Halbjahresbericht 2011 SCHWEIZER IMMOBILIENKOMPETENZ

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1 Halbjahresbericht 2011 SCHWEIZER IMMOBILIENKOMPETENZ

2 2 Kennzahlen Kennzahlen FINANZIELLE KENNZAHLEN Einheit 1. Jan. bis 31. Dez April bis 30. Juni April bis 30. Juni Jan. bis 30. Juni Jan. bis 30. Juni 2011 Änderung in % 1 Liegenschaftsertrag; CHF Like-for-like Wachstum % Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften CHF Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen CHF Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen CHF Total übrige Erträge CHF Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft CHF Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft CHF Total Reingewinn CHF Total Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 2 CHF EBITDA ohne Liegenschaftserfolge CHF EBITDA-Marge % Bilanzsumme CHF Eigenkapital CHF Eigenkapitalquote % Eigenkapital-Rendite % Zinspflichtiges Fremdkapital CHF Zinspflichtiges Fremdkapital in % der Bilanzsumme % PORTFOLIOKENNZAHLEN Anzahl Liegenschaften Stück Bilanzwert Liegenschaften CHF Brutto-Rendite 3 % Netto-Rendite 3 % Leerstandsquote Periodenende (CHF) 3, 4 % Anzahl Areale und Entwicklungsliegenschaften Stück Bilanzwert Areale und Entwicklungsliegenschaften CHF PERSONALBESTAND Periodenende Stellen Entsprechend Vollzeitstellen Stellen KENNZAHLEN PRO AKTIE Gewinn pro Aktie (EPS) 5, 6 CHF Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge 5, 6 CHF Nennwertreduktion pro Aktie CHF n.a. n.a. n.a. n.a. Eigenkapital pro Aktie (NAV) 8 CHF Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern 8 CHF Aktienkurs Periodenende CHF Differenz zu Vorjahresperiode 1. Januar bis 30. Juni 2010 bzw. Bilanzwert per 31. Dezember Vgl. dazu Definition «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» auf Seite 26, Fussnote 2. 3 Gilt für Liegenschaften. 4 Entspricht dem entgangenen Mietertrag in % der Miete bei Vollvermietung, per Stichtag. 5 Summe aus fortgeführtem und aufgegebenem Geschäft. 6 Bezogen auf Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien. 7 Für das Geschäftsjahr Barauszahlung erfolgte am 23. Juni Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien.

3 Inhalt 3 Inhalt Kennzahlen 2 Vorwort des Verwaltungsrats zum 1. Halbjahr Bericht zum 1. Halbjahr FINANZBERICHT 11 PSP Swiss Property Gruppe 12 ZUSATZINFORMATIONEN 35 Immobilienportfolio 36 Kontaktstellen und wichtige Daten 52 Kundenbetreuung 53 Corporate Governance Das Kapitel «Corporate Governance» aus dem Geschäftsbericht 2010 wurde per 30. Juni 2011 aktualisiert und ist unter abrufbar. GRAFIKEN/TABELLEN Aufgrund von Rundungen kann die Summe der aufgelisteten Einzelpositionen grösser/kleiner als 100% sein. ORIGINAL IN DEUTSCH Eine englische Übersetzung ist als PDF auf verfügbar (Bestellungen unter investor.relations@psp.info). Weitere Publikationen und Informationen finden sich auf Dieser Halbjahresbericht wurde auf FSC-zertifiziertem Papier gedruckt.

4 4 Vorwort des Verwaltungsrats VORWORT DES VERWALTUNGSRATS ZUM 1. HALBJAHR 2011 Sehr geehrte Damen und Herren Die Weltwirtschaft hat sich im 1. Halbjahr 2011 relativ solid entwickelt trotz anhaltender Verunsicherung aufgrund einer Reihe negativer Ereignisse und Einflüsse, von der Atomkatastrophe in Japan bis zum Haushaltsdefizit in den USA. In Europa dürfte das wirtschaftliche Umfeld in den kommenden Monaten fragil bleiben, nicht zuletzt wegen der Schuldenproblematik. Während in der Schweiz die Exportbranche und der Tourismus unter dem starken Franken leiden, ist der für uns relevante Immobiliensektor höchstens indirekt von der Euro- und Dollarschwäche tangiert. Für PSP Swiss Property waren die ersten sechs Monate des Jahrs jedenfalls sehr erfolgreich. So erzielten wir im 1. Halbjahr 2011 einen Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) von CHF 77.3 Mio. (1. Halbjahr 2010: CHF 74.9 Mio.); dies entspricht einem Plus von 3.2%. Der Reingewinn (ohne Bewertungseffekte) bildet die Basis für die Gewinnausschüttung. Im Juni 2011 wurde eine Nennwertreduktion von CHF 2.80 pro Aktie für das Geschäftsjahr 2010 an die Aktionäre ausbezahlt, entsprechend einer Ausschüttungsrendite von 3.7% in Relation zum Jahresendkurs 2010 der PSP-Aktie. Damit führt PSP Swiss Property ihre aktionärsfreundliche Ausschüttungspolitik fort. In Sachen Finanzierung befindet sich PSP Swiss Property nach wie vor in einer komfortablen Situation: Per Ende Juni 2011 verfügten wir über ungenutzte Kreditlinien von insgesamt CHF 640 Mio. Zudem verfügt PSP Swiss Property als einzige Schweizer Immobiliengesellschaft über ein Rating von Fitch (A /stabil). Zusammen mit unserer starken Eigenkapitalbasis verleihen uns die ungenutzten Kreditlinien aus reichend finanziellen Spielraum für Akquisitionsmöglichkeiten. Da wir jedoch nicht auf «Grösse um jeden Preis» erpicht sind, bleiben wir unserer zurückhaltenden Akquisitionsstrategie treu. Wir kaufen nur zu einem vernünftigen Preis und nur Objekte, die unseren Aktionären lang fristig Mehrwert versprechen. Das Festhalten an dieser bewährten Strategie ist im aktuellen Umfeld wichtiger denn je. An wichtigen Wirtschaftsstandorten kommen kaum Bürogebäude oder Verkaufsflächen auf den Markt, die unseren Preis- und Qualitätsansprüchen genügen. Steuern wir angesichts dieses Marktumfelds auf eine Immobilienblase zu, wie von verschiedener Seite gewarnt wird? In unserem Segment, den Premium-Geschäftsliegenschaften, kaum. Vor allem moderne Geschäftsliegenschaften und energetisch sanierte Objekte durchlaufen derzeit zwar eine Aufwertungsphase; von Preissteigerungen, die auf spekulativ getriebenen Käufen mit dem Ziel eines kurzfristigen Kapitalgewinns basieren, sind wir aber weit entfernt. Bei der Vermietung unserer Liegenschaften sind wir auf Kurs. So konnten wir bei den neu abgeschlossenen Mietverträgen und bei Anschlussmietverträgen im 1. Halbjahr 2011 im Durchschnitt leicht höhere Mieten aushandeln, dies nicht zuletzt dank gezielter Investitionen zur Attraktivitätssteigerung einzelner Objekte. Obwohl in absehbarer Zukunft v.a. im Grossraum Zürich neue grössere Büroflächen auf den Markt kommen werden und sich der Wettbewerb dadurch intensivieren wird, bleiben wir auch in Sachen Vermietung zuversichtlich. Zum einen, weil wir stets bemüht sind, mit Optimierungsarbeiten unsere Liegenschaften für bestehende und potentielle Mieter so attraktiv wie möglich zu gestalten, zum andern, weil wir uns seit jeher auf erstklassige Liegenschaften an besten Lagen konzentrieren und uns deshalb peripher gelegene, neu erstellte Büro- und Geschäftshäuser nicht direkt konkurrenzieren.

5 Vorwort des Verwaltungsrats 5 Für das Gesamtjahr 2011 bleiben wir optimistisch. Solange die Schweizer Wirtschaft gemäss den übereinstimmenden Meinungen unter Experten wächst, steigt tendenziell auch die Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen. Dank unseres hochklassigen Immobilienportfolios und unserer langfristig ausgerichteten, konservativen Geschäftspolitik sind wir gut positioniert, auch die zukünftigen Herausforderungen zu meistern und von Marktopportunitäten zu profitieren. Was die EBITDA-Prognose anbelangt, erhöhen wir unsere im Februar kommunizierte Schätzung für das gesamte Geschäftsjahr 2011 von «rund CHF 220 Mio.» auf neu «CHF 225 Mio.» (unter Annahme eines konstanten Immobilienbestands). Die über das Gesamtportfolio erwartete Leerstandsquote per Ende 2011 verbessern wir ebenfalls auf neu «unter 9%» (bisher: «rund 9%»). Dr. Günther Gose Präsident des Verwaltungsrats Dr. Luciano Gabriel Delegierter des Verwaltungsrats und Chief Executive Officer 15. August 2011

6 6 Bericht zum 1. Halbjahr 2011 BERICHT ZUM 1. HalbJAHR 2011 An unsere Aktionäre, Geschäftspartner und Mitarbeiter OPERATIVE HAUPTTÄTIGKEITEN In der Berichtsperiode standen die Optimierung des Immobilienportfolios sowie die Weiterentwicklung der Areale im Zentrum unserer operativen Tätigkeiten. Besonderes Augenmerk richteten wir weiterhin auf die frühzeitige Bearbeitung der in den kommenden Monaten auslaufenden Mietverträge. Im 1. Halbjahr 2011 wurden keine Akquisitionen getätigt. Es wurden aber vier Immobilien für insgesamt CHF 42.7 Mio. veräussert; dies entspricht einer durchschnittlichen Höherbewertung von 20.5% gegenüber den letzten externen Schätzungen (vgl. dazu die Übersicht auf den Seiten 50 bis 51). Mit einem Eigenkapital von CHF Mrd. per Ende Juni 2011 (Ende 2010: CHF Mrd.) entsprechend einer Eigenkapitalquote von 52.2% verfügt PSP Swiss Property über eine starke Eigenkapitalbasis. Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende Juni 2011 CHF Mrd. (Ende 2010: CHF Mrd.); dies entspricht 36.0% der Bilanzsumme. Die offenen Kreditlinien betrugen CHF 640 Mio., wovon CHF 560 Mio. zugesichert waren. Dieser substanzielle Betrag erlaubt der Gesellschaft eine weiterhin flexible Kapitalbewirtschaftung und schafft die nötige Basis für Akquisitionsmöglichkeiten. Die flüssigen Mittel betrugen per Ende Juni 2011 CHF 36.9 Mio. (Ende 2010: CHF 12.8 Mio.). Dank Zinsabsicherungsgeschäften wird PSP Swiss Property auch mittelfristig weiterhin vom historisch tiefen Zinsniveau profitieren. Die Zinsbindung betrug Ende Juni Jahre (Ende 2010: 3.2 Jahre). Bis 2013 werden keine Bankkredite fällig; 2012 werden eine Anleihe über CHF 250 Mio. und eine Privatplatzierung über CHF 40 Mio. zur Rückzahlung fällig. Im April 2011 bestätigte die Rating-Agentur Fitch das Rating für die PSP Swiss Property AG mit «A» und stabilem Ausblick. Die konservative Finanzierungspolitik ist für PSP Swiss Property ein nicht zu unterschätzender Wettbewerbsvorteil. IMMOBILIENPORTFOLIO Das Immobilienportfolio umfasste per Ende Juni Büro- und Geschäftshäuser an erstklassigen Lagen. Dazu kamen acht Areale mit attraktiven Entwicklungsprojekten. Der Bilanzwert des gesamten Portfolios betrug CHF Mrd. (Ende 2010: CHF Mrd.). Die Neubewertung der Liegenschaften per Ende Juni 2011 resultierte in einer Aufwertung um CHF Mio. Die Hauptgründe, die zu dieser Wertsteigerung geführt haben, sind i) ein um 8 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz, ii) der Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mieten und iii) leicht gestiegene Marktmieten für Verkaufsflächen, v.a. im Zentrum von Zürich. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug Ende Juni 2011 nominal 5.36% (Ende 2010: 5.44%).

7 Bericht zum 1. Halbjahr Die laufenden Arealentwicklungen wurden planmässig weitergeführt. Erwähnenswert sind dabei der Baubeginn auf dem Gurtenareal in Wabern bei Bern sowie die Einreichung des erneuerten Baugesuchs für das Areal «Paradiso» in Lugano Details zu allen Arealen bzw. Projekten finden sich auf den Seiten 48 bis Portfoliowert nach Region LEERSTANDSENTWICKLUNG Die Leerstandsquote betrug Ende Juni % (Ende 2010: 8.5%). 2 1 Von den 8.9% waren 1.8%-Punkte auf laufende Sanierungsarbeiten an diversen Liegenschaften zurückzuführen. 1.1%-Punkte betrafen die Sanierung der Liegenschaft Aarbergstrasse 94 in Biel. 0.4%-Punkte stammten von der Liegenschaft Laupenstrasse 18/18a in Bern. Die Liegenschaften in Zürich-West und Wallisellen (Anlagewert CHF 0.8 Mrd.) trugen insgesamt 4.5%-Punkte zum Leerstand bei. Das übrige Anlageportfolio mit einem Anlagewert von CHF 4.5 Mrd. (d.h. der Immobilienbestand ohne die Liegenschaften in Sanierung sowie diejenigen in Zürich-West und Wallisellen) machte lediglich 2.6% aus. Von den im Jahr 2011 auslaufenden Mietverträgen (CHF 39.0 Mio.) waren per Ende Juni 2011 bereits 90% erneuert bzw. verlängert. Per Jahresende 2011 erwarten wir eine Leerstandsquote von unter 9%. KONSOLIDIERTES HALBJAHRESERGEBNIS (JANUAR BIS JUNI 2011) (in CHF Mrd.) 1 Zürich: % 2 Genf: % 3 Basel: % 4 Bern: % 5 Lausanne: % 6 übrige Standorte: % 7 Areale und Entwicklungsliegenschaften: % Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge 1 stieg von CHF 74.9 Mio. auf CHF 77.3 Mio. Der entsprechende Gewinn pro Aktie betrug CHF 1.81 (Vorjahresperiode: CHF 1.77). Der Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge bildet bei PSP Swiss Property die Basis für die Gewinnausschüttung. Der Reingewinn inklusive Bewertungsdifferenzen erreichte CHF Mio. (Vorjahresperiode: CHF Mio.). Der Gewinn pro Aktie inklusive Bewertungsdifferenzen betrug CHF 4.64 (Vorjahresperiode: CHF 2.68). Die Ergebnisverbesserung ergab sich hauptsächlich aus den gegenüber der Vorjahresperiode höheren Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften von CHF Mio. (Vorjahresperiode: CHF 47.6 Mio.) Miete nach Nutzungsart Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich um CHF 6.6 Mio. auf CHF Mio. Die Zunahme ist auf folgende Faktoren zurückzuführen: i) Mietertrag aus der Akquisition der Liegenschaft an der Seestrasse 353 in Zürich (April 2010), ii) Mietertrag aus dem im Dezember 2010 fertig gestellten Thermalbad auf dem Hürlimann-Areal in Zürich und iii) zusätzlicher Mietertrag aufgrund erfolgreicher Neuvermietungen sowie ausserordentlicher Erträge, welche im 2. Quartal 2011 anfielen. Der Betriebsaufwand erhöhte sich aufgrund gezielter Investitionen in das Bestandesportfolio und leicht gestiegener Liegenschaftsaufwendungen um 4.5% auf CHF 25.8 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 24.7 Mio.). 1 1 Büro: 66% 2 Verkauf: 15% 3 Parking: 6% 4 Gastronomie: 4% 5 Übrige: 9% 1 Vgl. dazu Definition auf Seite 26, Fussnote 2.

8 8 Bericht zum 1. Halbjahr 2011 BERICHT ZUM 1. HalbJAHR 2011 Der Finanzaufwand verringerte sich leicht auf CHF 23.1 Mio. (Vorjahresperiode: CHF 23.5 Mio.). Per Ende Juni 2011 betrug das Eigenkapital (Net Asset Value; NAV) pro Aktie CHF (Ende 2010: CHF 68.87). Der NAV pro Aktie vor latenten Steuern belief sich auf CHF (Ende 2010: CHF 80.86). NENNWERTREDUKTION Die Generalversammlung vom 1. April 2011 beschloss eine Barauszahlung in Form einer Nennwertreduktion in der Höhe von CHF 2.80 pro Aktie (Vorjahr: Nennwertrückzahlung von CHF 2.70 pro Aktie). Die Auszahlung erfolgte am 23. Juni BESCHLÜSSE DER GENERALVERSAMMLUNG 2011 Nebst dem Beschluss zur erwähnten Nennwertreduktion hat die Generalversammlung die Verlängerung des genehmigten Aktienkapitals bis zum 1. April 2013 beschlossen sowie einer Änderung von Artikel 10(2) der Statuten zwecks Stärkung des Traktandierungsrechts der Aktionäre zugestimmt; neu genügen Aktien im Nennwert von mindestens CHF als Legitimationsbasis (bisher CHF ). Per 30. Juni 2011 bestand der Verwaltungsrat unverändert aus Dr. Günther Gose, Präsident, Dr. Luciano Gabriel, Delegierter und CEO, Prof. Dr. Peter Forstmoser, Nathan Hetz, Gino Pfister, Josef Stadler und Aviram Wertheim, alle gewählt für eine statutarische Amtszeit von einem Jahr (d.h. bis zur Generalversammlung 2012). PricewaterhouseCoopers AG, Zürich, ist für das Geschäftsjahr 2011 als Revisionsstelle wiedergewählt worden. BEDEUTENDE AKTIONÄRE Per 30. Juni 2011 waren PSP Swiss Property die israelische Alony Hetz Properties & Investments Ltd als Aktionärin mit einem Stimmrechtsanteil von 16.03%, die PSP Swiss Property AG mit einem Stimmrechtsanteil von 6.84% (eigene Aktien mit ruhendem Stimmrecht), ein nicht meldepflichtiger Nominee mit einem Stimmrechtsanteil von 5.11% sowie BlackRock Inc., USA, mit einem Stimmrechtsanteil von 3.34% bekannt. Alony Hetz Properties & Investments Ltd, deren Aktien an der Börse in Tel Aviv kotiert sind, gilt als langfristig ausgerichteter institutioneller Investor und ist durch Nathan Hetz und Aviram Wertheim im Verwaltungsrat der PSP Swiss Property AG vertreten.

9 Bericht zum 1. Halbjahr EREIGNISSE NACH DEM BILANZSTICHTAG 8 1 Am 14. Juli 2011 wurde die Liegenschaft an der Vogelsangstrasse 15 in Effretikon verkauft (Übertrag per 1. August 2011). Der Verkaufserfolg wurde gemäss IFRS per 30. Juni 2011 als Aufwertungserfolg erfasst, da der Verkauf zu diesem Zeitpunkt bereits vertraglich geregelt war. 6 7 Miete nach Mieterart Ansonsten fanden nach dem Bilanzstichtag keine wesentlichen Ereignisse statt. 5 2 AUSBLICK 2011 PSP Swiss Property ist in Bezug auf die Ergebnisentwicklung des Geschäftsjahrs 2011 weiterhin optimistisch. Unter der Annahme eines konstanten Immobilienbestands erhöhen wir für 2011 die EBITDA-Prognose (ohne Liegenschaftserfolge) von bisher «rund CHF 220 Mio.» auf neu «CHF 225 Mio.» (2010: CHF Mio.). Die Gründe für diese Erhöhung sind ausserordentliche Erträge in der Höhe von CHF 2.2 Mio., welche im 2. Quartal 2011 beim Liegenschaftsertrag anfielen, sowie höher als erwartete übrige Erträge, welche durch Einlage-Entsteuerung optierter Liegenschaften geltend gemacht werden konnten Verkauf: 20 % 2 Dienstleistungen: 17% 3 Finanzdienstleistungen: 15 % 4 Telekommunikation: 13% 5 Technologie: 9% 6 Öffentliche Hand: 6% 7 Gastronomie: 5% 8 Übrige: 15% Die über das Gesamtportfolio erwartete Leerstandsquote per Ende 2011 verbessern wir ebenfalls auf neu «unter 9%» (bisher: «rund 9%»). Bei den Arealen fokussieren wir auf das Hürlimann-Areal (Fertigstellung Hotel sowie Umbau «Kesselhaus» als letzte Etappen) und das Löwenbräu-Areal, beide in Zürich, sowie das Gurtenareal in Wabern bei Bern, bei dem vor kurzem die Bauarbeiten aufgenommen wurden. Die übrigen Areale sind interessante Langzeitprojekte, die sich zum Teil noch in der Planungsphase befinden. 1 Miete nach grössten Mietern Die Geschäftsleitung, im August Swisscom: 9% 2 Schweizer Post: 3% 3 Deutsche Bank: 3% 4 Google: 3% 5 Bär & Karrer: 2% 6 Nächste fünf grösste Mieter: 9% 7 Übrige: 71%

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11 Finanzbericht 11 Finanzbericht PSP Swiss Property Gruppe (Konsolidiert) 12 Konsolidierte Erfolgsrechnung und konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (April bis Juni) 12 Konsolidierte Erfolgsrechnung und konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Januar bis Juni) 13 Konsolidierte Bilanz 14 Konsolidierte Geldflussrechnung (Januar bis Juni) 15 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis 16 Anhang zum konsolidierten Halbjahresabschluss per 30. Juni Allgemeine Informationen 18 Grundlagen der Rechnungslegung 18 Konsolidierungskreis 19 Segmentinformation 1. Halbjahr Segmentinformation 1. Halbjahr Ausgewählte Anmerkungen 22 Bericht über die Review der Revisionsstelle 28 Immobilienbewertungsbericht Wüest&Partner AG 29 EPRA Performance-Messung 32

12 12 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Erfolgsrechnung und Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (April bis Juni) KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG (April bis Juni) Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt und Renovationen Liegenschaften Personalaufwand Honorare an Dritte Betriebs- und Verwaltungsaufwand Abschreibungen Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Finanzaufwand Finanzertrag Finanzaufwand Betriebserfolg vor Steuern Ertragssteueraufwand Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Gewinn pro Aktie in CHF (unverwässert und verwässert) KONSOLIDIERTE GESAMTERGEBNISRECHNUNG (April bis Juni) (in CHF 1 000) 1. April bis 30. Juni April bis 30. Juni 2011 Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Veränderung Zinsabsicherungen Veränderung Finanzbeteiligungen Ertragssteueraufwand Betriebsertrag (in CHF 1 000) 1. April bis 30. Juni April bis 30. Juni 2011 Anmerkung Liegenschaftsertrag Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Aktivierte Eigenleistungen Übriger Ertrag Total Betriebsertrag Anmerkung Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

13 Finanzbericht 13 PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Erfolgsrechnung und Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung (Januar bis Juni) KONSOLIDIERTE ERFOLGSRECHNUNG (Januar bis Juni) Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt und Renovationen Liegenschaften Personalaufwand Honorare an Dritte Betriebs- und Verwaltungsaufwand Abschreibungen Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Finanzaufwand Finanzertrag Finanzaufwand Betriebserfolg vor Steuern Ertragssteueraufwand Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Gewinn pro Aktie aus fortgeführtem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) Gewinn pro Aktie aus aufgegebenem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) KONSOLIDIERTE GESAMTERGEBNISRECHNUNG (Januar bis Juni) (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2011 Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Veränderung Zinsabsicherungen Veränderung Finanzbeteiligungen Ertragssteueraufwand Betriebsertrag (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2011 Anmerkung Liegenschaftsertrag Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Aktivierte Eigenleistungen Übriger Ertrag Total Betriebsertrag Anmerkung Gesamtergebnis, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

14 14 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Bilanz Aktiven (in CHF 1 000) 1. Januar Dezember Juni 2011 Anmerkung Anlageliegenschaften Selbstgenutzte Liegenschaften Areale und Entwicklungsliegenschaften Anteile an assoziierten Unternehmen Finanzbeteiligungen Forderungen Derivative Finanzinstrumente Immaterielle Anlagen Mobile Sachanlagen Latente Steuerguthaben Total Anlagevermögen Zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften Zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften Forderungen Aktive Rechnungsabgrenzungen Übrige Finanzinstrumente Flüssige Mittel Total Umlaufvermögen Total Aktiven Passiven Aktienkapital Kapitalreserven Eigene Aktien Gewinnreserven Neubewertungsreserven Total Eigenkapital Finanzverbindlichkeiten Anleihen Derivative Finanzinstrumente Vorsorgeverpflichtungen Latente Steuerverpflichtungen Total langfristiges Fremdkapital Finanzverbindlichkeiten Anleihen Derivative Finanzinstrumente Verpflichtungen Passive Rechnungsabgrenzungen Laufende Steuerverbindlichkeiten Rückstellungen Total kurzfristiges Fremdkapital Total Passiven Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung. Zug, 15. August 2011, für den Verwaltungsrat: Dr. Günther Gose, Präsident, und Dr. Luciano Gabriel, Delegierter und Chief Executive Officer.

15 Finanzbericht 15 PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierte Geldflussrechnung (Januar bis Juni) (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2011 Anmerkung Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Aktivierte Eigenleistungen Rückstellungsaufwand 0 17 Veränderung Vorsorgeverpflichtungen Abschreibungen Finanzaufwand netto Ertragssteueraufwand Veränderung zum Verkauf bestimmte Areale und Entwicklungsliegenschaften Veränderung Forderungen Veränderung Verpflichtungen Veränderung aktive Rechnungsabgrenzungen Veränderung passive Rechnungsabgrenzungen Bezahlte Zinsen Erhaltene Zinsen Erhaltene Dividenden/Nennwertreduktionen Bezahlte Steuern Geldfluss aus Betriebstätigkeit Käufe von Anlageliegenschaften Wertvermehrende Investitionen Anlageliegenschaften Investitionen selbstgenutzte Liegenschaften Investitionen Areale und Entwicklungsliegenschaften Verkäufe von Liegenschaften Auszahlungen Darlehen Rückzahlungen Darlehen Käufe von Immateriellen Anlagen 23 8 Käufe von Mobilen Sachanlagen 7 13 Geldfluss aus Investitionstätigkeit Käufe von eigenen Aktien 0 5 Aufnahme Finanzverbindlichkeiten Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten Emission Anleihe Emissionskosten Anleihe Nennwertrückzahlung Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Geldfluss aus Betriebstätigkeit aus aufgegebenem Geschäft Veränderung flüssiger Mittel Flüssige Mittel per 1. Januar Flüssige Mittel per 30. Juni Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

16 16 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) Konsolidierter Eigenkapitalnachweis (in CHF 1 000) Aktienkapital Kapitalreserven 31. Dezember Gesamtergebnis Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Nennwertreduktion (Zahlung an Aktionäre) Vernichtung von eigenen Aktien Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 30. Juni Gesamtergebnis Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Aktienbasierende Entschädigungen 190 Verkauf eigener Aktien Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 31. Dezember Gesamtergebnis Total im Eigenkapital erfasste Erträge und Aufwendungen 0 0 Nennwertreduktion (Zahlung an Aktionäre) Erwerb eigener Aktien Elimination Steuereffekt aus handelsrechtlichem Erfolg auf eigenen Aktien 30. Juni Der Anhang ist Bestandteil dieser konsolidierten Halbjahresrechnung.

17 Finanzbericht 17 Eigene Aktien Gewinnreserven Neubewertungs reserven Total Eigenkapital

18 18 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 ALLGEMEINE INFORMATIONEN Die PSP Swiss Property AG ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt werden. Der Sitz der Gesellschaft befindet sich am Kolinplatz 2, 6300 Zug. Die PSP-Swiss-Property-Gruppe besitzt schweizweit 170 Büro- und Geschäftshäuser sowie acht Entwicklungsareale. Die Liegenschaften befinden sich vorab an zentralen Lagen in Zürich, Genf, Basel, Bern und Lausanne. Per 30. Juni 2011 beschäftigte PSP Swiss Property 81 Mitarbeitende. Der konsolidierte Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 basiert auf den nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der kontrollierten Gruppengesellschaften per 30. Juni Der konsolidierte Halbjahresabschluss von PSP Swiss Property per 30. Juni 2011 wurde durch den Verwaltungsrat am 15. August 2011 zur Veröffentlichung freigegeben. GRUNDLAGEN DER RECHNUNGSLEGUNG Die Rechnungslegung der Gruppe erfolgt in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung RLR) der SIX Swiss Exchange. Der Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 wurde gemäss den Anforderungen von IAS 34 (Interim Financial Reporting) für die Zwischenberichterstattung erstellt. Die verkürzte konsolidierte Halbjahresberichterstattung 2011 enthält nicht alle Informationen und Offenlegungen, welche im Rahmen der jährlichen Berichterstattung verlangt werden, und sollte deshalb zusammen mit den finanziellen Berichterstattungen des Geschäftsjahrs 2010 gelesen werden. Die Liegenschaften werden halbjährlich (Ende Juni und Ende Dezember) durch eine externe, unabhängige Liegenschaftenbewertungsfirma bewertet. In der Berichtsperiode neu erworbene Liegenschaften werden per Quartalsende extern bewertet. Die Veränderung des Marktwerts wird dabei erfolgswirksam verbucht. Anlageliegenschaften bzw. zum Verkauf bestimmte Anlageliegenschaften, welche bis zur Bilanzerrichtung verkauft werden, bei denen der Übergang von Nutzen und Gefahr jedoch erst in einer späteren Rechnungslegungsperiode erfolgt, werden grundsätzlich zum vertraglich vereinbarten Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten bewertet. Die entsprechende Be wer tungsänderung wird erfolgswirksam verbucht. Im Weiteren wurden für den vorliegenden Halbjahresabschluss per 30. Juni 2011 die gleichen Konsolidierungs-, Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze angewendet wie im Geschäftsbericht von PSP Swiss Property für das Geschäftsjahr 2010 auf den Seiten 40 bis 51 beschrieben. Im 2. Quartal 2011 hat das International Accounting Standards Board (IASB) verschiedene neue bzw. geänderte Standards in Kraft gesetzt. PSP Swiss Property verzichtete in der Halbjahresberichterstattung 2011 auf eine vorzeitige Anwendung dieser neuen bzw. geänderten Standards. Nachfolgend die für PSP Swiss Property wesentlichen Neuerungen bzw. Änderungen und die bei der künftigen Umsetzung zu erwartenden Auswirkungen. n IAS 1 revised Presentation of Items of Other Comprehensive Income (anwendbar ab 1. Juli 2012): Die Änderungen betreffen in erster Linie die Darstellung der im Gesamtergebnis verbuchten Positionen. Diese sind neu in zwei Kategorien zu gliedern, je nachdem, ob die entsprechenden Beträge in einer späteren Periode wieder in die Erfolgsrechnung zurückfliessen werden oder nicht. Diese Änderung wird zu zusätzlichen Offenlegungen in der Gesamtergebnisrechnung führen. n IFRS 10 Consolidated Financial Statements (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard löst IAS 27 «Consolidated and Separate Financial Statements» ab und enthält eine modifizierte Definition des «Kontrollprinzips». Neu wird neben der Möglichkeit eines beherrschenden Einflusses auch verlangt, dass der Investor variablen Erträgen ausgesetzt sein muss, damit Kontrolle besteht. Diese Änderung wird keinen Einfluss auf die in die Konzernrechnung einzubeziehenden Gesellschaften haben, da PSP Swiss Property bei allen Tochtergesellschaften auch nach der neuen Definition die Kontrolle innehat.

19 Finanzbericht 19 n IFRS 11 Joint Arrangements (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard löst die bisherigen Standards IAS 31 «Joint Ventures» und SIC 13 «Jointly Controlled Entities» ab. Der Standard unterscheidet zwischen «Joint Operations» (quotenmässige Erfassung) und «Joint Ventures» (Equity-Methode). Aufgrund der neuen Definitionen ist es denkbar, dass bisher als Associates unter IAS 28 bilanzierte Beteiligungen inskünftig als «Joint Arrangements» unter IFRS 11 zu behandeln sein werden. Die Auswirkungen einer allfälligen Umstellung auf die Konzernrechnung von PSP Swiss Property wären so oder so unwesentlich. n IFRS 12 Disclosures of Interests in Other Entities (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard definiert verschiedene zusätzliche Offenlegungen bei Beteiligungen an anderen Gesellschaften. Aufgrund der klaren und einfachen Konzernstruktur erwartet PSP Swiss Property davon keine wesentlichen Auswirkungen. n IFRS 13 Fair Value Measurement (anwendbar ab 1. Januar 2013): Dieser neue Standard ersetzt die bisher in IAS 40 integrierte Guidance zur Ermittlung von Fair Values für Renditeliegenschaften oder anderen zum Fair Value bilanzierten Liegenschaften. Neben einer leicht veränderten Fair Value-Definition wird neu insbesondere das Konzept des «Highest and Best Use» zur Anwendung gelangen. PSP Swiss Property erwartet keine wesentlichen Auswirkungen auf die Bewertung auf Gesamtportfolioebene. Bei einzelnen Liegenschaften könnte die «Highest and Best Use»-Annahme jedoch zu einem höheren Fair Value führen. Basis der tatsächlichen Planvermögensallokation bestimmt, sondern basierend auf dem Diskontsatz zur Barwertberechnung der Pensionsverpflichtung. Diese Änderung wird Auswirkungen auf den Pensionsaufwand bzw. das Betriebsergebnis haben. Aufgrund dieser Änderung wird PSP Swiss Property die Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze entsprechend anpassen. Bezüglich der im 1. Quartal 2011 in Kraft getretenen Änderung des IASB wird auf die Angaben im Quartalsbericht Q1 2011, Seiten 14 bis 15, verwiesen. In der Berichtsperiode wurden keine Bilanzierungsoder Bewertungsgrundsätze geändert. KONSOLIDIERUNGSKREIS Der Konsolidierungskreis hat sich gegenüber dem Jahresabschluss per 31. Dezember 2010 nicht verändert. Ausser der Holdinggesellschaft PSP Swiss Property AG ist keine Gesellschaft an einer Börse kotiert. n IAS 19 revised Employee Benefits (anwendbar ab 1. Januar 2013): Diese Änderung schafft den bisher von PSP Swiss Property angewendeten «Corridor Approach» zur Erfassung der aktuariellen Gewinne und Verluste ab. Zudem werden gewisse Neubewertungseffekte neu zwingend in der Gesamtergebnisrechnung zu erfassen sein. Durch den Wegfall der Corridor-Methode wird sich die Volatilität der bilanzierten Pensionsverbindlichkeiten voraussichtlich erhöhen. Allerdings wird die Erfassung der Veränderungen weitgehend im Gesamtergebnis und nicht in der Erfolgsrechnung erfolgen. Ein weiteres Novum ist der Ansatz des Nettozinsaufwands/-ertrags. Im Gegensatz zur bisherigen Regelung wird dabei der erwartete Ertrag des Planvermögens nicht mehr auf

20 20 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 Segmentinformation 1. Halbjahr Januar bis 30. Juni 2010 Betriebsertrag (in CHF 1 000) Immobilienanlagen Immobilienbewirtschaftung Holding Zwischensumme Eliminationen Total Gruppe Liegenschaftsertrag Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Bewirtschaftung Aktivierte Eigenleistungen Übriger Ertrag Total Betriebsertrag Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt und Renovationen Liegenschaften Personalaufwand Honorare an Dritte Betriebs- und Verwaltungsaufwand Abschreibungen Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Finanzaufwand Finanzertrag 615 Finanzaufwand Betriebserfolg vor Steuern Ertragssteueraufwand Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Umsatzerlöse Mit Dritten Mit anderen Segmenten Total Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse bestehen aus den betrieblich fakturierten Produkten und Dienstleistungen. Nicht Bestandteil der Umsatzerlöse sind die Erfolgsrechnungspositionen Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte), Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen und Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen.

21 Finanzbericht 21 Segmentinformation 1. Halbjahr Januar bis 30. Juni 2011 Betriebsertrag (in CHF 1 000) Immobilienanlagen Immobilienbewirtschaftung Holding Zwischensumme Eliminationen Total Gruppe Liegenschaftsertrag Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften Erlös aus Liegenschaftsverkäufen (Vorräte) Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte) Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen Bewirtschaftung Aktivierte Eigenleistungen Übriger Ertrag Total Betriebsertrag Betriebsaufwand Betriebsaufwand Liegenschaften Unterhalt und Renovationen Liegenschaften Personalaufwand Honorare an Dritte Betriebs- und Verwaltungsaufwand Abschreibungen Total Betriebsaufwand Betriebserfolg vor Finanzaufwand Finanzertrag Finanzaufwand Betriebserfolg vor Steuern Ertragssteueraufwand Reingewinn aus fortgeführtem Geschäft Reingewinn aus aufgegebenem Geschäft 0 Total Reingewinn, den Aktionären der PSP Swiss Property AG zuzurechnen Umsatzerlöse Mit Dritten Mit anderen Segmenten Total Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse bestehen aus den betrieblich fakturierten Produkten und Dienstleistungen. Nicht Bestandteil der Umsatzerlöse sind die Erfolgsrechnungspositionen Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, Aufwand der verkauften Liegenschaften (Vorräte), Erfolg aus übrigen Liegenschaftsverkäufen und Erfolg aus Anteilen assoziierter Unternehmen.

22 22 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni 2011 Ausgewählte Anmerkungen 1. Liegenschaften (in CHF 1 000) Anlage- Zum Verkauf bestimmte liegen- schaften Anlage- liegen- schaften Selbstgenutzte Liegenschaften zu zu schaften Marktwert Anschaf- fungs- kosten Zum Verkauf bestimmte, laufende Areale und Entwicklungsliegenschaften Entwick- IAS 40 IFRS 5 IAS 16 IAS 40 IAS 40 IAS 2 Total lungs- projekte Liegen- Bilanzwert 31. Dezember Käufe Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods Umklassifizierungen Wertvermehrende Investitionen Aktivierte Eigenleistungen Aktivierte Bauzinsen Verkäufe Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften n.a. 116 n.a. n.a n Bew.differenzen der per 1. Jan verbuchten Liegenschaften n.a. 116 n.a. n.a n Bew.differenzen aus Akquisitionen, fertig gestellten und umklass. Liegenschaften n.a. n.a. n.a. n.a Abschreibungen n.a. n.a. 401 n.a. n.a. n.a. 401 Bilanzwert 31. Dezember Ursprüngliche Anschaffungskosten Kumulierte Abschreibungen 920 Netto-Buchwert Käufe Aktivierung/Auflösung von Rent-Free-Periods Umklassifizierungen Wertvermehrende Investitionen Aktivierte Eigenleistungen Aktivierte Bauzinsen Verkäufe Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften n Bew.differenzen der per 1. Jan verbuchten Liegenschaften n.a. 205 n.a. n.a n Bew.differenzen aus Akquisitionen, fertig gestellten und umklass. Liegenschaften 0 0 n.a n.a. n.a Abschreibungen n.a. n.a. 201 n.a. n.a. n.a. 201 Bilanzwert 30. Juni Ursprüngliche Anschaffungskosten Kumulierte Abschreibungen Netto-Buchwert Lineare Erfassung/Auflösung der den Mietern gewährten Mietanreizen. Brandversicherungswert 31. Dezember Brandversicherungswert 30. Juni

23 Finanzbericht 23 Im 1. Halbjahr 2011 wurden keine Akquisitionen getätigt; umgekehrt wurden vier Immobilien veräussert (vgl. dazu die Übersicht auf den Seiten 50 bis 51). Die Neubewertung der Liegenschaften per Ende Juni 2011 resultierte in einer Aufwertung um CHF Mio. Die Hauptgründe, die zu dieser Wertsteigerung geführt haben, sind i) ein um 8 Basispunkte tieferer durchschnittlich gewichteter Diskontierungssatz, ii) der Abschluss neuer Mietverträge zu höheren Mieten und iii) leicht gestiegene Marktmieten für Verkaufsflächen, v.a. im Zentrum von Zürich. Der für das gesamte Portfolio errechnete, durchschnittlich gewichtete Diskontierungssatz betrug Ende Juni 2011 nominal 5.36% (Ende 2010: 5.44%). Für laufende Entwicklungs- und Renovationsarbeiten bestanden Mitte 2011 Zahlungsverpflichtungen von insgesamt CHF Mio. (Ende 2010: CHF Mio.). Informationen zur Finanzierung finden sich in der Anmerkung 3 auf Seite 24. Weitere gemäss der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange geforderte Angaben finden sich auf den Seiten 36 bis 51 (diese Angaben sind Bestandteil des Anhangs der konsolidierten Halbjahresrechnung). 2. Finanzaufwand (in CHF 1 000) 1. Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2011 Zinsertrag Ertrag aus Finanzbeteiligungen Total Finanzertrag Zinsaufwand Aktivierte Bauzinsen Amortisation Emissionskosten Anleihen Total Finanzaufwand Total Finanzaufwand netto Gesamtzinsaufwand für Finanzpositionen zu amortisierten Kosten Das zinspflichtige Fremdkapital betrug per Ende Juni 2011 CHF Mrd. (Ende 2010: CHF Mrd.). Der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz betrug in der Berichtsperiode Januar bis Juni % (Vorjahresperiode sowie Gesamtjahr 2010: 2.58%). Per Ende Juni 2011 lag der durchschnittliche Fremdkapitalkostensatz bei 2.53% (Ende 2010: 2.61%).

24 24 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni FINANZVERBINDLICHKEITEN Vom 31. Dezember 2010 bis zum 30. Juni 2011 wurden im Rahmen bestehender Kreditlinien insgesamt Feste Vorschüsse von CHF 200 Mio. aufgenommen und CHF 110 Mio. zurückbezahlt. In derselben Periode wurden weder Anleihen emittiert noch zurückbezahlt. Per Ende Juni 2011 waren (wie im Vorjahr) keine Finanzverbindlichkeiten und Anleihen ausstehend, die durch Grundpfänder auf Liegenschaften gesichert sind, und es bestanden auch keine Finanzverbindlichkeiten und Anleihen mit Amortisationspflicht. Alle in den bestehenden Kreditverträgen festgelegten Finanzkennzahlen (Financial Covenants) wurden in der Berichtsperiode eingehalten. Die beiden wichtigsten Finanzkennzahlen beziehen sich auf die konsolidierte Eigenkapitalquote und den Zinsdeckungsfaktor. Das Exposure aller Finanzverbindlichkeiten im Hinblick auf Zinssatzänderungen präsentierte sich jeweils per Bilanzstichtag wie folgt: (in CHF 1 000) 31. Dezember Juni 2011 < 6 Monate bis 12 Monate bis 5 Jahre > 5 Jahre Total zinspflichtige Finanzverbindlichkeiten Die durchschnittliche Zinsbindung aller Finanzverbindlichkeiten betrug per Ende Juni Jahre (Ende Jahre). 4. DERIVATIVE FINANZINSTRUMENTE In der Berichtsperiode wurden keine Interest Rate Swaps fällig; umgekehrt wurde ein Forward Interest Rate Swap mit einem Kontraktwert von CHF 50 Mio. abgeschlossen (Beginn im Jahr 2012 mit einer Laufzeit von 3 Jahren). Bei allen Interest Rate Swaps (pay fix/receive floating) sind die Voraussetzungen für die Anwendung von Hedge Accounting erfüllt. Die Festzinsbasis bei den per Ende Juni 2011 bestehenden Interest Rate Swaps betrug 0.99% bis 3.13% (Ende 2010: 0.99% bis 3.13%); die variable Verzinsung basiert auf dem CHF-Libor.

25 Finanzbericht AKTIENKAPITAL Die Generalversammlung vom 1. April 2011 beschloss, zwecks Nennwertrückzahlung an die Aktionäre, das Aktienkapital herabzusetzen. Die Nennwertrückzahlung erfolgte am 23. Juni Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital wurden entsprechend reduziert. PSP Swiss Property AG Anzahl Namenaktien in Stück Nominalwert pro Namenaktie in CHF Total Nominalwert in CHF Ausgegebenes, voll einbezahltes Aktienkapital 31. Dezember Kapitalherabsetzung durch Aktienvernichtung Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion (Zahlung an die Aktionäre) Dezember Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion (Zahlung an die Aktionäre) Juni Genehmigtes Aktienkapital 31. Dezember Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Dezember Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Juni Bedingtes Aktienkapital 31. Dezember Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Dezember Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion Juni Im 2. Quartal 2011 wurden 64 Aktien zurückgekauft. Weitere Angaben zur Veränderung des Eigenkapitals finden sich im Abschnitt über das konsolidierte Eigenkapital auf den Seiten 16 bis 17.

26 26 Finanzbericht PSP Swiss Property (Konsolidiert) ANHANG ZUm KONSOLIDIERTEN HalbJAHRESabschluss Per 30. Juni KENNZAHLEN PRO AKTIE Der Gewinn pro Aktie wird berechnet, indem der ausgewiesene Reingewinn durch die durchschnittlich gewichtete Anzahl ausgegebener Aktien geteilt wird, wobei die eigenen Aktien abgezogen werden. Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge basiert auf dem «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» April bis 30. Juni April bis 30. Juni Januar bis 30. Juni Januar bis 30. Juni 2011 Reingewinn in CHF 1000 aus fortgeführtem Geschäft Reingewinn in CHF 1000 aus aufgegebenem Geschäft Anzahl durchschnittlich ausstehender Aktien Gewinn pro Aktie aus fortgeführtem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) Gewinn pro Aktie aus aufgegebenem Geschäft in CHF (unverwässert und verwässert) Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge in CHF Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge in CHF (unverwässert und verwässert) Das Eigenkapital pro Aktie hat sich wie folgt verändert: 31. Dezember Juni 2011 Eigenkapital in CHF Latente Steuern in CHF Anzahl ausgegebene Aktien Anzahl eigene Aktien Anzahl ausstehende Aktien Eigenkapital pro Aktie in CHF Eigenkapital pro Aktie vor latenten Steuern in CHF Bezogen auf Anzahl ausstehender Aktien. 7. BARAUSSCHÜTTUNG DURCH NENNWERTREDUKTION Am 23. Juni 2011 hat die PSP Swiss Property AG CHF 2.80 in Form einer Nennwertreduktion an ihre Aktionäre ausbezahlt (anstelle einer Dividende für das Geschäftsjahr 2010). Der Gesamtbetrag der ausbezahlten Nennwertreduktion betrug CHF Mio. (Vorjahr: Nennwertreduktion von CHF 2.70 pro Aktie bzw. CHF Mio. insgesamt). 2 Der «Reingewinn ohne Liegenschaftserfolge» entspricht dem konsolidierten Reingewinn ohne Bewertungsdifferenzen der Liegenschaften, ohne den realisierten Erfolg aus Verkäufen von Anlageliegenschaften und ohne den damit verbundenen Steueraufwand. Der Erfolg aus den Verkäufen von selbst entwickelten Objekten ist hingegen Bestandteil des «Reingewinns ohne Liegenschaftserfolge».