Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im kommunalen Hochbau

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1 Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im kommunalen Hochbau Joachim Michelmann, NRW.BANK IB.SH-Forum Öffentliche Infrastruktur Die Aussichten in Schleswig-Holstein Nordbau 2015 Holstenhallen Neumünster 9. September 2015

2 Ziele / Fragen Nachhaltige öffentliche Infrastruktur durch mehr Wirtschaftlichkeit Aber was ist wirtschaftlich? Ist es z.b. wirtschaftlich, möglichst wenig auszugeben? - Was kostet eigentlich das sparsame Nichts-Tun an den kommunalen Gebäuden? Was kostet die unterlassene Instandhaltung und der Verzicht auf Investitionen? 2

3 Entscheidungskriterien Nutzwert Wirtschaftlichkeit Früher: Allein nach Planungsund Baukosten Seit ÖPP : Immer stärkere Berücksichtigung von Folgekosten: Lebenszykluskosten (Finanzierung, Instandhaltung, Betrieb) Durch NKF: Nach langfristigem Ressourcenverbrauch: Aufwand und Vermögenseffekte 3

4 Entwicklung der WU-NKF-Methodik Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen im kommunalen Hochbau: Methodenentwicklung, Erprobung, Leitfaden, Modell, Handbuch 2011: Grundlagenbericht Variantengegenüberstellung Projekte, theoretisches Modell Berechnungsbeispiele 2011 / 2012: Weiterentwicklung Regionalkonferenzen Erprobung Pilotprojekte / Praxistest / 2014: Praxisleitfaden Empfehlungen zum Aufbau von Vergleichsrechnungen (Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen) Veranstaltungen Erprobung Pilotprojekte 2014 / 2015: Rechenmodell Ergänzung zum Praxisleitfaden Excel-Berechnungsmodell für Variantenvergleich Handbuch Erprobung Pilotprojekte Infoveranstaltung/Seminare Finanzministerium NRW Erarbeitung der Methodik unter Federführung des Finanzministeriums NRW mit NRW.BANK, Beraterteam, Innenministerium und Bezirksregierungen Kontinuierlicher Erfahrungs-Input auch durch Pilotkommunen Aufgabenübertragung auf NRW.BANK mit Geschäftsbesorgungsvertrag Integration der Leistungen in ein umfassendes Beratungsangebot der NRW.BANK 4

5 Unterstützung Internet-Seiten und direkt bei der NRW.BANK / Förderthemen / Kommunen 5

6 Leitfaden und Rechenmodell kostenlos Lizenzvertrag notwendig Anwenderschulungen Helpdesk: FAQ-Liste 6

7 Handlungsoptionen Ausgangs- lage Realisierungs- varianten Beschaffungsvarianten Umsetzung Immobilienbestand Anforderungen bauliche Optionen finanzielle Ressourcen. Weiter-wie-bisher oder Investitionen Sanierung oder Neubau zentral oder dezentral 0-Energie-Haus oder EnEV! Eigenrealisierung oder ÖPP Eigentum oder Miete? 7

8 Entscheidungskriterium Wirtschaftlichkeit Wieviel Aufwand für welchen Vermögenseffekt? Welche Restnutzungsdauer zu welchem Zeitpunkt? 8

9 Wirtschaftlichkeit Buchwert am Betrachtungsende abzüglich Aufwand: Betriebskosten, Abschreibungen und Zinsen, ggf. Erträge; im Betrachtungszeitraum = Ressourcenverbrauch Welche Restnutzungsdauer verbleibt? 9

10 Vergleichsvarianten Realisierungs- und Beschaffungsvarianten Abgrenzung bzw. Erfassung der Unterschiede wichtig! Varianten (V) Variante 1 Eigenrealisierung 0-Variante Variante 2 Eigenrealisierung Sanierungsvariante Variante 3 Eigenrealisierung Neubauvariante Variante 4 ÖPP-Modell Neubauvariante Investition Umsetzung; Ansatz Baunebenkosten - keine wertsteigernden Investitionen - gewerkeweise Ausschreibung; keine BNK - Grundsanierung des Gebäudebestands einschl. energetischer Sanierung; Interimslösung während der Bauzeit - gewerkeweise Ausschreibung; 21% BNK - Abriss von Bestandsgebäuden, Neubau Verwaltungsgebäude am Standort VG II für Personalkonzept 2015, Interimslösung für abgerissene Bestandsgebäude, Veräußerung nicht mehr benötigter Bestandsgebäude - gewerkeweise Ausschreibung; 18% BNK - Analog Variante 3, Investition durch ÖPP-Partner - ÖPP-Vergabeverfahren, funktionale Ausschreibung, BNK nach Bieterangebot (enthalten) Raumbedarf Finanzierung und bilanzielle Aktivierung - Rückgang der Mitarbeiterzahl kann in den einzelnen Gebäuden räumlich nicht umgesetzt - insgesamt keine Aufgabe von Gebäuden möglich - keine Aktivierung in der Bilanz - Rückgang der Mitarbeiterzahl kann in den einzelnen Gebäuden räumlich nicht umgesetzt - insgesamt keine Aufgabe von Gebäuden möglich - Finanzierung (Kommunalkredit) und bilanzielle Aktivierung der Investitionskosten im Jahr der Fertigstellung - Neubau entsprechend Personalplanung - nachfolgend weitere Reduzierung städt. Personal, dafür ab 2023 Mieteinnahmen - Finanzierung Investitionen durch Veräußerungserlöse und Kommunalkredit; bilanzielle Aktivierung der Investitionskosten im Jahr der Fertigstellung - Neubau entsprechend Personalplanung für 2015 (= minus 38 VZK) - nachfolgend weitere Reduzierung städt. Personal, dafür ab 2023 Mieteinnahmen bei Stadt - Bauzeitfinanzierung durch ÖPP- Partner, Langfristfinanzierung (bei Variante 3 abzügl. Veräußerungs-erlöse) durch ÖPP-Partner mit Einredeverzichtserklärung durch Stadt nach Baufertigstellung; Aktivierung der Investitionskosten in städt. Bilanz 10

11 Berechnung Buchwerte, Abschreibungen, Restnutzungsdauern Investitionskosten (aktivierbar?), Finanzierungskosten Betriebskosten Instandhaltung Energie, Hausmeister, Reinigung, Risikobewertung Indexierung Lebenszyklus-Betrachtung, Barwertberechnung 11

12 Berechnung Eigenrealisierung_Sanierung Definition Parameter Konstante Einheit Neue Restnutzungsdauer 72 Jahre Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude Euro Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Gebäude pro Jahr nach Sanierung Euro Buchwertentwicklung des Gebäudes Buchwert des Gebäudes zu Beginn des Jahres Euro Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude vor und nach Sanierung Euro Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Euro Variantenspezifische Kosten während der Bauphase Kosten für Interimsunterbringung Euro Nicht aktivierbare Kosten während der Bauphase Euro Risikofaktor Interimslösung 0,00% % Kosten für Interimslösung & Nicht aktivierbare Kosten Euro Abrisskosten Euro Abrisskosten Euro Betriebskosten vor Sanierung (aus 0 Variante) Aufwand und Erträge (Barwert-)Summe aller Jahre Eigenrealisierung_Neubau Definition Parameter Konstante Einheit Gesamtbetriebskosten 0 Variante Euro Neue Restnutzungsdauer Jahre Gebäude Instandhaltungskosten 0 Variante Euro Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Planmäßig, linearer pro Jahr Abschreibungsbetrag Gebäude Jahr nach Sanierung Euro pro Gesamtkosten 0 Variante ohne Instandhaltungskosten vor Sanierung Euro Buchwertentwicklung des Gebäudes - ÖPP_Neubau Buchwert des Gebäudes zu Definition Beginn des Parameter Jahres Euro Konstante Einheit Jahr Gebäude vor und Abschreibungsbetrag pro nach Sanierung Euro Betriebskosten nach Sanierung Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Euro Risikofaktor Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] 5,00% % Neue Restnutzungsdauer 72 Jahre Variantenspezifische Kosten Planmäßig, während der linearer Bauphase Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude Euro Preisindex Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] Index 1,020 Kosten für Interimsunterbringung 1,040 Nicht aktivierbare Kosten während 1,061 der Bauphase 1,082 1,104-1,126-1,848 1, Euro Gebäudes Euro Energiekosten Euro - Interimslösung - Buchwertentwicklung des Risikofaktor 0,00% % Planmäßig, linearer Abschreibungsbetrag Gebäude pro Jahr nach Sanierung Euro Kosten für Interimslösung Buchwert & Nicht des aktivierbare Gebäudes Kosten zu Beginn Euro Euro des Jahres Abrisskosten Abschreibungsbetrag pro Jahr Gebäude vor und nach Sanierung Euro Euro Abrisskosten Euro Euro Buchwert des Gebäudes Ende des Jahres Betriebskosten vor Sanierung Variantenspezifische (aus 0 Variante) Kosten während der Bauphase Buchwert am Betrachtungsende Risikofaktor Betriebskosten für alle übrigen Positionen 5,00% % Gesamtbetriebskosten 0 Variante Kosten für Interimsunterbringung Euro Euro Preisindex Betriebskosten für alle übrigen Positionen Index 1,020 Instandhaltungskosten Gesamtkosten 1,040 0 Variante Risikofaktor Instandhaltungskosten 1,061 Interimslösung Sanierung 1,082 1, ,126 1, ,885-0 Variante Euro ohne vor Euro 0,00% % Betriebskosten Euro - Betriebskosten nach - Sanierung Abrisskosten Euro Nicht aktivierbare Kosten während der Bauphase Euro Kosten für Interimslösung & Nicht aktivierbare Kosten Euro Risikofaktor Energiekosten Abrisskosten für Positionen [6411; 6413; 6415] 5,00% % Euro für Positionen 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 Preisindex Energiekosten [6411; 6413; 6415] Index 1,040 1,848 1,885 Energiekosten Euro Instandsetzungskosten - gleichmäßige Verteilung [6340] Euro p.a. Betriebskosten vor Sanierung (aus 0 Variante) Außerplanmäßige Instandhaltung [6340] Euro - Betriebskosten - Betriebskosten für alle übrigen Positionen - für alle übrigen Positionen , ,885 Risikofaktor 5,00% % Preisindex Index 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 Risikofaktor Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 5,00% % Betriebskosten Euro Preisindex Instandhaltungskosten für Positionen [6340] Index 1,020 Instandsetzungskosten 1,040 Außerplanmäßige Instandhaltung Betriebskosten nach Sanierung - gleichmäßige Risikofaktor 1,061 Energiekosten Verteilung [6340] für [6340] Positionen 1,082 [6411; 6413; p.a. 1,104 1,126-1,848 1, ] Euro 5,00% % Euro Instandhaltungskosten Euro - Instandhaltungskosten - für Positionen Risikofaktor [6340] 5,00% % Gesamtbetriebskosten 0 Variante Euro Instandhaltungskosten 0 Variante Euro Gesamtkosten 0 Variante ohne Instandhaltungskosten vor Sanierung Euro Preisindex Energiekosten für Positionen [6411; 6413; 6415] Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Energiekosten Euro Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 1,020 1,061 1,082 1,104 1,126 Preisindex Index 1,040 1,848 1,885 Instandhaltungskosten Euro Risikofaktor Betriebskosten für alle übrigen Positionen 5,00% % Preisindex Betriebskosten für alle übrigen Positionen Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Betriebskosten Euro Instandsetzungskosten - gleichmäßige Verteilung [6340] Euro p.a. Außerplanmäßige Instandhaltung [6340] Euro Risikofaktor Instandhaltungskosten für Positionen [6340] 5,00% % Preisindex Instandhaltungskosten für Positionen [6340] Index 1,020 1,040 1,061 1,082 1,104 1,126 1,848 1,885 Instandhaltungskosten Euro

13 Berechnungsergebnis: Beispiel Ressourcenverbrauch bis Betrachtungsende 0-Variante Sanierung Eigenrealisierung Sanierung ÖPP Buchwert am Ende Summe der Aufwendungen Saldier te Ressour cenver änder ung (Gesamt kost en abzügl. Rest buchwert)

14 Rechenmodell 14

15 Rechenmodell 15

16 Barwertvergleich Barwertvergleich [nach NKF-Terminologie] in Euro Barwertvergleich inkl. Buchwert (Ressourcenänderung) in Euro ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Barwerte: Barwerte: Barwerte: Barwerte: Barwerte: Zwischensumme Zwischensumme Zwischensumme Zwischensumme Zwischensumme Aufwendungen II inkl. Zinskosten 0-Variante Aufwendungen II inkl. Zinskosten ÖPP Sanierung Aufwendungen II inkl. Zinskosten ÖPP Neubau Aufwendungen II inkl. Zinskosten Eigenrealisierung Sanierung Aufwendungen II inkl. Zinskosten Eigenrealisierung Neubau ( ) 0-Variante Eigenrealisierung Sanierung ÖPP Sanierung Eigenrealisierung Neubau ÖPP Neubau 16

17 Rechenmodell als Einstieg und Hilfe Erleichterter Einstieg in Wirtschaftlichkeitsuntersuchungen Gesicherte Methodik Hohe Akzeptanz 17

18 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Joachim Michelmann Beratung & Infrastrukturfinanzierung Öffentliche Kunden Tel.: Fax: Rainer Book Beratung & Infrastrukturfinanzierung Öffentliche Kunden Tel.: Fax: Sitz Münster Friedrichstraße Münster Tel.: Fax: Sitz Düsseldorf Kavalleriestraße Düsseldorf Tel.: Fax: