Von 2 auf 20 Prozent Optimierungspotenziale im Facility Management

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1 WERTE. WIRKEN. Von 2 auf 20 Prozent Optimierungspotenziale im Facility Management Herbert Zitter I Karl Friedl

2 Wo stecken die Flächen in Österreich und Deutschland? CORPORATES Privatwirtschaft Öffentliche Hand PROPERTIES Immobilienwirtschaft i organisationseigene Nicht betriebsnotwendige Marktimmobilien Immobilien & Infrastruktur Immobilien Fonds, Anlage, etc. Öffentliche Hand Kirchen Industrie Handel Dienstleistungen Logistik, etc. ca. 95 % Gesamtflächenanteil Institutionelle Anleger Finanzinvestitionen Fonds offen/geschlossen Anlageimmobilien der Corporates ca. 5 % Gesamtflächenanteil 100 % Gesamtfläche öffentliche, kirchliche und gewerbliche Flächen (Wohnimmobilien ausgenommen!) In Anlehnung an: i²fm

3 So sähe es korrekter aus CORPORATES Privatwirtschaft Öffentliche Hand PROPERTIES Immobilienwirtschaft organisationseigene betriebsnotwendige Immobilien & Infrastruktur Marktimmobilien Fonds, Anlage, etc. Nicht betriebs- notwendige Immob. Öffentliche Hand Kirchen Industrie Handel Dienstleistungen Logistik, etc. Institutionelle Anleger Finanzinvestitionen Fonds Anlageimmobilien der Corporates 95 % 5 % 100 % Gesamtfläche öffentliche, kirchliche und gewerbliche Flächen in Deutschland (Wohnimmobilien ausgenommen!) In Anlehnung an: i²fm

4 Facility Management DIN EN (2007), S. 5: Integration von Prozessen innerhalb einer Organisation zur Erbringung und Entwicklung der vereinbarten Leistungen, welche zur Unterstützung und Verbesserung der Effektivität der Hauptaktivitäten der Organisation dienen. [ ] Der Anwendungsbereich des Facility Managements kann in Bezug auf den Bedarf des Auftraggebers in zwei Hauptgruppen unterteilt werden: Fläche und Infrastruktur; Mensch und Organisation (Services) by M.O.O.CON 4

5 Fachdiskussion Teilnehmer Mag. Karl Friedl Geschäftsführer Ing. Mag. Markus Aschauer Geschäftsführer Mag. Harald Posch Leitung Personalmanagement/HR by M.O.O.CON 5

6 Und wer ist wofür zuständig? CORPORATES Privatwirtschaft Öffentliche Hand PROPERTIES Immobilienwirtschaft organisationseigene betriebsnotwendige Immobilien & Infrastruktur Marktimmobilien Fonds, Anlage, etc. Nicht betriebs- notwendige Immob. SEKUNDÄRGESCHÄFTSMANAGEMENT = REAL ESTATE FACILITY MANAGEMENT MANAGEMENT OBJEKTMANAGEMENT / Facility Services In Anlehnung an: i²fm

7 Aber worum geht es letztlich wirklich? In Anlehnung an: i²fm

8 Kostensenkung = Betriebskostensenkung? Vollkosten nach DIN Nutzungskosten im Hochbau Betriebskosten Instandsetzungskosten sämtliche Verbräuche (Energie, Wasser, sonstige Medien, etc.) kplt. Technikdienstleistung (Wartung, Inspektion, etc.) kplt. Infrastrukturdienstleistung (Reinigung, Sicherheit, u.v.a.m.) Tatsächlicher Aufwand (keine Modernisierungen) Verwaltungskosten Liegenschaftsbezogene administrative Tätigkeiten Kapitalkosten 5% 11% Kapitalkosten 20% 64% Betriebskosten Abschreibung Verzinsung (Fremd- UND Eigenkapital) Grund- und Bodenverzinsung (keine Abschreibung) oder entsprechende Kaltmietzahlungen Verwaltungskosten Instandsetzungskosten Ein Quadratmeter Bruttogeschossfläche kostet im Mittel ca pro Jahr! davon entfallen lediglich pro Jahr auf die Betriebskosten!! In Anlehnung an: i²fm

9 Kostenstruktur Büro allgemein Auswertung Oktober 2010 FM Kosten 100 CRE Management Hausverwaltung Miete/Abschreibung Steuern u Abgaben Versicherung 35,0 0,6 0,7 32,3 0,4 1,0 CRE Gebäudebetrieb Management 25,1 1,4 4,7 Weitere FS Management 39,9 0,9 0,8 13,5 B u IH TGA, Flächen- u Umzugsmagt g, Gebäudeautomation Telekommunikation HLK Gebühren Telekommunikation E B+IH Telekommunikation Sanitär Fördertechnik Abschreibung Sicherheitstechnik Telekommunikation lk i Energie 7,1 Post Service 2,8 Wärme Strom Druck und Kopie 2,3 Kälte Wasser Catering 8,9 Reinigung 7,3 Gesundheit u Sicherheit 2,3 Öffentliche Innenflächen Fuhrpark der Mitarbeiter 4,2 Nicht öffentl. Innenflächen Außenflächen des Gebäudes Nicht technisches Inventar 29 2,9 Sonstige Außenflächen Grünanlagenbewirtschaftung Büromaterial 1,3 Abfallwirtschaft 0,7 Müll und Wertstoffe Abwasser B u IH Bautechnik 1,6 Gebäudesicherheit 2,3 Bewachung Portier und Empfang FM Anteil in % an den gesamten FM Kosten im Vergleichspool ATGA Benchmark Pool, Oktober 2010

10 Kostensenkung = Betriebskostensenkung? Wieviel kann man hier sparen?? sämtliche Verbräuche (Energie, Wasser, sonstige Medien,etc.) kplt. Technikdienstleistung (Wartung, Inspektion, etc.) kplt. Infrastrukturdienstleistung (Reinigung, Sicherheit, u.v.a.m.) Betriebskosten p g ( g p ) Anteil an Vollkosten: 20 % (also von 100!) davon beeinflussbar: max 40 % davon einsparbar: max 30 % (das sind die berühmten!!) davon in der Praxis erreicht: 50 % ergibt? 1,2 % In Anlehnung an: i²fm

11 Optimierungspotentiale p des FM % bezogen auf die Vollkosten sämtlicher Sekundärressourcen und -prozesse von Organisationen Durch Optimierung der gesamten Vollkosten Mindest Einsparpotenzial 10% 25% Vermeidung von Fehl,- Blind- und 0-10% % 0-3% 20% der Vollkosten werden berührt 40% davon beeinflussbar 30% davon einsparbar 50% davon wirklich erreichbar <1,2% FLÄCHENMANAGEMENT techn.-gm infrastruk.-gm kaufm.-gm operatives Gebäudemanagement Durch strategische Instandsetzung t erster Zugriff auf Kapitalkosten 3% 3% Abriss Rückbau Umbau Betrieb Nutzung Bau Planung strategisches Gebäudemanagement Managemen nt- und Doppelprozessen, sowie Synergieeffekte 10% Strategiepr rozess Wertschöpfungsprozess Y = Vollkosten- 0-1% senkung Sekundärprozessmanagement Unte erstützungs sprozess eschäf ft Seku undärgesc chäft Seku undärg FM als Sekundärgeschäftsmanagement In Anlehnung an: i²fm

12 Dann muss das FM sein Durch Optimierung der gesamten Vollkosten Mindest Einsparpotenzial 10% 25% Sek kundärge eschäft rgeschä äft FM als Sekundärgeschäftsmanagement In Anlehnung an: i²fm

13 Einordnung der DIN EN Norm CORPORATES Privatwirtschaft Öffentliche Hand PROPERTIES Immobilienwirtschaft organisationseigene Immobilien & Infrastruktur FACILITY MANAGEMENT Marktimmobilien Fonds, Anlage, etc. Nicht betriebsnotwendige Immob. REAL ESTATE MANAGEMENT Investment/ Portfolio Assetmanagement Propertymanagement Objektmanagement operative Fachdisziplinen Facility Services In Anlehnung an: i²fm

14 Übersetzung der DIN EN Norm CORPORATES Privatwirtschaft Öffentliche Hand PROPERTIES Immobilienwirtschaft organisationseigene Immobilien & Infrastruktur Marktimmobilien Fonds, Anlage, etc. Nicht betriebsnotwendige Immob. FACILITY MANAGEMENT Anf forderung Spezifikat tion der Anford derung Bedarfserzeugung Objektmanagement operative Fachdisziplinen Facility Services Bedarfserfüllung Spezi ifikation der Li ieferung Un nterstütz zung Sekundär prozesse REAL ESTATE MANAGEMENT Investment/ Portfolio Assetmanagement Property- management Kerngeschäft Bedarfssteuerung In Anlehnung an: i²fm

15 World Café Fokus auf das Wesentliche Eigenes einbringen Zuhören und Verstehen Ideen verbinden Neues Entdecken Schreiben und Malen In Kooperation mit by M.O.O.CON 16

16 Ihre Gastgeber Werner Kreilinger Herbert Zitter Johann Moitzi Peter Hirner Boris Fallnicht Martin Pongratz Florian Danner Martin Honzig Bernhard Herzog Alexandra Wattie by M.O.O.CON 17

17 18 WERTE. WIRKEN. Was bietet das Facility Management der Zukunft dem Kerngeschäft?

18 19 WERTE. WIRKEN. Wlh Welche Stellung hat der Facility Manager im Unternehmen?

19 20 WERTE. WIRKEN. Was ist der Beitrag des Facility Managements am Unternehmenserfolg?

20 WERTE. WIRKEN. Wir wünschen anregende Gespräche beim Buffet!