Raum- / Funktionsprogramm. Lebenszyklus von Gebäuden, Flächenmanagement, Kostenmanagement LEBENSZYKLUS VON GEBÄUDEN - PHASENMODELL 1.
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- Silvia Kohl
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1 LEBENSZYKLUS VON GEBÄUDEN - PHASENMODELL 1 LzPh1 KONZEPTION LzPh2 PLANUNG LzPh3 ERRICHTUNG LzPh 9 VERWERTUNG Demontage Umbau Reparatur Erstellung Kosten Renovierung Inspektion Energie Wartung Reinigung LzPh4 VERMARKTUNG LzPh5 BESCHAFFUNG LzPh 6 NUTZUNG LzPh 7 UMNUTZUNG LzPh 8 LEERSTAND Quelle: GEFMA Facility Management Grundlagen Entwurf Seite 1
2 LEBENSZYKLUSPHASEN MIT FM-HAUPTPROZESSEN Facility Management im Lebenszyklus 1 Konzeption 2 Planung 3 Errichtung 4 Vermarktung 5 Beschaffung 6 Nutzung 7 Umnutzung 8 Leerstand 9 Verwertung Facility Management leiten Bauprojekte in LzPh1 managen Bauprojekte in LzPh2 managen Bauprojekte in LzPh3 managen Objekte verkaufen Objekte ankaufen Objektbetrieb managen Bauprojekte in LzPh7 managen Leere Objekte managen Objekte abbrech./rückbau. Projektentwicklung durchführen Objektplanungen durchführen Bauleistungen erbringen Objekte verleasen Objekte leasen Arbeitsstätten bereitstellen Planungsgrundlagen ermitteln Altlasten beseitigen Grundstücke erwerben Bauleistungen ausschr. u. vergeb. Bauleistungen überwachen Obj./Flächen vermieten/-pachten Obj./Flächen anmieten/pachten Objekte betreiben Planungen durchführen Reststoffe recyclen/entsorg. Planungsgrundlagen ermitteln Objekte ver- u. entsorgen Bauleistungen ausschr. u. vergeb. Wettbewerbe durchführen Objekte reinigen u. pflegen Bauleistungen erbringen Objekte schützen u. sichern Bauleistungen überwachen Objekte verwalten Support bereitstellen Quelle: GEFMA Facility Management Grundlagen Entwurf Projekte in LzPh6 durchführen Seite 2
3 LEBENSZYKLUS BEEINFLUSSBARKEIT VON ENTSCHEIDUNGEN Beeinflussbarkeit Kosten Konzeption Planung Errichtung Nutzung Verwertung Gebäude-Lebensphasen Seite 3
4 LEBENSZYKLUS VON GEBÄUDEN - PHASENMODELL Startphase Endphase Bedarfsplanung d. Erstellung Bedarfsplanung d. Nutzung Planung d. Erstellung Ausführung Planung d. Nutzung Nutzung Planung d. Demontage Demontage Seite 4
5 LEBENSZYKLUSKOSTEN VON BAUTEILEN UND GEBÄUDEN LEBENSZYKLUSKOSTEN SPORADISCH ANFALLENDE KOSTEN LAUFENDE KOSTEN (REGELMÄSSIG, UNREGELMÄSSIG) SPORADISCH ANFALLENDE KOSTEN BAU- ERSTELLUNG REINIGUNG VER- / ENTSOR- GUNG BEDIENEN DER TECHN. ANLAGEN INSPEK- TION / WARTUNG INSTAND- SETZUNG RENOVIE- RUNG INSTAND- SETZUNG REPARA- TUR DEMONTAGE, RECYCLING, ENTSORGUNG REGELMÄSSIG UNREGEL- MÄSSIG Seite 5
6 BEDARFSDEFINITION, FLÄCHENPROGNOSE, FUNKTIONS-, RAUMPROGRAMM Funktionsprogramm Büroarbeit 1 25 m2 Büroarbeit 6 20 m2 Büroarbeit 2 25 m2 Büroarbeit 3 18 m2 Büroarbeit 5 15 m2 Büroarbeit 4 18 m2 Büroarbeit 8 20 m2 Büroarbeit m2 Büroarbeit 7 18 m2 Büroarbeit 9 22 m2 Wasserunt m2 Wasserunt m2 Erschliessung? m2 Schulung 1 2 m2 Umkleiden 1 2 m2 Schulung 2 2 m2 Umkleiden 2 2 m2 Verbindung nach draussen Seite 6
7 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 7
8 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 8
9 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 9
10 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 10
11 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 11
12 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 12
13 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 13
14 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 14
15 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 15
16 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 16
17 DIN BEDARFSPLANUNG IM BAUWESEN Seite 17
18 BEDARFSPLANUNG RAUM- / FUNKTIONSPROGRAMM Das steht am Anfang einer Gebäudeplanung und wird durch den Bauherrn im Rahmen der Projektentwicklung zusammengestellt. Es stellt einen ersten detaillierten Überblick der Bauaufgabe dar und dient im weiteren Verlauf als Grundlage der Gebäudeplanung. Ein kann sowohl für Neubauten als auch in der Altbausanierung ein sinnvolles Arbeitsmittel darstellen. Ziel: Das stellt Umfang und Ausstattung der wesentlichen Gebäudenutzungen dar, ohne einen Anspruch auf Vollständigkeit und/oder Abgeschlossenheit. Es beschreibt die relevanten Abläufe im Gebäude sowie die notwendigen und gewünschten Beziehungen zwischen den einzelnen Nutzungseinheiten. Es dient dem Bauherrn als Arbeitsmittel seine Anforderungen und Wünsche zusammenzustellen und zu detaillieren. Dem Architekten dient es als eine erste Orientierung für den Gebäudeentwurf, ohne selbst bereits einen räumlichen Entwurf zu beinhalten. Seite 18
19 BEDARFSPLANUNG RAUM- u. FUNKTIONSPROGRAMM Inhalt: Das stellt üblicherweise eine Auflistung der zu erstellenden Räume / Nutzungseinheiten in tabellarischer Form dar. Dabei können jedem Raum / Nutzungseinheit nutzungsabhängige Attribute zugeordnet werden. Art und Umfang des Raum- / Funktionsprogramms richten sich nach der späteren Nutzung des Gebäudes. Form: Das ist grundsätzlich an keine äußere Form gebunden. Die Darstellung richtet sich nach den Inhalten. Attribute: Anzahl und Inhalt der dargestellten Attribute sind stark Nutzungsabhängig. Es können u.a. folgende Angaben dargestellt werden: Raum (Architektur) Bezeichnung Fläche Bodenbelag besondere Möblierungen, z. B. Flügel Technische Ausstattung Elektroausstattung z. B. Anzahl der Steckdosen Heizflächen z. B. Fußbodenheizung Kommunikationsanschlüsse z. B. Telefonanschluß Beziehungen, Abläufe etc. Seite 19
20 BEDARFSPLANUNG Beispiel: Infrastrukturgebäude - Vorgehen Nutzerbefragung Nutzerbefragung (Formulierung (Formulierung von von Anforderungen, Anforderungen, Zielen Zielen an an Gebäude Gebäude und und Nutzung) Nutzung) Raum- Raum- // Funktionsprogramm Funktionsprogramm (u.a. (u.a. Qualitäten, Qualitäten, Bauliche Bauliche Grundlagen, Grundlagen, Funktionszusammenhänge) Funktionszusammenhänge) Gebäude-Referenzmodell (Bauwerksgeometrie, (Bauwerksgeometrie, Ausformung Ausformung u. u. Ausstattung Ausstattung der der Nutzungseinheiten) Nutzungseinheiten) Kostenübersicht Kostenübersicht (Investkosten (Investkosten durch durch Mischkalkulation Mischkalkulation auf auf Basis Basis von von BKI-Objektkennwerten) BKI-Objektkennwerten) Kosten-Referenzmodell (LCC-Kosten (LCC-Kosten auf auf Basis Basis von von Bauelement- Bauelement- Qualitäten, Qualitäten, Bauelementmengen) Bauelementmengen) Analyse Analyse Wettbewerbsbeiträge (Gegenüberstellung (Gegenüberstellung dem dem Referenzmodell) Referenzmodell) Seite 20
21 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Raum- und Funktionsprogramm - Inhalte 1. Allgemeines 1.1 Raum- und Funktionsprogramm 2. Projektbeschreibung / Zusammenfassung Nutzeranforderungen 2.1 Funktionsschema 2.2 Zusammenfassung Einzelbeschreibung (Flächen) 2.3 Funktions- und Raumbeschreibung Büroflächen Logistikflächen Technik Sozialflächen Raumblätter Büroflächen Raumblätter Logistikflächen Raumblätter Technikflächen Raumblätter Sozialflächen Raum- und Funktionsprogramm Soll-Anforderungen Architektur, Technische Gebäudeausrüstung 3. Zusammenfassung der Architektur-Anforderungen 3.1 Flächen- und Raumanforderungen 3.2 Ausstattung TGA 3.3 Raumübergreifende Anforderungen aus den Betreiberkonzepten Seite 21
22 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 1.1 Raum- und Funktionsprogramm Seite 22
23 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 2.1 Funktionsschema Seite 23
24 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 2.1 Funktionsschema Seite 24
25 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 2.1 Funktionsschema Seite 25
26 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 2.2 Zusammenfassung Einzelbeschreibung (Flächen) Seite 26
27 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 2.2 Zusammenfassung Einzelbeschreibung (Flächen) Seite 27
28 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 2.3 Funktions- und Raumbeschreibung Seite 28
29 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Funktions- u. Raumbeschreibung - Büroflächen Seite 29
30 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Funktions- u. Raumbeschreibung - Büroflächen Seite 30
31 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Funktions- u. Raumbeschreibung - Büroflächen Seite 31
32 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Funktions- u. Raumbeschreibung - Büroflächen Seite 32
33 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Funktions- u. Raumbeschreibung - Logistikflächen Seite 33
34 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Raumblätter Büroflächen Seite 34
35 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Raumblätter Büroflächen Seite 35
36 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Raumblätter Büroflächen Seite 36
37 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Raumblätter Büroflächen Seite 37
38 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude Raumblätter Büroflächen Seite 38
39 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.1 Flächen- und Raumanforderungen Seite 39
40 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.1 Flächen- und Raumanforderungen Seite 40
41 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.1 Flächen- und Raumanforderungen Seite 41
42 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.1 Flächen- und Raumanforderungen Seite 42
43 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.2 TGA Seite 43
44 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.2 TGA Seite 44
45 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.3 Raumübergreifende Anforderungen aus den Betreiberkonzepten Seite 45
46 2. Beispiel: Infrastrukturgebäude 3.3 Raumübergreifende Anforderungen aus den Betreiberkonzepten Seite 46
47 3. Kostenübersicht Beispiel: Infrastrukturgebäude Bauwerkskosten - Zusammenstellung Seite 47
48 3. Kostenübersicht Beispiel: Infrastrukturgebäude Bauwerkskosten - Zusammenstellung Seite 48
49 3. Kostenübersicht Beispiel: Infrastrukturgebäude Gesamtkosten - Zusammenstellung Seite 49
50 3. Kostenübersicht Beispiel: Infrastrukturgebäude Gesamtkosten - Zusammenstellung Seite 50
51 3. Kostenübersicht Beispiel: Infrastrukturgebäude Beispiel: BKI Objekt-Kostenkennwerte Seite 51
52 3. Kostenübersicht Beispiel: Infrastrukturgebäude Beispiel: BKI Objekt-Kostenkennwerte Seite 52
53 4. Gebäude-Referenzmodell Beispiel: Infrastrukturgebäude Sozialfläche 1 Seite 53
54 4. Gebäude-Referenzmodell Beispiel: Infrastrukturgebäude Sozialfläche 2 Seite 54
55 4. Gebäude-Referenzmodell Beispiel: Infrastrukturgebäude Sozialfläche 1 Seite 55
56 4. Gebäude-Referenzmodell Beispiel: Infrastrukturgebäude Sozialfläche 2 Seite 56
57 5. Kosten-Referenzmodell Beispiel: Infrastrukturgebäude LCC-Kostenmodell des Gebäude-Referenzmodells Seite 57
58 5. Kosten-Referenzmodell Beispiel: Infrastrukturgebäude LCC-Kostenmodell des Gebäude-Referenzmodells Seite 58
59 6. Analyse Wettbewerbsbeiträge Beispiel: Infrastrukturgebäude LCC-Auswertung 1 (absolute Kosten) Seite 59
60 6. Analyse Wettbewerbsbeiträge Beispiel: Infrastrukturgebäude LCC-Auswertung 2 (Kostenkennwerte) Seite 60
61 6. Analyse Wettbewerbsbeiträge Beispiel: Infrastrukturgebäude LCC-Rangfolge 1 (absolute Kosten) Seite 61
62 6. Analyse Wettbewerbsbeiträge Beispiel: Infrastrukturgebäude LCC-Rangfolge 2 (Kostenkennwerte) Seite 62
63 6. Analyse Wettbewerbsbeiträge Beispiel: Infrastrukturgebäude Kostenbericht Seite 63
64 6. Analyse Wettbewerbsbeiträge Beispiel: Infrastrukturgebäude Kostenbericht Seite 64
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