Investment Properties (IAS 40)

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1 Investment Properties Investment Properties (IAS 40) Unter den Anwendungsbereich von IAS 40 fallen Immobilien (unbebaute bb und/oder d/d bebaute bb Grundstücke ük bzw. Gebäude(teile)), die gehalten werden, um Mieteinnahmen und/oder Wertsteigerungsgewinne gegenüber (konzernfremden) Dritten zu erzielen. Internationale Rechnungslegung 1

2 Investment Properties Investment Properties (II) Nicht unter den Anwendungsbereich fallen indes Immobilien, die für den Gebrauch in der Produktion, zum Angebot von Gütern oder Dienstleistungen bzw. für Verwaltungszwecke im Rahmen des Unternehmens/Konzerns oder zum kurzfristigen Handel im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit bestimmt sind. Internationale Rechnungslegung 2

3 Investment Properties Investment Properties (III) Beispiele für Investment Property: Nicht betriebsnotwendige Grundstücke, z.b. Grundstücke, die nicht mehr für die Produktion benötigt t werden, sondern zur langfristigen Wertsteigerung gehalten werden. Ein Gebäude, das früher für die Verwaltung genutzt wurde, nun aber an (konzernfremde) Dritte vermietet ist, fällt unter den Anwendungsbereich des IAS 40. Gebäude im Eigentum des Unternehmens, die an (konzernaußenstehende) Dritte im Rahmen eines operate-lease- Verhältnisses vermietet werden. Ein Verwaltungsgebäude, das indes an ein anderes Konzernunternehmen nternehmen verleast ist, gehört nicht zu den Investment Properties. Internationale Rechnungslegung 3

4 Investment Properties Bewertung von Investment Properties Zugangsbewertung: Investment Property ist bei der erstmaligen Erfassung mit seinen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zu bewerten (inkl. Transaktionskosten, IAS 40.20). Fl Folgebewertung: Investment Properties dürfen entweder zum Fair Value oder zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewertet werden (IAS 40.30). Bei Folgebewertung zu fortgeführten Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ist die Angabe des Fair Value des Investment Properties im Anhang notwendig. Internationale Rechnungslegung 4

5 Investment Properties Bewertung von Investment Properties (II) Der Fair Value ist gewöhnlich der Marktpreis, Transaktionskosten sind zur Fair Value-Ermittlung nicht vom Marktpreis abzuziehen. Liegen keine aktuellen Marktpreise vor, sind Fair Values von a) den aktuellen Preisen vergleichbarer Immobilien abzuleiten oder b) )gemäß den abgezinsten Cash flows anzusetzen. Für die Ermittlung der Fair Values ist kein unabhängiger sachverständiger Gutachter vorgeschrieben. Internationale Rechnungslegung 5

6 Investment Properties Bewertung von Investment Properties (III) Bei Nutzungsänderung eines bestehenden Asset (betrieblich genutztes Grundstück wird zur Finanzanlage) ist bei Fair Value Bewertung erfolgsneutral umzubewerten. Über den Buchwert hinausgehende Fair Value Beträge werden in die Neubewertungsrücklage eingestellt (IAS 40.55) Bei der Folgebewertung gist zunächst die Auflösung der Neubewertungsrücklage zu berücksichtigen; dann wird entsprechend der gewählten Alternative lt. IAS 40 vorgegangen. Aufgabe Internationale Rechnungslegung 6

7 Investment Properties Lösung: Da die S-AG die das Grundstück ab dem nicht mehr für betriebsnotwendige Dinge benötigt, sondern zur Erzielung einer Wertsteigerung, gehört das Grundstück ab diesem Zeitpunkt zu den Investment Properties. Die Gesellschaft kann das Grundstück gem. IAS 40 entweder zum Anschaffungskostenmodell oder zum Modell lldes beizulegenden Zeitwertes bewerten. Internationale Rechnungslegung 7

8 Lösung 2): Investment Properties : Anschaffungskostenmodell: Beim Übergang gvon der Bewertung ggem. IAS 16 zu dem Anschaffungskostenmodell erfolgt lediglich eine Umgliederung von den Sachanlagen zu den Investment Properties. Investment Properties an Sachanlagen (Grundstücke) 4,2 Mio. Modell des beizulegenden Zeitwertes: Es erfolgt die Umgliederung in die Kategorie Investment Properties und eine Anpassung des Wertes von den fortgeführten Anschaffungskosten zum beizulegenden Zeitwert durch eine erfolgsneutrale l Buchung. Investment Properties 7,5 Mio. an Sachanlagen 4,2 Mio. an Neubewertungsrückl. 3,3 Mio. Internationale Rechnungslegung 8

9 Investment Properties Lösung 2) : Anschaffungskostenmodell: keine weitere Buchung Modell des beizulegenden Zeitwertes: Erfolgswirksame Buchung Investment Properties 0,7 Mio. an Ertrag aus der Wertsteigerung eines Investment Properties 0,7 Mio. Lösung 4 c) 3) Verkauf des Grundstücks: Anschaffungskostenmodell: Bank k98mi 9,8 Mio. an Investment Properties 4,2 Mio. an Ertrag aus dem Abgang von Investment Properties 5,6 Mio. Modell des beizulegenden Zeitwertes: Bank 9,8 Mio. Neubewertungsrückl. 3,3 Mio. an GewinnRL 33 3,3 Mio. an Investment Properties 8,2 Mio. an Ertrag aus Abgang v. Investment Properties 1,6 Mio. Internationale Rechnungslegung 9

10 Gliederung 2. Ausgewählte Bilanzierungsaspekte nach IFRS 2.1 Immaterielle Vermögenswerte im Anlagevermögen 22Sachanlagevermögen Wertminderungen im Anlagevermögen 24Vorräte 2.4 und langfristige Fertigungsaufträge 2.5 Forderungen und Finanzinstrumente 26Lit 2.6 Leistungen an Arbeitnehmer Abit 2.7 Leasing 28Rü 2.8 Rückstellungen 2.9 Latente Steuern Internationale Rechnungslegung 10

11 Vorräte (Inventories) Ansatzpflicht für Vorräte (Inventories) nach IAS 2. Trading merchandise, finished goods (Handelswaren, Fertigerzeugnisse) g Work in progress (Unfertige Erzeugnisse) Raw materials and supplies (Roh-, Hilfs-, Betriebsstoffe) Internationale Rechnungslegung 11

12 Bewertung der Vorräte (Inventories) Bewertung nach IAS 2.9 grundsätzlich mit dem niedrigeren Betrag aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten (costs) oder Nettoveräußerungserlös (net realisable value) Nettoveräußerungserlös: Lower-of-costs-or-market (LOCM) Niederstwerttest erfolgt streng absatzmarktorientiert (Ausnahme: weiterzuverarbeitende Einsatzstoffe) Unterschied net realisable value und net selling price (vgl. IAS 36): noch anfallende Kosten bis Fertigstellung e g (verlustfreie e e Bewertung!) Wertaufholungspflicht! Internationale Rechnungslegung 12

13 Umfang Herstellungskosten (nach BilMoG) G/V/W HGB G/V/W IFRS Materialeinzelkosten G G Fertigungseinzelkosten G G Sondereinzelkosten G G Verwaltungseinzelkosten G G Materialgemeinkosten (auf Basis der Normalbeschäftigung) G G Lagerkosten (soweit nicht für den Produktionsprozess erforderlich) V 500 V 500 Fertigungsgemeinkosten (auf Basis der Normalbeschäftigung) G G Kosten vor der eigentlichen Produktion V 100 V 100 unüblich hohe Kosten V 200 V 200 Anlaufverluste V 100 V 100 Leerkosten V 200 V 200 Sondergemeinkosten G 400 G 400 Verwaltungsgemeinkosten (nicht produktionsbezogen) W V anteilige Entwicklungskosten W G planmäßige Abschreibung (durch Fertigung bedingter Werteverzehr) G 500 G 500 Internationale Rechnungslegung 13

14 .. Umfang Herstellungskosten (nach BilMoG) Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen (produktionsbezogen) W 100 G 100 Aufwendungen für freiwillige soziale Leistungen (sonstige) W 100 V 100 herstellungsbezogene Fremdkapitalzinsen (qualifying asset) W 100 G 100 sonstige Fremdkapitalzinsen V 200 V 200 Vertriebskosten V 500 V 500 Forschungskosten V V Zwischengewinne V 100 V 100 Summe Aktivierungspflichtig Aktivierungsfähig direkt erfolgswirksam zu erfassen HGB IFRS Internationale Rechnungslegung 14

15 Wertansatz bei verlustfreier Bewertung: Nettoveräußerungswert Ein Beispiel: Die Meramin AG hat 500 Stück unfertige Erzeugnisse hergestellt, die sich zum Jahresende im Bestand befinden. Der Gesamtaufwand der Periode sei Die Materialeinzelkosten pro Stück betragen 10,00 ; Fertigungseinzelkosten fielen in Höhe von 16,00 pro Stück an. Fertigungsgemeinkosten waren insgesamt 2.500,00, und die Materialgemeinkosten betragen insgesamt 2.000,00. Verwaltungsgemeinkosten fielen ihv an. Die Erzeugnisse würden einen Verkaufspreis von 40,00 pro Stück erbringen. Dies aber nur, wenn sie verkaufsfertig produziert würden, wobei pro Stück weitere 4 anfielen. Zudem würden Vertriebskosten von 2,00 je Stück anfallen. Normalerweise kalkuliert die Meramin AG mit einer Gewinnmarge von 2,00 pro Stück. Wie hoch ist der Wertansatz? Internationale Rechnungslegung 15

16 Vollkostenansatz mit BilMoG Materialeinzelkosten 10 Materialgemeinkosten 2.000/500 = 4 Fertigungseinzelkosten 16 Fertigungsgemeinkosten 2.500/500 = 5 Verwaltungsgemeinkosten 1.000/500 = 2 Herstellungskosten/Stck. 37 Gesamtherstellungskosten = Internationale Rechnungslegung 16

17 Buchung (Annahme des Gesamtkostenverfahrens): div. Aufwand an div. Konten (Löhne; Material; Abschreibung; etc.) (Verb.; Bank) unfertige Erzeugnisse (????) an Bestandsveränderung unfertige Erzeugnisse (???) Beachte aber: es wäre keine verlustfreie Bewertung gesichert! Verkauf für 40 ergibt künftigen Ertrag von = Dem steht ein Einsatz gegenüber von: Kosten bis Verkaufsfähigkeit + Vetriebskosten = = ! Es entstünde bei Verkauf ein Verlust von 1.500! Dieser künftige Verlust ist zu vermeiden, indem maximal der folgende Betrag angesetzt wird: Verkaufspreis./. Kosten bis Verkauf = (40 6) 500 = ! Zu buchen ist also folgendes (obiger 2. Buchungssatz ist falsch!) unfertige Erzeugnisse an Bestandsveränderung d unfertige Erzeugnisse Internationale Rechnungslegung 17

18 Abwertung von Vorräten (IAS 2)

19 Abwertung von Vorräten (IAS 2) Beispiel: Ein Touristikunternehmen unterhält einen ansehnlichen Treibstoffvorrat. Die durchschnittlichen Einstandskosten lagen bei 0,90 je Liter. Da die OPEC zum Jahresende eine Erhöhung der Förderquoten beschlossen hat, ist der Ölpreis zum Bilanzstichtag i auf 085 0,85 gesunken. Ist nach IFRS eine Abwertung erforderlich? Internationale Rechnungslegung

20 Bewertungsvereinfachung bei Vorräten Nach IFRS ist eine Sammelbewertung gleichartiger Vermögenswerte des Vorratsvermögens möglich Nach IAS sind die anwendbaren Methoden (cost tformulas) ) das FIFO-Verfahren oder die gewogene Durchschnittsmethode (weighted average cost formula) Die LIFO-Methode war bis Dez nach IAS 2 die alternativ zugelassene Methode. Abschaffung der LIFO-Methode im Rahmen der Veröffentlichung des Improvement-Projects des IASB im Dezember 2003! Unzulässig ist grundsätzlich das sog. Festwertverfahren (aber vielfach zutreffend als mit Materiality vereinbar erachtet) Internationale Rechnungslegung 20

21 Langfristige Fertigungsaufträge: Überblick Idee der Percentage-of-Completion-Method (PoC- Methode) gemäß IAS 11: Aussagefähige Abbildung der wirtschaftlichen h Leistung des Bilanzierenden i während des Fertigungsauftrags Ef Erfassung von Auftragskosten und -erlösen entsprechend des Leistungsfortschritts (Fertigstellungsgrad); verteilt auf Perioden des Fertigungsauftrags Vorzeitige Umsatzrealisierung/Gewinnrealisierung verglichen mit HGB Internationale Rechnungslegung 21

22 Cost-plus-Vertrag/Festpreisvertrag Cost-plus-Vertrag Auftragnehmer erhält abrechenbare oder anderweitig festgelegte Kosten zuzüglich eines vereinbarten prozentualen Gewinnaufschlags auf fdie Kosten oder bzw. einen festen Betrag vergütet. Festpreisvertrag Auftragnehmer erhält einen festen Preis bzw. einen festgelegten Preis pro Einheit (ggf. Preisgleitklausel) Internationale Rechnungslegung 22

23 Gewinnrealisierung nach Leistungsfortschritt Gewinnrealisierung nach Leistungsfortschritt, wenn Erlöse, Auftragskosten und Fertigstellungsgrad verlässlich zu schätzen sind Folgende Voraussetzungen sind für verlässliche Schät- zungen notwendig: Abschluss eines Vertrags mit durchsetzbaren Rechten und Pflichten für beide Vertragsparteien und festgelegten Vertragsbedingungen Funktionsfähiges internes Kontrollsystem Regelmäßige Überprüfung und eventuelle Anpassung der Schätzungen zu Kosten, Erlösen und Fertigstellungsgrad Internationale Rechnungslegung 23

24 Umsatzrealisierung in Höhe der Auftragskosten Ist eine verlässliche Schätzung des Auftragsergebnisses nicht möglich: Ertragsrealisierung nur in Höhe der Auftragskosten Ausweis der Auftragskosten und auftragsbezogenen Erlöse in gleicher Höhe in der GuV, d. h. erfolgsneutral Sobald eine verlässliche Schätzung wieder möglich ist, wird sofort wieder auf die Percentage-of-Completion-Method mit Gewinnrealisierung i übergegangen (keine Methodenände- d rung im Sinne von IAS 8!) Internationale Rechnungslegung 24

25 Antizipation erwarteter Verluste Ist es wahrscheinlich, dass die Auftragskosten die auftragsbezogenen Erlöse übersteigen, unmittelbare ergebniswirksame i Erfassung dieses Verlustes Erwartete Verluste sind unabhängig vom Fertig- stellungsgrad sofort zu berücksichtigen Berechnung des Verlusts entsprechend der Definition von Auftragskosten und -erlösen Internationale Rechnungslegung 25

26 Bestimmung der auftragsbezogenen Erlöse Betrag, den der Auftragnehmer vom Auftraggeber als Gegenleistung für Vertragserfüllung erwartet Vertraglich fixierter Preis Prämien (z.b. für vorzeitige Bereitstellung) Preiserhöhungen/-minderungen aufgrund nachverhandelter Leistungsabweichungen Erwartete Kompensationszahlungen Ermittlung ist i.d.r. mit Unsicherheit behaftet (periodischer review!) Internationale Rechnungslegung 26

27 Abgrenzung der Auftragskosten Zu jedem Zeitpunkt der Leistungserbringung gilt: Auftragskosten = bereits entstandene Kosten + voraussichtlich bis zur Fertigstellung noch anfallende Kosten Umfang der Auftragskosten nach IAS nicht deckungsgleich mit der Wertobergrenze der Herstellungskosten nach HGB (siehe oben, HK) Internationale Rechnungslegung 27

28 Messung des Leistungsfortschritts Messung des Leistungsfortschritts durch verschiedene Verfahren möglich (inputorientiert oder outputorientiert) Inputorientierte Verfahren: nach Maßgabe der Anstrengungen zum Zwecke der Leistungserbringung (z.b. cost-to-cost-method: Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Kosten zu den geschätzten Gesamtkosten) Outputorientierte Verfahren: erreichte Leistung in Relation zur Gesamtleistung, z.b. durch Aufmaß Abschlagszahlungen und Anzahlungen spiegeln die erbrachte Leistung teilweise gut wider Internationale Rechnungslegung 28

29 Berücksichtigung geänderter Schätzungen Percentage of completion method wird an jedem Stichtag auf Grundlage aktueller Daten/Schätzungen durchgeführt Auswirkungen geänderter Schätzungen werden nach IAS 8 erfolgswirksam erfasst: Ergebnisauswirkungen i aus geänderten Schätzungen, die vergangene Perioden betreffen, werden in aktueller Periode berücksichtigt Ergebnisauswirkungen g aus geänderten Schätzungen, die künftige Perioden betreffen, werden entsprechend der geänderten Schätzung dargestellt Internationale Rechnungslegung 29

30 Methoden zur Ermittlung der Umsatzerlöse Ermittlung des Gewinns auf Basis des Fertigstellungsgrads Zu realisierender Umsatz = geschätzte Gesamterlöse multipliziert mit dem Fertigstellungsgrad Auftragskosten der Periode = geschätzte Gesamtkosten multipliziert mit dem Fertigstellungsgrad Auftragskosten, t die auf künftige Perioden entfallen, werden aktiviert (IAS 11.27) Aufgabe Internationale Rechnungslegung 30

31 Lösung Aufgabe Jahr (Zahlenangaben in ) Kosten bis zum Bilanzstichtag (kumuliert) Voraussichtlich noch anfallende Kosten bis zur Fertigstellung des Auftrags 2.560* 1.190** 0 (Kalkulierte) Gesamtkosten Jahr: Fertigstellungsgrad 20 % 65 % 100 % * = 2560 ** = Internationale Rechnungslegung 31

32 Lösung Aufgabe Jahr (Zahlenangaben in ) Vereinbarte Auftragserlöse Geschätztes Auftragsergebnis g (= vereinbarte Auftragserlöse./. voraussichtliche Gesamtkosten) Internationale Rechnungslegung 32

33 Lösung Aufgabe Ermittlung der Gewinnrealisierung nach Leistungsfortschritt: Jahr (in ) Summe Umsatz 700* 1.575** Auftragskosten *** Auftragsergebnis des Geschäftsjahres * ,2 = 700 ** , = *** , = oder Buchungen im Jahr 01: div. Aufwand 640 an div. Konten 640 Forderung PoC an Umsatzerlöse 700 Bank 1000 an Forderungen PoC 1000 F d P C U t lö 700 Passivischer Saldo = Verbindlichkeit von 300 Internationale Rechnungslegung 33

34 Lösung Aufgabe Jahr 01: Angabepflichten* * über IAS a) und b) hinausgehend... Umsatzerlöse aus PoC (IAS a)) 700 Gesamte angefallene Kosten zzgl. realisierte i Gewinne bzw. Verluste (IAS a)) 700 Betrag der erhaltenen Anzahlungen (IAS b)) Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo (IAS a) i.v.m ) 0 Buchungen in 02: div. Aufwand 1570 an div. Konten 1570 Forderungen aus PoC 1575 an Umsatzlöse Erlöse 1575 B k F d POC1500 Passiv-Gesamt-Saldo: = -225 Bank an Forderungen POC 1500 = Verbindlichkeit von 225 Internationale Rechnungslegung 34

35 Lösung Aufgabe Jahr 02: Angabepflichten* * über IAS a) und b) hinausgehend... Umsatzerlöse aus PoC (IAS a)) Gesamte angefallene Kosten zzgl. realisierte i Gewinne bzw. Verluste (IAS a)) 2.275** Betrag der erhaltenen Anzahlungen IAS (11.40 b)) Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo (IAS a) i.v.m ) 0 ** = Buchung Jahr 03: div. Aufwand 1190 an div. Konten 1190 Forderung LuL 1000 an Umsatzerlöse 1225 Forderungen PoC 225 Bei Zahlung: Bank 1000 an FordLuL 1000 Internationale Rechnungslegung 35

36 Lösung Aufgabe Jahr 03: Da die Gesamtleistung in Periode 03 in Rechnung gestellt wurde, entfällt hier die Angabe Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo. In der Bilanz wird anstelle einer Forderung aus PoC eine Forderung aus LuL in Höhe von 3500 ausgewiesen! Umsatzerlöse aus PoC (IAS a)) Gesamte angefallene Kosten zzgl. realisierte Gewinne bzw. Verluste (IAS a)) 3.500* * in der Bilanz: Forderung aus LuL Internationale Rechnungslegung 36

37 Ergänzungen zur Aufgabe Was wäre, wenn in 01 die Voraussetzungen für die Anwendung der PoC-Methode nach IFRS nicht erfüllt wären? PoC nur in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen! Buchungen im Jahr 01: div. Aufwand 640 an div. Konten 640 Forderungen aus PoC 640 an Umsatzerlöse 640 Bank 1000 an Forderungen PoC1000 Internationale Rechnungslegung 37

38 Ergänzungen zur Aufgabe (2) Was wäre gemäß IFRS zu tun, wenn im Jahr 02 bei unverändert kumulierten Kosten von GE erwartet wird, dass die Gesamtkosten des Auftrags auf GE steigen? Auftrag würde voraussichtlich mit einem Verlust von = GE abgeschlossen Ist es wahrscheinlich, dass die gesamten Auftragskosten die gesamten Auftragserlöse übersteigen werden, sind die erwarteten Verluste sofort als Aufwand zu erfassen (IAS 11.36) Internationale Rechnungslegung 38

39 Ergänzungen zur Aufgabe (3) Durch veränderte Kosten ergibt sich zudem ein anderer Fertigstellungsgrad in 02: : = 55,25 % Geänderter Fertigstellungsgrad ergibt Umsatz in 02: 55,25 % = 1.233,75 GE Internationale Rechnungslegung 39

40 Ergänzungen zur Aufgabe (4) Der drohende Gesamtverlust in 02 ist: (s.o) 60 (= Auftragsergebnis aus 01) = GE Buchung bis hierher in 02: div. Aufwand 1570 an div. Konten 1570 Forderungen aus PoC 1.233,75 an Umsatzerlöse 1.233,75 Bank 1500 an Forderungen PoC1500 Internationale Rechnungslegung 40

41 Ergänzungen zur Aufgabe (5) In 02 ergibt sich also bisher als Verlust (Umsatz Kosten) von: 1.233, ,00 00 = - 336,25 GE Folglich ist zur Erfassung des Gesamtverlustes eine Drohverlustrückstellung in Höhe von ( ,25 = ) 223,75 GE entsprechend IAS 37 angezeigt: Sonstiger betrieblicher Aufwand 223,75 an Rückstellung 223,75 Internationale Rechnungslegung 41

42 Ergänzungen zur Aufgabe (6) In 03 gilt jetzt: Umsatz in 03: ,75 = 1.566,25 Kosten in 03: = 1790), davon wurden in ,75 durch die Rückstellung antizipiert. Also ist in 03 bei erfolgter Zahlung wie folgt zu buchen: div. Aufwand 1.566,25 Rückstellung 223,75 an div. Konten Ford. aus LuL an Umsatz 1.566,25 Forderungen PoC 566,25 Bank 1000 an FordLuL 1000 Internationale Rechnungslegung 42