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1 Telefon: Fax: Lagebericht 2017

2 Gliederung 1. Grundlagen des Unternehmens 1.1 Geschäftsgrundlage des Unternehmens 1.2 Ziele und Strategien 2. Wirtschaftsbericht 2.1 Branchenentwicklung 2.2 Geschäftsverlauf Vermietungstätigkeit a) Hausbewirtschaftung b) Investitionstätigkeit Verkaufstätigkeit 2.3 Lage des Unternehmens Ertragslage Finanzlage Vermögenslage 3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht 3.1 Prognosebericht 3.2 Risiken der zukünftigen Entwicklung 3.3 Finanzinstrumente 3.4 Chancen und Ausblick 4. Dank Stand 03. Mai 2018 Seite 2 von 15

3 1. Grundlagen des Unternehmens 1.1 Geschäftsgrundlage des Unternehmens Die Wohnbau GmbH für den Landkreis Aichach-Friedberg ist mit Urkunde Nr. 987 des Notars Volkmar Diez am vom Landkreis Aichach-Friedberg gegründet und am in das Handelsregister beim Amtsgericht Augsburg unter Nr eingetragen worden. Zum ist die Gemeinde Kissing mit 44 Wohnungen als Sacheinlage der Gesellschaft beigetreten. Zum wurden 94 Wohnungen des Marktes Mering erworben; der Markt Mering hat einen Geschäftsanteil von vom Landkreis Aichach-Friedberg übernommen. Organe der Gesellschaft sind die Gesellschafterversammlung, der Aufsichtsrat und der Geschäftsführer. Zum stellen sich die finanziellen Beziehungen der Gesellschafter zur Wohnbau GmbH wie folgt dar: Gesellschafter Stammkapital Bürgschaften Landkreis Aichach-Friedberg ,42 % ,10 Gemeinde Kissing ,91 % ,41 Markt Mering ,67 % 0 Insgesamt % , Ziele und Strategien Nach dem Gesellschaftsvertrag hat die Gesellschaft die Aufgabe, eine sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung der Bevölkerung des Landkreises zu gewährleisten. Dementsprechend ist die Bewirtschaftung und Entwicklung des eigenen Wohnungsbestands das Kerngeschäft der Gesellschaft. In diesem Rahmen ist es Ziel der Gesellschaft, den Wohnungsbestand marktfähig zu erhalten und im Rahmen einer Portfoliostrategie zu modernisieren und an die demografische Entwicklung durch generationengerechten Neubau anzupassen. Stand 03. Mai 2018 Seite 3 von 15

4 Die regionale Verteilung unserer Wohnungen im Landkreis Aichach-Friedberg stellt sich zum wie folgt dar: 1 Arztpraxis 35 Wohnungen 81 Wohnungen 45 Wohnungen 158 Wohnungen 23 Wohnungen bezugsfertig zum Wohnungen im Bau 2. Wirtschaftsbericht 2.1 Branchenentwicklung Die konjunkturelle Lage in Deutschland stellt sich weiterhin sehr gut dar. Seit nunmehr acht Jahren wächst das Bruttoinlandsprodukt (BIP) kontinuierlich. Im Jahr 2017 legte das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um 2,2 % zu. Dies ist der stärkste Anstieg seit sechs Jahren. Eine längerfristige Betrachtung zeigt zudem, dass das deutsche Wirtschaftswachstum im Jahr 2017 fast einen Prozentpunkt über dem Durchschnittswert der letzten zehn Jahre von +1,3 % lag. Die deutsche Wirtschaft befindet sich in einer soliden Aufschwungphase. Angetrieben durch eine lebhafte Nachfrage aus dem Ausland wächst die Industrie dynamisch und die kräftige Belebung der Stand 03. Mai 2018 Seite 4 von 15

5 gewerblichen Investitionen setzt sich fort. Der private Konsum und die Wohnungsbauinvestitionen profitieren von der hervorragenden Lage am Arbeitsmarkt. Auch im Euroraum hat sich der Aufschwung 2017 flächendeckend durchgesetzt. Alle Länder der Gemeinschaftswährung zeigten ein deutlich positives Wirtschaftswachstum, auch Griechenland, wo das Bruttoinlandsprodukt 2016 noch um 0,2 % gesunken war. Mit 2,4 % war die wirtschaftliche Entwicklung im Euroraum insgesamt sogar etwas stärker aufwärtsgerichtet als in Deutschland. Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die 10,8 % der gesamten Bruttowertschöpfung erzeugte, wuchs um 1,4 % und konnte damit ihre Wertsteigerung deutlich erhöhen war sie lediglich um 0,8 % gewachsen. In jeweiligen Preisen erzielte die Grundstücks- und Immobilienwirtschaft damit eine Bruttowertschöpfung von 318 Milliarden EUR. Die leicht unterdurchschnittliche Wachstumsrate unterstreicht die tendenziell geringere Konjunkturabhängigkeit der Immobiliendienstleister. So hatte die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft beispielsweise im Krisenjahr 2009 als einer der wenigen Wirtschaftsbereiche ein positives Wachstum aufzuweisen. Die Bauinvestitionen insgesamt stiegen im Jahr 2017 um 2,6 % und erreichten damit fast die Wachstumsrate des Vorjahres (2,7 %). Der Wohnungsbau entwickelte sich wie in den Vorjahren deutlich überdurchschnittlich und stieg um 3,1 %, während die Nichtwohnbauten lediglich um 1,8 % zulegten. In den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände flossen 2017 rund 197 Milliarden EUR. Angesichts des erheblichen Bauüberhangs bereits genehmigter, aber noch nicht fertig gestellter Wohnungen, gut gefüllter Auftragsbücher der Bauwirtschaft und weiterhin niedriger Zinsen, wird der Aufwärtstrend bei den Wohnungsbauinvestitionen noch eine Zeit anhalten. Die hohe Nettozuwanderung steigert die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich deutlich. Der Mietwohnungsneubau wuchs 2017 gegen den Trend (+4,2 %) und entwickelte sich damit wie in den Vorjahren deutlich positiv. Mit rund neu genehmigten Wohneinheiten lag die Zahl der Genehmigungen bei Mietwohnungen nochmals fast Einheiten höher als im Vorjahr. Die Genehmigungen für Eigentumswohnungen sind dagegen deutlich zurückgegangen (-4,2 %). Insgesamt wurden im Geschosswohnungsbau Wohnungen auf den Weg gebracht etwa das Ergebnis des Vorjahres. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage des Landkreises Aichach-Friedberg im Zentrum des Wirtschaftsraums München - Augsburg - Ingolstadt ist die Nachfrage nach Wohnraum sowohl im Eigentums- als auch im Mietwohnungssegment unverändert hoch. Zeitgemäß ausgestattete Bestandswohnungen werden verstärkt nachgefragt, die Nachfrage nach Wohnraum zu bezahlbaren Mietpreisen nimmt Stand 03. Mai 2018 Seite 5 von 15

6 deutlich zu. Mit der Fertigstellung einer Wohnanlage mit 23 geförderten Wohnungen an der Wendelsteinstraße in Mering und dem zurzeit laufenden Bau von weiteren 24 Wohneinheiten an Kissinger Straße und Schwägerlstraße in Mering wollen wir zusätzlichen Wohnraum im bezahlbaren Segment schaffen, auch wenn damit der Bedarf allein nicht bedeckt werden kann. Zusätzliche Projekte in weiteren Gemeinden können und müssen in den kommenden Jahren folgen, die ersten Schritte für eine Wohnanlage in Aindling sind bereits erfolgt. 2.2 Geschäftsverlauf Vermietungstätigkeit a) Hausbewirtschaftung Wohnungsbestand Wohneinheiten - davon gefördert Der eigene Wohnungsbestand zum umfasst nach dem Verkauf der Eigentumswohnung in Aindling 319 Wohnungen, 1 Arztpraxis, 79 Garagen, 11 Carports und 134 Stellplätze mit einer Wohn- und Nutzfläche von aktuell ,65 m². Von den 319 Wohnungen sind zum Bilanzstichtag 29 preisgebunden. Die Verwaltung sämtlicher Wohneinheiten erfolgt durch die Baugenossenschaft Aichach. Die Vermietbarkeit aller Objekte ist auf absehbare Zeit ohne Probleme gegeben. Die Miethöhe im nicht preisgebundenen Wohnraum liegt im unteren bis mittleren Bereich der örtlichen Vergleichsmieten. Mieterhöhungen werden in regelmäßigen Abständen zur Anpassung an die Kostenentwicklung vorgenommen. Beim preisgebundenen Wohnraum werden die Kostenmieten weitgehend erzielt. Die durchschnittliche Sollmiete für Wohnungen beträgt im Geschäftsjahr ,80 /m² (Vj: 5,72 /m²). Stand 03. Mai 2018 Seite 6 von 15

7 91 Wohnungen gegliedert nach Miete/m² - Anzahl bis 4,50 /m² bis 5,00 /m² bis 5,50 /m² bis 5,80 /m² bis 6,00 /m² bis 6,75 /m² über 6,75 /m² Die Wohnungsstruktur nach der Miethöhe zeigt, dass 32 % des Wohnungsbestandes unter der Durchschnittsmiete von 5,79 /m² liegt, so dass wir immer noch Wohnraum im unteren Preissegment anbieten können. Gerade in Zeiten stark steigender Mietpreise auf dem freien Wohnungsmarkt können wir mit unserem Wohnungsangebot einen zumindest lokalen Ausgleich herstellen. Die Fluktuationsquote (36 Mieterwechsel) betrug im Berichtsjahr 11,3 % (Vorjahr 6,3 %). Unter Berücksichtigung der internen Wechsler (6 Stück) errechnet sich eine Fluktuationsquote von 9,4 %. 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 12,5% 11,9% 9,3% 10,2% 6,3% 11,3% Aufgrund des guten Standards unserer überwiegend - modernisierten Wohnanlagen ist die Vermietung aller Wohnungen in allen Preislagen problemlos möglich. 4,00% 2,00% 0,00% 1,45% 1,25% 1,25% 1,20% 0,29% 0,29% Fluktuationsquote Leerstandsquote Zum Bilanzstichtag waren lediglich 4 Wohnungen (noch) nicht vermietet; somit betrug die Leerstandsquote am wie im Vorjahr nur 1,25 %. Stand 03. Mai 2018 Seite 7 von 15

8 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% 1,6% 1,8% 0,9% 2,1% Mietausfallquote 1,13% 1,76% 2,07% 1,77% 1,56% 2,33% 1,38% 3,14% %-Anteil Erlösschm. %-Anteil Afa Mietforder.+Räumungsklagen Die Mietausfallquote hat sich bei rückläufigen Erlösschmälerungen aufgrund gestiegener Kosten für Miet- und Räumungsklagen und Forderungsabschreibungen auf einen Wert von 4,8 % - incl. Erlösschmälerungen auf Umlagen - (Vj: 4,4%) erhöht. Sie bewegt sich gleichwohl in einem erträglichen Bereich auch unter Berücksichtigung der Struktur unserer Mieterschaft. b) Investitionstätigkeit Insgesamt sind im Jahr 2017 in den Wohnungsbestand rund 4,8 Mio. (Vorjahr 1,3 Mio. ) inclusive Instandhaltungskosten - investiert worden ein absoluter Spitzenwert seit Gründung der Gesellschaft. Nach Abschluss der Modernisierungsphase sind in diesem Segment keine Kosten mehr angefallen, dafür liegen die Investitionsschwerpunkte nun beim wichtigen Neubau geförderter Wohnungen. Wie geplant, konnte der Neubau der Wohnanlage in Mering an der Wendelsteinstraße mit 23 geförderten Wohnungen weitgehend fertiggestellt werden, auch wenn nicht alle Wohneinheiten zum be- Modernisierungskosten Neubaukosten Stand 03. Mai 2018 Seite 8 von 15

9 zugsfertig waren. Ende Dezember 2017 waren 12 Wohnungen im Haus Wendelsteinstraße 7 fertiggestellt (Vermietung ab ), die 11 Wohnungen im Haus Wendelsteinstraße 5 waren zum bezugsfertig. Parallel dazu sind in Mering zwei weitere Maßnahmen im geförderten Wohnungsbau begonnen worden. Auf zwei vom Markt Mering im Erbbaurecht zur Verfügung gestellten Grundstücken an der Kissinger Straße und Schwägerlstraße werden 9 bzw. 15 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt m² bei Gesamtkosten von rd. 5,1 Mio. entstehen. Für beide Häuser wird mit einer Fertigstellung zum 1.8. bzw gerechnet, so dass damit unser Wohnungsbestand in Mering deutlich ausgeweitet werden kann. Angelaufen sind auch die Planungen für den Ersatzneubau von 18 Wohneinheiten in Mering, Wendelsteinstraße 9 13 und für einen Neubau von 9 Wohneinheiten in Aindling im Baugebiet Schüsselhauser Feld. Es ist unser Ziel, noch heuer die Planungs- und Finanzierungsgrundlagen für einen Baubeginn beider Maßnahmen im Jahr 2019 zu schaffen Verkaufstätigkeit Im Berichtsjahr 2017 konnte der Verkauf der (letzten) Eigentumswohnung in Aindling, Schüsselhauser Weg 6 (Betreutes Wohnen), abgewickelt werden; damit sind wir in dieser Wohnanlage nur noch Eigentümer einer Arztpraxis. Stand 03. Mai 2018 Seite 9 von 15

10 2.3 Lage des Unternehmens Ertragslage Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung entsprechen im Berichtsjahr mit einem Ertrag von T weitgehend dem Vorjahresertrag. Eine deutliche Steigerung wird hier erst im Jahr 2018 erwartet, wenn die bezugsfertigen Neubauten in Mering ertragsrelevant werden. Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen bedingt durch die Abrechnung von Gehaltsanteilen des Geschäftsführers mit der Baugenossenschaft Aichach Finanzlage 60% 50% 40% 30% 20% 10% Eigenkapitalquote 0% EK-Quote 49,2% 48,9% 52,1% 52,1% 52,2% 46,7% Die Gesellschaft weist eine ausgewogene Kapitalstruktur mit einer auch im überbetrieblichen Vergleich auf hohem Niveau liegenden Eigenkapitalquote von rd. 47 % aus, wobei investitionsbedingt ein weiterer Rückgang der Quote zu erwarten ist. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten sind wegen der hohen Investitionen um rd. 2,5 Mio. angestiegen und betreffen ausschließlich langfristige Objektfinanzierungen mit entsprechend langfristigen Zinsbindungen. Im laufenden Wirtschaftsjahr werden voraussichtlich weitere (Förder-) Darlehen in einer Größenordnung von 4,6 Mio. valutiert werden. Stand 03. Mai 2018 Seite 10 von 15

11 Die vom Unternehmen erzielten Nettomieterlöse waren im Geschäftsjahr 2017 zu 43 % durch Fremdkapitalzinsen und Tilgungen für Gesamtfinanzierungsmittel belastet. Der Anstieg gegenüber dem Vorjahreswert beruht im Wesentlichen auf dem immer noch abbruchbedingten Rückgang der Mieterlöse und dem investitionsbedingten Anstieg der Kapitalkosten. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Kapitaldienstanteilsquote 51% 51% 43 % 42% 39% 41% Der Cashflow (Jahresergebnis bereinigt um Abschreibungen und Zuführungen zu langfristigen Rückstellungen sowie Ausbuchung von Verbindlichkeiten) liegt im Geschäftsjahr 2017 bei rund 866 T und ermöglicht über die Finanzierung der Tilgungsleistungen hinaus eine angemessene Aufbringung von Eigenmitteln für neue Investitionen, die dringend notwendig sind, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum erfüllen zu können. Stand 03. Mai 2018 Seite 11 von 15

12 200% 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Liquidität 1. Grades 131, 187,2% 23,0% 127,9% 18,1% 34,0% Die Liquiditätsverhältnisse des Unternehmens waren im Berichtsjahr geordnet. Die laufenden Zahlungsverpflichtungen konnten jederzeit erfüllt werden. Die kurzfristigen Verbindlichkeiten der Gesellschaft sind zum Bilanzstichtag zwar nur zu 34 % durch liquide Mittel gedeckt, weil die Bau- und Planungskosten zum Teil mit Eigenmitteln vorfinanziert worden sind - die für alle laufenden Projekte gewährten Förderdarlehen von BayernLabo und KfW wurden im abgelaufenen Geschäftsjahr nur teilweise valutiert Vermögenslage Die Bilanzsumme ist gegenüber dem Vorjahr um rd. 3,4 Mio. auf T angewachsen. Das Anlagevermögen beträgt nun 96,2 % der Bilanzsumme und ist zu 95,7 % mit Eigenkapital und langfristigem Fremdkapital finanziert, so dass eine äußerst stabile Finanzierungsbasis der Gesellschaft gegeben ist. 108% 106% 104% 102% 100% 98% 96% 94% 92% 90% Anlagendeckungsgrad 95,7% 100,2% 103,6% 99,7% 106,6% Das Umlaufvermögen, das sich insbesondere aus Unfertigen Leistungen und Flüssigen Mitteln zusammensetzt, ist insgesamt mit 911 T (Vorjahr: T ) bilanziert; dabei steht einer Zunahme der flüssigen Mittel eine deutliche Reduzierung der Forderungen gegenüber. Die Vermögenslage der Gesellschaft ist als geordnet anzusehen. Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens wird von der Geschäftsführung insgesamt als positiv beurteilt. Stand 03. Mai 2018 Seite 12 von 15

13 3. Prognose-, Chancen- und Risikobericht 3.1 Prognosebericht In den nächsten Jahren wird mit einer weiteren positiven wirtschaftlichen Entwicklung gerechnet, zudem die Einwohnerzahlen im Landkreis im Zeitraum bis 2035 weiter zunehmen werden und deshalb gerade auch die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum anwachsen wird. Aufgrund des unzureichenden Angebots an öffentlich geförderten Wohnungen wird die Gesellschaft in den kommenden Jahren zusätzlichen Wohnraum in diesem Segment bereitstellen müssen. Die Entwicklung im Hauptgeschäftsfeld Mietwohnungsverwaltung lässt deshalb steigende Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung erwarten, denen aufgrund des weitgehend modernisierten Wohnungsbestands stabile Instandhaltungskosten von rund 270 T gegenüberstehen. Auf dieser Basis kann in einem mittelfristigen Zeitraum mit einem Jahresüberschuss von durchschnittlich 180 T p.a. gerechnet werden; für 2018 wird sich nach dem aktuellen Wirtschaftsplan ein Gewinn von 100 T ergeben. 2.2 Risiken der zukünftigen Entwicklung Ein Risikofrühwarnsystem ist im Unternehmen eingerichtet und in Funktion. Aufgrund der Größenordnung der Gesellschaft sind interne und externe Risiken schnell erkennbar; der Aufsichtsrat wird vierteljährlich über die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage und der wohnungswirtschaftlichen Kennzahlen informiert. Wirtschaftliche und rechtliche bestandsgefährdende Risiken sind derzeit nicht zu erkennen. 3.3 Finanzinstrumente Die Gesellschaft verfügt über ausreichende flüssige Mittel, die in Festgeldeinlagen gehalten werden. Die Guthaben bestehen ausschließlich bei der örtlichen Sparkasse bzw. der Geschäftsbank, über die der elektronische Zahlungsverkehr abgewickelt wird. Die Finanzierung des Anlagevermögens erfolgte ausschließlich über öffentliche Baudarlehen und langfristige Hypothekarkredite bei der örtlichen Sparkasse oder einer regionalen Genossenschaftsbank. Die Zinsen sind durch langfristige Zinsfestschreibungen gesichert, für die rechtzeitig vor Ablauf der Zinsbindungsfrist Verlängerungen oder Neuabschlüsse angestrebt werden; im laufenden Geschäftsjahr Stand 03. Mai 2018 Seite 13 von 15

14 2018 wird ein Darlehen mit einer Restvaluta von 165 T vorzeitig zurückbezahlt werden können. Derivative Finanzinstrumente (Swaps u.ä.) werden nicht eingesetzt. 3.4 Chancen und Ausblick Nach der vom Bayer. Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung veröffentlichten Bevölkerungsvorausberechnung bis 2035 wird der Landkreis Aichach- Friedberg in diesem Zeitraum auf ca Einwohner zunehmen, so dass allein schon daraus eine deutliche Zunahme des Wohnraumbedarfs zu erwarten ist. Diese Entwicklung wird noch verstärkt durch die Zahl der aufenthaltsberechtigten Flüchtlinge und Asylbewerber, die vermehrt auf den Wohnungsmarkt drängen und den Nachfragedruck gerade nach bezahlbaren Wohnungen erhöhen werden. Daraus ergeben sich große Herausforderungen aber auch große Chancen für die Unternehmen der sozialorientierten Wohnungswirtschaft, mit neuen Strukturen und Wohnformen bezahlbaren Wohnraum zu schaffen, der Integration fördert und Segregation verhindert. Dies kann allerdings nur gelingen, wenn neben dem Staat auch die Gemeinden ihrer Aufgabe und Verantwortung aus Art. 106 Abs. 2 der Bayer. Verfassung gerecht werden und sich über die Bereitstellung von Grundstücken und einer an den Bedürfnissen des sozialen Wohnungsbaus orientierten Bauleitplanung an der Lösung dieser Aufgabe aktiv beteiligen. Der Schwerpunkt unserer Geschäftstätigkeit wird deshalb in den nächsten Jahren weiterhin auf dem Neubau von geförderten Wohnungen liegen, sofern dafür von den Kommunen die Rahmenbedingungen wie oben beschrieben geschaffen werden. Der Freistaat Bayern hat mit der Verbesserung der Förderbedingungen im Rahmen des Wohnungspakts Bayern gute Grundlagen für den Bau geförderten Wohnraums geschaffen, so dass gemeinsam mit dem historisch niedrigen Zinsniveau die finanzielle und wirtschaftliche Basis für mehr Wohnungsbau vorhanden ist. Dies wird allerdings konterkariert mit im höheren und teureren Anforderungen im energetischen und bautechnischen Bereich, die die Wirtschaftlichkeit und Bezahlbarkeit von Wohnraum gefährden. Im laufenden Geschäftsjahr 2018 werden in Mering insgesamt 47 geförderte Wohnungen fertiggestellt werden können, so dass wir damit einen kleinen Beitrag zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt leisten können. Diese für den südlichen Landkreis im Grunde genommen erfreuliche Entwicklung darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch in anderen Gemeinden ein großer Bedarf an Stand 03. Mai 2018 Seite 14 von 15

15 Wohnraum im bezahlbaren Segment besteht und hier noch größere Anstrengungen notwendig sind, um diesem Bedarf auch nur annähernd gerecht werden zu können. 5. Dank der Geschäftsführung Die Geschäftsführung dankt allen Geschäftspartnern, Behörden und Institutionen für die Unterstützung ihrer Arbeit, die gute Zusammenarbeit und für das entgegengebrachte Vertrauen. Allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Baugenossenschaft Aichach danke ich für ihr Engagement bei der Betreuung und Verwaltung unserer Wohnanlagen. Ein ganz besonderer Dank gilt den Mitgliedern des Aufsichtsrates mit Herrn Landrat Dr. Metzger an der Spitze für die konstruktive Unterstützung und das entgegen gebrachte Vertrauen. Die Gesellschafterversammlung wird gebeten, den Jahresabschluss 2017 zu genehmigen und die Geschäftsführung für diesen Zeitraum zu entlasten. Aichach, 24. April 2018 Max Rössle, Geschäftsführer Stand 03. Mai 2018 Seite 15 von 15