Gefahr "Altlast" beim Grundstückskauf

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1 Jura Christina Buchner Gefahr "Altlast" beim Grundstückskauf Diplomarbeit

2 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek: Die Deutsche Bibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Dieses Werk sowie alle darin enthaltenen einzelnen Beiträge und Abbildungen sind urheberrechtlich geschützt. Jede Verwertung, die nicht ausdrücklich vom Urheberrechtsschutz zugelassen ist, bedarf der vorherigen Zustimmung des Verlages. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen, Auswertungen durch Datenbanken und für die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronische Systeme. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten. Copyright 2007 Diplomica Verlag GmbH ISBN:

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6 Christina Buchner Gefahr "Altlast" beim Grundstückskauf ISBN: Druck Diplomica Verlag GmbH, Hamburg, 2007 Zugl. Johannes Kepler Universität Linz, Linz, Österreich, Diplomarbeit, 2006 Covermotiv: hauhu - Fotolia.com Dieses Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, des Vortrags, der Entnahme von Abbildungen und Tabellen, der Funksendung, der Mikroverfilmung oder der Vervielfältigung auf anderen Wegen und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben, auch bei nur auszugsweiser Verwertung, vorbehalten. Eine Vervielfältigung dieses Werkes oder von Teilen dieses Werkes ist auch im Einzelfall nur in den Grenzen der gesetzlichen Bestimmungen des Urheberrechtsgesetzes der Bundesrepublik Deutschland in der jeweils geltenden Fassung zulässig. Sie ist grundsätzlich vergütungspflichtig. Zuwiderhandlungen unterliegen den Strafbestimmungen des Urheberrechtes. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Werk berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz-Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Die Informationen in diesem Werk wurden mit Sorgfalt erarbeitet. Dennoch können Fehler nicht vollständig ausgeschlossen werden, und die Diplomarbeiten Agentur, die Autoren oder Übersetzer übernehmen keine juristische Verantwortung oder irgendeine Haftung für evtl. verbliebene fehlerhafte Angaben und deren Folgen. Diplomica Verlag GmbH Hamburg 2007 Printed in Germany

7 VORWORT Das Thema Altlasten hat erstmals in den frühen achtziger Jahren die Aufmerksamkeit einer breiten Öffentlichkeit erregt, als zahlreiche Grundwasserverunreinigungen in der Umgebung von Deponien bekannt wurden. Altlasten sind unbewältigte Hinterlassenschaften unserer industriellen Entwicklung und der früher ungeordneten Abfallbeseitigung. Heute wissen wir, dass von ehemaligen Müllkippen, wilden Ablagerungen und stillgelegten Industrie- und Gewerbeanlagen Gefahren für Mensch und Umwelt ausgehen können. Altlasten sind außerdem beim Liegenschaftskauf von Bedeutung, da eine kontaminierte Liegenschaft für den Zweck des Käufers wertlos sein kann. Darüber hinaus besteht für den Erwerber die Gefahr, auch für Entsorgungs- und Sanierungskosten aufkommen zu müssen, die oft ein Vielfaches des Kaufpreises betragen können. Ebenso ist es für den Verkäufer wichtig, dass er nicht nachträglich für Entsorgungs- oder Sanierungskosten haften muss oder gar schadenersatzpflichtig wird. Daher ist es für beide Vertragsparteien wesentlich, über das Grundstück genau Bescheid zu wissen. Möglichkeiten, sich über die Liegenschaft zu informieren, sind das Grundbuch oder der Verdachtsflächenkataster und der Altlastenatlas, die beide beim Umweltbundesamt eingerichtet sind. Sinnvoll ist es auch, die Nachbarn zu befragen und/oder sich in der Umgebung umzuhören, ob sich ehemals auf der Liegenschaft eine wilde Deponie befunden hat oder ein Gewerbe betrieben wurde, bei dem Altlasten typisch sind (Tankstellen, Putzereien, etc.). Mein Elternhaus ist dafür ein gutes Beispiel, da sich vor etwa 200 Jahren eine Gerberei und Färberei darin befanden. Auch Flugbilder, die das Grundstück zu vergangenen Zeiten zeigen, können über dessen früheren Zustand Auskunft geben. Solche Bilder kann man beim Eichamt anfordern. Weiters kann man Probebohrungen und/oder Probeschürfungen durchführen lassen, deren Kostentragung man auch im Kaufvertrag regeln kann. Trotzdem besteht auch nach aller Vorsicht immer noch ein gewisses Restrisiko, dass sich dennoch Altlasten im Boden befinden. Es gibt Fälle, wonach sich das Ölfass eben noch unterhalb der letzten Probeschürfung gefunden hat oder die Probebohrungen knapp neben den

8 kontaminierten Stellen durchgeführt wurden. Deswegen sind passende Altlastenklauseln in jedem Fall sehr sinnvoll. Grundsätzlich aber geht man bei der Formulierung von Altlastenklauseln eben vom Wissensstand der Parteien und von deren Parteiwillen aus. Damit diese Klauseln auch im Rechtsstreit Bestand haben, ist es notwendig, sich mit den einschlägigen Rechtsnormen auseinanderzusetzen. Besonders interessant ist es, wie präsent das Thema Altlasten für die Vertragsparteien von Liegenschaften überhaupt ist. Daher möchte ich darauf in meiner Arbeit eingehen. Ich beabsichtige vor allem Beispiele aufzuzeigen, wie man Altlastenklauseln in einem Kaufvertrag formulieren kann. Da es keine allgemein gültigen Musterklauseln gibt, werden nur Vorgaben abgehandelt. In den Klauseln muss der individuelle Parteiwille Ausdruck finden. Ziel meiner Arbeit ist es daher, für beide Parteien geeignete Vorschläge für die Formulierung der Altlastenklauseln in Verträgen anzuführen. Haag, am 25. Juli 2006

9 INHALTSVERZEICHNIS Vorwort Abkürzungsverzeichnis EINLEITUNG 9 I. Begriffsbestimmungen 9 1. Altlasten 9 2. Altlastenatlas Verdachtsflächenkataster Gefährdungsabschätzung nach ÖNORM S Prioritätenklassifizierung Sanierung und Sicherung (nach ALSAG) 12 II. Altlasten in Europa SITUATION IN ÖSTERREICH Ursachen Gefährdung Dimension Ziele und Trends SITUATION IM ÜBRIGEN EUROPA 19 III. Gegenstand und Gang der Untersuchung 21 ERSTER TEIL HAFTUNG FÜR ALTLASTEN I. Rechtsgrundlagen ÖFFENTLICH RECHTLICHE HAFTUNG Altlastensanierungsgesetz Allgemeines 23 I