Immobilienforschung. im Fokus 1 / 2016

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1 im Fokus Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. Society of Property Researchers, Germany 1 / 2016 Immobilienforschung Wenn in der internationalen, nationalen oder auch regionalen Immobilienforschung die Praxis auf die Wissenschaft trifft, geht es zumeist um die Informationsgewinnung für Ent scheidungen zu Märkten und deren Akteuren. Verbindendes Element ist dabei ein kontinuierlicher, systematischer Methodenprozess, der auf der Sammlung, der Analyse und Interpretation von Daten basiert. Langweilig? Ganz und gar nicht!

2 2 // gif im Fokus 1/2016 Vorwort Liebe Mitglieder, seit ihrer Gründung versteht sich die gif als Brückenbauerin zwischen Theorie und Praxis. Diese zwei Begriffe sind zwar nicht ganz so un vereinbar wie Nordund Südpol, manchmal scheinen die idealtypischen Vertreter aber unvereinbar wie Walter Matthau und Jack Lemmon: nicht relevante Theorie macht manchmal Spaß, wirkt aber blutleer und un wichtig und wird dann zu Recht von den Praktikern verspottet. Gleichzeitig ist reines, ungeleitetes hand s on in der Praxis gefährlich, da zu leicht Stockfehler begangen werden können. Die Theore tiker schmunzeln dann hochnäsig. Das richtige Maß zwischen akademischer Elfenbeinturm-Forschung und praxisnahem Research zu finden, ist angesichts unterschiedlicher Anforderungen und Sprache nie einfach. Oder doch? In dieser Ausgabe nehmen unsere Autoren, Ramón Sotelo, Bertram Steininger, Marcus Cieleback, Marcelo Cajias und ich, Sie mit auf eine spannende Reise in die Arbeitsweise der Forschenden. Was sind ihre Motivationen? Was sind ihre Limitationen? Was sind ihre Honorationen? Doch genug der Latinismen. Es geht darum, wie die Internatio nalisierung aller Lebensbereiche auch die For schung prägt, wie Wissenschaftler mit häufig schon pa tho lo gisch unterfinanzierten Stellen an För der gelder kommen (auch seitens der gif) und wo überhaupt die Demarkationslinien zwischen der akademischen und der praxisnahen Forschung verlaufen. Es ist wohl wie immer: je länger man über schwarz und weiß sinniert, desto grauer wird das alles. Aber lesen Sie selbst. Und am Ende merken Sie, dass Walter Matthau und Jack Lemmon ein geniales Duo waren. Erlauben Sie mir das Vorwort auch zu nutzen, um zwei Neuerungen in der gif im Fokus vorzustellen: Zum einen haben wir mit Christina Laumen und Lutz Vorhof zwei Junior-Redakteure im Team. Wir möchten unsere Redaktion mit diesen regelmäßig wechselnden Juniors vor Verkrustungen versichern und so gewährleisten, dass wir auch für junge Leser attraktive Themen haben, und dass in zukünftigen Vorworten wenigstens lebende Schauspieler genannt werden. Zum anderen werden wir künftig kurze Zusammenfassungen von wissenschaftlichen Arbeiten drucken, welche durch die gif gefördert wurden. Dadurch erhalten Sie nicht nur einen schnellen Zugang zu Themen, die möglicherweise nicht täglich auf Ihrem Schreib tisch landen, sondern sehen auch, wo die Fördermittel der gif landen. Das ist fast schon wie eine Postkarte, die Sie von einer wissenschaftlichen Konferenz erhalten und die dank der gif für junge Wissenschaftler erschwinglich wurde. Ich wünsche Ihnen viel Spaß und Erkenntnis beim Lesen! Ihr Prof. Dr. Tobias Just Präsident

3 Inhalt gif im Fokus 1/2016 // 3 Inhalt VORWORT 2 Prof. Dr. Tobias Just GIF IN AKTION SPEZIALTHEMA IMMOBILIENFORSCHUNG 5 Internationale Immobilienforschung in Wissenschaft und Praxis // Prof. Dr. Tobias Just 8 Immobilienökonomie als interdisziplinärer Ansatz Anmerkungen aus globaler Sicht // Prof. Dr. Ramón Sotelo 11 Immobilienforschung in der Wissenschaft ein Plädoyer für mehr Offenheit und Toleranz // Prof. Dr. Bertram I. Steininger 16 Forschung aus Sicht der Praxis // Dr. Marcus Cieleback, Dr. Marcelo Cajias 20 Immobilien 2020 wie wertvoll ist mein Eigentum? 22 IPMS internationale Flächenstandards auf dem Vormarsch KAGB 2.0, was noch kommt! 26 Regionaltreffen Leipzig Im Fokus: Die Junior-Redakteure 32 Die Abschlussarbeit als Brücke zwischen Studium und Praxis 33 Immobilienwirtschaftliche Abschlussarbeiten 34 Immobilien-Forschungspreis 36 Determinants of German Housing Prices and the Role of Location 38 Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs 40 gif-forschungsförderung 41 Revolvierende Finanzsysteme in der Stadtentwicklung Indiens 43 gif on Tour 44 EXPO REAL 48 Neues aus der Geschäftsstelle 49 Publikationen der gif 50 Termine/Veranstaltungen

4 // Anzeige

5 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 5 Internationale Immo bilienforschung in Wissenschaft und Praxis Prof. Dr. Tobias Just Seit Mitte der 1990er Jahre sprechen viele Wissenschaftler, Medienvertreter und Professionals von einer neuen Globalisierungswelle, die letztlich durch die Öffnung des Eisernen Vorhangs und vor allem durch die Öffnung asiatischer Märkte, insbesondere Chinas, quasi alle Lebensbereiche erfasst hat. Die Wirtschaftsverbindungen sind seitdem viel enger verwoben als noch in den 1980er Jahren, die Politik wird stärker koordiniert, Kultur und Kunst verbinden sich, und wir stehen vor ganz neuen gesellschaftlichen Fragen. Bereits 1997 sprach der Soziologe Ulrich Beck davon, dass sich keine Nationalstaaten oder Gruppen von Menschen, Regionen oder Staaten mehr von globalen Entwicklungen abschotten können. Er verwendete hierfür den Begriff der Globalität. Diese Entwicklungen werden durch neue Technologien maßgeblich getrieben, denn diese ermöglichen stark sinkende Transport- und Kommunikationskosten, und dieser Kostendruck hat bis zum heutigen Tag nicht an Vehemenz verloren. Gerade die massiv sinkenden Kommunikationsund Datenverarbeitungskosten haben dabei ganz neue Produkte und Geschäftsfelder entstehen lassen: Mitte der 1990er Jahre waren noch nicht einmal Betaversionen von Facebook programmiert, Google war eben erst getauft worden und Mobiltelefone dienten dem Telefonieren und Schreiben von SMS. Die Globalisierung hat in den letzten 20 Jahren auf dem Rücken der Technisierung eher an Schwung gewonnen als verloren. Diese Dynamiken prägen zahlreiche Immobilienthemen, denn das Leben der allermeisten Menschen findet überwiegend um und in Immobilien statt. Die gebaute Umwelt war stets ein Reflex wirtschaftlicher, kultureller und politischer Veränderungen. Folglich prägt die Globalisierung auch die Immobilienwirtschaft auf allen zuvor genannten Ebenen, und daher reicht es auch immer weniger, Immobilienökonomie allein in regional- oder na ti onalstaatlichen Grenzen zu denken. Dies gilt insbesondere für die sozialwissenschaftlichen Aspekte der Immobilienökonomie. Das Ziel von Sozialwissenschaften ist es hierbei, das Funktionieren von Gesellschaften zu erklären. Die Immobilienökonomie fußt auf den Wirtschaftswissenschaften, lässt sich also im Kern den Sozialwissenschaften zuordnen. Natürlich integriert die Immobilienökonomie Erkenntnisse z. B. aus den Rechtswissenschaften oder den Ingenieurswissenschaften. Wenn der Erkenntnisgegenstand internationalen Trends unterworfen ist, kann sich die Immobilienökonomie dem nicht verschließen, da sie sonst zu einer Nischenwissenschaft würde. Aus einem ähnlichen Grund klingt der Begriff der Nationalökonomie heute ganz schön verstaubt. So wie sich die globalen Investitionsströme auf den Immobilienmärkten in den letzten Jahrzehnten internationalisiert haben, so wie die Nutzerstrukturen von Immobilien die internationale Arbeitsteilung spiegeln, so wie die Architektur in Städten, egal ob dies in China oder Nordamerika oder in Europa ist, eine gemeinsame Sprache entwickelt, so wie die regulatorischen Antworten auf immobilienwirtschaftliche Fragestellungen zunehmend auch im internationalen und lernenden Diskurs entsteht, so hat sich die immobilienökonomische Forschung in den letzten Jahrzehnten internationalisiert. Immobilienforscher suchen Antworten auf Fragen: Welche Vorteile bringt internationale Portfoliodiversifi kation? Welche Regulierung wäre in Land A wie auch in Land B sinnvoll? Die internationale Kooperation zwischen Forschenden entsteht aber nicht nur, weil sich die Fragen internationalisiert haben, sondern weil in der Wissenschaft Arbeitsteilung ebenso wie in der Industrie einziehen musste. Der Philosoph John Stuart Mill lebte im 19. Jahrhundert und gilt mitunter als der letzte Universalgelehrte.»

6 6 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Die Gruppe der Universalgelehrten war noch nie wirklich groß, doch seit dem 20. Jahrhundert ist sie vollständig aufgelöst. Die Menschen sind nicht dümmer geworden, das Wissen der Menschheit ist einfach exponentiell gewachsen. Wissen entsteht und verbreitet sich heute um ein Vielfaches schneller als vor hundert oder zweihundert Jahren. Gemäß einer geläufigen Schätzung vorsicht, solche Daten werden nicht vom Statis tischen Bundesamt erhoben und auch nicht von der gif standardisiert sind in den letzten zwei Jahren mehr Informationen entstanden als in den gesamten Jahren zuvor. Und das Informationsvolumen manchmal irreführenderweise mit Wissen gleichgesetzt verdoppelt sich weiterhin jedes Jahr. Spezialisierung ist in allen Wissensberufen zwangsläufig. Und es wäre großer Zufall, wenn der für eine spezifische Frage beste Fachkollege im Nachbarbüro säße. Im Zuge der Internationalisierung wäre es dementsprechend für mehr und mehr Fragen ein ebensolcher Zufall, würde der bestmögliche Fachkollege im selben Land leben. Die Möglichkeiten, im Zuge dieser Spezialisierung voneinander zu lernen, sind gewaltig und wahrscheinlich noch lange nicht ausgereizt. Erst 1985 wurde die American Real Estate Society gegründet, ein Zusammenschluss von überwiegend amerikanischen Immobilienforschern. In den Folgejahren wurden auf allen Kontinenten Schwesterorganisationen gegründet; in Deutschland mündete diese Entwicklung in der Gründung der gif. Heute sind mehrere tausend Forscher in den Schwesterorganisationen verbunden und tauschen ihr Wissen nicht nur auf den jährlichen Konferenzen auf allen Kontinenten aus, sondern pflegen auch ein dichtes Netzwerk aus persönlichen und institutionellen Kontakten. Allein auf der Jahreskonferenz der European Real Estate Society zu letzt 2015 in Istanbul gab es mehr als 80 Sessions unter anderem zu Themen der Immobilienfinanzierung, Bewertung, Stadtentwicklung, Marktanalyse, Immobilienökonomik, Ausbildung, Regulierung, zu steuerlichen Themen, und in jeder Session wurden in der Regel mehrere Arbeitspapiere diskutiert. Selbst zu dieser europäischen Konferenz kommen Forschende nicht nur aus Europa, sondern auch aus Nord- und Südamerika, Asien, Australien und Afrika. In einer wachsenden Zahl der vorgestellten Studien arbeiteten Wissenschaftler aus verschiedenen Universitäten zusammen, manchmal lagen diese Universitäten nicht einmal auf demselben Kontinent. Der inhaltliche Austausch und in den allermeisten Fällen konstruktive Kritik prägen die Veranstaltungen. Und weil die Währung der Forschenden letztlich die bestmögliche Publikation der Forschungsergebnisse ist, zielt die internationale Community auf die wichtigen internationalen immobilienwirtschaftlichen Zeitschriften. Dort werden nur Beiträge veröffentlicht, die ein wissenschaftliches Begutachtungsverfahren passiert haben. Auch die für diese Gutachten benötigten Wissenschaftler werden weltweit rekrutiert. Diese Prozesse sind mühsam. Bevor ein Artikel bei einer renommierten Zeitschrift eingereicht wird, wurde er oft auf mindestens einer Konferenz und einem Universitätsseminar prä sen tiert, und dennoch fallen den Gutachtern wohl immer Verbesserungsvorschläge ein, die berücksichtigt werden sollten. Ich vermute, die Fälle, dass in einer der neun affiliierten Zeitschriften der International Real Estate Society ein Artikel ohne jede Überarbeitung abgedruckt wurde, lassen sich an einer Hand abzählen. Schade, dass all dieses Wissen oftmals nur sehr langsam aus der Wissenschaftsecke in die Praxis diffundiert, denn die Anreize, die eigenen Erkenntnisse allgemeinverständlich zu kommunizieren, sind gering. Kerngedanke dieses rigorosen Prüfprozesses ist die Nachprüfbarkeit der Ergebnisse. Es geht darum, die Resultate zu objektivieren und ggf. auch wiederholen zu können. Das ist wichtig, denn diese Form der Grundlagenforschung dient gerade dazu, generelle Strukturen aufzuzeigen. Dass dadurch die Analyse von Daten zunehmend in den Mittelpunkt der Publikationen rückt, sehe ich mit einem lachenden und einem weinenden Auge. Auf der einen Seite ist es richtig, dass Sozialwissenschaften letztlich Erfahrungswissenschaften sind. Theorien sind auch dort wichtig, doch was letztlich zählt, ist die Empirie. Auf der anderen Seite verleitet der Druck zur Publikation dazu, dass weniger die Fragestellungen und mehr die Verfügbarkeit von Daten die Forschungsthemen bestimmen. Karl-Werner Schulte hat dies in seinem Vortrag zum 20-jährigen Jubiläum der gif eindrucksvoll illustriert: Die Analyse von Kapitalmarktfragen ist nicht zuletzt deswegen bei Wissenschaftlern so beliebt, weil es hierfür so schöne Datenreihen gibt. Methodische Exzellenz ist wichtig, doch ge nauso wichtig sind wegbereitende Fragen und erste Antwortversuche zu akuten Problemen. Genau dies müssen Forschende aus der Berufspraxis tun. Deren Fragen werden nicht von der Publikations fähigkeit der Analyse, sondern von der Notwendigkeit einer Entscheidung in einem unsicheren Marktumfeld diktiert.

7 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 7 Zwar hat sich die Markttransparenz in den letzten Jahren signifikant erhöht, doch nicht für jede entscheidungsrelevante Frage sind Daten in hinreichender Güte verfügbar. Diese Datenlücke muss dann mit persönlichen Einschätzungen und Annahmen geschlossen werden. Dass dies auch die Möglichkeit er öffnet, Research für Marketingzwecke zu missbrauchen, lässt sich nie gänzlich vermeiden. Doch der Wett bewerb zwischen Ana lysten, das kritische Hinterfragen durch In vestoren und Medienvertreter und der aufmerksame Blick der Öffent lichkeit haben diesem Treiben in den letzten Jahren deutliche Grenzen ge setzt. Hier hat die Internationalisierung letztlich den Wettbewerb und damit die Qualität spürbar erhöht. Dass Research auch heute eine Mar keting-funktion übernimmt, ist weiterhin richtig. Es geht aber heute weniger um das Werben mit einfachen Botschaften und mehr um das Werben mit Expertise und Exzellenz. Die Kennzeichnung der konkreten Personen schiene mir für alle Research-Berichte ein zusätz li cher Schritt in Richtung Glaubwürdigkeit und Motivation. Dass gerade große Beratungs- und Investmenthäuser international kooperierende Teams haben, folgt derselben Logik wie in der akademischen Forschung. Die in den letzten Absätzen skizzierte Dichotomie zwischen akademischer und praxisnaher Forschung ist zum Glück nicht so streng wie bisher angedeutet. Es gibt Projekte, die von Praktikern und akademischen Forschern gemeinsam verfolgt werden. Es gibt Projekte, die von Praktikern finanziert werden, weil es sich nicht lohnt, für einzelne Fälle Expertise im eigenen Haus aufzubauen, und es gibt Projekte, für die akademische Forscher auf die Berufspraktiker zugehen, um ihre Erkenntnisse zu erproben. Alle drei Fälle halten sich nicht mehr an nationale Grenzen. Gerade weil die Welt (auch) im Zuge der Globalisierung komplexer geworden ist, lässt sich nicht alle Expertise bei einem einzigen Referenten bündeln, und gerade weil es noch immer unzureichende Datensätze für relevante Aspekte der internationalen Immobilienmärkte gibt, müssen wir mehr Mühe aufwenden, neue Daten zu gewinnen. Diese lassen sich aber eben eher in der Praxis als im Vorlesungsraum finden. Wie eine Kooperation zwischen der akademischen Forschung, die auf Nachprüfbarkeit setzen muss, und der praxisnahen Forschung, die auf zeitkritische entscheidungsrelevante Fragen fokussieren muss, aussehen könnte, illustriert Philipp Tetlock in seinem aktuellen Buch Superforecasting, das zum Glück inhaltsschwerer und analytischer ist als der reißerische Titel befürchten lässt: Tetlock würdigt die Bedeutung der relevanten Frage ebenso wie die Bedeutung der objektivierenden Analyse. Manchmal sehen die akribisch ar bei tenden Datenanalysten eine eigent lich entscheidende Frage nicht, und manchmal gönnen sich die meinungsstarken Entscheider nicht die Muße einer gehaltvollen Prüfung. Dann ist es wichtig, dass man nicht nur über die nationalen Grenzen steigt, sondern auch über die Grenzen zwischen den Berufssilos. Eine weitere Gelegenheit für sinnvollen Austausch zwischen praxisnaher und mitunter elfenbeintürmiger Forschung bieten die jährlichen Immobilienkonferenzen der European Real Estate Society (oder die Konferenzen der Schwesterorganisationen). Wie günstig, dass die nächste Konferenz im Juni 2016 in Deutschland stattfindet. So wie in den letzten Jahren fördert die gif die Teilnahme junger Forscher an dieser Konferenz. Und auch Sie können dabei sein, wenn die internationale Forschergilde zwischen dem 8. und 11. Juni 2016 in Regensburg an der Grenze des wissenschaftlichen Fortschritts kratzt; kratzen Sie gerne mit. ERES-Jahreskonferenz 2016 in Regensburg Prof. Dr. Tobias Just IRE BS International Real Estate Business School Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft Barocketage Kloster Eberbach Eltville tobias.just@irebs.de

8 8 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Immobilienökonomie als interdisziplinärer Ansatz Anmerkungen aus globaler Sicht Prof. Dr. Ramón Sotelo Im Jahre 2015 durfte ich der International Real Estate Society (IRES) als Präsident dienen. Dies war für mich eine besondere Ehre. Einerseits, weil damit dieses Amt seit der Amtszeit von Karl-Werner Schulte quasi wieder nach Deutschland kam, andererseits aber auch, weil es mir angetragen wurde, obgleich ich zu diesem Zeitpunkt im Jahre 2013 bereits seit Jahren hauptberuflich als Investor tätig war und das universitäre Leben primär ehrenamtlich als Honorarprofessor aus einer gewissen Distanz begleitete. Die eigentliche ökonomische Tradition, die wir heute als Klassik in der Ökonomie bezeichnen, begann mit Adam Smith 1776 in Großbritannien. Viele wichtige Vertreter der Klassik sowie der sich anschließenden Neoklassik bis hin zu Keynes kamen oder wirkten im angelsächsischen Raum. Erst mit dem Zweiten Weltkrieg hat sich der Schwerpunkt der ökonomischen Forschung in die USA verlagert. In Deutschland entwickelte sich eine alternative Position zur Klassik, die unter dem Begriff historische Schule bekannt wurde. Die Orientierung der Ökonomie an den Naturwissenschaften wurde abgelehnt und stattdessen eine sozialwissenschaftliche Methodik angestrebt. Die Kaufmannschaft konnte wohl mit alledem nicht viel anfangen und gründete zum Ende des 19. Jahrhunderts eine Reihe von Handelshochschulen außerhalb der Universitäten, beispielsweise in Leipzig und St. Gallen, um so eine adäquate und praxisorientierte akademische Ausbildung für Kaufleute zu erreichen.

9 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 9 Der Streit um den richtigen Ansatz, den disziplinären einerseits bzw. den praxisorientierten und damit interdisziplinären Ansatz andererseits, gipfelte zwischen den beiden Weltkriegen in der Auseinandersetzung zwischen Eugen Schmalenbach und Wilhelm Rieger. Während Schmalenbach die BWL als Kunst sah, die den Kaufleuten Hilfestellungen zur Bewältigung der anstehenden Probleme geben sollte, etablierte Wilhelm Rieger die Privatwirtschaftslehre als akademische Disziplin. Fritz Schmidt gehörte mit Wilhelm Rieger zur Gruppe der disziplinär orientierten Vertreter des Faches. Ich erwähne Fritz Schmidt, weil kein geringerer als Erich Gutenberg, der wichtigste Vertreter der deutschen disziplinären BWL nach dem Zweiten Weltkrieg, bei ihm habilitieren sollte. Und schließlich war Helmut Koch, der Doktorvater von Karl-Werner Schulte werden sollte, ein Schüler von Erich Gutenberg. Der Bruch zwischen dem Disziplinären und dem Interdisziplinären in dieser Ahnenreihe fand also mit Helmut Koch statt. Zu meiner Zeit als Student war Dieter Schneider der wichtigste Vertreter des disziplinären Ansatzes und Hans Raffée jener des interdisziplinären Ansatzes. Heute versammeln sich grosso modo gesprochen die Vertreter des eher praxis orientierten interdisziplinären Ansatzes in der Schmalenbach-Gesellschaft und jene, die in der Riegerschen Tradition des disziplinären Ansatzes verweilen, beim Verband der Hochschullehrer für Betriebswirtschaft (VHB). Wenngleich wir im deutschsprachigen Raum beide Traditionen kennen, darf man schon sagen, dass hier in Kontinentaleuropa der anwendungsorientierte interdisziplinäre Ansatz seinen Ursprung gefunden hat. Ein Ansatz, den Karl-Werner Schulte dann auf die Immobilienwirtschaft bezog, womit er schließlich die Immobilienökonomie als interdisziplinären Ansatz begründete. Aus globaler Perspektive ist interessant, dass die unterschiedlichen, unter dem Dach der IRES vereinten Gesellschaften jeweils eher der theoretisierenden disziplinären Tradition oder anwendungsorientierten interdisziplinären Tradition folgen. Die erste heute noch relevante immobilienwirtschaftliche Forschungsgesellschaft ist wohl die 1964 gegründete American Real Estate and Urban Economics Association (AREUEA). AREUEA gehört nicht zur Gruppe der IRES und verfolgt einen eher disziplinären Ansatz. Mit dem Wunsch, mehr Praxisbezug in die Forschung zu bringen, wurde 1985 die American Real Estate Society (ARES) gegründet. Es folgten die Gründungen der PRRES (1993), der ERES 1994, der AsRES (1996), der AfRES (1997) sowie der LARES (2000). Die Zuordnung der Jahreskonferenzen der immobilienwirtschaftlichen wissenschaftlichen Gesellschaften zum disziplinären bzw. interdisziplinären Ansatz ergibt sich primär aus dem Bezug der Gesellschaften zur Alten Welt bzw. im Falle der ARES in den USA in Abgrenzung zur AREUEA. Abbildung 1 zeigt dies schematisch auf. LARES interdisciplinary approach AfRES ARES Meiner Einschätzung nach ist die LARES jene Gesellschaft, die den stärksten Bezug zur Wirtschaft und politischen Praxis hat, gefolgt von der ERES. Der Praxisbezug der ERES-Konferenzen hängt dabei auch jeweils stark von der Tradition der jeweiligen Hochschule am Austragungsort ab. Während die ARES letztlich beide Traditionen in sich vereint, kann man die AsRES und PRRES eher dem disziplinären Lager angelsächsischer Tradition zuordnen. Der globale Wettbewerb der wissenschaftlichen Konferenzen wird nicht regional, sondern im Hinblick auf die methodologische und inhaltliche Ausrichtung geführt werden zum einen von den unter dem Dach der IRES organisierten sister societies untereinander, zum anderen mit der AREUEA. Real Estate Research Societies ERES PRRES AsRES AREUEA disciplinary approach Abb. 1: Zuordnung der immobilienwirtschaftlichen wissenschaftlichen Gesellschaften zum disziplinären bzw. interdisziplinären Ansatz»

10 10 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Umgekehrt gilt vielleicht auch: Interdisziplinäre und damit praxisorientierte immobilienökonomische Forschung hat im Zweifel eher einen regionalen Bezug als die rein disziplinären Forschungsansätze. Der interdisziplinäre Forschungsansatz ist m. E. weitreichender als der disziplinäre. Jenseits aller wissenschaftstheoretischen Überlegungen, deren Darstellung hier den Rahmen sprengen würde, ist es bereits rein sprachlich so, dass das Interdisziplinäre das Disziplinäre voraussetzt und erst in der Interdisziplinarität der Bezug zum facettenreichen Gegenstand, also zur Praxis, möglich wird. Während also der interdisziplinäre Ansatz das Disziplinäre zwangsläufig integriert, sondert sich der disziplinäre Ansatz sowohl von anderen Disziplinen, aber letztlich auch vom Gegenstand selbst ab. In diesem Jahre wird die Konferenz der European Real Estate Society zum dritten Mal in Deutschland stattfinden. Karl-Werner Schulte verantwortete 1997 die Konferenz in Berlin. Im Jahre 2006 durfte ich sie in Weimar konzipieren und organisieren und dieses Jahr, zum 70. Geburtstag von Karl-Werner Schulte, findet sie in Regensburg statt und wird von Sven Bienert und Steffen Sebastian vorbereitet. Üblicherweise werden auf Konferenzen wissenschaftliche Beiträge meist mit der Zielsetzung einer späteren Publikation in Zeitschriften mit Begut achtungsverfahren präsentiert. Der Vorstand der ERES hat um unterschiedliche Formate zur Präsentation der Beiträge gerungen. So ist nun geplant, dass ein Teil der Beiträge bereits für die Vorstellung auf der Konferenz begutachtet werden soll. Neben dem Ziel, eine hohe Qualität zu gewährleisten, erscheint es mir besonders wichtig, wenn so konstruktive Kritik direkt nach der Präsentation der Beiträge durch die Gutachter erfolgen kann. Die Möglichkeit referierte Beiträge zu präsentieren, entspricht nicht nur dem akademischen Zeitgeist, sondern erscheint auch und gerade vor dem Hintergrund des Wettbewerbs der unterschiedlichen Konferenzen weltweit, insbesondere durch die Konferenz von AREUEA, geboten. Es ist allerdings nicht überzeugend, wenn diese gutachterlich geprüften Beiträge in dafür eigens vorgesehenen Veranstaltungen präsentiert werden sollen. Mir erscheint es sinnvoll, wenn ein referiertes Paper, beispielsweise zu REITs, in der gleichen Veranstaltung präsentiert wird, wie ein anderer fundierter, aber nicht referierter Beitrag eines Praktikers zu eben diesem Thema. Insbesondere die gemeinsame, vom Gegenstand und nicht von der Methodik her abgegrenzte Veranstaltung schafft die Grundlage für einen echten Dialog zwischen Theorie und Praxis und fördert den interdisziplinären Charakter der Konferenz. In dieser von Karl-Werner Schulte geprägten interdisziplinären und praxisorientierten Tradition hat die von der IREBS konzipierte und organisierte Konferenz in Regensburg die Voraussetzung, an den Erfolg früherer Konferenzen der ERES in Deutschland anzuknüpfen. Prof. Dr. Ramón Sotelo Büro Prof. Sotelo Sybelstraße Berlin sotelo@sotelo.de

11 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 11 Immobilienforschung in der Wissenschaft ein Plädoyer für mehr Offenheit und Toleranz Prof. Dr. Bertram I. Steininger Über folgende zwei Gegeben heiten sind sich die meisten unter uns egal ob sie in der Praxis oder Wissenschaft verwurzelt sind einig: Erstens, die Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die Gesellschaft ist immens. Ihre Bruttowertschöpfung beträgt über die Jahre hinweg durchschnittlich 20 % der Gesamtwirtschaft und ist somit bedeutender als typisch deutsche Sektoren wie der Maschinenbau oder zukünftig wachsende Sektoren wie das Gesundheitswesen. Damit einhergehend ist ihre Relevanz als Arbeitgeber in diversen Branchen (Architektur, (Bau-)Ingenieurwesen, Geographie, Ökonomie und Planung) begründet. 1 Das in Immobilien gebundene Nettoanlagevermögen umfasst derzeit rund 7,8 Billionen Euro (82 % aller Anlagegüter) 2 und trägt durch seine bisher stabile Wertentwicklung von 2,3 % 3 maßgeblich zur nachhaltigen, realen Vermögensbildung in Deutschland bei. Dies bringt somit nicht nur ökonomische, sondern auch soziale und gesellschaftliche Implikationen mit sich. Zweitens, Investitionen in Forschung und Entwicklung (FuE) lohnen sich: Unternehmen, die stärker in FuE investieren, erwirtschaften durchschnittlich eine höhere Rendite und können flexibler auf Marktveränderungen reagieren. 4 Auf der aggregierten Ebene weisen Staaten, die mehr in die Forschung investieren, einen höheren Lebensstandard und eine höhere Lebensqualität auf. 5 Eine Verknüpfung dieser beiden Gegebenheiten fällt jedoch oftmals schwer, da sich die Erfolge aus FuE erst mit einer gewissen Zeitverzögerung einstellen, sie teils in der Vermeidung von Verlusten und nicht im Erwirtschaften von Gewinnen liegen oder die Entscheider der Meinung sind, dass sie das schon immer so gemacht haben und sie daher keine neuen Erkenntnisse brauchen.»

12 12 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Wer forscht und welche Themen werden gefördert? Dabei kann die Immobilienforschung per se sowohl aus der Praxis als auch aus der Wissenschaft heraus betrieben werden. Selbstredend sollte diese Forschung nicht solitär betrieben werden wird sie aber dennoch. Um dies zu verhindern, müssten Praxis und Wissenschaft aufeinander zugehen und ein stärkeres Verständnis für Sprache und Vorgehen des jeweils anderen entwickeln. Wir, in der Forschung, reagieren aber zu oft und zu schnell mit Berufsdünkel, wenn unsere ökonometrischen Methoden und Theorien von der Praxis nicht verstanden werden. Die Praxis hat dagegen zu wenig Verständnis für das Streben nach der Erkenntnis von erklärenden Strukturen im Immobilienmarkt, deren direkter ökonomischer Nutzen nicht sofort auf der Hand liegt. Die Forscher sind also meistens an dem Warum interessiert, wohingegen die Praxis den Fokus auf die Fragestellung legt: Wie kann man es umsetzen und davon profitieren? Abb. 1: Drittmittelanteil an den Ausgaben, % 50 % 45 % 40 % 35 % Des Weiteren wäre eine stärkere Rückkopplung der universitären Forschungsergebnisse mit der Praxis nicht nur wertvoll, sondern auch ein Katalysator für die eigene Forschung, da sie in einem nächsten Schritt zu einer Weiterentwicklung der bisherigen Forschung führt. Dieses Vorgehen ist in anderen Disziplinen, wie z. B. in der Medizin oder auch im Ingenieurwesen, bereits üblich und wird unter diesen Wissenschaftlern nicht als verwerflich angesehen. Die Bedeutung der Interdisziplinarität wird betont, doch gelebt wird sie in den meisten Fällen nicht. Eine wahre Interdisziplinarität würde versuchen, die verschiedenen Disziplinen, die mit der Immobilienwirtschaft verknüpft sind, zu verbinden. Wenn Forschungseinrichtungen, die betriebswirtschaftliche und volkswirtschaftliche Aspekte verknüpfen, von Interdisziplinarität sprechen, so handelt es sich faktisch nur um Intradisziplinarität. Auch ist fraglich, ob es Forschung nur an der Universität geben kann. Insbesondere rein wirtschaftliche Forschungseinrichtungen müssten auch technische Komponenten inkludieren. Diese Verknüpfung kann sowohl von einer technischen Partneruniversität, der Praxis oder einer Fachhochschule geleistet werden. Mit Letztgenanntem tun sich deutsche Universitäten jedoch immer noch schwer Um die gegenwärtigen und zukünftigen Kernfragen der Immobilienwirtschaft zu klären, hat sich an der RWTH Aachen University der interund transdisziplinäre Bereich Bauen herausgebildet. Darin sind neben den universitätseigenen Fakultäten der Architektur, des Bauingenieurwesens, des Maschinenwesens und der Wirtschaftswissenschaften auch ausländische Partneruniversitäten, Fachhochschulen und Industriepartner beteiligt. Erst diese Zusammenarbeit eröffnet vielfältige Möglichkeiten, das technische Potential aus den Ingenieurwissenschaften mit den planerischen, kreativen und ökonomischen Leistungen der Architektur und Ökonomie zusammen mit den Erfahrungen aus der Praxis zu verbinden. Bedeutung der Drittmittel für Hochschulen Neben der Lehre zählen Wissenstransfer und Forschung zu den Aufgaben der deutschen Hochschulen. 6 Forschungstätigkeiten gehören auch dann zum hoheitlichen Bereich, wenn die Förderung durch den Drittmittelgeber unmittelbar der Allgemeinheit zugutekommt. Da die öffentlichen Mittel für FuE an deutschen Hochschulen (Universitäten und Fachhochschulen) in den letzten Jahren (prozentual) zurückgingen und gleichzeitig ein größerer Anspruch an Forschungsoutput entstand, stieg der Drittmittelanteil kontinuierlich; lag er im Jahr 2006 noch bei rund 41 %, stieg er bis 2013 auf 51 % (vgl. Abbildung 1). Dieser relative Anstieg rührt dabei sowohl von einem absoluten Anstieg als auch einer relativen Verschiebung in Richtung der Drittmittel her. In Deutschland weisen dabei vor allem die technischen Universitäten ein hohes Drittmittelvolumen auf. Die Ingenieurwissenschaften konnten mit durchschnittlich Euro p.a. pro Professor am meisten einwerben. 7 Quelle: Statistisches Bundesamt (2015b), S. 518.

13 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 13 Abb. 2: International führende Universitäten bei den Drittmitteln RWTH Aachen University 330 Mio. Euro Stud. Jedoch selbst der langjährige Spitzenreiter unter den deutschen Universitäten, die RWTH Aachen University, hat mit einer Gesamtsumme von 330 Mio. Euro für 2014 im internationalen Vergleich und gemessen an ihrer großen Studierendenzahl ein eher geringes Drittmittelbudget (vgl. Abbildung 2). Verstärkt wird dieses Ungleichgewicht zudem durch eine höhere Summe an weiteren Finanzierungsquellen wie Spenden und Mäzenatentum, die an diesen Universitäten ausgeprägter vorhanden sind. Die Geldgeber für Drittmittel werden klassischer Weise in den öffentlichen Bereich (insb. Bund und Länder), Deutsche Forschungsgemeinschaft (DFG), EU und internationale Organisationen (insb. OECD und UN) sowie in Stiftungen und die gewerbliche Wirtschaft unterteilt. Abb. 3: Drittmittelanteil nach Drittmittelgebern, Drittmittelgeber Stiftungen und gewerbliche Wirtschaft EU und int. Organisationen Deutsche Forschungsgemeinschaft öffentlicher Bereich Universitäten ETH Zürich 288 Mio. Euro Stud. University of Oxford 616 Mio. Euro Stud. MIT 314 Mio. Euro Stud. Quellen: RWTH-Zahlenspiegel 2014, ETH Jahresbericht 2014, University of Oxford, Financial Statements 2014/15 und MIT facts, Year-End Statistics, Fiscal Year 2014; Stand: Dezember In Abbildung 3 sind die prozentualen Anteile der oben genannten Geldgeber für Drittmittel über die Rechnungsjahre 2010 bis 2013 für forschungsorientierte Universitäten und lehrorientierte Fachhochschulen (ohne Verwaltungsfachhochschulen) dargestellt. Dabei wird deutlich, dass die DFG der wichtigste Drittmittelgeber für Universitäten ist, auch wenn ihr prozentualer Anteil an Drittmitteln über die Berichtsjahre 2010 bis prozentualer Anteil Fachhochschulen (ohne Verwaltungsfh.) um 2,1 % gesunken ist. Stiftungen und die gewerbliche Wirtschaft, deren Anteil ebenfalls mit 25,9 % in 2013 leicht zurückging, sowie der öffentliche Bereich, der einen leichten Anteilszuwachs auf 29 Prozentpunkte in 2013 verzeichnet, spielen eine deutlich größere Rolle für die universitäre Drittmittelfinanzierung als die Geldgeber der EU und der internationalen Organisationen, die 2013 lediglich einen Drittmittelanteil von 10,7 % ausmachten. Im Vergleich zu den Universitäten spielt für die Fachhochschulen der öffentliche Bereich eine erkennbar bedeutendere Rolle. Stiftungen und die gewerbliche Wirtschaft sind dabei der zweitwichtigste Geldgeber vor der EU und internationalen Organisationen. Aufgrund des deutlich geringeren Forschungsauftrags für Fachhochschulen ist ihre Finanzierung durch die DFG kaum relevant. Im Bereich der nichtöffentlichen Drittmittelgeber existieren neben den rund Stiftungen in Deutschland, zahlreiche Interessenverbände und Unternehmen auf nationaler und internationaler Ebene, die die Forschung unterstützen. Die Immobilienwirtschaft nutzt diese Möglichkeit der Forschungsförderung im Vergleich zu anderen Industriezweigen nur gering.» Stiftungen und gewerbliche Wirtschaft Drittmittelgeber EU und int. Organisationen Deutsche Forschungsgemeinschaft öffentlicher Bereich prozentualer Anteil Quelle: Statistisches Bundesamt (2015b), S. 511 ff.

14 14 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Prozess der Drittmittelbeschaffung Vereinfacht dargestellt, folgt der Prozess der Drittmittelbeschaffung auf universitärer Ebene nachstehenden Schritten: DER PROZESS (vgl. Abbildung 4) beginnt während der Anbahnungsphase zunächst mit einer neuen Projektidee oder der Weiterentwicklung einer alten. Diese grobe Skizze dient zusammen mit einer ersten Schätzung des Budgets als Grundlage, um sich im nächsten Schritt initiativ oder auf eine Ausschreibung (Call) hin zu bewerben. DIE AUSSCHREIBUNGEN diverser Stellen (DFG, EU, Bundes-/ Landesministerien, Stiftungen, Wirtschaft etc.) werden sinnigerweise von der zentralen Hochschulverwaltung gebündelt und nach Themen sortiert an die jeweiligen Forscher weitergeleitet. Forscher ergänzen diese Dienstleistung ihrer Hochschule i. d. R. mit eigenem Bezug von Ausschreibungsnewslettern aus dem öffentlichen und unternehmerischen Bereich. AM ENDE DER ANTRAGSPHASE werden die wissenschaftlich ausgearbeiteten Forschungsfragen zusammen mit dem kalkulierten Budget an die Förderer offeriert. Bereits in dieser Phase müssen die meisten Anträge auf ihre finanzielle, steuerliche und rechtliche Vereinbarkeit mit dem universitären Auftrag geprüft und bei Bedarf entsprechend geändert werden. Diese Antragsunterlagen sind meist umfangreich und weisen bereits mit den zu beschreibenden Abschnitten Motivation, Forschungsfrage, Stand der Literatur, eigene Vorarbeiten, Forschungsmethodik und antizipierte Ergebnisse einen hohen Grad an Detailtiefe für das Projekt auf. Daher sind Bewerbungen gänzlich ohne eigene Vorarbeiten oder mit nur einem kleinen Mitarbeiterteam, wie sie an einer Fachhochschule vorherrschen, selten erfolgreich in der Einwerbung. DIE ANTRÄGE werden auf Seiten der Förderer in teilweise mehrstufigen Verfahren evaluiert und gegebenenfalls durch die Aufforderung zur Abgabe einer Langfassung oder einer Angebotspräsentation ergänzt. DIE ERFOLGREICH EINGEWORBENEN PROJEKTE können im Anschluss initialisiert werden. Damit beginnt die eigentliche wissenschaftliche Bearbeitung mit Zwischenfassungen und -präsentationen der Forschungsfragen. NACH DER DURCHFÜHRUNG des Projekts erfolgt der Projektabschluss. Dabei müssen die Ergebnisse entsprechend dem gesetzlichen Auftrag von Hochschulen publiziert werden und können zudem ggf. (kommerziell) verwertet werden. Dieser Schritt stellt aber in vielen Fällen nicht das Ende der Prozesskette dar, sondern geht häufig in ein weiteres Forschungsprojekt, eine Weiterentwicklung oder eine Erprobung der For schungsergebnisse in der Praxis über. Im Bereich der individuellen Einwerbung von Industriedrittmitteln erübrigen sich einige Zwischenschritte. Hier liegt der Fokus v. a. auf der vertraglichen Klärung der Zusammenarbeit mit dem Industriepartner. WICHTIG FÜR DAS FORSCHERTEAM ist es, dass die verwaltungsbezogenen Teile des Prozesses möglichst effizient, standardisiert und strukturiert ablaufen, um der eigentlichen Forschung möglichst viel Zeit für die Durchführung zukommen zu lassen. Projektabschluss Ergebnisverwendung Abb. 4: Prozessbeschreibung Quelle: In Anleh nung an die Drittmittel-Prozessbeschreibung der RWTH Aachen University.

15 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 15 Fazit Abschließend lässt sich feststellen, dass wir die Praxis und die Wissenschaft stärker voneinander profitieren und die immobilienwirtschaftliche Forschung weiter voranbringen würden, wenn wir inhaltlich und methodisch aufeinander zugingen. Dabei müssen beide aufhören, die jeweils andere Seite auf einen wissenschaftlich unmündigen Geldgeber, potenziellen Arbeitnehmerpool oder auf ein reines Marketinginstrument zu reduzieren. Einfache Umfragestudien, die teilweise redundante Auftragsforschung darstellen, sind im wissenschaftlichen Sinne nicht statthaft und als Forschung im eigentlichen Sinn, von fragwürdigem Wert. Vielmehr wäre es für erfolgreiche Drittmittelprojekte und damit für die Forschung selbst wichtig, dass einerseits die elementaren wissenschaftlichen Grundsätze, wie die Unabhängigkeit in der geeigneten und passenden Methodenwahl zur Beantwortung der Forschungsfrage und die Publikation der Ergebnisse, gewährleistet werden. Andererseits darf die praxisbezogene Anwendung der Ergebnisse bzw. der beidseitige Wissens- und Technologietransfer nicht aus den Augen verloren werden, um die Immobilienbranche gemeinsam auf zukünftige Herausforderungen (z. B. Regulierungen, Niedrigzinsphase, Digitalisierung, demografischer Wandel oder holistische Nachhaltigkeit) vorzubereiten. Quellen: [1] Vgl. Voigtländer, M.; Just, T.; Steininger, B. et al. (2013): Wirtschaftsfaktor Immobilien 2013 Gesamtwirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft, Hrsg.: Deutscher Verband für Wohnungswesen Städtebau und Raumordnung e. V./Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V., Zeitschrift für Immobilienökonomie, Sonderausgabe 2013, Berlin. [2] Statistisches Bundesamt (2015 a): Inlandsproduktsberechnung Detaillierte Jahresergebnisse, Fachserie 18, Reihe , Wiesbaden. [3] IPD all property Germany zwischen 1996 und 2014; deflationiert mit dem Verbraucherpreisindex der Deutschen Bundesbank. [4] Vgl. u. a. Griliches, Z. (1994): Productivity, R&D, and the data constraint, American Economic Review 84, S oder Charles, J. und John, W. (1997): Measuring the social return to R&D, Quarterly Journal of Economics 113, S [5] Vgl. u.a. Falk, M. (2005): What drives business Research and Developmen t (R&D) intensity across Organisation for Economic Co-operation and Development (OECD) countries?, Applied Economics 38, S oder Varsakelis, N.C. (2006): Education, political institutions and innovative activity: A cross-country empirical investigation, Research Policy 35, S [6] Vgl. exemplarisch 3 des Gesetzes über die Hochschulen des Landes Nordrhein-Westfalen. [7] Vgl. Statistisches Bundesamt (2015 b): Bildung und Kultur Monetäre hochschulstatistische Kennzahlen, Fachserie 11 Reihe 4.3.2, S. 70, Wiesbaden Zum Vergleich: Professoren der Rechts-, Wirtschafts- und Sozialwissenschaften werben im Vergleich dazu Drittmittel in Höhe von durchschnittlich Euro ein. Prof. Dr. Bertram I. Steininger Juniorprofessor für Real Estate Finance RWTH Aachen University Templergraben Aachen steininger@immo.rwth-aachen.de Danksagung Bei der Erstellung dieses Textes haben mich meine Mitarbeiter an der RWTH Aachen University, insbesondere Carolin Pommeranz, Celina Becher und Marius Verdcheval, tatkräftig un terstützt.

16 16 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Forschung aus Sicht der Praxis Dr. Marcus Cieleback und Dr. Marcelo Cajias

17 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 17 Wozu brauchen wir all die Theorie? Die wissenschaftlichen Modelle bilden die Realität doch sowieso nicht richtig ab! Derartige Aussagen finden sich immer wieder, wenn es um den Zusammenhang zwischen theoretischer Forschung und ökonomischer Praxis geht, nicht zuletzt nach den Erfahrungen mit der Finanzkrise. Macht daher immobilienwirtschaftliche Forschung in der Praxis überhaupt Sinn? Und falls ja, wie und vor allem welche Bereiche sollte sie abdecken? Bezüglich der Aussage zu Modellen ist an dieser Stelle erst einmal zu sagen, dass es ja gerade eine zentrale Aufgabe von Modellen ist, die Realität zu vereinfachen. Modelle können daher per Definition die Realität nicht vollständig abbilden, sonst wären es keine Modelle mehr. Andererseits ist die Kritik aber auch richtig, dass aktuell viele der in der Theorie verwendeten, vereinfachenden Modelle in der Praxis wichtige Sachverhalte und deren Verknüpfungspunkte oft unvollständig bzw. überhaupt nicht berücksichtigen. Diese Modellverzerrung wissenschaftlich als Omitted Variable Bias bekannt ist sicherlich einer der Gründe, weshalb die Praxis gefordert ist, Hinweise darüber zu geben, an welchen Stellen Modelle anzupassen sind bzw. erweitert werden müssen; auch wenn die Wissenschaft in den letzten Jahren hier schon große Schritte in die richtige Richtung gemacht hat. Gleichzeitig zeigt sich hier ein erster Ansatzpunkt, warum Forschung in der Praxis sinnvoll und zielführend ist. Da es in der Praxis manchmal einfacher ist, bekannte Wege zu verlassen, muss man sich hier doch nicht an Publikationslisten messen lassen, sondern die Forschungsergebnisse effizient nutzen. Wenn diese Erkenntnisse zum besseren Verständnis von Sachverhalten und Zusammenhängen sowie deren Prognose führen, findet sich in der Praxis genügend Raum ungewöhnliche Wege zu gehen. Die Praxis fordert aber auch immer wieder theoretische Erkenntnisse und Modelle anzuwenden. Insbesondere in der akademischen immobilien wirtschaftlichen Forschung in Deu tschland werden Analysen oft vor dem Hintergrund einer inter nationalen Veröffentlichung nur für intenational etablierte Märkte, wie UK oder USA, durchgeführt. Analysen des deutschen Immobilienmarktes kommen hier häufig zu kurz, obwohl sie für die Praxis in Deutschland tätiger institutioneller Investoren von erheblicher Relevanz wären und auch im Bereich der nationalen und internationalen Politikberatung weiterhelfen würden. Gleiches gilt für international eher exotische Themen wie beispielsweise die vergleichende Analyse der institutionellen Rahmenbedingungen der Immobilienmärkte mit ihren entsprechenden Wirkungszusammenhängen. Gerade dieser Aspekt ist jedoch für die Konstruktion inter nationaler Portfolien von großer Bedeutung, weshalb wir uns in der PATRIZIA intensiv mit diesem Thema auseinandersetzen. Wir versuchen an dieser Stelle durch Diskussionen mit Universitäten die wissenschaftliche Forschung stärker in diese Richtung zu lenken, da das Verständnis über die Wirkungszusammenhänge regulatorischer Maßnahmen nicht nur im Bezug auf den Immobilienmarkt noch sehr rudimentär ist. Es gibt eine Vielzahl von wissenschaftlichen Studien, welche den regulatorischen Rahmen verschiedener Märkte vergleichen; welche Konsequenzen für die Marktentwicklung daraus zu ziehen sind und welche Implikationen sie für die Konstruktion internationaler Portfolien haben, ist jedoch nicht direkt ableitbar.»

18 18 // gif im Fokus 1/2016 Spezialthema Immobilienforschung Standardabweichung in /m²/per month Angebotsmieten nach Größenklassen in /m²/per month [1.6,1.9] (1.9,2] (2,2.2] (2.2,2.3] (2.3,2.4] (2.4,2.6] (2.6,3] (3,3.2] (3.2,3.5] (3.5,6.3] (0,20] (20,30] (30,40] (40,50] (50,60] (60,70] (70,80] (80,90] (90,100] (100,110] (110,120] (120,600] Abb. 1: Angebotsmieten in München zwischen Q und Q aus der Empirica-Datenbank Hier besteht aus Sicht der Praxis noch erheblicher Nachholbedarf in der Wissen schaft, da heutzutage neue und immer detailliertere politisch regulierende Eingriffe die Regel sind, obwohl oft noch nicht bekannt ist, was die Effekte des letzten Eingriffs tatsächlich gewesen sind. Die Risiken dieser Entwicklung für Investoren und deren Immobilieninvestments sind somit nicht zu unterschätzen. Die Realität ist ständigen Veränderungen ausgesetzt und Innovationen führen dazu, dass immer mehr Informationen und Daten für Analysen zur Verfügung stehen. Auch hier ist unter anderem die Praxis gefordert, da wir unseren Analysewerkzeugkasten ständig an diese sich verändernden Bedingungen und Datenquellen anpassen müssen. Bestehende Analysemethoden gilt es immer wieder zu hinterfragen. Dies erfolgt auch in der Wissenschaft; die Praxis verlangt hier aber eine deutlich schnellere Reaktionszeit, weshalb Forschung in der Praxis unverzichtbar ist. Ein Beispiel ist die Anwendung hedonischer Verfahren. Unter hedonischer Preisermittlung verbergen sich eine Reihe von Analysewerkzeugen, mit denen der Preis einer Immobilie anhand unmittelbarer Objekteigenschaften und mittelbarer Einflussfaktoren erklärt bzw. prognostiziert werden kann. Und obwohl der technische Fortschritt in der ökonometrischen Modellierung einer (hedonischen) Preisgleichung enorme Fortschritte in den letzten drei Jahrzehnten erzielt hat, dauert es viele Jahre bis diese die Praxis erreichen und diese standardmäßig angewendet werden, wenn überhaupt (Abbildung 1). Aber inwiefern hilft die ökonometrische Modellkomplexität einem börsennotierten Immobilieninvestmentmanager? Die Komplexität von Immobilien erfordert die Anwendung modernster Analysemethoden, da sie per Definition einer nichtlinearen wechselseitigen Abhängigkeit zwischen Raum, Baueigenschaften und Zeit ausgesetzt sind. Betrachtet man bspw. die räumliche Streuung von etwa Angebotsmieten in München über die letzten zwölf Quartale, stellt man einerseits fest, dass die Schwankungsbreite in der Zahlungsbereitschaft für höhere Angebotsmieten mit zunehmender Entfernung zum Zentrum abnimmt. Andererseits stellt man einen U-förmigen (nichtlinearen) Zusammenhang zwischen Wohnungsgröße und Angebotsmiete fest, der uns Auskunft darüber gibt, dass ein theoretisch hergeleitetes Portfolio mit überwiegend Wohnungen zwischen 50 und 90 m² ineffizient optimiert worden wäre. Aus den deskriptiven Erkenntnissen stellt sich nun die Frage nach einem ökonometrischen Modell, das in der Lage ist, all die wechselseitigen Beziehungen mit möglichst geringer Fehlervarianz zu schätzen. Das hierfür am meisten verbreitete hedonische Regressionsmodell (Ordinary Least Squares kurz OLS), das an Universitäten traditionell gelehrt wird, unterstellt lineare Beziehungen und lässt kaum Platz für eine effiziente Berücksichtigung der räumlichen Dimension. Seine hohe Akzeptanz in der Praxis lässt sich vielleicht dadurch erklären,

19 Spezialthema Immobilienforschung gif im Fokus 1/2016 // 19 Abb. 2: Hedonisches Mietmodell mit Wohnungsfläche, räumlichen sowie zeitlichen Informationen Hedonisches Modell Erklärungsgehalt in % Ø Schätzgenauigkeit relativ zu OLS in % Traditionelles OLS 29,0 % / Generalisiertes Verfahren mit nichtlinearen Effekten Angepasstes generalisiertes Verfahren mit nichtlinearen und räumlichen Effekten 35,2 % + 4,75 % 41,1 % + 4,84 % dass es einfach anzuwenden ist und gängige Software seine Anwendung ermöglicht. Die Anwendung weiter entwickelter statistischer Analysemethoden (sog. generalisierte Verfahren) ermöglicht im Gegensatz dazu eine viel genauere Erklärung und präzisere Prognose von Immobilienpreisen, wie obige Tabelle (Abbildung 2) für München zeigt. Ersichtlich ist, dass die effiziente Erklärung und Prognose von Immobilienpreisen die Anwendung fortgeschrittener Verfahren voraussetzt, um der Komplexität von Immobilienpreisen gerecht zu werden. Dr. Marcelo Cajias Senior Manager Research PATRIZIA Immobilien AG Fuggerstraße Augsburg Marcelo.Cajias@patrizia.ag Überträgt man die geschätzten Verzerrungen eines simplen Verfahrens auf das Portfolio eines Immobilieninvestmentmanagers, so ist im Zweifel anzunehmen, dass dessen Potenziale sukzessiv über viele Jahre nicht vollständig ausgeschöpft wurden. Am Ende finden all diese theoretischen Gedanken und Analysen ihre praktische Anwendung bei der täglichen Arbeit in der Researchabteilung der PATRIZIA, d. h. in der Strategieentwicklung, der Marktanalyse und in Marktberichten. Ein besseres Verständnis von Marktzusammenhängen ist ein starker Wettbewerbsvorteil in einem Umfeld, bei dem der Markt und dessen Preisbildung per Definition nicht effizient und von Informationsasymmetrien geprägt sind. Statistisch-fundierte Marktanalyse ist und bleibt daher ein zentraler Bestandteil der Researchtätigkeit eines Immobilieninvestmentmanagers. Es ist allerdings kein reiner Selbstzweck, da es immer auch der Fundierung des täglichen Geschäfts dient. Die Wirtschaft ist aber gleichzeitig gefordert, ihre Informationsnotwendigkeiten an die Wissenschaft zu kommunizieren und mit ihr zu diskutieren, um auf diesem Wege der Forschung gezielte Impulse zu geben. Denn nur so werden die theore tisch fundierten Modellanalysen für den Praxiseinsatz realitätsnäher und damit auch effizient nutzbar. Dr. Marcus Cieleback Group Head of Research Group Executive Director PATRIZIA Immobilien AG Fuggerstraße Augsburg Marcus.Cieleback@patrizia.ag

20 20 // gif im Fokus 1/2016 gif Forum gif in Aktion Immobilien 2020 wie wertvoll ist mein Eigentum? Dr. Thomas Beyerle Die Antwort auf die Frage war auf den ersten Blick denkbar einfach. Schließlich müssen schon von Berufswegen jeden Tag viele der Immobilienprofis diese beantworten: Was wird eine vollvermietete Büroimmobilie am Standort Frankfurt in fünf Jahren wert sein? Doch die unterschiedlichen Ergebnisse innerhalb eines Bewertungsstandards spiegeln sowohl die Heterogenität der Branche, als auch die subjektiven Markteinschätzungen der Sachverständigen in den kommenden Jahren wider. Das Ergebnis war dann nicht nur spannend, sondern wurde auch kontrovers diskutiert. Auf Einladung der Helaba Landesbank Hessen-Thüringen in Vertretung des Vorstandsmitglieds Jürgen Fenk und unter der Zielsetzung, diesmal kein klassisches Format für eine gif-veranstaltung zu wählen, trafen sich am 7. Dezember rund 125 Branchenvertreter und diskutierten rege die Ergebnisse eines gif-bewertungsexperiments. Zumal gif-präsident, Prof. Dr. Tobias Just, gleich zu Beginn die Losung ausgab: Es gibt keine Fehlbewertung! Wir brauchen 100 Meinungen deshalb gif. Am 26. Oktober 2015 wurden zunächst 91 Sachverständige zur Ab gabe einer Bewertung für eine Frankfurter Büroimmobilie angeschrieben. Insgesamt haben 22 Personen (rd. 24 %) an der Umfrage teilgenommen. Die Zielsetzung war klar umrissen: Es galt eine (Muster-)Immobilie in Frankfurter Bestlage zum fiktiven Ankaufsdatum im Herbst 2015 zu bewerten. Der wirtschaftliche Handlungsrahmen wurde in Form eines Basisszenarios von Dr. Gertrud R. Traud, der Chefvolkswirtin der Helaba, vorgegeben und im Vorfeld den 22 teilnehmenden Sachverständigen bereit gestellt. Die anschließende Bewertung erfolgte anonym, die Bewertungsgutachten wurden von den beiden Studierenden, Philipp Rabsahl (Hochschule Biberach) und Gordian Jakob Roll (Hochschule Anhalt), und Dr. Helge Ludwig (L+P Dienstleistungs GmbH und Leiter der gif-kompetenzgruppe Marktwertermittlung) vorgestellt. Das Tätigkeitsgebiet der Teilnehmer, darunter etliche gif-mitglieder, be stand insbesondere aus freien Sachverständigen für Immobilienbewertung (50 %), Banken (27 %), Immobilienberatungsunternehmen (14 %). Über 82 % der Befragten wiesen hierbei mehr als 10 Jahre Berufserfahrung in der Immobilienbewertung auf. Darüber hinaus sind 45 % nach ISO zertifiziert, 27 % öffentlich bestellt und vereidigt sowie 23 % Charter ed Surveyor. Das höchst kompetente Teilnehmerfeld ermöglicht demnach eine äußerst qualifizierte Aussagekraft der Ergebnisse.

21 gif Forum gif im Fokus 1/2016 // 21 Jürgen Fenk Die Einschätzung zur Marktentwicklung weist in 2020 eindeutig eine schlechtere bzw. teilweise vergleichbare Situation zu 2015 auf. Die Veränderung der Ertragswerte zum Ausgangswert in Höhe von 62,3 Millionen Euro spiegelt diese Trendaussage wider: // Mehr als 60 % der teilnehmenden Sachverständigen sehen eine Ertragswertminderung. Die Werte belaufen sich dabei auf eine Spanne von 57 bis 67,6 Millionen Euro (Ø 61,4 Millionen Euro). // Dies ergibt eine Brutto-Anfangsrendite gemäß gif in Höhe von 5,38 bis 6,58 % (Ø 5,76 %) sowie eine Netto-Anfangsrendite gemäß gif unter Berücksichtigung der Erwerbsnebenkosten mit 8 % in Höhe von 4,70 bis 5,59 % (Ø 5,02 %). // Das Marktmietniveau liegt im arithmetischen Mittel leicht über dem Ausgangswert. Die Büroflächen weisen hierbei bspw. eine Spanne von 28,50 bis 40 Euro/m² im Monat auf (Ø 31,54 Euro/m², Ausgangswert 30 Euro/m²). // Die Bewirtschaftungskosten liegen zwischen 8,16 und 13,25 % (Ø 9,55 %, Ausgangswert 8,91 %), die Restnutzungsdauer zwischen 45 und 60 Jahren (Ø 53,6 Jahren, Ausgangswert 60 Jahren) und der Liegenschaftszinssatz zwischen 4,5 und 5 % (Ø 4,76 %, Ausgangswert 4,5 %). // Eine Korrelation zwischen Ertragswert und Liegenschaftszinssatz besteht nicht der Koeffizient liegt bei -0,09. Im Gegensatz dazu ist ein Zusammenhang zwischen Ertragswert und Marktmiete zu erkennen der Koeffizient liegt bei +0,617. Zur Veranschaulichung der Ergebnisse aus Investorensicht wurde ein IRR-Modell (Mietsteigerung p. a. 1,8 %, Fremdfinanzierung zu 60 %, Sollzinssatz 1,3 %) über fünf Jahre erstellt. Als Verkaufspreis in 2020 wurde das niedrigste, höchste und durchschnittliche Bewertungsergebnis samt den entsprechenden Bewirtschaftungs kosten angesetzt. // Es konnte somit ein IRR i. H. v. 2,75 %, 5,59 % bzw. 4,00 % ermittelt werden. Auch die Sicht der Banken wurde anhand einer Veränderung des LTVs aufgezeigt, wobei der Aus gangswert in 2015 mit 60 % beliehen wurde. // Der niedrigste Ertragswert in 2020 ergibt somit einen neuen LTV i. H. v. 65,6 %, der höchste Ertragswert einen neuen LTV i. H. v. 55,3 % und ein durchschnitt licher Er trags wert einen neuen LTV i. H. v. 60,9 %. Im Fazit wurde die Immobilie im ge genwärtigen Modell demnach trotz sinkendem Ertragswert auch weiterhin als wertstabile Anlage aufgrund steigender Mieteinnahmen angesehen. Zumindest war dies die einhellige Mei nung in der von gif-schatzmeister Markus Kreuter moderierten Diskussionsrunde mit den Sachverständigen Norbert Bickelhaupt (Helaba), Dr. Helge Ludwig (L+P Dienstleistungs GmbH), Birger Ehrenberg (ENA Experts GmbH & Co. KG) sowie als Investorenvertreter Henrik Fillibeck (Catella Real Estate AG). Denn wie formulierte es Birger Ehrenberg stellvertretend für alle Sach verständigen: Wir machen keine Märkte, wir simulieren diese lediglich. Dr. Gertrud Traud v.l.n.r. Gordian Jakob Roll, Markus Kreuter, Philipp Rabsahl

22 22 // gif im Fokus 1/2016 Kompetenzgruppen Im Bild v.l.n.r.: Raoul P. Schmid (IMMOEBS, Leiter Arbeitskreis Rhein-Ruhr), Prof. Marc Grief (gif, Leiter Kompetenzgruppe Flächendefinition), Bodo Dicke (IMMOEBS, Leiter Arbeitskreis Rhein-Ruhr), Andreas Schulten (gif, Vorstand), Dr. Roland Bomhard (Hogan Lovells International LLP) IPMS internationale Flächenstandards auf dem Vormarsch Aktuelles zur Umsetzung in Deutschland Dr. Thomas Beyerle Nachdem die International Property Measurement Standards, kurz IPMS Richtlinie Ende November 2014 in Frankfurt vorgestellt wurde, traten in den folgenden Monaten schnell Fragen auf. Im Fokus dabei: Welche Auswirkungen wird der internationale Flächenstandard auf den deutschen Immobili en - markt haben und welche Wirkungen sind bei der bekannten gif- Flächenrichtlinie oder der DIN 277 zu erwarten? Hintergrund International gibt es viele verschiedene Flächenberechnungsstandards. In Deutschland hat sich neben der BGF (auf Grundlage der DIN 277) auch die MF/G von der gif etabliert. Vor allem international tätige Investoren, aber auch Bewerter stehen regelmäßig vor erheblichen Herausforderungen, andere nationale Standards mit den heimischen vergleichbar zu machen. Eine internationale Koalition von mittlerweile 70 Verbänden hat sich deshalb zur Aufgabe gemacht, einen internationalen Standard zur Flächenberechnung zu entwickeln die sog. IPMS International Property Measurement Standards (

23 Kompetenzgruppen gif im Fokus 1/2016 // 23 Genese einer globalen Idee Aktuelle Entwicklung Das Grundprinzip des auf dem eure AL-Standard fußenden IPMS ist recht einfach. Die Verfasser unterscheiden zwischen Kennzahlen IPMS 1 bis 3. // IPMS 1 wird durch die äußere Begrenzung der Außen wand umschlossene Fläche de finiert. Diese umfasst unter anderem Loggien, Balkone und Dachterrassen, nicht dagegen Licht schächte und außen liegende Fluchttreppen. Sie entspricht hierzulande der Bruttogrundfläche nach DIN 277. // IPMS 2 ist die Fläche innerhalb der maßgeblichen inneren Raumbegrenzung. Diese etwas klobige Definition beinhaltet neben den Büroflächen unter anderem Innenwände, Stützen, Treppen, Verkehrs- und Technikflächen, aber keine Atriumflächen in höheren Geschossen. Wie bei der Mietfläche nach gif werden u. a. Details zu Fensternischen und Höheneinschränkungen ermittelt. // IPMS 3 schließlich bildet die Summe aller Flächen, zu denen der Mieter exklusiv Zugang hat. Sie umfasst z. B. interne Verkehrsflächen, aber nicht Standardeinrichtungen eines Gebäudes wie von mehreren Mietern gemeinsam genutzte Flure oder Lifte. Alle Daten werden geschossweise ermittelt. Exklusiv genutzte Balkone, Dachterrassen u. ä. sind gesondert auszuweisen. Ergänzend erfolgt der Rat, alle IPMS-Messungen jeweils durch CAD-Zeichnungen oder Building Information Modeling zu ergänzen. IPMS1 IPMS2 Outer perimeter wall A Vertikal penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities G Workspace H other Areas Abb. 1: Konversion IPMS: Office Buildings MF/G (RA/C) Konstruktionsgrundfläche (KGF) Technische Funktionsfläche (TF) vertikal Verkehrsfläche (VF) horizontal Nutzfläche (NF) RA/CO RA/C GFA (BGF) Gerade der IPMS 3 Standard wird für die Arbeit von Immobilienberatern, Asset-, Property- und Facility-Managern und Wertgutachtern die dominante Rolle spielen. Geleitet vom Hauptziel, dass mit der IPMS-Richtlinie nicht nur sprachliche Barrieren überwunden werden, ist in erster Linie die einheitliche Anwendung und Interpretation von Begriffen eines der Hauptziele. Wichtig auch: Die IPMS befindet sich in der Entwicklung, es ist weiterhin zwingend notwendig, das Feedback von Praktikern einfließen zu lassen und den Standard weiterentwickeln. Auch ist die Umrechnung von IPMS in MF/G relativ einfach zu handhaben (Abbildung 1). BGF MF/G-0 Konstruktionsgrundfläche (KGF) außen innen Technische vertikal Funktionsfläche (TF) horizontal vertikal Verkehrsfläche (VF) horizontal Outer perimeter wall A Vertikal penetration B Structural Elements C Technical Services D Hygiene Areas E Circulation Areas F Amenities IPMS2 IPMS1 Die umgekehrte Umrechnung von MF/G nach IPMS erfordert es aber, einzelne Komponenten differenziert aufzugliedern. Dies ist in der Regel kein Problem, da die Basis ohnehin vorhandene Informationen/Zahlen bilden (Abbildung 2). MF/G Nutzfläche (NF) G Workspace H other Areas Abb. 2: Konversion MF/G (RA/C) IPMS: Office Buildings Quelle Abb. 1 und 2: IPMS Office Buildings (Bürogebäude) gif Anwendungshinweise für Deutschland Eine Vereinfachung gegenüber derzeitigen Auslegungseinschränkungen bietet die IPMS-Messregel der maßgebenden Raumbegrenzung ( Internal Dominant Face ). Sie schafft insbesondere für den Mieter mehr Transparenz, da ausgewiesen wird, was eigentliche und was nutzbare Fläche ist.»

24 24 // gif im Fokus 1/2016 Kompetenzgruppen Andreas Schulten Anwendungsbereich des Standards IPMS - Büro IPMS ist keine Mietflächenrichtlinie, sondern eine Flächenermittlungsmethode (vergleichbar eher der DIN 277 als der MF/G). Für die Vermietung wird weiter eine Flächenermittlung nach MF/G em - p foh len. Flächenermittlung nach IPMS ist für die Immobilienbewertung im internationalen Bereich oder internationale Flächenvergleiche wichtig. IPMS ermöglicht die Vergleichbarkeit von Flächen, die nach verschiedenen nationalen Standards ermittelt worden sind. Wichtig: Die Umrechnung Eine exakte Umrechnung von nach DIN 277 oder MF/G ermittelten Flächen ist aktuell nicht möglich, weil die deutschen Standards die Messregel maßgebliche innere Raumbegrenzung nicht kennen, und deshalb die Messpunkte an Fassaden in vielen Fällen nicht übereinstimmen. Es sollte deshalb möglichst die Differenz zwischen den Messpunkten an der Fassade gemäß 3.2.a dieser Hinweise erfasst und den jeweiligen Nutzungskomponenten zugewiesen werden. Es wird empfohlen, bei der Projektierung neuer Gebäude die Flächen sowohl nach DIN 277 als auch nach IPMS zu ermitteln. Bei Bestandsgebäuden, in denen keine neue Flächenermittlung erfolgt, wird in einem ersten Schritt eine Annäherung empfohlen, wie in Ziff. 3 dieser Hinweise jeweils ausgeführt.

25 Kompetenzgruppen gif im Fokus 1/2016 // 25 Die Verantwortung der Verbände Neben der gif e. V. unterstützen aus der deutschen Verbändelandschaft auch RICS, ZIA, HypZert, BIIS und CoreNet Global die Arbeit. Über zwei Stellungnahmen und in enger Zusammenarbeit mit der gif und der RICS ist es gelungen, dass mit IPMS für Büros nunmehr eine Flächenberechnung auf dem Tisch liegt, die der deutschen BGF entspricht. Dabei wurden wesen tliche Teile, die dem entgegengestanden hätten, ausgeräumt. Übergeordnetes Ziel dabei war, dass zur Bestimmung der IPMS keine neue Aufmessung erfolgen muss. Bisherige und nächste Schritte Die weiteren Schritte sind wie folgt: // Im Frühjahr 2015 wurde die erste Übersetzung der Internationalen Flächenermittlungsstandards für Immobilien: Bürogebäude-Hinweise zur Anwendung in Deutschland, veröffentlicht. // Im November 2015 wurden die Anwendungshinweise (gif/zia) bzw. Guidance Note (RICS) finalisiert, welche den Standard anschaulich mit Beispielen erläutern. Diese Hinweise sind von der gif-kompetenzgruppe Flächendefinition in Abstimmung mit RICS und dem ZIA erarbeitet worden. // Ein Konvertierungstool zur Umrechnung der verschiedenen Standards wird derzeit erarbeitet. // Parallel dazu laufen die Schritte zur Entwicklung einer IPMS Residential Richtlinie. Fazit: Die aktuelle Diskussion in der Branche zeigt eine hohe Erwartungshaltung zu einem Mehr an weiteren Informationen zu der neuen global anzuwendenden Richtlinie. Die IPMS versteht sich als Instrument, um die verschiedenen internationalen Standards vergleichbar zu machen. In der Summe stellt die IPMS Richtlinie deshalb einen gemeinsamen Nenner dar, auf den referenziert werden kann, und bildet somit eine stabile internationale Basis für die Flächenermittlung. Dabei ist er wertfrei ( IPMS führt nicht zu einer Veränderung des Immobilienwertes ) und vereinfacht bestehende Messregeln deutlich. Eine Überleitung vom bekannten gif-standard ist möglich und wird derzeit erarbeitet. Damit kann in Deutschland eine einheitliche Anwendbarkeit des Standards sichergestellt werden und eine Überleitung von MF/G oder BGF zu IPMS erfolgen. Klar aber auch: Die MF/G wird kurzfristig nicht von IPMS abgelöst werden. Die internationale Vereinheitlichung aller vorhandenen Standards wird langfristig erfolgen. Gleichwohl liegt es nunmehr in der Verantwortung der Verbände, die Kommunikation und Akzeptanz von IPMS voranzutreiben. Die Überleitung nach Deutschland wird wenige Probleme bringen, da IPMS nah an den deutschen Standards ist. Webshop gif-mietflächen-richtlinien und IPMS-Papiere unter Anfragen an die Kompetenzgruppe Flächendefinition richten Sie bitte an: ak-flaeche@gif-ev.de

26 26 // gif im Fokus 1/2016 Kompetenzgruppen KAGB 2.0, was noch kommt! Prof. Dr. Steffen Sebastian und Sebastian Schnejdar Im Bild v.l.n.r.: Titus Flutgraf, Dr. Ulrich Nack, Prof. Dr. Steffen Sebastian Am 14. September 2015 veranstaltete die gif eine Fachtagung zum Thema KAGB 2.0, was noch kommt! in den Vortragsräumen des BVI in Frankfurt am Main. Prof. Dr. Thomas Möllers Dabei wurden Erfahrungen mit dem neuen, im Jahr 2013 eingeführten, Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zwischen Vertretern der Praxis und der universitären Forschung ausgetauscht. Ferner wurde im Verlauf der Fachtagung kritisch Stellung genommen zu den aktuellen Auswirkungen des neuen Gesetzes. Unter der Moderation der beiden gif-kompetenzgruppenleiter, Dr. Ulrich Nack und Prof. Dr. Steffen Sebastian, ergaben sich in der angeregten Publikumsdiskussion zahlreiche Verbesserungsvorschläge. Prof. Dr. Thomas Möllers (Universität Augsburg), einer der führenden Rechtswissenschaftler im Bereich Kapitalmarktrecht, kritisierte das neue Gesetz als zu komplex und unpraktisch. Ein einfaches Arbeiten mit dem Gesetz sei nicht möglich. Insgesamt berührten die immobilienbezogenen Vorschriften auf allen Rechtsebenen mindestens Paragrafen, welche auf sechs verschiedenen Rechtsverordnungen beruhen. Durch diese Regelungswut existiere nationales und europäisches Recht nebeneinander. Zudem sieht Professor Möllers einen zentralen Fehler in der Abschaffung des alten Investmentgesetzes. Dadurch wurden die vergangene Rechtsprechung und der gewachsene Umgang mit dem Gesetz unnötigerweise gänzlich verworfen, was zu einer erhöhten Rechtsunsicherheit geführt hat. In einem weiteren Vortrag erläuterte Thomas Richter (BVI-Hauptgeschäftsführer), dass bei einer 1:1-Umsetzung der AIFM-Richtlinie in die deutsche Gesetzgebung die Anlageklasse der Spezialfonds aus dem Gesetz gefallen wäre. Der BVI wies deutlich auf diesen Umstand hin.

27 Kompetenzgruppen gif im Fokus 1/2016 // 27 Zudem machte Eggers auf die hohen Kosten aufmerksam, welche sich durch den externen Beratungsbedarf im Zuge der neuen Gesetzgebung ergeben haben. Der Gesetzgeber reagierte entsprechend, sodass der Spezialfonds erhalten werden konnte. Lobend merkte er an, dass eine Evaluation der Regulierung auf europäischer und deutscher Ebene stattfindet. Kritisch betonte er, dass nach dem KAGB offene Immobilienfonds sowie Spezialfonds innerhalb der Definition der AIFM-Richtlinie liegen. Damit sind beide Fondstypen von jeglicher zukünftiger Regulierung direkt betroffen. Jedes Mal, wenn sich in Brüssel jemand Gedanken über Hedgefonds macht, seien damit auch Immobilienfonds betroffen. Es folgte der Vortrag von Dr. Sven Zeller, Rechtsanwalt und ausgewiesener Experte für die Betreuung von In vest mentfonds- und Vermögensverwaltungsgesellschaften in diversen aufsichtsrechtlichen Fragen bei Clifford Chance. Zeller veranschaulichte die Sichtweise der Praxis auf die neue Gesetzgebung des KAGBs. Inhaltlich wies Zeller auf die hohen Anforderungen institutioneller Investoren an die Neuauflage von Investmentfonds hin. Dabei legte Zeller dar, wie der Gesetzgeber klare Vorgaben für die Umsetzung des KAGBs in der Praxis vermissen lässt. Daher fordert Zeller eine einheitliche Rechtsgrundlage sowie eine zielgerichtete Regulierung. Titus Flutgraf (BaFin) schilderte die komplexen Aufgaben bei der Umsetzung des KAGBs aus Sicht der In vestmentfondsaufsicht. Dabei nahm er Stellung zur oft geübten Kritik an der Aufsicht und der Gesetzgebung. Besonders die gesetzliche Vorgabe: erst bewerten, dann erwerben und deren praktische Folgen standen im Mittelpunkt des Diskurses. Die schleppende Neuemission ge schlossener Immobilienfonds liege laut Flutgraf nicht an der Ge nehmigungspraxis der BaFin. Allerdings könne bei späterer Antragsstellung bei der Investmentfondsaufsicht kurz vor beabsichtigter Marktplatzierung, insbesondere bei neuartigen Fondsprodukten, nicht zwangsläufig mit einer prioritären Bearbeitung und schnelleren Genehmigung gerechnet werden. Dr. Sven Eggers (Geschäftsführer PATRIZIA Wohn-Invest) sieht die Prävention von Interessenkonflikten beim Erwerb neuer Objekte als großes Thema an. Weitere Themen des Vortrages waren der Umgang mit der Anzeigepflicht und die Umsetzung des EU-Pass-Verfahrens für Fondsmanager (AIFM) in der Praxis. Dr. Nack merkte zum Abschluss an, dass die AIFM-Richtlinie wenig in haltliche Veränderungen für die Spezialfondsbranche mit sich gebracht habe. Dabei sei allerdings der Verwaltungsaufwand beträchtlich gestiegen. Seiner Meinung nach bedeutet die neue Richtlinie das Ende zahlreicher geschlossener Immobilienfonds. Die am Markt erfolgreich agierenden Kapitalverwaltungsgesellschaften (KVG) sind meist in große Finanzkonzerne eingebunden. Dabei identifizierte Nack das Outsourcing als ein Spannungsfeld. Nach den Vorschriften des KAGB sei die KVG völlig eigenständig mit der Verwaltung des anvertrauten Vermögens beauftragt. In der Realität seien KVGen aber nur ein kleines Rad im Getriebe. Die Eigenständigkeit der KVG sei wegen dieser Einbindung innerhalb eines Finanzkonzerns schwierig zu erreichen. Weiteres Thema war die Praxis der Immobilienbewertung. Nack sieht in der Bewertungspraxis noch Verbesserungsmöglichkeiten. Sein Vorschlag wäre eine Entkoppelung von KVG und Bewerter und eine gezielte Zufallsauswahl eines geeigne ten Bewerters aus einem zuvor festgelegten Bewerter-Pool durch die BaFin. In Bezug auf die offenen Publikumsfonds merkte Nack an, wie entscheidend die Vertriebsstärke für den Erfolg der Fondsprodukte ist, was wiederum verdeutlicht, wie sehr die KVGen von deren zugehörigen Finanzkonzernen abhängen. Anfragen an die Kompetenzgruppe Indirekte Immobilienanlage richten Sie bitte an:

28 28 // gif im Fokus 1/2016 Regionaltreffen Im Spannungsfeld von Energie- und Immobilienmanagement Regionalgruppe Leipzig zu Besuch bei der VNG AG Prof. Dr. Kristin Wellner Den ersten beiden Regionaltreffen Leipzig 2015 wir hatten bereits berichtet über die Auseinander setzung mit dem neuen Marktbericht des Gutachter ausschuss es in Leipzig im April (RICS) und die Besichtigung der Probsteikirche im Juli (gif) folgte im Her bst das dritte Treffen des Jahres, das von Prof. Dr. Jörg Mehlis als Vertreter der gefma organisatorisch verantwortet wurde. Zusammen mit Gegenbauer Services GmbH lud die gefma am 15. Oktober 2015 zur Vorstellung und Besichtigung des Hauptsitzes der VNG Verbundnetz Gas AG in Leipzig ein. Verbunden war diese Besichtigung mit Fachvorträgen zur Entwicklung des Energiemarktes und zum Facility Management einer solchen Spezialimmobilie. Marek Preißner von der VNG AG, Leiter Technische Dienstleistung, nahm die Zuhörer mit dem Thema Der Wärme- und Energiemarkt im Wandel auf was muss man jetzt achten? auf eine gedankliche Reise in die historische und künftige Entwicklung der Wärme- und Energiebereitstellung für Gebäude. Er gab einen kurzweiligen Einblick in die komplexe Thematik der Vernetzung diverser Energieträger. Neue und kon ventionelle Bereitstellung von Energie, die Problematik der Speicherung sowie Zu- und Ab führung der im Gebäude produzierten Energien von gewerblich und privat genutzten Immobilien müssen immer mehr zusammen betrachtet werden. Es wurde jedem Zuhörer klar, dass die Verbindung diverser Energieträger und verschiedener Energie-, Heiz- und Kühlsysteme in Zukunft nur noch von gut ausgebildeten Fachkräften beherrschbar ist. In einem weiteren Vortrag wurden Die Anforder ungen eines Energiedienstleisters an den Immo bi li endienstleister Herausforderungen und Chancen von Jürgen Retzlaff, Geschäftsführer der Gegenbauer Services GmbH, am Beispiel des Hauptsitzes der VNG AG in Leipzig thematisiert. Er führte die Komplexi tät der Aufgaben eines FM-Dienstleisters gerade für eine solche Spezialimmobilie, wie das Gebäude in der Braunstraße, aus. Mit der Steuerungszentrale und den Gasspeichern im Untergrund muss eine besondere Sicherheit und auch Funktionalität des Betriebes sichergestellt werden. Diese besonderen Anforderungen wurden den Teilnehmern auch nochmals während der anschließenden Besichtigung des Gebäudes Hauptsitz der VNG AG in Leipzig deutlich. Das Gebäude der Eike/ Becker-Architekten war zu seiner Bauzeit in den neun ziger Jahren des letzten Jahrhunderts und ist noch heute ein Beispiel für gelungene Industriearchitektur der Neuzeit. Mit seinem großen begrünten Atrium und den individuell gestalteten Büroeinheiten geht es vorbildlich auf die Bedürfnisse der darin arbei tenden Menschen ein. Da das Gebäude insgesamt durch viel Beton, Stahl und Glas vorwiegend in Grau tönen gestaltet ist, durften sich die Mitarbeiter eine eigene Wandfarbe in ihren Büros auswählen und können die Lichtstärke, Sonnenschutz, Wärme und Kühle individuell einstellen. Durch das Glasdach und das große Atrium mit den verschiedenen Ebe nen fällt viel natürliches Licht in das Gebäude ein. Eine Lichtinstallation an der Fassade (siehe Bild) ergänzt das Lichtkonzept. Vielen Dank für die engagierte Führung von Herrn Senftleben, Verantwortlicher für das Technische Gebäudemanagement bei der VNG. Wie auch im vergangenem Jahr, war das letzte Treffen der drei Verbände in der Region der gemeinsame Besuch des Leipziger Weihnachtsmarkts. Am 10. Dezember 2015 trafen sich Bratwursthungrige und Glühweinfans auf dem Alten Markt unter der Beteiligung des gif-vor standes im Anschluss an die Vorstandsitzung in Leipzig. Auch hier wurden nicht nur Immobilienthemen angesprochen.

29 Regionaltreffen gif im Fokus 1/2016 // 29»

30 30 // gif im Fokus 1/2016 Junioren Im Fokus: Lutz Vorhof und Christina Laumen Die neuen Junior-Redakteure Schwarz Kneitz Seit dieser Ausgabe wird das Redaktionsteam von zwei Junior-Redakteuren bereichert. Die neuen Teammitglieder bringen mit eigenen Themen neue Impulse ein, die die Interessen des Immobilien-Nachwuchses treffen. Meine Motivation, die gif als Junior-Redakteur zu unterstützen, gene riert sich vor allem aus meiner Begeisterung für die Immobilienbranche. Die Verflechtung von verschiedensten Disziplinen finde ich äußerst spannend. Mein Anspruch ist es, die Produkte der Vereinsarbeit nicht nur passiv zu konsumieren, sondern aktiv und mitgestaltend tätig zu sein. Diese Möglichkeit habe ich als Teil des Redaktionsteams. Durch meine Tätigkeit möchte ich insbesondere den Interessen der nachwachsenden Generation von gif-mitgliedern nachkommen. Lutz Vorhof absolvierte zunächst den Bachelorstudiengang Geografie mit den Nebenfächern Wirt schafts wissen schaf ten und Öffentliches Recht an der Univer si tät Bonn. Mit Belegung des Masterstu diums in Angewandter Hu mange ografie setzte er seinen akademischen Werdegang an der Universität Würzburg fort. Gegenwärtig verfasst er seine Masterarbeit zum Thema Property-led development. Neben seinem Studi um war Vorhof bei empirica sowie IVG Institutional Funds tätig. Derzeit ist er beim Bau- und Immobiliensachverständigen Hartmann Schulz Partner beschäftigt. // Wo lebt Ihr zurzeit? Christina: In Berlin-Wilmersdorf. Lutz: Und ich lebe derzeit noch in Würzburg. // Wo würdet Ihr gerne leben? Christina: Momentan gefällt es mir in Berlin. Ich kann mir aber auch vorstellen, in Mexiko (Mexico City) oder Griechenland (Thessaloniki) zu leben. Lutz: Auch wenn sicher viele Orte ihre Reize haben, lebe ich schon sehr gerne in Deutschland. Mir gefällt bspw. die Offenheit von Berlin. Eins aber ist klar: Würzburg wird mir fehlen. Dort lebt es sich ausgesprochen gut. // Welches Immobilienprojekt hat Euch in letzter Zeit am meisten begeistert? Christina: Die Tanzenden Türme in Hamburg. Die Errichtung von gläsernen Türmen als Landmark der Reeperbahn fand ich zunächst sehr befremdlich. Und doch erzählen sie an diesem vielfältigen Standort eine tolle Geschichte mit der sie unterschiedliche Nutzungsarten verbinden und Akzeptanz schaffen. Lutz: Ich befasse mich im Rahmen meiner Masterarbeit mit dem Düsseldorfer Medienhafen. Es ist das Konglomerat, welches mich beeindruckt. Als Geograf blicke ich ohnehin erst einmal makroskopisch auf die Dinge. Somit sind Standorte eher in meinem Interesse als Einzelprojekte. // Was fasziniert Euch an der Immobilienbranche? Christina: Mich begeistert die enge Verzahnung von Politik, Wirtschaft und Technik. Hier kann ich mich aktiv und gestaltend einbringen und habe gleichzeitig jeden Tag die Möglichkeit, mir Einblick in die Tätigkeiten unterschiedlichster Personen zu verschaffen. Lutz: Bei mir ist es auch die Interdisziplinarität, die mein Interesse weckt. Das Wechselspiel zwischen den Disziplinen ist in der Immobilienbranche allgegenwärtig. Zudem muss man immer über das aktuelle Weltgeschehen informiert sein, was einem auch im sonstigen Leben zugute kommt. // Was würdet Ihr in der Immobilienbranche ändern wollen? Christina: Das negative Image, mit dem die Branche zum Teil behaftet ist. Lutz: Der Ruf der Immobilienbranche wird ihr in Gänze nicht gerecht. Ich bin gespannt, ob sich dies in Zukunft ändern kann.

31 Junioren gif im Fokus 1/2016 // 31 // Welches immobilienwirtschaftliche Thema liegt Euch besonders am Herzen? Christina: Insbesondere aufgrund meiner Masterthesis das Verhalten institutioneller Investoren auf den internationalen Märkten mit besonderem Fokus auf die Investitionen in Europa. Lutz: Ich denke, die Verzahnung von öffentlicher Aufgabe und Immobilienwirtschaft wird in Zukunft zunehmen und könnte zu beidseitigem Vorteil genutzt werden. // Ihr seid der Gesellschaft für immobilienwirtschaftlichen Forschung beigetreten, weil Christina:. die gif mit ihrer Arbeit die Professionalität der Branche steigert und damit Werte schafft. Lutz:. ich meine immobilienwirtschaftlichen Kompetenzen erweitern wollte. // Welches politische Projekt würdet Ihr gerne beschleunigt wissen? Christina: Wie vermutlich jeder Berliner und aufgrund meiner Affinität zum Reisen: Den Flughafen BER. Lutz: Es wäre schön, wenn die kritischen Großbaustellen der Republik mittelfristig einen, wenn man noch davon sprechen kann, erfolgreichen Abschluss finden. Durch die Fässer ohne Boden verliert die Politik von Negativmeldung zu Negativmeldung an Glaubwürdigkeit. // Mit wem würden Sie gerne einmal tauschen und warum? Christina: Mit meinen Großeltern. Mich fasziniert ihr Blick auf das Alltägliche. Ich glaube, die Welt aus ihrem Blickwinkel zu sehen, würde mich sehr inspirieren und gegebenenfalls dazu führen, dass ich künftige Entscheidungen anders treffe. Lutz: Ich würde gerne mal mit einem Spitzenpolitiker tauschen. Durch 2-minütige Fernsehberichte oder halbseitige Zeitungsartikel bekommen wir nur einen sehr subjektiven Eindruck über den Prozess, der hinter einer Entscheidung steht. // Was lesen Sie zurzeit? Christina: Strahlend schöner Morgen von James Frey. Lutz: Zurzeit lese ich Denk mal! 2016, eine Sammlung von Texten verschiedener Autoren zu gegenwärtigen gesellschaftlichen Themen. // Welche Fehler entschuldigen Sie am ehesten? Christina: Die, die ehrlich zugegeben werden. Lutz: Wenn die Entschuldigung glaubwürdig ist und v. a. Besserung gelobt wird, entschuldige ich gerne Fehler. // Ihr Motto: Christina: Leben und leben lassen. Lutz: Da wir beide rheinische Wurzeln haben, wurde uns dieses Motto wohl in die Wiege gelegt. Leben und leben lassen ist mir auch ein sehr wichtiger Grundsatz und darf v. a. im Zusammenhang mit den derzeitigen politischen und gesellschaftlichen Herausforderungen gerne öfter beherzigt werden. // Diese Frage wollten Sie schon immer stellen: Christina: Keine, die ich nicht bereits gestellt hätte. Lutz: Momentan keine. Mir liegt das Herz auf der Zunge, weswegen meine Fragen auch nie lange unbeantwortet bleiben. Als studentisches Mitglied bei der gif gehöre ich zu dem Personenkreis, der vermehrt angesprochen und als Mitglied gewonnen werden soll. Ich kenne Sorgen, Fragen und Interessen von Berufseinsteigern und Young Professionals aus erster Hand und bekomme über Kommilitonen und Freunde viele weitere Eindrücke vermittelt. Gerne möchte ich diese Eindrücke und Ideen in das Redaktionsteam einbringen, um die gif dem Nachwuchs der Immobilienbranche näher zu bringen. Christina Laumen ist aktuell als Junior Asset Manager bei der AC REST Property Group GmbH in Berlin beschäftigt. Den Eigentümer vertretend ist sie dort für die Wertoptimierung von Einzelhandelsimmobilien in Deutschland ver antwortlich. Den Einstieg ins Asset Ma na gement fand sie zum Jahreswechsel 2014, ebenfalls in Berlin, bei der ESTAMA Gesellschaft für Real Estate Management mbh. Parallel zur Arbeit studiert sie berufsbegleitend Real Estate Management (M. Sc.) an der Technischen Universität Berlin und verfasst gerade ihre Masterthesis über Marketing und Passporting von AIF unter der AIFM-Richtlinie im europäischen Vergleich. Erste theoretische und praktische Er fahrungen sammelte Christina Laumen im Rahmen ihres dualen Studiums der Betriebswirtschaftslehre mit dem Schwerpunkt Immobilienwirtschaft (B. Sc.) und im Rahmen ihrer Tätigkeit als Objektbetreuerin im technischen Facility Management bei der STRABAG Property Facility Services GmbH in Düsseldorf und Berlin.

32 32 // gif im Fokus 1/2016 Junioren Die Abschlussarbeit als Brücke zwischen Studium und Praxis Christina Laumen und Lutz Vorhof Die Abschlussarbeit ist die letzte Hürde eines Bachelor- bzw. Masterstudiums, mit der Studierende beweisen, dass sie wissenschaftliche Untersuchungen eigenständig durchführen können. Die Bearbeitung beginnt mit der Wahl eines geeigneten Themas ein Prozess, der sich in den immobilienwirtschaftlichen Studiengängen unterscheidet. Grundsätzlich streben die Universitäten und Hochschulen nach einer Verzahnung von Theorie und Praxis. Praxis bedeutet dabei die Zusammenarbeit mit einem Unternehmen. Prof. Dr. Fritz Berner vom Institut der Baubetriebslehre an der Universität Stuttgart betont, dass die Studierenden nicht lediglich die Fleißarbeit für Unternehmen leisten sollen, indem sie die kostengünstige Bearbeitung von unliebsamen Forschungsaufgaben aus der Wirtschaft übernehmen. Der duale Studiengang Bau- und Immo bilienmanagement an der Hoch schule 21 in Buxtehude ist per se praxisnah ausgerichtet. Das gilt auch für die Themenfindung der Abschlussarbeit: Die Studierenden müssen sich zunächst mit einem Unternehmen über eine Kooperation verständigen, ehe sie seinen Themenvorschlag bei der Hochschule einreichen, wie Studiengangsleiter Prof. Dr. Berend Faber-Praetorius berichtet. Prof. Dr. Holger Paschedag von der Fachhochschule Aschaffenburg erklärt, dass die Abschlussarbeit an seiner Hochschule nicht zwangsläufig in Verbindung mit einem Unternehmen angefertigt wird. Allerdings entspringt eine Vielzahl der Themenvorschläge den Praxissemestern der Studierenden, somit auch teilweise in Zusammenarbeit mit einem Unternehmen. Am Lehrstuhl für Bauprozessmanagement und Immobilienentwicklung an der TU München werden die Themen der Abschlussarbeiten nicht von den Studierenden gewählt, sondern durch den Lehrstuhlinhaber, Prof. Dr. Josef Zimmermann, vergeben. Er greift da bei auf seine über 20-jährige Praxis erfahrung zurück. Zimmermann stellt klar, dass Abschlussarbeiten der angewandten Forschung dienen. Die Universität ist eine Forschungseinrichtung, die sich nicht alleine auf die Untersuchung von best practices konzentrieren sollte. Auch an der TU München wird ein Teil der Abschlussarbeiten in Kooperation mit Unternehmen durchgeführt. Zu diesem Zweck gibt es einen Förderverein mit 315 Mitgliedern, davon 58 Unternehmen. Abschließend kann festgehalten werden, dass die Studierenden die Themenfindung für ihre Abschlussarbeit überwiegend eigenständig übernehmen. Die Ideen der Studierenden werden mit einem Betreuer diskutiert und anschließend konkretisiert. Es ist gerne gesehen, teilweise sogar Pflicht, dass die Abschlussarbeiten in Verbindung mit einem Unternehmen angefertigt werden. Durch die Zusammenarbeit mit Unternehmen wird eine Brücke zwischen Studium und Praxis geschaffen, von der die Studierenden stark profitieren können.

33 Junioren gif im Fokus 1/2016 // 33 Immobilienwirtschaftliche Abschlussarbeiten an deutschen Hochschulen und Universitäten Trends und Themenschwerpunkte Christina Laumen und Lutz Vorhof Die vorliegende Ausgabe der gif im Fokus widmet sich der internationalen Immobilienforschung. In Anlehnung daran haben wir Junior-Redakteure uns gefragt, ob die wachsende internationale Ausrichtung der Immobilienwirtschaft Einfluss auf die Themenwahl bei Abschlussarbeiten hat und ob aus der Vergangenheit Trends bzw. Themenschwerpunkte abgeleitet werden können. Sofern die Studierenden bei der Themenfindung freie Hand haben, vermuten die Professoren, dass die Themenwahl in erster Linie von den persönlichen Interessen, den Jobperspektiven und den Schwerpunkten an den jeweiligen Lehrstühlen abhängt. Es werden aber auch häufig aktuelle Sachverhalte aus den Medien aufgegriffen. Insgesamt stellen die Professoren fest, dass sich die Standards und methodischen Vorgehensweisen der eingereichten Abschlussarbeiten immer weiter an die anderer Disziplinen annähern. Die Abschlussarbeiten werden wissenschaftlicher. Es ist zu erkennen, dass die Arbeiten häufiger auf Englisch geschrieben werden. Damit können sie einer breiten Masse zur Verfügung gestellt werden. Wir haben bei 33 Professoren deutscher Hochschulen und Universitäten telefonisch und per gefragt, // ob den zur Prüfung eingereichten Arbeiten ein Trend im Hinblick auf die Themenschwerpunkte zugrunde liegt und // worin zukünftige Themenschwerpunkte liegen könnten und 10 Professoren haben geantwortet. Ursprüngliches Ziel der Umfrage war es, allgemeingültige Trends bei Abschlussarbeiten von Studierenden der Immobilienwirtschaft zu ermitteln. Aus Sicht der Professoren ist jedoch gegenwärtig häufig kein eindeutiger Trend ableitbar, sodass im Folgenden eine vergleichende Zusammenfassung erfolgt. Die Studienschwerpunkte und Anforderungen der Professoren und damit auch die Wahl der Themen weichen je nach immobilienwirtschaftlichem Lehrstuhl voneinander ab. Während die Themen an einigen Einrichtungen durch Professoren vorgegeben werden, steht es Studierenden an anderen Instituten frei, diese selbst zu wählen. Teilweise werden Abschlussarbeiten praxisnah in Kooperation mit Unternehmen angefertigt (Abbildung 1). Im Hinblick auf die Themenwahl werden daraus resultierend vermehrt Abschlussarbeiten mit wirtschaftlichem Bezug eingereicht. Es zeigt sich, dass Studierende zunehmend das Thema Wohnen aufgreifen. Themenschwerpunkte können dabei z. B. die Mietpreisbremse, aktuelle Wohntrends, aber auch Wohnstandards sein. Es werden auch immer wieder Finanzierungsfragen, insbesondere in Form von alternativer Projektfinanzierung untersucht (Abbildung 2). Abb. 2 Unser Eindruck: Die immobilienwirtschaftliche Forschung in Deutschland hat eine starke Position im Vergleich zu anderen Ländern. Die Grundlagen forschung ist überwiegend ab ge schlossen, sodass es mehr und mehr ins Detail geht. Dadurch können gegenwärtig keine allgemeingültigen Trends abgeleitet werden. Die Branche wird insgesamt professioneller und das ist bereits beim Nachwuchs spürbar.

34 34 // gif im Fokus 1/2016 Forschungsförderung Ausgezeichnete Nachwuchsforscher ein Gewinn für die Gemeinschaft Martina Herrmann Zur Förderung des wissenschaftlichen Nachwuchses ist 1995 der Immobilien-Forschungspreis von der gif ins Leben gerufen worden und wird seitdem jährlich für hochkarätige wissenschaftliche Arbeiten zu immobilienwirtschaftlichen Themen verliehen. Die Auszeichnung mit dem Immobilien- Forschungs preis steht am Ende einer strengen Beurteilung durch mehrere Gutachter und die Jury und be stätigt eine außerordentliche Arbeit auf hohem Niveau. Dafür winkt den Gewinnern ein attraktives Preisgeld von insgesamt Euro wurden insgesamt 65 Arbeiten von 33 verschiedenen Hochschulen eingereicht: // 12 Dissertationen // 33 Masterarbeiten // 18 Bachelorarbeiten // 2 sonstige wissenschaftliche Arbeiten Die Preisverleihung fand am 3. Oktober 2015 im Rahmen des 11. Immobilien-Symposiums der IRE BS International Real Estate Business School der Universität Regensburg statt. Professor Dr. Tobias Just, gif-präsident, und Dr. Stephan Rabe, Geschäftsführer des ZIA, übergaben die Preise. Im Bild v.l.n.r.: Prof. Dr. Tobias Just, Lina Wurdack, Franziska Piepke, Max Haug, Philipp Wittmann, Dr. Michael Müller, Dr. Norbert Hiller, Dr. Stephan Rabe

35 Forschungsförderung gif im Fokus 1/2016 // 35 Kategorie Promotionen / Habilitationen 1. Preis Dr. Norbert Hiller Determinants of German Housing Prices and the Role of Location 2. Preis Dr. Michael Müller Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-eu-reit-marktes Kategorie Master- und Diplomarbeiten 1. Preis Max Haug Potentials for Improvement of Public Clients Performance in the German Construction Sector 2. Preis Franziska Piepke Die Ankaufsentscheidung im Real Estate Asset Management: Eine experimentelle Annäherung aus betriebswirtschaftlicher und psychologischer Perspektive Kategorie Bachelorarbeiten 1. Preis Philipp Wittmann Vorstandsvergütung und Aktienperformance bei deutschen Immobilienkapitalgesellschaften Der gif Immobilien-Forschungspreis wird vom ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e. V. und Deutsche Asset & Wealth Management gesponsert. Bisher wurden rund 800 Arbeiten von über 120 Hochschulen eingereicht und weit mehr als 100 Preisträger geehrt. Besonderer Dank gebührt den rund 300 unterschiedlichen Gutachtern, die in dieser Zeit die Arbeiten bewertet haben. Nicht nur die Preisträger, sondern auch die Gemeinschaft gewinnt beim Immobilien-Forschungspreis. Rund 500 der seit 1995 eingereichten Arbeiten stehen mittlerweile in unserer Forschungsbibliothek, einer Online-Datenbank - eine hochwertige und jährlich wachsende Sammlung wissenschaftlicher Arbeiten mit Immobilienwissen für gute Recherche, Inspiration und exklusiv für gif-mitglieder. 2. Preis Lina Wurdack Einfluss von Tourismus auf die Immobilienpreise Bewerbungsfrist für den Immobilien- Forschungspreis: 1. Juni Online auf Kategorie Sonstige wissenschaftliche Arbeiten 1. Preis Marian Dietzel und Karim Rochdi Outperforming the Benchmark: Online Information Demand and REIT Market Performance Gefördert von:

36 36 // gif im Fokus 1/2016 Forschungsförderung Determinants of German Housing Prices and the Role of Location Dr. Norbert Hiller Der deutsche Markt für Wohnimmobilien befindet sich seit geraumer Zeit in einem erheblichen Umbruch. Auf der einen Seite führt der demografische Wandel mit seiner sinkenden Gesamtbevölkerung und starken Veränderung der Altersstruktur in vielen ländlichen, aber auch urbanen Regionen zu einem Angebotsüberhang mit zum Teil stark sinkenden oder zumindest stagnierenden Immobilienpreisen. Auf der anderen Seite haben die internationale Finanz- und Schuldenkrise und die Maßnahmen zu ihrer Bekämp fung durch eine extrem expansive Geldpolitik eine regelrechte Flucht in Immobilien ausgelöst. Allerdings fallen die entsprechenden Preis- und Mietreaktionen regional völlig unterschiedlich aus. Die systematische empirische Analyse dieser Zusammenhänge ist zentraler Gegenstand der kumulativen Dissertation von Dr. Norbert Hiller. Konkret geschieht dies in fünf Beiträgen, davon drei in Co-Autorenschaft. Der erste Beitrag The Capitalization of Non-market Attributes into Regional Housing Rents and Wages: Evidence on German Functional Labor Market Areas beschäftigt sich mit der empirischen Bestimmung der Lebensqualität in deutschen Regionen. Nach der regionalen Gleichgewichtstheorie drücken sich die unterschiedlichen Le bensqualitäten im Wohnumfeld in den jeweiligen Lohn-Miet-Differenzen aus. So sind die Bewohner von Regionen mit Annehmlichkeiten (wie einem umfassenden Kultur- und Un ter haltungsangebot oder einer um fangreichen medizinischen Versorgung) eher bereit, niedrige Löhne und höhere Mieten zu akzeptieren als in Regionen, die schlechter mit diesen Annehmlichkeiten ausgestattet sind. Anhand von 141 funktional abgegrenzten Arbeitsmarktregionen lassen sich aus den regionalen Lohn- und Mietdifferen zialen die marginalen Zahlungs be reitschaften für die jewei ligen regionalen (Un-)Annehmlichkeiten ermitteln. Diese dienen dann als im plizite Preise, welche gemeinsam mit dem jeweiligen Bündeln den Index der regionalen Lebensqualität ergeben. Im zweiten Beitrag The Relative Importance of Structural and Locational Effects on Apartment Price Variations in a medium-sized German City wird der Frage nachgegangen, welche Faktoren auf kleinräumiger Ebene die Werthaltigkeit einer Wohnimmobilie bestimmen. Dazu werden die Preisdeterminanten von Eigentumswohnungen in Münster aus einer großen Zahl an Variablen (Distanzen zu diversen (Un-)Annehmlichkeiten, Anteil des Wohneigentums, des Ausländeranteils, der Arbeitslosenquote) mit Hilfe einer Hauptkomponentenanalyse zu Indizes aggregiert. Anschließend werden die Preiselastizitäten anhand von unterschiedlichen Modellspezifikationen geschätzt. Sie zeigen einen starken Einfluss der Lage auf den Preis pro qm, während ihr Einfluss auf den Gesamtpreis relativ gering ist. Hier spielen das Alter und die Größe eine wichtigere Rolle.

37 Forschungsförderung gif im Fokus 1/2016 // 37 Im dritten Beitrag Die Rolle der Transportmittel für die Einkommenssegregation in deutschen Städten wird untersucht, welche Rolle verschiedene Transportmittel für die Einkommenssegregation in Städten haben. Dabei wird angenommen, dass die Haushalte die Summe aus Wohnund Pendelkosten minimieren und als Transportmittel neben dem Auto der langsamere und preisgünstigere ÖPNV gewählt werden kann. Einkommensschwache Haushalte wohnen daher eher in den Innenstädten und einkommensstarke Haushalte eher an der Peripherie. Wohlhabende ziehen in größere Wohnungen, die in den Vor orten preisgünstiger sind und nutzen ihr Auto zum Pendeln. Die zusätzlichen Pendelkosten in die Innenstadt werden durch den zusätzlichen Nutzen der größeren Wohnfläche kompensiert. Die aufgeführten theoretischen Überlegungen können mit Daten des Sozioökonomischen Panels (SOEP) bestätigt werden. Die Ergebnisse zeigen allerdings auch, dass die Innenstädte aufgrund ihrer Annehmlichkeiten trotz kleineren Wohnflächen durchaus für wohlhabende Haushalte attraktiv sind und in vielen Kommunen daher in den vergangenen Jahren gezielt die Attraktivität ihrer Zentren verbessert haben. Im vierten Beitrag Aging and Urban House Prices wird der Einfluss des demografischen Wandels auf die Preise für Wohnimmobilien ermittelt. Dazu werden 87 deutsche Städte zwischen den Jahren 1995 und 2012 analysiert. Unterschieden wird dabei ein Niveaueffekt, der auf einem Immobilienpreisrückgang aufgrund des sinkenden Bevölkerungsniveaus basiert, und einem Alterseffekt, der darin besteht, dass die Immobilienpreise sinken, wenn der Anteil der Bevölkerung im Rentenalter im Verhältnis zum Anteil der Bevölkerung im Beschäftigtenalter steigt. Überprüft werden diese Effekte mit einer Paneldatenanalyse, die neben der demografischen Veränderung als Kontrollvariablen das Pro-Kopf- Einkommen, die Hypothekenzinsen und einen städtischen Humankapitalindikator berücksichtigen, der durch das jeweilige Verhältnis von hochqualifizierten zu geringqualifizierten Beschäftigten bestimmt wird. Ver schiedene Varianten eines Fehlerkorrektur modells bestätigen die Hypo thesen, wonach die Immobilienpreise sinken, wenn die Bevölkerung abnimmt und altert, und die Hypothekenzinsen angehoben werden. Die Immobilienpreise steigen hingegen, wenn die Einkommen und der Anteil an hochqualifizierten Beschäftigten wachsen. Im fünften Artikel Quo vadis Wohnungspolitik wird die gegenwärtige Wohnungspolitik einer kritischen Betrachtung unterzogen. Angesichts stark gestiegener Wohnimmobilienpreise und Mieten, vor allem in einigen Großstädten, haben die Regierungsparteien CDU/CSU und SPD ein Paket für bezahlbares Bauen und Wohnen vereinbart, das ein ganzes Bündel von staatlichen Eingriffen enthält: Mietpreisbremsen, Wiedereinführung der degressiven Abschreibung, vermehrter sozialer Wohnungsbau, Erhöhung des Wohngeldes und Makler kosten nach dem Verursacherprinzip. Wie ökonomische Argumente unter Verweis auf empirische Analysen zur Mitpreisbremse darlegen, wirken staatliche Höchstpreise eher kontraproduktiv. Zudem ist eine Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus wenig treffsicher. Sinnvoller sind eine Erhöhung des Wohngeldes und die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung. Allerdings belasten beide Maßnahmen die öffentlichen Haushalte. Eine Überwälzung der Maklergebühren auf die Vermieter könnte zu steigenden Mieten und mehr Wettbewerb zwischen den Maklern führen. Dr. Norbert Hiller Analyst (Immobilien-Research) WL BANK Sentmaringer Weg Münster norbert.hiller@wlbank.de

38 38 // gif im Fokus 1/2016 Forschungsförderung Erklärungsansätze für NAV-Spreads und deren Implikationen für das Management von REITs Auf Basis einer empirischen Untersuchung des pan-eu-reit-marktes Dr. Michael G. Müller Seit 2003 ist es in der Europäischen Union (EU) verstärkt zur rechtlichen Legitimation und Einführung von REITs gekommen. Analog zum US-ameri ka nischen Vorbild besteht der Geschäftszweck des REITs dabei in der immobilienbezogenen, gemeinschaftlichen Kapitalanlage für private und insti tut ion elle Investoren. Diese verfolgen als primäres Ziel die Steigerung des Wertes ihrer Inves tition, also eine Steigerung des Shareholder Values. Dabei stellen EU-REITs parallel zum US-REIT gesetzlich stark regulierte Vehikel dar. So beschränkt sich das Generieren von Shareholder Value einerseits primär auf die Geschäftstätigkeiten Investition, Projektentwicklung, Desinvestition und Bestandsmana gement. Andererseits sind die Finanzierungsalternativen des REITs eingeschränkt, da Innenfinanzierungspotenzial und Fremdkapitaleinsatz durch gesetzliche Vorgaben begrenzt werden. Infolgedessen stellen Beteiligungsfinanzierungen durch Aktienemissionen die wesentliche Finan z ier ungsmöglichkeit des REITs dar. Der REIT weist somit eine starke Kapital markt abhängigkeit auf und ist in regelmäßigen Abständen auf die Zuteilung finanzieller Ressourcen durch die Investoren angewiesen. Erfolgreiche Kapitalerhöhungen sind indes nur möglich, sofern der REIT aus Perspektive der Investoren eine attraktive Investition darstellt. Dazu muss der Shareholder Value für die Investoren kontinuierlich gesteigert werden. Am Beispiel von Modellen zur wertorientierten Unternehmenssteuerung lässt sich nachvollziehen, dass der Shareholder Value sich beim REIT aus dem Net Asset Value (NAV) und dem unternehmerisch erzielten, fundamentalen Wertbeitrag zusammensetzt. Infolgedessen generiert der REIT nur dann einen Mehrwert für seine Investoren, wenn der Shareholder Value über den NAV hinausgeht. Übertragen auf den Aktienmarkt ist dies nur im Falle eines Aktienpreises oberhalb des NAVs (positiver NAV-Spread/ Premium) gegeben. Im umgekehrten Fall (negativer NAV-Spread/Discount) werden dagegen Shareholder Value und zukünftige Wachstumspotenziale vernichtet. Aufgrund der gesetzlich begründeten Kapitalmarktabhängigkeit des REITs kommt dem NAV- Spread somit eine überproportionale Bedeutung für das Generieren von Shareholder Value zu, die bei anderen Unternehmen nicht in vergleichbarer Form gegeben ist. Konventionelle Modelle zur wertorientierten Steuerung stellen allerdings ausschließlich auf die Beeinflussung des fundamentalen Wertbeitrages ab. Eine direkte Einflussnahme auf den NAV-Spread wäre dem REIT- Mana ge ment nur möglich, wenn die Determinanten des fundamentalen Wertbeitrages und des real beobachtbaren NAV-Spreads identisch wären. Die Determinanten des fundamentalen Wertbeitrages lassen sich dabei durch Analyse der Werttreiber des REITs relativ leicht identifizieren. Die Determinanten des NAV-Spreads wurden durch die Wissenschaft dagegen bislang nur teilweise identifiziert, wobei die Transferfähigkeit dieser Ergebnisse in Bezug auf den EU-REIT- Markt zudem unklar ist.

39 Forschungsförderung gif im Fokus 1/2016 // 39 In einer Studie der TU Darmstadt wurden die Determinanten des NAV- Spreads daher näher untersucht. Die (potenziellen) Ursachen wurden dabei erstmalig entsprechend ihrem Ursprung in drei Komponenten unterteilt (Markt, Sektor und Unternehmen). Das entsprechende Modell wurde durch eine multivariate Panelregression (One- und Two Way Fixed Effects Model) statistisch validiert. Als Grundlage wurde erstmals ein reiner EU-REIT-Datensatz verwendet (65 % des Gesamtmarktes). Die Auswertung zeigt, dass das Modell den NAV-Spread zu etwa 70 % erklären kann. Ebenfalls legt das Modell offen, welche Faktoren Einfluss auf den NAV- Spread haben, wie groß deren Einfluss ist, welche Wirkungsrichtung diese haben (Premium/Discount) und ob die Faktoren von den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen beeinflusst werden. gleichermaßen. Der NAV-Spread wird jedoch darüber hinaus noch von anderen Faktoren wie z. B. Börsen-Sentiment, Unternehmensgröße oder Transparenz beeinflusst. Dies erlaubt zwei Schlussfolgerungen: 1. Das Management von REITs leistet durch Einsatz konventioneller Modelle zur wertorientierten Steuerung einen relevanten Beitrag für das Generieren von Shareholder Value. 2. Allerdings werden dabei zahlreiche Faktoren vernachlässigt, von denen zusätzliches Potenzial für den Shareholder Value ausgeht. Um dieses Potenzial zu heben, müssen die bislang vernachlässigten Faktoren zusätzlich in das Management des REITs integriert werden. Aus dem Markt stammenden Faktoren (wie z. B. Börsen-Sentiment) kann dabei durch ein NAV-Spread rezeptives Timing begegnet werden. Dabei wird das Research des REITs auf Bewertungsunterschiede zwischen Aktien- und Immobilienmarkt ausgeweitet, um geplante Maßnahmen zum optimalen Zeitpunkt umzusetzen. Aus dem Unternehmen stammende Faktoren sind dagegen durch eine NAV-Spread rezeptive Strategie zu berücksichtigen. Im Vordergrund steht dabei die vorteilhafte Ausrichtung dieser Faktoren (z. B. Steigerung Transparenz), die in Form einer individuellen Strategie in die bestehende Unternehmensstrategie zu integrieren ist. Durch die vorgeschlagenen Ergänzungen wird das Management des REITs von der exklusiven Steigerung des fundamentalen Shareholder Values zu einer Konvergenz des NAV-Spreads in Richtung Premium weiterentwickelt. Da der realiter geschaffene Shareholder Value aus Perspektive der Investoren ausschließlich durch den NAV-Spread bzw. Aktienpreis de ter miniert wird, trägt dieser Ansatz den Renditeabsichten der Investoren in besonderem Maße Rechnung. Die so ermittelten Faktoren wurden anschließend mit den Werttreibern der wertorientierten Unternehmenssteuerung verglichen. Im Ergebnis sind diese nur teilweise deckungsgleich. So beeinflussen Kapitalstruktur, Overheadkosten, Managementqualität und Risiko den fundamentalen Wertbeitrag und den NAV-Spread Dr. Michael G. Müller Abteilungsleiter Unternehmens - entwicklung/sonderprojekte LEG Immobilien AG Unternehmensentwicklung (UE) Hans-Böckler-Straße Düsseldorf michael.mueller@leg-wohnen.de

40 40 // gif im Fokus 1/2016 Forschungsförderung gif fördert wissenschaftliche Forschungsprojekte Prof. Dr.-Ing. Silke Weidner und Martina Herrmann Die gif unterstützt seit jeher engagierte (Nachwuchs-)Wissenschaftler/-innen mit Zuschüssen für besondere Forschungsprojekte in der Immobilienwirtschaft. In den vergangenen 15 Jahren wurden fast 300 Anträge gestellt. Allein in den letzten drei Jahren hat die gif rund Euro ausgezahlt. Die zur Verfügung gestellten Mittel sind zweckgebunden z. B. für die Finanzierung // der Teilnahme an wissenschaftlichen Konferenzen verbunden mit einer Paper-Präsentation, // von Forschungsaufenthalten an ausländischen Hochschulen, // Druckkosten (insbesondere für Dissertations- und Habilitationsschriften). Die entstandenen Aufwendungen werden gegen Beleg von der gif bis zur Höhe des zugesagten Förderbetrages erstattet. Es ist ggf. offenzulegen, bei welchen anderen Institutionen und in welcher Höhe Förderanträge für dasselbe Forschungsprojekt beantragt bzw. bewilligt worden sind oder auch, wer das Vorhaben z. B. ideell unterstützt. Eine Förderung von mehr als 100 % der Aufwendungen ist ausgeschlossen. Der förderungswürdige Personenkreis umfasst Studierende, Doktoranden sowie Habilitanden, die an einer wissenschaftlichen Hochschule, Fachhochschule, Berufsakademie oder an einem sonstigen wissenschaftlichen Institut bzw. einer Einrichtung mit Immobilienbezug immatrikuliert oder tätig sind. Darüber hinaus können Hochschulen, gemeinnützigen Forschungseinrichtungen und in Ausnahmefällen auch anderen Personengruppen für wissen schaftliche Forschungsprojekte auch höhere Förderbeträge bewilligt werden. Das Thema des Forschungsprojektes muss eine theoretische oder praktische Relevanz für die Immobilienwirtschaft beinhalten. Die Förderung anwendungsorientierter Forschungsprojekte ist ausgeschlossen. Der Forschungsbezug soll schwerpunktmäßig auf Deutschland liegen, wobei internationale Vergleiche ebenso zulässig sind. Fördermittel sind vor Beginn des Forschungsprojektes zu beantragen. Die Antragsstellung erfolgt online mit dem Upload der erforderlichen Bewerbungsunterlagen. gif-mitglieder verwenden ihre bekannten Benutzerdaten, für Nicht-Mitglieder ist die vorherige Registrierung auf der Website erforderlich. Nach Abschluss des geförderten Projektes wird ein Erfahrungsbericht bzw. die Zusammenfassung der Forschungsergebnisse zeitnah in der gif im Fokus oder im Online-Newsletter veröffentlicht. Die Förderbeträge belaufen sich in der Regel auf jeweils maximal Euro. Für die Teilnahme an internationalen Konferenzen werden 750 Euro gewährt, innerhalb Europas 500 Euro. Bei der Entscheidung über die Höhe der Förderbeträge orientiert sich der Vorstand an dem vorhandenen Budget und den insgesamt zu erwartenden Anträgen. Förderantrag online stellen:

41 Forschungsförderung gif im Fokus 1/2016 // 41 Revolvierende Finanzsysteme in der Stadtentwicklung Indiens Dr. Beate Ginzel Revolvierende Finanzinstrumente spielen im Bereich der Stadtentwicklung als Alternative zu klassischen Krediten, Fördermitteln und öffentlichen Zu schüssen eine zunehmende Rolle. Ziel ist es, das in einem Fonds befindliche Kapital durch Rotation als Kredit mehrfach einsetzen, quasi recyceln zu können. Das Geld soll damit, im Unterschied zu klassischen Zuschüssen, erhalten und optimalerweise durch Rendite aus den finanzierten Projekten vermehrt werden. Im Rahmen ihrer Dissertation untersuchte die Verfasserin die Wirkungsweise und Wirksamkeit von sektorübergreifenden, transnationalen Netzwerkstrukturen für die lokale Entwicklung von marginalisierten Siedlungen am Beispiel des Netzwerks Shack/ Slum Dweller International (SDI). Deutlich wurde dabei die besondere Rolle von revolvierenden Finanzsystemen. Sie werden vorrangig von Bevölkerungsgruppen genutzt, deren Zugang zu klassischen Finanzierungsangeboten von Banken durch ihren informellen Status und ihre begrenzten finanziellen Kapazitäten verhindert wird. Der Einsatzbereich reicht von der Investition in Kleinunternehmen, für lokale Infrastrukturmaßnahmen und zur Finanzierung von Wohnungsbauprojekten. Ursprungsland Indien Die Wurzeln des SDI liegen in Indien. Hier entwickelten lokale Bewohnerorganisationen vor mehr als 20 Jahren erste Kooperationsansätze mit städtischen und staatlichen Institutionen als Alternative zu drohenden Vertreibungsmaßnahmen. Die in Mumbai entstandenen Netzwerkstrukturen und Entwicklungsstrategien wurden in den folgenden Jahren innerhalb Asiens, nach Afrika und Lateinamerika exportiert. Heute gehören zum SDI-Netzwerk Bewohnervereinigungen in 34 Ländern.»

42 42 // gif im Fokus 1/2016 Forschungsförderung Die Dissertation der Verfasserin beschreibt im Rahmen einer Netzwerkanalyse diese SDI-Strukturen ausgehend von der der Tanzania Urban Poor Federation (TUPF). Die Erkenntnisse konnten durch Vor-Ort-Untersuchungen bei der Ursprungsorganisation der indischen SDI-Vereinigung Mahila Milan und der NGO Society for the Promotion of Area Resource Centers (SPARC) in Mumbai erweitert werden. Diese Reise wurde ermöglicht durch ein Reisestipendium der gif. Revolvierende Finanzinstrumente spielen bei der Bereitstellung von Eigenkapital für Siedlungsprojekte sowie zur Erlangung der Kreditwürdigkeit von Spargruppen und ihren Mitgliedern eine entscheidende Rolle. In der Regel müssen die Spargruppen auch in Indien für solche Projekte einen Eigenanteil von 10 % aufbringen. Der Rest wird über Gruppenkredite (bei kleineren Infrastrukturprojekten) oder über Einzelkredite für künftige Bewohner von Wohnungsbauprojekten kombiniert. Bei größeren Projekten fließen zumeist auch Co-Finanzierungen aus Entwicklungsgeldern und öffentlichen Zuschüssen mit ein. Aus diesen ersten vergleichenden Ansätzen ergeben sich noch nicht beantwortete Fragestellungen, die im Rahmen von umfassenden vergleichenden Fallstudienanalysen am Beispiel etablierter SDI-Vereinigungen bearbeitet werden könnten. Diese könnten einen wichtigen Beitrag zur Governance- und Netzwerkforschung, den Wissensbereich der Stadtökonomie und für die Stadtentwicklungspraxis nicht nur im globalen Süden leisten. Ziel dieser Reise war es, in Vorbereitung auf eine umfassende vergleichende Fallstudienanalyse die indischen Netzwerkstrukturen und -prozesse bezogen auf die Anwendung revolvierender Finanzierungsinstrumente zu untersuchen. Die Vor-Ort-Untersuchungen umfassten Interviews mit Spargruppenmitgliedern des indischen Netzwerks Mahila Milan, Mitarbeiterinnen der NGO SPARC sowie die Besichtigung von Infrastruktur- und Wohnungsbauprojekten. Fazit: Hinsichtlich ihrer Netzwerkstrukturen, Strategien und eingesetzten Instrumente weisen die tansanische und indische Vereinigung große Ähnlichkeiten auf. Dies ist unter anderem auf den transnationalen Transfer von Methoden und Wissen im SDI-Netzwerk zurückzuführen. Unterschiede in den Strukturen, der inhaltlichen Ausrichtung und in der Kooperation mit staatlichen Institutionen ergeben sich vor allem aus den lokalen gesellschaftlichen, politischen und ökonomischen Besonderheiten. Hier zeigt sich auch die Flexibilität der Strukturen und Instrumente. Das Instrument Transfer Development Rights (TDR) zielt darauf ab, trotz steigender Grundstückspreise in Mumbai bezahlbaren Wohnraum über den freien Markt zu generieren. Projektentwickler erhalten als Anreiz zur Entwicklung bezahlbaren Wohnraums eine Kompensation in Form von Bebauungsrechten für andere Grundstücke. Voraussetzung ist, dass sie bei Wohnungsbauprojekten an integrierten Standorten, auf denen öffentliche Gemeinbedarfseinrichtungen vorgesehen sind oder auf denen sich bisher informelle Siedlungen befanden, einen Anteil an bezahlbarem Wohnraum schaffen. Dadurch soll die Vertreibung der Bewohner in informellen Siedlungen vermieden werden. Dieses Instrument wird allerdings auch kritisch diskutiert, da die angestrebte Wirkung angezweifelt wird, sowie sich die Standards und Lebensbedingungen des neu geschaffenen Niedrigkostenwohnungsbaus für die ehemaligen Slumbewohner bei realisierten TDR-Projekten nicht nachhaltig verbesserten. Dr. Beate Ginzel Amt für Stadterneuerung und Wohnungsbauförderung (ASW) Stadt Leipzig Prager Straße (Haus C) Leipzig beate.ginzel@leipzig.de

43 Neuigkeiten gif im Fokus 1/2016 // 43 gif on Tour Wie man gemeinsam weiter vorankommt und welche weiteren Vorteile eine gif-mitgliedschaft hat, vermittelten die Mitarbeiterinnen der Geschäftsstelle auf drei Veranstaltungen. Auch künftig möchte die gif verstärkt Präsenz zeigen, um die Bekanntheit des Vereins zu steigern und mehr Mitglieder für die Förderung der immobilienwirtschaftlichen Forschung zu gewinnen. Loraine Bania und Hasna Bendriss wurden am 27. Oktober 2015 beim Career Day der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen von Professor Dr. Carsten Lausberg willkommen geheißen. Die Studenten vor Ort gaben positive Rückmeldungen zur aktiven Einbindung junger Menschen, wie sie von der gif gelebt wird. Der erfolgreiche Auftritt wurde im Anschluss an die Veranstaltung durch zwei neue studentische Mitgliedschaften bestätigt. Am 6. November war die gif an der Hochschule Mainz beim 6. Mainzer Immobilientag mit einem Infostand vertreten. Chefkoch Professor Bogenstätter sorgte für geistiges Wohl das Tagesmenü der gut besuchten Veranstaltung lautete Building Information Modeling (BIM) der Problemlöser und nützlich für Immobilien?!. An der Universität Regensburg begrüßte Prof. Dr. Wolfgang Schäfers am 27. November die gif im Rahmen der IRE BS Personalmesse. In zahlreichen Gesprächen wurde die Vernetzung mit den Besuchern, mit der Studierendeninitiative IRE BS Core sowie den Personalern von gif-fördermitgliedern gefördert. Wir danken den Gastgebern für die Gastfreundschaft und die professionelle Betreuung vor Ort! Wir freuen uns auf weitere Einladungen zu Hochschulveranstaltungen!

44 44 // gif im Fokus 1/2016 Neuigkeiten EXPO REAL: Reges Treiben am Messestand der gif Forschung präsentiert sich bunt und frisch Martina Herrmann Wo sich die Entscheider der Branche tummeln und sich unterschiedlichste Marktteilnehmer der Immobilienwelt präsentieren, da dürfen Forschung und Bildung nicht fehlen! Seit 2007 bietet die gif Hochschulen die Möglichkeit, sich an ihrem Stand als Mitaussteller zu beteiligen. In diesem Jahr waren 14 Hochschulen dabei. Nicht nur die Möglichkeit der Teilnahme, sondern auch die Weiterentwicklung des professionellen Messeauftritts mit hoher Wahrnehmung wurde durch ein überarbeitetes Standkonzept, die organisatorische Abwicklung und finanzielle Förderung durch die gif ermöglicht. Stand-Highlight am letzten Messetag war Xi Ding, der Schnellzeichner, der parallel zum Career Day noch einmal für viel Andrang und gute Stimmung am Messestand sorgte. Der Karikaturist fertigte digitale Portraits in Windeseile - Köpfe der Immobilienwirtschaft einmal anders! Geschwindigkeit und Charme seiner Zeichnungen faszinierten die Messebesucher und das ein oder andere Gesicht wird Ihnen bekannt sein. Nächster Termin: EXPO REAL, München Oktober 2016

45 Neuigkeiten gif im Fokus 1/2016 // 45»

46 46 // gif im Fokus 1/2016 Neuigkeiten CareerDay gif rückt Nachwuchs ins Rampenlicht Typisch für den letzten Tag der EXPO REAL ist natürlich der CareerDay, an dessen Ausrichtung die gif zum dritten Mal in Folge maßgeblich beteiligt war. Fördern bedeutet auch fordern, besonders wenn es um den Nachwuchs geht. Darum legt die gif bei der Gestaltung des CareerDays Wert darauf, den Nachwuchs auf die Bühne zu holen und in den Fokus der Aufmerksamkeit zu rücken. In drei Vortragspanels stellten Studenten und Young Professionals ihre Perspektiven dar und boten dem Publikum interessante Fakten und Einblicke. Perspektiven und Jobs in der Immobilienwirtschaft Die Umfrage der Messe München unter den Personalern der EXPO REAL- Aussteller zu Perspektiven und Jobs in der Immobilienwirtschaft wurde von Anita Salowsky (Bachelorstudentin Immobilienwirtschaft, Berufsakademie Sachsen) und Jonas Haberkorn (Masterstudent Immobilienmanagement, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen) ausgewertet und präsentiert. Zusammen mit Prof. Dr. Tobias Just, der das Panel moderierte, und Sabine Olejnik (Leiterin Personal bei Berlin Hyp AG), die im Interview Stellung zu den Um frage ergebnissen bezog, stellten sie die von jungen Bewerbern geforderten Qualifikationen vor. So gaben 62 % der Befragten einen immobilienwirtschaftlichen Abschluss und die dazugehörigen immobilienspezifischen Kenntnisse mit 56 % als sehr wichtig an. Auch für den Nachwuchs im Publikum äußerst relevant: die Darstellung der Einstiegsmöglichkeiten und Gehälter für Hochschulabsolventen.

47 Neuigkeiten gif im Fokus 1/2016 // 47 Junger Berufsalltag unter der Lupe Näher mit dem realen Berufsalltag der verschiedenen Berufsbilder der Immobilienwirtschaft befasste sich das zweite Panel. Unter der Modera tion von Thomas Körzel (Karrierecoach und Leiter der gif- Kompetenzgruppe Human Resources) erläuterten Young Professionals wie der Alltag von jungen Projekt-, Location- und Portfolio Managern gegenüber dem idealtypischen Berufsbild aussieht, welche Anforderungen wirklich gestellt wer den und welche Erfahrungen von Nutzen sind. Eine wertvolle Informations-Kombination, die auch den Dialog mit dem Publikum fand. Auf dem Podium waren Kristina Hollerbaum (BEOS AG), Lisann Maasberg (GRR Real Estate Management GmbH), Dr. Tim Schomberg (Catella Real Estate AG) und Alexander Schatke (WISAG Facility Management Hessen GmbH & Co. KG). Im daran anschließenden Panel diskutierten Dr. Marcelo Cajias (PATRIZIA Immobilien AG), Prof. Dr. Annette Kämpf-Dern (HafenCity Universität), Ralf Klann (Bilfinger Real Estate Asset Management GmbH), Sonja Kury (Condaro.com) und Nikolay Ovchinnikov (LaSalle GmbH) unter der Leitung von Prof. Dr. Ramon Sotelo (Professor an der Bauhaus-Universität Weimar), die Arbeitserfahrungen internationaler Absolventen. Der Diskurs vermittelte den immensen Wert und die Vielfältigkeit von Auslandserfahrungen bezüglich Studium und Karriere. Interkulturelle Kompetenz, eine zukünftig immer wichtigere Qualifikation, könne nicht besser gebildet werden, als durch den realen Aufenthalt im Ausland, da war sich die auslandserfahrene und internationale Runde einig.

48 48 // gif im Fokus 1/2016 Neuigkeiten Ein neues Gesicht in der Geschäftsstelle Seit dem 1. März 2016 verstärkt Lisa-Maria Kessner das Team in der Geschäftsstelle im Bereich Marketing/Kommunikation. Sie tritt die Nachfolge von Isabelle Braun an. Frau Kessner bringt ihre Erfahrungen aus dem Marketing- und PR-Bereich ein und wird in ihren vielfältigen Aufgaben mit ihrem ausgeprägten Gespür für Zielgruppen die dazu passende Ansprache in kreativen Texten umsetzen. Ihr Studium in Literatur, Kunst, Medien(-wissenschaft) und British and American Studies bildet eine stabile Basis für die anstehenden Aufgaben. Frau Kessner erreichen Sie unter und ZIÖ aktuelle Ausgabe Die Zeitschrift für Immobilienökonomie (ZIÖ) ist die erste wissenschaftliche Open Access Zeitschrift im interdisziplinären For schungsfeld der Immobilien ökonomie auf der Springer-Plattform. Als Organ der gif bietet die ZIÖ Raum für immobilienwissenschaftliche Ergebnisse, die einen Beitrag für die Weiterentwicklung der deutschen und internationalen immobilienwirtschaftlichen Forschung und deren Anwendung in der Praxis leisten. Die veröffentlichten Beiträge sind nach wissenschaftlicher Methodik stringent erarbeitet und von hoher Relevanz für die Praxis. Die ZIÖ nutzt wie alle wissenschaftlichen Journals ein double-blindreview-verfahren zur Begutachtung aller eingereichten Aufsätze. Lesen Sie jetzt die ZIÖ online: link.springer.com/journal/41056/1/2/page/1 Inhalt der Ausgabe 2/2015: // Achim Hamann: Ermittlung des Investitionsvolumens zur energetischen Modernisierung des Nichtwohngebäudebestands auf Grundlage von CO 2 -Minderungs-Szenarien und Klimaschutzstrategien am Beispiel von Wuppertal-Vohwinkel // Alexander Nikolaus Kerscher, Wolfgang Schäfers: Corporate social responsibility and the market valuation of listed real estate investment companies // Matthias Segerer, Kurt Klein: Mietpreise deutscher Lebensmitteldiscounter Werden auch Sie Autor der ZIÖ! Publizieren Sie jetzt Ihren eigenen Open Access Artikel. Wir freuen uns über Ihre kompetenten, wissenschaftlich erarbeitenden Beiträge. Alle Publikationskosten in der ZIÖ werden von der gif getragen. Nutzen Sie jetzt unser Online-System, um Ihr Manuskript einzureichen:

49 gif Jahresendabgleich Büromarkte Deutschland 2015 Frankfurt (inkl. Eschborn/ OF-Kaiserlei) Stuttgart (inkl. Leinf.-Echterdingen) Aufgesplittet Insgesamt Veränderung Gesamtumsatz ,9 Aufgesplittet Insgesamt Veränderung abs. in% abs. in % Gesamtumsatz ,6 Summe aller Märkte ,0 Publikationen gif im Fokus 1/2016 // 49 Publikationen itfaden zur Büromarktberichterstattung White Arbeitspapier Paper November Anmietung von Wohnraum durch Gesundheitstouristen Leitfaden für ausländische Gesundheitstouristen zur Anmietung von Wohnraum in der Bundesrepublik Deutschland tfaden zur Büromarktberichterstattung Der von der Kompetenzgruppe Serviceimmobilien veröffentlichte Leitfaden soll ausländischen Gesundheitstouristen erste Hilfestellungen geben, die Komplexität der Wohnungsanmietung in Deu tschland zu verstehen und die üblichen Rechte und Pflichten eines Mietvertrages kennen zu lernen. Auch Vermieter, die (möblierten) Wohnraum an ausländische Gesundheitstouristen bereits vermieten oder zukünftig vermieten wollen, können von dem Leitfaden profitieren. Redevelopment Leitfaden für den Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden Arbeitspapier Januar 2016 Die Büromarktdaten früherer Jahre können unter abgerufen werden. ( ) Teil I: Vermarktungsvolumen in qm (Vermietung plus Transaktionen an Eigennutzer) A-Standorte zu 2014 Redevelopment Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden gif-büromarkterhebung Berlin (nur Stadtgebiet) ,0 +Eigennutzer-Transaktionen ,6 +Eigennutzer-Transaktionen Hamburg ,9 +Eigennutzer-Transaktionen Köln ,6 +Eigennutzer-Transaktionen München ,7 + Umland Eigennutzer-Transaktionen Eigennutzer-Transaktionen ,3 B-Standorte zu 2014 Bonn ,2 +Eigennutzer-Transaktionen Hannover Stadt ,4 + Umland Eigennutzer-Transaktionen Heidelberg (MRN) ,7 +Eigennutzer-Transaktionen Leipzig ,0 + Eigennutzer-Transaktionen Der Leitfaden der Kompetenzgruppe Redevelopment zum Umgang mit vorgenutzten Grundstücken und Gebäuden liefert neben einer eindeutigen Begriffsabgrenzung und der Thematisierung von Besonderheiten des Bauens im Bestand eine vorgefertigte Checkliste für die Vorgehensweise im Redevelopment-Prozess. Unter der neutralen Leitung von Moderatoren aus der Kompetenzgruppe Immobilienmarkt-Research werden in jährlichen Abstimmungsrunden mit Ludwigshafen (MRN) 4, ,0 +Eigennutzer-Transaktionen Mannheim (MRN) ,7 +Eigennutzer-Transaktionen divergierende Flächenumsätze in einzelnen Maklerberichten abhängig von Erhebungstiefe <500 qm MF/G 2 umgerechnete Werte aus BGF 3 Laatzen, Langenhagen, Garbsen 4 Kernmärkte der Metropolregion Rhein-Neckar 5 Sonderkonjunktur durch großen Einzeldeal: BASF, ca qm MF/G im Jahr 2013 gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.v. Mosbacher Straße Wiesbaden T 0611/ F 0611/ info@gif-ev.de den jeweils marktführenden Immobilienberatern an 12 Standorten die Büromarktdaten erfasst. Neben Vermarktungsvolumen, Bürobestand und -leerstand werden von den mehr als 50 Unternehmen und Institutionen auch Daten zur Fertigstellung sowie Spitzen- und Durchschnittsmieten erhoben. Webshop Mehr Publikationen finden Sie in unserem Webshop