistungen Planungsleistungen Außenanlagen Gebäudedienste Energie Strom Nutzer Reinigung Einrichtung Bauwerk-Ausbau Bauwerk-Technik Bauwerk-Rohbau Aufschließung Grund Die Reinigungskosten sind mit , 530 fast so hoch wie alle Energiekosten zusammen ( , )..